攀枝花市某區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目可行性報告

攀枝花市某區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告目錄TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc89005101"第1章總論３HYPERLINK\l"_Toc89005116"第2章項(xiàng)目業(yè)主簡介７HYPERLINK\l"_Toc89005121"第3章城市基本情況１１HYPERLINK\l"_Toc89005136"第4章項(xiàng)目建設(shè)的必要性２５HYPERLINK\l"_Toc89005146"第5章區(qū)位研究及區(qū)位價值分析３１HYPERLINK\l"_Toc89005160"第6章土地價格預(yù)測３９HYPERLINK\l"_Toc89005175"第7章項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃及建設(shè)方案５３HYPERLINK\l"_Toc89005186"第8章工程建設(shè)規(guī)模及工程量５８HYPERLINK\l"_Toc89005204"第9章周邊環(huán)境、市政配套及建設(shè)條件６７HYPERLINK\l"_Toc89005214"第10章拆遷安置方案７１HYPERLINK\l"_Toc89005220"第11章環(huán)境影響評價７６HYPERLINK\l"_Toc89005234"第12章工程進(jìn)度計劃安排８２HYPERLINK\l"_Toc89005237"第13章投資估算８５HYPERLINK\l"_Toc89005246"第14章資金籌措及融資方案分析９１HYPERLINK\l"_Toc89005253"第15章財務(wù)評價９４HYPERLINK\l"_Toc89005267"第16章貸款償還保證措施１０４HYPERLINK\l"_Toc89005273"第17章風(fēng)險分析與對策１０６HYPERLINK\l"_Toc89005276"第18章結(jié)論及建議１０８總論項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：攀枝花市XX二區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目性質(zhì)：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主：攀枝花市國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限責(zé)任公司項(xiàng)目位置和地塊面積“XX區(qū)”位于攀枝花市城市中心區(qū)XX片區(qū)的東端，北跨城市快速干道—濱江大道與金沙江相望，南與城市主干道—江南二路，西與臨江東路相接，東部延伸至濱江大道與江南二路的交匯處，東西方向約1.4KM，南北寬約0.94KM，總面積為102.8公頃。項(xiàng)目建設(shè)目的通過本項(xiàng)目建設(shè)，對該區(qū)進(jìn)行舊城改造，完善道路、管網(wǎng)、場平等基礎(chǔ)設(shè)施，使區(qū)內(nèi)土地達(dá)到“七通一平”，以滿足城市發(fā)展和城區(qū)建設(shè)的需要。編制依據(jù)委托編制本《可行性研究報告》的編制合同攀枝花市土地開發(fā)公司2004年10月《攀枝花市城市總體規(guī)劃（1997～2020）》攀枝花市規(guī)劃設(shè)計研究院1997年9月《攀枝花市XX二區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃》云南省規(guī)劃設(shè)計研究院2002年4月《攀枝花市統(tǒng)計年鑒》攀枝花市統(tǒng)計局2004年9月《攀枝花城市發(fā)展戰(zhàn)略研究》同濟(jì)大學(xué)城市發(fā)展戰(zhàn)略與管理研究院2002年4月《攀枝花市環(huán)境質(zhì)量報告書》（2002年度）攀枝花市環(huán)保局2003年4月《攀枝花市2003年度環(huán)境狀況》攀枝花市環(huán)保局2004年3月《關(guān)于協(xié)調(diào)解決向開發(fā)銀行四川分行貸款相關(guān)問題的會議紀(jì)要》攀枝花市人民政府辦公室2004年10月可研報告概要及主要結(jié)論項(xiàng)目建設(shè)的必要性是加強(qiáng)和完善城市基礎(chǔ)設(shè)施的需要是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。是改善人居環(huán)境的需要。是改善城市面貌的需要。是提升城市功能的需要。是加快舊城改造步伐的需要。是提高土地集約使用的需要。建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模道路工程：20米寬的1938米，12米寬的3132米。給排水工程：給水管道DN300—4007312米；污水管道DN400—6009823米；雨水管道DN400—6008252米。電力電信工程：電力電纜及溝道9688米，10KV開關(guān)站2座，10KV配電室25個；通訊及光纖按6-24孔管埋設(shè)，總長6541米。燃?xì)夤こ蹋好簹夤艿繢N250—40010157米，調(diào)壓站8座。地塊價格預(yù)測項(xiàng)目區(qū)居住用地、公建用地均屬Ⅰ級地價范圍。隨著城市配套基礎(chǔ)設(shè)施的完善，通過拍賣，區(qū)內(nèi)綜合地價可達(dá)76萬元/畝。其中：居住用地可達(dá)81萬元/畝；公建用地可達(dá)63萬元/畝。工程進(jìn)度計劃本工程計劃從2005年開始，建設(shè)期三年，分塊實(shí)施，完成第一年工作量后即開始拍賣，滾動開發(fā)。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)總規(guī)劃土地面積1542畝，扣除道路、綠化用地以及其他用地后，可出讓凈地為1003畝，其中居住用地705畝，公建用地298畝，土地計劃出讓期9年，即2014年年底項(xiàng)目開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地全部出讓完畢，回收投資并償還全部貸款本息。投資估算及資金來源本項(xiàng)目估算總投資為39800萬元。其中：建安工程費(fèi)8415萬元；其它工程費(fèi)26495萬元（含拆遷補(bǔ)償25815萬元）；基本預(yù)備費(fèi)2793萬元；建設(shè)期貸款利息2098萬元。資金來源為：業(yè)主自籌12800萬元，占總投資的32.2%；申請開發(fā)銀行貸款27000萬元，占總投資的67.8%。結(jié)論本項(xiàng)目的實(shí)施符合《城市總體規(guī)劃》和《土地利用規(guī)劃》，有利于加快舊城改造，項(xiàng)目建設(shè)是完全必要的。本項(xiàng)目由攀枝花市國投公司為業(yè)主，由市土地開發(fā)公司具體運(yùn)作。區(qū)內(nèi)土地在完成拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后拍賣，沒有大的制約因素，建設(shè)條件具備。本項(xiàng)目完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后的可出讓凈地1003畝，預(yù)計投入39800萬元，土地出讓凈收益累計可達(dá)40190萬元，經(jīng)濟(jì)效益顯著。項(xiàng)目業(yè)主簡介項(xiàng)目業(yè)主名片項(xiàng)目業(yè)主：攀枝花市國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限責(zé)任公司法定代表人：XX注冊資本：人民幣52740.4萬元公司性質(zhì)：全民所有制企業(yè)公司地址：XXX郵政編碼：617000項(xiàng)目業(yè)主概況該公司創(chuàng)建于一九九八年十二月，是國有獨(dú)資的有限責(zé)任公司，是攀枝花市人民政府授權(quán)經(jīng)營國有資產(chǎn)的投資機(jī)構(gòu)，兼有地方政府投資控股公司職能。該公司注冊資本52740.4萬元人民幣，截止二00三年底，經(jīng)市政府授權(quán)經(jīng)營管理的國有凈資產(chǎn)55689.7萬元，總資產(chǎn)388827萬元，主要分布在12戶控股、參股企業(yè)之中，涵蓋路橋建設(shè)、地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)零售、水力發(fā)電、金融證券、信用擔(dān)保、餐飲娛樂、精細(xì)化工、鋁合金生產(chǎn)制造等行業(yè)。該公司遵照中央和省市有關(guān)國有企業(yè)改革的一系列方針政策，以追求最大利潤和促進(jìn)資產(chǎn)最大增值為目的，以國有資產(chǎn)價值形態(tài)經(jīng)營為特征，以完善國有資本出資人制度為主線，以資本經(jīng)營為手段，積極推進(jìn)國有經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性調(diào)整和國有企業(yè)戰(zhàn)略改組，并不斷實(shí)現(xiàn)資本擴(kuò)張，確保國有資產(chǎn)保值、增值。該公司員工總數(shù)23人，平均年齡38歲，其中大專以上文化程度18人，中級以上職稱11人。內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)有產(chǎn)權(quán)管理部、投資融資管理部、財務(wù)管理部、辦公室。公司法人代表：XX（兼），55歲，大專文化。公司總經(jīng)理：凌宗渝，59歲，大學(xué)文化。該公司作為市政府國有資本投資主體和市政府授權(quán)經(jīng)營范圍內(nèi)的國有資產(chǎn)營運(yùn)機(jī)構(gòu)，主要職責(zé)：按照市政府的授權(quán)，籌集、管理、使用好市級各項(xiàng)重點(diǎn)建設(shè)和基礎(chǔ)性投資資金；根據(jù)計劃發(fā)放經(jīng)營性資金短期周轉(zhuǎn)貸款；對重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資參股、控股；經(jīng)批準(zhǔn)開展向境內(nèi)外籌、融資等業(yè)務(wù)；按照市政府授予經(jīng)營國有資產(chǎn)，對其參股、控股的企業(yè)行使出資人所有權(quán)，組織收取投資收益并確保國有資產(chǎn)的保值、增值；多渠道籌集和建立國有資產(chǎn)發(fā)展基金，并負(fù)責(zé)該項(xiàng)基金的投資、回收和管理；承擔(dān)同級政府、財政、國有資產(chǎn)管理局、計委等部門委托的其他職責(zé)；承辦各級投資經(jīng)營有限責(zé)任公司委托經(jīng)營的其他業(yè)務(wù)。項(xiàng)目業(yè)主資信狀況1999年經(jīng)攀枝花市商業(yè)銀行貸款委員會評定為“AAA”級企業(yè)。各金融機(jī)構(gòu)的貸款均能按時歸還，貸款利息按時支付。成立以來，無境外任何債務(wù)糾紛，經(jīng)營活動中沒有任何違紀(jì)違規(guī)行為，未受任何行政管理部門的處罰或其它處理。項(xiàng)目業(yè)主財務(wù)狀況公司近三年的財務(wù)狀況見表2-1。