碩士開題報告中國房地產(chǎn)稅制改革三

碩士研究生開題報告

題目：中國房地產(chǎn)稅制改革研究作者：專業(yè)：研究方向：工程管理指導(dǎo)老師：

二○○八年十二月1課題來源自選2研究背景★政策背景★稅收作為房地產(chǎn)調(diào)控的有效杠桿的作用沒有很好的顯現(xiàn)出來3研究的目的及意義本文想從稅收的角度對房地產(chǎn)稅制的發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問題進(jìn)行重點分析，以期提出有針對性的對策和建議。分析稅收對房地產(chǎn)市場的影響，通過建立公平、有效合理的房地產(chǎn)稅制體系，充分發(fā)揮稅收對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控功能，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定運行營造良好的稅收政策環(huán)境。4中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀

新中國成立以來，作為稅收體系的重要組成部分，我國的房地產(chǎn)稅制經(jīng)過了多次改革和完善。其中以1994年為標(biāo)志的稅制改革在構(gòu)建適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制要求的新型房地產(chǎn)稅制體系方面進(jìn)行了積極有益的嘗試。我國房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種共計12個，其中直接以房地產(chǎn)為課稅對象的稅種7個，與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種５個。

★

直接以房地產(chǎn)為課稅對象的稅種

■土地增值稅

■城鎮(zhèn)土地使用稅

■耕地占用稅

■房產(chǎn)稅

■城市房地產(chǎn)稅

■固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（現(xiàn)暫停征）

■契稅★與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種

■營業(yè)稅

■企業(yè)所得稅■個人所得稅■印花稅■城市維護建設(shè)稅從房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)過程來看，可以將其大體劃分為四大類:

■與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的稅收

■房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅收

■與房地產(chǎn)保有有關(guān)的稅收

■與房地產(chǎn)所得有關(guān)的稅收

各房地產(chǎn)稅收發(fā)生的具體階段見下圖：耕地占用稅城鎮(zhèn)土地使用稅土地出讓金契稅印花稅營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅教育費附加企業(yè)所得稅營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅教育費附加土地增值稅企業(yè)或個人所得稅收契稅印花稅取得土地階段保有階段開發(fā)建設(shè)階段銷售階段城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅施工單位納業(yè)主繳納５中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的主要問題★

稅收的效率原則我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制在稅種結(jié)構(gòu)、稅率設(shè)置、計稅依據(jù)、稅費負(fù)擔(dān)、土地出讓制度和稅收成本等方面不利于優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

■

稅種間重復(fù)設(shè)置，難以體現(xiàn)稅收中性原則

■

房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種較多，稅負(fù)較重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種較少，稅負(fù)較輕。■稅率設(shè)置不能適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的要求。

