房地產(chǎn)研究的現(xiàn)狀與走勢(shì)

房地產(chǎn)研究的現(xiàn)狀與走勢(shì)意識(shí)是存在的反映。隨著近年房地產(chǎn)業(yè)在我們國(guó)家的復(fù)興，房地產(chǎn)研究作為社會(huì)領(lǐng)域的一種科學(xué)活動(dòng)也迅速發(fā)展起來(lái)，呈現(xiàn)出一派百花齊放的景象。物質(zhì)武器不能代替精神的武器。房地產(chǎn)科學(xué)研究是房地產(chǎn)業(yè)可連續(xù)發(fā)展的主要一環(huán)。對(duì)房地產(chǎn)科研活動(dòng)的自己進(jìn)行研究是繁榮房地產(chǎn)研究事業(yè)不可缺少的一部分。本文恰是從上述邏輯出發(fā)，嘗試著對(duì)最近房地產(chǎn)研究的現(xiàn)在狀況、走勢(shì)作一初步判定.并據(jù)此提出幾點(diǎn)參考建議?！?、現(xiàn)在狀況(一)態(tài)勢(shì)1.從1996暑期領(lǐng)導(dǎo)同志提出住宅建設(shè)將成為新的消費(fèi)熱門(mén)和新的經(jīng)濟(jì)增加點(diǎn)(下面簡(jiǎn)稱(chēng)“兩點(diǎn)〞)后，房地產(chǎn)研究尤其是住宅建設(shè)研究掀起高潮。全國(guó)各大報(bào)刊和房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)雜志連續(xù)發(fā)表文章，相關(guān)部門(mén)、機(jī)構(gòu)和團(tuán)體紛紛組織報(bào)告會(huì)、座談會(huì)和研討會(huì)，構(gòu)成了輿論熱門(mén)。2.研究?jī)?nèi)容緊緊圍繞著把住宅建設(shè)培育成“兩點(diǎn)〞的主線(xiàn)，分別在下面幾個(gè)方面展開(kāi)。(1)在房改方面。研究怎樣進(jìn)一步深化房改，營(yíng)造住房商品化的制度環(huán)境，把住房需求擠向市場(chǎng)，構(gòu)成發(fā)展的市場(chǎng)引力，以推動(dòng)消費(fèi)熱門(mén)的構(gòu)成。(2)在住房金融方面。研究從所面對(duì)的城市普通居民住房現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力偏低〔開(kāi)發(fā)資金渠道不暢)與商品住宅價(jià)格偏高(開(kāi)發(fā)成本過(guò)濫)的矛盾出發(fā)，討論培養(yǎng)住房市場(chǎng)金融所支持的個(gè)人有效需求(開(kāi)發(fā)資金渠道制度化〕，以構(gòu)成住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求(供應(yīng))動(dòng)力。(3)在住房?jī)r(jià)格方面。研究從現(xiàn)實(shí)商品房建設(shè)與銷(xiāo)售的廣義價(jià)格構(gòu)造下手，討論理順與規(guī)范住房?jī)r(jià)格的構(gòu)成機(jī)制，降低商品住房的總體相對(duì)價(jià)格水平，使工薪階層真正成為住宅市場(chǎng)的需求主體。(4)在房地產(chǎn)市場(chǎng)流通方面。研究集中在怎樣去除住宅房屋作為商品在流通領(lǐng)域的障礙因素，拓寬政策性住房售后再流通的渠道，活潑踴躍一級(jí)市場(chǎng)，啟動(dòng)和發(fā)展二、三級(jí)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的流動(dòng)，最終建立起全方位、多條理的房地產(chǎn)大流通市場(chǎng)體系。(5)在住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化方面。從產(chǎn)業(yè)政策條理分析住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展機(jī)遇與條件，研究怎樣在住宅建設(shè)中增長(zhǎng)科技含量，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，實(shí)驗(yàn)與逐步推廣住宅生產(chǎn)部件化、部件通用化、生產(chǎn)工廠化，把住宅生產(chǎn)從傳統(tǒng)的作坊生產(chǎn)方式過(guò)渡到現(xiàn)代的規(guī)模生產(chǎn)方式。(二)特點(diǎn)房地產(chǎn)研究從總體上觀察，具有內(nèi)容上集中、參與上廣泛和趨向上超前等明顯特征。詳細(xì)說(shuō)，有下面幾個(gè)特點(diǎn)：1.證明性觀點(diǎn)多，證偽性看法少。在房地產(chǎn)論文尤其是其中某些問(wèn)題的討論中，觀點(diǎn)傾向幾乎異口同聲，很少見(jiàn)到不同觀點(diǎn)之間的交鋒和商榷，既使有也鳳毛麟角。筆者曾見(jiàn)到一次發(fā)生于1997年5月21日和6月4日〔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)〕(北京)上的針?shù)h相對(duì)的爭(zhēng)辯，二者是梁運(yùn)斌的〔發(fā)展住宅建設(shè)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)說(shuō)“不〞嗎？〕和江南的〔堅(jiān)持發(fā)展住宅建設(shè)方針，否認(rèn)與之相悖的看法，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的關(guān)健〕。