北京朝陽(yáng)港項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案設(shè)計(jì)

實(shí)用文案實(shí)用文案標(biāo)準(zhǔn)文檔標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案標(biāo)準(zhǔn)文檔北京朝陽(yáng)港項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案編制單位：北京京泰物流置業(yè)有限公司2007年9月目錄第一章總論第一節(jié)項(xiàng)目基本情況1.1項(xiàng)目名稱(chēng).3城市化進(jìn)程20第三章市場(chǎng)分析預(yù)測(cè).3城市化進(jìn)程20第三章市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)22第一節(jié)北京市商品房市場(chǎng)趨勢(shì)分析22.1供應(yīng)22.1供應(yīng)22.2銷(xiāo)售23.4項(xiàng)目現(xiàn)狀情況.2銷(xiāo)售23TOC\o"1-2"\h\z\u\h1.5項(xiàng)目前期情況 10\h第二節(jié)實(shí)施方案的編制依據(jù) 11\h第二章北京朝陽(yáng)港項(xiàng)目的宏觀因素 14\h第一節(jié)北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 14\h1.1行政區(qū)劃和區(qū)縣功能定位 14\h1.2經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 15\h1.3其他影響因素 18\h第二節(jié)北京城市整體規(guī)劃和城市化進(jìn)程 19\h2.1城市布局 19\h2.2交通規(guī)劃 20\h2.1土地政策 27\h2.2土地市場(chǎng) 27\h2.3土地市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 29\h第四章宗地區(qū)域因素分析 30\h第一節(jié)朝陽(yáng)區(qū)概況 30\h第二節(jié)周邊環(huán)境 31\h第三節(jié)交通環(huán)境 31\h第四節(jié)周邊市政設(shè)施條件 32\h第五章土地征地拆遷實(shí)施方案 33\h第一節(jié)征地實(shí)施方案 33\h1.1土地情況概述 33\h1.2征地范圍內(nèi)的人口情況 35\h1.3征地補(bǔ)償費(fèi)的構(gòu)成 35\h1.4征地計(jì)劃 36\h第二節(jié)拆遷實(shí)施方案 37\h2.1地上物情況 37\h2.2拆遷補(bǔ)償費(fèi)構(gòu)成 38\h2.3拆遷進(jìn)度計(jì)劃 42\h第六章大市政建設(shè)實(shí)施方案 42\h第一節(jié)項(xiàng)目周邊大市政設(shè)施情況及初步市政方案 42\h第二節(jié)市政建設(shè)實(shí)施要求 48\h第三節(jié)市政建設(shè)投資 49\h第四節(jié)市政方案進(jìn)度計(jì)劃 49\h第七章項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)進(jìn)度及土地供應(yīng)方案 50\h第一節(jié)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度 50\h第二節(jié)土地供應(yīng)模式 51\h第三節(jié)土地供應(yīng)計(jì)劃 52\h第四節(jié)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)深度 52\h第五節(jié)供地時(shí)點(diǎn)開(kāi)發(fā)狀態(tài) 52\h第八章投資方案 \h第一節(jié)投資估算 52\h1.1估算依據(jù) 52\h1.2項(xiàng)目總投資估算 53\h1.3土地毛地價(jià)估算 56\h1.４掛牌底價(jià)估算 57\h1.5項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算 57\h第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效益分析 58\h2.1支出單價(jià)與銷(xiāo)售單價(jià)對(duì)比 58\h2.2項(xiàng)目現(xiàn)金流量與財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 60\h2.3敏感性分析 61\h第三節(jié)社會(huì)效益分析 61\h第九章風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 62\h第一節(jié)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 62\h第二節(jié)政策風(fēng)險(xiǎn)分析 62\h第三節(jié)金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 62\h第十章項(xiàng)目管理方案 63\h第一節(jié)建設(shè)計(jì)劃管理 63\h第二節(jié)項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃管理 63\h第三節(jié)項(xiàng)目管理制度 64\h第十章重點(diǎn)事項(xiàng)說(shuō)明 65\h附件 67

第一章總論第一節(jié)項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱(chēng)北京朝陽(yáng)港項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目位置北京朝陽(yáng)港項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)東南四環(huán)外的十八里店鄉(xiāng)。其四至為東南至城市鐵路環(huán)線京豐鐵路段，西南至京津塘高速路，西北至城市東南四環(huán)路，東北至與北京住總公司開(kāi)發(fā)的翠城經(jīng)濟(jì)適用房相隔的垡頭二號(hào)路。項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置項(xiàng)目規(guī)劃情況依據(jù)2004年編制的《北京朝陽(yáng)港十八里店鄉(xiāng)調(diào)整規(guī)劃》，北京朝陽(yáng)港項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為371萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積311.3萬(wàn)平方米，其中居住建筑面積204.56萬(wàn)平方米，居住配套建筑面積7.88萬(wàn)平方米，公建區(qū)建筑面積95.36萬(wàn)平方米（其中商業(yè)22.56萬(wàn)平方米，綜合72.8萬(wàn)平方米），市政設(shè)施建筑面積0.46萬(wàn)平方米，項(xiàng)目的用地規(guī)模及規(guī)劃指標(biāo)如下表1-1和表1-2所示：表1-1項(xiàng)目用地平衡表序號(hào)序號(hào)用地名稱(chēng)用地面積（公頃）占總用地比例1建設(shè)用地12634%2代征道路、河流、公共綠地、市政用地8423%3綠化隔離帶用地16143%4合計(jì)371100%表1-2規(guī)劃指標(biāo)匯總表用地面積用地面積建筑面積（萬(wàn)平方米）（萬(wàn)平方米）1居住61.99204.563.380%30%302行政辦公0.420.84230%25%353文化娛樂(lè)0.421.182.83025%35%4醫(yī)院2.483.721.53035%35%5托幼1.521.10.71230%30%6九年一貫制學(xué)校2.581.550.61830%16%7中學(xué)1.80.90.518%30%148小學(xué)0.950.480.51830%30%9托老所0.620.741.212%3030%10停車(chē)1.020.410.412%3014%11小計(jì)73.8215.4812商業(yè)、綜合11.2822.5628025%50%13展覽14.7214.7216025%%5514辦公、酒店、綜合14.5258.08480%2535%15小計(jì)40.5295.3616市政用地0.770.460.41235%30%17小計(jì)0.770.4618合計(jì)115.09311.3公建用地市政用地建筑密度序號(hào)功能分區(qū)居住用地用地名稱(chēng)容積率建筑高度（米）綠地率項(xiàng)目現(xiàn)狀情況宗地原權(quán)屬：本項(xiàng)目用地現(xiàn)狀共有國(guó)有土地畝，分屬5個(gè)單位；需征集體土地總面積5158.5畝，其中965.2畝為宅基地用地，2972.70畝為集體企業(yè)用地，1139.6畝為農(nóng)用地，523畝為其它用地（含項(xiàng)目用地范圍內(nèi)代征京津塘高速路和東南四環(huán)各半幅路，大羊坊路整幅，京津快線21米通道，共442畝），所征土地屬于北京市朝陽(yáng)區(qū)十八里店鄉(xiāng)十八里店村和小武基村兩個(gè)村民委員會(huì)所有。具體土地類(lèi)型構(gòu)成見(jiàn)圖1-2土地類(lèi)別構(gòu)成示意圖。圖1-2土地類(lèi)別構(gòu)成示意圖1139.6965.21139.6965.22972.7022.41523農(nóng)用地宅基地集體企業(yè)用地國(guó)有企業(yè)用地其它用地地上物狀況：本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，共有涉及5個(gè)國(guó)有企業(yè)拆遷，占地14940.37平方米，建筑面積4544.5平方米。涉及拆遷農(nóng)民居民總戶(hù)數(shù)為2939戶(hù)，全部為農(nóng)民宅基地上私有房屋。拆遷居民房屋總建筑面積約590000.00平方米。涉及526個(gè)集體企業(yè)拆遷，占地2323146.66平方米，建筑面積合約1069762.73平方米。表1-3土地現(xiàn)狀情況表土地性質(zhì)土地性質(zhì)土地面積（畝）1139.6畝965.2畝2972.70畝22.41畝523畝建筑面積（平方米）590000平方米1069762.73平方米4544.5平方米其它用地農(nóng)用地宅基地國(guó)有企業(yè)用地集體企業(yè)用地1.5項(xiàng)目前期情況（1）2000年5月市政府責(zé)成京泰集團(tuán)整合北京物流資源，京泰集團(tuán)提出開(kāi)發(fā)建設(shè)東南物流基地，2001年初市規(guī)劃委、市國(guó)土局確定了選址。同年市政府赴港招商，由京泰集團(tuán)、香港嘉里集團(tuán)、華遠(yuǎn)集團(tuán)和SOHO中國(guó)四方股東簽訂了合作開(kāi)發(fā)北京物流港協(xié)議書(shū)，并成立北京京泰物流置業(yè)有限公司作為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體。經(jīng)市政府批準(zhǔn)，2002年市發(fā)改委、市商務(wù)局將該項(xiàng)目納入“十五”商業(yè)物流發(fā)展規(guī)劃，2003年至2005年被市政府列為重點(diǎn)工程和175項(xiàng)折子工程之一，同時(shí)也是朝陽(yáng)區(qū)十大重點(diǎn)工程之一。（2）自2001初年至2004年底，在北京京泰物流置業(yè)有限公司及各股東單位努力下，按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)的原則，完成了大量的項(xiàng)目前期工作，共取得政府各類(lèi)審批文件約20件，其中與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)相關(guān)的工作已完成的有：《北京朝陽(yáng)港、十八里店鄉(xiāng)控規(guī)調(diào)整》并經(jīng)市政府辦公會(huì)通過(guò)、朝陽(yáng)港交通影響分析及評(píng)審（見(jiàn)附件一）、朝陽(yáng)港項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)、朝陽(yáng)港項(xiàng)目道路交通規(guī)劃方案、朝陽(yáng)港市政工程項(xiàng)目綜合方案、城市干道地勘及道路、給排水施工圖設(shè)計(jì)、大羊坊路燃?xì)夤こ淌┕D設(shè)計(jì)、大羊坊路市政綜合工程施工招投標(biāo)、征地拆遷入戶(hù)調(diào)查等工作，2003年7月與朝陽(yáng)區(qū)政府和十八里店鄉(xiāng)政府簽訂了征地拆遷補(bǔ)償協(xié)議，并已支付十八里店鄉(xiāng)1.2億征地拆遷補(bǔ)償首付款。