城市經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章課件

第五章城市土地經(jīng)濟(jì)本章將主要介紹土地的概念和特性、城市土地的區(qū)位選擇、城市土地利用的制約、城市土地價(jià)格的特征和世界各國土地制度比較。第一節(jié)土地及其特性一、土地的概念和范圍土地依其狹義、廣義解釋的不同，可以區(qū)分為下列三種：1、土地即田地、地面。這是一般人通常最直觀的認(rèn)識(shí)。2、土地是地球上陸地的表層，包括水域在內(nèi)。是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然綜合體。3、土地是自然物、自然力或自然資源。土地作為平面，包括整個(gè)地球表面，但平面只是物理、幾何概念，并無經(jīng)濟(jì)意義。作為生產(chǎn)要素或經(jīng)濟(jì)資源的土地，是三維空間。所以土地不只是平面，而是立體的，是指地球的表面及其上下空間。具體一宗土地的范圍，可以從“橫”、“豎”兩個(gè)方面來認(rèn)識(shí)。在橫的方面，一宗土地的橫向范圍即為該宗土地的邊界所圍繞的面積。在豎的方面，土地可以分為下列3層：（1）地面；（2）地面以上的空間；（3）地面以下的空間。如果從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，應(yīng)把土地看成是由地球的表層及其附屬物構(gòu)成的一個(gè)上下垂直的立體，即土地是地球表面上空一定的高度、以及地球表面地下一定的深度組成的物質(zhì)整體，它包括空氣、土壤、水域、植被、巖石、礦藏等一切自然物質(zhì)，是它們的綜合體和抽象物，并由此決定了它的自然屬性。（1）不可移動(dòng)性，或者說位置固定性。土地上的土、沙石等雖然可以搬走移動(dòng)，但是作為立體空間的完整意義上的土地，是人類不可以移動(dòng)的。（2）原始性，或者說供給的相對有限性。土地是自然的產(chǎn)物，不能被人工生產(chǎn)出來，所以其數(shù)量不能增加，由地球的大小決定。由于土地?cái)?shù)量不能增加，使得土地具有有限性和獨(dú)占性。（3）不可毀滅性。土地作為空間位置是永存的，在數(shù)量上不會(huì)減少，同時(shí)只要注意正常的保護(hù)，其生產(chǎn)力或利用價(jià)值也不會(huì)消失。（4）獨(dú)特性。各宗土地具有的條件或利用價(jià)值差異很大，正如沒有兩個(gè)長得一模一樣的人一樣，也沒有兩塊完全相同的土地。土地不能實(shí)現(xiàn)完全替代，致使土地市場不能實(shí)現(xiàn)完全競爭，形成的價(jià)格也受個(gè)別情況所左右，即土地不能依“一物一價(jià)”的法則形成價(jià)格。2、土地的經(jīng)濟(jì)特性土地的上述自然特性，客觀上決定了它的經(jīng)濟(jì)特性。土地的經(jīng)濟(jì)特性，是人們在使用土地時(shí)引起的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，它們主要表現(xiàn)為：3、土地的人文特性土地的人文特性主要有下列三個(gè)方面：（1）用途的多樣性。多數(shù)土地就其本身來看，可以作多種不同的用途使用，而不同的用途中還可以選擇不同的利用方式。（2）社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性。土地的自然地理位置雖然固定不變，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置卻是很難穩(wěn)定不變的。因?yàn)橹車h(huán)境、交通條件、市場距離、與公共設(shè)施的接近程度、與商業(yè)中心的接近程度等，均可以影響土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，而這些是可變的，并處于經(jīng)常變化之中，故土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置也是可變的，而且在不斷地變動(dòng)。（3）合并和分割的可能性。土地作為物質(zhì)實(shí)體是不可以合并或分割的，但是作為權(quán)益是可以合并或分割的，例如可依買賣、互換、贈(zèng)與、繼承、征用、調(diào)整、重劃等行為對土地予以合并或分割。