市調(diào)部提供珠江新城分析

.z二、珠江新城區(qū)域研究根據(jù)珠江新城區(qū)域內(nèi)功能規(guī)劃定位、地塊屬性，敝司將珠江新城分成商住兩大區(qū)域：以獵德路為界，西部為商務辦公區(qū)，伴以居住為輔；東部為居住區(qū)，伴以商務辦公為輔。市政動態(tài)珠江新城規(guī)劃定位本工程位于天河區(qū)的珠江新城區(qū)。珠江新城是**城市中心的核心位置，規(guī)劃*圍：北起黃埔大道，南至珠江，西以**大道為界，東抵華南快速干線。占地面積約6.5平方公里，規(guī)劃居住人口18萬，可提供30萬個就業(yè)崗位。經(jīng)2002年珠江新城規(guī)劃檢討案修正后，確立珠江新城區(qū)域共劃分為14個街區(qū)，功能區(qū)域劃分包括有商務、行政辦公街區(qū)、高層居住區(qū)、金融貿(mào)易街區(qū)、文化活動街區(qū)、商業(yè)購物街區(qū)等。珠江新城位于新城市中軸線之上，屬于**市的核心地帶的區(qū)位充分顯示出其在**未來開展中的重要地位。珠江新城在**定位是：二十一世紀中央金融商務區(qū)〔CBD〕，規(guī)劃開展成為集國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、行政與居住等一級功能設(shè)施于一體，推動國際文化交流與合作的基地。對?珠江新城規(guī)劃檢討?的判斷在2002年年中，**市政府審議通過了?珠江新城規(guī)劃檢討?。在公眾眼里，曾被確切定位為**二十一世紀ＣＢＤ的這塊土地，其總體規(guī)劃幾經(jīng)修改，終于定案。此時，距１９９２年初**市政府常務會議決定開發(fā)珠江新城，已經(jīng)進入第11個年頭。新規(guī)劃對原有規(guī)劃進展了以下六大調(diào)整：住宅、商貿(mào)、行政辦公總建筑面積增加。提高了配套設(shè)施水平，增設(shè)市級少年宮、圖書館，增設(shè)幼兒園９所，增設(shè)小學１所，市級醫(yī)院、幼兒園、小學的用地面積增大。改變小地塊開發(fā)“樓看樓〞的模式，采用國際通用的方案單元綜合開發(fā)模式，將樓群間的綠化集中設(shè)置，形成很多漂亮的小花園。街道模式變單一為多樣，既有交通干道，也有騎樓式商業(yè)步行街。提出了由高架步行道、地下人行隧道、地面專用步行道構(gòu)成立體化步行系統(tǒng)。必須通過舉辦設(shè)計競賽才能確定方案的地標性建筑系統(tǒng)，用制度保證創(chuàng)造出有藝術(shù)特色的城市形象。這六個方面的調(diào)整，在最大程度上改善了珠江新城的生活配套環(huán)境，也符合最新引入的CLD〔中央居住區(qū)〕的概念。由于珠江新城主要的商務區(qū)域集中在西部，而東部大多為住宅，因此新概念的引入，也使得政府對這個區(qū)域的改造更加人性化，對于未來的商住環(huán)境做出構(gòu)造性的提高。除了上面六個方面以外，政府還對珠江新城做出以下的修改：1〕將交易會展中心、領(lǐng)事館區(qū)搬離珠江新城?？赡芎芏嗤顿Y者不明白政府的決定，甚至疑心珠江新城未來的前景。但我司認為，這反而更有利于珠江新城的**開展。本身CBD中央商務區(qū)就是一個能夠帶動區(qū)域經(jīng)濟的高端產(chǎn)物，有著各種嚴格的硬件要求。而會展中心、領(lǐng)事館區(qū)同樣能夠帶動區(qū)域經(jīng)濟的開展，如果把這三個高端產(chǎn)物同時擺放在珠江新城，從大角度看無疑是一種資源的浪費，而會展中心和領(lǐng)事館區(qū)都有個各自獨特的硬件要求，和CBD其實有著不可彌補的構(gòu)造性沖突，使CBD的開展趨向多極化。2〕對標志性建筑“雙子塔〞的修改。變動1：位置由靠近黃埔大道處移至珠江邊。**市政府在1993年第一輪珠江新城規(guī)劃中，高度為350米的超高雙子塔規(guī)劃將設(shè)置在北面靠近黃埔大道處。但在**市政府于2002年公布實施的新一輪珠江新城規(guī)劃?珠江新城規(guī)劃檢討?中，對超高雙子塔的位置發(fā)生了變動。變動2：高度有望突破350米到達400多米按照規(guī)劃。為了凸顯其“孿生〞性，這兩幢超高雙子塔各自的建筑面積均將超過20萬平方米，建筑風格也將力求一致。這些變動都使珠江新城布局和功能更加合理，更加貼合CBD中央商務區(qū)的實際需要。首先，通過市政府對?珠江新城規(guī)劃檢討?方案整改的要點可以發(fā)現(xiàn)，珠江新城作為“國際金融商貿(mào)中心區(qū)〞的定位與**將建立成為“國際化大都市〞的開展方向完全吻合。其次，珠江新城并重商務與文化，是**首個公示和作出重大調(diào)整的大型規(guī)劃，這對珠江新城開發(fā)的提速十分有利，同時也充分顯示出市政府對珠江新城未來開展的決心。.z珠江新城房地產(chǎn)概況住宅局部珠江新城雖經(jīng)過一段長時期的寂靜但2003年的規(guī)劃檢討和2004年的一系列動作，已經(jīng)令人們對未來的前景有了清晰的認識。目前屬于“硬件核心〞局部的所有建筑都已經(jīng)進入實質(zhì)開發(fā)的階段。目前在珠江新城已經(jīng)成型的物業(yè)都是住宅盤，如碧海灣、星匯園、南國花園等，這些樓盤大局部都是在1999年到2001年開發(fā)的，應該是珠江新城第一次開發(fā)熱潮的產(chǎn)物。