截至目前，北京京泰物流置業(yè)有限公司及其股東單位已支出前期費(fèi)用約1億元。（3）2003年12月16日王岐山市長(zhǎng)召開(kāi)第26次市長(zhǎng)辦公會(huì)，出于緩解城市核心區(qū)交通壓力的考慮，會(huì)議研究決定對(duì)朝陽(yáng)港規(guī)劃重新進(jìn)行調(diào)整，據(jù)此，2004年上半年市規(guī)劃委和市規(guī)劃院完成了《北京物流港、十八里店鄉(xiāng)規(guī)劃》的局部調(diào)整，并將北京物流港項(xiàng)目名稱(chēng)改為北京朝陽(yáng)港。2004年10月8日王岐山市長(zhǎng)召開(kāi)第62次市長(zhǎng)辦公會(huì)對(duì)重新調(diào)整的《北京朝陽(yáng)港、十八里店鄉(xiāng)調(diào)整規(guī)劃》進(jìn)行審議，會(huì)議原則同意北京朝陽(yáng)港、十八里店鄉(xiāng)局部用地規(guī)劃調(diào)整意見(jiàn)，同時(shí)鑒于朝陽(yáng)港項(xiàng)目因規(guī)劃調(diào)整拖延了項(xiàng)目審批，會(huì)議決定“該項(xiàng)目用地可考慮列入歷史遺留問(wèn)題范圍”。（4）2003年第26次市長(zhǎng)辦公會(huì)，在決定對(duì)朝陽(yáng)港規(guī)劃重新進(jìn)行調(diào)整同時(shí)，對(duì)朝陽(yáng)港項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體做了強(qiáng)調(diào)“北京物流港項(xiàng)目規(guī)劃中除物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目之外的其他規(guī)劃項(xiàng)目繼續(xù)由北京京泰物流置業(yè)公司等企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)”。2005年3月經(jīng)市政府原主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，北京朝陽(yáng)港項(xiàng)目由整體開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，并再次明確開(kāi)發(fā)主體為北京京泰物流置業(yè)有限公司。由于北京朝陽(yáng)港項(xiàng)目規(guī)劃的調(diào)整、國(guó)家土地及拆遷政策的變化和開(kāi)發(fā)模式的變化導(dǎo)致項(xiàng)目處于停滯狀態(tài)，制約了該地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展。經(jīng)朝陽(yáng)區(qū)政府和京泰集團(tuán)的充分研究和協(xié)調(diào)，一致同意由京泰集團(tuán)繼續(xù)在開(kāi)發(fā)主體中發(fā)揮主導(dǎo)和協(xié)調(diào)作用，對(duì)京泰物流置業(yè)公司實(shí)施股權(quán)重組，由重組后的公司在市、區(qū)政府的主導(dǎo)下繼續(xù)完成朝陽(yáng)港項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)工作。（5）2006年底，朝陽(yáng)區(qū)政府上報(bào)北京市政府《關(guān)于北京朝陽(yáng)港項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作的請(qǐng)示》（朝政文【2006】209號(hào)），懇請(qǐng)市政府協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)，授權(quán)北京京泰物流置業(yè)有限公司實(shí)施朝陽(yáng)港項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)；北京市國(guó)土局上報(bào)市政府《關(guān)于北京朝陽(yáng)港項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作有關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示》（京國(guó)土市【2007】48號(hào)），原則同意北京京泰物流置業(yè)有限公司繼續(xù)實(shí)施北京朝陽(yáng)港項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，市政府主管領(lǐng)導(dǎo)批示“同意”。（6）北京市規(guī)劃院2002年4月編制的《北京物流港、十八里店鄉(xiāng)規(guī)劃》中，將十八里店（一部分）、橫街子、西直河、小武基三個(gè)半村居民，按“20號(hào)令”政策實(shí)現(xiàn)綠化及農(nóng)民上樓，所需資金由北京朝陽(yáng)港與朝陽(yáng)區(qū)政府協(xié)商解決第二節(jié)實(shí)施方案的編制依據(jù)一、法律法規(guī)依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第8號(hào)）《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）3、《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法》（京國(guó)土市[2005]540號(hào)）《北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌辦法》《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》（北京市人民政府令第148號(hào)）《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第87號(hào)）《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第124號(hào)）《北京市朝陽(yáng)區(qū)十八里店鄉(xiāng)綠化隔離地區(qū)建設(shè)騰退安置辦法》《北京市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓底價(jià)確定試行辦法》（京國(guó)土用[2005]533號(hào)）《北京市收回企業(yè)國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償辦法》《北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》（京政發(fā)[2005]6號(hào)）《土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的編制辦法》（討論稿）二、項(xiàng)目依據(jù)北京市規(guī)劃院2002年4月編制的《北京物流港、十八里店鄉(xiāng)規(guī)劃》北京市規(guī)劃院2004年7月編制的《北京朝陽(yáng)港、十八里店鄉(xiāng)調(diào)整規(guī)劃》北京市政府2003年第26次市長(zhǎng)辦公會(huì)第32期會(huì)議紀(jì)要北京市政府2004年第62次市長(zhǎng)辦公會(huì)第68期會(huì)議紀(jì)要市建委2005年4月上報(bào)市政府領(lǐng)導(dǎo)《關(guān)于北京朝陽(yáng)港項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的請(qǐng)示》北京市朝陽(yáng)區(qū)人民政府《關(guān)于北京朝陽(yáng)港項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作的請(qǐng)示》（朝政文【2006】209號(hào)）北京市國(guó)土資源局《關(guān)于北京朝陽(yáng)港項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作有關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示》（京國(guó)土市【2007】48號(hào)）土地儲(chǔ)備朝陽(yáng)分中心《朝陽(yáng)港項(xiàng)目征地拆遷測(cè)算報(bào)告》9、北京市規(guī)劃院編制的《北京物流港市政規(guī)劃方案綜合》市規(guī)劃院2004年12月編制的《北京朝陽(yáng)港道路交通設(shè)施規(guī)劃方案》北京市交通委員會(huì)《關(guān)于北京物流港項(xiàng)目交通影響分析的評(píng)審意見(jiàn)》（京交規(guī)函[2004]360號(hào)）市場(chǎng)調(diào)查其他內(nèi)部資料

第二章北京朝陽(yáng)港項(xiàng)目的宏觀因素第一節(jié)北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1.1行政區(qū)劃和區(qū)縣功能定位北京市總面積為16,807.8平方公里，總共包括了18個(gè)區(qū)、縣，可分為四個(gè)區(qū)域：市區(qū)(東城區(qū)，西城區(qū)，崇文區(qū)和宣武區(qū))o城區(qū)(朝陽(yáng)區(qū)，海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)和石景山區(qū))o近郊區(qū)(門(mén)頭溝區(qū)，房山區(qū)，通州區(qū)，順義區(qū)，昌平區(qū)和大興區(qū))遠(yuǎn)郊區(qū)縣(懷柔區(qū)，平谷區(qū)，密云縣和延慶縣)北京行政規(guī)劃示意圖請(qǐng)見(jiàn)下圖。圖2-1北京行政區(qū)劃圖目前北京規(guī)劃市區(qū)范圍是東至定福莊，西至石景山，北至清河，南至南苑，規(guī)劃面積1,041平方公里，未來(lái)的市中心地區(qū)大體在四環(huán)路內(nèi)。目前已經(jīng)建成區(qū)面積為500平方公里，已經(jīng)完成規(guī)劃面積的47%，其中三環(huán)以?xún)?nèi)的面積為158平方公里。2005年，市委市政府提出了《關(guān)于區(qū)縣功能定位及評(píng)價(jià)指標(biāo)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，把18個(gè)區(qū)縣分成首都功能核心區(qū)、城市功能拓展區(qū)、城市發(fā)展新區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)四個(gè)功能區(qū)。首都功能核心區(qū)包括東城、西城、崇文、宣武四個(gè)區(qū)，這個(gè)區(qū)域是集中展現(xiàn)古老特色，體現(xiàn)北京作為我國(guó)政治、文化中心和國(guó)際交往中心功能的區(qū)域，也是首都功能及"四個(gè)服務(wù)"的最主要載體。城市功能拓展區(qū)包括朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山四個(gè)區(qū)，這個(gè)區(qū)域是實(shí)現(xiàn)和拓展首都城市性質(zhì)功能的重要區(qū)域。要成為拓展首都城市功能、特別是面向全國(guó)和世界的外向型經(jīng)濟(jì)服務(wù)功能，推進(jìn)生產(chǎn)者創(chuàng)新的重要基地，為提升首都發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力做出貢獻(xiàn)。城市發(fā)展新區(qū)包括通州、順義、大興、昌平、房山五個(gè)區(qū)和亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)，這個(gè)區(qū)域是北京發(fā)展制造業(yè)和都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的主要載體，也是北京疏散城市中心區(qū)產(chǎn)業(yè)與人口的重要區(qū)域，是未來(lái)北京經(jīng)濟(jì)重心所在。