中關(guān)村號地項(xiàng)目投資報(bào)告

中關(guān)村5號地項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目投資資分析析報(bào)告1.1北京科技技技園建設(shè)設(shè)股份份有限公公司簡簡介：北京科技園建設(shè)設(shè)設(shè)股份有有限公公司（BSCC）是根據(jù)據(jù)國國務(wù)院關(guān)關(guān)于建建設(shè)中關(guān)關(guān)村科科技園區(qū)區(qū)的批批復(fù)精神神，經(jīng)經(jīng)北京市市政府府批準(zhǔn)，由由北北京國有有資產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營有有限責(zé)責(zé)任公司司、北北京首創(chuàng)創(chuàng)股份份有限公公司等等八家公公司發(fā)發(fā)起設(shè)立立的從從事中關(guān)關(guān)村科科技園區(qū)區(qū)土地地一級開開發(fā)及及綜合性性業(yè)務(wù)務(wù)的股份份制企企業(yè)。公公司于于1999年11月18日正式成成立立，截至2002年6月，已擁擁有有控股子子公司司4家，參股股子子公司5家，對外外投投資8.51億元人民民幣幣，總資資產(chǎn)62.4億元人民民幣幣。北京科技園建設(shè)設(shè)設(shè)股份有有限公公司承擔(dān)擔(dān)著中中關(guān)村高高科技技商務(wù)中中心區(qū)區(qū)——西區(qū)、北北京京中關(guān)村村生命命科學(xué)園園發(fā)展展有限責(zé)責(zé)任公公司、北北京中中關(guān)村軟軟件園園發(fā)展有有限責(zé)責(zé)任公司司、北北京歸谷谷園有有限責(zé)任任公司司等中關(guān)關(guān)村科科技園區(qū)區(qū)重大大項(xiàng)目的的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)和和開發(fā)發(fā)建設(shè)。1.2中關(guān)村廣廣廣場項(xiàng)目目簡介介：中關(guān)村村村廣場(原中關(guān)村村西西區(qū))是北京市"十五"規(guī)劃中科科技技園區(qū)建建設(shè)的的重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目,也是國家家級級重點(diǎn)建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目，位位于北北京市海海淀區(qū)區(qū)海淀鎮(zhèn)鎮(zhèn)，規(guī)規(guī)劃范圍圍東起起中關(guān)村村大街街，西至至彩和和坊路（海海淀淀圖書城城），北北起北四四環(huán)路路，南至至海淀淀鎮(zhèn)南街街?？偪傉嫉孛婷娣e５５１.４４公頃頃，總總建筑面面積150萬平方米米，地地上100萬平米，地地下50萬平米。它北臨臨臨北京大大學(xué)、清清華大學(xué)學(xué)、圓圓明園，東東臨臨中國科科學(xué)院院，西與與頤和和園、北北京西西山風(fēng)景景遙遙遙相對。地地處處既有深深厚歷歷史文化化底蘊(yùn)蘊(yùn)、又是是首都都文教科科研區(qū)區(qū)的中關(guān)關(guān)村核核心區(qū)，交交通通條件良良好，人人文環(huán)境境優(yōu)越越。中關(guān)村廣廣場場的主要要功能能是金融融資訊訊、科技技貿(mào)易易、行政政辦公公、科技技會(huì)展展，并配配有商商業(yè)、酒酒店、文文化、康康體、娛娛樂、大大型公公共綠地地等配配套公共共服務(wù)務(wù)設(shè)施。西西區(qū)區(qū)區(qū)內(nèi)共共劃分分為六個(gè)個(gè)功能能區(qū)，其其中Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ區(qū)為綜合合科科貿(mào)組團(tuán)團(tuán)區(qū)，將將建設(shè)科科技貿(mào)貿(mào)易類企企業(yè)寫寫字樓；IV區(qū)為公共共建建筑區(qū)，設(shè)設(shè)有有金融中中心、會(huì)會(huì)展中心心、酒酒店和大大型公公共管理理設(shè)施施；Ⅴ、Ⅵ為公共綠綠地地，將建建一個(gè)個(gè)開敞式式楔型型綠地廣廣場和和一個(gè)下下沉式式中心廣廣場，綠綠地面積積達(dá)7.1公頃。