除了上述特例，諸多房地產(chǎn)研究者的思維軌跡似乎“井水不犯河水〞，互不穿插參與。應(yīng)該說(shuō)這種現(xiàn)象與科學(xué)研究的性質(zhì)與規(guī)律不相協(xié)調(diào)。科學(xué)研究從實(shí)質(zhì)上講是一個(gè)“否認(rèn)之否認(rèn)〞的辯證邏輯經(jīng)過(guò)，缺乏證偽性的分析，既使符合科學(xué)的結(jié)論也顯得基礎(chǔ)軟弱，從久遠(yuǎn)看，科學(xué)也會(huì)失去發(fā)展的動(dòng)力。2.宏觀問(wèn)題議論多，中微觀問(wèn)題討論少。對(duì)“兩點(diǎn)〞的討論，從國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和“九五〞戰(zhàn)略設(shè)想的角度和條理進(jìn)行了大量的研究和討論，但從省市和開(kāi)發(fā)商的角度和條理，從怎樣適應(yīng)國(guó)家這一經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇和產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，來(lái)研究地區(qū)和企業(yè)的中遠(yuǎn)期發(fā)展設(shè)想和最近對(duì)策，以便塑造住宅產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)的中、微觀基礎(chǔ)方面的研究比較少。與上述相聯(lián)絡(luò)，對(duì)“兩點(diǎn)〞構(gòu)成的研究一般性、理論性討論比較多，對(duì)策性、可操作性討論比較少。3.房屋問(wèn)題討論多，土地問(wèn)題討論少。房地產(chǎn)是房與地組合而成的產(chǎn)業(yè)，土地在房地產(chǎn)業(yè)中具有基礎(chǔ)性導(dǎo)入性作用，正因如此，往往把房地產(chǎn)泛稱(chēng)為地產(chǎn)。土地研究在房地產(chǎn)業(yè)研究中應(yīng)占領(lǐng)一定的比重，否則，房地產(chǎn)研究就不能算是完好意義上的產(chǎn)業(yè)研究。據(jù)筆者粗略統(tǒng)計(jì)，在〔中國(guó)房地產(chǎn)〕1997年1?5期包含文摘在內(nèi)的175篇文章中，冠以土地題目的只要2篇，占所刊全部文章的11.43%。另，在〔中國(guó)房地信息〕1995年1?12期504篇正式文章中，以土地內(nèi)容立題的11篇，占全年發(fā)表文章的2.18%。假使剔除掉這11篇中的要聞通訊、政策法規(guī)和信息類(lèi)文章，正式土地研究性文章只要1篇。也就是說(shuō)，土地研究方面的文章只占該刊物全年發(fā)表文章總篇數(shù)的0.198%。除了專(zhuān)門(mén)性土地刊物外，全國(guó)性重要房地產(chǎn)刊物，都不同水平地存在著土地方面研究?jī)?nèi)容與土地在房地產(chǎn)業(yè)中的地位作用不相稱(chēng)的問(wèn)題。4.業(yè)內(nèi)人士參與度高，業(yè)外相關(guān)部門(mén)參與少。國(guó)家將住宅建設(shè)確定為新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的新消費(fèi)熱門(mén)和新經(jīng)濟(jì)增加點(diǎn)，意味著住宅產(chǎn)業(yè)以致整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)業(yè)地位的提升，這對(duì)于住宅業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑是一件大好事。業(yè)內(nèi)人士興高彩烈歡欣鼓舞，又是寫(xiě)文章，又是開(kāi)研討會(huì)，搞得轟轟烈烈熱火朝天，幾乎人人都直、間接參與了討(議)論。與此同時(shí)，由于發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)牽涉到金融、財(cái)務(wù)、稅收、工資、管理和煤水氣電等諸方面的利益調(diào)整和規(guī)范改革，牽扯面大，運(yùn)作復(fù)雜，影響了相關(guān)部門(mén)對(duì)研究討論的參與。在國(guó)外，對(duì)房地產(chǎn)參與度相當(dāng)高，人們像關(guān)心股市一樣關(guān)心房地產(chǎn)。很多家庭老太太也時(shí)時(shí)關(guān)注著房地產(chǎn)行情。能夠說(shuō)，假使房地產(chǎn)尤其是住宅業(yè)只是停留在“圈里喊〞、“窩里鬧〞，社會(huì)上少有問(wèn)津，那么，它很難成為新的“兩占〞。二、走勢(shì)隨著房地產(chǎn)業(yè)理論上趨于理性，其研究亦愈來(lái)愈走向科學(xué)。這重要表如今研究?jī)?nèi)容、研究方法、研究的參與成分和結(jié)果效應(yīng)等方面。(一)在研究?jī)?nèi)容上，由詳細(xì)、現(xiàn)象問(wèn)題的研究轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)發(fā)展深條理問(wèn)題的研究。