要依托新城、國(guó)家級(jí)和市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，營(yíng)造環(huán)境，增強(qiáng)生產(chǎn)制造、物流配送和人口承載功能，成為首都城市新的增長(zhǎng)極。生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)包括門(mén)頭溝、平谷、懷柔、密云、延慶五個(gè)區(qū)縣，這個(gè)區(qū)域是北京的生態(tài)屏障和水源保護(hù)地，是保證北京可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵區(qū)域。要加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)與建設(shè)，引導(dǎo)人口相對(duì)集聚，引導(dǎo)自然資源的合理開(kāi)發(fā)與利用，成為首都堅(jiān)實(shí)的生態(tài)屏障和市民休閑的理想空間。1.2經(jīng)濟(jì)指標(biāo)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值圖2-2北京國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)情況圖0.01000.00.01000.02000.03000.04000.05000.06000.07000.08000.09000.019961997199819992000200120022003200420052006%0.00%5.0010.00%15.00%%20.00%25.00地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）增長(zhǎng)率（上年=100）元。這10年間的平均年增長(zhǎng)速度為15.79％。而且，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值也從1996年的14254元/人增長(zhǎng)到2006年的49505元/平方米。按當(dāng)期的平均匯率折算，6210美元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)8.8%。根據(jù)世界銀行的統(tǒng)計(jì)，2005年世界上中等國(guó)家和地區(qū)的人均GDP或者GNP的平均水平為3466—10725美元，北京的6210美元處于上中等國(guó)家和地區(qū)的中間水平。未來(lái)北京國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值以及人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的快速增長(zhǎng)，無(wú)疑是為北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了積極有利的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了一個(gè)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求保持上升勢(shì)頭。此外，健康、良性運(yùn)行的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)吸引更多的國(guó)內(nèi)外投資者，由此將產(chǎn)生大量的住房需求?？芍涫杖牒拖M(fèi)性支出北京歷年城鎮(zhèn)居民收入和消費(fèi)性支出情況與預(yù)測(cè)圖2-3北京歷年城鎮(zhèn)居民收入和消費(fèi)性支出情況圖0.05000.010000.00.05000.010000.015000.020000.025000.019961997199819992000200120022003200420052006人均可支配收入（元）人均消費(fèi)支出（元）19978.0元/人/年、消費(fèi)性支出已經(jīng)增長(zhǎng)到14825元/人/年。社會(huì)消費(fèi)品零售總額圖2-4北京社會(huì)消費(fèi)品零售總額發(fā)展趨勢(shì)圖0.0500.00.0500.01000.01500.02000.02500.03000.03500.0199619971998199920002001200220032004200520060.00%%2.004.00%6.00%%8.00%10.00%12.0014.00%16.00%社會(huì)消費(fèi)品零售額社會(huì)消費(fèi)品零售總額年增長(zhǎng)率（上年=100）北京社會(huì)消費(fèi)品零售總額從1996年的1061.6億元增長(zhǎng)至2006年的3275.2億元,平均年增長(zhǎng)率為11.92%。相信隨著北京經(jīng)濟(jì)的不斷持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年內(nèi)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額的年平均增長(zhǎng)率將維持在較高的增長(zhǎng)水平。1.3其他影響因素奧運(yùn)對(duì)北京未來(lái)發(fā)展的影響奧運(yùn)為北京經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的機(jī)遇根據(jù)奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)研究小組測(cè)算，奧運(yùn)的舉辦將使北京全社會(huì)的投資總量累計(jì)增加1,000億元，增加100萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，帶來(lái)新增消費(fèi)支出880億元，拉動(dòng)居民人均收入增長(zhǎng)6％，拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)比重提高2％，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率至少提高1個(gè)百分點(diǎn)。奧運(yùn)對(duì)城市居民健身觀念的影響奧運(yùn)會(huì)在北京舉辦，將使北京市民的健身意識(shí)增強(qiáng)，通過(guò)康體健身運(yùn)動(dòng)可以強(qiáng)健體魄的觀念將擴(kuò)大影響范圍。北京市民從事各類(lèi)體育運(yùn)動(dòng)的熱情不斷高漲。根據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，北京居民人均體育消費(fèi)支出大約是全國(guó)(城市)平均水平的2倍。2008奧運(yùn)會(huì)的臨近，北京的體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，居民的體育消費(fèi)也呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。中國(guó)加入WTO中國(guó)加入WTO，將刺激中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。商業(yè)市場(chǎng)將得到更進(jìn)一步的發(fā)展，為中國(guó)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境改善提供更多的商業(yè)機(jī)會(huì)，尤其是國(guó)際知名的運(yùn)動(dòng)品牌和設(shè)施運(yùn)營(yíng)商。隨著中國(guó)成功加入世界貿(mào)易組織，預(yù)計(jì)將有越來(lái)越多的外資公司進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，北京居民的平均工資水平將繼續(xù)增加，消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)能力也將得到繼續(xù)增加。第二節(jié)北京城市整體規(guī)劃和城市化進(jìn)程2.1城市布局目前北京正在進(jìn)行新一輪的城市總體規(guī)劃，并基本確定了“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略（如圖2.7所示）。根據(jù)這一戰(zhàn)略，北京市將完善長(zhǎng)安街沿線和傳統(tǒng)中軸線的建設(shè)，通過(guò)發(fā)展“東部發(fā)展帶”和“西部生態(tài)帶”，帶動(dòng)CBD、奧運(yùn)村、中關(guān)村等多個(gè)綜合服務(wù)區(qū)及昌平、沙河、良鄉(xiāng)、亦莊、通州等多個(gè)“兩帶”新城的建設(shè)，并輻射廊坊、天津等地。兩帶兩帶兩軸通州以上戰(zhàn)略的確定，將進(jìn)一步推進(jìn)北京市城市化和人口郊區(qū)化這兩大趨勢(shì)的發(fā)展，同時(shí)將帶動(dòng)城市外圍的發(fā)展。在市郊形成10個(gè)邊緣集團(tuán)，分別為石景山、西苑、清河、北苑、酒仙橋、東壩、定福莊、垡頭、南苑、豐臺(tái)。本項(xiàng)目位于其中的垡頭集團(tuán)。2.2交通規(guī)劃圖2-6北京市區(qū)軌道交通線網(wǎng)近期建設(shè)方案（2008年）圖快速軌道交通網(wǎng)要覆蓋市區(qū)城市用地范圍和通州鎮(zhèn)、亦莊、黃村等衛(wèi)星城，形成有12條線路、300公里左右的軌道交通網(wǎng)絡(luò)。隨著2008年奧運(yùn)會(huì)的臨近，北京的道路和軌道交通建設(shè)也在緊鑼密鼓地進(jìn)行，而且，這些道路和軌道交通的完成不僅可以緩解城市內(nèi)部的交通擁擠狀況，更主要的是將使得北京周邊地區(qū)到達(dá)市區(qū)的速度加快，對(duì)這些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起積極促進(jìn)作用2.3城市化進(jìn)程根據(jù)2006年的統(tǒng)計(jì)年鑒，1978年底到2005年底，全市常住人口由871.5萬(wàn)人增加到1538.0萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口由479萬(wàn)人增加到1286.1萬(wàn)人，占總?cè)丝诘谋戎赜?4.9％提高到83.6％。隨著城市的快速發(fā)展，市區(qū)建成區(qū)面積不斷擴(kuò)大，城市中心區(qū)也由舊城區(qū)擴(kuò)展到四環(huán)路以?xún)?nèi)。根據(jù)北京市“十五”時(shí)期城市化發(fā)展規(guī)劃，到2005年，按現(xiàn)行非農(nóng)業(yè)人口統(tǒng)計(jì)，全市城市化水平達(dá)到75％。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，市區(qū)的范圍在逐漸擴(kuò)大，傳統(tǒng)意義上的近郊區(qū)在城市中的地位將得到不斷的提升。根據(jù)北京市政府在1991年制定的二十年城市規(guī)劃，1991年至2010年間，北京市每年住宅建設(shè)的新供應(yīng)量應(yīng)達(dá)到500萬(wàn)平方米。其中，規(guī)劃到2010年，北京郊區(qū)的住宅供應(yīng)量占到北京住宅年供應(yīng)量的40%。從長(zhǎng)期發(fā)展看，人口郊區(qū)化將會(huì)繼續(xù)。