對于某一土地需求者來說，在城市地區(qū)影響投標(biāo)租金的最重要因素是土地的位置：地塊距市中心越近，愿意支付的租金越高。若以r（d）代表某一土地需求者的投標(biāo)租金曲線，d代表到城市中心的距離，p為產(chǎn)品價(jià)格，q為產(chǎn)量，c為與距離無關(guān)的單位生產(chǎn)成本，f為單位距離的運(yùn)費(fèi)率，π為平均利潤率，則在一定利潤水平下每塊土地的租用者所能支付的最大地租（即投標(biāo)租金）為：r（d）=q[p—c—π—fd]可見，相對于不變的p、c、π和f來說，投標(biāo)租金r（d）是距離d的線性函數(shù)。反映在圖5-1中，則AB為投標(biāo)租金曲線，其斜率為f。只要企業(yè)選址在這條曲線上，則無論其位置在AB線段上的何處，企業(yè)的利潤率π都是一定的。二、城市土地地租曲線在完全競爭條件下，城市土地在不同用途的使用者進(jìn)行分配時(shí)，總是遵循“最高租金原則”——即愿意支付最高租金者得之。而不同的使用者，對于城市不同區(qū)位上的土地，所給出的投標(biāo)租金是不同的?，F(xiàn)假設(shè)有A、B、C三類土地使用者，分別是商業(yè)零售業(yè)、制造業(yè)、公寓住宅業(yè)，它們各自給出了自己的土地投標(biāo)租金曲線，即在一定利潤水平下所愿意支付的最大地租曲線：其中AA′為商業(yè)用地的投標(biāo)租金，BB′為制造業(yè)的投標(biāo)租金，CC′為公寓住宅業(yè)的投標(biāo)租金。當(dāng)土地處在OE′區(qū)段時(shí)，商業(yè)用地的投標(biāo)租金AE最高，土地所有者理所當(dāng)然將OE′區(qū)段的土地給了商業(yè)；同理，E′F′區(qū)段的土地給了投標(biāo)租金最高的制造業(yè)，F(xiàn)′C′區(qū)段的土地給了投標(biāo)租金最高的公寓住宅業(yè)。于是，這就形成了一條針對三個(gè)土地使用者的城市土地的投標(biāo)租金包絡(luò)線AEFC′，它也是實(shí)際上的城市土地市場地租曲線。如圖5-2。第三節(jié)城市土地利用的制約對城市土地利用的制約大體來自下列三大方面，即土地使用管制、土地權(quán)利設(shè)置、相鄰關(guān)系。一、土地使用管制世界上幾乎每一個(gè)國家和地區(qū)城市土地的使用都有或多或少的管制，這種管制最主要的是政府的城市規(guī)劃。二、土地權(quán)利設(shè)置古今中外在土地上設(shè)置的權(quán)利歸納起來主要有：所有權(quán)、使用權(quán)、地上權(quán)（指以支付租金為代價(jià)在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，它的實(shí)質(zhì)也就是土地使用權(quán)）、地役權(quán)（指利用他人土地供自己使用的便利）、永佃權(quán)（永久使用權(quán)）、典權(quán)（指通過支付典價(jià)而占有他人的不動(dòng)產(chǎn)，從而獲得使用和收益的權(quán)利）、抵押權(quán)（指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔(dān)保的權(quán)利）和租賃權(quán)（指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有權(quán)將土地出租給他人使用以獲得收益。承租人即取得該塊土地的租賃權(quán)）。土地價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同之處主要有下列六個(gè)方面：1、生產(chǎn)成本不同。一般物品是勞動(dòng)的產(chǎn)物，土地本質(zhì)上不是勞動(dòng)創(chuàng)造的，所以一般物品的價(jià)格必然含有生產(chǎn)成本因素，而地價(jià)不一定含有生產(chǎn)成本因素。2、供求變化不同。地價(jià)與一般物品的價(jià)格都受供求變化的影響，但土地由于具有不可移動(dòng)性和數(shù)量不變性，其供給彈性較小，所以地價(jià)多受需求方面的影響，并且對土地的需求是一種“引致”需求。