■

部分稅種的計稅依據(jù)不合理，不能反映房地產(chǎn)的市場價值。

■

租稅費體系混亂，稅收負(fù)擔(dān)偏重，增大了房地產(chǎn)開發(fā)成本。

★

稅收的公平原則我國現(xiàn)行稅制存在征收范圍過窄、內(nèi)外兩套稅制以及稅收政策不統(tǒng)一的問題，妨礙了稅收的橫向公平和縱向公平?！霾糠侄惙N的征收范圍過窄，不利于市場主體的公平競爭。■我國房地產(chǎn)稅制采取了“內(nèi)外有別，兩套稅制并存”的政策，不符合國民待遇原則?！鑫覈F(xiàn)行房地產(chǎn)政策不統(tǒng)一，導(dǎo)致納稅人之間稅負(fù)的不公平。6國外房地產(chǎn)稅稅制現(xiàn)狀★國外房地產(chǎn)稅收體體系■美國房地產(chǎn)稅收在美國國政府財政收入中中占有很大的比重重，更是地方政府的重要財政政收入來源。美國國的房地產(chǎn)稅收體體系主要包括一般財產(chǎn)稅、所得得稅、遺產(chǎn)稅和贈贈與稅等?！鲇姆康禺a(chǎn)稅收收體系較為簡單，，主要有住房財產(chǎn)產(chǎn)稅、營業(yè)房屋稅、遺產(chǎn)稅和和贈與稅等稅種。?！鋈毡救毡镜姆康禺a(chǎn)稅收收體系相對較為復(fù)復(fù)雜，對房產(chǎn)和土土地分別予以課稅，涉及的稅稅種較多，主要有有遺產(chǎn)稅、贈與稅稅、地價稅、注冊許可稅、固定定資產(chǎn)稅、城市規(guī)規(guī)劃稅、事業(yè)所稅稅、不動產(chǎn)購置稅和特別別土地所有有稅。世界各國在在房地產(chǎn)稅稅制上，盡盡管各有不不同，但稅稅種設(shè)置主主要涉及三個個方面：即即對房地產(chǎn)產(chǎn)的保有、流轉(zhuǎn)和取得課稅?！龇康禺a(chǎn)保有有稅制對房地產(chǎn)保保有征稅，，目的在于于合理調(diào)節(jié)節(jié)政府與房房屋或土地地實際占有者者之間的收收益分配。。目前，世世界上通行行的房地產(chǎn)產(chǎn)保有稅種主要有有:不動產(chǎn)產(chǎn)稅、財產(chǎn)產(chǎn)稅、定期期不動增值值稅、其他他稅種?！龇康禺a(chǎn)流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)稅制房地產(chǎn)權(quán)益益的流轉(zhuǎn)分分為有償和和無償兩種種。當(dāng)房地地產(chǎn)發(fā)生買買賣等有償流流轉(zhuǎn)時，大大多數(shù)國家家（或地區(qū)區(qū)）都要對對轉(zhuǎn)讓收益益即增值部分課稅稅；當(dāng)房地地產(chǎn)發(fā)生繼繼承或贈與與等無償流流轉(zhuǎn)行為時時，各國也一般要要根據(jù)資產(chǎn)產(chǎn)價值征收收遺產(chǎn)稅或或贈與稅。。綜合而言言，房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)課課稅形式主主要有以下下幾種：以以所得稅形形式對房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益課稅稅、直接征征收土地增增值稅、對對房地產(chǎn)投投機中增值值課稅■房地產(chǎn)取得得稅制大多數(shù)國家家對取得房房地產(chǎn)的行行為都要征征收房地產(chǎn)產(chǎn)取得稅。。主要包括以下下幾種：登登錄許可稅稅、印花稅稅、不動產(chǎn)產(chǎn)取得稅、、對繼承或受贈行行為課征遺遺產(chǎn)稅或贈贈與稅?！飮夥康禺a(chǎn)產(chǎn)稅制的基基本特點■財政隸屬關(guān)關(guān)系房地產(chǎn)課稅稅多屬地方方稅收，是是地方政府府的主要收收入來源。。從稅制設(shè)計原原則來看，，國外房地地產(chǎn)稅制堅堅持了“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原原則。寬稅稅基，即除除對公共、、宗教、慈慈善等機構(gòu)的不動產(chǎn)產(chǎn)實行免稅稅以外，其其余的不動動產(chǎn)所有者者或占有者者均為納稅主體。。■稅收分布結(jié)結(jié)構(gòu)國外重視對對房地產(chǎn)保保有環(huán)節(jié)的的征稅，而而對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移移環(huán)節(jié)實行輕輕稅政策。。