表2—12001—2003年財務(wù)狀況表項(xiàng)目單位2001年末2002年末2003年末一、資產(chǎn)總額萬元286469260305388827其中流動資產(chǎn)萬元135978135134192756長期投資萬元99961189314114固定資產(chǎn)萬元139580165979181092二、負(fù)債總額萬元163425172656245055其中流動負(fù)債萬元104324110941139524長期負(fù)債萬元5910161714105531三、所有者權(quán)益益萬元9338155690131029四、資產(chǎn)負(fù)債率率%576663五、利潤總額萬元590021313354六、所得稅萬元449184168七、凈利潤萬元419714243177城市基本情況城市概況城市自然條件攀枝花市地處攀西裂谷中南段，屬侵蝕、剝蝕低中山峽谷地形，具有山高谷深，盆地交錯分布的特點(diǎn)，地勢由西北向東南傾斜，山脈走向近于南北，是大雪山的南延部分。海拔最高點(diǎn)位于鹽邊縣境內(nèi)的柏林山穿洞子（4195.5米），最低點(diǎn)位于仁和區(qū)平地鎮(zhèn)師莊（937米），相對高差3285.5米，一般相對高差1500～2000米。河流屬長江水系，境內(nèi)有大小河流95條，分屬于金沙江水系和雅礱江水系，兩江在雅江橋匯合。攀枝花市屬南亞亞熱帶—北溫帶的的多種氣候候類型，被被稱為“以南亞熱熱帶為基帶帶的島狀立立體氣候”。氣溫年年較差小、日日較差大，旱旱、雨季分分明。日照照強(qiáng)烈，氣氣候干燥，降降雨集中。年年降水量8800毫米，年蒸蒸發(fā)量大于于降雨量1—3倍。小氣氣候復(fù)雜多多樣，全年年無霜期300天以上。城市性質(zhì)及規(guī)模模攀枝花市是二十十世紀(jì)六十十年代為開開發(fā)我國西西部豐富的的礦藏資源源,改善我國國工業(yè)布局局而建設(shè)發(fā)發(fā)展起來的的現(xiàn)代城市市。經(jīng)過近近四十年的的建設(shè)與發(fā)發(fā)展，現(xiàn)已已成為我國國西部工業(yè)業(yè)重鎮(zhèn)和新新的經(jīng)濟(jì)支支撐點(diǎn)，川川滇毗鄰地地區(qū)的中心心城市，長長江流域經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶重要要的能源和和原材料基基地。攀枝花的資源得得天獨(dú)厚，已已經(jīng)查明的的主要礦產(chǎn)產(chǎn)有47種，尤以以釩鈦磁鐵鐵礦為最。其其中鈦儲量量占世界第第一位，釩釩儲量占全全國第一位位，世界第第三位。水水能資源也也非常豐富富。1999年已建成成的二灘電電站裝機(jī)容容量330萬千瓦，在在三峽電站站全部建成成前為全國國之最。裝裝機(jī)容量50萬千瓦的的桐子林電電站即將開開工。新的的水力資源源開發(fā)還在在進(jìn)行。攀枝花城市建成成區(qū)面積52平方公里里，2003年末人口106..18萬人，其其中非農(nóng)業(yè)業(yè)人口56.553萬人。城城市化水平平為53.22%。攀枝花的城市布布局根據(jù)資資源、用地地、地形條條件和工業(yè)業(yè)企業(yè)的協(xié)協(xié)作關(guān)系，在在金沙江南南北兩岸由由西向東布布置了功能能不同、規(guī)規(guī)模不等、相相互聯(lián)系又又相對獨(dú)立立的八個片片區(qū)。它們們是格里坪坪、陶家渡渡、河門口口、弄弄坪坪、渡仁、XX、攀密和和金江。城市經(jīng)濟(jì)2003年攀枝枝花市GDP為164..27億元，人人均1.56萬元。三三產(chǎn)業(yè)的比比例為5.9：70.3：23.8。城鎮(zhèn)人人均可支配配收入7698元，農(nóng)民民人均純收收入2779元。全市市地方財政政收入為9.83億元，地地方財政支支出20.448億元。年年末各類金金融機(jī)構(gòu)各各項(xiàng)存貸款款余額分別別為172..76億元和127..77億元。1995年至22003年的主要要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)匯總于表表3-1。表3-1攀攀枝花市社社會經(jīng)濟(jì)主主要指標(biāo)統(tǒng)統(tǒng)計表年份總?cè)丝冢ㄈf人）從業(yè)人口（萬人）國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元）財政收入（萬元）農(nóng)民人均純收入（元）城市居民可支配收入（元元）199596.1560.8280.9385087042514485443199697.8261.5889.4692258947217636223199798.9362.498.551001799555209263851998100.5162.52104.911052199953227064651999101.863.2108.311070786572238166762000103.0163.52114.521118469033243967322001103.9162.12124.161200175245252468042002104.8462.73138.891330879397262668062003106.1862.85164.27155699830327797698《城市總體規(guī)劃劃》簡介攀枝花市是一個個建市僅40年的新興興工業(yè)城市市，先后經(jīng)經(jīng)過1984年和1997年兩輪總總體規(guī)劃編編制，均榮榮獲部優(yōu)三三等獎。本本章只對本本小區(qū)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)有關(guān)的部部份內(nèi)容作作概要介紹紹，突出總總體規(guī)劃對對項(xiàng)目的指指導(dǎo)作用，在在實(shí)施過程程中以控制制性詳規(guī)為為準(zhǔn)。城市性質(zhì)攀枝花市的城市市性質(zhì)確定定為：我國國西部以資資源綜合開開發(fā)利用為為主的現(xiàn)代代工業(yè)城市市；川滇交交界毗鄰地地區(qū)的區(qū)域域性中心城城市；具有有亞熱帶風(fēng)風(fēng)光的山水水園林城市市。人口規(guī)模攀枝花市規(guī)劃的的人口規(guī)模模見表3-2。表3-2人口規(guī)規(guī)模規(guī)劃表表單位位：萬人年度200020102020總?cè)丝?02.56113.2121.5城鎮(zhèn)人口60.072.581.0～833.0城市人口51.060.065.0城市化水平（%%）58.964.066.7～688.3城鎮(zhèn)用地布局攀枝花城鎮(zhèn)按地地理位置和和結(jié)構(gòu)形態(tài)態(tài)不同分中中心城、二二灘風(fēng)景旅旅游區(qū)和外外圍城鎮(zhèn)圈圈。中心城城有城市中中心區(qū)、城城西分區(qū)、城城東分區(qū)；；二灘風(fēng)景景旅游區(qū)；；外圍城鎮(zhèn)鎮(zhèn)有仁和區(qū)區(qū)、攀蓮鎮(zhèn)鎮(zhèn)、桐子林林、紅果、掛掛榜（白馬馬礦區(qū)）、紅紅格、團(tuán)山山（馬店河河工業(yè)區(qū)）和和漁門鎮(zhèn)。表3-3城市分區(qū)表項(xiàng)目名稱片區(qū)名稱人口規(guī)模（萬人）性質(zhì)面積(km2)市中區(qū)XX、渡仁弄弄坪、攀密40～42政治、經(jīng)濟(jì)、文文化、科技技、商貿(mào)及及金融40城西分區(qū)格里坪、河門口口、陶家渡18～20能源、建材、木木材、加工為主主兼滇西北北中轉(zhuǎn)，集集散物資和和商貿(mào)功能能15～17城東分區(qū)由金江片區(qū)和正正在開發(fā)團(tuán)團(tuán)山馬店河河工業(yè)新區(qū)區(qū)組成5.0左右以鐵路運(yùn)輸、物物資集散和和發(fā)展高耗耗能工業(yè)為為主9～10二灘風(fēng)景旅游區(qū)區(qū)二灘風(fēng)景區(qū)3～5旅游觀光和度假假休閑732.0城市用地規(guī)模2005年：44371..74公頃頃 人均95..87㎡2010年：55706..58公頃頃 人均95..12㎡2020年：66730..75公頃頃 人均1033.55㎡㎡基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)城市對外交通根據(jù)攀西地區(qū)的的社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展對外外交通運(yùn)輸輸?shù)囊螅ńǔ梢澡F路路、公路為為主，航空空、水運(yùn)為為輔，形成成鐵、公、空空、水的綜綜合交通運(yùn)運(yùn)輸結(jié)構(gòu)，布布局合理，快快速通暢，功功能完善的的運(yùn)輸方式式。由于成昆鐵路電電氣化，運(yùn)運(yùn)量已由1200萬噸/年提高到18000～2000萬噸/年，故規(guī)規(guī)劃延伸格格里坪鐵路路支線至華華坪、大理理；新建打打通攀宜、攀攀水鐵路；；新建白馬馬礦山和紅紅格礦山鐵鐵路專用線線。對外公路網(wǎng)由國國道、省道道、縣道組組成。國道道為對外高高等級公路路（108國道）；；省道為攀攀枝花聯(lián)接接周邊跨省省市縣的二二級公路，至至云南的S—312寧華路，至至涼山州鹽鹽源縣的S—215鹽烏路，原原國道108線會理段段調(diào)整為省省道214線；縣道道有德鹽路路、鹽烏路路等7條。客運(yùn)設(shè)施建設(shè)在在城市范圍圍內(nèi)除現(xiàn)市市中心客運(yùn)運(yùn)站外，在在城區(qū)四周周和縣（區(qū)區(qū)），增設(shè)設(shè)五個二級級站，五個個三級站。航空方面，已開開通攀枝花花—成都、攀攀枝花—重慶、攀攀枝花—麗江，待待開通攀枝枝花—昆明等航航線，中遠(yuǎn)遠(yuǎn)期還將通通達(dá)北京、上上海、廣州州。水運(yùn)方面，將在在本世紀(jì)分分期開通攀攀枝花至宜宜賓段的金金沙江航運(yùn)運(yùn)，航道標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為三級級。城市道路交通城市交通體系建建設(shè)的總體體發(fā)展目標(biāo)標(biāo)為建設(shè)城城市快速道道路系統(tǒng)，優(yōu)優(yōu)先發(fā)展公公共客運(yùn)交交通，適當(dāng)當(dāng)控制小汽汽車的發(fā)展展，逐步建建立一個以以地面公共共客貨運(yùn)輸輸為主體，快快速道路和和鐵路為骨骨干的多種種運(yùn)輸方式式，以適應(yīng)應(yīng)山區(qū)城市市的綜合交交通體系。城市道路系統(tǒng)由由快速路、主主干路、次次干路和支支路組成，路路網(wǎng)形式結(jié)結(jié)合地形條條件基本為為自由式。中中心城市干干道（含快快速路、次次干路）到到2020年達(dá)4655KM。干道道網(wǎng)密度2020年達(dá)到7..65公里里/KM2。城市道路規(guī)劃紅紅線寬度：：快速路26～332M（總寬）兩塊板，設(shè)設(shè)分隔帶，四四車道；主干路22～336M（總寬）一一塊板，設(shè)設(shè)分隔帶，四四車道；次干路21～331M（總寬）一一塊板，設(shè)設(shè)分隔帶，四四車道；支路11～16M（總總寬）一塊塊板，設(shè)分分隔帶，雙雙車道；人行道寬度視實(shí)實(shí)際情況而而定，車行行道寬度視視設(shè)計行車車速度而定定，一般為為3.5M～3.755M/條。城區(qū)規(guī)劃新建金金沙江大橋橋四座：XX大橋（已已建成）；；金江大橋橋、大水井井大橋、瓜瓜子坪大橋橋，使江南南、江北兩兩岸交通更更為便捷。城區(qū)停車場的設(shè)設(shè)置，按集集中與分散散相結(jié)合的的原則處理理，在交通通集聚點(diǎn)或或公建集中中區(qū)適當(dāng)位位置，開辟辟一定規(guī)模模的停車場場。2000年前，公公建按3000平方米設(shè)一一個車位，住住宅按5000平方米設(shè)置置一個車位位，2000年后已逐逐步提高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。公共停車場的設(shè)設(shè)置，視城城市布局，公公建布置和和用地條件件按0.55平方米/人考慮。