房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告范例

××目可行報(bào)告第一章

總論1.1項(xiàng)目概況1.1.11.1.21.1.31.1.4

項(xiàng)目名稱：建設(shè)單位：項(xiàng)目地址：項(xiàng)目用地面積：1.1.5

項(xiàng)目總建筑面積：m

21.1.61.1.71.2

地上建筑面積：地下建筑面積：項(xiàng)目總投資：項(xiàng)目建設(shè)期：項(xiàng)目提出背及建設(shè)必要1.2.1項(xiàng)目建設(shè)必要性1、實(shí)現(xiàn)東部開發(fā)區(qū)規(guī)劃，進(jìn)一步完善新的市中心區(qū)建設(shè)2本項(xiàng)目的建設(shè)是改善周邊旅游居住及辦公條件提高青島市城市化建設(shè)的需要。3、符合黨和國家關(guān)于國有企業(yè)改革政策，有利于盤活國資產(chǎn)。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于改善青島市旅游、商務(wù)及辦公條件，完善東部城區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃具有重要作用，建設(shè)確有必要。1.3

建設(shè)單位基情況1.3.1發(fā)起人情況本項(xiàng)目由青島市***業(yè)有限公司承擔(dān)建設(shè)。1.3.2經(jīng)營宗旨1

通過項(xiàng)目各方真誠合作，加強(qiáng)企業(yè)間資金技術(shù)的橫向聯(lián)合發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，加快地塊的建設(shè)步伐。項(xiàng)目部將以高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，為社會(huì)各界提供方便、合理、舒適的旅游、餐飲、辦公場(chǎng)所。從而達(dá)到促進(jìn)青島市城市建設(shè)，改善旅游環(huán)境，促進(jìn)青島市現(xiàn)代化國際城市建設(shè)的目的。通過認(rèn)真經(jīng)營，在創(chuàng)造可觀的社會(huì)效益的同時(shí)獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益。1.3.3經(jīng)營范圍在青島市***地塊建設(shè)賓館、商務(wù)、辦公樓，并進(jìn)行銷售、出租房屋及物業(yè)管理。1.3.4總投資本項(xiàng)目總投資為23000萬元。1.4

可行性研究作的結(jié)論可行性研究結(jié)論1本項(xiàng)目建設(shè)符合城市建設(shè)規(guī)劃有利于加快青島國際化城市建設(shè)的步伐。2通過市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析，本項(xiàng)目擬建賓館、商務(wù)、辦公市場(chǎng)較好。3外部配套條件較好，供電、供熱、通訊、給排水、煤制氣和有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施可以滿足項(xiàng)目需求。4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，財(cái)務(wù)分析可行。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1-1表1-1

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表序號(hào)

指標(biāo)名稱

單位

數(shù)

量

備注1

總投資

萬元23

占地面積總建筑面積其中：接待中心

mmm

2222

網(wǎng)點(diǎn)

m

2地下室

m

2寫字樓

m

2第二章

市場(chǎng)分析2.1

房地產(chǎn)市場(chǎng)析2.2.1房地產(chǎn)發(fā)展概況2.2項(xiàng)目的市場(chǎng)前分析2.2.1項(xiàng)目的環(huán)境分析及市場(chǎng)定位本項(xiàng)目擬建于青島市燕兒島路以北，距海濱不足1500米周圍居民區(qū)密集，商業(yè)繁榮，為東部地區(qū)黃金地段。本項(xiàng)目建設(shè)以賓館、商務(wù)、辦公樓開發(fā)為主，全部對(duì)外租售。從周圍地塊辦公樓銷售情況看由地處青島東部海濱圍環(huán)境較好價(jià)格屬青島中高檔水平住宅及辦公樓開發(fā)量較大，而且銷售情況良好據(jù)項(xiàng)的地理位置與銷售對(duì)象的需求結(jié)構(gòu)分析我們認(rèn)其商品房應(yīng)以高檔賓館及商務(wù)用房為主主要租售對(duì)象針對(duì)于大中型公司內(nèi)外駐青島機(jī)構(gòu)以及部分機(jī)關(guān)工作人員。從全市收入水平看中高收入階層所事職業(yè)主要包括個(gè)體私營企業(yè)老板三資企業(yè)國外及國內(nèi)駐青機(jī)構(gòu)工作職員國內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)管理人員以及律師各注冊(cè)師等合考慮項(xiàng)目具有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)如下：1項(xiàng)目位置地處東部海濱，是機(jī)關(guān)、銀行、公司、各類事務(wù)所集中區(qū)域，便于公務(wù)、商務(wù)往來，具有一定區(qū)位優(yōu)勢(shì)。2東部新區(qū)環(huán)境較好，配套齊全，商業(yè)較為繁榮，外部環(huán)境3

