2023年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》模擬試卷三

2023年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》模擬試卷三[問答題]1.甲上市公司為收購(gòu)其大股東某（江南博哥）處空置的商業(yè)用房，委托乙評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該商業(yè)用房進(jìn)行估價(jià)。由于甲上市公司要求出具評(píng)估報(bào)告的時(shí)間短，乙評(píng)估機(jī)構(gòu)未能對(duì)該商業(yè)用房進(jìn)行實(shí)地查勘，但要求甲上市公司提供了該商業(yè)用房的全面詳細(xì)狀況，并詢問了其評(píng)估期望值。估價(jià)中選用收益法為主要的估價(jià)方法，搜集了3宗類似房地產(chǎn)，分別測(cè)算得到該商業(yè)用房的月租金為280元／m2、300元／m2和350元／m2，然后根據(jù)最高最佳利用原則選取350元／m2作為該商業(yè)用房的有效毛收入，扣除30%的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后，求出年凈收益為2940元/m2，再選用銀行貸款利率為折現(xiàn)率測(cè)算出了該商業(yè)用房的市場(chǎng)價(jià)值。要求：（1）影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素有哪些？（2）上述估價(jià)工作中有哪些錯(cuò)誤或不當(dāng)之處？參考答案：(1)本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素。影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況包括地段繁華程度、交通條件、臨街狀況、樓層；影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況包括建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局、凈高、面積、裝飾裝修、無(wú)形價(jià)值。(2)本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。1）乙評(píng)估機(jī)構(gòu)未能對(duì)該商業(yè)用房進(jìn)行實(shí)地查勘，直接根據(jù)甲上市公司提供的該商業(yè)用房的全面詳細(xì)狀況進(jìn)行評(píng)估不當(dāng)，估價(jià)師必須進(jìn)行實(shí)地查勘，了解房地產(chǎn)的實(shí)際狀況、周邊環(huán)境、市場(chǎng)氛圍，才能準(zhǔn)確估價(jià)。直接使用甲提供的資料，是一個(gè)實(shí)際價(jià)值，而估價(jià)應(yīng)該使用市場(chǎng)平均價(jià)格水平。2）租金的選取根據(jù)最高最佳利用原則選取350元／m2，不正確；應(yīng)該給出依據(jù)，使用平均值或加權(quán)平均法，而且3個(gè)比較實(shí)例差異較大。3）計(jì)算有效毛收入時(shí)沒有考慮空置率，題目信息已經(jīng)說明是某處空置的商業(yè)房產(chǎn)，后面沒有進(jìn)行空置率的計(jì)算。4）選用銀行貸款利率為折現(xiàn)率，不正確；收益法的計(jì)算是選用報(bào)酬率，報(bào)酬率不能等同于折現(xiàn)率，不能用銀行貨款利率。[問答題]2.甲公司擁有的某汽車加油站，于1年前進(jìn)行了裝修改造，站內(nèi)建有營(yíng)業(yè)樓及加油棚各一幢，有若干個(gè)儲(chǔ)油罐、加油機(jī)和加油槍。現(xiàn)因公司經(jīng)營(yíng)方向調(diào)整，甲公司擬放棄加油站業(yè)務(wù)，為此轉(zhuǎn)讓該加油站，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該加油站的市場(chǎng)價(jià)值。（1）該估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)對(duì)象范圍具體應(yīng)包括哪些？（2）乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些資料？參考答案：(1)本題考查的是加油站的估價(jià)。該估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)對(duì)象范圍具體應(yīng)包括：加油站土地；營(yíng)業(yè)樓及加油棚各一幢及其裝修；儲(chǔ)油罐、加油機(jī)、加油槍等機(jī)器設(shè)備；特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)。也可約定不包括動(dòng)產(chǎn)的房地產(chǎn)評(píng)估。(2)本題考查的是加油站的估價(jià)。乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供下列資料：1）企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)資料：企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)許可證；2）房地產(chǎn)合法資料：土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證；3）加油站基本資料：油罐數(shù)量、容量、儲(chǔ)備汽油類型、房屋裝修情況、機(jī)器設(shè)備規(guī)格型號(hào)、折舊情況；4）財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況資料：近三年財(cái)務(wù)報(bào)表、企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益資料（包括每天加油量、油價(jià)、每天銷售油量）、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用資料（進(jìn)貨成本、進(jìn)貨次數(shù)等）；5）特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的資料：是否存在成品油特許經(jīng)營(yíng)權(quán)帶來的超額利潤(rùn)。[問答題]3.李某于2018年7月預(yù)購(gòu)了一幢總售價(jià)為500萬(wàn)元的別墅，并先后向開發(fā)商支付了450萬(wàn)元。該別墅于2019年7月竣工后，李某付清了剩余的購(gòu)房款，但對(duì)原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，進(jìn)行了重新裝修，又花費(fèi)了80萬(wàn)元。