規(guī)模都比較大，配套成熟，外立面優(yōu)美，戶型設(shè)計和小區(qū)布局在今天都處于中上水平，而在近一、兩年開發(fā)的樓盤有保利香檳花園、凱旋新世界、利雅灣、珠江別墅、雙城國際等。針對本工程位于珠江新城西部這樣一個以商務為主居住為輔的特質(zhì)，敝司圍繞珠江新城西部的一般住宅物業(yè)和商務型公寓進展深入的調(diào)研，具體調(diào)研結(jié)果如下：供應住宅共性特點分析：戶型構(gòu)造：珠江新城板塊住宅供應的戶型主要以130-160平方米的三房和四房單位為主，約占整個板塊的70%左右，其次是200平方米以上的五房和復式單位。另一方面由于該板塊定位為中央商務區(qū)，加上鄰近商業(yè)配套成熟的五羊新城，亦令雙城國際、馬賽國際這些以小戶型公寓為主的樓盤得以滋生。主流客戶群珠江新城經(jīng)過新規(guī)劃檢討后，被定位為高尚居住區(qū)，由于具有珠江新城公園及江景、五羊新城周邊成熟生活配套等大環(huán)境支持，因此吸引的買家主要是以保值、商務辦公型的客戶居多，他們講求的是投資與自住的兼?zhèn)?，較多的客源是來自天河區(qū)的高層管理人員或經(jīng)營各類生意的私營業(yè)主，其次是來自東山、天河區(qū)的二次置業(yè)的換樓客。價格*圍珠江新城目前的售價主要集中在6500-8500元/平方米的幅度，多數(shù)是以毛坯交付使用，局部樓盤如碧海灣和利雅灣工程，憑借其較強的江景資源售價可達12000元/平方米左右，由于珠江新城推售的面積均以大面積戶型為主，因此總價大多數(shù)據(jù)生活配套目前珠江新城的各樓盤自身的生活配套較少，并不大規(guī)模的超市，區(qū)域內(nèi)雖有南天廣場、美居中心等大型專業(yè)市場但其他生活配套也主要以小規(guī)模的日常需要為主。在隨后的幾年間，各大開展商均加大對該片區(qū)的開發(fā)力度，入住人數(shù)將不斷增加，加上寫字樓的投入等利好，板塊內(nèi)的生活配套氣氛日趨成熟。園林景觀板塊內(nèi)的樓盤一局部是以單體樓為主，由于受到規(guī)到規(guī)模的限制，在園林景觀方面均較為欠缺，除個別具有較優(yōu)的中軸線綠化廣場及珠江景觀外，其余主要借助外部景觀為主；另一局部是占地規(guī)模在5-10萬平方米的中型樓盤，擁有較為優(yōu)越的園林環(huán)境，加上板塊內(nèi)的外部景觀的雙景觀資，為其真正豪宅地位奠下根底。-.z樓盤名稱保利香檳馬賽國際凱旋新世界雙城國際星辰大廈遠洋明苑〔一期〕浩瀚華軒規(guī)?！博O〕占地15000平方米總建9000多平方米占地約110000平方米占地7550平方米占地5453平方米占地5000平方米占地3000平方米規(guī)劃由4棟高層、5棟小高層組成三棟塔樓構(gòu)成由32棟高層及小高層組成由2棟31層寫字樓和31層公寓組成由2棟20層高層組成由2棟25層聯(lián)體高層組成由2棟33層高層組成開售時間2004年10月2004年11月2003年8月2003年8月2004年9月2003年5月2002年10月均價〔元/㎡〕85008000左右9000〔毛坯〕8000〔毛坯〕6800〔毛坯〕7500〔裝修〕7000〔毛坯〕戶型面積〔㎡〕一房〔91〕三房〔102-117〕四房〔126-169〕五房〔143-170〕單身公寓〔44〕二房〔74〕三房〔111〕四房〔120〕一房〔92〕二房〔108-157〕三房〔144-201〕四房〔192-193〕五房〔249〕商務公寓33-65平方米二房〔81〕三房〔89-101〕四房〔141〕二房〔60-90〕四房〔111-120〕五房〔140-150〕三房〔121-130〕復式〔180-240〕總價區(qū)間〔套〕約72-150萬約30-100萬約80-250萬約20-60萬約57-100萬約45-120萬約70-120萬銷售情況銷售近三分之二目前正處內(nèi)部認購階段T1-T6棟、T32棟售出約70%全部售罄全部售罄全部售罄全部售罄小區(qū)配套會所——商業(yè)、幼兒園、會所會所、架空層花園首層商鋪裙樓商鋪裙樓商鋪.z公寓局部隨著珠江新城內(nèi)大批寫字樓的正式啟用，一些政府部門特別是**國土房管局的房地產(chǎn)交易市場的遷入和已經(jīng)投入使用的**省檢察院、**市檢察院等啟動了珠江新城的商務功能，而凱旋新世界、星辰大廈、雙城國和利雅灣際等大量商務公寓的推出，掀起了一股珠江新城商務公寓熱，小型商務公寓受到大批的投資客歡迎。商務公寓面積逐漸縮小凱旋新世界的LB區(qū)有4棟商務公寓，總貨量200套；在2003年8月推出的雙城國際，公寓局部是三座塔樓中的中塔，總貨量有500套左右；同期推出的還有星辰大廈的商務公寓，貨量也有240套左右；當時這些公寓的推售相當受市場歡迎。雙城國際、星辰大廈小型公寓推出在三個月內(nèi)全部售罄，凱旋新世界的商務公寓全部只租不售，市場也較為熾熱。與早期遠洋明苑和新大廈等出現(xiàn)的大面積的商務公寓不同的是，這些新出現(xiàn)的商務公寓面積更小。最小的樓盤雙城國際，全部單位以33-65平方米為主，目前正處于內(nèi)部認購的樓盤——馬賽國際，也有局部46平方米的小型商務公寓供應，內(nèi)部透露此戶型認購十分火爆。大公司進駐珠江新城成主要利好雙城國際當時內(nèi)部認購價在7000-8000元/平方米左右，但每天都吸引大批的客戶，十分暢銷；星辰大廈推出時的均價也在6500元/平方米左右，樓盤還未正式出售，早已有不少顧客咨詢，推售短期內(nèi)小戶型一搶而空。