較好。3設(shè)計(jì)方案新穎，規(guī)劃完善，充分考慮綠地、休閑場(chǎng)地，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，可以為人們提供一個(gè)良好的商務(wù)環(huán)境。4周圍新的現(xiàn)代化居住區(qū)已基本形成，人氣旺盛。綜上所述，項(xiàng)目是選擇置業(yè)的理想?yún)^(qū)域。另外至1999年底全市有項(xiàng)目的三資企業(yè)已達(dá)5279家，國外駐青機(jī)構(gòu)，外地駐青辦事機(jī)構(gòu)已逾家目前數(shù)量還不斷增加。這些企業(yè)機(jī)需在青島置業(yè)特別是駐青機(jī)構(gòu)大都把目標(biāo)定在青島南部沿海一線大部分選擇寫字樓賓館這是項(xiàng)目的一大潛在市場(chǎng)。2.3.2商品房?jī)r(jià)格分析青島市由于地理環(huán)境以及城市發(fā)展先后時(shí)間、整體布局等原因房地產(chǎn)價(jià)格變化較大，基本呈由南到北價(jià)格明顯的下降趨勢(shì)。南部沿海一線，東部新區(qū)及毗鄰地區(qū)、中山路商業(yè)區(qū)、臺(tái)東商業(yè)區(qū)周邊由于環(huán)境質(zhì)量好、交通方便，商業(yè)氣氛濃，售價(jià)遠(yuǎn)高于其他地區(qū)。城陽區(qū)、李滄區(qū)價(jià)格相對(duì)較低，同類房地產(chǎn)價(jià)格南北最大相差。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位應(yīng)主要根據(jù)其地理位置，東海路、燕兒島路沿線高檔商務(wù)辦公樓價(jià)格在之間，本項(xiàng)目綜合考慮本項(xiàng)目寫字樓價(jià)格平均為12000元。第三章

項(xiàng)目地址及部配套條件3.1項(xiàng)目地址本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于青島市市南區(qū)中段，燕兒島路以北，浮山西麓本項(xiàng)目位于東西快速路橋該地總占地面積，距離市政府4.5里，距海濱不足1500米，鄰近迎賓路福州路，距東西干線香港中路不足，交通便利。周邊多為近年新建的住宅，是辦公、商住、居家理想之地。3.2地質(zhì)條件4

根據(jù)巖土工程勘察公司對(duì)項(xiàng)目所在地地質(zhì)勘察報(bào)告，工程地質(zhì)情況如下：1場(chǎng)地地貌單元屬丘陵地東高西低高差米。2擬建場(chǎng)地區(qū)域構(gòu)造背景穩(wěn)定，地基巖埋藏淺，附近無活動(dòng)性斷裂構(gòu)造帶，場(chǎng)區(qū)內(nèi)無滑坡、斷層、淤泥及古穴等不良地質(zhì)現(xiàn)象，持力層巖體較完整，強(qiáng)度較高，穩(wěn)定性良好。3場(chǎng)地地層較為簡(jiǎn)單，自上而下分為雜填土、礫砂、強(qiáng)風(fēng)化花崗巖、中風(fēng)化花崗巖、微風(fēng)化花崗巖，層序清楚。根據(jù)建筑場(chǎng)地類型劃分標(biāo)準(zhǔn)判定該場(chǎng)地土類別為Ⅰ類，場(chǎng)地巖土穩(wěn)定性良好，可作為工程天然地基。建議以強(qiáng)風(fēng)化與中風(fēng)化花崗巖作為地基持力層。3.3