地地下下為三層層結(jié)構(gòu)構(gòu)、總建建筑面面積達(dá)50萬平方米米的的地下城城。其其中一層層為北北京城市市建設(shè)設(shè)中首次次采用用的綜合合管廊廊層，二二層建建有國內(nèi)內(nèi)首次次采用的的貫通通所有建建筑的的交通環(huán)環(huán)廊，同同時(shí)設(shè)有有商業(yè)業(yè)、文化化、康康體、娛娛樂等等功能齊齊全的的服務(wù)區(qū)區(qū)。工程于于于2000年6月20日正式啟啟動(dòng)動(dòng)，項(xiàng)目目總投投資150億人民幣幣。地地下空間間及基基礎(chǔ)設(shè)施施于2002年1月28日完成，全全全部工程程預(yù)計(jì)計(jì)在2005年竣工。從從2000年6月開工到到今今年，以以有鼎鼎好電子子城、法法國家樂樂福、理理想大廈廈等近近40萬平方米米的的面積交交付使使用。2004年完成全全部部項(xiàng)目的60%，到2005年中關(guān)村村廣廣場將基基本建建成。建建成后后的中關(guān)關(guān)村廣廣場將成成為北北京乃至至全國國的高科科技商商務(wù)中心心，高高科技企企業(yè)技技術(shù)與產(chǎn)產(chǎn)品交交易中心心；資資本市場場中心心；人才才交流流中心；；信息息中心以以及北北京西北北城區(qū)區(qū)商業(yè)中中心。中中關(guān)村廣廣場是是圍繞“城市形態(tài)態(tài)、城城市功能、城城市交通通、城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)、城城市市環(huán)境、城城市市管理”六個(gè)方面面進(jìn)進(jìn)行規(guī)劃劃與設(shè)設(shè)計(jì)，體體現(xiàn)：：“現(xiàn)代、科科技技、綠色色、人人文”四為一體體中中關(guān)村特特有文文化。1.3中關(guān)村廣廣廣場綜述述由北京科技園建建建設(shè)股份份有限限公司開開發(fā)150米高的中中關(guān)關(guān)村金融融中心心及其中中關(guān)村村科技廣廣場左左右側(cè)的的商業(yè)業(yè)配套、展展會(huì)會(huì)設(shè)施、酒酒店店公寓，形形成成一個(gè)功功能齊齊全的綜綜合體體，必將將是中中關(guān)村廣廣場無無可爭議議的地地標(biāo)。其10公頃的亞亞洲洲最大的的空中中花園占占據(jù)中中關(guān)村廣廣場的的核心位位置；；中關(guān)村村金融融中心的的一座座140米長、彩彩虹虹狀空中中連廊廊即將飛飛架于于空中花花園中中心，形形成中中關(guān)村廣廣場世世界奇景景展觀觀。緊鄰鄰交通通主干線線如北北四環(huán)、中中關(guān)關(guān)村大街街位置置上分布布著一一幢幢極極具現(xiàn)現(xiàn)代感的的高檔檔寫字樓樓，CEC大廈、輝輝煌煌時(shí)代、CEO首創(chuàng)拓展展大大廈等寫寫字樓樓為國際際一流流高科技技商務(wù)務(wù)中心提提供理理想的辦辦公條條件。中中關(guān)村村廣場將將真正正實(shí)現(xiàn)規(guī)規(guī)劃目目標(biāo)：高高科技技產(chǎn)品的的管理理決策中中心、信信息交流流中心心、研究究開發(fā)發(fā)中心；；高科科技成果果展示示中心；；高科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)金融融服務(wù)中中心；；高科技技產(chǎn)品品集散中中心。二、本項(xiàng)目規(guī)劃劃劃本項(xiàng)目占地面積積積為4700平方米，總總總建筑面面積為為585000平米，其其中中地上建筑面積44450000平米：地下建筑面積11135000平米：如公司接手本項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目，可可化分分如下：：總建筑面積為555.85萬平米，地地地上建筑筑面積積為4.5萬平米，地地地下為1.355萬平平米，總總用地地面積為4700平米?？紤]退線及地面面面回收的的因素素：地下設(shè)三層：單層面積為455500平米，地地下下二、三三層為為車庫及及設(shè)備備用房共9000平米。其中：設(shè)備用房房房1000平米車庫（含人防）8000平米，可做做車車位260個(gè)（按30平米/個(gè)車位）；；；地下一層設(shè)為商商商業(yè)，面面積為為4500平米。