2019年9月為籌集資金，欲以該別墅向銀行申請(qǐng)抵押貸款，并于2019年9月10日委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該別墅進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。此時(shí)與原裝修水平相同的別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)為540萬(wàn)元，李某認(rèn)為自己又花費(fèi)了80萬(wàn)元進(jìn)行重新裝修，因此自己這幢別墅的評(píng)估價(jià)值應(yīng)該為620萬(wàn)元，并就這一想法與甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)溝通，希望能夠按照這個(gè)價(jià)格評(píng)估。要求：（1）房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)如何回復(fù)李某的要求？（2）李某上述觀點(diǎn)是否正確？并說明理由。參考答案：(1)房地產(chǎn)估價(jià)師不能承諾按李某預(yù)期的620萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià)；房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照獨(dú)立、客觀、公證的原則進(jìn)行估價(jià)，不得按估價(jià)委托人或其他個(gè)人、單位的高估或低估要求進(jìn)行估價(jià)，且不得按預(yù)先設(shè)定的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行估價(jià)；不能為了承攬業(yè)務(wù)而迎合估價(jià)委托人的要求，使估價(jià)結(jié)果畸高或畸低。(2)李某上述觀點(diǎn)不正確，不能按2019年9月與原裝修水平相同的別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用來確定評(píng)估值，因?yàn)橹匦卵b修時(shí)會(huì)破壞原有裝修，并使原有裝修價(jià)值受損，所以裝修后的房地產(chǎn)價(jià)值并不等于簡(jiǎn)單的成本相加，應(yīng)按別墅裝修后的社會(huì)平均成本進(jìn)行估價(jià)才是科學(xué)合理的。[問答題]4.下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分）封面（略）致估價(jià)委托人函××公司：受貴公司委托，我公司根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照科學(xué)、公允的方法，為確定估價(jià)對(duì)象抵押貸款額度提供參考依據(jù)，對(duì)貴公司所屬估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。我公司估價(jià)人員在貴公司配合下，對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘和估價(jià)資料的收集，并進(jìn)行了必要的調(diào)查、核對(duì)，在此基礎(chǔ)上形成了房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告。估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用收益法和比較法進(jìn)行了分析、測(cè)算和判斷，最終得到估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2018年6月30日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為：估價(jià)對(duì)象單價(jià)：寫字樓17833.5元/m2，車庫(kù)13.77萬(wàn)元/車位；估價(jià)對(duì)象總價(jià)值：人民幣91071萬(wàn)元；大寫金額：人民幣玖億壹仟零柒拾壹萬(wàn)元整。××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司××分公司（蓋章）法定代表人（簽章）：二0一八年七月九日目錄（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人（略）二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。四、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象登記狀況（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況估價(jià)對(duì)象土地所有權(quán)屬國(guó)家所有，根據(jù)估價(jià)對(duì)象《國(guó)有土地使用證》，××擁有土地使用權(quán)，證載土地用途為綜合用地，土地使用權(quán)類型為出讓。（三）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況估價(jià)對(duì)象位于××市金融街×區(qū)×號(hào)，于2007年4月建成，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上十八層，標(biāo)準(zhǔn)層層高3.2/3.6/4.5m；地下三層，層高2m。根據(jù)委托人提供的資料及估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)查勘，建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及現(xiàn)狀使用情況為：大廈外墻一至四層為棕紅色花崗巖飾面，四層以上為鋁合金玻璃幕墻；西北面、東南面兩個(gè)主入口均采用高級(jí)進(jìn)口材料裝修，設(shè)有自動(dòng)旋轉(zhuǎn)門。雙大堂均為挑空結(jié)構(gòu)，二層圍繞挑空大堂設(shè)計(jì)有回廊。地下室共設(shè)83個(gè)車位（負(fù)一層25個(gè)車位，負(fù)二層58個(gè)車位），地上車位區(qū)53個(gè)。五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)2018年6月30日（確定理由略）。六、價(jià)值類型估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是在估價(jià)師假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估計(jì)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。