地震裂度根“中國地震烈度區(qū)劃圖”青島市屬于基本烈度六度地區(qū)，按六級(jí)設(shè)防。3.4外部配套條件本項(xiàng)目地處東部新區(qū)，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，具有良好的外部配套條件。1供電項(xiàng)目用電主要是設(shè)備用電及生活用電，經(jīng)初步估算項(xiàng)目總裝機(jī)容量為2000KW?電力由區(qū)域變電站統(tǒng)一供電市電力部門具有為本項(xiàng)目的供電能力。2給水主要是生活用水及消防用水，水源為城市自來水，由寧夏路城市供水管就近引接。3排水按照規(guī)定，排水實(shí)行雨污水分流制。項(xiàng)目所在區(qū)域已經(jīng)有完善的雨水和污水管網(wǎng)，生活污水、雨水可排入寧夏路和燕兒島路5

污水管網(wǎng)和雨水管網(wǎng)，項(xiàng)目建成后排水可以保障。4通迅青島市電信業(yè)發(fā)展迅速，網(wǎng)通、移動(dòng)、鐵通等具備條件，完全可以滿足本項(xiàng)目通訊工程的需求。5有線電視該項(xiàng)目位置在青島有線電視網(wǎng)復(fù)蓋范圍內(nèi)，可以滿足本項(xiàng)目需求。6熱源本項(xiàng)目所處區(qū)域位于青島開源熱力公司供熱范圍內(nèi)，開源熱力公司有能力滿足項(xiàng)目冬季采暖用熱需求。7煤氣青島市煤制氣公司在項(xiàng)目位置周邊已鋪設(shè)煤制氣管道，可以滿足項(xiàng)目煤制氣需求。8交通運(yùn)輸項(xiàng)目地理位置優(yōu)越項(xiàng)目地址周邊道路縱橫交錯(cuò)四通八達(dá)。距火車站、青島港均不足10里，距離空港30里，交通十分便利。6

第四章

建設(shè)方案4.1建設(shè)概況和背本方案位于寧夏路以東，燕兒島路以北，青島市******院內(nèi)。為兩棟獨(dú)立高層建筑，一為接待中心，一為寫字樓，底部通過裙房連接。其中接待中心建筑高度米，寫字樓建筑高度米，地上建面積約55000M。基地地勢(shì)東高西低，局部高差較大，總體建設(shè)條件良好。4.2建筑設(shè)計(jì)4.2.1設(shè)計(jì)原則：以“人”為本，合理組織人流、車流。堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先、走可持續(xù)發(fā)展、現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)的、循環(huán)經(jīng)濟(jì)的原則。4.2.2交通組織：外環(huán)車行道，兼做消防車道，做到人車分流，基地內(nèi)部充分利用高差變化，營造豐富感人的空間，層次分明，錯(cuò)落有致。停車位結(jié)合環(huán)境設(shè)置，采用嵌草磚鋪裝，形成生態(tài)型停車帶。地下停車庫設(shè)兩層停車位，兩出入口分設(shè)于基地西側(cè)，臨近基地出入口，方便使用者使用。4.2.3綠化景觀：通過園林空間設(shè)計(jì)、植物配置、小品雕塑等，提供觀賞景觀享受和文化品味欣賞。通過建筑的圍合結(jié)合地勢(shì)，布置中心綠化廣場(chǎng)，形成豐富的景觀層次，迎合立了地勢(shì)的自然形態(tài)，形成了富有動(dòng)感的景觀形態(tài)。4.2.4豎向設(shè)計(jì)：豎向規(guī)劃充分利用項(xiàng)目現(xiàn)有的地形，在滿足各類場(chǎng)地，道路對(duì)縱坡要求的前提下，盡量減少土石方工程量，就近進(jìn)行土方平衡，以節(jié)約工程造價(jià)，同時(shí)配合小區(qū)景觀設(shè)計(jì)，綜合考慮排水等要求，避免大填大挖。4.3建筑結(jié)構(gòu)7