把住宅產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)(現(xiàn)代化)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)管理體制等深條理問(wèn)題提出來(lái)并加以研究。例如，1996年末由中國(guó)房地產(chǎn)與住宅研究會(huì)召開(kāi)的“1996房地產(chǎn)形勢(shì)研討會(huì)〞發(fā)言材料匯編而成的〔住宅建設(shè)一新的經(jīng)濟(jì)增加點(diǎn)〕論文集中，直接或間接從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)角度立題的文章篇數(shù)分別占全書(shū)文章總篇數(shù)的52%；34.8%，二者合計(jì)占90.4%，從其他角度討論問(wèn)題的只占9.6%。(二)在研究方法上，由基本上只運(yùn)用傳統(tǒng)的分析技術(shù)和手段轉(zhuǎn)向現(xiàn)代與傳統(tǒng)分析方法并重。從方法哲學(xué)角度看，分析問(wèn)題所運(yùn)用的概念、原理推陳出新，大量運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論、現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論、消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和社會(huì)學(xué)原理，使觀察視角新穎，散發(fā)出現(xiàn)代學(xué)術(shù)氣息。這從房地產(chǎn)論文的一些題目能夠反映出來(lái)，譬如，〔土地的資本化運(yùn)營(yíng)淺析〕(〔中國(guó)房地信息〕1996年8期，19頁(yè)〕、〔物業(yè)管理：法與經(jīng)濟(jì)學(xué)的理解〕(〔中國(guó)房地產(chǎn)〕1996年11期，33頁(yè)〕、〔對(duì)我們國(guó)家推行房地產(chǎn)證券化的考慮〕(〔天津房地產(chǎn)〕1997年2期，20頁(yè)〕、〔從消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)看商品住宅的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)〕(〔中國(guó)房地產(chǎn)金融〕1997年1期，13頁(yè)〕。與上述相聯(lián)絡(luò)，在分析技術(shù)上大量引進(jìn)定量分析方法，使定性分析與定量分析相結(jié)合，加強(qiáng)了論文內(nèi)容的精到準(zhǔn)確性與可操作性。(三)在參與成分上，由科(教)研人員為主轉(zhuǎn)向領(lǐng)導(dǎo)、專(zhuān)家學(xué)者和實(shí)際工作者相結(jié)合。以“官、產(chǎn)、學(xué)〞相結(jié)合的原則組織房地產(chǎn)研究活動(dòng)，正在被越來(lái)越多的方面所認(rèn)可。1996年暑期以來(lái)，從國(guó)家建設(shè)部、各省市建設(shè)廳(委).、地方房屋行政主管部門(mén)到社會(huì)科學(xué)團(tuán)體，以至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都分別組織了“兩點(diǎn)〞構(gòu)成的研討活動(dòng)。業(yè)內(nèi)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、專(zhuān)業(yè)研究人員和房地產(chǎn)第一線(xiàn)的開(kāi)發(fā)商分別或一同加入了各類(lèi)房地產(chǎn)研討會(huì)或論題制造。例如，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)組織的“1996中國(guó)房地產(chǎn)論壇〞211名作者中官員32人，開(kāi)發(fā)商24人、學(xué)〔協(xié)〕會(huì)、學(xué)校和研究所61人、金融實(shí)際工作者94人、各種身份作者的比重分另!1占15.2%、11.4%，29%、44.4%。(四〕在結(jié)果效應(yīng)上，由對(duì)某一詳細(xì)環(huán)節(jié)(方面)產(chǎn)生影響轉(zhuǎn)向?qū)π袠I(yè)發(fā)展的全經(jīng)過(guò)發(fā)揮作用。1997年初，批準(zhǔn)國(guó)家計(jì)委、財(cái)務(wù)部發(fā)出的關(guān)于取消48項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)的通知并加以施行，是1996暑期領(lǐng)導(dǎo)提出住宅建設(shè)將成為“兩點(diǎn)〞以來(lái)，房地產(chǎn)研究結(jié)果對(duì)本行業(yè)產(chǎn)生全面性影響的一個(gè)明顯例證。從一定意義上講，把住宅建設(shè)培育成“兩點(diǎn)〞的提出就是十幾年來(lái)房地產(chǎn)研究十分是住宅業(yè)研究結(jié)果的影響效應(yīng)不斷擴(kuò)大的結(jié)果，把住宅建設(shè)培育成“兩點(diǎn)〞確實(shí)定和住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化試點(diǎn)在12省市的施行，標(biāo)記著房地產(chǎn)理論界關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)尤其是關(guān)于住宅產(chǎn)業(yè)化的長(zhǎng)期討論所構(gòu)成的結(jié)果已被層所承受并進(jìn)而逐步轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)政策。