攀枝花市某區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告

攀枝花市某區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc89005101"第1章總論３HYPERLINK\l"_Toc89005116"第2章項(xiàng)目業(yè)主簡(jiǎn)介７HYPERLINK\l"_Toc89005121"第3章城市基本情況１１HYPERLINK\l"_Toc89005136"第4章項(xiàng)目建設(shè)的必要性２５HYPERLINK\l"_Toc89005146"第5章區(qū)位研究及區(qū)位價(jià)值分析３１HYPERLINK\l"_Toc89005160"第6章土地價(jià)格預(yù)測(cè)３９HYPERLINK\l"_Toc89005175"第7章項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃及建設(shè)方案５３HYPERLINK\l"_Toc89005186"第8章工程建設(shè)規(guī)模及工程量５８HYPERLINK\l"_Toc89005204"第9章周邊環(huán)境、市政配套及建設(shè)條件６７HYPERLINK\l"_Toc89005214"第10章拆遷安置方案７１HYPERLINK\l"_Toc89005220"第11章環(huán)境影響評(píng)價(jià)７６HYPERLINK\l"_Toc89005234"第12章工程進(jìn)度計(jì)劃安排８２HYPERLINK\l"_Toc89005237"第13章投資估算８５HYPERLINK\l"_Toc89005246"第14章資金籌措及融資方案分析９１HYPERLINK\l"_Toc89005253"第15章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)９４HYPERLINK\l"_Toc89005267"第16章貸款償還保證措施１０４HYPERLINK\l"_Toc89005273"第17章風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策１０６HYPERLINK\l"_Toc89005276"第18章結(jié)論及建議１０８總論項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng)：攀枝花市XX二區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目性質(zhì)：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主：攀枝花市國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司項(xiàng)目位置和地塊面積“XX區(qū)”位于攀枝花市城市中心區(qū)XX片區(qū)的東端，北跨城市快速干道—濱江大道與金沙江相望，南與城市主干道—江南二路，西與臨江東路相接，東部延伸至濱江大道與江南二路的交匯處，東西方向約1.4KM，南北寬約0.94KM，總面積為102.8公頃。項(xiàng)目建設(shè)目的通過(guò)本項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)該區(qū)進(jìn)行舊城改造，完善道路、管網(wǎng)、場(chǎng)平等基礎(chǔ)設(shè)施，使區(qū)內(nèi)土地達(dá)到“七通一平”，以滿足城市發(fā)展和城區(qū)建設(shè)的需要。編制依據(jù)委托編制本《可行性研究報(bào)告》的編制合同攀枝花市土地開(kāi)發(fā)公司2004年10月《攀枝花市城市總體規(guī)劃（1997～2020）》攀枝花市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院1997年9月《攀枝花市XX二區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃》云南省規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院2002年4月《攀枝花市統(tǒng)計(jì)年鑒》攀枝花市統(tǒng)計(jì)局2004年9月《攀枝花城市發(fā)展戰(zhàn)略研究》同濟(jì)大學(xué)城市發(fā)展戰(zhàn)略與管理研究院2002年4月《攀枝花市環(huán)境質(zhì)量報(bào)告書(shū)》（2002年度）攀枝花市環(huán)保局2003年4月《攀枝花市2003年度環(huán)境狀況》攀枝花市環(huán)保局2004年3月《關(guān)于協(xié)調(diào)解決向開(kāi)發(fā)銀行四川分行貸款相關(guān)問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》攀枝花市人民政府辦公室2004年10月可研報(bào)告概要及主要結(jié)論項(xiàng)目建設(shè)的必要性是加強(qiáng)和完善城市基礎(chǔ)設(shè)施的需要是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。是改善人居環(huán)境的需要。是改善城市面貌的需要。是提升城市功能的需要。是加快舊城改造步伐的需要。是提高土地集約使用的需要。建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模道路工程：20米寬的1938米，12米寬的3132米。給排水工程：給水管道DN300—4007312米；污水管道DN400—6009823米；雨水管道DN400—6008252米。電力電信工程：電力電纜及溝道9688米，10KV開(kāi)關(guān)站2座，10KV配電室25個(gè)；通訊及光纖按6-24孔管埋設(shè)，總長(zhǎng)6541米。燃?xì)夤こ蹋好簹夤艿繢N250—40010157米，調(diào)壓站8座。地塊價(jià)格預(yù)測(cè)項(xiàng)目區(qū)居住用地、公建用地均屬Ⅰ級(jí)地價(jià)范圍。隨著城市配套基礎(chǔ)設(shè)施的完善，通過(guò)拍賣(mài)，區(qū)內(nèi)綜合地價(jià)可達(dá)76萬(wàn)元/畝。其中：居住用地可達(dá)81萬(wàn)元/畝；公建用地可達(dá)63萬(wàn)元/畝。工程進(jìn)度計(jì)劃本工程計(jì)劃從2005年開(kāi)始，建設(shè)期三年，分塊實(shí)施，完成第一年工作量后即開(kāi)始拍賣(mài)，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)總規(guī)劃土地面積1542畝，扣除道路、綠化用地以及其他用地后，可出讓凈地為1003畝，其中居住用地705畝，公建用地298畝，土地計(jì)劃出讓期9年，即2014年年底項(xiàng)目開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的土地全部出讓完畢，回收投資并償還全部貸款本息。投資估算及資金來(lái)源本項(xiàng)目估算總投資為39800萬(wàn)元。其中：建安工程費(fèi)8415萬(wàn)元；其它工程費(fèi)26495萬(wàn)元（含拆遷補(bǔ)償25815萬(wàn)元）；基本預(yù)備費(fèi)2793萬(wàn)元；建設(shè)期貸款利息2098萬(wàn)元。資金來(lái)源為：業(yè)主自籌12800萬(wàn)元，占總投資的32.2%；申請(qǐng)開(kāi)發(fā)銀行貸款27000萬(wàn)元，占總投資的67.8%。結(jié)論本項(xiàng)目的實(shí)施符合《城市總體規(guī)劃》和《土地利用規(guī)劃》，有利于加快舊城改造，項(xiàng)目建設(shè)是完全必要的。本項(xiàng)目由攀枝花市國(guó)投公司為業(yè)主，由市土地開(kāi)發(fā)公司具體運(yùn)作。區(qū)內(nèi)土地在完成拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后拍賣(mài)，沒(méi)有大的制約因素，建設(shè)條件具備。本項(xiàng)目完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后的可出讓凈地1003畝，預(yù)計(jì)投入39800萬(wàn)元，土地出讓凈收益累計(jì)可達(dá)40190萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)效益顯著。項(xiàng)目業(yè)主簡(jiǎn)介項(xiàng)目業(yè)主名片項(xiàng)目業(yè)主：攀枝花市國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司法定代表人：XX注冊(cè)資本：人民幣52740.4萬(wàn)元公司性質(zhì)：全民所有制企業(yè)公司地址：XXX郵政編碼：617000項(xiàng)目業(yè)主概況該公司創(chuàng)建于一九九八年十二月，是國(guó)有獨(dú)資的有限責(zé)任公司，是攀枝花市人民政府授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有資產(chǎn)的投資機(jī)構(gòu)，兼有地方政府投資控股公司職能。該公司注冊(cè)資本52740.4萬(wàn)元人民幣，截止二00三年底，經(jīng)市政府授權(quán)經(jīng)營(yíng)管理的國(guó)有凈資產(chǎn)55689.7萬(wàn)元，總資產(chǎn)388827萬(wàn)元，主要分布在12戶控股、參股企業(yè)之中，涵蓋路橋建設(shè)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)零售、水力發(fā)電、金融證券、信用擔(dān)保、餐飲娛樂(lè)、精細(xì)化工、鋁合金生產(chǎn)制造等行業(yè)。該公司遵照中央和省市有關(guān)國(guó)有企業(yè)改革的一系列方針政策，以追求最大利潤(rùn)和促進(jìn)資產(chǎn)最大增值為目的，以國(guó)有資產(chǎn)價(jià)值形態(tài)經(jīng)營(yíng)為特征，以完善國(guó)有資本出資人制度為主線，以資本經(jīng)營(yíng)為手段，積極推進(jìn)國(guó)有經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性調(diào)整和國(guó)有企業(yè)戰(zhàn)略改組，并不斷實(shí)現(xiàn)資本擴(kuò)張，確保國(guó)有資產(chǎn)保值、增值。該公司員工總數(shù)23人，平均年齡38歲，其中大專(zhuān)以上文化程度18人，中級(jí)以上職稱(chēng)11人。