根據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)范設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目建筑等級(jí)按工程用途規(guī)，建筑標(biāo)準(zhǔn)為一級(jí)，耐火等級(jí)為一級(jí)，建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范為甲類。本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按6度地震基本烈度考慮，結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，上部采用筒框結(jié)構(gòu)，主樓與裙房之間不設(shè)沉降縫。主樓內(nèi)填充墻采用輕質(zhì)墻板材料，以減輕結(jié)構(gòu)自重，節(jié)省造價(jià)。采用箱型基礎(chǔ)，地下室采取防水、防潮措施，除提高自防水能力外，底板及墻板均設(shè)置三道防水層。4.4建筑設(shè)計(jì)本方案兩座主樓東西相對(duì)，立面造型協(xié)調(diào)統(tǒng)一，裙房線條流暢，錯(cuò)落有致，空間富有變化。1．平面布置：地下兩層停車庫，地上五層裙房加接待中心和綜合辦公樓。入口都位于基地西南測(cè)，結(jié)合周邊地勢(shì)標(biāo)高，根據(jù)功能的不同分層設(shè)置。酒店標(biāo)準(zhǔn)層圍繞交通核布置客房，路線便捷，大部分客房使用面積都大于20米，寬敞舒適。能滿足不同客戶的需求。辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層同樣圍繞交通核布置辦公空間，平面簡(jiǎn)潔實(shí)用，分割靈活合現(xiàn)在辦公的需求房平面外墻線條靈活，內(nèi)部空間寬敞，方便實(shí)用。2．立面造型：兩座主樓高低呼應(yīng)，立面簡(jiǎn)潔但又不失細(xì)部的精心設(shè)計(jì)。延豎向追求變化，體現(xiàn)建筑的挺拔和加強(qiáng)向上的動(dòng)感。變化之中追求統(tǒng)一，相同元素的重復(fù)體現(xiàn)出建筑的韻律感用新型的建筑材料現(xiàn)豐富的建筑空間。外裝修要以青島的城市特點(diǎn)結(jié)合國際現(xiàn)代化水準(zhǔn)考慮，寧夏路沿街立面色彩相協(xié)調(diào)，主樓十外墻采用呼吸式玻璃幕墻，裙房部分干掛深灰色花崗巖板。內(nèi)裝修可視客戶要求進(jìn)行精裝修。4.5公用工程與設(shè)4.5.1供電8

1強(qiáng)電部分根據(jù)國家規(guī)范及有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目屬一類高層建筑，力負(fù)荷按一級(jí)考慮在地下室設(shè)一配電間，由供電部門兩路高線引至，總?cè)萘?000KVA再由此分配給各區(qū)的配電室、大廈內(nèi)各房間均采用節(jié)能型燈具照明。2弱電部分（1樓中敷設(shè)有線電視線路。（2樓內(nèi)敷設(shè)電話線路，每戶預(yù)留電話接口。（3安裝無線及有線網(wǎng)絡(luò)。4.5.2給排水系統(tǒng)1給水本項(xiàng)目用水主要是生活用水、運(yùn)營用水、消防用水及其他用水等，夏季日用水150m自寧夏路市政給水管網(wǎng)。

3，冬季日用水量110m3

考慮。水源取大廈采用分區(qū)供水方式。地下一層至地上五層為低區(qū)（直供區(qū)室外管網(wǎng)直接供水，系統(tǒng)為下行上給式。地上六至29層為高區(qū)，屋頂設(shè)m3高位水箱，采用水泵箱-網(wǎng)聯(lián)合供水方式，系統(tǒng)為上行下給式。消防用水見"防篇"。2排水項(xiàng)目排水采用雨污分流制。雨水通過院內(nèi)雨水管網(wǎng)，直接排至城市雨水管網(wǎng)。項(xiàng)目日污水排量約150立方米。污廢水合流排放。4.5.3空調(diào)項(xiàng)目采用集中中央空調(diào)系統(tǒng)與分區(qū)空調(diào)相結(jié)合方式，熱源由青島開源熱力公司供應(yīng)。由燕兒島路供熱管網(wǎng)進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)換熱站。4.5.4煤氣煤制氣由室外的中壓煤氣管網(wǎng)引至區(qū)內(nèi)煤氣調(diào)壓站，調(diào)壓后為低壓的煤氣采用下供式送至各廚房。9