小型商務公寓之所以暢銷，得益于珠江新城各項利好的刺激，很多買家看到的是投資價值，小戶型商務公寓的市場反映不俗。一些國際大公司和大財團等進駐珠江新城正是加速珠江新城商務公寓市場開展的催化劑。三、同類參考樓盤供求情況參考關(guān)系分析地段是購房者置業(yè)的關(guān)鍵因素，考慮到G2-3工程地塊位于珠江新城的西側(cè)G區(qū)，根據(jù)西區(qū)商業(yè)區(qū)的功能定位，除了上面對同區(qū)域內(nèi)物業(yè)的參考，還將與**另外的幾個商業(yè)區(qū)的住宅形態(tài)進展比較，包括環(huán)市東、天**、琶洲這些在**極具知名度的商業(yè)區(qū)。各參考板塊情況分析通過對天**板塊、琶洲板塊、環(huán)市東板塊的調(diào)查，我司決定從這三大板塊已售或在售住宅工程的戶型構(gòu)造、主流客戶群、價格*圍、生活配套設(shè)施、園林景觀五個根本方面進展分析：2.1天**板塊天**板塊的界定主要是以天**路為主線，左起**大道中路段，右至五山路段。該板塊由于受到城市中心東移的概念影響，區(qū)內(nèi)金融、貿(mào)易等商務往來日趨頻繁，商務氣氛濃厚。加上區(qū)內(nèi)眾多寫字樓及高尚住宅區(qū)的聚集，令到天**板塊在現(xiàn)階段依然備受市場的關(guān)注及追捧。現(xiàn)主要是選取天**路沿線現(xiàn)在在售的金碧翡翠華庭、中怡城市花園、天逸名都、伊頓18四個工程作為參照類比。樓盤金碧翡翠華庭中怡城市花園天逸名都伊頓18規(guī)模占地7000㎡，總建約50000㎡，由3棟30多層的高層組成總建13萬㎡，由6棟高層組成占地6000㎡，單體樓，總戶數(shù)約432套占地1.5萬㎡，由3座38層和1座32層組成統(tǒng)計*圍2、3號樓B、C棟全部全部開售時間2004年11月2003年2004年3月2002年交樓時間2005年9月現(xiàn)樓2004年10月2003年7月均價〔裝修〕6500元/㎡〔毛坯〕7200元/㎡〔毛坯〕6200元/㎡〔毛坯房〕6500元/㎡〔毛坯〕戶型、面積配比一房二廳〔47㎡)8.5%二房二廳〔67-88㎡〕81%三房二廳〔128-133㎡〕8.5%五房二廳〔160-166㎡〕2%"單間〔41㎡〕25%三房二廳〔103-135㎡〕75%"單身公寓〔38㎡〕二房〔65-67㎡〕三房〔117-118㎡〕二房〔75-79㎡〕三房〔98-153㎡〕四房〔157-205㎡〕銷售情況銷售約80%，一房、二房銷售速度最快根本售清準現(xiàn)樓出售，目前銷售16樓以上單位現(xiàn)樓出售，目前銷售高層單位，B座售罄配套設(shè)施1-5層為商業(yè)裙樓幼兒園、游泳池、網(wǎng)球場裙樓設(shè)有會所、健身中心高爾夫會所、SPA會所優(yōu)勢位居天**優(yōu)越地理位置；開展商品牌實力雄厚；戶型面積實用性強地理位置優(yōu)越；小區(qū)居住氣氛濃厚地理位置優(yōu)越；價格相比較低開展商實力強；物業(yè)管理有特色劣勢工程位于科研所內(nèi)，缺乏工程獨立形象戶型構(gòu)造較為單一開展商實力不強；戶型設(shè)計布局不合理樓間距太近；樓層凈高不高板塊共性特點：①戶型構(gòu)造：天**板塊主推的戶型分別是50-90平方米的二房單位和90-160平方米的三房〔帶主人套房〕單位，戶型設(shè)計比較緊湊。隨著商務氣氛的日漸提高的有效需求，近年來亦產(chǎn)生出都市華庭、中怡城市花園等60㎡以下小面積的單身公寓。天**板塊所供應的戶型，以中小戶型為主，主要針對該區(qū)域內(nèi)的企業(yè)白領(lǐng)及商務人士。②主流客戶群：天**板塊為**中期開發(fā)地帶，隨著城建總在天**的大興土木，其他開展商也隨即入市，形成了現(xiàn)在天**沿線的中高檔住宅。大局部買家都是來自外區(qū)或外地，看重城市中心東移的利好消息。另外就是投資客較多，由于區(qū)內(nèi)的商務辦公氣氛濃厚，交通便利，而且租賃市場活潑，所以吸引了大批來自珠三角和**城市的投資客在此置業(yè)。③價格*圍：在天**板塊剛興起的時候，曾經(jīng)出現(xiàn)住宅單價15000元/㎡的天價，而隨著大量樓盤的不斷開發(fā)，市場的機制日漸成熟，價格也更趨合理化?，F(xiàn)時天**板塊住宅單價從6000-7000元/㎡為主，以毛坯樓交樓，總價區(qū)間控制在40-150萬/套，能夠提供應買家選擇的面會比較廣。④生活配套：天**由于房地產(chǎn)的過度開發(fā)，在配套設(shè)施上存在不同程度的硬傷。例如：經(jīng)常面對的交通堵塞問題，在飲食方面根本以中高檔酒樓為住，農(nóng)貿(mào)市場的分布不合理，醫(yī)院、教育配套設(shè)施缺乏。而近期開發(fā)的樓盤都要在自身配套設(shè)施上下功夫，建立多功能會所，設(shè)置幼兒園等教育設(shè)施。另外隨著百佳、好又多、島內(nèi)價等大型超市的進入，也進一步緩解了市民在生活上的不便利，為該板塊內(nèi)的租賃市場提供堅實的根底。⑤園林景觀：由于開展商追求利潤最大化且可開發(fā)用地有限，所以天**的樓盤根本在園林上沒有突出的表現(xiàn)。除了中怡城市花園建有中心澳洲風情園林外，所有樓盤綠化面積都很小，工程主要是借助外部的景觀作為賣點。2.2琶洲板塊 琶洲板塊位于**市中心區(qū)東南部的琶洲島，北臨珠江，隔珠江與珠江新城相眺望。琶洲島東西長約8.5公里，南北寬約１公里，規(guī)劃總用地面積約10.47平方公里。