城市給水、排水水城市用水標(biāo)準(zhǔn)及及需求量以以滿足現(xiàn)代代城市建設(shè)設(shè)、生活、生生產(chǎn)、市政政、消防、園園林綠化用用水的需要要，并隨著著生活水平平的不斷提提高而適當(dāng)當(dāng)增加。用水量標(biāo)準(zhǔn)近期城市用水量量標(biāo)準(zhǔn)：200～250升/人.日，綜合合用水量6600升/人.日，供水水普及率98%；遠(yuǎn)期城市用水量量標(biāo)準(zhǔn)：300～350升/人.日,綜合用水水量700升/人.日；水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：城區(qū)區(qū)新擴(kuò)建水水廠水質(zhì)達(dá)達(dá)到國家飲飲用水水質(zhì)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)；供水水壓，水廠廠出廠水壓壓控制在11.0兆帕帕左右。近期城市規(guī)劃人人口51萬，其中中工業(yè)企業(yè)業(yè)自備水廠廠服務(wù)26萬人；遠(yuǎn)遠(yuǎn)期城市規(guī)規(guī)劃人口65萬，其中中工業(yè)企業(yè)業(yè)自備水廠廠服務(wù)27萬人。現(xiàn)有城市市政水水廠4座，總規(guī)規(guī)模為144.4萬立方米米/日，工業(yè)業(yè)企業(yè)自備備水廠30座，供水水能力為334.4萬立方米米/日，經(jīng)過過城市市政政水廠的改改擴(kuò)建，2010年市政水水廠供水規(guī)規(guī)模達(dá)222.6萬立方米米/日。城市市供水管網(wǎng)網(wǎng)按城市布布局和自然然條件，劃劃分為七個個供水區(qū)。中心城排水按分分區(qū)或片區(qū)區(qū)建立分流流制排水系系統(tǒng)，生活活污水視實(shí)實(shí)際情況進(jìn)進(jìn)行集中和和分散相結(jié)結(jié)合處理，工工業(yè)廢水由由工業(yè)企業(yè)業(yè)自行處理理達(dá)到國家家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)后排放。生活污水量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：中心城城近期為150～200升/人.日，遠(yuǎn)期期為300升/人.日。全市市分片區(qū)設(shè)設(shè)置九個污污水處理廠廠。日處理理污水總量量15萬立方米米。城市供電與燃?xì)鈿舛╇娬疽呀ǔ沙赏度胧褂糜茫质纸ㄔO(shè)桐子子林水電站站及一批地地方小水電電站項(xiàng)目，電電力總裝機(jī)機(jī)達(dá)400萬千瓦，年年發(fā)電量達(dá)達(dá)到240億千瓦小小時。供電城市供電網(wǎng)絡(luò)有有220KKV、110KKV、35KV，現(xiàn)有220KKV變電站2座，線路路長85KKM；110KKV變電站9座，線路路307KKM；35KV變電站11座，線路路長2922KM。有有省聯(lián)網(wǎng)的的220KKV線路一條條，長1772KM。規(guī)規(guī)劃新建500KKV變電站以以分享二灘灘電站10～15%電量，新新建220KKV變電站4座，新建建110KKV變電站站一座，擴(kuò)擴(kuò)建110KKV變電站12座。燃?xì)猬F(xiàn)狀中心城區(qū)基基本上全部部用上高爐爐煤氣，其其它地區(qū)用用液化石油油氣補(bǔ)充，居居民燃?xì)馄掌占奥试?000年、2010、2020年分別達(dá)達(dá)到80%、90%、95%。城市電話2010年電話話交換機(jī)容容量達(dá)444.86萬萬門，長途途自動交換換機(jī)總量達(dá)達(dá)到1700路端，長長話電路達(dá)達(dá)9000門；話機(jī)機(jī)總數(shù)達(dá)35萬部，全全市電話普普及率達(dá)32%，中心城城達(dá)40%，外圍城城鎮(zhèn)電話普普及率達(dá)20%。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市發(fā)展戰(zhàn)略展展示的土地地開發(fā)前景景同濟(jì)大學(xué)在《攀攀枝花城市市發(fā)展戰(zhàn)略略研究》中中指出：從從攀枝花的的現(xiàn)狀和潛潛力出發(fā)，在在市場經(jīng)濟(jì)濟(jì)條件下，攀攀枝花二次次創(chuàng)業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略選擇是是：建設(shè)啟啟動戰(zhàn)略、民民營優(yōu)先戰(zhàn)戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)業(yè)升級戰(zhàn)略略、文化重重塑戰(zhàn)略和和空間重組組戰(zhàn)略。這這“五大戰(zhàn)略”的要點(diǎn)是是：建設(shè)啟動戰(zhàn)略在過去“先生產(chǎn)產(chǎn)、后生活活”思想的指指導(dǎo)下，使使攀枝花的的城市建設(shè)設(shè)欠帳很多多，城市建建設(shè)可以作作為城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)啟動動。由此增增加的建設(shè)設(shè)崗位可改改善就業(yè)狀狀況；由此此更新的城城市面貌可可啟動新世世紀(jì)的城市市品牌；由由此完善的的生活設(shè)施施可優(yōu)化人人居環(huán)境；；由此呈現(xiàn)現(xiàn)的城市文文明可提升升攀枝花對對各類人才才的吸引力力和凝聚力力。通過城市建設(shè)可可積累城市市資本，啟啟動城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)。隨著著城市化進(jìn)進(jìn)程的加快快，城市建建設(shè)與經(jīng)營營管理在國國民經(jīng)濟(jì)中中的地位更更加突出。尤尤其是基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施水平平的合理提提高，明顯顯體現(xiàn)了城城市資本的的優(yōu)質(zhì)化過過程。所以以說，城市市建設(shè)投資資既是一種種投入，也也是一種積積累，必將將產(chǎn)生效益益。民營優(yōu)先戰(zhàn)略民營經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成成為我國經(jīng)經(jīng)濟(jì)的重要要組成部分分。目前全全國經(jīng)濟(jì)增增長有70%以上的產(chǎn)產(chǎn)值由非國國有經(jīng)濟(jì)創(chuàng)創(chuàng)造，有60%以上的GDP增長來自自非國有經(jīng)經(jīng)濟(jì)。攀枝枝花是計劃劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)產(chǎn)物，國有有經(jīng)濟(jì)曾幾幾乎是唯一一的經(jīng)濟(jì)形形式。近幾幾年民營經(jīng)經(jīng)濟(jì)雖有長長足的發(fā)展展，但與左左鄰右舍相相比仍有極極大差距，以以至制約了了攀枝花經(jīng)經(jīng)濟(jì)的快速速發(fā)展。在城市建設(shè)和管管理領(lǐng)域，民民營和國營營聯(lián)手開發(fā)發(fā)和招標(biāo)管管理的模式式已被廣泛泛采用。鼓鼓勵外商和和民營資本本通過合資資、合作、BOT、特許經(jīng)經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓讓等方式投投資、建設(shè)設(shè)、經(jīng)營、管管理，既使使城市得益益，也使投投資者獲利利。產(chǎn)業(yè)升級戰(zhàn)略當(dāng)前絕大部分發(fā)發(fā)達(dá)國家第第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值在GDP中的比重重已超過60%，大部分分發(fā)展中國國家這一比比例也超過過35%，而攀枝枝花2002年第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值僅僅占GDP的25.33%，在全國國十大鋼鐵鐵城市和省省內(nèi)二十個個地市州排排名中均為為倒數(shù)第一一，已成為為攀枝花邁邁向現(xiàn)代化化的主要瓶瓶頸。為此，攀枝花的的城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)和城市化化應(yīng)以發(fā)展展第三產(chǎn)業(yè)業(yè)為動力，加加大道路、交交通、供水水、供電、供供氣、通訊訊、文教、住住宅開發(fā)、垃垃圾和污水水處理等基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)的力度度，在建設(shè)設(shè)項(xiàng)目上支支持第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展。同時要要多層次地地加強(qiáng)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建設(shè)的發(fā)發(fā)展，完善善城鎮(zhèn)功能能，促進(jìn)城城鎮(zhèn)服務(wù)業(yè)業(yè)發(fā)展。文化重塑戰(zhàn)略提倡“商市文化”是攀攀枝花文化化重塑戰(zhàn)略略的核心。攀枝花本無人煙煙。為了建建設(shè)需要，1965年—1985年間從周周邊劃進(jìn)部部分農(nóng)村并并從全國各各地調(diào)進(jìn)建建設(shè)隊(duì)伍，共共遷入64.7萬人，平平均每年遷遷入3.2萬人,年均遷入入率達(dá)66.444‰，構(gòu)成了了以工人、農(nóng)農(nóng)民為主體體的城市，缺缺少商業(yè)階階層，人文文基礎(chǔ)先天天不足。為此，攀枝花未未來發(fā)展的的潛力取決決于商業(yè)文文化、交易易文化和財財富文化的的塑造。政政府要親商商、市民要要重商、設(shè)設(shè)施要便商商，要棄近近利、謀流流通，更新新觀念，讓讓后天彌補(bǔ)補(bǔ)人才結(jié)構(gòu)構(gòu)和文化傳傳統(tǒng)上的缺缺環(huán)。空間重組戰(zhàn)略由于地形地貌的的限制，攀攀枝花城市市一直沿金金沙江單軸軸展開，市市中區(qū)人口口密度和建建筑密度過過大，倚山山、瀕水、南南亞熱帶氣氣候、多民民族地區(qū)、微微雕鋼城等等特色沒有有充分利用用，綠化和和市民交往往活動空間間不足。為此必須重組城城市空間，從從單一軸線線向枝狀多多軸線發(fā)展展。要注重重城市整體體空間形象象的塑造，美美化市容市市貌，發(fā)揮揮天然優(yōu)勢勢，營造標(biāo)標(biāo)志性景觀觀。要創(chuàng)造造可供市民民活動的生生活岸線，提提高城市的的品位和知知名度，把把朱镕基總總理提出“要把攀枝枝花建成山山水園林城城市”的指示變變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。這《城市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略》的實(shí)實(shí)施，必將將帶動房地地產(chǎn)業(yè)的蓬蓬勃發(fā)展，特特別是建設(shè)設(shè)啟動戰(zhàn)略略、產(chǎn)業(yè)升升級戰(zhàn)略和和空間重組組戰(zhàn)略與房房地產(chǎn)的關(guān)關(guān)系更大，更更為房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展展示了廣闊闊的前景。城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀狀況分析根據(jù)攀枝花市《統(tǒng)統(tǒng)計年鑒》，2003年全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP164.27億元，比上年增長13.2%。