保利地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略背景課件

權威、客觀、公正、全面中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY保利地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略研究1中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY1.發(fā)展歷程一、基本情況1992年9月，廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司于廣州注冊成立，注冊資本1000萬；1997年9月，保利南方集團對廣州保利增資，注冊注冊資本6000萬；2002年8月，保利南方集團聯(lián)合廣東華美教育投資集團和張克強等16位自然人共同設立保利房地產(chǎn)股份有限公司（8月31日取得營業(yè)執(zhí)照，注冊資本2億）；2005年12月，公司總股本由20000.00萬股增到40000.00萬股；2006年3月，公司名稱更名為保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司；2006年7月，保利地產(chǎn)在上海證券交易所掛牌上市，發(fā)行股價13.95元，目前28元左右。2中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY2.資本結構2.1股東及其背景保利房地產(chǎn)（集團）首次公開發(fā)行股票前后主要股東持股比例分布本次發(fā)行上市后，所有股東所持股份均為可流通股，發(fā)起人所持股份將根據(jù)公司法、上交所規(guī)則及發(fā)起人自身承諾進行鎖定。3中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY2.2業(yè)務結構保利房地產(chǎn)（集團）2004年、2005年和2006年上半年營業(yè)務收入分別為15.6億元、23.6億元和14.3億元，分布于以下幾個行業(yè)。公司主營業(yè)務收入突出，主要來源于房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，三年平均比重約97％。5中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY2.3資產(chǎn)結構截至2006年6月30日止，保利地產(chǎn)（集團）資產(chǎn)總計110.6億元。公司絕大部分資產(chǎn)由流動資產(chǎn)構成，最近三年流動資產(chǎn)占公司總資產(chǎn)的比例均在98％以上。6中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY在流動資產(chǎn)中，又以存貨和預付帳款作為主要構成，集團近三年存貨和預付帳款占總資產(chǎn)的比例始終在80％以上。存貨主要為公司為進行房地產(chǎn)開發(fā)而購買的土地儲備及在開發(fā)的產(chǎn)品，閑置沉淀物業(yè)很少，資產(chǎn)保持了較好的流動性。盡管近年來集團資產(chǎn)規(guī)模迅速擴大，但各項資產(chǎn)的主要構成比例相對穩(wěn)定，各年資產(chǎn)均以經(jīng)營性資產(chǎn)存貨和預付帳款占絕對比例，其中存貨作為集團最主要的資產(chǎn)構成，始終保持70％以上的構成比例。2005年集團資產(chǎn)主要構成7中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY2006年上半年，保利地產(chǎn)（集團）銷售毛利潤5.44億元，毛利潤率為38.18％。近兩年集團整體毛利潤率與前些年有所提高，主要有以下三方面原因：（1）近兩年毛利率高的商鋪貢獻利潤比例有所提升；（2）集團及各公司嚴格控制開發(fā)成本，通過招投標和集團采購進一步降低建造成本和材料成本；（3）近兩年房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境良好，平均銷售價格上漲。9中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY2005年上半年2006年上半年保利地產(chǎn)集團主營業(yè)務收入分布情況10中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY3.2開發(fā)經(jīng)營指標2005年全年集團總施工面積為350萬平方米，比去年同期增長40％。11中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY4.品牌建設品牌理念———和諧生活、自然舒適2003-2004年，廣東省消費者委員會，廣東省房地產(chǎn)誠信企業(yè)；2004年，人民日報、中國企業(yè)文化促進會，2004年中國房地產(chǎn)十大品牌；2004年，廣州市企業(yè)評價協(xié)會、廣東社會學學會，2004年度最具誠信度房地產(chǎn)企業(yè)第三名；2005年，廣州國稅局、地稅局，廣州2005年納稅百強房地產(chǎn)行業(yè)第二名；2005年，國務院發(fā)展中心、清華大學房地產(chǎn)研究所、中國指數(shù)研究院，2005中國房地產(chǎn)公司品牌價值top10五強；2006年，中國房地產(chǎn)TOP10研究組，國有企業(yè)品牌價值第一名。