第三章市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)第一節(jié)北京市商品房市場(chǎng)趨勢(shì)分析北京商品房市場(chǎng)是從80年代末才開(kāi)始快速發(fā)展的，當(dāng)時(shí)正是中國(guó)經(jīng)濟(jì)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的階段。特別是北京的商品房市場(chǎng)是從90年代中期迅猛發(fā)展起來(lái)的。1.1供應(yīng)截至2006年，北京商品房竣工面積為3193.9萬(wàn)平方米，2005年竣工面積為4679.2萬(wàn)平方米，其中有667.3萬(wàn)平方米位于首都功能核心區(qū)，2443.5萬(wàn)平方米位于城市功能拓展區(qū)，1303.7萬(wàn)平方米位于城市發(fā)展新區(qū)，264.7萬(wàn)平方米位于生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)。北京市政府在過(guò)去幾年內(nèi)一直在加大郊區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的力度，尤其是在郊區(qū)公共交通網(wǎng)絡(luò)和高速公路的建設(shè)，這些工作都增強(qiáng)了無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是買(mǎi)家對(duì)郊區(qū)商品房的信心。圖3-1年竣工商品房面積圖0.0500.00.0500.01000.01500.02000.02500.03000.03500.04000.019961997199819992000200120022003200420052006%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.0050.00%商品房竣工面積(萬(wàn)平方米)竣工面積增長(zhǎng)率（上年=100）1.2銷(xiāo)售圖3-2北京商品房銷(xiāo)售面積圖0.0500.00.0500.01000.01500.02000.02500.03000.019961997199819992000200120022003200420052006-20.00%%-10.00%0.0010.00%%20.00%30.0040.00%%50.00%60.0070.00%%80.00商品房銷(xiāo)售面積(萬(wàn)平方米)銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率（上年=100）如圖3-1與圖3-2所示，2005年前九年商品房的供給與需求一直呈上升趨勢(shì)，2006年由于漲幅有所回落，對(duì)于2006年商品房市場(chǎng)的具體分析見(jiàn)第二節(jié)（2006年北京商品房市場(chǎng)分析）1.3商品房市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)預(yù)計(jì)北京商品房市場(chǎng)還將繼續(xù)保持一些方面的特點(diǎn)，這些都將對(duì)未來(lái)項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作產(chǎn)生影響。預(yù)計(jì)在中短期時(shí)間內(nèi)，北京消費(fèi)者對(duì)商品房的需求量繼續(xù)增大。以下的因素影響了北京商品房的需求量：中國(guó)經(jīng)濟(jì)和財(cái)富的持續(xù)增長(zhǎng)造成對(duì)商品房需求的增長(zhǎng)。北京城市改造造成拆遷人口對(duì)商品房的需求水平保持不變。由于有更多的機(jī)會(huì)接觸國(guó)際商品房產(chǎn)品以及高質(zhì)量的房屋產(chǎn)品，所以國(guó)內(nèi)買(mǎi)家和居住者對(duì)商品房的期望值有所提高。政府通過(guò)頒布一些相關(guān)的程序和法規(guī)來(lái)繼續(xù)鼓勵(lì)扶持二手房市場(chǎng)。更多貸款組合系統(tǒng)，提高了潛在消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力。但由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的增加，地理位置，價(jià)格，樓宇質(zhì)量，配套設(shè)施，設(shè)計(jì)/戶(hù)型，物業(yè)管理，綠化/居住環(huán)境下面的因素是影響商品房項(xiàng)目吸引潛在買(mǎi)家的主要方面。第二節(jié)2006年北京商品房市場(chǎng)分析2006年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持穩(wěn)定運(yùn)行狀況，房地產(chǎn)投資增速比2005年回落9.3個(gè)百分點(diǎn)，但是占全社會(huì)投資比重逐漸下降，投資結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。由于施工面積、竣工面積和空置面積的繼續(xù)減少，市場(chǎng)供求矛盾加大。房?jī)r(jià)指數(shù)依然高位運(yùn)行，但是漲幅趨緩。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回落，投資比重下降2006年，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1719.9億元，比上年增長(zhǎng)12.8%，占全社會(huì)投資增量的35.8%。全年各月同比增幅總體呈下降趨勢(shì)，但各月間波動(dòng)幅度最多相差達(dá)15.5個(gè)百分點(diǎn)（如圖3-4）。2006年上半年房地產(chǎn)投資同比增幅有所波動(dòng)，1-2月投資增幅達(dá)28.3%，繼一季度投資增幅回落15.2個(gè)百分點(diǎn)后，1-4月增幅回升至20.3%；從下半年開(kāi)始增幅呈平穩(wěn)下降趨勢(shì)，1-12月增幅降至全年最低。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重為51%，比上年回落2.9個(gè)百分點(diǎn)，投資結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。圖3-42006年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)增速趨勢(shì)圖單位：%28.313.128.313.120.318.120.819.816.81615.715.112.88631.139.63331.124.118.617.916.215.910.8051015202530二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月0102030405060708090100房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率（%）住宅投資增長(zhǎng)率（%）住宅投資增長(zhǎng)趨緩。2006年住宅投資增幅趨勢(shì)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資趨勢(shì)基本一致。全年住宅投資863.6億元，比上年增長(zhǎng)10.8%，低于全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速2.0個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的50.2%，比上年降低0.9個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房投資226.0億元，比上年增長(zhǎng)1.0倍，所占比重為13.1%。寫(xiě)字樓投資額216.7億元，比上年增長(zhǎng)10.5%，所占比重為12.6%。二、供給出現(xiàn)下降，需求仍然旺盛商品房施工面積下降，其中住宅施工面積降幅較大。2006年全市商品房施工面積10483.5萬(wàn)平方米，比上年下降2.5%。商品房施工面積的下降主要是由于住宅施工面積降低引起的，2006年全年住宅施工面積6311.3萬(wàn)平方米，比上年下降13.3%。而寫(xiě)字樓和商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房施工面積分別為1245.8萬(wàn)平方米和1403萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)3%和73.4%。商品房竣工面積繼續(xù)減少。2006年全市商品房竣工面積3193.9萬(wàn)平方米，比上年下降15.3%。其中住宅2193.3萬(wàn)平方米，下降22.8%。從全年增幅走勢(shì)來(lái)看，住宅竣工面積一直處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，圖3-52006年商品房及商品住宅竣工面積增幅單位：%-35-30-35-30-25-20-15-10-50510二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月-45-40-35-30-25-20-15-10-50商品房竣工面積增長(zhǎng)率（%）住宅竣工面積增值率（%）市場(chǎng)需求仍然旺盛。2006年，全市商品房銷(xiāo)售面積2607.6萬(wàn)平方米，其中期房銷(xiāo)售1825.2萬(wàn)平方米，現(xiàn)房銷(xiāo)售782.4萬(wàn)平方米。在全部銷(xiāo)售面積中，商品住宅銷(xiāo)售2205.0萬(wàn)平方米，占全部銷(xiāo)售面積的比重為84.6%。房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上需求旺盛，同時(shí)空置面積下降，供求關(guān)系偏緊。三、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)高位運(yùn)行，漲幅趨緩2006年，我市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)在不斷走高的基礎(chǔ)上保持高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)，全年房屋銷(xiāo)售價(jià)格總指數(shù)為108.8%，漲幅較上年提高1.9個(gè)百分點(diǎn)。從結(jié)構(gòu)看，全年商品房銷(xiāo)售同比價(jià)格指數(shù)為108.6%，漲幅較上年提高2個(gè)百分點(diǎn)；影響總指數(shù)上升7.6個(gè)百分點(diǎn)；二手房交易同比價(jià)格指數(shù)為109.8%，漲幅較上年提高0.4個(gè)百分點(diǎn)，影響總指數(shù)上升1.2個(gè)百分點(diǎn)。在商品房中，住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲9.6%，漲幅較上年提高2.5個(gè)百分點(diǎn)，其中，普通住宅價(jià)格同比上漲11.2%，漲幅比上年提高3個(gè)百分點(diǎn)，影響總指數(shù)上升6.4個(gè)百分點(diǎn)，是各類(lèi)房屋中拉動(dòng)總指數(shù)上升的主要因素。第三節(jié)土地市場(chǎng)環(huán)境分析2.1土地政策我國(guó)現(xiàn)形的土地使用制度，是對(duì)城鎮(zhèn)國(guó)有土地在不改變土地國(guó)有條件下，采取拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議等方式將土地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者；土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其權(quán)益受?chē)?guó)家法律保護(hù)。本項(xiàng)目的建設(shè)，需遵循以下土地使用制度的要求進(jìn)行。北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）（京政發(fā)[2005]6號(hào)）北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法（京國(guó)土市[2005]540號(hào)）北京市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓底價(jià)確定試行辦法（京國(guó)土用[2005]533號(hào)）2.2土地市場(chǎng)1、土地供應(yīng)情況根據(jù)北京國(guó)土資源局正式對(duì)外公布北京2006年土地供應(yīng)計(jì)劃，2006年全年土地供應(yīng)計(jì)劃6500公頃，其中新增供應(yīng)3900公頃，存量土地2600公頃，其中用于商品房開(kāi)發(fā)及經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地達(dá)2200公頃。