其中：第一產(chǎn)業(yè)完成增加值9.23億元，增長5.5%；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值115.55億元，增長14.8%；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值39.04億元，增長10.7%?？傮w運(yùn)行情況較好。從上年的經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行狀況中中看出，攀攀枝花的民民營經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展迅速。在在全市的GDP中，民營營經(jīng)濟(jì)完成成32.118億元，比比上年增長長22..5%，是全市GDP增幅的1.7倍。2003年全市建建筑業(yè)完成成國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值17.224億元，比比上年增長長34.33%。其中民民營經(jīng)濟(jì)完完成1.74億元，比比上年增長長66.77%，是全市市建筑業(yè)增增幅的1.9倍。民營營經(jīng)濟(jì)的迅迅速發(fā)展，說說明攀枝花花在市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)上邁出出了可喜的的大步，這這為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的蓬勃勃發(fā)展開拓拓了空間。攀枝花20033年固定資資產(chǎn)投資增增長較快，也也是經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行的一個個特點(diǎn)。全全市完成固固定資產(chǎn)投投資70.449億元，占GDP總量的43%，比上年增長50.331%，這快速速的增長給給宏觀調(diào)控控帶來了一一定的工作作量。但其其中房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)完成成投資僅有有9.28億元，雖雖比上年增增長64.338%，但完成成投資的絕絕對值小，僅僅占全市固固定資產(chǎn)投投資的13.116%，遠(yuǎn)低于于全國18.33%的平均水水平。這說說明攀枝花花的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)還方方興未艾，尤尤其是民營營經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，民間間和外地資資本的介入入還會為其其帶來勃勃勃的生機(jī)和和動力。因因此它不會會受到宏觀觀調(diào)控壓縮縮的影響。城市經(jīng)濟(jì)與房地地產(chǎn)的互動動分析衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的重要指標(biāo)標(biāo)是國內(nèi)生生產(chǎn)總值和和社會總投投資。國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值值的增加，意意味著財政政、金融景景氣，經(jīng)濟(jì)濟(jì)繁榮，就就業(yè)機(jī)會增增加，物價價、工資處處于有利狀狀態(tài)。社會會總投資增增加，對土土地的總需需求不斷擴(kuò)擴(kuò)大，帶動動土地價格格上漲。從攀枝花的城市市經(jīng)濟(jì)發(fā)展展中可以看看出，攀枝枝花的人均均GDP連年增長長，到2003年已達(dá)1.56萬元，約約合1886美元。根根據(jù)國際房房地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展規(guī)律人人均GDP在1000—4000美元為啟啟動階段；；4000—8000美元為快快速發(fā)展階階段；8000美元以上上為慢速發(fā)發(fā)展直至停停滯階段。攀攀枝花目前前已經(jīng)進(jìn)入入“啟動階段”，市場需需求較旺且且屬于非理理性時期。此此時只要項(xiàng)項(xiàng)目定位準(zhǔn)準(zhǔn)確，在產(chǎn)產(chǎn)品和營銷銷上作足功功夫，即可可贏得市場場。攀枝花的全社會會固定資產(chǎn)產(chǎn)投資，近近幾年一直直呈上升趨趨勢。2001年為29.220億元；2002年為46.990億元；2003年為70.449億元。其其增幅都在在50%以上。這這不僅反映映了全市較較好的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展趨勢勢和雄厚的的經(jīng)濟(jì)實(shí)力力，更重要要的是這種種良好的態(tài)態(tài)勢更激發(fā)發(fā)了投資者者的投資欲欲望，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)和房地產(chǎn)產(chǎn)在互動中中雙贏。項(xiàng)目建設(shè)的必要要性項(xiàng)目背景攀枝花市是四川川省省轄市市，是攀西西地區(qū)一級級中心城市市。近年來來，攀枝花花市抓住國國家實(shí)施西西部大開發(fā)發(fā)歷史機(jī)遇遇圍繞經(jīng)濟(jì)濟(jì)建設(shè)為中中心，狠抓抓產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整整和城市基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)，強(qiáng)化化對外開放放和招商引引資，全市市綜合經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力明顯顯增強(qiáng)。22003年年全市實(shí)現(xiàn)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值1663.822億元、人人均1.556萬元；；城鎮(zhèn)居民民人均可支支配收入77698元元、農(nóng)民人人均純收入入27799元，城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民人均均儲蓄存款款余額100179元元；地方財財政收入99.83億億元。自22002年年以來，攀攀枝花市已已跨入城市市人口規(guī)模模超過500萬人大城城市行列，全全市經(jīng)濟(jì)社社會發(fā)展呈呈現(xiàn)良好態(tài)態(tài)勢。該項(xiàng)目是在攀枝枝花市委、市市政府提出出“五年經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量翻番番”和“2015年在省內(nèi)內(nèi)率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)基本現(xiàn)代代化”的背景下下提出的。按照攀枝花市第第七次黨代代會的部署署，我市力力爭2007年的GDP比2002年翻一番番，人均達(dá)達(dá)到3000美元，城城鎮(zhèn)居民人人均可支配配收入達(dá)到到1萬元，實(shí)實(shí)現(xiàn)全面建建設(shè)小康社社會的主要要目標(biāo)。2015年是攀攀枝花建設(shè)設(shè)50周年，力力爭屆時在在四川省率率先實(shí)現(xiàn)基基本現(xiàn)代化化。據(jù)此，制定了《攀攀枝花市城城市建設(shè)發(fā)發(fā)展五年規(guī)規(guī)劃》，提提出了要樹樹立城市發(fā)發(fā)展的“五個意識”、“五個理念”（即：“品牌意識識、精品意意識、審美美意識、生生態(tài)意識、前前瞻意識”和“以人為本本、環(huán)境優(yōu)優(yōu)先、特色色城市、文文化城市、經(jīng)經(jīng)營城市的的五個理念念”）。提出出要建設(shè)“最宜人居居和最宜發(fā)發(fā)展的山地地特色城市市，要初步步形成具有有亞熱帶風(fēng)風(fēng)光的山水水園林城市市、川滇交交界的區(qū)域域性中心城城市、以資資源利用為為主的現(xiàn)代代化大城市市的雛形”。在小區(qū)區(qū)開發(fā)建設(shè)設(shè)上“按新區(qū)開開發(fā)和舊城城改造并舉舉的原則推推進(jìn)”。在這樣的背景下下，市政府府對市中心心XX安排了舊舊城改造和和新區(qū)建設(shè)設(shè)，以盤活活城市土地地的存量資資產(chǎn)，搞好好城市土地地的開發(fā)與與經(jīng)營。通過土地資源向向土地資本本轉(zhuǎn)變，提提高經(jīng)營管管理城市土土地水平，優(yōu)優(yōu)化城市存存置土地配配置，提高高土地利用用率，強(qiáng)化化政府對土土地市場的的調(diào)控能力力，按照可可持續(xù)發(fā)展展原則和貫貫徹落實(shí)“科學(xué)發(fā)展展觀”以及“攀枝花市市城市總體體規(guī)劃”，根據(jù)國國家經(jīng)濟(jì)宏宏觀調(diào)控的的精神，重重新審視了了攀枝花的的建設(shè)項(xiàng)目目，讓城市市經(jīng)濟(jì)在發(fā)發(fā)展中調(diào)控控，在調(diào)控控中發(fā)展。在在這樣的背背景下本項(xiàng)項(xiàng)目準(zhǔn)備啟啟動。目前前，炳一區(qū)區(qū)的改造已已初見成效效，炳三區(qū)區(qū)的新建也也已破土動動工，夾在在其中的XX區(qū)改造也也就時不我我待了。經(jīng)市政府決定，由由攀枝花市市土地開發(fā)發(fā)公司負(fù)責(zé)責(zé)，對XX區(qū)規(guī)劃范范圍內(nèi)的拆拆遷安置、七七通一平進(jìn)進(jìn)行開發(fā)，使使該區(qū)內(nèi)土土地由“生地”變“熟地”以促進(jìn)土土地的開發(fā)發(fā)利用和帶帶動土地升升值，產(chǎn)生生應(yīng)有的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益和和社會效益益，加快中中心區(qū)的舊舊城改造建建設(shè)步伐。項(xiàng)目建設(shè)的必要要性是加強(qiáng)和完善城城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的需要要XX區(qū)地處市中心區(qū)區(qū)，是中心心城市輻射射和集聚的的重要地區(qū)區(qū)，XX區(qū)的舊城城改造也是是完善城市市基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)的重重要地段，在在建設(shè)初期期“先生產(chǎn)、后后生活”的影響下下，城市的的基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)滯后后，不僅欠欠帳多、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)低、不不配套，而而且與城市市中心區(qū)的的功能不相相稱的矛盾盾日益顯露露，影響城城市中心區(qū)區(qū)的發(fā)展。規(guī)規(guī)劃通過對對XX區(qū)的全面面改造強(qiáng)化化XX區(qū)的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)，特別在在道路交通通、市政工工程管線，區(qū)區(qū)內(nèi)綠化建建設(shè)和公共共服務(wù)設(shè)施施配置等方方面予以配配套完善，提提高基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和水平，以以體現(xiàn)城市市中心區(qū)的的現(xiàn)代城市市氣息和人人性化服務(wù)務(wù)，更好地地發(fā)揮城市市中心區(qū)的的綜合服務(wù)務(wù)功能。