內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)有產(chǎn)權(quán)管理部、投資融資管理部、財(cái)務(wù)管理部、辦公室。公司法人代表：XX（兼），55歲，大專(zhuān)文化。公司總經(jīng)理：凌宗渝，59歲，大學(xué)文化。該公司作為市政府國(guó)有資本投資主體和市政府授權(quán)經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)的國(guó)有資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)機(jī)構(gòu)，主要職責(zé)：按照市政府的授權(quán)，籌集、管理、使用好市級(jí)各項(xiàng)重點(diǎn)建設(shè)和基礎(chǔ)性投資資金；根據(jù)計(jì)劃發(fā)放經(jīng)營(yíng)性資金短期周轉(zhuǎn)貸款；對(duì)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資參股、控股；經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)展向境內(nèi)外籌、融資等業(yè)務(wù)；按照市政府授予經(jīng)營(yíng)國(guó)有資產(chǎn)，對(duì)其參股、控股的企業(yè)行使出資人所有權(quán)，組織收取投資收益并確保國(guó)有資產(chǎn)的保值、增值；多渠道籌集和建立國(guó)有資產(chǎn)發(fā)展基金，并負(fù)責(zé)該項(xiàng)基金的投資、回收和管理；承擔(dān)同級(jí)政府、財(cái)政、國(guó)有資產(chǎn)管理局、計(jì)委等部門(mén)委托的其他職責(zé)；承辦各級(jí)投資經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司委托經(jīng)營(yíng)的其他業(yè)務(wù)。項(xiàng)目業(yè)主資信狀況1999年經(jīng)攀枝花市商業(yè)銀行貸款委員會(huì)評(píng)定為“AAA”級(jí)企業(yè)。各金融機(jī)構(gòu)的貸款均能按時(shí)歸還，貸款利息按時(shí)支付。成立以來(lái)，無(wú)境外任何債務(wù)糾紛，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中沒(méi)有任何違紀(jì)違規(guī)行為，未受任何行政管理部門(mén)的處罰或其它處理。項(xiàng)目業(yè)主財(cái)務(wù)狀況公司近三年的財(cái)務(wù)狀況見(jiàn)表2-1。表2—12001—2003年財(cái)務(wù)狀況表項(xiàng)目單位2001年末2002年末2003年末一、資產(chǎn)總額萬(wàn)元286469260305388827其中流動(dòng)資產(chǎn)萬(wàn)元135978135134192756長(zhǎng)期投資萬(wàn)元99961189314114固定資產(chǎn)萬(wàn)元139580165979181092二、負(fù)債總額萬(wàn)元163425172656245055其中流動(dòng)負(fù)債萬(wàn)元104324110941139524長(zhǎng)期負(fù)債萬(wàn)元5910161714105531三、所有者權(quán)益益萬(wàn)元9338155690131029四、資產(chǎn)負(fù)債率率%576663五、利潤(rùn)總額萬(wàn)元590021313354六、所得稅萬(wàn)元449184168七、凈利潤(rùn)萬(wàn)元419714243177城市基本情況城市概況城市自然條件攀枝花市地處攀西裂谷中南段，屬侵蝕、剝蝕低中山峽谷地形，具有山高谷深，盆地交錯(cuò)分布的特點(diǎn)，地勢(shì)由西北向東南傾斜，山脈走向近于南北，是大雪山的南延部分。海拔最高點(diǎn)位于鹽邊縣境內(nèi)的柏林山穿洞子（4195.5米），最低點(diǎn)位于仁和區(qū)平地鎮(zhèn)師莊（937米），相對(duì)高差3285.5米，一般相對(duì)高差1500～2000米。河流屬長(zhǎng)江水系，境內(nèi)有大小河流95條，分屬于金沙江水系和雅礱江水系，兩江在雅江橋匯合。攀枝花市屬南亞亞熱帶—北溫帶的的多種氣候候類(lèi)型，被被稱(chēng)為“以南亞熱熱帶為基帶帶的島狀立立體氣候”。氣溫年年較差小、日日較差大，旱旱、雨季分分明。日照照強(qiáng)烈，氣氣候干燥，降降雨集中。年年降水量8800毫米，年蒸蒸發(fā)量大于于降雨量1—3倍。小氣氣候復(fù)雜多多樣，全年年無(wú)霜期300天以上。城市性質(zhì)及規(guī)模模攀枝花市是二十十世紀(jì)六十十年代為開(kāi)開(kāi)發(fā)我國(guó)西西部豐富的的礦藏資源源,改善我國(guó)國(guó)工業(yè)布局局而建設(shè)發(fā)發(fā)展起來(lái)的的現(xiàn)代城市市。經(jīng)過(guò)近近四十年的的建設(shè)與發(fā)發(fā)展，現(xiàn)已已成為我國(guó)國(guó)西部工業(yè)業(yè)重鎮(zhèn)和新新的經(jīng)濟(jì)支支撐點(diǎn)，川川滇毗鄰地地區(qū)的中心心城市，長(zhǎng)長(zhǎng)江流域經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶重要要的能源和和原材料基基地。攀枝花的資源得得天獨(dú)厚，已已經(jīng)查明的的主要礦產(chǎn)產(chǎn)有47種，尤以以釩鈦磁鐵鐵礦為最。其其中鈦儲(chǔ)量量占世界第第一位，釩釩儲(chǔ)量占全全國(guó)第一位位，世界第第三位。水水能資源也也非常豐富富。1999年已建成成的二灘電電站裝機(jī)容容量330萬(wàn)千瓦，在在三峽電站站全部建成成前為全國(guó)國(guó)之最。裝裝機(jī)容量50萬(wàn)千瓦的的桐子林電電站即將開(kāi)開(kāi)工。新的的水力資源源開(kāi)發(fā)還在在進(jìn)行。攀枝花城市建成成區(qū)面積52平方公里里，2003年末人口106..18萬(wàn)人，其其中非農(nóng)業(yè)業(yè)人口56.553萬(wàn)人。城城市化水平平為53.22%。攀枝花的城市布布局根據(jù)資資源、用地地、地形條條件和工業(yè)業(yè)企業(yè)的協(xié)協(xié)作關(guān)系，在在金沙江南南北兩岸由由西向東布布置了功能能不同、規(guī)規(guī)模不等、相相互聯(lián)系又又相對(duì)獨(dú)立立的八個(gè)片片區(qū)。它們們是格里坪坪、陶家渡渡、河門(mén)口口、弄弄坪坪、渡仁、XX、攀密和和金江。城市經(jīng)濟(jì)2003年攀枝枝花市GDP為164..27億元，人人均1.56萬(wàn)元。三三產(chǎn)業(yè)的比比例為5.9：70.3：23.8。城鎮(zhèn)人人均可支配配收入7698元，農(nóng)民民人均純收收入2779元。全市市地方財(cái)政政收入為9.83億元，地地方財(cái)政支支出20.448億元。年年末各類(lèi)金金融機(jī)構(gòu)各各項(xiàng)存貸款款余額分別別為172..76億元和127..77億元。1995年至22003年的主要要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)匯總于表表3-1。表3-1攀攀枝花市社社會(huì)經(jīng)濟(jì)主主要指標(biāo)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表年份總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）從業(yè)人口（萬(wàn)人）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（元）財(cái)政收入（萬(wàn)元）農(nóng)民人均純收入（元）城市居民可支配收入（元元）199596.1560.8280.9385087042514485443199697.8261.5889.4692258947217636223199798.9362.498.551001799555209263851998100.5162.52104.911052199953227064651999101.863.2108.311070786572238166762000103.0163.52114.521118469033243967322001103.9162.12124.161200175245252468042002104.8462.73138.891330879397262668062003106.1862.85164.27155699830327797698《城市總體規(guī)劃劃》簡(jiǎn)介攀枝花市是一個(gè)個(gè)建市僅40年的新興興工業(yè)城市市，先后經(jīng)經(jīng)過(guò)1984年和1997年兩輪總總體規(guī)劃編編制，均榮榮獲部?jī)?yōu)三三等獎(jiǎng)。本本章只對(duì)本本小區(qū)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)有關(guān)的部部份內(nèi)容作作概要介紹紹，突出總總體規(guī)劃對(duì)對(duì)項(xiàng)目的指指導(dǎo)作用，在在實(shí)施過(guò)程程中以控制制性詳規(guī)為為準(zhǔn)。城市性質(zhì)攀枝花市的城市市性質(zhì)確定定為：我國(guó)國(guó)西部以資資源綜合開(kāi)開(kāi)發(fā)利用為為主的現(xiàn)代代工業(yè)城市市；川滇交交界毗鄰地地區(qū)的區(qū)域域性中心城城市；具有有亞熱帶風(fēng)風(fēng)光的山水水園林城市市。人口規(guī)模攀枝花市規(guī)劃的的人口規(guī)模模見(jiàn)表3-2。表3-2人口規(guī)規(guī)模規(guī)劃表表單位位：萬(wàn)人年度200020102020總?cè)丝?02.56113.2121.5城鎮(zhèn)人口60.072.581.0～833.0城市人口51.060.065.0城市化水平（%%）58.964.066.7～688.3城鎮(zhèn)用地布局攀枝花城鎮(zhèn)按地地理位置和和結(jié)構(gòu)形態(tài)態(tài)不同分中中心城、二二灘風(fēng)景旅旅游區(qū)和外外圍城鎮(zhèn)圈圈。中心城城有城市中中心區(qū)、城城西分區(qū)、城城東分區(qū)；；二灘風(fēng)景景旅游區(qū)；；外圍城鎮(zhèn)鎮(zhèn)有仁和區(qū)區(qū)、攀蓮鎮(zhèn)鎮(zhèn)、桐子林林、紅果、掛掛榜（白馬馬礦區(qū)）、紅紅格、團(tuán)山山（馬店河河工業(yè)區(qū)）和和漁門(mén)鎮(zhèn)。