13中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY5.組織架構集團組織結構14中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY集團內(nèi)部職能部門結構15中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY6.2項目管理模式直線職能式的管理模式董事會負責公司開發(fā)項目的重大投資決策；總經(jīng)理負責項目的開發(fā)和經(jīng)營；副總經(jīng)理包括財務總監(jiān)和技術總監(jiān)分管項目運作的各項職能；各部門按項目分工，指定專人或小組負責各項具體工作。該管理組織模式設置的管理層級少，組織架構較扁平，有利于集中調(diào)動公司資源優(yōu)勢，并能根據(jù)市場需要快速反應，增強項目運作的執(zhí)行力度。17中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY7.企業(yè)文化務實：立足之本創(chuàng)新：發(fā)展之源規(guī)范：經(jīng)營之道卓越：追求之境7.1企業(yè)理念7.2企業(yè)觀點人才觀：企業(yè)即人，企業(yè)為人，企業(yè)靠人服務觀：您的滿意是我們孜孜以求的目標市場觀：沒有飽和的市場，只有飽和的產(chǎn)品7.3企業(yè)精神團隊精神敬業(yè)精神創(chuàng)新精神18中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY二、價值鏈分析1.資金融通集團開發(fā)項目的主要融資方式為預收房款、銀行貸款和合作合資方投資。19中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY2.2土地獲得方式我們對保利地產(chǎn)集團34個項目地塊土地取得方式進行調(diào)查，結果顯示，通過協(xié)議和掛牌方式取得的地塊比較多，分別為13個和11個。21中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY34個項目地塊總規(guī)劃建筑面積為1190.77萬平方米，通過掛牌方式取得的土地所占比例為48.9％，協(xié)議方式取得的土地所占比例為29.9％。22中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY3.銷售、經(jīng)營3.1營銷理念一切以客戶需求為中心，走精品路線，以產(chǎn)品的整體質(zhì)量、高舒適度和文化品位贏得市場，為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務，不斷提高“保利地產(chǎn)”的品牌形象，為消費者營造“自然舒適”的人文居住環(huán)境。3.2銷售模式自主策劃、委托代理在充分吸收外部專業(yè)策劃建議的基礎上，由本公司制定銷售推廣計劃，選擇一至兩家實力較強的房地產(chǎn)專業(yè)代理公司進行銷售。23中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY4.物業(yè)管理保利地產(chǎn)集團控股子公司保利廣州物業(yè)管理有限公司主要從事本集團自行開發(fā)物業(yè)的物業(yè)管理，物業(yè)管理資質(zhì)為國家一級，管理物業(yè)的總建筑面積近300萬平方米，2006年上半年物業(yè)管理收入1357.87萬元，保利地產(chǎn)集團物業(yè)管理收入均來自這個公司。25中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY三、產(chǎn)品分析1.物業(yè)類型在所統(tǒng)計的保力地產(chǎn)集團已建、在建和擬建的57個項目中，住宅項目為39個，建筑面積所占比例79.4％；商住樓9個，建筑面積所占比例10.4％；寫字樓6個，建筑面積所占比例4.7％；商業(yè)中心2個，建筑面積所占比例3.2％；綜合性項目1個，建筑面積所占比例2.4％。26中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY4.產(chǎn)品特色主要產(chǎn)品為商用和住宅建筑，實施精品策略，適當開發(fā)高檔住宅、低密度生態(tài)住宅、寫字樓等其他物業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)品結構商品住宅主要面向中上等收入的人群，寫字樓主要面向國外跨國企業(yè)、國內(nèi)知名企業(yè)和政府辦事機構等物業(yè)以銷售為主，出租為輔29中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY四、發(fā)展目標堅持做大做強房地產(chǎn)主業(yè)，適度發(fā)展物業(yè)管理、建筑、設計、銷售代理、酒店管理等相關行業(yè)；以廣州、北