是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的需要XX區(qū)雖處在市心，但但在城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)不甚發(fā)發(fā)達(dá)的年代代規(guī)劃建設(shè)設(shè)，形成了了功能混雜雜的城市結(jié)結(jié)構(gòu)。在區(qū)區(qū)內(nèi)大片的的住宅中夾夾雜著攀鋼鋼的小軋廠廠、汽修廠廠、建安公公司、十九九冶的機(jī)電電設(shè)備公司司、市公交交公司、廣廣播電視大大學(xué)等三十十余家單位位，遠(yuǎn)不適適應(yīng)現(xiàn)代城城市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展工業(yè)和和居住必須須分離的需需求。XX區(qū)處在攀枝花火火車站和飛飛機(jī)場進(jìn)城城的“門口”，是城東東的門戶。攀攀枝花的定定位是“川滇交界界的中心城城市”，所以XX區(qū)又是中中心城市輻輻射和集聚聚效應(yīng)吞吐吐的咽喉。隨隨著川滇地地區(qū)市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)的飛速速發(fā)展，也也要求對原原有計劃經(jīng)經(jīng)濟(jì)下營造造的XX區(qū)進(jìn)行徹徹底的改造造。為此，在19997年修編的的《攀枝花花市城市總總體規(guī)劃》對XX區(qū)提出了“是市區(qū)東部門戶”，“以居住為主的綜合片區(qū)”的職能要求，原有的工業(yè)企業(yè)除電視大學(xué)、公交公司的生活區(qū)外全部遷出。是改善人居環(huán)境境的需要隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和和生活水平平的提高，人人們對居住住的室內(nèi)環(huán)環(huán)境也提出出了新的要要求。在室室內(nèi)環(huán)境上上，XX區(qū)作為居居住為主的的小區(qū)，其其住宅量多多、質(zhì)次，多多是上世紀(jì)紀(jì)七、八十十年代建造造的福利房房。由于面面積小，造造成客廳小小、廚衛(wèi)小小，與現(xiàn)代代人們要求求的大客廳廳、大廚房房、小臥室室的理念形形成了強(qiáng)烈烈的反差，極極不適用，也也無法改造造，只有拔拔掉重建?，F(xiàn)在人們買房開開始進(jìn)入了了理性的時時期，從重重面積轉(zhuǎn)為為重環(huán)境。重重視小區(qū)的的面局，綠綠地的空間間，小品的的設(shè)置，藝藝術(shù)的氛圍圍。特別是是前總理朱朱镕基提出出“要把攀枝枝花市建成成山水園林林城市”后，環(huán)境境建設(shè)更引引起人們的的關(guān)注。從從這一點(diǎn)出出發(fā)，也要要求對XX區(qū)進(jìn)行徹徹底的“舊城改造”。是改變城市面貌貌的需要攀枝花經(jīng)過近440年的建設(shè)設(shè)，已經(jīng)成成為我國西西部以能源源、資源開開發(fā)利用為為中心的重重要城市，長長江上游經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶和川川滇交界協(xié)協(xié)作區(qū)的重重要支撐，其其人均GDP、人均工工業(yè)增加值值等多項(xiàng)指指標(biāo)連年位位居全省第第二。但其其城市面貌貌與其經(jīng)濟(jì)濟(jì)地位極不不相稱，許許多地方還還流露著“先生產(chǎn)后后生活”的暗影，潛潛藏著“干打壘”的遺風(fēng)，只只留下夜間間繁燈的美美麗。就整個攀枝花而而言，位于于崇山峻嶺嶺，八個片片區(qū)依偎其其中，相對對獨(dú)立。由于用地地極度緊張張，對八個個片區(qū)進(jìn)行行全面改造造實(shí)不可能能，但對相相對平坦的的市中心XX進(jìn)行局部部重建，將將現(xiàn)代化的的氣息引進(jìn)進(jìn)攀枝花，使使它成為全全市的標(biāo)志志完全必要要。是提高土地集約約使用的需需要攀枝花在城市發(fā)發(fā)展中空間間資源結(jié)構(gòu)構(gòu)性短缺，除除了自身山山區(qū)城市土土地資源較較為匱乏外外，對城區(qū)區(qū)的空間資資源就要充充分發(fā)揮其其潛力又要要提高土地地使用的集集約度，更更要千方百百計拓展中中心城區(qū)新新的空間，以以滿足城市市中心區(qū)提提升城市功功能，改善善人民環(huán)境境，配套完完善城市基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)對城市市空間拓展展的需求。是提升城市中心心區(qū)功能的的需要攀枝花市的建設(shè)設(shè)歷程是從從建設(shè)初期期的“金沙江畔畔工礦區(qū)”逐漸發(fā)展展為資源綜綜合開發(fā)利利用的工礦礦城市，進(jìn)進(jìn)而發(fā)展成成為我國西西部以資源源綜合開發(fā)發(fā)利用為主主的現(xiàn)代城城市、川滇滇交界毗鄰鄰地區(qū)的區(qū)區(qū)域性中心心城市。隨隨著城市的的發(fā)展而要要求城市的的功能不斷斷提升和配配套完善。建建設(shè)初期“先生產(chǎn)、后后生活”和城市基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)滯后，欠欠帳多，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化、不不配套以及及城市功能能不完善的的矛盾日益益顯露，影影響了城市市的發(fā)展。是加快市中心區(qū)區(qū)區(qū)域改造造步伐和拓拓展城市空空間的需要要XX區(qū)地處市中心區(qū)區(qū)，區(qū)位條條件十分優(yōu)優(yōu)越，但在在開發(fā)初期期、城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)尚不甚甚發(fā)達(dá)的年年代，區(qū)內(nèi)內(nèi)規(guī)劃，布布局分散，建建設(shè)形成功功能混雜的的城市結(jié)構(gòu)構(gòu)，土地利利用率極低低，其體現(xiàn)現(xiàn)在如下幾幾個方面：：因受當(dāng)時的建設(shè)設(shè)條件和開開發(fā)成本所所限，尚有有部分用地地在采取工工程措施處處理后，將將可資利用用；由于部分單位布布局不合理理，存在土土地閑置和和未完成利利用情況（如如：公路建建設(shè)公司）；；隨著城市發(fā)展的的要求，一一些單位業(yè)業(yè)已遷出該該區(qū)（如十十九冶設(shè)備備倉庫）。鑒此，為了適應(yīng)應(yīng)城市中心心區(qū)發(fā)展對對空間資源源的迫切需需求，對該該區(qū)的土地地利用進(jìn)行行重新整合合開發(fā)已勢勢在必行。加加之區(qū)內(nèi)占占地面積大大的單位其其用地均系系建設(shè)初期期由國家劃劃撥，屬國國有土地，不不存在征地地問題，該該區(qū)進(jìn)一步步開發(fā)的條條件和時機(jī)機(jī)已趨成熟熟。區(qū)位研究及區(qū)位位價值分析析項(xiàng)目區(qū)位研究項(xiàng)目區(qū)位分析“XX區(qū)”位于攀枝花市中中心區(qū)XX片區(qū)的東東端。北跨跨城市快速速干道——濱江大道道與金沙江江相望，南南臨城市主主干道——江南二路路，西與臨臨江路相接接，東部延延伸至濱江江大道與江江南二路的的交匯處。它它在城市中中的地位極極為重要，具具體表現(xiàn)在在：它是市中心的重重要組成，是是城市面貌貌的重要體體現(xiàn)。攀枝花的市中心心XX由炳一區(qū)區(qū)、XX區(qū)和炳三三區(qū)組成。XX區(qū)位于炳炳一區(qū)和炳炳三區(qū)之間間，前者在在其西、后后者在其南南，是兩區(qū)區(qū)來往的必必經(jīng)之地。它它與炳一區(qū)區(qū)、炳三區(qū)區(qū)一起構(gòu)成成攀枝花市市中心的城城市面貌，起起著城市景景觀鏈接、延延續(xù)和維系系的作用。它是對外交通的的要沖，是是市中心的的“門戶”。XX區(qū)是人們從火車車站和飛機(jī)機(jī)場進(jìn)城的的必經(jīng)之地地，到米易易和紅格方方向的部分分公路交通通也經(jīng)此。在在對處交通通上起著重重要作用。由由于這“重要作用”，使它成成為攀枝花花市中心的的“門戶”，賦予了“迎賓送客”的職能。它它的優(yōu)劣將將給過往的的賓朋留下下深刻的印印象。它是經(jīng)濟(jì)帶和文文化帶的疊疊加，是對對外輻射的的聚合中心心。炳一區(qū)以新華街街改造為主主體構(gòu)建的的“中央商務(wù)務(wù)區(qū)”，延伸到到了曼詩廣廣場，以炳炳三區(qū)為主主體的“行政文化化區(qū)”延伸到了XX區(qū)的川劇劇團(tuán)、竹湖湖園。使攀攀枝花市中中心的經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶和文化化帶在XX區(qū)疊加，使使它羸得了了雙重的“身份”。又由于于它地處內(nèi)內(nèi)外交通聯(lián)聯(lián)系的咽喉喉，于是又又成了對區(qū)區(qū)內(nèi)外和市市內(nèi)外經(jīng)濟(jì)濟(jì)文化的輻輻射和聚合合中心，在在攀枝花城城市中占著著極其重要要的地位。項(xiàng)目建設(shè)條件分分析地形地貌XX區(qū)的地形地貌為為：南部面面山，北部部臨水，地地勢南高北北低，西高高東低。規(guī)規(guī)劃區(qū)內(nèi)最最低點(diǎn)位于于規(guī)劃區(qū)東東部的沖溝溝底部，海海拔10111.000米。最高點(diǎn)點(diǎn)位于規(guī)劃劃區(qū)中部的的“公交公司”宿舍區(qū)，海海拔11552.000米，高差為為141..0米；區(qū)內(nèi)自自然地形最最大縱坡位位于西部“攀枝花殘殘疾人康復(fù)復(fù)職業(yè)培訓(xùn)訓(xùn)中心”以東山坡坡，坡度為為54.33%。最小小縱坡位于于中部“十九冶機(jī)機(jī)電設(shè)備公公司”處，坡度度為15..6%。區(qū)區(qū)內(nèi)地形較較為復(fù)雜。區(qū)內(nèi)有東、中、西西三條沖溝溝，把規(guī)劃劃區(qū)分為兩兩大兩小四四個區(qū)域。其其中東部沖沖溝以東用用地由于面面積較小，地地形破碎，坡坡度較大，基基本不宜做做建設(shè)用地地。其余用用地被西溝溝和中溝（地地龍箐）分分為東、中中、西三個個片區(qū)，具具體分述如如下：西部片區(qū)：位于于臨江路東東，與城市市中心聯(lián)系系緊密，同同時也是XX片區(qū)與江江北攀密片片區(qū)新大橋橋的“橋頭堡”，地處兩兩區(qū)聯(lián)系的的交通要道道，交通條條件便利。由由于“東溝”的阻隔，與與規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)部的交通通聯(lián)系較為為困難。本本片區(qū)用地地狹長，基基本地勢走走向?yàn)槲髂夏舷驏|北傾傾斜。用地地坡度為XX區(qū)內(nèi)最大大的片區(qū)。建建設(shè)難度較較大，規(guī)劃劃建議拆除除用地北部部建筑較差差的建筑加加以利用，其其余的以保保留、改造造為主。中部片區(qū)：位于于“東溝”與“中溝”（地龍箐箐）之間，對對外交通聯(lián)聯(lián)系主要依依托江南二二路。整體體地勢為小小山丘，用用地坡向?yàn)闉闁|、西兩兩個方向，其其中又以東東南向坡面面積最大，基基本占本片片區(qū)面積的的50%，用用地坡度在在15.66%-366.2%之之間。片區(qū)區(qū)空間由南南向北逐漸漸放開，加加上地勢較較高，具有有良好的視視野，是XX區(qū)沿江空空間景觀的的主要組成成部分，也也是XX區(qū)內(nèi)建設(shè)設(shè)條件最好好的地段。根根據(jù)“委托”要求，本本片區(qū)除保保留“市公交公公司”等生活設(shè)設(shè)施外，其其余部分進(jìn)進(jìn)行二次開開發(fā)利用。