表3-3城市分區(qū)表項(xiàng)目名稱(chēng)片區(qū)名稱(chēng)人口規(guī)模（萬(wàn)人）性質(zhì)面積(km2)市中區(qū)XX、渡仁弄弄坪、攀密40～42政治、經(jīng)濟(jì)、文文化、科技技、商貿(mào)及及金融40城西分區(qū)格里坪、河門(mén)口口、陶家渡18～20能源、建材、木木材、加工為主主兼滇西北北中轉(zhuǎn)，集集散物資和和商貿(mào)功能能15～17城東分區(qū)由金江片區(qū)和正正在開(kāi)發(fā)團(tuán)團(tuán)山馬店河河工業(yè)新區(qū)區(qū)組成5.0左右以鐵路運(yùn)輸、物物資集散和和發(fā)展高耗耗能工業(yè)為為主9～10二灘風(fēng)景旅游區(qū)區(qū)二灘風(fēng)景區(qū)3～5旅游觀光和度假假休閑732.0城市用地規(guī)模2005年：44371..74公頃頃 人均95..87㎡2010年：55706..58公頃頃 人均95..12㎡2020年：66730..75公頃頃 人均1033.55㎡㎡基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)城市對(duì)外交通根據(jù)攀西地區(qū)的的社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展對(duì)外外交通運(yùn)輸輸?shù)囊螅ńǔ梢澡F路路、公路為為主，航空空、水運(yùn)為為輔，形成成鐵、公、空空、水的綜綜合交通運(yùn)運(yùn)輸結(jié)構(gòu)，布布局合理，快快速通暢，功功能完善的的運(yùn)輸方式式。由于成昆鐵路電電氣化，運(yùn)運(yùn)量已由1200萬(wàn)噸/年提高到18000～2000萬(wàn)噸/年，故規(guī)規(guī)劃延伸格格里坪鐵路路支線至華華坪、大理理；新建打打通攀宜、攀攀水鐵路；；新建白馬馬礦山和紅紅格礦山鐵鐵路專(zhuān)用線線。對(duì)外公路網(wǎng)由國(guó)國(guó)道、省道道、縣道組組成。國(guó)道道為對(duì)外高高等級(jí)公路路（108國(guó)道）；；省道為攀攀枝花聯(lián)接接周邊跨省省市縣的二二級(jí)公路，至至云南的S—312寧華路，至至涼山州鹽鹽源縣的S—215鹽烏路，原原國(guó)道108線會(huì)理段段調(diào)整為省省道214線；縣道道有德鹽路路、鹽烏路路等7條?？瓦\(yùn)設(shè)施建設(shè)在在城市范圍圍內(nèi)除現(xiàn)市市中心客運(yùn)運(yùn)站外，在在城區(qū)四周周和縣（區(qū)區(qū)），增設(shè)設(shè)五個(gè)二級(jí)級(jí)站，五個(gè)個(gè)三級(jí)站。航空方面，已開(kāi)開(kāi)通攀枝花花—成都、攀攀枝花—重慶、攀攀枝花—麗江，待待開(kāi)通攀枝枝花—昆明等航航線，中遠(yuǎn)遠(yuǎn)期還將通通達(dá)北京、上上海、廣州州。水運(yùn)方面，將在在本世紀(jì)分分期開(kāi)通攀攀枝花至宜宜賓段的金金沙江航運(yùn)運(yùn)，航道標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為三級(jí)級(jí)。城市道路交通城市交通體系建建設(shè)的總體體發(fā)展目標(biāo)標(biāo)為建設(shè)城城市快速道道路系統(tǒng)，優(yōu)優(yōu)先發(fā)展公公共客運(yùn)交交通，適當(dāng)當(dāng)控制小汽汽車(chē)的發(fā)展展，逐步建建立一個(gè)以以地面公共共客貨運(yùn)輸輸為主體，快快速道路和和鐵路為骨骨干的多種種運(yùn)輸方式式，以適應(yīng)應(yīng)山區(qū)城市市的綜合交交通體系。城市道路系統(tǒng)由由快速路、主主干路、次次干路和支支路組成，路路網(wǎng)形式結(jié)結(jié)合地形條條件基本為為自由式。中中心城市干干道（含快快速路、次次干路）到到2020年達(dá)4655KM。干道道網(wǎng)密度2020年達(dá)到7..65公里里/KM2。城市道路規(guī)劃紅紅線寬度：：快速路26～332M（總寬）兩塊板，設(shè)設(shè)分隔帶，四四車(chē)道；主干路22～336M（總寬）一一塊板，設(shè)設(shè)分隔帶，四四車(chē)道；次干路21～331M（總寬）一一塊板，設(shè)設(shè)分隔帶，四四車(chē)道；支路11～16M（總總寬）一塊塊板，設(shè)分分隔帶，雙雙車(chē)道；人行道寬度視實(shí)實(shí)際情況而而定，車(chē)行行道寬度視視設(shè)計(jì)行車(chē)車(chē)速度而定定，一般為為3.5M～3.755M/條。城區(qū)規(guī)劃新建金金沙江大橋橋四座：XX大橋（已已建成）；；金江大橋橋、大水井井大橋、瓜瓜子坪大橋橋，使江南南、江北兩兩岸交通更更為便捷。城區(qū)停車(chē)場(chǎng)的設(shè)設(shè)置，按集集中與分散散相結(jié)合的的原則處理理，在交通通集聚點(diǎn)或或公建集中中區(qū)適當(dāng)位位置，開(kāi)辟辟一定規(guī)模模的停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)。2000年前，公公建按3000平方米設(shè)一一個(gè)車(chē)位，住住宅按5000平方米設(shè)置置一個(gè)車(chē)位位，2000年后已逐逐步提高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。公共停車(chē)場(chǎng)的設(shè)設(shè)置，視城城市布局，公公建布置和和用地條件件按0.55平方米/人考慮。城市給水、排水水城市用水標(biāo)準(zhǔn)及及需求量以以滿足現(xiàn)代代城市建設(shè)設(shè)、生活、生生產(chǎn)、市政政、消防、園園林綠化用用水的需要要，并隨著著生活水平平的不斷提提高而適當(dāng)當(dāng)增加。用水量標(biāo)準(zhǔn)近期城市用水量量標(biāo)準(zhǔn)：200～250升/人.日，綜合合用水量6600升/人.日，供水水普及率98%；遠(yuǎn)期城市用水量量標(biāo)準(zhǔn)：300～350升/人.日,綜合用水水量700升/人.日；水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：城區(qū)區(qū)新擴(kuò)建水水廠水質(zhì)達(dá)達(dá)到國(guó)家飲飲用水水質(zhì)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)；供水水壓，水廠廠出廠水壓壓控制在11.0兆帕帕左右。近期城市規(guī)劃人人口51萬(wàn)，其中中工業(yè)企業(yè)業(yè)自備水廠廠服務(wù)26萬(wàn)人；遠(yuǎn)遠(yuǎn)期城市規(guī)規(guī)劃人口65萬(wàn)，其中中工業(yè)企業(yè)業(yè)自備水廠廠服務(wù)27萬(wàn)人?，F(xiàn)有城市市政水水廠4座，總規(guī)規(guī)模為144.4萬(wàn)立方米米/日，工業(yè)業(yè)企業(yè)自備備水廠30座，供水水能力為334.4萬(wàn)立方米米/日，經(jīng)過(guò)過(guò)城市市政政水廠的改改擴(kuò)建，2010年市政水水廠供水規(guī)規(guī)模達(dá)222.6萬(wàn)立方米米/日。城市市供水管網(wǎng)網(wǎng)按城市布布局和自然然條件，劃劃分為七個(gè)個(gè)供水區(qū)。中心城排水按分分區(qū)或片區(qū)區(qū)建立分流流制排水系系統(tǒng)，生活活污水視實(shí)實(shí)際情況進(jìn)進(jìn)行集中和和分散相結(jié)結(jié)合處理，工工業(yè)廢水由由工業(yè)企業(yè)業(yè)自行處理理達(dá)到國(guó)家家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)后排放。生活污水量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：中心城城近期為150～200升/人.日，遠(yuǎn)期期為300升/人.日。全市市分片區(qū)設(shè)設(shè)置九個(gè)污污水處理廠廠。日處理理污水總量量15萬(wàn)立方米米。城市供電與燃?xì)鈿舛╇娬疽呀ǔ沙赏度胧褂糜茫质纸ㄔO(shè)桐子子林水電站站及一批地地方小水電電站項(xiàng)目，電電力總裝機(jī)機(jī)達(dá)400萬(wàn)千瓦，年年發(fā)電量達(dá)達(dá)到240億千瓦小小時(shí)。供電城市供電網(wǎng)絡(luò)有有220KKV、110KKV、35KV，現(xiàn)有220KKV變電站2座，線路路長(zhǎng)85KKM；110KKV變電站9座，線路路307KKM；35KV變電站11座，線路路長(zhǎng)2922KM。有有省聯(lián)網(wǎng)的的220KKV線路一條條，長(zhǎng)1772KM。規(guī)規(guī)劃新建500KKV變電站以以分享二灘灘電站10～15%電量，新新建220KKV變電站4座，新建建110KKV變電站站一座，擴(kuò)擴(kuò)建110KKV變電站12座。燃?xì)猬F(xiàn)狀中心城區(qū)基基本上全部部用上高爐爐煤氣，其其它地區(qū)用用液化石油油氣補(bǔ)充，居居民燃?xì)馄掌占奥试?000年、2010、2020年分別達(dá)達(dá)到80%、90%、95%。城市電話2010年電話話交換機(jī)容容量達(dá)444.86萬(wàn)萬(wàn)門(mén)，長(zhǎng)途途自動(dòng)交換換機(jī)總量達(dá)達(dá)到1700路端，長(zhǎng)長(zhǎng)話電路達(dá)達(dá)9000門(mén)；話機(jī)機(jī)總數(shù)達(dá)35萬(wàn)部，全全市電話普普及率達(dá)32%，中心城城達(dá)40%，外圍城城鎮(zhèn)電話普普及率達(dá)20%。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市發(fā)展戰(zhàn)略展展示的土地地開(kāi)發(fā)前景景同濟(jì)大學(xué)在《攀攀枝花城市市發(fā)展戰(zhàn)略略研究》中中指出：從從攀枝花的的現(xiàn)狀和潛潛力出發(fā)，在在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)條件下，攀攀枝花二次次創(chuàng)業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略選擇是是：建設(shè)啟啟動(dòng)戰(zhàn)略、民民營(yíng)優(yōu)先戰(zhàn)戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)業(yè)升級(jí)戰(zhàn)略略、文化重重塑戰(zhàn)略和和空間重組組戰(zhàn)略。