3、價(jià)格差異不同。一般物品可以標(biāo)準(zhǔn)化，其價(jià)格較一致。土地由于具有獨(dú)特性，沒有兩宗是完全相同的，基本上是一宗土地一個(gè)價(jià)格，而且價(jià)格差異較大。4、市場性質(zhì)不同。一般物品的市場為較完全的市場，形成的價(jià)格較客觀，而土地市場為不完全市場，形成的地價(jià)受主觀因素的影響較大。5、折舊現(xiàn)象不同。一般物品有折舊現(xiàn)象，其價(jià)值通常隨著時(shí)間的流逝而貶低。土地由于具有不可毀滅性，不僅無折舊現(xiàn)象，而且有增值現(xiàn)象，其價(jià)格通常隨著時(shí)間的流逝而自然升高。6、形成時(shí)間不同。一般物品可以標(biāo)準(zhǔn)化，易于比較，且有較完全的市場，因此其價(jià)格形成的時(shí)間通常較短而且容易。而土地個(gè)別差異大，不易于比較，是很不完全的市場，其價(jià)格一般需要經(jīng)過長期考慮后才能形成，因此地價(jià)形成的時(shí)間通常較長而且較難。二、土地價(jià)格的一般特征地價(jià)一般特征主要有下列四個(gè)方面：1、地價(jià)既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的租金。土地本身有一個(gè)價(jià)格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為源泉價(jià)格，即這里的交換代價(jià)的價(jià)格，以下簡稱地價(jià)；另外還有一個(gè)使用它一定時(shí)間的價(jià)格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為服務(wù)價(jià)格，即這里的使用代價(jià)的租金，以下簡稱地租。地價(jià)與地租的關(guān)系，猶如資本的本金與利息的關(guān)系。地價(jià)=地租÷資本化率。2、地價(jià)實(shí)質(zhì)上是土地權(quán)益的價(jià)格。由于土地具有不可移動(dòng)性，結(jié)果其可以移轉(zhuǎn)的，并非土地的物質(zhì)實(shí)體本身，而是有關(guān)該土地的所有權(quán)、使用權(quán)或者其他權(quán)益，所以地價(jià)實(shí)質(zhì)上是這些無形權(quán)益的價(jià)格。3、地價(jià)是在長期考慮下形成的。一宗土地通常與周圍其他宗土地構(gòu)成某一特定地區(qū)，但該地區(qū)并非固定不變，尤其是社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置經(jīng)常在變化，所以地價(jià)是在考慮該土地過去如何使用，預(yù)計(jì)將來能作何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才能形成土地的今日價(jià)格。4、地價(jià)一般隨著交易的必要而個(gè)別形成，交易主體的個(gè)別因素容易起作用。第五節(jié)世界各國土地制度比較世界上各國依其政治與經(jīng)濟(jì)制度的不同，而制定不同的城市土地制度。如果將其歸納分類，大體上可以分為三種模式。一、完全市場模式在這種土地制度下，土地主要屬于私人所有。土地像其它商品一樣，可以在地產(chǎn)市場上自由買賣，其價(jià)格決定于市場的供求關(guān)系。發(fā)達(dá)國家多數(shù)采取這種模式，尤以美國和日本為典型。二、非市場模式這是以前蘇聯(lián)為代表的社會(huì)主義國家的土地制度，即土地歸國家或集體所有，消滅私有；由國家對土地的使用進(jìn)行統(tǒng)一分配，不允許私自轉(zhuǎn)讓或買賣土地，否則即為非法。目前世界上還有越南、朝鮮、古巴等國家堅(jiān)持這種土地管理體制。三、國家控制下的市場模式在這種土地制度下，土地最終所有權(quán)全部歸國家或國家的象征；私人通過土地批租獲得土地的占有權(quán)和使用權(quán)；國家從總體上控制著土地市場。這是英國及英聯(lián)邦成員國家或地區(qū)實(shí)行的土地管理體制。四、我國城市土地所有制度我國城市土地的所有權(quán)，已由國家的根本大法《中華人民共和國憲法》作了明確規(guī)定