與上述相照應(yīng)，京滬魯遼粵皖閩蘇等省市也根據(jù)精神指點(diǎn)下的調(diào)研結(jié)果，陸續(xù)頒布了一系列地方性、政策性辦法，推動(dòng)了當(dāng)?shù)貐^(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近年，由于房地產(chǎn)研究整體水平的不斷提升，其對(duì)業(yè)內(nèi)理論的參與度相對(duì)增長(zhǎng)?！跋妊芯亢鬀Q策，不研究不決策〞的風(fēng)氣正在房地產(chǎn)各級(jí)實(shí)際部門(mén)普及，房地產(chǎn)研究結(jié)果的影響效應(yīng)越來(lái)越大。三、建議因房地產(chǎn)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)序列中一度消失而中止的房地產(chǎn)科學(xué)研究活動(dòng)正春風(fēng)化雨，方興未艾，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新時(shí)期，其肩負(fù)的歷史責(zé)任榮耀而艱巨。在這里，筆者謹(jǐn)以房地產(chǎn)第一線(xiàn)一個(gè)普通勞動(dòng)者的身份提出發(fā)展房地產(chǎn)科研事業(yè)的幾點(diǎn)參考性建議：(一)逐步構(gòu)建起一個(gè)高效、完好的房地產(chǎn)科學(xué)研究體系。在研究機(jī)構(gòu)組合上，盡快構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)、社會(huì)科學(xué)團(tuán)體和教學(xué)科研部門(mén)協(xié)同作戰(zhàn)“官產(chǎn)學(xué)研〞有機(jī)結(jié)合的科研體系。在研究?jī)?nèi)容分工上，國(guó)家、地區(qū)和企業(yè)等各條理所展開(kāi)的研究活動(dòng)應(yīng)有所著重，區(qū)分方向，突出重點(diǎn)，分工協(xié)作，使研究真正能為產(chǎn)業(yè)發(fā)展解決一兩個(gè)理論或理論上的問(wèn)題。房地產(chǎn)研究是一項(xiàng)介于官方和民間之間的科學(xué)活動(dòng)，其最終歸宿是效勞于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。客觀地講，當(dāng)前我們國(guó)家房地產(chǎn)研究仍處于分散作戰(zhàn)的狀況。為了保證房地產(chǎn)研究活動(dòng)的健康發(fā)展，發(fā)揮其在產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)中的主要作用，和地方兩級(jí)建設(shè)和房屋、土地主管部門(mén)有需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)研究的引導(dǎo)，施行科研中的“三大導(dǎo)向〞，即行政導(dǎo)向：以文件、會(huì)議方式明確；契約導(dǎo)向：與研究機(jī)構(gòu)、學(xué)術(shù)刊物達(dá)成重點(diǎn)研究方向的口頭或書(shū)面協(xié)議；資金導(dǎo)向：直接贊助某些重點(diǎn)課題。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期努力，逐步構(gòu)成符合國(guó)情、適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要的高效率、成系統(tǒng)的房地產(chǎn)科研體系。(二)逐步探索建立起一套近間隔、短周期的房地產(chǎn)研究結(jié)果快速應(yīng)用機(jī)制。為了盡快縮短房地產(chǎn)研究結(jié)果轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力的周期，近階段可否先在下面幾方面做工作：一是在科研項(xiàng)目上，要有一定比重的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展急需的課題；二是在項(xiàng)目參與者群體構(gòu)成上，要具體表現(xiàn)出領(lǐng)導(dǎo)、專(zhuān)家學(xué)者和實(shí)際工作者相結(jié)合的原則，實(shí)行優(yōu)化組合，研究中應(yīng)用，應(yīng)用中研究?，三是在研究結(jié)果應(yīng)用傳遞上，充足利用各種“信息管道〞，其中包含會(huì)議、網(wǎng)絡(luò)、簡(jiǎn)報(bào)、媒體、專(zhuān)利等。在將來(lái)?xiàng)l件答應(yīng)時(shí)，可考慮建立覆蓋地區(qū)以至全國(guó)范圍的房地產(chǎn)研究結(jié)果快速應(yīng)用傳遞和反應(yīng)。(三)逐步培養(yǎng)起一支高水準(zhǔn)、能吃苦的房地產(chǎn)科研隊(duì)伍。應(yīng)從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度把培養(yǎng)和