琶洲板塊是隨著國際會展中心的落戶而開展起來，形成以會展經(jīng)濟為中心的商務區(qū)。琶洲地塊規(guī)劃中Ａ區(qū)為居住、商務、文化休閑綜合園區(qū)；Ｂ區(qū)為會展博覽園區(qū)，目前已啟動香格里拉、保利、環(huán)博展覽等工程；Ｃ區(qū)為居住和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)綜合園區(qū)。琶洲板塊處于形成初期，目前在售的樓盤不多，對于該盤板塊，主要通過對世港國際公寓、中洲中心這兩個具有代表性的樓盤來進展分析，具體如下：樓盤世港國際公寓中洲中心規(guī)模規(guī)劃面積291520㎡，總建筑面積約5萬㎡，由11棟住宅樓組成，總戶數(shù)為438戶占地面積近2.4萬㎡，總建筑面積13萬㎡，由兩棟塔樓組成。其中北塔6-26層為甲級智能化寫字樓，南塔6-36層為商務公寓統(tǒng)計*圍全部南塔開售時間2004年4月2004年4月交樓時間2005年3月2005年3月均價〔裝修〕9000元/㎡〔毛坯〕12000-13000元/㎡〔毛坯〕戶型、面積配比創(chuàng)意小復式〔48-74㎡〕26.6%二房二廳〔88㎡〕4.2%二房三廳〔151-181㎡〕27.8%三房二廳〔100-130㎡〕38.0%四房二廳〔118㎡〕3.4%商務公寓〔82㎡〕50.0%商務公寓〔130㎡〕33.3%商務公寓〔161-173㎡〕16.7%銷售情況小復式根本售清，其余銷售約為60%銷售約為50%配套設(shè)施產(chǎn)品展示中心、商務會所、多功能會議中心、商務效勞中心等地下1層至裙樓擬建成亞洲工藝品殿堂——亞洲工藝品交易廣場，4層為公共商用場所，5層為空中花園和會所優(yōu)勢所處地段升值潛力強；具有很強的商務功能；戶型設(shè)計合理區(qū)域開展前景好；戶型設(shè)計可變動性強劣勢周邊缺乏大型社會生活配套；性價比不高板塊共性分析①戶型構(gòu)造 琶洲國際會展中心于2003年10月試運行，開場帶動該板塊房地產(chǎn)的開展。該板塊新推出的樓盤都將會展經(jīng)濟的開展考慮在內(nèi)，開場推出一些公寓式住宅。該板塊戶型面積集中在80-130㎡，大多考慮辦公與居住一起的功能分區(qū)。其中，世港國際公寓推出2棟4.8米的創(chuàng)意小復式單位，中洲中心全部推出可由購置者自由間隔的商務公寓。②主流客戶群 該板塊的RBD定位，使它吸引了許多的商業(yè)人士及投資客來此，目標客戶群鎖定擁有高學歷、高收入、高消費、高品位的大公司的中層管理人員和穿梭于粵港兩地或常到**經(jīng)商的外省外籍商人。而且琶洲鄰近大學城，能夠吸引一局部大學城教師前來置業(yè)。③價格*圍 會展規(guī)劃出臺之前，該區(qū)域的樓價在2000元/㎡之間，隨著會展經(jīng)濟的形成與開展，目前，該板塊的樓價急速上升，集中在6000-10000元/㎡之間，而且大多以毛坯房交樓，給購置者較大的改動空間。④生活配套 琶洲板塊尚處于起步階段，大型社會性根底設(shè)施、交通配套、效勞設(shè)施等仍未完善。目前，五星級酒店香格里拉大酒店已在該板塊落戶，而新建的樓盤都考慮到居住、商務一體化的開展，在樓盤自身配套上注重對商務、娛樂、休閑設(shè)施的修建。⑤園林景觀 由于政府規(guī)劃，在市政配套建立方面，該區(qū)域在開展初期便比較注重在園林綠化的修建及維護。另外，樓盤自身也會考慮在園林設(shè)計上面的精心打造，世港國際公寓打造的是加拿大風情的園林，而即使規(guī)模不大的樓盤都會利用架空層來加大綠化率。2.3環(huán)市東板塊環(huán)市東商務區(qū)是早期就開展的、比較成熟的一個片區(qū)，它興起于上世紀80年代后期，聚集了一大批的高檔寫字樓及酒店，如世界貿(mào)易大廈、花園酒店、**國際大酒店……吸引大量的外資企業(yè)、大中小型私營企業(yè)在此進駐。隨著城市的東移，環(huán)市東傳統(tǒng)中心商務區(qū)的地位雖然有所淡化，新的城市CBD——珠江新城的建立，卻可以此作為參考。 在此，對環(huán)市東板塊已售及在售的一些住宅工程進展分析，主要是城啟?波爾多莊園、富力御龍庭、天倫花園、嘉頤居四個樓盤，具體如下：樓盤城啟?波爾多莊園富力御龍庭天倫花園嘉頤居規(guī)模由東、西兩座22層高的連體住宅組成占地2.2萬㎡，由4棟高層組成占地4000㎡，建筑面積2.9萬㎡，由3棟22-24層塔樓組成占地5000㎡，由2棟33層連體塔樓組成統(tǒng)計*圍東、西座D棟A、B、C座A、B棟開售時間2003年8月2004年8月2004年5月2004年5月交樓時間現(xiàn)樓2005年7月2005年6月2005年7月均價〔裝修〕5500元/㎡〔含400元/㎡裝修〕6800元/㎡〔含1200元/㎡裝修〕7800元/㎡〔含800元/㎡〕6800元/㎡〔含800元/㎡裝修〕戶型、面積配比一房二廳〔46㎡〕16.1%二房二廳〔71-82㎡)67.8%三房二廳〔93-94㎡〕16.1%二房二廳〔82-84㎡)33.3%三房二廳〔98-109㎡〕33.3%四房二廳〔133-142㎡〕33.3%三房二廳〔97-123㎡〕67.5%四房二廳〔104-119㎡〕10.8%五房二廳〔148㎡〕21.7%單身公寓〔53㎡〕8.7%二房二廳〔95㎡〕14.4%三房二廳〔95-147㎡)51.3%四房二廳〔151-197㎡〕32.3%銷售情況已售罄銷售約60%，其中二房、三房銷售情況較為理想銷售約75%，小面積的三房銷售最快銷售約80%配套設(shè)施會所、地下停車場會所、配套小學3000㎡架空會所，配泳池2000㎡架空花園優(yōu)勢地段佳；小區(qū)園林綠化較好開展商實力雄厚；地處教育強區(qū)東山區(qū)的商業(yè)繁華地帶地理位置優(yōu)越，周邊配套完善；戶型方正實用周邊商業(yè)生活配套齊全；戶型面積多樣化劣勢周邊宿舍樓較多，視覺較差原址為殯儀館，影響工程整體形象周邊多為舊民居，景觀較差自身配套缺乏板塊共性分析：戶型構(gòu)造：主力戶型為三房二廳、四房二廳，面積主要集中在95-120㎡、110-190㎡之間，以中大戶型為主。