東部片區(qū)：位于于“中溝”以東，對對外交通聯(lián)聯(lián)系主要依依托江南二二路，相對對于其它兩兩個片區(qū)，本本片區(qū)對外外交通聯(lián)系系較為閉塞塞。區(qū)內(nèi)用用地坡向以以北向?yàn)橹髦鳎露葹闉?2.11%，片區(qū)區(qū)建筑采光光條件較差差。另一方方面，本片片區(qū)地處規(guī)規(guī)劃區(qū)東部部前緣，有有較為開闊闊的視野及及良好的臨臨江景觀面面，是XX區(qū)建設(shè)形形象的主要要展示區(qū)域域，有較高高的空間景景觀地位。片片區(qū)現(xiàn)狀用用地較為平平整，總體體上可分為為三個臺地地，建設(shè)條條件較好。用地評價場地穩(wěn)定性評價價：經(jīng)地面面工程地質(zhì)質(zhì)調(diào)查測繪繪并結(jié)合攀攀西地區(qū)區(qū)區(qū)域地質(zhì)資資料綜合分分析，規(guī)劃劃區(qū)段內(nèi)沒沒有構(gòu)造斷斷裂通過。區(qū)區(qū)段內(nèi)的基基底巖石為為花崗巖、輝輝長巖，是是力學(xué)強(qiáng)度度高的穩(wěn)定定巖體，冰冰積卵石層層亦屬于力力學(xué)強(qiáng)度較較高的穩(wěn)定定土體，僅僅在區(qū)段西西南部位的的昔格達(dá)組組地層中分分布有兩個個滑體，但但目前已被被治理而處處于穩(wěn)定狀狀態(tài)。雖然然填土的土土體自身穩(wěn)穩(wěn)定性差，但但只要在填填土的前沿沿部位設(shè)置置了穩(wěn)當(dāng)?shù)牡闹踉O(shè)施施，填土也也將處于穩(wěn)穩(wěn)定狀態(tài)。故故總的來說說，規(guī)劃區(qū)區(qū)段內(nèi)的場場地是穩(wěn)定定的。將來來若因建設(shè)設(shè)原因，改改變了現(xiàn)在在的工程地地質(zhì)條件，也也只要設(shè)置置支擋設(shè)施施即可。區(qū)區(qū)內(nèi)不會產(chǎn)產(chǎn)生滑坡及及泥石流等等地質(zhì)災(zāi)害害。地震效應(yīng)：根據(jù)據(jù)國家有關(guān)關(guān)部門規(guī)定定，攀枝花花市基本地地震列度為為七度。按按地震烈度度劃分，該該區(qū)段為七七度設(shè)防區(qū)區(qū)，屬于III類建筑筑場地地段段。區(qū)段中中的花崗巖巖、輝長巖巖、冰積卵卵石層及昔昔格達(dá)組地地層均為中中硬場地土土類別。人人工填土、淤淤泥質(zhì)粉土土及坡洪積積粉質(zhì)粘土土均屬軟弱弱土類別。在在昔格達(dá)組組地層、冰冰積卵石層層、花崗巖巖及輝長巖巖之下無地地震液化土土層分布，亦亦無不良物物理地質(zhì)現(xiàn)現(xiàn)象存在。區(qū)區(qū)段內(nèi)的花花崗巖、輝輝長巖及冰冰積卵石層層對建筑物物的抗震而而言，是較較為有利的的巖土層。交通條件城市交通方面：：XX區(qū)為江南南二路和濱濱江路兩條條城市主干干路以及聯(lián)聯(lián)系此兩路路的南北向向的臨江路路（次干路路）所圍合合。炳仁路路由該區(qū)起起點(diǎn)，通達(dá)達(dá)度好。有有公交1、4、6、8、11、12、17、32、64路等多多條線路和和機(jī)場公交交車經(jīng)此，。公公交站點(diǎn)密密，乘車方方便，人流流、物流、信信息流的流流動關(guān)系好好。對外交通方面：：公路四通通八達(dá)，北北可上成都都，南可下下昆明，西西可去麗江江；鐵路車車站離該區(qū)區(qū)15公里，搭乘乘方便；飛飛機(jī)場離該該區(qū)23公里，經(jīng)成成都、重慶慶中轉(zhuǎn)后可可飛抵全國國各地，直直飛昆明、麗麗江等地的的業(yè)務(wù)也正正在聯(lián)系中中。交通管理方面：：從該區(qū)出出發(fā)的炳仁仁路將在市市內(nèi)率先實(shí)實(shí)行智能化化交通管理理。將建智智能交管指指揮中心，設(shè)設(shè)電子警察察系統(tǒng)、圖圖像監(jiān)控系系統(tǒng)、信號號控制系統(tǒng)統(tǒng)和交通量量自行觀測測系統(tǒng)。通通過智能交交通管理實(shí)實(shí)現(xiàn)交通渠渠化，確保保行車的安安全、暢通通、快速和和便捷。基礎(chǔ)設(shè)施該區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施已經(jīng)“七通”，即道路路、給水、雨雨水、污水水、電力、電電信、煤氣氣七項(xiàng)已全全部通達(dá)。具具體情況如如下：通道：該區(qū)周圍圍的城市主主干路有三三條，江南南二路車行行道寬144米，人行道道寬2×3米；濱江路路車行道寬寬15米，人行道道寬2×4.5米；炳仁路路車行道寬寬23米，人行道道寬2×6米。城市次次干路有臨臨江路，車車行道寬114米，人行道道寬2×3.5米，是江南南二路和濱濱江路的連連接線。給水：干管管徑徑DN3300—450。水水源為XX水廠，供供水能力每每天10萬噸（目目前實(shí)際供供水每天77萬噸），供供水保證率率100%%，水質(zhì)達(dá)達(dá)標(biāo)率999.8%。排水：雨污分流流。污水干干管直徑dd5000—10000，排至XX污水廠。該該廠處理能能力每天33萬噸，已已經(jīng)建成即即將投產(chǎn)。雨雨水就近排排入沖溝，干干管管徑dd5000—600。電力：有供電主主線三路，電電壓1100千伏。供供電支路眾眾多，電壓壓220伏。供供電保證率率100%%。電信：已開通66萬門程控控電話，光光纖線路五五條。有長長城寬帶網(wǎng)網(wǎng)和電信寬寬帶網(wǎng)兩家家寬帶運(yùn)營營商在該區(qū)區(qū)服務(wù)。煤氣：區(qū)內(nèi)煤氣氣干管管徑徑φ400，支支管管徑φ200。早早已供氣到到戶，供氣氣保證率1100%。公共設(shè)施區(qū)域公共設(shè)施配配套。大學(xué)學(xué)有攀枝花花大學(xué)；中中學(xué)有市八八中和省重重點(diǎn)市三中中；小學(xué)、幼幼兒園有十十余所；醫(yī)醫(yī)院有五醫(yī)醫(yī)院和市中中心醫(yī)院紫紫荊山門診診部；銀行行有工行市市分行、中中行、農(nóng)行行、建行的的多個網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)；郵政有有市郵政局局和郵政所所；文化設(shè)設(shè)施有青少少年宮、川川劇院；休休閑設(shè)施有有竹湖園和和曼詩廣場場；購物有有紅旗商場場和華聯(lián)商商廈等。項(xiàng)目區(qū)位價值分分析從以上分析可見見，該項(xiàng)目目區(qū)位有許許多有利因因素，對土土地價值產(chǎn)產(chǎn)生積極的的影響，但但也不可避避免有一些些不利因素素，現(xiàn)描述述如下：優(yōu)勢分析地理位置優(yōu)勢。XX區(qū)是市中中心XX的中心地地帶，是對對外的門戶戶，是交通通的要沖，特特別是竹湖湖園改造、海海關(guān)大樓、工工行大樓、郵郵政大樓、華華聯(lián)商廈、曼曼詩廣場等等建成后，人人氣東移，更更突顯其中中心的地位位，具有強(qiáng)強(qiáng)大的輻射射力和凝聚聚力。開發(fā)成熟優(yōu)勢。該該區(qū)是幾乎乎與炳一區(qū)區(qū)同步建設(shè)設(shè)的老區(qū)。本本次屬舊城城改造，是是第二次再再開發(fā)。其其基礎(chǔ)設(shè)施施、生活服服務(wù)、文化化教育、醫(yī)醫(yī)療衛(wèi)生等等配套完善善。這提供供了土地升升值的廣闊闊空間。周邊可供開發(fā)的的土地儲備備量小。由由于地形限限制，該區(qū)區(qū)周邊除了了舊城區(qū)改改造外，未未開發(fā)的土土地儲備非非常稀少，基基本沒有土土地資源，增增加了該區(qū)區(qū)土地的稀稀缺性和賣賣點(diǎn)。區(qū)域交通發(fā)達(dá)。小小區(qū)周邊為為城市干道道圍合，公公共交通發(fā)發(fā)達(dá)，對外外聯(lián)系方便便，其通達(dá)達(dá)度和便捷捷度都高。目目前的擁堵堵也說明了了繁華。隨隨著城市路路網(wǎng)的加密密和城市立立交的建設(shè)設(shè)，去掉“擁堵”后，其“繁華”優(yōu)勢就更更為突出了了。租賃市場活躍。XX集聚了大大量外來的的從商人員員，有的需需租房自住住，有的擬擬投資外租租。隨著城城市經(jīng)濟(jì)的的快速發(fā)展展，外來的的人員和資資金還將涌涌入，租賃賃和投資市市場還將擴(kuò)擴(kuò)大，這對對該項(xiàng)目的的銷售將產(chǎn)產(chǎn)生重要的的影響。劣勢分析交通瓶頸。XXX區(qū)為東西西向的江南南二路、濱濱江路和南南北向的臨臨江路所圍圍合。江南南二路是目目前的過境境交通。在在XX一區(qū)平行行的三條干干道均匯集集于此，交交通繁忙，加加上南北向向的炳仁路路、臨江路路、建設(shè)街街等與之相相交，上下下班時間不不但車速降降低，而且且擁堵嚴(yán)重重。在竹湖湖園路口表表現(xiàn)尤為突突出，近期期還難尋解解決辦法。濱濱江路目前前未全面通通車，今后后全面通車車后雖可分分流部分過過境交通，但但也在該區(qū)區(qū)一側(cè)，其其噪音、尾尾氣對小區(qū)區(qū)的影響和和交通瓶頸頸帶來乘車車的不便近近期很難避避免。地形復(fù)雜。地勢勢高差大，最最大高差達(dá)達(dá)140米；自然坡坡度大，最最大達(dá)544.3%，最最小也有116.5%%。加上三三條沖溝切切割，土地地整備工作作量大。威脅分析競爭威脅。攀枝枝花的房地地產(chǎn)市場被被普遍看好好，XX土地又屬“上等地價價區(qū)”，外地實(shí)實(shí)力雄厚的的開發(fā)商蜂蜂擁而至。這這勢必給本本項(xiàng)目的建建設(shè)帶來了了市場競爭爭，構(gòu)成了了導(dǎo)致客戶戶分流的威威脅，房地地產(chǎn)商購地地時不得不不考慮這個個因素。經(jīng)濟(jì)適用房威脅脅。在商品品房蓬勃發(fā)發(fā)展的同時時，全市經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房的開發(fā)已已迅速啟動動，快速增增長。20004年1至6月全市經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房的施工面面積已達(dá)到到14.665萬平方方米，比去去年同期增增長84..7%，其其中新開工工的經(jīng)濟(jì)適適用房面積積有10..40萬平平方米，比比去年同期期增長1558%。這這給攀枝花花房地產(chǎn)業(yè)業(yè)合理地協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展打打下了一個個良好的基基礎(chǔ)，能夠夠讓越來越越多收入不不高的市民民圓一個新新居夢，但但也會給本本項(xiàng)目的開開發(fā)建設(shè)造造成“起跑線不不同”的競爭，對對房價起到到抑制的作作用。機(jī)會分析宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行較較好。政府府正在實(shí)行行“城市發(fā)展展戰(zhàn)略”，加大調(diào)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)發(fā)展第第三產(chǎn)業(yè)的的力度，實(shí)實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)發(fā)展?！拔迥杲?jīng)濟(jì)濟(jì)總量翻番番”和“20155年在省內(nèi)內(nèi)率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)基本現(xiàn)代代化”目標(biāo)的實(shí)實(shí)現(xiàn)，都將將提供無限限的商機(jī)。住房商品化程度度不高。盡盡管攀枝花花市民住房房完全市場場化的程度度還很低，但但從目前的的住房消費(fèi)費(fèi)政策和趨趨勢來看，攀攀枝花的住住房也正逐逐步走向商商品化。這這給小區(qū)的的建筑和銷銷售留下了了空間，給給土地的開開發(fā)增加了了賣點(diǎn)。購房要求強(qiáng)烈。