安徽省及部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行簡(jiǎn)況課件

安徽省及部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)

運(yùn)行簡(jiǎn)況安房網(wǎng)房地產(chǎn)研究中心2011年6月一、全省市場(chǎng)總體情況1、全省房地產(chǎn)投資情況2010年，全省房地產(chǎn)投資月度增幅平穩(wěn)，各月同比2009年增幅均在30%左右，呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。一、全省市場(chǎng)總體情況2、全省商品住宅市場(chǎng)2010年的兩輪調(diào)控對(duì)全省樓市月度成交量產(chǎn)生一定的抑制作用。其中一次調(diào)控后出現(xiàn)3個(gè)月左右的“低迷期”；二次調(diào)控后漲幅放緩，出現(xiàn)三個(gè)月的“平臺(tái)期”（含9月）；2010年四季度沖高后，2011年2—3月出現(xiàn)回落，與2010年年底有相應(yīng)差距。進(jìn)入2011年之后，全省樓市呈震蕩走勢(shì)，傳統(tǒng)銷售旺季金三沖高后，銀四和紅五回落盤整。一、全省市場(chǎng)總體情況3、全省市場(chǎng)總評(píng)一次調(diào)控后全省各地分別出現(xiàn)3—5個(gè)的銷售“低谷期”,二次調(diào)控后呈“抗調(diào)控”之勢(shì)；2010—2011年，全省樓市成交量高峰出現(xiàn)在2010年年末四季度，尤其是2010年12月和2011年1月；2010年的兩輪調(diào)控對(duì)全省均價(jià)都產(chǎn)生影響，雖然全年均價(jià)整體上漲，但上漲趨勢(shì)被調(diào)控打斷，上漲速度受限；政策出臺(tái)密集期提速，對(duì)樓市銷售旺季進(jìn)行針對(duì)性打壓，樓市尤其是成交量指標(biāo)受顯著影響；2011年3月，全省樓市成交量雖有反彈，但較前期仍有相應(yīng)差距；2011年3月，全省部分城市供應(yīng)量快速反彈，但截止目前成交量沒有迅速跟進(jìn)；集資房、定向銷售房等低價(jià)房源項(xiàng)目對(duì)整體市場(chǎng)的影響已經(jīng)逐漸體現(xiàn)出來；2011年上半年傳統(tǒng)銷售旺季金三銀四月紅五月成交相對(duì)低迷，沒有出現(xiàn)持續(xù)而強(qiáng)勁的回暖走勢(shì)；個(gè)別城市呈現(xiàn)出供大于求的情況，在供應(yīng)量和成交量同步下跌的情況下，成交量跌幅大于供應(yīng)量；個(gè)別城市由前期單純的成交量下滑，轉(zhuǎn)向出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的走勢(shì)。二、宏觀經(jīng)濟(jì)1、2010年蕪湖市房地產(chǎn)投資2010年蕪湖市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)平穩(wěn)，與2009年同期相比，上半年增幅波動(dòng)較大，下半年（6月后）基本穩(wěn)定在35%的增幅左右，年末12月增幅沖高至40%左右。二、宏觀經(jīng)濟(jì)2、2010年馬鞍山市房地產(chǎn)投資2010年馬鞍山市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)平穩(wěn)，與2009年同期相比，上半年（1—5月）呈現(xiàn)出持續(xù)下滑走勢(shì)，此后維持在20%—35%的區(qū)間運(yùn)行，其中8月再次探底至17.9%，5—12月呈現(xiàn)出小幅回暖趨勢(shì)。