地上共21層：：：地上1、2、33層設(shè)為商業(yè)業(yè)，4層以上為為酒酒店式公公寓。1、2、3層單層面面積積設(shè)為3500平米，共105000平米，層層高5米，共15米高。4層以上總建筑筑筑面積為345000平米，層層高高設(shè)為2.8米，單層層面面積為2000平米，層層數(shù)=3455000/220000=117..25層，設(shè)為18層，總高高為2.8**118=550..4米。全樓總高=1555+500.44=655.44米，符合合規(guī)規(guī)劃要求求。面積分配如下：：：車庫9000平平米米，車位260個(gè)；商業(yè)150000平平米；公寓345000平平米。建筑高度為6555.4米綠化率25.555%三.合作條件件件北京科技園建設(shè)設(shè)設(shè)股份有有限公公司（簡簡稱建建設(shè)公司司）與與中鐵建建設(shè)集集團(tuán)有限限公司司（簡稱稱公司司）共同同開發(fā)發(fā)本項(xiàng)目目，其其中建設(shè)設(shè)公司司以中關(guān)關(guān)村西西區(qū)5號地入股股（地地上面積積樓面面熟地價(jià)5703元/平米，共256667萬元），公公公司負(fù)責(zé)責(zé)開發(fā)發(fā)（包括括土地地出讓金金、前前期手續(xù)續(xù)等所所有開發(fā)發(fā)事項(xiàng)項(xiàng)）。利益分配：協(xié)議簽定后，計(jì)計(jì)計(jì)算各方方的投投入資金金量，確確定股份份比例例，分配配所得得的建筑筑面積積。協(xié)議簽定后，計(jì)計(jì)計(jì)算各方方的投投入資金金量，確確定股份份比例例，分配配所得得的建筑筑面積積。但在在一定定的期限限內(nèi)，公公司可以以以成成本價(jià)回回收建建設(shè)公司司所分分得的建建筑面面積合作方式分析：：：1、公司司司的資金金投入入7500萬元，與與建建設(shè)公司司核算算的項(xiàng)目目成本本為678558萬元，建建設(shè)設(shè)公司資資金為為256667萬元，占37.8822%的股份，分分分得2.2113萬平米。公公公司分得3.6337萬平米。銷銷銷售收益益為495000萬元。公司司司內(nèi)部成成本為為538994萬元，扣扣除除建設(shè)公公司的的資金256667萬元，公公司司實(shí)際成成本為為282227萬元，公公司司稅前收收益為為176773萬元，投投資資收益率率為1767733/800000=2221%%，成本收收益益率為1767733/2882227=662..6%。2、公司司司的資金金投入入7500萬元，公公司司內(nèi)部成成本為為538994萬元，扣除除建建設(shè)公司司的資資金256667萬元，公公司司實(shí)際成成本為為282227萬元，公公司司稅前收收益為為257006萬元，投投資資收益率率為2570066/800000=3221%%，成本收收益益率為2570066/2882227=991..1%。由以上分析可得得得，公司司采用用項(xiàng)目銷銷售回回款后，支支付付建設(shè)公公司的的土地成成本的的合作模模式收收益比較較大。四、項(xiàng)目定位分分分析4.1區(qū)位分析析析：中關(guān)村西區(qū)規(guī)劃劃劃范圍東東起中中關(guān)村路路，西西至規(guī)劃劃的彩彩和坊路路，北北起建設(shè)設(shè)中的的北四環(huán)環(huán)路，南南至規(guī)劃劃的海海淀鎮(zhèn)南南街，總總占地51.444公頃，總總建建筑面積150萬平方米米。它它是北京京市海海淀區(qū)的的重點(diǎn)點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目，一一次性投投資、統(tǒng)統(tǒng)一拆遷遷建設(shè)設(shè)、統(tǒng)一一規(guī)劃劃道路、綠綠化化景觀，是是整整體建設(shè)設(shè)，而而不是單單體樓樓的建設(shè)設(shè)。中關(guān)關(guān)村客客戶還是是以高高科技企企業(yè)為為主。中中關(guān)村村西區(qū)寫寫字樓樓地上供供應(yīng)量量是110萬平方米米。寄寄居中關(guān)關(guān)村的的企業(yè)一一般來來說有兩兩種需需求：一一種是是人力資資源，海海淀區(qū)的的高校校、科研研院所所云集，優(yōu)優(yōu)勢勢自然不不必說說；一種種是研研發(fā)機(jī)構(gòu)構(gòu)，它它的第一一市場場就在這這里，所所以企業(yè)業(yè)不會(huì)會(huì)離開。