這這“五大戰(zhàn)略”的要點(diǎn)是是：建設(shè)啟動(dòng)戰(zhàn)略在過(guò)去“先生產(chǎn)產(chǎn)、后生活活”思想的指指導(dǎo)下，使使攀枝花的的城市建設(shè)設(shè)欠帳很多多，城市建建設(shè)可以作作為城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)動(dòng)。由此增增加的建設(shè)設(shè)崗位可改改善就業(yè)狀狀況；由此此更新的城城市面貌可可啟動(dòng)新世世紀(jì)的城市市品牌；由由此完善的的生活設(shè)施施可優(yōu)化人人居環(huán)境；；由此呈現(xiàn)現(xiàn)的城市文文明可提升升攀枝花對(duì)對(duì)各類(lèi)人才才的吸引力力和凝聚力力。通過(guò)城市建設(shè)可可積累城市市資本，啟啟動(dòng)城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)。隨著著城市化進(jìn)進(jìn)程的加快快，城市建建設(shè)與經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理在國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中中的地位更更加突出。尤尤其是基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施水平平的合理提提高，明顯顯體現(xiàn)了城城市資本的的優(yōu)質(zhì)化過(guò)過(guò)程。所以以說(shuō)，城市市建設(shè)投資資既是一種種投入，也也是一種積積累，必將將產(chǎn)生效益益。民營(yíng)優(yōu)先戰(zhàn)略民營(yíng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成成為我國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的重要要組成部分分。目前全全國(guó)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)有70%以上的產(chǎn)產(chǎn)值由非國(guó)國(guó)有經(jīng)濟(jì)創(chuàng)創(chuàng)造，有60%以上的GDP增長(zhǎng)來(lái)自自非國(guó)有經(jīng)經(jīng)濟(jì)。攀枝枝花是計(jì)劃劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)產(chǎn)物，國(guó)有有經(jīng)濟(jì)曾幾幾乎是唯一一的經(jīng)濟(jì)形形式。近幾幾年民營(yíng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)雖有長(zhǎng)長(zhǎng)足的發(fā)展展，但與左左鄰右舍相相比仍有極極大差距，以以至制約了了攀枝花經(jīng)經(jīng)濟(jì)的快速速發(fā)展。在城市建設(shè)和管管理領(lǐng)域，民民營(yíng)和國(guó)營(yíng)營(yíng)聯(lián)手開(kāi)發(fā)發(fā)和招標(biāo)管管理的模式式已被廣泛泛采用。鼓鼓勵(lì)外商和和民營(yíng)資本本通過(guò)合資資、合作、BOT、特許經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓等方式投投資、建設(shè)設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管管理，既使使城市得益益，也使投投資者獲利利。產(chǎn)業(yè)升級(jí)戰(zhàn)略當(dāng)前絕大部分發(fā)發(fā)達(dá)國(guó)家第第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值在GDP中的比重重已超過(guò)60%，大部分分發(fā)展中國(guó)國(guó)家這一比比例也超過(guò)過(guò)35%，而攀枝枝花2002年第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值僅僅占GDP的25.33%，在全國(guó)國(guó)十大鋼鐵鐵城市和省省內(nèi)二十個(gè)個(gè)地市州排排名中均為為倒數(shù)第一一，已成為為攀枝花邁邁向現(xiàn)代化化的主要瓶瓶頸。為此，攀枝花的的城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)和城市化化應(yīng)以發(fā)展展第三產(chǎn)業(yè)業(yè)為動(dòng)力，加加大道路、交交通、供水水、供電、供供氣、通訊訊、文教、住住宅開(kāi)發(fā)、垃垃圾和污水水處理等基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)的力度度，在建設(shè)設(shè)項(xiàng)目上支支持第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展。同時(shí)要要多層次地地加強(qiáng)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建設(shè)的發(fā)發(fā)展，完善善城鎮(zhèn)功能能，促進(jìn)城城鎮(zhèn)服務(wù)業(yè)業(yè)發(fā)展。文化重塑戰(zhàn)略提倡“商市文化”是攀攀枝花文化化重塑戰(zhàn)略略的核心。攀枝花本無(wú)人煙煙。為了建建設(shè)需要，1965年—1985年間從周周邊劃進(jìn)部部分農(nóng)村并并從全國(guó)各各地調(diào)進(jìn)建建設(shè)隊(duì)伍，共共遷入64.7萬(wàn)人，平平均每年遷遷入3.2萬(wàn)人,年均遷入入率達(dá)66.444‰，構(gòu)成了了以工人、農(nóng)農(nóng)民為主體體的城市，缺缺少商業(yè)階階層，人文文基礎(chǔ)先天天不足。為此，攀枝花未未來(lái)發(fā)展的的潛力取決決于商業(yè)文文化、交易易文化和財(cái)財(cái)富文化的的塑造。政政府要親商商、市民要要重商、設(shè)設(shè)施要便商商，要棄近近利、謀流流通，更新新觀念，讓讓后天彌補(bǔ)補(bǔ)人才結(jié)構(gòu)構(gòu)和文化傳傳統(tǒng)上的缺缺環(huán)?？臻g重組戰(zhàn)略由于地形地貌的的限制，攀攀枝花城市市一直沿金金沙江單軸軸展開(kāi)，市市中區(qū)人口口密度和建建筑密度過(guò)過(guò)大，倚山山、瀕水、南南亞熱帶氣氣候、多民民族地區(qū)、微微雕鋼城等等特色沒(méi)有有充分利用用，綠化和和市民交往往活動(dòng)空間間不足。為此必須重組城城市空間，從從單一軸線線向枝狀多多軸線發(fā)展展。要注重重城市整體體空間形象象的塑造，美美化市容市市貌，發(fā)揮揮天然優(yōu)勢(shì)勢(shì)，營(yíng)造標(biāo)標(biāo)志性景觀觀。要?jiǎng)?chuàng)造造可供市民民活動(dòng)的生生活岸線，提提高城市的的品位和知知名度，把把朱镕基總總理提出“要把攀枝枝花建成山山水園林城城市”的指示變變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。這《城市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略》的實(shí)實(shí)施，必將將帶動(dòng)房地地產(chǎn)業(yè)的蓬蓬勃發(fā)展，特特別是建設(shè)設(shè)啟動(dòng)戰(zhàn)略略、產(chǎn)業(yè)升升級(jí)戰(zhàn)略和和空間重組組戰(zhàn)略與房房地產(chǎn)的關(guān)關(guān)系更大，更更為房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展展示了廣闊闊的前景。城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀狀況分析根據(jù)攀枝花市《統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒》，2003年全市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP164.27億元，比上年增長(zhǎng)13.2%。其中：第一產(chǎn)業(yè)完成增加值9.23億元，增長(zhǎng)5.5%；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值115.55億元，增長(zhǎng)14.8%；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值39.04億元，增長(zhǎng)10.7%。總體運(yùn)行情況較好。從上年的經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行狀況中中看出，攀攀枝花的民民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展迅速。在在全市的GDP中，民營(yíng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)完成成32.118億元，比比上年增長(zhǎng)長(zhǎng)22..5%，是全市GDP增幅的1.7倍。2003年全市建建筑業(yè)完成成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值17.224億元，比比上年增長(zhǎng)長(zhǎng)34.33%。其中民民營(yíng)經(jīng)濟(jì)完完成1.74億元，比比上年增長(zhǎng)長(zhǎng)66.77%，是全市市建筑業(yè)增增幅的1.9倍。民營(yíng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)的迅迅速發(fā)展，說(shuō)說(shuō)明攀枝花花在市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)上邁出出了可喜的的大步，這這為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的蓬勃勃發(fā)展開(kāi)拓拓了空間。