根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（2004年－2020年）》、近期建設(shè)規(guī)劃確定的城市空間布局、區(qū)縣功能定位和新城發(fā)展戰(zhàn)略，2006年度土地供應(yīng)向城市發(fā)展的主要方向和重點(diǎn)區(qū)域傾斜，同時(shí)控制城市建設(shè)無(wú)序擴(kuò)張；十八個(gè)區(qū)縣按照首都功能核心區(qū)、城市功能拓展區(qū)，城市發(fā)展新區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)等四類(lèi)功能區(qū)定位，突出與其所承擔(dān)的城市功能相一致的土地供應(yīng)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，優(yōu)先鼓勵(lì)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)，在保護(hù)古都風(fēng)貌的前提下，鼓勵(lì)危房改造項(xiàng)目，以加快危房改造和有機(jī)疏散舊城人口，優(yōu)化中心城區(qū)的進(jìn)程；鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向重點(diǎn)發(fā)展的新城和中心鎮(zhèn)集中；鼓勵(lì)舊村改造和新村建設(shè)試點(diǎn)工程。綜合考慮各區(qū)縣的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、土地資源利用情況和城市規(guī)劃賦予的區(qū)域功能定位，2006年度土地供應(yīng)采用“市級(jí)總量管理，區(qū)縣指標(biāo)控制，市級(jí)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)”的管理模式。2006年市級(jí)土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)2500公頃，區(qū)縣級(jí)土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)4000公頃。區(qū)縣級(jí)指標(biāo)4000公頃中：城八區(qū)指標(biāo)約占40％，向朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)區(qū)傾斜；遠(yuǎn)郊10個(gè)區(qū)縣和亦莊新城指標(biāo)約占60％，向順義、通州、亦莊三個(gè)新城傾斜。2、土地市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)土地市場(chǎng)的發(fā)展土地市場(chǎng)在近年來(lái)得到快速發(fā)展，2002年全市出讓國(guó)有土地約3417公頃，比上年增長(zhǎng)約33％，2003年全市出讓國(guó)有土地約4670公頃，比上年增長(zhǎng)約37％。如此大的發(fā)展步伐甚為少見(jiàn)，也從一個(gè)角度顯示了政府和各界人士對(duì)此的重視程度經(jīng)過(guò)幾年的調(diào)整，土地市場(chǎng)出現(xiàn)了很多新的趨勢(shì)。首先是地價(jià)越來(lái)越高，這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律；其次，進(jìn)行土地一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)成為行業(yè)迫切需求，這樣可以幫助政府合理進(jìn)行土地供給；第三，開(kāi)發(fā)商取得土地越來(lái)越難，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，招拍掛中的資金門(mén)檻擋住了很多實(shí)力不夠的企業(yè)，行業(yè)洗牌正在進(jìn)行中；第四，招拍掛出讓土地市場(chǎng)的違規(guī)行為比以前少了很多，可以說(shuō)規(guī)范了土地市場(chǎng)開(kāi)發(fā)。土地存量減少、住宅郊區(qū)化北京今年限制二環(huán)以?xún)?nèi)住宅商品房用地供應(yīng)，重點(diǎn)保證順義、通州、亦莊三座新城的土地供應(yīng)，這意味著未來(lái)北京土地供應(yīng)郊區(qū)化。二環(huán)以?xún)?nèi)已經(jīng)沒(méi)有可用來(lái)開(kāi)發(fā)的土地，三環(huán)以?xún)?nèi)沒(méi)有多少可開(kāi)發(fā)的土地，四環(huán)以?xún)?nèi)的可開(kāi)發(fā)土地也少了很多，新增建設(shè)用地城八區(qū)指標(biāo)占40%，向朝陽(yáng)、海淀和豐臺(tái)傾斜；遠(yuǎn)郊區(qū)占60%向通州、順義和亦莊三個(gè)重點(diǎn)新城傾斜，鼓勵(lì)新城在交通條件便利區(qū)域建設(shè)普通商品房的用地供應(yīng)；同時(shí)在基礎(chǔ)設(shè)施用地計(jì)劃供應(yīng)方面，除了優(yōu)先確保奧運(yùn)相關(guān)設(shè)施外，也優(yōu)先支持向郊區(qū)路網(wǎng)、新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的形式幾年來(lái)，北京市已逐步形成了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資主體多元化（企業(yè)投資、政府投資、政府和企業(yè)共同投資）、一級(jí)開(kāi)發(fā)土地類(lèi)型多元化（重點(diǎn)功能區(qū)、新城、小城鎮(zhèn)建設(shè)一級(jí)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)、工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)成片一級(jí)開(kāi)發(fā)）以及管理方式的多元化（企業(yè)管理、事業(yè)管理、授權(quán)委托管理等）。目前我市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主要分兩種形式，一種是市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)，由市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金。辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。與之配合的開(kāi)發(fā)企業(yè)只需負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)具體管理工作，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2％。另一種則是由開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)，政府將不直接參與，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)不高于預(yù)計(jì)成本的8％。2.3土地市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)經(jīng)過(guò)幾年的調(diào)整，土地市場(chǎng)出現(xiàn)了許多新的趨勢(shì)，主要有如下四種發(fā)展趨勢(shì)：地價(jià)上漲明顯；招拍掛土地出讓市場(chǎng)更加規(guī)范；土地存量減少；土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資主體多元化。第四章宗地區(qū)域因素分析第一節(jié)朝陽(yáng)區(qū)概況朝陽(yáng)區(qū)位于北京市東部，自古就有京畿腹地之美譽(yù)，是北京面積最大，人口最多的城區(qū)，交通便利，文化教育發(fā)達(dá)。同時(shí)也是北京重要的旅游區(qū)，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)。朝陽(yáng)區(qū)是北京對(duì)外交往的窗口。新千年北京發(fā)展的三大亮點(diǎn)，有兩大亮點(diǎn)將閃耀在朝陽(yáng)區(qū)。世紀(jì)奧運(yùn)的舉辦，CBD的建設(shè)，必將大大加快朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)村城市化，城市現(xiàn)代化和區(qū)域國(guó)際化的進(jìn)程。朝陽(yáng)區(qū)位于北京市東部，早在2000多年前的秦代，這里已經(jīng)有行政區(qū)屬，歸幽州所轄的薊縣。其后幾經(jīng)衍變，于1925年首次設(shè)區(qū)，稱(chēng)東郊區(qū)，1958年更名為朝陽(yáng)區(qū)。東鄰?fù)ㄖ輩^(qū)，西銜東城、西城、崇文、海淀四區(qū)，南接豐臺(tái)區(qū)和大興區(qū)、北連順義、昌平兩區(qū)。朝陽(yáng)區(qū)屬暖溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)型大陸性氣候，四季分明，降水集中，風(fēng)向有明顯的季節(jié)變化。春季氣溫回升快，晝夜溫差較大；夏季炎熱多雨，水熱同季，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供了良好的條件；秋季晴朗少雨，冷暖適宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多風(fēng)少雨，各月平均氣溫都在0℃以下。朝陽(yáng)區(qū)地貌類(lèi)型復(fù)雜多樣，可劃分為山地、丘陵、臺(tái)地、平原等四大類(lèi)型。多種多樣的地貌類(lèi)型，為農(nóng)、林、牧、副、漁綜合發(fā)展，建立城郊農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)提供了有利的地貌條件。區(qū)域輪廓呈南北略長(zhǎng)、東西稍窄的多邊形。朝陽(yáng)區(qū)地處東經(jīng)116°38′附近，北緯40°左右的北京平原朝陽(yáng)區(qū)平均海拔34米，屬于暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，氣候宜人，區(qū)內(nèi)蜿蜒流淌的8條主要河流，在肥沃的土地上勾勒出風(fēng)景如畫(huà)的自然美景。區(qū)境內(nèi)8條主要河流：溫榆河、清河、壩河、亮馬河、蕭太后河、涼水河、北小河，蜿蜒錯(cuò)致，形成網(wǎng)絡(luò)全境面積470.6平方公里，自然植被的分布受地形、氣候及土壤的影響顯著，特別是由于坡向和海拔高度的制約和水熱條件的影響，使自然植被呈現(xiàn)出有規(guī)律的垂直分布及過(guò)渡交替的特征。礦產(chǎn)資源種類(lèi)較多，資源豐富；優(yōu)勢(shì)礦產(chǎn)是非金屬礦；分布比較集中，開(kāi)發(fā)條件較好；中小型礦多，共（伴）生礦多，貧礦多,旅游資源豐富。第二節(jié)周邊環(huán)境十八里店鄉(xiāng)是北京東南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一顆璀璨明珠。地理位置優(yōu)越，北CBD臨，南與亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)相鄰；交通便利，三、四、五環(huán)路橫穿南北，京津塘高速路橫貫東西，鄉(xiāng)域面積25.23平方公里，常住人口32791人。2001年9月大洋路商業(yè)街被北京市命名為特色商業(yè)街，目前已擁有十里河家居建材、大洋路市場(chǎng)、家和家美家具城、云龍金閣大飯店、居然之家等北京知名品牌，并匯集家具建材、燈飾布藝、汽車(chē)配件、購(gòu)物休閑、餐飲娛樂(lè)、綜合服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)物流于一身，商品流通額已超過(guò)35億元。十八里店村地處首都東南郊，區(qū)域面積3.85平方公里，是全鄉(xiāng)最大的行政村。常住人口近6000人。村委會(huì)坐落在四環(huán)橋畔，大洋路、四環(huán)路、京津塘高速路穿村而過(guò)，地理位置優(yōu)越，交通便利。小武基村地處東南城鄉(xiāng)結(jié)合部，四環(huán)路縱穿南北，肖太后河橫貫東西，總占地面積3.74平方公里，現(xiàn)有常住人口3200人。