2004年初，對對中關(guān)村村來說說將是一一個(gè)極極具歷史史意義義的時(shí)刻刻。中中關(guān)村核核心區(qū)區(qū)———中關(guān)村廣廣場場的中關(guān)關(guān)村金金融中心心、理理想國際際大廈廈、中國國電子子大廈等等七、八八座甲A級寫字樓樓將將陸續(xù)封封頂，進(jìn)進(jìn)入全面面市場場銷售階階段。“2003年的數(shù)據(jù)據(jù)表表明，中中關(guān)村村廣場的的寫字字樓供應(yīng)應(yīng)面積積約有40萬建筑平平方方米。根根據(jù)目目前的情情況估估算，2004年寫字樓樓的的供應(yīng)面面積必必然會(huì)比2003年多，競競爭爭激烈程程度也也比往年更更甚甚?！?0004年中關(guān)村村廣廣場的寫寫字樓樓存在著著集中中放量上上市的的情況。同同樣樣在2004年，北京京各各大區(qū)域域的寫寫字樓集集中供供應(yīng)的量量也非非常多，甚甚至至有業(yè)內(nèi)內(nèi)人士士戲稱，2004年的北京京為“寫字樓放放量量年”。對中關(guān)村廣場的的的每一個(gè)個(gè)寫字字樓來說說，都都面臨著著雙重重競爭格格局：：一是與與區(qū)外外寫字樓樓的競競爭，二二是區(qū)區(qū)內(nèi)各大大寫字字樓之間間的競競爭。與與區(qū)外外企業(yè)的的競爭爭激烈程程度大大于區(qū)內(nèi)內(nèi)企業(yè)業(yè)的相互互競爭爭。與周周邊項(xiàng)項(xiàng)目相比比較，在在價(jià)位上上，中中關(guān)村廣廣場的的寫字樓樓明顯顯處于劣劣勢。中中關(guān)村廣廣場周周邊的甲甲級寫寫字樓平平均售售價(jià)一般般都是是120000元/平方米，而而而區(qū)內(nèi)的的寫字字樓的售售價(jià)則則為180000元/平方米。從從從中可以以看出出，區(qū)內(nèi)內(nèi)的寫寫字樓售售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于于周邊邊的寫字字樓，幅幅度達(dá)到40%--550%。這也是是中中關(guān)村廣廣場寫寫字樓競競爭力力受損的的一個(gè)個(gè)重要原原因。中中關(guān)村廣廣場的的寫字樓樓之所所以有這這么高高的價(jià)格格，一一個(gè)重要要因素素是土地地成本本高。中中關(guān)村村廣場的的土地地一級開開發(fā)是是由北京京科技技園建設(shè)設(shè)股份份有限公公司統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃和實(shí)實(shí)施的。立立體體交通系系統(tǒng)、統(tǒng)統(tǒng)一中水水處理理、大面面積綠綠化、完完善商商務(wù)設(shè)施施及供供電、制制冷采采暖方面面都是是全面統(tǒng)統(tǒng)一建建設(shè)和配配套。中關(guān)村廣場的面面面貌在2004年年中將將會(huì)會(huì)發(fā)生根根本性性變化。據(jù)據(jù)中中關(guān)村管管委會(huì)會(huì)透露，2004年年中，區(qū)區(qū)區(qū)內(nèi)道路路將會(huì)會(huì)開通并并進(jìn)行行試運(yùn)行行，市市政管道道、水水電等基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施都可可以使使用；2004年下半年年，地地下交通通管廊廊也可以以運(yùn)行行。并且且，面面積達(dá)13萬平方米米的的地下商商城目目前已經(jīng)經(jīng)完成成60%--770%的招商，家家家樂福等等幾家家大型商商業(yè)企企業(yè)都已已在此此落戶。亞亞洲洲最大的的空中中花園也也已經(jīng)經(jīng)初具規(guī)規(guī)模。對于具體項(xiàng)目的的的銷售政政策，也也會(huì)根據(jù)據(jù)市場場情況不不斷發(fā)發(fā)生變化化。從從總體供給給結(jié)結(jié)構(gòu)來看看，隨隨著區(qū)域域?qū)懽肿謽鞘袌鰣龉?yīng)應(yīng)的進(jìn)一一步放放大和有有效需需求不足足的進(jìn)進(jìn)一步持持續(xù)，在在競爭壓壓力下下，中關(guān)關(guān)村廣廣場的許許多項(xiàng)項(xiàng)目在銷銷售上上，從只只售不不租改為為租售售并舉成成為普普遍現(xiàn)象象。