4.5.5機(jī)械通風(fēng)電梯機(jī)房、泵房、地下停車場(chǎng)等按規(guī)范機(jī)械送排風(fēng)。新風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)按國家規(guī)范要求設(shè)計(jì)。第五章交通影響分析5.1項(xiàng)目周邊狀交通狀擬建項(xiàng)目位于現(xiàn)武警醫(yī)院地塊，周邊分布著寧夏路、燕兒島路兩條城市主干路以及隆德路堯三路和漳州路三條城支路，交通條件相對(duì)較好。根據(jù)現(xiàn)狀交通流量觀測(cè)，寧夏路和燕兒島路高峰時(shí)段交通量較大，其他道路交通量較小，但都在可接受的范圍內(nèi)。5.5交通優(yōu)化施1、設(shè)計(jì)方案在寧夏路的進(jìn)口，可以采取右進(jìn)右出的方式，最大限度減輕對(duì)寧夏路的交通影響程度；2根據(jù)寧夏路隆德路大堯三路和燕爾島路的規(guī)劃紅線寬度，在道路建設(shè)或改造時(shí)，宜將交叉口進(jìn)口道拓寬一個(gè)車道，以增加交叉口的通行能力。10

5.6主要結(jié)論1建設(shè)項(xiàng)目投入使用后對(duì)周邊道路交通設(shè)施產(chǎn)生了一定的交通影響。但是，通過適當(dāng)?shù)慕煌▋?yōu)化完善并配以交通管理措施后，建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生的誘增交通量對(duì)周邊交通系統(tǒng)的影響是可以接受的。2項(xiàng)目方案配建的停車泊位高于停車需求的低限能夠滿足近期停車需求。11

第六章

消防本工程為高層綜合型商住樓，工程建筑標(biāo)準(zhǔn)為一類，耐火等級(jí)為一級(jí)。按建筑物的使用特點(diǎn)，存在一定的火災(zāi)隱患及疏散撲救難度。為了保障人民生命財(cái)產(chǎn)的安全，防止高層民用建筑因火災(zāi)引起的損失與危害，工程的防火設(shè)計(jì)，按照我國現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持“以防為主，防消結(jié)合”原則，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方便使用，技術(shù)先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)合理。6.1設(shè)計(jì)依據(jù)1<<筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范>2<<層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范>3<<動(dòng)噴水系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范>4<<災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范>>6.2

消防措施6.2.1建筑防火措施1大廈四周按規(guī)范設(shè)計(jì)設(shè)環(huán)行消防車道，車道寬度不小于3.5米.2設(shè)消防控制中心?？刂浦行脑O(shè)在一樓，出口對(duì)外。3在地下室設(shè)獨(dú)立消防水泵房，主樓頂層設(shè)高位水箱。消防泵房的出口直接對(duì)外。4防火分區(qū)每層按規(guī)范要求劃分，每個(gè)防火分區(qū)的安全出口不應(yīng)少于2個(gè)．5主樓設(shè)防煙樓梯和消防電梯。電梯井井壁為耐火極限不小于1小時(shí)的非燃燒體，井壁的檢查門采用乙級(jí)防火門。6按規(guī)范要求設(shè)疏散走道和疏散樓梯，樓梯間前室應(yīng)設(shè)防煙、排煙設(shè)施，并設(shè)消防疏散指示標(biāo)志。7結(jié)構(gòu)和裝飾材料應(yīng)盡量采用防火阻燃材料。12

8配電間采用防火墻。9建筑物安裝避雷裝置，以防雷擊。10地下停車場(chǎng)設(shè)計(jì)按<汽車庫設(shè)計(jì)防火規(guī)>>執(zhí)行。6.2.2電氣設(shè)備防火1電氣設(shè)備的安裝，線路敷設(shè)及竣工驗(yàn)收須按<<電裝置安全工程施工及驗(yàn)收規(guī)范>>行。2消防用電設(shè)備采用單獨(dú)的供電線路，配電線路應(yīng)采用防火保護(hù)管。3所有用電線路定期進(jìn)行絕緣檢查，以避免因線路短路引起的火災(zāi)。4為防止雷擊，所有進(jìn)出建筑物的金屬管道及電纜保護(hù)皮均應(yīng)在入戶與防雷接地系統(tǒng)可靠相連，并定期檢查。5電氣設(shè)備和移動(dòng)電氣的避雷、接地裝置，應(yīng)定期進(jìn)行絕緣及接地電阻測(cè)試。6照明和動(dòng)力用電線路分開設(shè)置并安裝短路保護(hù)及過載保護(hù)裝置。6.2.3火災(zāi)報(bào)警與滅火系統(tǒng)1在每層設(shè)火災(zāi)報(bào)警裝置和消防電話。2設(shè)置室內(nèi)外消火栓，消防用水由城市給水管網(wǎng)直接供給，為確保消防用水量，在室外建一地下消防水池，配備消防水泵。3配備常用滅火器，建筑物內(nèi)按規(guī)范要求設(shè)一定數(shù)量的手提式滅火器。6.2.4加強(qiáng)消防安全教育做到人人重視消防防患于未然?？尚行匝芯侩A段關(guān)于消防安全的原則意見供設(shè)計(jì)單位參考，設(shè)計(jì)單位完成建筑防火設(shè)計(jì)后應(yīng)報(bào)消防部門審查批準(zhǔn)，項(xiàng)目竣工后須通過消防部門驗(yàn)收，以確保消防安全合理、可靠。13