七、估價(jià)原則本估價(jià)報(bào)告在遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的前提下，具體依據(jù)如下原則：1.合法原則（略）2.最高最佳使用原則（略）3.替代原則（略）4.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則（略）5.謹(jǐn)慎原則（略）八、估價(jià)依據(jù)（一）有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)范1.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》；2.《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》；3.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；4.《中華人民共和國(guó)土地管理法》；5.《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》；6.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；7.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。（二）委托方提供的有關(guān)資料（略）（三）估價(jià)方掌握的有關(guān)資料1.估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)交易資料；2.估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)出租資料；3.國(guó)家及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)稅費(fèi)法規(guī)；4.其他政策文件等。九、估價(jià)方法因估價(jià)對(duì)象為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，周邊同類項(xiàng)目市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)，比較容易調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)同類項(xiàng)目交易價(jià)格、市場(chǎng)租金及租賃過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，故本次采用比較法、收益法兩種方法進(jìn)行估價(jià)。綜合兩種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果，最終確定估價(jià)結(jié)果。其他內(nèi)容（略）。十、估價(jià)結(jié)果（略）十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（略）十二、實(shí)地查勘期（略）十三、估價(jià)作業(yè)日期（略）十四、風(fēng)險(xiǎn)提示（略）房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對(duì)象描述與分析（一）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析（略）（二）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析（略）（三）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析（略）二、最高最佳利用分析（略）三、估價(jià)方法適用性分析（略）四、估價(jià)測(cè)算過程（一）比較法比較法是將估價(jià)對(duì)象與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。計(jì)算公式：估價(jià)對(duì)象比較價(jià)值＝可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)位因素修正系數(shù)×實(shí)物因素修正系數(shù)1.可比實(shí)例選擇區(qū)域市場(chǎng)同類項(xiàng)目售價(jià)等數(shù)據(jù)組見下表：（略）根據(jù)替代原則，結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，選取以下三個(gè)項(xiàng)目作為可比實(shí)例：可比實(shí)例A：銀行大廈，位于金融街B區(qū)7號(hào)，鋼混結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為10971.27m2，建筑面積為98741.45m2，地上二十層，地下二層，交易單價(jià)為17272元/m2（按建筑面積計(jì)算，下同），交易時(shí)間為2018年4月；可比實(shí)例B：新新大廈，位于金融街C區(qū)2號(hào)，鋼混結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為5699.77m2，建筑面積為34198.63m2，地上十五層，地下二層，交易單價(jià)為16700元/m2，交易時(shí)間為2016年10月；可比實(shí)例C：中正大廈，位于金融街D區(qū)3號(hào)，鋼混結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為9752.56m2，建筑面積為83773.45m2，地上二十三層，地下三層，交易單價(jià)為17578元/m2，交易時(shí)間為2017年5月。2.房地產(chǎn)比較因素條件說明表經(jīng)比較得出房地產(chǎn)比較因素條件指數(shù)表如下3.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素修正系數(shù)確定根據(jù)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異，以估價(jià)對(duì)象的各因素條件為基礎(chǔ)，指數(shù)均設(shè)定為100，確定可比實(shí)例各因素的相應(yīng)指數(shù)，比較因素指數(shù)確定如下：①交易情況修正：估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)房，可比實(shí)例C為預(yù)售房。開發(fā)商基于回籠資金、降低風(fēng)險(xiǎn)的考慮，預(yù)售價(jià)格一般低于現(xiàn)房銷售價(jià)格。