而而且隨著著市場場供應(yīng)的的不斷斷加大，出出售售寫字樓樓供給給轉(zhuǎn)為租租賃的的面積將將繼續(xù)續(xù)增加。但但據(jù)據(jù)業(yè)內(nèi)人人士分分析，在在目前前國內(nèi)房房地產(chǎn)產(chǎn)信貸普普遍緊緊縮、多多層次次房地產(chǎn)產(chǎn)金融融市場遲遲遲不不能建立立的情情況下，本本地地區(qū)的多多數(shù)開開發(fā)商仍仍將處處于短期期資金金運(yùn)作長長期項(xiàng)項(xiàng)目的境境況，回回收資金金的壓壓力和規(guī)規(guī)避更更大市場場風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的需求求將使使市場新新增項(xiàng)項(xiàng)目的入入市仍仍然以出出售方方式為主主。4.2項(xiàng)目定位位位：通過對中關(guān)村寫寫寫字樓現(xiàn)現(xiàn)狀的的分析和和了解解，該區(qū)區(qū)域?qū)憣懽謽羌卸榷冗^大，而而酒酒店式公公寓的的供應(yīng)量量相對對較少，且且售售價(jià)較高高（區(qū)區(qū)內(nèi)酒店店式公公寓的售售價(jià)在在140000員/平米左右右）。故項(xiàng)目定位采用用用酒店式式公寓寓兼部分分商業(yè)業(yè)。五.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分分析析項(xiàng)目投資估算1、開發(fā)成本估估估算1.1土地成本本本項(xiàng)目土地毛地價(jià)價(jià)價(jià)256667萬元，項(xiàng)項(xiàng)目目土地出出讓金金為1090元/平米，地地下下部分出出讓金金為地上上的11/3，項(xiàng)項(xiàng)目目征地費(fèi)費(fèi)用總總額為人人民幣幣310559萬元。單位可銷售面積積積成本為3105599/5.85（地上面面積積）=5309元/平米。1.2前期工程程程費(fèi)用包括土地出讓金金金契稅、可可行行性研究究費(fèi)、設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)、工工程程勘探費(fèi)費(fèi)等費(fèi)費(fèi)用，共共計(jì)約約1451萬元。單位可銷售面積積積成本為14511/5.85（地上面面積積）=248元/平米。1.3基礎(chǔ)設(shè)設(shè)設(shè)施及配配套設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)包括供電、供氣氣氣、供水水、排排污、照照明、道道路等基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施及配配套設(shè)設(shè)施，其其建設(shè)設(shè)費(fèi)用估估計(jì)為為713元。單位可銷售面積積積成本為713/5.85（地上面面積積）=122元/平米。1.4建安費(fèi)用用用建安費(fèi)用包括中中中央空調(diào)調(diào)、電電梯等費(fèi)費(fèi)用。按按建筑面面積3000元/平米計(jì)算算共175550萬元。單位可銷售面積積積成本為1755500/5.85（地上面面積積）=3000元/平米。1.5不可預(yù)預(yù)預(yù)見費(fèi)取以上四項(xiàng)費(fèi)用用用總和的的1%%，共為508萬元單位可銷售面積積積成本為508/5.85（地上面面積積）=87元/平米。2、開發(fā)費(fèi)用用用估算2.1管理理理費(fèi)用管理費(fèi)用取直接接接費(fèi)的1%%計(jì)算，管管理費(fèi)用用為1169..97萬元。單位可銷售面積積積成本為508/5.85（地上面面積積）=87元/平米。2.2銷銷銷售費(fèi)用用銷售費(fèi)用取銷售售售收入的的1..5%，銷銷售售費(fèi)用為1194萬元。單位可銷售面積積積成本為11944/5.85（地上面面積積）=204元/平米。2.3財(cái)財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為為為貸款利利息，貸貸款8000萬元，貸貸款款期限為為一年年，利息息為560萬元。單位可銷售面積積積成本為560/5.85（地上面面積積）=96元/平米。3、項(xiàng)目開發(fā)發(fā)發(fā)總成本本項(xiàng)目開發(fā)總成本本本估計(jì)為538994萬元，單位成本為53338944/5.855=9213元/㎡。