第七章

環(huán)境保護(hù)與能7.1

環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目地處青島市東部新區(qū)，周圍高樓林立，政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)、學(xué)校、住宅密集。屬居住、文教區(qū)。按照我國環(huán)境保護(hù)法的規(guī)定，本項(xiàng)目建成使用后，污染物的排放應(yīng)符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。7.1.1設(shè)計(jì)依據(jù)1<<水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)>2<<氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)>3<<市區(qū)域環(huán)境振動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)>7.1.2主要污染源根據(jù)項(xiàng)目使用性質(zhì)，不存在有毒有害物質(zhì)對(duì)環(huán)境的污染，項(xiàng)目起用后主要污染源為固體垃級(jí)水.氣.聲。1固體垃級(jí):辦公垃級(jí)、餐廳和商場(chǎng)內(nèi)的廢棄物及廢損物品。2廢水:餐廳操作間的洗滌廢水淋浴與衛(wèi)生間廢水均屬生活廢水。3廢氣:(1)廚房?jī)?nèi)因烹飪產(chǎn)生的油煙，煤制氣燃燒后的廢氣。(2)停車場(chǎng)內(nèi)汽車排放的尾氣。14

4噪聲:汽車發(fā)動(dòng)時(shí)的噪聲、設(shè)備間機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)產(chǎn)生的噪聲等。7.1.3

防護(hù)措施1垃級(jí)處理:按照我國現(xiàn)行的設(shè)計(jì)規(guī)范，設(shè)置必要的垃級(jí)收集設(shè)施，由專人負(fù)責(zé)做到日產(chǎn)日清。2廢水處理:廢水按規(guī)范要求直接排入市政污水管網(wǎng)。3廢氣處理:地下停車場(chǎng)安裝通風(fēng)排氣、排煙裝置。4噪聲控制:(1)設(shè)備間采用吸音效果好的建筑材料，以降低噪聲。(2)產(chǎn)生震動(dòng)的機(jī)電設(shè)備，安裝時(shí)進(jìn)行設(shè)備基礎(chǔ)減震處理。(3)所有機(jī)電設(shè)備均選用低噪音設(shè)備。(4)通風(fēng)系統(tǒng)，在必要的位置加裝消音器。7.2節(jié)

能7.2.1能源消耗本項(xiàng)目能源消耗主要有:電、水、煤制氣、柴油。其中電是主要能耗，消耗量占總能耗的81%。7.2.2設(shè)計(jì)的主要原則按照國家節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范的要求，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)中采用與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)的先進(jìn)可靠的節(jié)能型設(shè)和材料盡量做到合理效。7.2.3節(jié)能措施1主要用電設(shè)備選用低損耗高效節(jié)能產(chǎn)品。2室內(nèi)照明采用節(jié)能燈具。3門和窗采用保溫密封效果好的材料制作以減少室內(nèi)熱量損失。4合理布局房間朝向，提高房間自然光照。5供熱管網(wǎng)采用高效保溫材料做保溫層。15