第三節(jié)交通環(huán)境此項(xiàng)目所在地區(qū)用地周邊現(xiàn)有4條城市快速路和高速公路：京津塘高速公路、東四環(huán)路、京沈高速公路和東南五環(huán)路均已建成；城市主干路：大羊坊路（一幅路，寬7—14米）和化工路（一幅路，寬14米）尚未按規(guī)劃實(shí)現(xiàn)，交通較為擁堵，博大路為四幅路，高峰時(shí)段較為擁堵；鄉(xiāng)內(nèi)道路多為一幅路，寬6—7米，均未按規(guī)劃實(shí)現(xiàn)，且路面破損嚴(yán)重，通行狀況較差。城市鐵路環(huán)線京豐鐵路段從規(guī)劃用地的東側(cè)南北方向通過(guò)，并與大羊坊路相交。第四節(jié)周邊市政設(shè)施條件朝陽(yáng)區(qū)北京朝陽(yáng)港項(xiàng)目工程項(xiàng)目所在地十八里店地區(qū)的市政設(shè)施規(guī)劃如下：供水：項(xiàng)目位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，市政設(shè)施條件差，無(wú)市政自來(lái)水管網(wǎng)，生產(chǎn)和生活用水主要為深井水。供電：來(lái)自22萬(wàn)伏老君堂變電站，有數(shù)條11—22萬(wàn)伏高壓線在區(qū)內(nèi)穿過(guò)。排水：雨、污水未經(jīng)處理，經(jīng)排水溝流入蕭太后河和大羊坊溝。電信：現(xiàn)有10萬(wàn)門(mén)電話局兩座，規(guī)劃新建一座10萬(wàn)門(mén)電話局及配套管網(wǎng)，使區(qū)內(nèi)電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到30萬(wàn)門(mén)。完善通信管網(wǎng)及中繼光纜網(wǎng)絡(luò)，建設(shè)大容量、高速率多媒體數(shù)字通信網(wǎng)絡(luò)。天然氣：朝陽(yáng)港東側(cè)的老君堂路現(xiàn)狀DN500毫米高壓天然氣管。供熱：未實(shí)現(xiàn)集中供暖，為分散式自行供暖。第五章土地征地拆遷實(shí)施方案第一節(jié)征地實(shí)施方案1.1土地情況概述本項(xiàng)目用地現(xiàn)狀共有國(guó)有土地畝，分屬5個(gè)單位；需征集體土地總面積5158.5畝，其中965.2畝為宅基地用地，2972.70畝為集體企業(yè)用地，1139.6畝為農(nóng)用地，523畝為其它用地（含項(xiàng)目用地范圍內(nèi)代征京津塘高速路和東南四環(huán)各半幅路，大羊坊路整幅，京津快線21米通道，共442畝），所征土地屬于北京市朝陽(yáng)區(qū)十八里店鄉(xiāng)十八里店村和小武基村兩個(gè)村民委員會(huì)所有。具體土地類(lèi)型構(gòu)成見(jiàn)圖5-1土地類(lèi)別構(gòu)成示意圖。圖5-1土地類(lèi)別構(gòu)成示意圖1139.6965.21139.6965.22972.7022.41523農(nóng)用地宅基地集體企業(yè)用地國(guó)有企業(yè)用地其它用地2、地上物狀況：本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，共有涉及5個(gè)國(guó)有企業(yè)拆遷，占地14940.37平方米，建筑面積4544.5平方米。涉及拆遷農(nóng)民居民總戶(hù)數(shù)為2939戶(hù)，全部為農(nóng)民宅基地上私有房屋。拆遷居民房屋總建筑面積約590000.00平方米。涉及526個(gè)集體企業(yè)拆遷，占地2323146.66平方米，建筑面積合約1069762.73平方米。表5-1土地現(xiàn)狀情況表土地性質(zhì)土地性質(zhì)土地面積（畝）1139.6畝965.2畝2972.70畝22.41畝523畝建筑面積（平方米）590000平方米1069762.73平方米4544.5平方米其它用地農(nóng)用地宅基地國(guó)有企業(yè)用地集體企業(yè)用地圖5-2被征集體土地現(xiàn)狀照片1.2征地范圍內(nèi)的人口情況現(xiàn)項(xiàng)目宗地內(nèi)的地上物主要為農(nóng)民居住用房和企業(yè)用地。農(nóng)民主要屬于十八里店鄉(xiāng)十八里店村和小武基村兩個(gè)村民委員會(huì)，共8819人。超轉(zhuǎn)村落轉(zhuǎn)居轉(zhuǎn)工一般超轉(zhuǎn)病殘孤寡十八里店村589635391256159小武基村2923167858670 合計(jì) 8819 5217 1842 2291.3征地補(bǔ)償費(fèi)的構(gòu)成根據(jù)《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》（北京市人民政府令第148號(hào)），征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)。涉及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其它土地附著物補(bǔ)償費(fèi)。征地雙方初步意見(jiàn)為100萬(wàn)元/畝，隨開(kāi)發(fā)期逐年遞增10％，綜合計(jì)算為120萬(wàn)元/畝，扣除人員安置補(bǔ)助費(fèi)和地上物補(bǔ)償后，確定本項(xiàng)目土地補(bǔ)償費(fèi)為76.5萬(wàn)元/畝；人員安置費(fèi)總計(jì)201182萬(wàn)元。具體征地補(bǔ)償費(fèi)構(gòu)成詳見(jiàn)下表5-2。表5-2：項(xiàng)目征地補(bǔ)償費(fèi)用核算表金額金額（萬(wàn)元）1土地補(bǔ)償費(fèi)76.5萬(wàn)元/畝5158.5畝394625以征地面積5158.5萬(wàn)平方米為基數(shù)，在雙方初步意見(jiàn)100萬(wàn)元/畝，隨開(kāi)發(fā)期逐年遞增10％的基礎(chǔ)上，綜合計(jì)算為120萬(wàn)元/畝，扣除人員安置補(bǔ)助費(fèi)和地上物補(bǔ)償后，確定約76.5萬(wàn)元/畝。2人員安置補(bǔ)助費(fèi)用39萬(wàn)元/畝5158.5畝201182以征地面積5158.5萬(wàn)平方米為基數(shù)，根據(jù)現(xiàn)行人員安置補(bǔ)助政策和當(dāng)?shù)厝藛T結(jié)構(gòu)，約39萬(wàn)元/畝。3青苗及地上物補(bǔ)償4.5萬(wàn)元/畝5158.5畝23213以征地面積5158.5萬(wàn)平方米為基數(shù)，約4.5萬(wàn)元/畝。4征地稅費(fèi)5123（1）－（3）之和-1耕地開(kāi)墾費(fèi)30元/平方米667467平方米2002以征用耕地面積為基數(shù)，繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為30元/平方米-2耕地占用稅9元/平方米667467平方米601以征用耕地面積為基數(shù)，繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為9元/平方米-3防洪費(fèi)20元/平方米126公頃2520以建設(shè)用地面積為基數(shù)，繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為20元/平方米5征地補(bǔ)償費(fèi)合計(jì)624143至4之和1————序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量備注補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)————1.4征地計(jì)劃根據(jù)北京京泰物流置業(yè)有限公司掌握的本項(xiàng)目地塊基礎(chǔ)資料，及北京市關(guān)于集體土地征用報(bào)批的相關(guān)規(guī)定及流程，制定如下征地工作計(jì)劃。圖5-3征地工作進(jìn)度計(jì)劃圖1212341234123412341234123一期二期三期四期五期六期七期45征地階段簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議交費(fèi)、取得用地批復(fù)安置補(bǔ)償征地結(jié)案建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)階段序號(hào)項(xiàng)目20082009201020112012第二節(jié)拆遷實(shí)施方案2.1地上物情況本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，共有涉及5個(gè)國(guó)有企業(yè)拆遷，占地14940.37平方米，建筑面積4544.5平方米。涉及拆遷農(nóng)民居民總戶(hù)數(shù)為2939戶(hù)，全部為農(nóng)民宅基地上私有房屋。拆遷居民房屋總建筑面積約590000.00平方米。涉及526個(gè)集體企業(yè)拆遷，占地2323146.66平方米，建筑面積合約1069762.73平方米。除項(xiàng)目用地范圍內(nèi)拆遷外，十八里店鄉(xiāng)政府要求本項(xiàng)目負(fù)責(zé)鄉(xiāng)域范圍內(nèi)西直河和橫街子兩個(gè)村的農(nóng)民綠隔騰退上樓。兩個(gè)村共需安排612000平方米用來(lái)安置，依據(jù)十八里店鄉(xiāng)綠隔政策，騰退成本為5000元/平方米。圖5-4拆遷物現(xiàn)狀照片2.2拆遷補(bǔ)償費(fèi)構(gòu)成拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要包括農(nóng)民拆遷補(bǔ)償（包含房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)、搬家補(bǔ)助費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)、臨時(shí)過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)、工程配合獎(jiǎng)、有線電視拆移費(fèi)、空調(diào)移機(jī)費(fèi)、電話移機(jī)費(fèi)）；集體企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)（房屋補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)、設(shè)備安置和搬遷費(fèi)用、設(shè)備補(bǔ)償費(fèi)）；國(guó)有企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)（房屋補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)、設(shè)備安置和搬遷費(fèi)用、設(shè)備補(bǔ)償費(fèi)）；其他費(fèi)用（包括拆遷服務(wù)費(fèi)、拆遷評(píng)估費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)）等，拆遷費(fèi)用合計(jì)為779699萬(wàn)元。1、農(nóng)民拆遷補(bǔ)償根據(jù)《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》（京國(guó)土房管征[2003]606號(hào)）第四條相關(guān)規(guī)定，與國(guó)有土地相鄰的集體土地，其宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，可以參照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第87號(hào)），根據(jù)十八里店鄉(xiāng)的現(xiàn)狀發(fā)展水平及本項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀，本次農(nóng)民拆遷測(cè)算將依據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第87號(hào)）和北京市房屋土地管理局、北京市物價(jià)局關(guān)于印發(fā)《北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫行）》（京國(guó)土房管拆字[2001]1234號(hào)）規(guī)定進(jìn)行測(cè)算。