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，并結(jié)合估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)調(diào)查，確定交易情況修正系數(shù)，如下表：②交易日期修正：經(jīng)調(diào)查估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域市場(chǎng)狀況，近年寫字樓市場(chǎng)價(jià)格略有波動(dòng)，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，并結(jié)合估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?qū)懽謽堑氖袌?chǎng)調(diào)查，確定交易日期修正系數(shù)，如下表：③區(qū)位因素及實(shí)物因素修正（區(qū)位因素指數(shù)、實(shí)物因素指數(shù)確定過程略）4.房地產(chǎn)比較因素修正系數(shù)確定將估價(jià)對(duì)象的因素條件指數(shù)與可比實(shí)例因素條件指數(shù)進(jìn)行比較，得到房地產(chǎn)比較因素修正系數(shù)表：5.計(jì)算結(jié)果比較修正后，得到三個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格。根據(jù)可比實(shí)例的交易情況，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。經(jīng)計(jì)算確定估價(jià)結(jié)果為17875元/m2。（二）收益法收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。估價(jià)中較常采用的是報(bào)酬資本化法，本次評(píng)估為了體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象各年度的現(xiàn)金流量，為委托方提供參考，也采用此種方法。1.收益法測(cè)算過程（略）2.收益法計(jì)算結(jié)果按照?qǐng)?bào)酬資本化法計(jì)算的結(jié)果為：寫字樓部分單價(jià)為17792元/m2，總價(jià)為89718萬(wàn)元；地下車庫(kù)部分單價(jià)為13.77萬(wàn)元/車位，總價(jià)為1143萬(wàn)元。五、估價(jià)結(jié)果確定估價(jià)人員通過比較法和收益法分別測(cè)算估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值，兩種方法估價(jià)結(jié)果接近，故采用比較法和收益法結(jié)果的簡(jiǎn)單算數(shù)平均值。計(jì)算結(jié)果見下表（略）。即估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)在完全產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，正常使用條件下的房地產(chǎn)價(jià)值為：1.寫字樓部分：89928萬(wàn)元：2.地下車庫(kù)：1143萬(wàn)元：合計(jì)總價(jià)為人民幣91071萬(wàn)元。六、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，利用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測(cè)算，最終得到估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2018年6月30日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為：（略）。參考答案：本報(bào)告存在以下多種錯(cuò)誤：1）致估價(jià)委托人函中，致函方不應(yīng)是分公司，應(yīng)以設(shè)立該分公司的估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義出具估價(jià)報(bào)告；2）致估價(jià)委托人函中缺估價(jià)對(duì)象的法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值的說明；3）估價(jià)對(duì)象中土地使用權(quán)出讓起始年份未說明或介紹；4）估價(jià)對(duì)象缺少現(xiàn)狀使用狀況說明，如是否有出租情形、各層使用狀況（含地下三層）等；5）估價(jià)依據(jù)中缺《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》；6）估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺少變現(xiàn)能力分析；7）估價(jià)技術(shù)報(bào)告中缺少市場(chǎng)背景描述與分析；8）比較法中可比實(shí)例的介紹缺少是否有地下車庫(kù)的說明；9）比較法計(jì)算時(shí)缺少對(duì)距離市中心的調(diào)整（或應(yīng)對(duì)可比實(shí)例“距市中心距離”進(jìn)行調(diào)整）；10）周邊景觀應(yīng)屬于區(qū)位因素；11）比較法計(jì)算中可比實(shí)例B、C的交易日期調(diào)整系數(shù)分子分母顛倒，分子應(yīng)為100，分母應(yīng)為102和99；12）比較法計(jì)算中缺權(quán)益狀況說明和調(diào)整；13）比較法計(jì)算中缺地上樓層和地下樓層不同的調(diào)整；14）比較法計(jì)算中缺車位的價(jià)值計(jì)算；15）估價(jià)技術(shù)報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果缺少法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值的說明；16）缺少附件。[問答題]5.指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過四個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致錯(cuò)誤的不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分）下面是某抵押估價(jià)報(bào)告節(jié)選（一）～（十四）略（十五）風(fēng)險(xiǎn)提示說明1.有關(guān)事項(xiàng)說明根據(jù)本次估價(jià)過程的勘察、調(diào)查、詢證、查證和調(diào)查等工作所得，有關(guān)事項(xiàng)特此說明如下：2005年，產(chǎn)權(quán)人XXX房地產(chǎn)有限公司以出讓方式獲得估價(jià)對(duì)象所在土地使用權(quán)，并于同年辦理了報(bào)建手續(xù)，于2006年7月取得《建設(shè)工程施工許可證》。2012年完成了樁基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)分部驗(yàn)收后停工至今，2015年10月通過驗(yàn)收并取得了《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商業(yè)剩余28.2年，建筑目前正在裝飾改造中，尚未交付使用。