二、宏觀經(jīng)濟(jì)4、2010年巢湖市房地產(chǎn)投資2010年巢湖市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)平穩(wěn)，與2009年同期相比，年內(nèi)增幅呈持續(xù)回落趨勢(shì)，其中2—5月為第一階梯，7—10月為第二階梯，11—12月為第三階梯，在三段階梯中，可以看出調(diào)控政策對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)產(chǎn)生的作用。二、宏觀經(jīng)濟(jì)5、2010年安徽房地產(chǎn)投資排名在2010年全省房地產(chǎn)投資中，蕪湖在291億元左右，排名全省第二，但是距省會(huì)城市合肥還有相當(dāng)?shù)牟罹?；巢湖?7億元左右，排名全省第六；馬鞍山在85億元左右，排名全省第七；宣城在82億元左右，排名全省第八；三地房地產(chǎn)投資額均在85億元左右，在全省處于中等偏上水平。三、商品住房市場(chǎng)1、商品住房成交量2010年，馬鞍山樓市宅銷量年內(nèi)呈現(xiàn)出明顯的U型走勢(shì)，其中7月為年中低點(diǎn)，1—4月和9—12月分別為兩個(gè)高峰期，進(jìn)入2011年之后，宅銷量在年初1月沖高后，2—5月持續(xù)在低位運(yùn)行。其中，一次調(diào)控后，馬鞍山樓市宅銷量出現(xiàn)一輪回落過程；二次調(diào)控對(duì)宅銷量影響較??；2011年年初調(diào)控后，宅銷量在相對(duì)低位運(yùn)行。三、商品住房市場(chǎng)1、商品住房成交量2010年，宣城樓市宅銷量受調(diào)控政策影響，呈現(xiàn)出三段式的行情。其中第一階段為1—4月，呈現(xiàn)出傳統(tǒng)的上漲回落走勢(shì)；第二階段為5—8月，持續(xù)在低位盤整；第三階段為9—12月，呈現(xiàn)出高位盤整行情；2011年受年初調(diào)控影響，宅銷量在1月走低，此后緩慢攀升。三、商品住房市場(chǎng)1、商品住房成交量從2010年住宅市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)來看，蕪湖銷售面積201萬㎡，排名全省第三，屬于第一梯隊(duì)；巢湖銷售面積72萬㎡、宣城銷售面積71萬㎡、馬鞍山銷售面積63萬㎡，三大城市銷售面積分別位于全省倒數(shù)?？梢哉f單從銷售面積這一指標(biāo)來看的話，三地市場(chǎng)在全省市場(chǎng)排名靠后。三、商品住房市場(chǎng)2、商品住房成交均價(jià)2010年，蕪湖樓市宅均價(jià)漲幅較為平穩(wěn)，從年初的5028元/㎡至年底的5559元/㎡上漲600元/㎡左右；進(jìn)入2011年之后，蕪湖樓市宅均價(jià)躍升至6000元/㎡以上，此后在3—4月向下震蕩盤整，5月再度沖高至6300元/㎡左右。結(jié)合三輪調(diào)控政策來看，調(diào)控政策將蕪湖樓市宅均價(jià)漲幅抑制在相對(duì)合理范圍內(nèi)；同時(shí)，跨年漲價(jià)現(xiàn)象顯著。三、商品住房市場(chǎng)2、商品住房成交均價(jià)2010年，宣城樓市宅均價(jià)同樣受到調(diào)控政策影響，年內(nèi)宅均價(jià)分別在5月和9月、11月出現(xiàn)多次下探，而這兩個(gè)月分別為一次調(diào)控和二次調(diào)控政策出臺(tái)后不久，政策效應(yīng)明顯；而一次調(diào)控后的6—8月和二次調(diào)控后的11—12月，宣城樓市宅均價(jià)分別出現(xiàn)平臺(tái)期和低迷期。而進(jìn)入2011年后，宣城樓市宅均價(jià)和宅銷量類似，呈現(xiàn)出較穩(wěn)定的上揚(yáng)趨勢(shì)，未受調(diào)整政策的太大影響。三、商品住房市場(chǎng)2、商品住房成交均價(jià)2010年，巢湖樓市宅均價(jià)上半年1—7月呈現(xiàn)出震蕩攀升行情，其中7月一度沖高至4500元/㎡以上的歷史高位；此后快速回落至3600元/㎡左右，此后開始了第二輪上漲周期，截止到目前宅均價(jià)走勢(shì)仍然處于該輪上漲周期之內(nèi)，進(jìn)入2011年后，宅均價(jià)呈現(xiàn)出加速上漲趨勢(shì)。