因為地處商務強區(qū)，為了適應圖交通便捷買家的需要，城啟?波爾多莊園、嘉頤居等樓盤均推出公寓或一房單位，且銷售情況良好。但該區(qū)域樓盤由于其獨特的歷史背景，雖然是**市的傳統(tǒng)商務區(qū)，但由于其教育強區(qū)的優(yōu)勢，使該區(qū)域內(nèi)的購置力很強，各樓盤以推出適宜居住的中大戶型為主。主流客戶群：環(huán)市東一帶是東山區(qū)的黃金地帶，它能吸引很多有老城區(qū)情節(jié)的**人來此居住，也能吸引很多考慮子女教育問題的本地及外地人來此置業(yè)，形成很強的購置力。而這一帶，同時也聚集了**70%的外資企業(yè)，65%的星級酒店，60%的星級寫字樓，有高達50萬的高薪白領(lǐng)，成為東山區(qū)住宅的主力客戶群，而教師、公務員等也是其主要的客戶來源。價格*圍：該板塊在售的樓盤不多，但因為多為中檔樓盤，因此均價集中在6000-7800元/㎡之間，且大多數(shù)樓盤都帶豪華裝修。生活配套設(shè)施由于該板塊開發(fā)較早，而土地資源有限，在政府控制開發(fā)的情況下，該區(qū)域的樓盤以單體樓為主，因此樓盤本身缺乏生活配套。但該板塊為傳統(tǒng)的商務區(qū)，商業(yè)氣氛濃厚，生活、娛樂、休閑等生活配套都比較齊全。園林景觀該板塊早期產(chǎn)品多為單體樓，因此在園林景觀建立上存在硬傷。但后期開發(fā)的產(chǎn)品，雖然也都不是大規(guī)模開發(fā)，但已開場采用架空層或坡地等建立園林及加大園林綠化面積的方法。四、工程所在板塊分析工程板塊區(qū)位情況該珠江新城G3-2工程地塊處于興盛路南側(cè)，東臨興國路。該地塊與G3-1、G3-3、G3-4地塊共同圍合成一個組團，組團中間規(guī)劃為綠地和幼兒園。珠江新城競爭個案點評在珠江新城板塊，現(xiàn)有多個工程在售，我司從住宅和公寓兩個方面對其個案進展分析，住宅有星匯園、凱旋新世界、漾晴居、保利·香檳花園四個工程，公寓有雙城國際和新大廈，具體情況如下：A、住宅個案分析工程名稱：星匯園地理位置：珠江新城金穗路開展商：**市致勝城市房地產(chǎn)****市廣遠城市房地產(chǎn)****市永力城市房地產(chǎn)****市萬升城市房地產(chǎn)**投資商：**市城市建立開發(fā)集團**越秀投資地產(chǎn)集團**規(guī)劃情況：占地28927平方米，總建面積21萬平方米，由8棟33層住宅組成。物業(yè)管理：自管2.3元/㎡開盤時間：2000年9月現(xiàn)推單位：A1、A2、A3、B1、B2、B、C1、C2、C3棟尾貨。園林綠化：其規(guī)劃由8棟33層的住宅圍繞半圓的中心花園組成，有效防止小區(qū)內(nèi)各棟樓宇之間互相遮擋的弊病，月亮形的設(shè)計還滿足了70%的單元可以直接面對中庭花園景觀，綠化率35%。戶型分布：A1、A2、A3、B2、C2棟面積*圍兩房兩廳三房兩廳兩衛(wèi)合計80-100平方120平方米0228228120-150平方米0204204合計156456612裝修標準：局部帶裝修500元/㎡成交價格：7400元/㎡銷售情況：清尾貨主要賣點：城建總品牌，豪華會所，交通便利及到新城市中心的距離推廣策略：主要宣揚城建總品牌效應；在產(chǎn)品上，月亮形的設(shè)計滿足了70%的單元可以直接面對中庭花園景觀也成為其一個主要賣點；離新城市中心近，距地鐵三號線站點近。客戶構(gòu)成：在天河區(qū)、五羊新城上班的白領(lǐng)階層；周邊居民；附近的生意人。配套設(shè)施：區(qū)內(nèi)配套較齊備，室外有游泳池、網(wǎng)球場、兒童游戲場和休息室，室內(nèi)有西餐廳、咖啡廳、健身室、桌球室、乒乓球室、棋藝室、閱覽室、會客室等，商業(yè)配套現(xiàn)有宏城超室等，**實業(yè)銀行、浦發(fā)行也已進駐。周邊配套：據(jù)天河鬧市區(qū)近，天河城、天河體育中心、**購書中心等大型配套近在咫尺。交通情況：交通便利，195、197、230路公交車經(jīng)過小區(qū)，并通過天河、東山區(qū)至小區(qū)的屋村巴士。優(yōu)勢：①開展商城建集團品牌實力雄厚②小區(qū)環(huán)境成熟，生活配套完善③臨近地鐵二、三號線出口處，交通方便④戶型設(shè)計適中，投資自住兩宜⑤現(xiàn)推的單位有70%以上可以望到小區(qū)園景劣勢：①價格較貴②因小區(qū)呈月圓形，有些單位形成尖角位，個別房間間隔不實用③戶型比較大。對本工程的啟示：借助開展商的品牌、地段的優(yōu)勢吸引相當一局部投資客戶，目前住宅的租賃市場回報率高達8-10%。