攀枝花20033年固定資資產(chǎn)投資增增長(zhǎng)較快，也也是經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行的一個(gè)個(gè)特點(diǎn)。全全市完成固固定資產(chǎn)投投資70.449億元，占GDP總量的43%，比上年增長(zhǎng)50.331%，這快速速的增長(zhǎng)給給宏觀調(diào)控控帶來(lái)了一一定的工作作量。但其其中房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成成投資僅有有9.28億元，雖雖比上年增增長(zhǎng)64.338%，但完成成投資的絕絕對(duì)值小，僅僅占全市固固定資產(chǎn)投投資的13.116%，遠(yuǎn)低于于全國(guó)18.33%的平均水水平。這說(shuō)說(shuō)明攀枝花花的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)還方方興未艾，尤尤其是民營(yíng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，民間間和外地資資本的介入入還會(huì)為其其帶來(lái)勃勃勃的生機(jī)和和動(dòng)力。因因此它不會(huì)會(huì)受到宏觀觀調(diào)控壓縮縮的影響。城市經(jīng)濟(jì)與房地地產(chǎn)的互動(dòng)動(dòng)分析衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的重要指標(biāo)標(biāo)是國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值和和社會(huì)總投投資。國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值值的增加，意意味著財(cái)政政、金融景景氣，經(jīng)濟(jì)濟(jì)繁榮，就就業(yè)機(jī)會(huì)增增加，物價(jià)價(jià)、工資處處于有利狀狀態(tài)。社會(huì)會(huì)總投資增增加，對(duì)土土地的總需需求不斷擴(kuò)擴(kuò)大，帶動(dòng)動(dòng)土地價(jià)格格上漲。從攀枝花的城市市經(jīng)濟(jì)發(fā)展展中可以看看出，攀枝枝花的人均均GDP連年增長(zhǎng)長(zhǎng)，到2003年已達(dá)1.56萬(wàn)元，約約合1886美元。根根據(jù)國(guó)際房房地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展規(guī)律人人均GDP在1000—4000美元為啟啟動(dòng)階段；；4000—8000美元為快快速發(fā)展階階段；8000美元以上上為慢速發(fā)發(fā)展直至停停滯階段。攀攀枝花目前前已經(jīng)進(jìn)入入“啟動(dòng)階段”，市場(chǎng)需需求較旺且且屬于非理理性時(shí)期。此此時(shí)只要項(xiàng)項(xiàng)目定位準(zhǔn)準(zhǔn)確，在產(chǎn)產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)上作足功功夫，即可可贏得市場(chǎng)場(chǎng)。攀枝花的全社會(huì)會(huì)固定資產(chǎn)產(chǎn)投資，近近幾年一直直呈上升趨趨勢(shì)。2001年為29.220億元；2002年為46.990億元；2003年為70.449億元。其其增幅都在在50%以上。這這不僅反映映了全市較較好的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)和雄厚的的經(jīng)濟(jì)實(shí)力力，更重要要的是這種種良好的態(tài)態(tài)勢(shì)更激發(fā)發(fā)了投資者者的投資欲欲望，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)和房地產(chǎn)產(chǎn)在互動(dòng)中中雙贏。項(xiàng)目建設(shè)的必要要性項(xiàng)目背景攀枝花市是四川川省省轄市市，是攀西西地區(qū)一級(jí)級(jí)中心城市市。近年來(lái)來(lái)，攀枝花花市抓住國(guó)國(guó)家實(shí)施西西部大開(kāi)發(fā)發(fā)歷史機(jī)遇遇圍繞經(jīng)濟(jì)濟(jì)建設(shè)為中中心，狠抓抓產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整整和城市基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)，強(qiáng)化化對(duì)外開(kāi)放放和招商引引資，全市市綜合經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力明顯顯增強(qiáng)。22003年年全市實(shí)現(xiàn)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值1663.822億元、人人均1.556萬(wàn)元；；城鎮(zhèn)居民民人均可支支配收入77698元元、農(nóng)民人人均純收入入27799元，城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民人均均儲(chǔ)蓄存款款余額100179元元；地方財(cái)財(cái)政收入99.83億億元。自22002年年以來(lái)，攀攀枝花市已已跨入城市市人口規(guī)模模超過(guò)500萬(wàn)人大城城市行列，全全市經(jīng)濟(jì)社社會(huì)發(fā)展呈呈現(xiàn)良好態(tài)態(tài)勢(shì)。該項(xiàng)目是在攀枝枝花市委、市市政府提出出“五年經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量翻番番”和“2015年在省內(nèi)內(nèi)率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)基本現(xiàn)代代化”的背景下下提出的。按照攀枝花市第第七次黨代代會(huì)的部署署，我市力力爭(zhēng)2007年的GDP比2002年翻一番番，人均達(dá)達(dá)到3000美元，城城鎮(zhèn)居民人人均可支配配收入達(dá)到到1萬(wàn)元，實(shí)實(shí)現(xiàn)全面建建設(shè)小康社社會(huì)的主要要目標(biāo)。2015年是攀攀枝花建設(shè)設(shè)50周年，力力爭(zhēng)屆時(shí)在在四川省率率先實(shí)現(xiàn)基基本現(xiàn)代化化。據(jù)此，制定了《攀攀枝花市城城市建設(shè)發(fā)發(fā)展五年規(guī)規(guī)劃》，提提出了要樹(shù)樹(shù)立城市發(fā)發(fā)展的“五個(gè)意識(shí)”、“五個(gè)理念”（即：“品牌意識(shí)識(shí)、精品意意識(shí)、審美美意識(shí)、生生態(tài)意識(shí)、前前瞻意識(shí)”和“以人為本本、環(huán)境優(yōu)優(yōu)先、特色色城市、文文化城市、經(jīng)經(jīng)營(yíng)城市的的五個(gè)理念念”）。提出出要建設(shè)“最宜人居居和最宜發(fā)發(fā)展的山地地特色城市市，要初步步形成具有有亞熱帶風(fēng)風(fēng)光的山水水園林城市市、川滇交交界的區(qū)域域性中心城城市、以資資源利用為為主的現(xiàn)代代化大城市市的雛形”。在小區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)上“按新區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)和舊城城改造并舉舉的原則推推進(jìn)”。在這樣的背景下下，市政府府對(duì)市中心心XX安排了舊舊城改造和和新區(qū)建設(shè)設(shè)，以盤(pán)活活城市土地地的存量資資產(chǎn)，搞好好城市土地地的開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)。通過(guò)土地資源向向土地資本本轉(zhuǎn)變，提提高經(jīng)營(yíng)管管理城市土土地水平，優(yōu)優(yōu)化城市存存置土地配配置，提高高土地利用用率，強(qiáng)化化政府對(duì)土土地市場(chǎng)的的調(diào)控能力力，按照可可持續(xù)發(fā)展展原則和貫貫徹落實(shí)“科學(xué)發(fā)展展觀”以及“攀枝花市市城市總體體規(guī)劃”，根據(jù)國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)宏宏觀調(diào)控的的精神，重重新審視了了攀枝花的的建設(shè)項(xiàng)目目，讓城市市經(jīng)濟(jì)在發(fā)發(fā)展中調(diào)控控，在調(diào)控控中發(fā)展。在在這樣的背背景下本項(xiàng)項(xiàng)目準(zhǔn)備啟啟動(dòng)。目前前，炳一區(qū)區(qū)的改造已已初見(jiàn)成效效，炳三區(qū)區(qū)的新建也也已破土動(dòng)動(dòng)工，夾在在其中的XX區(qū)改造也也就時(shí)不我我待了。經(jīng)市政府決定，由由攀枝花市市土地開(kāi)發(fā)發(fā)公司負(fù)責(zé)責(zé)，對(duì)XX區(qū)規(guī)劃范范圍內(nèi)的拆拆遷安置、七七通一平進(jìn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，使使該區(qū)內(nèi)土土地由“生地”變“熟地”以促進(jìn)土土地的開(kāi)發(fā)發(fā)利用和帶帶動(dòng)土地升升值，產(chǎn)生生應(yīng)有的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益和和社會(huì)效益益，加快中中心區(qū)的舊舊城改造建建設(shè)步伐。項(xiàng)目建設(shè)的必要要性是加強(qiáng)和完善城城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的需要要XX區(qū)地處市中心區(qū)區(qū)，是中心心城市輻射射和集聚的的重要地區(qū)區(qū)，XX區(qū)的舊城城改造也是是完善城市市基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)的重重要地段，在在建設(shè)初期期“先生產(chǎn)、后后生活”的影響下下，城市的的基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)滯后后，不僅欠欠帳多、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)低、不不配套，而而且與城市市中心區(qū)的的功能不相相稱(chēng)的矛盾盾日益顯露露，影響城城市中心區(qū)區(qū)的發(fā)展。