從目前來看，調(diào)控政策對(duì)巢湖宅均價(jià)走勢(shì)關(guān)聯(lián)度不是十分緊密。三、商品住房市場(chǎng)2、商品住房成交均價(jià)從2010年年度宅均價(jià)來看，蕪湖宅均價(jià)5354元/㎡、馬鞍山宅均價(jià)5228元/㎡，同為5000元/㎡以上，僅次于省會(huì)城市合肥。巢湖和宣城樓市的排名較為接近，巢湖宅均價(jià)為3797元/㎡、宣城宅均價(jià)為3601元/㎡，在全省排名分別為第9名、第10名，屬于中等偏下水平，從目前看宅均價(jià)方面仍有相當(dāng)?shù)纳仙臻g。三、商品住房市場(chǎng)3、商品住房成交金額2010年，蕪湖樓市月度成交總金額呈現(xiàn)出震蕩走勢(shì)，年內(nèi)受兩輪調(diào)控政策影響，分別在5月和10月出現(xiàn)低點(diǎn)，隨后分別出現(xiàn)了4個(gè)月和2個(gè)月的回暖期；進(jìn)入2011年，新年年初調(diào)控政策的影響下，月度成交總金額再度走低，2月探至谷底，4月升至谷頂?？梢钥闯?，蕪湖樓市月度成交總金額走勢(shì)和調(diào)控政策呈現(xiàn)出密切的關(guān)聯(lián)性。三、商品住房市場(chǎng)3、商品住房成交金額2010年宣城樓市月度成交總金額年初走勢(shì)中規(guī)中矩，年中在低位盤整，年末持續(xù)回暖，結(jié)合年內(nèi)兩輪調(diào)控政策來說，一次調(diào)控對(duì)宣城樓市月度成交總金額影響較大，二次調(diào)控影響相對(duì)較小；不過進(jìn)入2011年后，雖然受新年調(diào)控政策影響，但宣城樓市月度成交總金額僅在1月下跌，此后基本呈穩(wěn)定上升走勢(shì)。三、商品住房市場(chǎng)3、商品住房成交金額2010年巢湖樓市月度成交總金額年初呈常規(guī)走勢(shì)，3—6月進(jìn)入下跌區(qū)間，此后出現(xiàn)盤整上升行情，但是總體漲幅不大；在年底12月一沖高后，2011年年初受巢湖樓市月度成交總金額快速回落，在相對(duì)低位盤整運(yùn)行。從巢湖市場(chǎng)走勢(shì)和調(diào)控政策關(guān)系來看，幾輪調(diào)控政策對(duì)巢湖樓市月度成交總金額持續(xù)壓低在相應(yīng)低位運(yùn)行。三、商品住房市場(chǎng)3、商品住房成交金額從2010年年度成交總金額來看，蕪湖在107億元左右，排名全省第二，不過距離省會(huì)城市合肥還有一定的差距；而馬鞍山在33億元左右，排名全省第9位，處于中等偏下水平；巢湖和宣城市場(chǎng)分別在27億元和26億元左右，在全省排名墊底，市場(chǎng)容量相對(duì)較小。四、市場(chǎng)研判蕪湖市蕪湖樓市不管是房地產(chǎn)投資額、商品住房成交量、成交均價(jià)、成交總金額方面在全省排名都相當(dāng)靠前，為僅次于合肥的省內(nèi)第二大城市。不過蕪湖和合肥市場(chǎng)的情況類似，城市區(qū)域輻射力強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中外來人口占一定比例，市場(chǎng)的政策壓力和風(fēng)險(xiǎn)較大。馬鞍山市馬鞍山樓市房地產(chǎn)投資額在全省排名居中，商品住房成交量排名靠后，成交均價(jià)排名前三，成交總金額排名中等偏下。從馬鞍山市場(chǎng)總體來看，由于受到南京市場(chǎng)影響，價(jià)格相對(duì)較高；而市場(chǎng)成交量則相對(duì)較低；在高均價(jià)和低成交的共同作用下，市場(chǎng)容量和投資額排名類似，均位于全省中等水平。宣城市宣城樓市房地產(chǎn)投資額和商品住房成交均價(jià)排名都在全省中等水平，而成交量和成交總金額排名基本在全省墊底。從目前來看，宣城樓市的房地產(chǎn)投資額和價(jià)格水平相對(duì)較