攀攀枝花是在在艱苦創(chuàng)業(yè)業(yè)中建設(shè)起起來的。老老一代人歷歷盡千辛萬萬苦，當(dāng)處處頤養(yǎng)天年年之際希望望有個較好好的“窩”；年青一一代已茁壯壯成長，成成家立業(yè)，更更需要有自自己的“房”。攀枝花花的人均可可支配收入入穩(wěn)中有升升，全市多多年人均收收支盈余都都在千元以以上，還有有一些高收收入人群。這這為購房的的需要提供供了經(jīng)濟(jì)的的可能。土地價格預(yù)測在一個城市內(nèi)，影影響土地市市場整體價價格水平的的因素主要要有政策性性、經(jīng)濟(jì)性性以及區(qū)位位性因素。政政策性因素素包括政府府制定的各各項(xiàng)相關(guān)政政策及城市市規(guī)劃等因因素，經(jīng)濟(jì)濟(jì)性因素主主要包括區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和和產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展?fàn)顩r，區(qū)區(qū)位性因素素主要表現(xiàn)現(xiàn)為區(qū)域的的自然因素素、位置條條件、地形形地貌條件件、區(qū)域環(huán)環(huán)境條件、基基礎(chǔ)設(shè)施條條件等。區(qū)區(qū)域地產(chǎn)的的競爭力、地地產(chǎn)的變現(xiàn)現(xiàn)速度及吸吸引外來投投資的力度度主要取決決于上述因因素。政策性因素分析析宏觀經(jīng)濟(jì)政策因因素隨著國家西部大大開發(fā)戰(zhàn)略略的實(shí)施，攀攀枝花市已已被國家和和四川省列列為重點(diǎn)發(fā)發(fā)展地區(qū)。2001年12月，國家家科技部批批準(zhǔn)攀枝花花市為國家家新材料成成果轉(zhuǎn)化及及產(chǎn)業(yè)化基基地?！耙蚤_放促促發(fā)展”是攀枝花花市實(shí)現(xiàn)未未來宏偉發(fā)發(fā)展目標(biāo)的的重大戰(zhàn)略略之一。經(jīng)經(jīng)濟(jì)的快速速發(fā)展，巨巨大的投資資需求，將將為境內(nèi)外外投資者帶帶來巨大的的商機(jī)。土地市場供給因因素攀枝花市實(shí)現(xiàn)了了政府對土土地一級市市場的壟斷斷，加大了了土地統(tǒng)征征力度，建建立了土地地儲備制度度，實(shí)行了了經(jīng)營性建建設(shè)用地公公開招標(biāo)和和掛牌出讓讓制度，在在供需雙方方中政府占占有絕對的的主導(dǎo)地位位，有利于于土地市場場規(guī)范運(yùn)作作，使地價價受到土地地供應(yīng)政策策的有效調(diào)調(diào)節(jié)。經(jīng)濟(jì)性因素分析析區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顮顩r2003年，全全市國內(nèi)生生產(chǎn)總值（GDP）完成164..27億元，按按可比價格格計算，比比上年增長長13.22%，增長速速度創(chuàng)近十十年的最高高水平。分分產(chǎn)業(yè)看，第第一產(chǎn)業(yè)增增加值9.68億元，增增長5.5%；第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值值115..55億元，增增長14.88%；第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值值39.004億元，增增長10.77%。人均國國內(nèi)生產(chǎn)總總值達(dá)到155669元，比上上年增加2261元，居全全省第二位位。隨著全市經(jīng)濟(jì)的的快速發(fā)展展，企業(yè)效效益的改善善，就業(yè)和和再就業(yè)工工程的實(shí)施施以及社會會保障體系系的完善，城城鄉(xiāng)居民收收入穩(wěn)步增增加，生活活水平逐步步提高。2003年，城市市居民人均均可支配收收入達(dá)7689元，同上上年比增長長13.11%。隨著收收入水平的的提高，居居民的消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷斷升級，2003年，城市市居民人均均消費(fèi)性支支出6142元，增長10.33%，除基本本的“吃、穿、住住”外，居民民在交通通通信、醫(yī)療療保健、教教育文化娛娛樂及服務(wù)務(wù)方面的消消費(fèi)均保持持了兩位數(shù)數(shù)的增長。城城鎮(zhèn)居民恩恩格爾系數(shù)數(shù)由去年的的43%下降到41.44%，降低了1.6個百分點(diǎn)點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顮顩r1998年到22003年，住房房分配制度度由實(shí)物分分房改為貨貨幣分房實(shí)實(shí)行的五年年時間內(nèi)，我我市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)持持續(xù)加快增增長的良好好態(tài)勢，主主要表現(xiàn)在在以下幾個個方面：投資高速增長2003年，全全市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資完成額9.28億元，比比上年增長長64.22%，其中住住宅投資完完成額7.76億元，比比上年增長長131%；全年施施工住宅面面積135..66萬平方米米，竣工住住宅面積97.770萬平方米米。2004年（1～8月），房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)完成投資資額5.7億元，施施工住宅面面積116..5萬平方米米，竣工住住宅面積79.881萬平方米米，分別比比上年同期期增長10%、34.88%、39.55%。圖6-119999—2004年房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資發(fā)展?fàn)顩r況銷售成倍增長近年來，由于我我市城鎮(zhèn)住住房制度的的改革取得得了重大突突破，取消消了延續(xù)幾幾十年的實(shí)實(shí)物性、福福利性分房房，使得個個人住房消消費(fèi)需求不不斷增加，支支撐了商品品房銷售的的持續(xù)成倍倍增長。2003年，全年年銷售商品品房屋面積積36.229萬平方米米，其中銷銷售給個人人34.667萬平方米米（占95.55%），分別別比上年增增長175..6%和209..3%。2004年（1～8月），銷銷售商品房房屋面積22.1萬平方米米，比上年年同期增長長37.77%。圖6-219999—2004年房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資發(fā)展?fàn)顩r況土地供應(yīng)量與房房地產(chǎn)投資資高速增長長相適應(yīng)1998年我市市房地產(chǎn)業(yè)業(yè)開始起步步后，土地地供應(yīng)放量量增長，總總量在1997年1千多平方方米的基礎(chǔ)礎(chǔ)之上增加加到5.25萬平方米米，增幅達(dá)達(dá)到33.776倍。隨后后的1999、2000年，土地地連續(xù)兩年年出現(xiàn)負(fù)增增長，經(jīng)過過1999年和2000年的開發(fā)發(fā)釋放后，2001年再次出出現(xiàn)高增長長，比2000年增長1.38倍，2002年又下降降，企業(yè)開開發(fā)釋放上上年購置的的土地。2003年1～7月，土地地供應(yīng)再次次放量增長長，全市房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)購置土地地面積15.335萬平方米米，比去年年同期增長長8.78倍。土地地購置大幅幅度增長不不僅反映了了房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)對對房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的信心心，也預(yù)示示著未來的的房地產(chǎn)開開發(fā)投資將將繼續(xù)火熱熱。表6-119988～2003年全市土土地購置情情況年份土地購置面積(平方米)增長率(%)土地購置投資(萬元)19985248833.76倍2031199948688-7.241939200039979-17.8920372001950511.384859200227500-71.0726522003（1——7月）1535008.78倍2514由上表數(shù)據(jù)分析析可知：1998年土地購購置費(fèi)為25.8萬元/畝，2002年土地購購置費(fèi)為64.229萬元/畝，期間間土地購置置費(fèi)年增長長率為29.88%。區(qū)位因素分析本項(xiàng)目地處攀枝枝花中心XX的中心部部位。它與與炳一區(qū)、炳炳三區(qū)一起起構(gòu)建攀枝枝花中心的的城市面貌貌，對城市市景觀起著著銜接、延延續(xù)和維系系的重要作作用。它是人們從火車車站和飛機(jī)機(jī)場進(jìn)城的的必經(jīng)之地地，市區(qū)到到米易、鹽鹽邊的主要要公路交通通也經(jīng)此，是是攀枝花市市中心的門門戶，是城城市對外交交通的要沖沖，是市內(nèi)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、文文化輻射和和聚合的中中心。該區(qū)還是經(jīng)濟(jì)帶帶和文化帶帶的疊加之之地。炳一一區(qū)的“中央商務(wù)務(wù)區(qū)”和炳三區(qū)區(qū)的“行政文化化區(qū)”在此交匯匯。經(jīng)濟(jì)和和文化的雙雙重職能使使該區(qū)在區(qū)區(qū)位上具有有極其重要要的作用。項(xiàng)目所在區(qū)土地地價格水平平政府公布的基準(zhǔn)準(zhǔn)地價根據(jù)攀府發(fā)[11997]]38號“關(guān)于發(fā)布布《攀枝花花市基準(zhǔn)地地價》的通通知”，攀枝花花城鎮(zhèn)土地地級別共分分為六級，基基準(zhǔn)地價從從5.3～93.3萬元/畝不等，具具體見下表表：表6-2攀枝花市市區(qū)基準(zhǔn)地地價標(biāo)準(zhǔn)單位位：萬元/畝土地級別土地性質(zhì)及使用用年限商業(yè)用地(400年)住宅用地(700年)工業(yè)用地(500年)Ⅰ級93.348.734.0Ⅱ級73.338.730.0Ⅲ級53.330.026.7Ⅳ級33.323.318.7Ⅴ級20.018.011.3Ⅵ級8.712.75.3近年土地拍賣市市場價格根據(jù)攀枝花市土土地儲備中中心提供資資料，近年年來攀枝花花土地拍賣賣價格從4～124萬元/畝不等，其其主要受地地塊所處區(qū)區(qū)位、規(guī)劃劃使用性質(zhì)質(zhì)及指標(biāo)影影響，詳見見下表：表6-3攀枝花土地拍賣情況表編號位置性質(zhì)面積(畝)起拍價(萬元/畝)成交價(萬元/畝)備注P2003-001新農(nóng)村綜合10.0923.7230需還建住房13346m22P2003-002新農(nóng)村綜合0.6723.7230P2003-004金江工業(yè)474.73.374原有貨場、道路路供用P2003-005大水井商住24.153442P2003-006地龍箐住宅3.114549.52P2003-007地龍箐8.34560.84P2003-008地龍箐住宅5.04552.00P2003-009釀造廠住宅4.045050.00P2003-110前進(jìn)鄉(xiāng)高住17.361532.5需還建住宅6330m22P2003-111東區(qū)五交化住宅5.291516P2003-11251印刷廠住宅5.921830P2003-114仁和老街綜合1.264670P2003-220渡仁西線綜合0.251212需還建100m2商屋P2003-221倮果銀江綜合13.823232P2003-222倮果銀江商住3.373636P2004-00154公里住宅11.0227.2230已三通一平P2004-00254公里商住9.7780124已三通一平P2004-003湖光小區(qū)商業(yè)2.4960114已三通一平P2004-004湖光小區(qū)住宅2.133092已三通一平需需樁基土地價格預(yù)測預(yù)測方法為了計算本項(xiàng)目目土地開發(fā)發(fā)的出讓收收益，必須須對土地出出讓的市場場價格做出出科學(xué)的預(yù)預(yù)測。