規(guī)規(guī)劃通過(guò)對(duì)對(duì)XX區(qū)的全面面改造強(qiáng)化化XX區(qū)的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)，特別在在道路交通通、市政工工程管線，區(qū)區(qū)內(nèi)綠化建建設(shè)和公共共服務(wù)設(shè)施施配置等方方面予以配配套完善，提提高基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和水平，以以體現(xiàn)城市市中心區(qū)的的現(xiàn)代城市市氣息和人人性化服務(wù)務(wù)，更好地地發(fā)揮城市市中心區(qū)的的綜合服務(wù)務(wù)功能。是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的需要XX區(qū)雖處在市心，但但在城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)不甚發(fā)發(fā)達(dá)的年代代規(guī)劃建設(shè)設(shè)，形成了了功能混雜雜的城市結(jié)結(jié)構(gòu)。在區(qū)區(qū)內(nèi)大片的的住宅中夾夾雜著攀鋼鋼的小軋廠廠、汽修廠廠、建安公公司、十九九冶的機(jī)電電設(shè)備公司司、市公交交公司、廣廣播電視大大學(xué)等三十十余家單位位，遠(yuǎn)不適適應(yīng)現(xiàn)代城城市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展工業(yè)和和居住必須須分離的需需求。XX區(qū)處在攀枝花火火車(chē)站和飛飛機(jī)場(chǎng)進(jìn)城城的“門(mén)口”，是城東東的門(mén)戶。攀攀枝花的定定位是“川滇交界界的中心城城市”，所以XX區(qū)又是中中心城市輻輻射和集聚聚效應(yīng)吞吐吐的咽喉。隨隨著川滇地地區(qū)市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的飛速速發(fā)展，也也要求對(duì)原原有計(jì)劃經(jīng)經(jīng)濟(jì)下?tīng)I(yíng)造造的XX區(qū)進(jìn)行徹徹底的改造造。為此，在19997年修編的的《攀枝花花市城市總總體規(guī)劃》對(duì)XX區(qū)提出了“是市區(qū)東部門(mén)戶”，“以居住為主的綜合片區(qū)”的職能要求，原有的工業(yè)企業(yè)除電視大學(xué)、公交公司的生活區(qū)外全部遷出。是改善人居環(huán)境境的需要隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和和生活水平平的提高，人人們對(duì)居住住的室內(nèi)環(huán)環(huán)境也提出出了新的要要求。在室室內(nèi)環(huán)境上上，XX區(qū)作為居居住為主的的小區(qū)，其其住宅量多多、質(zhì)次，多多是上世紀(jì)紀(jì)七、八十十年代建造造的福利房房。由于面面積小，造造成客廳小小、廚衛(wèi)小小，與現(xiàn)代代人們要求求的大客廳廳、大廚房房、小臥室室的理念形形成了強(qiáng)烈烈的反差，極極不適用，也也無(wú)法改造造，只有拔拔掉重建?，F(xiàn)在人們買(mǎi)房開(kāi)開(kāi)始進(jìn)入了了理性的時(shí)時(shí)期，從重重面積轉(zhuǎn)為為重環(huán)境。重重視小區(qū)的的面局，綠綠地的空間間，小品的的設(shè)置，藝藝術(shù)的氛圍圍。特別是是前總理朱朱镕基提出出“要把攀枝枝花市建成成山水園林林城市”后，環(huán)境境建設(shè)更引引起人們的的關(guān)注。從從這一點(diǎn)出出發(fā)，也要要求對(duì)XX區(qū)進(jìn)行徹徹底的“舊城改造”。是改變城市面貌貌的需要攀枝花經(jīng)過(guò)近440年的建設(shè)設(shè)，已經(jīng)成成為我國(guó)西西部以能源源、資源開(kāi)開(kāi)發(fā)利用為為中心的重重要城市，長(zhǎng)長(zhǎng)江上游經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶和川川滇交界協(xié)協(xié)作區(qū)的重重要支撐，其其人均GDP、人均工工業(yè)增加值值等多項(xiàng)指指標(biāo)連年位位居全省第第二。但其其城市面貌貌與其經(jīng)濟(jì)濟(jì)地位極不不相稱(chēng)，許許多地方還還流露著“先生產(chǎn)后后生活”的暗影，潛潛藏著“干打壘”的遺風(fēng)，只只留下夜間間繁燈的美美麗。就整個(gè)攀枝花而而言，位于于崇山峻嶺嶺，八個(gè)片片區(qū)依偎其其中，相對(duì)對(duì)獨(dú)立。由于用地地極度緊張張，對(duì)八個(gè)個(gè)片區(qū)進(jìn)行行全面改造造實(shí)不可能能，但對(duì)相相對(duì)平坦的的市中心XX進(jìn)行局部部重建，將將現(xiàn)代化的的氣息引進(jìn)進(jìn)攀枝花，使使它成為全全市的標(biāo)志志完全必要要。是提高土地集約約使用的需需要攀枝花在城市發(fā)發(fā)展中空間間資源結(jié)構(gòu)構(gòu)性短缺，除除了自身山山區(qū)城市土土地資源較較為匱乏外外，對(duì)城區(qū)區(qū)的空間資資源就要充充分發(fā)揮其其潛力又要要提高土地地使用的集集約度，更更要千方百百計(jì)拓展中中心城區(qū)新新的空間，以以滿足城市市中心區(qū)提提升城市功功能，改善善人民環(huán)境境，配套完完善城市基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)對(duì)城市市空間拓展展的需求。是提升城市中心心區(qū)功能的的需要攀枝花市的建設(shè)設(shè)歷程是從從建設(shè)初期期的“金沙江畔畔工礦區(qū)”逐漸發(fā)展展為資源綜綜合開(kāi)發(fā)利利用的工礦礦城市，進(jìn)進(jìn)而發(fā)展成成為我國(guó)西西部以資源源綜合開(kāi)發(fā)發(fā)利用為主主的現(xiàn)代城城市、川滇滇交界毗鄰鄰地區(qū)的區(qū)區(qū)域性中心心城市。隨隨著城市的的發(fā)展而要要求城市的的功能不斷斷提升和配配套完善。建建設(shè)初期“先生產(chǎn)、后后生活”和城市基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)滯后，欠欠帳多，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化、不不配套以及及城市功能能不完善的的矛盾日益益顯露，影影響了城市市的發(fā)展。是加快市中心區(qū)區(qū)區(qū)域改造造步伐和拓拓展城市空空間的需要要XX區(qū)地處市中心區(qū)區(qū)，區(qū)位條條件十分優(yōu)優(yōu)越，但在在開(kāi)發(fā)初期期、城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)尚不甚甚發(fā)達(dá)的年年代，區(qū)內(nèi)內(nèi)規(guī)劃，布布局分散，建建設(shè)形成功功能混雜的的城市結(jié)構(gòu)構(gòu)，土地利利用率極低低，其體現(xiàn)現(xiàn)在如下幾幾個(gè)方面：：因受當(dāng)時(shí)的建設(shè)設(shè)條件和開(kāi)開(kāi)發(fā)成本所所限，尚有有部分用地地在采取工工程措施處處理后，將將可資利用用；由于部分單位布布局不合理理，存在土土地閑置和和未完成利利用情況（如如：公路建建設(shè)公司）；；隨著城市發(fā)展的的要求，一一些單位業(yè)業(yè)已遷出該該區(qū)（如十十九冶設(shè)備備倉(cāng)庫(kù)）。鑒此，為了適應(yīng)應(yīng)城市中心心區(qū)發(fā)展對(duì)對(duì)空間資源源的迫切需需求，對(duì)該該區(qū)的土地地利用進(jìn)行行重新整合合開(kāi)發(fā)已勢(shì)勢(shì)在必行。加加之區(qū)內(nèi)占占地面積大大的單位其其用地均系系建設(shè)初期期由國(guó)家劃劃撥，屬國(guó)國(guó)有土地，不不存在征地地問(wèn)題，該該區(qū)進(jìn)一步步開(kāi)發(fā)的條條件和時(shí)機(jī)機(jī)已趨成熟熟。區(qū)位研究及區(qū)位位價(jià)值分析析項(xiàng)目區(qū)位研究項(xiàng)目區(qū)位分析“XX區(qū)”位于攀枝花市中中心區(qū)XX片區(qū)的東東端。北跨跨城市快速速干道——濱江大道道與金沙江江相望，南南臨城市主主干道——江南二路路，西與臨臨江路相接接，東部延延伸至濱江江大道與江江南二路的的交匯處。它它在城市中中的地位極極為重要，具具體表現(xiàn)在在：它是市中心的重重要組成，是是城市面貌貌的重要體體現(xiàn)。攀枝花的市中心心XX由炳一區(qū)區(qū)、XX區(qū)和炳三三區(qū)組成。XX區(qū)位于炳炳一區(qū)和炳炳三區(qū)之間間，前者在在其西、后后者在其南南，是兩區(qū)區(qū)來(lái)往的必必經(jīng)之地。它它與炳一區(qū)區(qū)、炳三區(qū)區(qū)一起構(gòu)成成攀枝花市市中心的城城市面貌，起起著城市景景觀鏈接、延延續(xù)和維系系的作用。它是對(duì)外交通的的要沖，是是市中心的的“門(mén)戶”。XX區(qū)是人們從火車(chē)車(chē)站和飛機(jī)機(jī)場(chǎng)進(jìn)城的的必經(jīng)之地地，到米易易和紅格方方向的部分分公路交通通也經(jīng)此。在在對(duì)處交通通上起著重重要作用。由由于這“重要作用”，使它成成為攀枝花花市中心的的“門(mén)戶”，賦予了“迎賓送客”的職能。它它的優(yōu)劣將將給過(guò)往的的賓朋留下下深刻的印印象。它是經(jīng)濟(jì)帶和文文化帶的疊疊加，是對(duì)對(duì)外輻射的的聚合中心心。炳一區(qū)以新華街街改造為主主體構(gòu)建的的“中央商務(wù)務(wù)區(qū)”，延伸到到了曼詩(shī)廣廣場(chǎng)，以炳炳三區(qū)為主主體的“行政文化化區(qū)”延伸到了XX區(qū)的川劇劇團(tuán)、竹湖湖園。使攀攀枝花市中中心的經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶和文化化帶在XX區(qū)疊加，使使它羸得了了雙重的“身份”。又由于于它地處內(nèi)內(nèi)外交通聯(lián)聯(lián)系的咽喉喉，于是又又成了對(duì)區(qū)區(qū)內(nèi)外和市市內(nèi)外經(jīng)濟(jì)濟(jì)文化的輻輻射和聚合合中心，在在攀枝花城城市中占著著極其重要要的地位。