于價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象為毛坯狀態(tài)，尚需對(duì)過道、窗戶、室外綠化等公共部分進(jìn)行修復(fù)，本次估價(jià)所對(duì)應(yīng)狀態(tài)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀態(tài)，并考慮了不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況目前，受全球金融危機(jī)、國(guó)外經(jīng)濟(jì)增速放緩，甚至出現(xiàn)整體經(jīng)濟(jì)衰退的影響，我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下降過快等問題，國(guó)家各部委相繼出臺(tái)相關(guān)政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，預(yù)計(jì)對(duì)估價(jià)對(duì)象今后的市場(chǎng)價(jià)格有一定影響。特請(qǐng)報(bào)告使用人注意。3.抵押估價(jià)報(bào)告使用提示委托方對(duì)抵押報(bào)告使用人使用報(bào)告的提示如下：（1）估價(jià)對(duì)象為在建工程，報(bào)告使用人應(yīng)注意估價(jià)對(duì)象隨時(shí)間變化而產(chǎn)生的影響，應(yīng)特別注意其續(xù)建工期的不確定性對(duì)資產(chǎn)價(jià)值影響；在房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況方面亦應(yīng)特別關(guān)注本輪下調(diào)和景氣程度下降的影響。（2）根據(jù)委托方提供的相關(guān)證明材料及估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，其抵押價(jià)值還受以下幾個(gè)方面的影響或限制：a.抵押期限內(nèi)可能會(huì)增加的法定優(yōu)先受償款，主要指工程款、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)費(fèi)用、企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用和企業(yè)所欠稅款三類情況。b.經(jīng)濟(jì)衰退或房地產(chǎn)政策調(diào)整，致使區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值整體下跌。c.人為使用不當(dāng)或自然因素使得房地產(chǎn)加速貶值。d.經(jīng)營(yíng)方經(jīng)營(yíng)不當(dāng)，會(huì)導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格降低。e.可能存在的欠繳土地出讓金，本次評(píng)估依據(jù)的委托人提供的面積數(shù)據(jù)與規(guī)劃批復(fù)的面積差異計(jì)繳應(yīng)補(bǔ)出讓金，此項(xiàng)若與國(guó)土相關(guān)部門確定的實(shí)際應(yīng)繳交數(shù)額不一致，應(yīng)以委托人提供面積確認(rèn)為準(zhǔn)。鑒于估價(jià)對(duì)象、相關(guān)產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的特點(diǎn)，建議報(bào)告使用人應(yīng)定期或者在有關(guān)情況變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。參考答案：本報(bào)告存在以下多種錯(cuò)誤，并附改正：1）本次估價(jià)所對(duì)應(yīng)狀態(tài)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀態(tài)，并考慮了不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。錯(cuò)誤；改為：本次估價(jià)所對(duì)應(yīng)狀態(tài)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀態(tài)，未考慮不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。2）我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下降過快等問題，錯(cuò)誤；改為：我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過快等問題。3）抵押期限內(nèi)可能會(huì)增加的法定優(yōu)先受償款，主要指工程款、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)費(fèi)用、企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用和企業(yè)所欠稅款三類情況。錯(cuò)誤；改為：抵押期限內(nèi)可能會(huì)增加的法定優(yōu)先受償款，主要指工程款。還包括其他處置房地產(chǎn)發(fā)生的稅費(fèi)，如抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)費(fèi)用、企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用和企業(yè)所欠稅款等。4）此項(xiàng)若與國(guó)土相關(guān)部門確定的實(shí)際應(yīng)繳交數(shù)額不一致，應(yīng)以委托人提供面積確認(rèn)為準(zhǔn)。錯(cuò)誤；改為：此項(xiàng)若與國(guó)土相關(guān)部門確定的實(shí)際應(yīng)繳交數(shù)額不一致，應(yīng)以國(guó)土部門確認(rèn)為準(zhǔn)。共享題干題某舊廠房的建筑面積為5000m2。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，同時(shí)取得40年的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)到期無(wú)償收回地上建筑物。預(yù)計(jì)裝飾裝修改造期為1年，裝修改造完成后適宜出租經(jīng)營(yíng)。[單選題]1.該舊廠房最適宜選用的估價(jià)方法是（）。A.成本法B.比較法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法參考答案：D參考解析：本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。