房屋拆遷補(bǔ)償包括區(qū)位補(bǔ)償房?jī)r(jià)和被拆遷房屋重置成新價(jià)，所采用的計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格＝（基準(zhǔn)地價(jià)×Ｋ+基準(zhǔn)房?jī)r(jià)）×被拆遷房屋建筑面積＋被拆遷房屋重置成新價(jià)=區(qū)位補(bǔ)償房?jī)r(jià)+被拆遷房屋重置成新價(jià)。區(qū)位補(bǔ)償價(jià)測(cè)算本項(xiàng)目用地位于五級(jí)地價(jià)區(qū)，根據(jù)其具體情況，基準(zhǔn)地價(jià)按2500元/平方米標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算，基準(zhǔn)房?jī)r(jià)按照800元/平方米進(jìn)行測(cè)算。修正系數(shù)K為容積率調(diào)整系數(shù)，依現(xiàn)狀容積率及住宅房屋拆遷容積率修正系數(shù)表確定K1為1.307。區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)=2500×1.307+800=4068元/平方米區(qū)位補(bǔ)償總價(jià)=4068×590000÷10000=239983萬(wàn)元被拆遷房屋重置成新價(jià)根據(jù)《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（京國(guó)土房管拆[2003]808號(hào)）的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合本項(xiàng)目地上物實(shí)際情況，確定被拆遷房屋重置成新單價(jià)為1000元/平方米，總價(jià)為59000萬(wàn)元。（3）裝修附屬物補(bǔ)償價(jià)根據(jù)《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（京國(guó)土房管拆[2003]808號(hào)）的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合本項(xiàng)目地上物實(shí)際情況，確定被拆遷房屋裝修附屬物補(bǔ)償單價(jià)為507元/平方米，總價(jià)為29913萬(wàn)元。由此確定房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)為328896萬(wàn)元。農(nóng)民房屋拆遷還涉及到搬家補(bǔ)助費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)、臨時(shí)過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)、配合工程獎(jiǎng)、家電改移補(bǔ)助費(fèi)等，具體測(cè)算過(guò)程見(jiàn)下表：表5-4：農(nóng)民拆遷補(bǔ)償費(fèi)測(cè)算表：金額金額（萬(wàn)元）農(nóng)民拆遷補(bǔ)償779699（1）到（10）之和2500元/平方米590000.00平方米800元/平方米590000平方米1000元/平方米507元/平方米（2）搬家補(bǔ)助費(fèi)20元/平方米590000平方米1180以拆遷房屋面積為基數(shù)，按20元/平方米計(jì)算（3）提前搬家獎(jiǎng)5000元/戶(hù)2939戶(hù)1470以拆遷戶(hù)數(shù)為基數(shù)，按5000元/戶(hù)計(jì)算（4）配合工程獎(jiǎng)4萬(wàn)元/戶(hù)2939戶(hù)11756以拆遷戶(hù)數(shù)為基數(shù)，按2萬(wàn)元/戶(hù)計(jì)算（5）空調(diào)、有線、電話移機(jī)費(fèi)等1950元/戶(hù)2939戶(hù)573每戶(hù)一套，參考周邊水平，按1950元/戶(hù)計(jì)算，含熱水器、危電改造(6)臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)5000元/戶(hù)2939戶(hù)1470以拆遷戶(hù)數(shù)為基數(shù)，按5000元/戶(hù)計(jì)算（7）自建房補(bǔ)助66000元/戶(hù)220戶(hù)1452共220戶(hù)，按66000元/戶(hù)計(jì)算（8）停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)1200元/平方米61895平方米7427營(yíng)業(yè)面積共61895平方米，按1200元/平方米計(jì)算（9）購(gòu)房補(bǔ)助費(fèi)2025元/平方米590000平方米119475以拆遷房屋面積為基數(shù)，每平方米補(bǔ)助元6025(10)綠隔拆遷費(fèi)5000元/平方米612000平方米306000本項(xiàng)目需安排項(xiàng)目用地外西直河和橫街子兩村的農(nóng)民騰退上樓，按當(dāng)?shù)鼐G隔政策，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為5000元/平方米根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第87號(hào)）、《北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則》（暫行）、《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（京國(guó)土房管拆[2003]808號(hào)），確定所拆遷土地的級(jí)別為五級(jí)地，綜合考慮宗地周邊土地市場(chǎng)情況，確定宗地的基準(zhǔn)地價(jià)取值為2500元，基準(zhǔn)房?jī)r(jià)為800元，房屋的重置成新價(jià)為1000元/平方米，裝修附屬物為507元/平方米裝修附屬物備注————基準(zhǔn)地價(jià)土地面積：基準(zhǔn)房?jī)r(jià)房屋面積：重置成新價(jià)（1）房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)328896序號(hào)項(xiàng)目補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量集體企業(yè)拆遷補(bǔ)償根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第87號(hào)）和北京市房屋土地管理局、北京市物價(jià)局關(guān)于印發(fā)《北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知（京房地評(píng)字（1999）656號(hào)）規(guī)定，集體企業(yè)拆遷補(bǔ)償包括房屋重置成新價(jià)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)等。項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，集體企業(yè)建筑面積1069762.73平方米，西直河和橫街子兩個(gè)村綠隔范圍內(nèi)集體企業(yè)建筑面積483600平方米。具體測(cè)算過(guò)程見(jiàn)下表：表5-5：集體企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)測(cè)算表：金額金額（萬(wàn)元）集體企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)345623（1）到（3）之和（1）房屋補(bǔ)償1000元/平方米1553362.73平方米155336以拆遷房屋建筑面積為基數(shù)，參照拆遷房屋實(shí)際情況，按1000元/平方米重置價(jià)進(jìn)行求?。?）停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)1200元/平方米1553362.73平方米186404以拆遷房屋面積為基數(shù)，按1200元/平方米計(jì)算（3）設(shè)備安置和搬遷費(fèi)用25元/平方米1553362.73平方米3883參照《關(guān)于確定朝陽(yáng)區(qū)集體土地征地拆遷房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)及提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的請(qǐng)示》【朝國(guó)土房管拆（2003）57號(hào)】及批復(fù)，以拆遷房屋為基數(shù)按25元/平方米計(jì)算————備注序號(hào)項(xiàng)目補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量國(guó)有企業(yè)拆遷補(bǔ)償根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第87號(hào)）和北京市房屋土地管理局、北京市物價(jià)局關(guān)于印發(fā)《北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知（京房地評(píng)字（1999）656號(hào)）規(guī)定，集體企業(yè)拆遷補(bǔ)償包括房屋重置成新價(jià)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)等，具體測(cè)算過(guò)程見(jiàn)下表：表5-6：國(guó)有企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)測(cè)算表：金額金額（萬(wàn)元）國(guó)有企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)5246（1）到（3）之和4000元/平方米14940.37萬(wàn)平方米1000元/平方米4544.5平方米（2）停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)1200元/平方米4544.5平方米545參照《關(guān)于確定朝陽(yáng)區(qū)集體土地征地拆遷房屋停產(chǎn)停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的請(qǐng)示》【朝國(guó)土房管拆（2003）56號(hào)】及批復(fù)，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況；以拆遷房屋為基數(shù)按1000元/平方米估算。（3）設(shè)備安置和搬遷費(fèi)用25元/平方米4544.5平方米11參照《關(guān)于確定朝陽(yáng)區(qū)集體土地征地拆遷房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)及提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的請(qǐng)示》【朝國(guó)土房管拆（2003）57號(hào)】及批復(fù)，以拆遷房屋為基數(shù)按25元/平方米計(jì)算4690以拆遷房屋建筑面積為基數(shù)，區(qū)位價(jià)格按元/平方米計(jì)算,重置4000成新價(jià)按1000元/平方米計(jì)算,K1,K2,K3按各單位實(shí)際情況計(jì)算重置成新價(jià)房屋面積：————（1）房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)區(qū)位價(jià)格土地面積：備注序號(hào)項(xiàng)目補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量其他費(fèi)用表5-7：其他費(fèi)用測(cè)算表：金額（萬(wàn)元）金額（萬(wàn)元）113567按拆遷補(bǔ)償款的1.2%計(jì)算24889按評(píng)估價(jià)的1%計(jì)算31288760元/被拆遷建筑面積431343——序號(hào)總額備注拆遷其他費(fèi)用拆遷服務(wù)費(fèi)拆遷評(píng)估費(fèi)渣土清運(yùn)費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)總計(jì)拆遷補(bǔ)償費(fèi)為農(nóng)民拆遷補(bǔ)償總價(jià)、集體企業(yè)拆遷補(bǔ)償總價(jià)、國(guó)有企業(yè)拆遷補(bǔ)償總價(jià)、其他費(fèi)用四項(xiàng)之和，共計(jì)1161911萬(wàn)元。