項(xiàng)目建設(shè)條件分分析地形地貌XX區(qū)的地形地貌為為：南部面面山，北部部臨水，地地勢(shì)南高北北低，西高高東低。規(guī)規(guī)劃區(qū)內(nèi)最最低點(diǎn)位于于規(guī)劃區(qū)東東部的沖溝溝底部，海海拔10111.000米。最高點(diǎn)點(diǎn)位于規(guī)劃劃區(qū)中部的的“公交公司”宿舍區(qū)，海海拔11552.000米，高差為為141..0米；區(qū)內(nèi)自自然地形最最大縱坡位位于西部“攀枝花殘殘疾人康復(fù)復(fù)職業(yè)培訓(xùn)訓(xùn)中心”以東山坡坡，坡度為為54.33%。最小小縱坡位于于中部“十九冶機(jī)機(jī)電設(shè)備公公司”處，坡度度為15..6%。區(qū)區(qū)內(nèi)地形較較為復(fù)雜。區(qū)內(nèi)有東、中、西西三條沖溝溝，把規(guī)劃劃區(qū)分為兩兩大兩小四四個(gè)區(qū)域。其其中東部沖沖溝以東用用地由于面面積較小，地地形破碎，坡坡度較大，基基本不宜做做建設(shè)用地地。其余用用地被西溝溝和中溝（地地龍?bào)洌┓址譃闁|、中中、西三個(gè)個(gè)片區(qū)，具具體分述如如下：西部片區(qū)：位于于臨江路東東，與城市市中心聯(lián)系系緊密，同同時(shí)也是XX片區(qū)與江江北攀密片片區(qū)新大橋橋的“橋頭堡”，地處兩兩區(qū)聯(lián)系的的交通要道道，交通條條件便利。由由于“東溝”的阻隔，與與規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)部的交通通聯(lián)系較為為困難。本本片區(qū)用地地狹長(zhǎng)，基基本地勢(shì)走走向?yàn)槲髂夏舷驏|北傾傾斜。用地地坡度為XX區(qū)內(nèi)最大大的片區(qū)。建建設(shè)難度較較大，規(guī)劃劃建議拆除除用地北部部建筑較差差的建筑加加以利用，其其余的以保保留、改造造為主。中部片區(qū)：位于于“東溝”與“中溝”（地龍?bào)潴洌┲g，對(duì)對(duì)外交通聯(lián)聯(lián)系主要依依托江南二二路。整體體地勢(shì)為小小山丘，用用地坡向?yàn)闉闁|、西兩兩個(gè)方向，其其中又以東東南向坡面面積最大，基基本占本片片區(qū)面積的的50%，用用地坡度在在15.66%-366.2%之之間。片區(qū)區(qū)空間由南南向北逐漸漸放開(kāi)，加加上地勢(shì)較較高，具有有良好的視視野，是XX區(qū)沿江空空間景觀的的主要組成成部分，也也是XX區(qū)內(nèi)建設(shè)設(shè)條件最好好的地段。根根據(jù)“委托”要求，本本片區(qū)除保保留“市公交公公司”等生活設(shè)設(shè)施外，其其余部分進(jìn)進(jìn)行二次開(kāi)開(kāi)發(fā)利用。東部片區(qū)：位于于“中溝”以東，對(duì)對(duì)外交通聯(lián)聯(lián)系主要依依托江南二二路，相對(duì)對(duì)于其它兩兩個(gè)片區(qū)，本本片區(qū)對(duì)外外交通聯(lián)系系較為閉塞塞。區(qū)內(nèi)用用地坡向以以北向?yàn)橹髦鳎露葹闉?2.11%，片區(qū)區(qū)建筑采光光條件較差差。另一方方面，本片片區(qū)地處規(guī)規(guī)劃區(qū)東部部前緣，有有較為開(kāi)闊闊的視野及及良好的臨臨江景觀面面，是XX區(qū)建設(shè)形形象的主要要展示區(qū)域域，有較高高的空間景景觀地位。片片區(qū)現(xiàn)狀用用地較為平平整，總體體上可分為為三個(gè)臺(tái)地地，建設(shè)條條件較好。用地評(píng)價(jià)場(chǎng)地穩(wěn)定性評(píng)價(jià)價(jià)：經(jīng)地面面工程地質(zhì)質(zhì)調(diào)查測(cè)繪繪并結(jié)合攀攀西地區(qū)區(qū)區(qū)域地質(zhì)資資料綜合分分析，規(guī)劃劃區(qū)段內(nèi)沒(méi)沒(méi)有構(gòu)造斷斷裂通過(guò)。區(qū)區(qū)段內(nèi)的基基底巖石為為花崗巖、輝輝長(zhǎng)巖，是是力學(xué)強(qiáng)度度高的穩(wěn)定定巖體，冰冰積卵石層層亦屬于力力學(xué)強(qiáng)度較較高的穩(wěn)定定土體，僅僅在區(qū)段西西南部位的的昔格達(dá)組組地層中分分布有兩個(gè)個(gè)滑體，但但目前已被被治理而處處于穩(wěn)定狀狀態(tài)。雖然然填土的土土體自身穩(wěn)穩(wěn)定性差，但但只要在填填土的前沿沿部位設(shè)置置了穩(wěn)當(dāng)?shù)牡闹踉O(shè)施施，填土也也將處于穩(wěn)穩(wěn)定狀態(tài)。故故總的來(lái)說(shuō)說(shuō)，規(guī)劃區(qū)區(qū)段內(nèi)的場(chǎng)場(chǎng)地是穩(wěn)定定的。將來(lái)來(lái)若因建設(shè)設(shè)原因，改改變了現(xiàn)在在的工程地地質(zhì)條件，也也只要設(shè)置置支擋設(shè)施施即可。區(qū)區(qū)內(nèi)不會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生滑坡及及泥石流等等地質(zhì)災(zāi)害害。地震效應(yīng)：根據(jù)據(jù)國(guó)家有關(guān)關(guān)部門(mén)規(guī)定定，攀枝花花市基本地地震列度為為七度。按按地震烈度度劃分，該該區(qū)段為七七度設(shè)防區(qū)區(qū)，屬于III類(lèi)建筑筑場(chǎng)地地段段。區(qū)段中中的花崗巖巖、輝長(zhǎng)巖巖、冰積卵卵石層及昔昔格達(dá)組地地層均為中中硬場(chǎng)地土土類(lèi)別。人人工填土、淤淤泥質(zhì)粉土土及坡洪積積粉質(zhì)粘土土均屬軟弱弱土類(lèi)別。在在昔格達(dá)組組地層、冰冰積卵石層層、花崗巖巖及輝長(zhǎng)巖巖之下無(wú)地地震液化土土層分布，亦亦無(wú)不良物物理地質(zhì)現(xiàn)現(xiàn)象存在。區(qū)區(qū)段內(nèi)的花花崗巖、輝輝長(zhǎng)巖及冰冰積卵石層層對(duì)建筑物物的抗震而而言，是較較為有利的的巖土層。交通條件城市交通方面：：XX區(qū)為江南南二路和濱濱江路兩條條城市主干干路以及聯(lián)聯(lián)系此兩路路的南北向向的臨江路路（次干路路）所圍合合。炳仁路路由該區(qū)起起點(diǎn)，通達(dá)達(dá)度好。有有公交1、4、6、8、11、12、17、32、64路等多多條線路和和機(jī)場(chǎng)公交交車(chē)經(jīng)此，。公公交站點(diǎn)密密，乘車(chē)方方便，人流流、物流、信信息流的流流動(dòng)關(guān)系好好。對(duì)外交通方面：：公路四通通八達(dá)，北北可上成都都，南可下下昆明，西西可去麗江江；鐵路車(chē)車(chē)站離該區(qū)區(qū)15公里，搭乘乘方便；飛飛機(jī)場(chǎng)離該該區(qū)23公里，經(jīng)成成都、重慶慶中轉(zhuǎn)后可可飛抵全國(guó)國(guó)各地，直直飛昆明、麗麗江等地的的業(yè)務(wù)也正正在聯(lián)系中中。交通管理方面：：從該區(qū)出出發(fā)的炳仁仁路將在市市內(nèi)率先實(shí)實(shí)行智能化化交通管理理。將建智智能交管指指揮中心，設(shè)設(shè)電子警察察系統(tǒng)、圖圖像監(jiān)控系系統(tǒng)、信號(hào)號(hào)控制系統(tǒng)統(tǒng)和交通量量自行觀測(cè)測(cè)系統(tǒng)。通通過(guò)智能交交通管理實(shí)實(shí)現(xiàn)交通渠渠化，確保保行車(chē)的安安全、暢通通、快速和和便捷?；A(chǔ)設(shè)施該區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施已經(jīng)“七通”，即道路路、給水、雨雨水、污水水、電力、電電信、煤氣氣七項(xiàng)已全全部通達(dá)。具具體情況如如下：通道：該區(qū)周?chē)鷩某鞘兄髦鞲陕酚腥龡l，江南南二路車(chē)行行道寬144米，人行道道寬2×3米；濱江路路車(chē)行道寬寬15米，人行道道寬2×4.5米；炳仁路路車(chē)行道寬寬23米，人行道道寬2×6米。城市次次干路有臨臨江路，車(chē)車(chē)行道寬114米，人行道道寬2×3.5米，是江南南二路和濱濱江路的連連接線。給水：干管管徑徑DN3300—450。水水源為XX水廠，供供水能力每每天10萬(wàn)噸（目目前實(shí)際供供水每天77萬(wàn)噸），供供水保證率率100%%，水質(zhì)達(dá)達(dá)標(biāo)率999.8%。排水：雨污分流流。污水干干管直徑dd5000—10000，排至XX污水廠。該該廠處理能能力每天33萬(wàn)噸，已已經(jīng)建成即即將投產(chǎn)。雨雨水就近排排入沖溝，干干管管徑dd5000—600。電力：有供電主主線三路，電電壓1100千伏。供供電支路眾眾多，電壓壓220伏。供供電保證率率100%%。電信：已開(kāi)通66萬(wàn)門(mén)程控控電話，光光纖線路五五條。有長(zhǎng)長(zhǎng)城寬帶網(wǎng)網(wǎng)和電信寬寬帶網(wǎng)兩家家寬帶運(yùn)營(yíng)營(yíng)商在該區(qū)區(qū)服務(wù)。煤氣：區(qū)內(nèi)煤氣氣干管管徑徑φ400，支支管管徑φ200。早早已供氣到到戶，供氣氣保證率1100%。公共設(shè)施區(qū)域公共設(shè)施配配套。大學(xué)學(xué)有攀枝花花大學(xué)；中中學(xué)有市八八中和省重重點(diǎn)市三中中；小學(xué)、幼幼兒園有十十余所；醫(yī)醫(yī)院有五醫(yī)醫(yī)院和市中中心醫(yī)院紫紫荊山門(mén)診診部；銀行行有工行市市分行、中中行、農(nóng)行行、建行的的多個(gè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)；郵政有有市郵政局局和郵政所所；文化設(shè)設(shè)施有青少少年宮、川川劇院；休休閑設(shè)施有有竹湖園和和曼詩(shī)廣場(chǎng)場(chǎng)；購(gòu)物有有紅旗商場(chǎng)場(chǎng)和華聯(lián)商商廈等。項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分分析從以上分析可見(jiàn)見(jiàn)，該項(xiàng)目目區(qū)位有許許多有利因因素，對(duì)土土地價(jià)值產(chǎn)產(chǎn)生積極的的影響，但但也不可避避免有一些些不利因素素，現(xiàn)描述述如下：優(yōu)勢(shì)分析地理位置優(yōu)勢(shì)。