該舊廠房具有再開發(fā)潛力，適宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。共享題干題某舊廠房的建筑面積為5000m2。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，同時(shí)取得40年的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)到期無(wú)償收回地上建筑物。預(yù)計(jì)裝飾裝修改造期為1年，裝修改造完成后適宜出租經(jīng)營(yíng)。[單選題]2.利用動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算該舊廠房的正常購(gòu)買總價(jià)，應(yīng)扣除的項(xiàng)目包括（）。A.裝飾裝修改造費(fèi)、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)、買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)B.裝飾裝修改造費(fèi)、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)C.裝飾裝修改造費(fèi)、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)、買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)、補(bǔ)交的出讓金D.裝飾裝修改造費(fèi)、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)、買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)、銷售利潤(rùn)參考答案：C參考解析：本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。采用動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算該舊廠房正常購(gòu)買總價(jià)時(shí)，應(yīng)扣除的項(xiàng)目包括裝飾裝修改造費(fèi)、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)、購(gòu)買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)、補(bǔ)交的出讓金。共享題干題某舊廠房的建筑面積為5000m2。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，同時(shí)取得40年的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)到期無(wú)償收回地上建筑物。預(yù)計(jì)裝飾裝修改造期為1年，裝修改造完成后適宜出租經(jīng)營(yíng)。[單選題]3.經(jīng)調(diào)查，該商場(chǎng)出租經(jīng)營(yíng)的年凈收益為600萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為180萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為10%，則該商場(chǎng)裝修改造完成后房地產(chǎn)價(jià)值的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。A.4535.46B.6479.23C.6599.21D.6504.33參考答案：B參考解析：該商場(chǎng)收益期為39年，年凈收益為600萬(wàn)元，該商場(chǎng)裝修改造完成后房地產(chǎn)價(jià)值的現(xiàn)值=600/8%×[1-1/（1+8%）39]×1/（1+10%）=6479.23（萬(wàn)元）。共享題干題因城市發(fā)展的需要，政府對(duì)某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本次評(píng)估項(xiàng)目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權(quán)屬登記，B房屋為其10年前自行建設(shè)，未辦理相關(guān)手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)只評(píng)估A房屋，B房屋以未辦理手續(xù)為由沒有進(jìn)行評(píng)估。張某對(duì)評(píng)估范圍和評(píng)估結(jié)果有異議，認(rèn)為其自建房屋未得到合理補(bǔ)償。[單選題]4.關(guān)于張某的自建房屋是否應(yīng)當(dāng)進(jìn)行評(píng)估的說法，正確的是（）。A.依照市、縣人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估B.依據(jù)王某提供的自建房屋相關(guān)證明材料，按照合法建筑進(jìn)行評(píng)估C.該自建房屋未進(jìn)行權(quán)屬登記，不論何種情況均不應(yīng)當(dāng)予以評(píng)估D.該自建房屋已建10年未被拆除，可認(rèn)定為合法，按照合法建筑進(jìn)行評(píng)估參考答案：A參考解析：本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。共享題干題因城市發(fā)展的需要，政府對(duì)某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本次評(píng)估項(xiàng)目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權(quán)屬登記，B房屋為其10年前自行建設(shè)，未辦理相關(guān)手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)只評(píng)估A房屋，B房屋以未辦理手續(xù)為由沒有進(jìn)行評(píng)估。張某對(duì)評(píng)估范圍和評(píng)估結(jié)果有異議，認(rèn)為其自建房屋未得到合理補(bǔ)償。[單選題]5.若該房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是三級(jí)資質(zhì)，則除該征收估價(jià)業(yè)務(wù)外，還可以從事的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)是（）。A.公司上市B.企業(yè)清算C.在建工程抵押D.司法鑒定參考答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管。