2.3拆遷進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，制定如下工作計(jì)劃。圖5-6拆遷進(jìn)度計(jì)劃表1212341234123412341234123一期二期三期四期五期六期七期45項(xiàng)目階段序號(hào)拆遷階段拆遷許可入戶(hù)調(diào)查拆遷補(bǔ)償拆遷結(jié)案拆除及土地平整20112012200820092010第六章大市政建設(shè)實(shí)施方案第一節(jié)項(xiàng)目周邊大市政設(shè)施情況及初步市政方案北京朝陽(yáng)港工程土地一級(jí)開(kāi)發(fā)擬開(kāi)發(fā)深度為“八通一平”，即通路、通電、通上水、通下水、通中水、通氣、通暖及通訊，宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。北京朝陽(yáng)港工程項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展較落后，市政基礎(chǔ)設(shè)施至今未有大規(guī)模的建設(shè)，但隨著北京市城市整體改造的進(jìn)程，燃?xì)?、上水、排水等管線已鋪設(shè)到本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地的周邊。有關(guān)市政工程用量及接用情況如下文所述，需要特殊說(shuō)明的是，以下所述市政方案為北京京泰物流置業(yè)有限公司初步咨詢(xún)，并經(jīng)北京市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制的《北京物流港市政規(guī)劃方案綜合》后形成的結(jié)果，北京京泰物流置業(yè)有限公司在授權(quán)后將協(xié)調(diào)各市政管理口，制定市政規(guī)劃方案。供水：規(guī)劃沿垡頭二號(hào)路新建DN600mm 供水管線，與東四環(huán)路現(xiàn)狀DN600mm管線相連；規(guī)劃沿大羊坊路、垡頭四號(hào)路新建DN600供水管，規(guī)劃沿垡頭東路、垡頭西環(huán)路、垡頭中路、垡頭西路新建DN400mm供水管。供電：規(guī)劃垡頭220千伏變電站位于北京朝陽(yáng)港北側(cè)，占地3公頃，規(guī)劃主變壓器容量為4臺(tái)18萬(wàn)千伏安變壓器，目前已經(jīng)進(jìn)入設(shè)計(jì)施工階段，規(guī)劃可由該變電站為北京朝陽(yáng)港供電。由于北京朝陽(yáng)港的用電負(fù)荷比較大，無(wú)法由垡頭220千伏變電站提供10千伏線路解決，故需要在北京朝陽(yáng)港建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)110千伏變電站，占地0.54公頃，規(guī)劃主變壓器容量為4臺(tái)5萬(wàn)千伏安變壓器，由垡頭220千伏變電站引出雙回110千伏輸電線路為北京朝陽(yáng)港規(guī)劃110千伏變電站供電。規(guī)劃在北京朝陽(yáng)港居住區(qū)內(nèi)建設(shè)10千伏開(kāi)閉站3座，公建用戶(hù)可以自建高壓用戶(hù)配電室，也可由10千伏開(kāi)閉站引出10千伏電纜供電。自規(guī)劃新建北京朝陽(yáng)港110千伏變電站引出6路10千伏交聯(lián)聚乙烯截面為300平方毫米的電纜，分別至北京朝陽(yáng)港新建的3座開(kāi)閉站。在居住區(qū)內(nèi)需建設(shè)小區(qū)配電室，小區(qū)配電室可結(jié)合建筑共同建設(shè)，亦可單獨(dú)或建設(shè)箱式變。為配合電纜入地，并為會(huì)展倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)留有供電余地，規(guī)劃在大羊坊路和垡頭四號(hào)路修建□1000×1000mm 電纜溝槽，在垡頭二號(hào)路、垡頭中路和垡頭西路修建12×Φ150mm管井。另外，目前在蕭太后河南側(cè)有兩排110千伏架空高壓輸電線，規(guī)劃考慮在規(guī)劃后的蕭太后河南岸的綠化帶內(nèi)移塔改線，費(fèi)用約為10000萬(wàn)元。3、排水：（1）雨水管道規(guī)劃沿垡頭西路（蕭太后河支溝南岸）修建雨水管，自西向東北接入蕭太后河，管徑Φ800mm，管長(zhǎng)約730米。沿垡頭二號(hào)路－垡頭中路修建Φ1000－Φ1600毫米雨水管接入蕭太后河，管長(zhǎng)約1420米。沿垡頭西路修建Φ800毫米雨水管接入垡頭中路規(guī)劃雨水管，管長(zhǎng)約180米。沿垡頭西環(huán)路修建Φ1000毫米雨水管接入垡頭中路規(guī)劃雨水管，管長(zhǎng)約230米。自東四環(huán)路，沿大羊坊路－垡頭四號(hào)路－金垡路修建雨水干線接入蕭太后河，管徑為Φ800－□2200×1800毫米，管長(zhǎng)約2470米。沿垡頭西路、大羊坊路、垡頭三號(hào)路、垡頭二號(hào)路和垡頭西環(huán)路分別修建Φ800毫米雨水支管，接入大羊坊路－垡頭四號(hào)路雨水干線，管線長(zhǎng)約1050米。自垡頭中路，沿垡頭西路－垡頭三號(hào)路－垡頭五號(hào)路修建雨水管接入大羊坊路－垡頭四號(hào)路雨水干線，管徑Φ1000－Φ1800毫米，管長(zhǎng)約1787米。沿垡頭二號(hào)路和垡頭西環(huán)路修建雨水支線，向南接入垡頭五號(hào)路規(guī)劃雨水管，管徑Φ1000毫米，管長(zhǎng)約460米。自大羊坊路，沿垡頭東路修建雨水管接入蕭太后河，管徑Φ800－Φ1600毫米，管長(zhǎng)約1540米。沿垡頭三號(hào)路、垡頭二號(hào)路和垡頭西環(huán)路分別修建雨水支線，接入規(guī)劃垡頭東路雨水干線，管徑Φ800毫米，管長(zhǎng)約450米。（2）污水管道規(guī)劃規(guī)劃污水干線起自垡頭東路，沿次渠大道－蕭太后河北岸修建規(guī)劃污水干線，向東至通惠河灌渠西側(cè)后向南接入規(guī)劃垡頭污水處理廠，管徑Φ1400－1600毫米，管長(zhǎng)6040米。沿垡頭東路修建污水干線，由西向東接入次渠大道規(guī)劃污水干線，管徑為Φ400－Φ1000毫米，管長(zhǎng)約1967米。沿垡頭三號(hào)路、垡頭二號(hào)路和大羊坊路分別修建Φ400毫米污水管，接入垡頭東路規(guī)劃污水管，管長(zhǎng)約900米。沿垡頭西環(huán)路修建Φ500－Φ900毫米污水支干線，由北向南接入垡頭東路規(guī)劃污水干線，管長(zhǎng)約1000米。沿垡頭中路和垡頭西路修建Φ400－Φ500毫米污水支線，接入垡頭西環(huán)路污水支干線，管長(zhǎng)約810米。沿垡頭五號(hào)路修建Φ400－Φ600毫米污水支線，接入垡頭西環(huán)路污水支干線，管長(zhǎng)約1200米。沿垡頭三號(hào)路、垡頭二號(hào)路和垡頭西路分別修建Φ400毫米污水管，接入垡頭五號(hào)路規(guī)劃污水支線，管長(zhǎng)約700米。沿垡頭四號(hào)路修建Φ400－Φ600毫米污水支線，接入垡頭西環(huán)路污水支干線，管長(zhǎng)約1480米。沿垡頭三號(hào)路和垡頭二號(hào)路分別修建Φ400毫米污水管，接入垡頭四號(hào)路規(guī)劃污水支線，管長(zhǎng)約360。電信：規(guī)劃在北京朝陽(yáng)港內(nèi)新建1座2萬(wàn)門(mén)電話局，占地面積0.5公頃。天然氣：在北京朝陽(yáng)港東側(cè)的老君堂路上有現(xiàn)狀DN500mm 的高壓天然氣管，由此高壓管線向西引高壓線管，進(jìn)入北京朝陽(yáng)港；在北京朝陽(yáng)港內(nèi)設(shè)高中壓調(diào)壓站。供熱：根據(jù)北京市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制的《北京物流港市政規(guī)劃方案綜合》，該區(qū)的供熱原則是：以燃?xì)夤釣橹?，其它清潔能源供熱為輔，供熱方式以分散供熱為主。因可供選擇的供熱方案較多，且在目前控制性詳細(xì)規(guī)劃階段尚不具備對(duì)多種供熱方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較的條件。所以，待詳規(guī)階段再對(duì)其供熱進(jìn)行研究，并確定詳細(xì)供熱方案。7、中水：自西大望路向東，沿京通南路至東四環(huán)路，再沿東四環(huán)路向南至大羊坊路修建DN600毫米中水管，管長(zhǎng)約3580米；沿大羊坊路，從東四環(huán)路至垡頭四號(hào)路修建DN300毫米中水管，管長(zhǎng)約990米；沿垡頭二號(hào)路修建DN200-DN400毫米中水管，管長(zhǎng)約1545米；沿垡頭三號(hào)路修建DN200毫米中水管，管長(zhǎng)約575米；沿垡頭西環(huán)路修建DN200毫米中水管，管長(zhǎng)約1080米；沿蕭太后河右岸（垡頭西路－垡頭四號(hào)路）修建DN200毫米中水管；管長(zhǎng)約750米；沿垡頭西路修建DN200毫米中水管，管長(zhǎng)約1745米；沿垡頭中路修建DN200毫米中水管，管長(zhǎng)約700米；沿垡頭五號(hào)路修建DN200毫米中水管，管長(zhǎng)約1260米；沿垡頭四環(huán)路修建DN200毫米中水管，管長(zhǎng)約1630米。8、道路：規(guī)劃路網(wǎng)及建設(shè)內(nèi)容：朝陽(yáng)港項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃城市道路10條，其中城市主干路2條—大羊坊路和垡頭西路（大羊坊路～垡頭南路），道路紅線寬度分別為50米，道路橫斷面為兩幅路型式和三幅路型式；城市次干路3條—垡頭東路、金垡路和垡頭二號(hào)路，其中垡頭東路道路紅線寬度為50米，金垡路和垡頭二號(hào)路均為30米；城市支路5條—垡頭中路、垡頭四號(hào)路、垡頭三號(hào)路、垡頭西一路和垡頭西二路，其中：垡頭四號(hào)路東四環(huán)～垡頭西路部分為城市次干路，道路紅線寬度為50米，垡頭西路～垡頭東路部分為城市支路，道路紅線寬度為30米，垡頭中路、垡頭西二路道路紅線寬度均為30米，垡頭三號(hào)路、垡頭西一路，道路紅線寬度均為25米；建設(shè)三座立交橋和兩座跨路橋，三座立交橋分別是在垡頭四號(hào)路與東四環(huán)相交處、垡頭南路與東四環(huán)相交處和垡頭東路與大羊坊路相交處，兩座跨路橋分別是垡頭東路、垡頭號(hào)西路跨京津塘高速路。公交場(chǎng)站：在大羊坊路與金垡路相交處設(shè)公交場(chǎng)站一處，占地10000平方米，規(guī)劃建筑面積4080平方米。路燈工程9、河道治理：蕭太后河：蕭太后河（東四環(huán)～外環(huán)鐵路）河道長(zhǎng)2264米，規(guī)劃河底寬16米，河上口為36米，規(guī)劃河道橫斷面在建設(shè)區(qū)內(nèi)為梯形復(fù)式斷面，二層臺(tái)各寬5米，挖土方量為228000立方米；邊坡混凝土襯砌，需混凝土板36600平方米，素混凝土約15089立方米；左右岸濱河路寬6米。規(guī)劃在垡頭西路和垡頭東路東側(cè)分別設(shè)置一座橡膠壩，常水位分別為32.44米和31.52米。規(guī)劃在垡頭西路、垡頭中路、垡頭東路、金垡路四處建跨河橋。對(duì)東南郊灌渠至老君堂路段間的蕭太后河進(jìn)行行當(dāng)清淤。蕭太后河支溝：蕭太后河支溝河道長(zhǎng)1320米，規(guī)劃河底寬2米，規(guī)劃河道橫斷面在建設(shè)區(qū)內(nèi)為梯形土渠斷面，邊坡1：2，河上口寬12米，挖土方量為23000立方米，左右岸濱河路寬各3米。兩岸綠化隔離帶各寬10米。有線電視：根據(jù)《北京市有線電視總體規(guī)劃》，北京朝陽(yáng)港的信號(hào)將由規(guī)劃垡頭基站提供，需建光纜管道（6孔）至建設(shè)用地內(nèi)，線路全長(zhǎng)約700米。根據(jù)信號(hào)分配需要，規(guī)劃光纜、電纜管道主要安排在區(qū)內(nèi)主干道上，每個(gè)路由上安排6孔，光纜、電纜管道長(zhǎng)13.7溝公里(82.2孔公里)，均埋地敷設(shè)。配套公建：包括停車(chē)樓、中小學(xué)、街道辦事處、消防站點(diǎn)、公交站點(diǎn)及醫(yī)院、郵局等，建筑面積約7.88萬(wàn)平方米。綠化實(shí)施：根據(jù)本項(xiàng)目規(guī)劃條件，共有代