■稅費體系構(gòu)構(gòu)成“明稅，少少費”是國國外房地產(chǎn)產(chǎn)稅制的一一個重要特特征?！鲇嫸愐罁?jù)大多數(shù)國家家趨向于按按房地產(chǎn)的的市場價值值征收房地地產(chǎn)稅，使使其具有隨著著經(jīng)濟增長長而增長的的彈性特征征?！龆愂諆?yōu)惠措措施很多國家在在購買、建建造和租售售住宅方面面實行了稅稅收鼓勵政政策，對低收收入者的實實際困難還還采取了更更加優(yōu)惠的的措施?！稣鞴苁侄未蟛糠职l(fā)達(dá)達(dá)國家形成成一套相對對成熟的管管理辦法和和配套制度度?！龆愂樟⒎▉韥砜春芏喟l(fā)達(dá)國國家都建立立了比較完完善的房地地產(chǎn)稅收法法律體系。。７研究主主要內(nèi)容●對我國現(xiàn)行行房地產(chǎn)稅稅制體系進(jìn)進(jìn)行介紹，，分析其弊弊端，提出改革的必要要性。●對國外房地地產(chǎn)稅收情情況進(jìn)行分分析，并以美國國，日本和和我國港臺地區(qū)為為案例重點點介紹，結(jié)結(jié)合其他國國家的稅收收制度，從從房地產(chǎn)取得,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓,房地地產(chǎn)保有三三階段分類類介紹,找找出其共同特點，，提出可借借鑒之處（（重保有，重重稅輕費）.●比較我國房房地產(chǎn)稅收收與其他國國家之間的的差別，分分析中國現(xiàn)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅稅制的缺陷陷，然后找找出問題存存在的原因因?！铿F(xiàn)行房地產(chǎn)產(chǎn)稅制的缺缺陷從以下下方面分析析稅負(fù)分布稅種交叉重重疊內(nèi)外資房地地產(chǎn)企業(yè)稅稅負(fù)公平狀狀況稅收優(yōu)惠稅輕費重★問題存在的的原因從以以下方面分分析稅種設(shè)置課稅范圍稅率設(shè)計●稅收與房地地產(chǎn)行業(yè)的的相關(guān)性研研究★研究政府通通過稅收政政策調(diào)控房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的作用機機理,主要體現(xiàn)在在三個環(huán)節(jié)節(jié):房地產(chǎn)的開開發(fā)房地產(chǎn)的保保有房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓★研究稅收政政策對房地地產(chǎn)業(yè)的影影響對土地供應(yīng)應(yīng)模式的影影響對土地價格格的影響對房地產(chǎn)價價格的影響響對房地產(chǎn)供供求的影響響●改革的具體體方案的研研究，從以以下幾方面面進(jìn)行研究究■需要改革與與完善的稅稅種將現(xiàn)行房地地產(chǎn)保有環(huán)環(huán)節(jié)的稅種種合并為““物業(yè)稅””,（統(tǒng)一一內(nèi)外稅制，，擴大稅基基，確定合合理的稅率率），取消消城鎮(zhèn)土地地使用稅與耕地地占用稅，，簡化土地地增值稅（確定定合適稅率率，減少稅率級數(shù)）），研究設(shè)設(shè)計一種““歧視性土土地增值稅稅”，從而而達(dá)到打擊投機機，保護正正常投資的的目的，對對投機者重重稅，對投投資者輕稅或免免稅?！鲂枰陆ǖ牡亩惙N研究究地價稅、空地稅、農(nóng)地收益稅稅、荒地稅■繼續(xù)保留或或擬開征的的稅種契稅（繼續(xù)續(xù)保留），，適時開征征遺產(chǎn)稅和和贈予稅■通過以上研研究,最終形成新新的房地產(chǎn)產(chǎn)稅體系●配套措施研研究■立法■產(chǎn)權(quán)登記制制度■估價制度8研究方方法主要運用以以下幾種研研究方法:◆文獻(xiàn)檢索、、分析通過檢索相相關(guān)的國外外國內(nèi)文獻(xiàn)獻(xiàn)，在我國國對房地產(chǎn)產(chǎn)稅制改革的建議的的基礎(chǔ)上進(jìn)進(jìn)行了一系系列的分析析?！衾碚撗芯吭诮梃b前人人相關(guān)理論論知識的基基礎(chǔ)上，對對我國稅收收及房地產(chǎn)稅收進(jìn)行行了相關(guān)的的理論研究究，同時運運用經(jīng)濟學(xué)學(xué)原理對稅稅收負(fù)擔(dān)、稅基基、稅率和和經(jīng)濟之間間的關(guān)系進(jìn)