6水、電、煤制氣等能源使用均配置計(jì)量器具，做好計(jì)劃用能，減少浪費(fèi)。第八章

管理機(jī)構(gòu)與動(dòng)定員8.1

管理機(jī)構(gòu)青島市***置有限公司擁有法人資格，其管理機(jī)構(gòu)為董事會(huì)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)日常經(jīng)營管理作。事會(huì)為公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，董事會(huì)設(shè)董事長1名，副董事長1名，事若干名。董事會(huì)下設(shè)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，責(zé)日常經(jīng)營管理工作管理機(jī)構(gòu)設(shè)總經(jīng)理1名，副總經(jīng)理3名。根據(jù)本項(xiàng)目的生產(chǎn)特點(diǎn)公司下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部銷售部、預(yù)算部、工程部5個(gè)部門。各部設(shè)部門經(jīng)理1名，負(fù)責(zé)本部門的日常工作，對(duì)總經(jīng)理及分管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)。公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置，最終由公司董事會(huì)研究決定。本項(xiàng)目建設(shè)由工程部負(fù)責(zé)地產(chǎn)銷售由經(jīng)營部組織專門的銷售班子具體負(fù)責(zé)他部門協(xié)助處理有關(guān)各項(xiàng)工作市**置業(yè)有限公司機(jī)構(gòu)設(shè)置及本項(xiàng)目的管理系統(tǒng)如圖7-1所示8.2

勞動(dòng)定員根據(jù)本項(xiàng)目的經(jīng)營規(guī)模，為保證公司的服務(wù)質(zhì)量初步確，定員為15。各部門人員配備見下表：公司職員，除了由公司聘請(qǐng)的管理人員外，其余人員應(yīng)按照16

中華人民共和國和青島市關(guān)于勞動(dòng)管理方面的規(guī)定及其實(shí)施辦法實(shí)行公開招聘，公司擬設(shè)立人員招聘機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)評(píng)聘工作，可通過考試和考核擇優(yōu)錄用、量才使用。所有被招聘的職工都與公司簽訂勞動(dòng)合同并報(bào)青島市勞動(dòng)局備案。8.3經(jīng)營管理由于本項(xiàng)目為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，因此?經(jīng)營過程中應(yīng)著重做好以下幾方面工作：１、工程建設(shè)管理工程建設(shè)是本項(xiàng)目的中心工作方面管理工作的好壞將直接決定項(xiàng)目的成功與否及企業(yè)信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益?因此從工程規(guī)劃設(shè)計(jì)到竣工全過程，必須對(duì)工程設(shè)計(jì)、建筑材料、質(zhì)量和價(jià)格、施工進(jìn)度和質(zhì)量等嚴(yán)格把關(guān)了達(dá)到控制工程進(jìn)度和投資，?應(yīng)實(shí)行招標(biāo)施工和工程監(jiān)理。2.寫字樓租售本項(xiàng)目開發(fā)的寫字樓及商務(wù)用房由青島市***業(yè)有限公司負(fù)責(zé)銷售為了搞好銷售?公司除應(yīng)配備專門的銷售機(jī)構(gòu)外還應(yīng)加強(qiáng)國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)變化的信息搜集其是青島房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)情況應(yīng)及時(shí)掌握產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)信息和動(dòng)態(tài)分析預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，以把握主動(dòng)權(quán)，便于省時(shí)度勢(shì)，以合理的價(jià)格進(jìn)行銷售以免積壓資金?利于滾動(dòng)開發(fā)特別要著力在預(yù)售上下功夫以期盡早收回資金減少公司籌集開發(fā)資金的壓力收到好的經(jīng)濟(jì)效果。3.業(yè)管理綜合體建筑內(nèi)應(yīng)實(shí)行物業(yè)管理。物業(yè)管理應(yīng)根據(jù)各期竣工面積和用途制訂規(guī)劃，切實(shí)搞好。使小區(qū)有一個(gè)安全舒適的環(huán)境，同時(shí)，公司也可獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益。武警水電部隊(duì)青島項(xiàng)目部作為發(fā)起人，在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)上有著豐富的經(jīng)驗(yàn)可以勝任項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)工作為了進(jìn)一步搞好項(xiàng)目的管理工作司應(yīng)充分借鑒其他房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)17

經(jīng)營方面先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化和現(xiàn)代化管理。制訂切實(shí)可行的各項(xiàng)管理規(guī)章制度嚴(yán)格勞動(dòng)管理做到部門職責(zé)范圍明確，個(gè)人職權(quán)利掛鉤，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)賞罰分明以科學(xué)