工程名稱：凱旋新世界樓盤類型：小區(qū)地理位置：珠江新城花城大道珠江公園南門開展商：**新翔房地產(chǎn)開展**〔新世界中國地產(chǎn)〕占地面積：11萬平方米均價：8250㎡〔毛坯實收價〕開盤時間：2003年8月交樓日期：2004年5月現(xiàn)推貨量：T1〔26層〕、T2〔22層〕、T4〔16層〕棟裝修標準：毛坯房、600元/平方米、1200元/平方米物業(yè)管理：3.9元/平方米熱銷戶型：T1棟03間〔四房二廳〕戶型分布：戶型面積一房一廳82.6017兩房兩廳三房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)配套設(shè)施：5萬平方米中心花園、中心商務圈〔包括寫字樓、會所〕主要賣點：新世界品牌工程位置，居于CBD中央居住區(qū)法國藝術(shù)園林齊攬珠江、臨江觀光長廊和珠江公園優(yōu)勢：①大局部戶型南北對流，符合**人居住習慣；②北向正對28萬平方米珠江公園，南向一線江景景觀價值高；③450米超寬樓距，有九萬平方米的中央綠化，規(guī)劃設(shè)計新穎；④住宅、商圈、公寓三者獨立設(shè)置集成一體；⑤大型社區(qū)，知名開展商品牌。劣勢：①戶型設(shè)計欠合理，實用率僅為73.4%；②售價偏高；③工程受規(guī)劃路所影響，被5條馬路圍繞，噪音感染大。對本工程的啟示：凱旋新世界無論是產(chǎn)品還是樣板房細節(jié)等方面都非常精細，配上氣派但有緊湊的售樓大廳，給予了客戶豪華尊貴的感受，同工程在“懸念〞的推廣策略，大手筆的操作，將工程的豪宅形象得到的市場的認同，因此，在開盤時取得了令人羨慕的成績。從中我們可以看到，市場對好的產(chǎn)品，細節(jié)的關(guān)注更重視。但戶型設(shè)計的合理性及售價過高的制約。直接影響工程的銷售周期。工程名稱：漾晴居樓盤類型：超高層地理位置：珠江新城華穗路開展商：**市城市建立開發(fā)集團**占地面積：5582平方米總體規(guī)劃：2棟33層連體住宅，占地面積5528平方米，總建面積49000平方米，容積率8.78均價：7000元/平方米開售時間：2000年9月交樓日期：已交付使用裝修標準：毛坯房裝修標準：500元/平方米銷售情況：現(xiàn)已在賣尾貨推廣策略：主要宣揚城建總的品牌效應，物業(yè)管理：自管2.3元/平方米戶型分布：C、D座五至二十四層為統(tǒng)計目標戶型面積㎡套數(shù)百分比%三房兩廳5666.67三房兩廳帶工人房2833.33合計84100熱銷戶型：93平方米〔三房二廳〕〔月租：4500元，投資回報率：7.2%〕優(yōu)勢：①開展商城建集團品牌實力雄厚②戶型設(shè)計適中，投資自住兩宜劣勢：①華普廣場與宏城寫字樓的施工對樓盤造成噪音與環(huán)境污染②華普廣場、宏城寫字樓與樓盤距離過窄，遮擋景觀視野③缺少會所功能設(shè)置④園林綠化設(shè)計一般，無特色工程名稱：保利·香檳花園工程位置：天河區(qū)珠江新城華穗路開發(fā)商：保利房地產(chǎn)股份**工程規(guī)模：占地1.5萬㎡，總建筑面積7萬㎡小區(qū)規(guī)劃：工程采用圍合式設(shè)計，包括朗宋、夏爾、康東三棟主樓，整個布局呈“品〞字形。最南面的“朗宋〞為三座12層的小高層，一梯兩戶，南北對流，首層架空作為綠化與園林連為一體；“康東〞、“夏爾〞分布在小區(qū)的東西部，呈對稱狀，每棟分別由18、22、28層的三座高層組成，兩梯四戶，下面為裙樓，首層向花園一側(cè)為架空，臨街一面為商鋪。規(guī)劃住戶約為570戶。容積率：4.7銷售均價：8500元/㎡(包裝修)裝修標準：1200元/㎡豪華裝修物業(yè)管理公司：保利**物業(yè)管理**管理費：2.1元/㎡交樓時間：2005年年底工程定位分析： 【保利·香檳花園】為保利地產(chǎn)進軍珠江新城的首個住宅工程，貫徹保利地產(chǎn)一貫打造精品住宅小區(qū)的作風，該工程被定位為高檔住宅工程，以吸引中高端客戶群。工程優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：①開展商實力保利地產(chǎn)成立于1992年，在**市打造的保利花園、保利百合花園、保利紅棉花園等都創(chuàng)下不俗的業(yè)績，為其建立起良好的品牌形象。僅今年一年，保利地產(chǎn)就在天河區(qū)同時打造四個新工程，包括保利·香檳花園、保利大廈、保利商務大廈、保利林語山莊，包括寫字樓、小區(qū)住宅、別墅等多種工程開發(fā)類型。保利地產(chǎn)多年的經(jīng)營，為其累積了一定的經(jīng)濟實力，也為其企業(yè)及產(chǎn)品樹立起品牌形象，在購置保利·香檳花園的買家中，就有許多是已經(jīng)購置保利旗下樓盤或經(jīng)由保利業(yè)主介紹的買家。②高性價比【保利·香檳花園】自8月內(nèi)部認購到10月5日正式公開出售，銷售價格經(jīng)過了從7600元/m2—7800元/m2—8000元/m2—8500元/m2的跳躍，一路呈現(xiàn)增長的趨勢。其中，7600元/m2為保利員工內(nèi)部認購價。雖然價格一路上漲，但該價格與珠江新城其它的樓盤相比，仍然有很大的優(yōu)勢。目前，珠江新城在售的住宅工程不多，價格普遍較高，如利雅灣毛坯均價8000元/m2左右，碧海灣望江單位13000元/m2、不望江8000-9000元/m2〔毛坯〕，凱旋新世界毛坯均價高達10000多元/m2……【保利·香檳花園】8500元/m2，還包1200元/m2的裝修，與其相比，在價格上有較強的競爭力。