項(xiàng)目投資成本估估估算匯總總表序號名稱成本總額（萬元）備注1土地費(fèi)用31059含土地出讓金555396萬元，項(xiàng)目土地費(fèi)2555667萬元2前期工程費(fèi)14513基礎(chǔ)設(shè)施及配套套套設(shè)施建建設(shè)費(fèi)費(fèi)713市政建設(shè)4建安工程費(fèi)175505不可預(yù)見費(fèi)508占1—5項(xiàng)費(fèi)用用合計(jì)的的1%6物業(yè)管理基金計(jì)計(jì)計(jì)提351建安成本的2%%%7財(cái)務(wù)費(fèi)用560貸款8000萬萬元元，貸款期期期限一年年，利利率為7%8管理費(fèi)用508占1—5項(xiàng)費(fèi)用用合計(jì)的的1%9銷售費(fèi)用1194銷售收入（約888億元）的1.5%10成本合計(jì)53894項(xiàng)目銷售收入預(yù)預(yù)預(yù)算1銷售單價(jià)的確確確定根據(jù)政府相關(guān)政政政策及對對項(xiàng)目目周邊樓樓盤的的調(diào)查結(jié)結(jié)果，設(shè)設(shè)定項(xiàng)目目的銷銷售均價(jià)價(jià)為：：酒店式式公寓寓：120000元/平米；商商業(yè)業(yè)：220000元/平米；地地下下車位：20萬元/個(gè)。2銷售總收入入入的確定定銷售總收入預(yù)測測測表物業(yè)類型可售面積銷售單價(jià)銷售總收入（萬元）酒店式公寓3.45萬㎡12000元///㎡41400商業(yè)1.5萬㎡22000元///㎡33000地下車位260個(gè)10萬元/個(gè)5200合計(jì)796003經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目損益表（單單單位：萬萬元）銷售收入及投資資資分析表表(中關(guān)村項(xiàng)項(xiàng)目目）序號名稱公寓部分商業(yè)部分地下車庫總收入79600一銷售收入41400330005200可售面積(萬㎡㎡㎡)3.45萬平米米米1.5萬平米260個(gè)車位出售率100%100%100%銷售單價(jià)(元///㎡）120002200020萬/個(gè)二投資成本合計(jì)53893.6663面積(萬㎡)5.85單位面積成本(((元/㎡)9212.5999利潤25706.3337三營業(yè)稅及附加4378.0000四營業(yè)稅稅后利潤潤潤21328.3337五稅前投資收益率率率39.57%六所得稅7038.3666七所得稅稅后利潤潤潤14290.0001八稅后投資收益率率率178.63%%%4、工程進(jìn)度安安安排序號時(shí)間進(jìn)度安排12004年5月月月雙方達(dá)成開發(fā)協(xié)協(xié)協(xié)議22004年5月月月成立開發(fā)公司32004年6月月月方案設(shè)計(jì)、前期期期42004年7———9月前期手續(xù)52004年1000--112月地下結(jié)構(gòu)施工62005年1———7月結(jié)構(gòu)封頂72005年8----10月開始銷售，室內(nèi)內(nèi)內(nèi)初裝修修、外外墻裝修修82005年1111月銷售、精裝修92005年1222月室內(nèi)裝修及小市市市政建設(shè)設(shè)、交交房5、費(fèi)用支付及及及資金籌措措資金使用進(jìn)度表表表序號時(shí)間（1）費(fèi)用支付付資金籌措賬面余額12004年簽定項(xiàng)目協(xié)議，土土地摘牌5-6月22004年支付土地出讓金金金2158萬元、前前期期工程費(fèi)1451萬元，共共計(jì)計(jì)支出3610萬元項(xiàng)目融資800000萬元43903季度32004年地下結(jié)構(gòu)施工，支支付不可預(yù)見見費(fèi)102萬元、管理理費(fèi)用102萬元，共支支出203萬元——41874季度42005年交納剩余的6000%的土地出出讓讓金3237萬元、支支付付不可預(yù)預(yù)見費(fèi)費(fèi)、管理理費(fèi)203萬元，共共計(jì)計(jì)支出3643萬元，結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂?！?441-2季度52005年支付結(jié)構(gòu)建安費(fèi)費(fèi)費(fèi)4000萬元、管管