依據(jù)據(jù)《中華人人民共和國國國家標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)房地產(chǎn)估估價規(guī)范》（GB//T502291一19999）有關(guān)估估價方法選選用的規(guī)定定，決定采采用假設(shè)開開發(fā)法（適適用于具有有投資開發(fā)發(fā)或再開發(fā)發(fā)潛力的房房地產(chǎn)的估估價）對本本項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的地塊出出讓市場價價格進(jìn)行估估算。假設(shè)開發(fā)法（hhypotthetiicaldeveelopmmentmethhod，ressiduaalmeethodd）是指在在求取估價價對象的價價格時，將將預(yù)計估價價對象開發(fā)發(fā)完成后的的價值，扣扣除預(yù)計的的正常開發(fā)發(fā)成本、銷銷售費(fèi)用、稅稅金及利潤潤，以此估估算估價對對象的客觀觀合理價格格或價值的的一種估價價方法。本項(xiàng)項(xiàng)目采用此此方法進(jìn)行行土地價格格估算過程程中嚴(yán)格遵遵循相關(guān)的的規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)，假定房房地產(chǎn)工程程建設(shè)投資資均勻分期期投入，正正常開發(fā)建建設(shè)周期為為2年。地價預(yù)測計算計算參數(shù)選取規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)規(guī)劃，本項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)規(guī)規(guī)劃總用地地面積為1542畝，扣除除道路用地地、公共綠綠地以及其其他用地后后，實(shí)際可可出讓土地地面積為1003畝，其中中居住用地地面積為705畝，公建建用地面積積為298畝，分別別占可出讓讓比例的70.33%和29.77%，綜合容容積率為1.1。商住樓面積及售售價根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目目規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)總建筑面面積為111057449平方米，其其中住宅建建筑面積為為9190038平方米，公公建建筑面面積為18867111平方米；高高層住宅比比例為48.11%，多層住住宅比例為為51.99%。依據(jù)高高層住宅和和多層住宅宅的比例，則則可推知區(qū)區(qū)內(nèi)多層住住宅建筑面面積為47769811平方米，高高層住宅的的建筑面積積為4422057平方米?？疾炷壳芭手ɑㄍ惖貐^(qū)區(qū)多層、高高層房屋的的售價水平平（見表6-4），考慮慮到估價對對象所處地地理位置、周周邊環(huán)境和和建設(shè)期物物價上漲等等因素，確確定開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目之銷售售價格為：：多層住宅宅為1720元/m2，高層住住宅為1920元/m2，公建建建筑綜合價價格為2250元/m2。銷售收入測算按住宅、公共及及商業(yè)建筑筑用房全部部出售預(yù)測測。表6—4新開發(fā)樓盤價格表年份樓盤名稱結(jié)構(gòu)均價元/m2起價元/m2最高價元/m22000至2001開明苑多層158014801600世紀(jì)大廈高層165016001680湖光一期高層168016501740佳怡花園高層1750170017882001至2002二街坊改遷多層1700--德銘二期小高層1850--十九冶綜合樓高層1900--2002至2003臨亞家園多層178015881988湖光9號樓高層168016801680湖光10號樓高層17801580-興元小區(qū)躍式高層1840162020602003至2004南山遠(yuǎn)達(dá)一期多層130011801348仁和春天一期多層134812301480仁和春天二期多層140011801430仁和春天三期多層143013681498東方新天地高層185017502050水岸新天高層200017002300注:樓盤區(qū)位，除南南山、仁和和屬渡仁片片區(qū)外，其其余均屬XX片區(qū)?！八缎绿臁痹诤庑⌒^(qū)內(nèi)即將將開盤,此系內(nèi)定定初步價.建筑工程費(fèi)用估估算房屋的建設(shè)成本本費(fèi)參考目目前攀枝花花市市區(qū)內(nèi)內(nèi)建筑工程程市場造價價水平和物物價上漲的的因素確定定。多層住住宅按610元/m2采用，高高層住宅按按870元/m2采用，公公共及商用用建筑綜合合價格按720元/m2采用.基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)用單價按按30元/平方米。建設(shè)稅費(fèi)建設(shè)稅費(fèi)為500元/m2。管理、銷售、財財務(wù)費(fèi)用按銷售收入的55%。稅收營業(yè)稅及附加按按銷售額的的5.5%。房產(chǎn)契稅房產(chǎn)契稅按銷售售收入的2%測算。利潤計算利潤為房地產(chǎn)開開發(fā)商從項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)中中獲取的合合理回報，根根據(jù)攀枝花花市房地產(chǎn)產(chǎn)市場情況況，結(jié)合本本項(xiàng)目情況況，開發(fā)商商成本利潤潤率按建造造成本的15%計。地價計算假設(shè)開發(fā)法的土土地價格預(yù)預(yù)測公式如如下：R－EC－JP－JT－GC－TAX－ET－NP地價=———————————————————————1+正常利率率式中：R——表表示銷售收收入EC——表示建筑工程費(fèi)費(fèi)用JP——表示基礎(chǔ)配套設(shè)設(shè)施費(fèi)用JT——表示建設(shè)稅費(fèi)GC——表示管理、銷售售、財務(wù)費(fèi)費(fèi)用TAX——表示示稅金包括括營業(yè)稅金金及附加所所得稅ET——表示房產(chǎn)契稅NP——表示開發(fā)商利潤潤地價單位地價=———————用地面積積依據(jù)上式計算分分析，可得得項(xiàng)目區(qū)域域內(nèi)的綜合合平均地價價為75.6萬元/畝，居住住用地地價價為81萬元/畝，公建建用地地價價為62.7萬元/畝。價格預(yù)測結(jié)果依據(jù)“攀枝花市區(qū)分片片區(qū)土地級級別劃分標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)”，項(xiàng)目的的居住、公公建用地均均屬Ⅰ級地價范范圍。通過過政府基準(zhǔn)準(zhǔn)地價、市市場近期拍拍賣地價和和假設(shè)開發(fā)發(fā)法測算地地價，比較較分析確定定：隨著項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)內(nèi)城市基礎(chǔ)礎(chǔ)配套設(shè)施施的建成完完善，生地地變?yōu)槭斓氐兀ㄟ^拍拍賣，區(qū)內(nèi)內(nèi)的綜合地地價可達(dá)76萬元/畝，居住住用地可達(dá)達(dá)81萬元/畝，公建建用地可達(dá)達(dá)63萬元/畝，此價價格為可以以被開發(fā)商商接受的合合理地價。項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃及建建設(shè)方案建設(shè)范圍“XX區(qū)”位于攀枝花市城城市中心區(qū)區(qū)XX片區(qū)的東東端，北跨跨城市快速速干道—濱江大道道與金沙江江相望，南南與城市主主干道—江南二路路毗鄰，西西與臨江東東路相接，東東部延伸至至濱江大道道與江南二二路的交匯匯處，東西西方向約11.4Kmm，南北寬寬約0.994Km，總面積積為1022.8公頃頃。人口規(guī)模XX區(qū)是以居住為主主的小區(qū)，其其生活設(shè)施施配套，按按用地規(guī)劃劃該區(qū)人口口為3.11萬人。建設(shè)方案規(guī)劃用地性質(zhì)“XX區(qū)”在總體規(guī)劃指導(dǎo)導(dǎo)下，在2004年進(jìn)行了了修建性詳詳細(xì)規(guī)劃的的編制，確確定該用地地性質(zhì)為：：攀枝花市市城市中心心區(qū)東部對對外聯(lián)系的的“門戶和窗窗口”的用地；；是面向全全市的以居居住為主的的高標(biāo)準(zhǔn)城城市花園社社區(qū)建設(shè)用用地。開發(fā)步驟“XX區(qū)”的開發(fā)建設(shè)應(yīng)采采取統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、分步步、分片實(shí)實(shí)施滾動開開發(fā)的方式式。首先完成開發(fā)建建設(shè)范圍內(nèi)內(nèi)按規(guī)劃拆拆遷的企業(yè)業(yè)、居民住住房的拆遷遷安置和補(bǔ)補(bǔ)償，拆遷遷安置房的的建設(shè)。進(jìn)行道路和市政政管網(wǎng)的建建設(shè)，形成成基本路網(wǎng)網(wǎng)骨架和主主干管網(wǎng)，為為開發(fā)建設(shè)設(shè)打下堅實(shí)實(shí)基礎(chǔ)和形形成良好的的開發(fā)條件件。對由主要道路和和自然地形形分隔的地地塊（街坊坊）按用地地性質(zhì)和規(guī)規(guī)劃條件依依法出讓或或由開發(fā)公公司自主開開發(fā)建設(shè)。規(guī)劃布局按現(xiàn)狀臺、坡、溝溝的分布，采采用“三片三帶”的形式。即即以沖溝分分割的西、中中、東三片片為主要建建設(shè)用地，利利用三條沖沖溝作休閑閑娛樂的綠綠化景觀用用地。西部片區(qū)：保留留市廣電局局、電大和和園林局的的原有住宅宅，在東北北部另布置置18層住宅、多多層點(diǎn)式和和集合住宅宅，沿西溝溝和臨江路路帶形展開開共享西溝溝公園。溝溝邊緩坡布布置高層和和多層點(diǎn)式式住宅，陡陡坡處嘗試試布置3組集合建建筑。中部片區(qū)：用區(qū)區(qū)內(nèi)道路分分割東西兩兩小區(qū)。東東區(qū)分四個個臺地，用用6層條式建建筑形成組組團(tuán)，結(jié)合合人行入口口安排幼兒兒園，在其其背部毗鄰鄰居住區(qū)布布置小學(xué)。西西區(qū)結(jié)合山山丘地形，用用多層點(diǎn)式式構(gòu)建小區(qū)區(qū)空間。在在制高點(diǎn)安安排6幢24層住宅圍圍合的景觀觀廣場。在在南部入口口布置小區(qū)區(qū)幼兒園。在在東西兩個個片區(qū)連接接處設(shè)社會會服務(wù)中心心和商業(yè)服服務(wù)區(qū)。東部片區(qū)：按地地形和道路路分南、中中、北三區(qū)區(qū)。南區(qū)除除保留攀鋼鋼地龍箐房房區(qū)外，規(guī)規(guī)劃了五個個錯位單元元拼接的居居住組團(tuán)，圍圍合成公共共活動空間間。中區(qū)靠靠北布置中中小學(xué)與服服務(wù)中心形形成南北公公共服務(wù)軸軸，形成片片區(qū)主要公公共活動空空間。該區(qū)區(qū)高層住宅宅為15層，低層層別墅為2—3層。對外交通組織“XX區(qū)”是由江南二路，濱濱江大道，臨臨江路等三三路構(gòu)成不不完全閉合合的地塊，區(qū)區(qū)內(nèi)通過居居住區(qū)級和和小區(qū)級道道路在不同同方向與城城市主干道道相接，可可通達(dá)火車車站、飛機(jī)機(jī)場、鹽邊邊、米易和和市內(nèi)各片片區(qū)，建立立方便快捷捷的聯(lián)