③升值潛力【保利·香檳花園】有很大的升值潛力，可以從以下幾個方面表達：地理位置——該工程位于珠江新城西部I區(qū)。珠江新城被定位為**未來的CBD，西區(qū)更是更是定位為商業(yè)區(qū)，周邊環(huán)繞林立的大多是寫字樓或商住物業(yè)，這就使【保利·香檳花園】作為一個園林式純住宅小區(qū)在該區(qū)的進駐，顯得尤為珍貴。該工程地處地理位置的優(yōu)越，使它成為連接早期豪宅板塊五羊新城、江景豪宅板塊濱江東、最新豪宅板塊珠江新城的連接點，將新區(qū)的蓬勃生命力、舊區(qū)的文化沉淀及自然的江景資源聯(lián)合在一起。交通——該工程所處地段，路網(wǎng)四通八達，交通十分便捷。區(qū)域外圍如**大道、**大道，區(qū)域內(nèi)圍如花城大道等均有多路公交車來往，正在修建當中的地鐵三號線和即交修建的地鐵五號線均將路經(jīng)該工程附近，使其具備非常大的升值空間。配套——該工程所處的地理位置，使其不但具有商務中心的經(jīng)濟氣氛，更可享受文化中心、美食中心、教育中心等的各式配套?！颈＠は銠壔▓@】緊鄰歌劇院、少年宮、博物館和圖書館四大文化建筑，可以享有珠江新城及五羊新城眾多食肆及酒樓的美食，更有1所示*高中、3所小學、1所幼兒園即將在周邊建立，使其業(yè)主的生活娛樂等更為方便。劣勢：①工程進度慢該工程由于整體一起開發(fā)，相對會延緩工程進度，至公開出售時，小高層雖已封頂，但高層尚建至十層左右，整個小區(qū)呈現(xiàn)施工狀態(tài)，未能展現(xiàn)其產(chǎn)品、園林、環(huán)境等優(yōu)勢。②樣板間景觀差，不能表達大氣因為工程仍處于施工階段，在樣板間內(nèi)，窗戶均被窗簾遮擋，使大戶型的舒適、暢快無法表達。③現(xiàn)場與其定位不相符該工程定位為“上等的生活〞，以香檳為名，倡導法國風情，但它的售樓部、樣板間等的裝飾都看沒有表達出法國浪漫、香檳尊貴的風格。戶型分析：戶型二房二廳三房二廳四房二廳五房二廳面積分布91㎡102㎡—117㎡126㎡-169㎡143㎡—170㎡所占比例12.9%22.6%36.2%28.3%樓盤所供貨量戶型多樣，從二房到五房都有，還有少量的復式單位，可以滿足各階層人士的需求。所有供貨中，以三房、四房和五房為主，其中以四房的供貨量為最多，而且主要集中分布在小高層。客戶分析：保利地產(chǎn)其他樓盤的業(yè)主及其介紹的客戶；政府機關(guān)高級公務員；大型企事業(yè)單位高層管理人員；買家多為二次置業(yè)者，有一定的購房經(jīng)歷銷售情況：【保利·香檳花園】雖在8月已開場內(nèi)部認購，但真正對外內(nèi)部認購是在9月25日，并于10月5日正式對外公開出售。該工程今年十一期間少有的新推盤之一，也是銷售狀況最好的樓盤，黃金周七天共售出182套單位，銷售額逾2億。工程營銷推廣：【保利·香檳花園】在10月5日正式公開出售，從現(xiàn)場來看，現(xiàn)場包裝比較簡陋，明顯可以看出匆促開盤的跡象。這是為了搶占時機，珠江新城正好處于缺貨的階段，再加上為了保證國慶黃金周的客戶不會流失，于是在匆忙間開盤。雖然現(xiàn)場包裝并不出色，但卻搶占了時間的先機。在營銷手法上，該工程采取了一種新營銷的手法，將“傳統(tǒng)營銷〞與“網(wǎng)絡營銷〞聯(lián)合起來。自9月份開場，該樓盤開場在?**日報?等傳統(tǒng)媒體上登載樓盤廣告，以漫畫的形式表現(xiàn)所要傳達的主題——上等的生活。在網(wǎng)上，可以通過登陸保利公司的〔.dzpoly.〕，觀看工程的概況介紹、電子樓書、全景展示、媒體報道等，并可以了解樓盤的銷售信息，進展網(wǎng)上意向登記。在廣告宣傳中，旨在宣傳一種生活方式，一種如香檳般的生活——優(yōu)雅、尊貴、繽紛、歡樂。競爭對手分析：工程所處的珠江新城板塊，是近兩年來**最熱的板塊之一，而且在市政利好的引導下，使該區(qū)域的價值不斷得到提升。但由于該區(qū)域已經(jīng)開發(fā)的樓盤大多已經(jīng)售清，在售的一些工程所剩貨量也已經(jīng)不多，在有價無市的情況下，【保利·香檳花園】趁機入市，所面對的競爭對手并不多。在珠江新城，雙城國際、星辰大廈等都已售罄，遠洋明苑等也已進入掃尾階段，而馬賽馬國際公寓等則還未入市，對【保利·香檳花園】的影響不大。公寓個案點評工程名稱：雙城國際地理位置：天河區(qū)華穗路西側(cè)，花城大道北開展商：**市華鵬置業(yè)**規(guī)劃情況：占地約12680平方米，總建面積56892平方米，由兩棟寫字樓和一棟商務公寓組成物業(yè)管理：公寓2.8元/平方米；寫字樓15元/平方米開盤時間：2003年7月4日現(xiàn)推單位：公寓、寫字樓A塔6-16層園林綠化：目前園林未出，塔樓后側(cè)有一大約二千平方米左右的園林戶型分布：以公寓、寫字樓A塔為統(tǒng)計對象公寓：101221322合計50以下2820028280-90020290-1000202100-1100022合計28242288寫字樓：面積為61、77、85、91、109、137、171平方米七種成交價格：公寓：6750元/㎡帶300元/㎡裝修寫字樓：7000元/㎡帶裝修銷售情況：由于樓盤位于珠江新城西部，緊鄰五羊新城，商務氣氛、配套設(shè)施較完善，因此樓盤在銷售推廣上也針對這一點，提出“擁有珠江新城的尊貴地段，享受五羊新城的成熟配套〞的訴求點來吸引職業(yè)者。客戶構(gòu)成：公寓根本上以投資客為主；寫字樓則以中小型公司居多。