一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋征收、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。共享題干題因城市發(fā)展的需要，政府對(duì)某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本次評(píng)估項(xiàng)目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權(quán)屬登記，B房屋為其10年前自行建設(shè)，未辦理相關(guān)手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)只評(píng)估A房屋，B房屋以未辦理手續(xù)為由沒有進(jìn)行評(píng)估。張某對(duì)評(píng)估范圍和評(píng)估結(jié)果有異議，認(rèn)為其自建房屋未得到合理補(bǔ)償。[單選題]6.若王某對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議，應(yīng)當(dāng)（）。A.委托其他評(píng)估機(jī)構(gòu)另行評(píng)估B.向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)?jiān)俅螐?fù)核評(píng)估C.向當(dāng)?shù)卦u(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定D.向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟參考答案：C參考解析：本題考查的是房屋征收復(fù)核估價(jià)和鑒定。被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)提出書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)，指出評(píng)估報(bào)告存在的問題。被征收人或者房屋征收部門對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地估價(jià)專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。共享題干題某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，征收土地面積5000m2，其中建設(shè)用地面積4500m2，代征地面積500m2，規(guī)劃建筑面積為15000m2。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱甲公司）于2008年10月18日以出讓方式取得該項(xiàng)目用地，支付了地價(jià)款和3%的契稅，取得了國(guó)有土地使用證。至2009年10月18日，該項(xiàng)目已投入70%的建設(shè)資金，完成了主體結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)1年后可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其于2009年10月18日的抵押價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，目前該區(qū)域同類商品住宅的平均售價(jià)為6650元/m2，且按每月1%遞增；平均投資利潤(rùn)率為8%，貸款年利率為7.47%，折現(xiàn)率為10%。[單選題]7.下列關(guān)于在建工程抵押的表述中，正確的是（）。A.在建工程只有當(dāng)已投入的建設(shè)資金超過總投資的35%時(shí)才可以設(shè)定抵押B.在建工程只有當(dāng)主體結(jié)構(gòu)封頂時(shí)才可以設(shè)定抵押C.在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，設(shè)定抵押權(quán)后新增建設(shè)的部分不能處置D.在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，優(yōu)先順序?yàn)橘?gòu)房款、建筑工程款、銀行債權(quán)參考答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定。最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)，（2002年6月11日最高人民法院審判委員會(huì)第1225次會(huì)議通過）法釋[2002]16號(hào)，上海市高級(jí)人民法院：你院滬高法[2001]14號(hào)《關(guān)于合同法第286條理解與適用問題的請(qǐng)示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：1）人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。2）消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。3）建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。4）建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。5）本批復(fù)第一條至第三條自公布之日起施行，第四條自公布之日起六個(gè)月后施行。共享題干題某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，征收土地面積5000m2，其中建設(shè)用地面積4500m2，代征地面積500m2，規(guī)劃建筑面積為15000m2。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱甲公司）于2008年10月18日以出讓方式取得該項(xiàng)目用地，支付了地價(jià)款和3%的契稅，取得了國(guó)有土地使用證。至2009年10月18日，該項(xiàng)目已投入70%的建設(shè)資金，完成了主體結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)1年后可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其于2009年10月18日的抵押價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，目前該區(qū)域同類商品住宅的平均售價(jià)為6650元/m2，且按每月1%遞增；平均投資利潤(rùn)率為8%，貸款年利率為7.47%，折現(xiàn)率為10%。[單選題]8.若采用成本法和假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析方法對(duì)該在建工程進(jìn)行估價(jià)，下列關(guān)于投資