主要賣點：主將新城金融商務區(qū)的美好開展前景、交通便利、臨近五羊新城及到新城市中心的近距離。配套設(shè)施：1-4層為商務中心，將有酒樓、咖啡廳、銀行、商場等相關(guān)配套設(shè)施，5樓為商務園林會所，有健身室等康體設(shè)施。周邊配套：距天河鬧區(qū)、五羊新城近，天河城、天河體育中心、**購書中心等大型配套設(shè)施近在咫尺。交通情況：交通便利，距五羊新城站、南方日報站近，此外距規(guī)劃中的地鐵花城大道站也很近。優(yōu)勢：①地處商務氣氛較濃厚的珠江新城西部，又緊鄰開展成熟的五羊新城；②是珠江新城第一個開售的寫字樓工程，推出的產(chǎn)品在珠江新城還是比較稀缺；③交通便利，距五羊新城站、南方日報站近，有二十條左右的工交線路經(jīng)過，并距地鐵三號線站點近；④戶型小，單套成交額低，宜投資、出租；⑤工程本錢低，村預留地，轉(zhuǎn)開發(fā)用途。劣勢：①寫字樓價格、管理費貴；②公寓、寫字樓都只提供清潔和保安效勞，給人感覺離高檔的“公寓〞效勞較遠；③容積率高、間隔欠合理性，噪音大、塵埃大；④開展商無品牌。工程名稱：新大廈地理位置：珠江新城西側(cè)規(guī)劃情況：占地面積5620平方米，總建面積45150平方米，由2棟30層的高層住宅組成開發(fā)情況：現(xiàn)樓開盤時間：1999年底戶型分布：戶型面積〔㎡〕比例〔%〕三房兩廳17425四房兩廳168-18375成交價格：8000元/㎡帶裝修銷售情況：根本售罄周邊配套：距天河鬧區(qū)、五羊新城近，天河城、天河體育中心、**購書中心等大型配套設(shè)施近在咫尺。交通情況：交通便利，距五羊新城站、南方日報站近，此外距規(guī)劃中的地鐵花城道站也很近。優(yōu)勢：①找準市場的空白點，改成公寓②交通便利③建材高檔，外立面獨特劣勢：①出租多，資金回籠慢對本工程的啟示：引入“金鑰匙〞效勞，為物業(yè)，為國際公寓的形象提供了效勞的支持，結(jié)合五羊新城的公寓市場與珠江新城的前景，令工程在市場突圍而出，并令該工程成為**租賃最高價值的物業(yè)，從而帶動原來停頓不前的一手銷售。五、潛在競爭工程情況 該工程大概在2005年或2006年推出市場，因此除了對在售住宅工程的分析之外，對其潛在競爭工程的分析也很重要。我司將從珠江新城、天**、琶洲、東山區(qū)這幾個區(qū)域的潛在工程進展調(diào)查。1、珠江新城潛在競爭工程情況 據(jù)了解，現(xiàn)階段除凱旋新世界仍然有第三期用地未開發(fā)外，后續(xù)供應巨大外，其余工程均進入尾貨銷售的階段。另一方面，政府于今年繼續(xù)加大對珠江新城土地的拍賣，因此在珠江新城板塊*圍內(nèi)亦產(chǎn)生了數(shù)個潛在對手工程，具體情況如下表所示：地塊編號開展商規(guī)模產(chǎn)品特色預計入市時間D5-3D5-8**控股**〔**花園開展商〕占地2萬多㎡,總建約16萬多㎡全部為高層,方案單身公寓與高層住宅結(jié)合預計2006年初具備開售條件D7-1D7-2D7-4D7-5D7-7合景泰富占地約2萬多㎡方案建超高層(約44層)，采用1梯2戶設(shè)計，主力戶型140-150㎡以上預計2005下半年具備開售條件L9-1-L9-4**力迅投資**占地約2.7萬㎡方案分東、西兩區(qū)建立住宅，東區(qū)是8-10層的小復式單位，西區(qū)是6棟31層高層預計2005年下半年具備開售條件D7-6中國海外集團占地約2萬㎡，總建約14萬㎡方案公寓與住宅相結(jié)合,主力戶型160-180㎡以上預計2006年初具備開售條件K2-1-K2-4中國海外集團占地3.3萬多㎡，總建約27萬㎡方案采用一梯兩戶、南北對流式設(shè)計，樓體呈現(xiàn)排列式布局，主力型160-180㎡以上預計2005年下半年具備開售條件從上表可以看出，競爭主要來自于工程所在的周邊地塊。潛力在競爭對手中，工程規(guī)模都不是很大，約2-3萬㎡左右，但卻擁有優(yōu)越的外部景觀資源，且都是有在**有多年開發(fā)經(jīng)歷的品牌開展商進展開發(fā)，相信在工程的規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品的打造及創(chuàng)新性上均會致力打造出珠江新城的精品樓盤，并具有一定的前瞻性。據(jù)了解，在供應的面積方面都會是集中在大戶型當中，相信其工程的整體形象、風格會趨向于高端市場。另一方面，按照該批工程的工程進度推算及線下的信息收集得知，該批工程預計最快將在2005年下半年或2006年年初就可具備銷售條件。2、天**潛在競爭工程情況 天**經(jīng)過十年開發(fā)，目前已根本開發(fā)完畢，所剩地塊日益減少，而目前在售的工程規(guī)模都不大，且都已進入銷售尾聲，沒有后期可以開發(fā)。目前，天**在建和即將建立的工程不多，據(jù)了解，僅有以富力地產(chǎn)、城建集團、天譽華庭三期這幾個工程，且除了富力地產(chǎn)的工程會打造5棟住宅之外，其余均為寫字樓或酒店。開展商規(guī)模產(chǎn)品特色預計入市時間富力天河華庭富力地產(chǎn)工程占地25183㎡由5棟24-29層的住宅和1棟18層的寫字樓組成預計2005年上半年具備開售條件天譽國際商務港**市天譽房地產(chǎn)開發(fā)**占地1.1萬㎡，工程規(guī)劃總建筑面積約12萬㎡左右規(guī)劃為40多層東、西兩座塔樓，東座為寫