XX區(qū)是市中中心XX的中心地地帶，是對(duì)對(duì)外的門(mén)戶戶，是交通通的要沖，特特別是竹湖湖園改造、海海關(guān)大樓、工工行大樓、郵郵政大樓、華華聯(lián)商廈、曼曼詩(shī)廣場(chǎng)等等建成后，人人氣東移，更更突顯其中中心的地位位，具有強(qiáng)強(qiáng)大的輻射射力和凝聚聚力。開(kāi)發(fā)成熟優(yōu)勢(shì)。該該區(qū)是幾乎乎與炳一區(qū)區(qū)同步建設(shè)設(shè)的老區(qū)。本本次屬舊城城改造，是是第二次再再開(kāi)發(fā)。其其基礎(chǔ)設(shè)施施、生活服服務(wù)、文化化教育、醫(yī)醫(yī)療衛(wèi)生等等配套完善善。這提供供了土地升升值的廣闊闊空間。周邊可供開(kāi)發(fā)的的土地儲(chǔ)備備量小。由由于地形限限制，該區(qū)區(qū)周邊除了了舊城區(qū)改改造外，未未開(kāi)發(fā)的土土地儲(chǔ)備非非常稀少，基基本沒(méi)有土土地資源，增增加了該區(qū)區(qū)土地的稀稀缺性和賣(mài)賣(mài)點(diǎn)。區(qū)域交通發(fā)達(dá)。小小區(qū)周邊為為城市干道道圍合，公公共交通發(fā)發(fā)達(dá)，對(duì)外外聯(lián)系方便便，其通達(dá)達(dá)度和便捷捷度都高。目目前的擁堵堵也說(shuō)明了了繁華。隨隨著城市路路網(wǎng)的加密密和城市立立交的建設(shè)設(shè)，去掉“擁堵”后，其“繁華”優(yōu)勢(shì)就更更為突出了了。租賃市場(chǎng)活躍。XX集聚了大大量外來(lái)的的從商人員員，有的需需租房自住住，有的擬擬投資外租租。隨著城城市經(jīng)濟(jì)的的快速發(fā)展展，外來(lái)的的人員和資資金還將涌涌入，租賃賃和投資市市場(chǎng)還將擴(kuò)擴(kuò)大，這對(duì)對(duì)該項(xiàng)目的的銷(xiāo)售將產(chǎn)產(chǎn)生重要的的影響。劣勢(shì)分析交通瓶頸。XXX區(qū)為東西西向的江南南二路、濱濱江路和南南北向的臨臨江路所圍圍合。江南南二路是目目前的過(guò)境境交通。在在XX一區(qū)平行行的三條干干道均匯集集于此，交交通繁忙，加加上南北向向的炳仁路路、臨江路路、建設(shè)街街等與之相相交，上下下班時(shí)間不不但車(chē)速降降低，而且且擁堵嚴(yán)重重。在竹湖湖園路口表表現(xiàn)尤為突突出，近期期還難尋解解決辦法。濱濱江路目前前未全面通通車(chē)，今后后全面通車(chē)車(chē)后雖可分分流部分過(guò)過(guò)境交通，但但也在該區(qū)區(qū)一側(cè)，其其噪音、尾尾氣對(duì)小區(qū)區(qū)的影響和和交通瓶頸頸帶來(lái)乘車(chē)車(chē)的不便近近期很難避避免。地形復(fù)雜。地勢(shì)勢(shì)高差大，最最大高差達(dá)達(dá)140米；自然坡坡度大，最最大達(dá)544.3%，最最小也有116.5%%。加上三三條沖溝切切割，土地地整備工作作量大。威脅分析競(jìng)爭(zhēng)威脅。攀枝枝花的房地地產(chǎn)市場(chǎng)被被普遍看好好，XX土地又屬“上等地價(jià)價(jià)區(qū)”，外地實(shí)實(shí)力雄厚的的開(kāi)發(fā)商蜂蜂擁而至。這這勢(shì)必給本本項(xiàng)目的建建設(shè)帶來(lái)了了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，構(gòu)成了了導(dǎo)致客戶戶分流的威威脅，房地地產(chǎn)商購(gòu)地地時(shí)不得不不考慮這個(gè)個(gè)因素。經(jīng)濟(jì)適用房威脅脅。在商品品房蓬勃發(fā)發(fā)展的同時(shí)時(shí)，全市經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房的開(kāi)發(fā)已已迅速啟動(dòng)動(dòng)，快速增增長(zhǎng)。20004年1至6月全市經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房的施工面面積已達(dá)到到14.665萬(wàn)平方方米，比去去年同期增增長(zhǎng)84..7%，其其中新開(kāi)工工的經(jīng)濟(jì)適適用房面積積有10..40萬(wàn)平平方米，比比去年同期期增長(zhǎng)1558%。這這給攀枝花花房地產(chǎn)業(yè)業(yè)合理地協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展打打下了一個(gè)個(gè)良好的基基礎(chǔ)，能夠夠讓越來(lái)越越多收入不不高的市民民圓一個(gè)新新居夢(mèng)，但但也會(huì)給本本項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)造造成“起跑線不不同”的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)對(duì)房?jī)r(jià)起到到抑制的作作用。機(jī)會(huì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行較較好。政府府正在實(shí)行行“城市發(fā)展展戰(zhàn)略”，加大調(diào)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)發(fā)展第第三產(chǎn)業(yè)的的力度，實(shí)實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)發(fā)展?！拔迥杲?jīng)濟(jì)濟(jì)總量翻番番”和“20155年在省內(nèi)內(nèi)率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)基本現(xiàn)代代化”目標(biāo)的實(shí)實(shí)現(xiàn)，都將將提供無(wú)限限的商機(jī)。住房商品化程度度不高。盡盡管攀枝花花市民住房房完全市場(chǎng)場(chǎng)化的程度度還很低，但但從目前的的住房消費(fèi)費(fèi)政策和趨趨勢(shì)來(lái)看，攀攀枝花的住住房也正逐逐步走向商商品化。這這給小區(qū)的的建筑和銷(xiāo)銷(xiāo)售留下了了空間，給給土地的開(kāi)開(kāi)發(fā)增加了了賣(mài)點(diǎn)。購(gòu)房要求強(qiáng)烈。攀攀枝花是在在艱苦創(chuàng)業(yè)業(yè)中建設(shè)起起來(lái)的。老老一代人歷歷盡千辛萬(wàn)萬(wàn)苦，當(dāng)處處頤養(yǎng)天年年之際希望望有個(gè)較好好的“窩”；年青一一代已茁壯壯成長(zhǎng)，成成家立業(yè)，更更需要有自自己的“房”。攀枝花花的人均可可支配收入入穩(wěn)中有升升，全市多多年人均收收支盈余都都在千元以以上，還有有一些高收收入人群。這這為購(gòu)房的的需要提供供了經(jīng)濟(jì)的的可能。土地價(jià)格預(yù)測(cè)在一個(gè)城市內(nèi)，影影響土地市市場(chǎng)整體價(jià)價(jià)格水平的的因素主要要有政策性性、經(jīng)濟(jì)性性以及區(qū)位位性因素。政政策性因素素包括政府府制定的各各項(xiàng)相關(guān)政政策及城市市規(guī)劃等因因素，經(jīng)濟(jì)濟(jì)性因素主主要包括區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和和產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展?fàn)顩r，區(qū)區(qū)位性因素素主要表現(xiàn)現(xiàn)為區(qū)域的的自然因素素、位置條條件、地形形地貌條件件、區(qū)域環(huán)環(huán)境條件、基基礎(chǔ)設(shè)施條條件等。區(qū)區(qū)域地產(chǎn)的的競(jìng)爭(zhēng)力、地地產(chǎn)的變現(xiàn)現(xiàn)速度及吸吸引外來(lái)投投資的力度度主要取決決于上述因因素。政策性因素分析析宏觀經(jīng)濟(jì)政策因因素隨著國(guó)家西部大大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略略的實(shí)施，攀攀枝花市已已被國(guó)家和和四川省列列為重點(diǎn)發(fā)發(fā)展地區(qū)。2001年12月，國(guó)家家科技部批批準(zhǔn)攀枝花花市為國(guó)家家新材料成成果轉(zhuǎn)化及及產(chǎn)業(yè)化基基地?！耙蚤_(kāi)放促促發(fā)展”是攀枝花花市實(shí)現(xiàn)未未來(lái)宏偉發(fā)發(fā)展目標(biāo)的的重大戰(zhàn)略略之一。經(jīng)經(jīng)濟(jì)的快速速發(fā)展，巨巨大的投資資需求，將將為境內(nèi)外外投資者帶帶來(lái)巨大的的商機(jī)。土地市場(chǎng)供給因因素攀枝花市實(shí)現(xiàn)了了政府對(duì)土土地一級(jí)市市場(chǎng)的壟斷斷，加大了了土地統(tǒng)征征力度，建建立了土地地儲(chǔ)備制度度，實(shí)行了了經(jīng)營(yíng)性建建設(shè)用地公公開(kāi)招標(biāo)和和掛牌出讓讓制度，在在供需雙方方中政府占占有絕對(duì)的的主導(dǎo)地位位，有利于于土地市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)范運(yùn)作作，使地價(jià)價(jià)受到土地地供應(yīng)政策策的有效調(diào)調(diào)節(jié)。經(jīng)濟(jì)性因素分析析區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顮顩r2003年，全全市國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值（GDP）完成164..27億元，按按可比價(jià)格格計(jì)算，比比上年增長(zhǎng)長(zhǎng)13.22%，增長(zhǎng)速速度創(chuàng)近十十年的最高高水平。分分產(chǎn)業(yè)看，第第一產(chǎn)業(yè)增增加值9.68億元，增增長(zhǎng)5.5%；第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值值115..55億元，增增長(zhǎng)14.88%；第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值值39.004億元，增增長(zhǎng)10.77%。人均國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總總值達(dá)到155669元，比上上年增加2261元，居全全省第二位位。隨著全市經(jīng)濟(jì)的的快速發(fā)展展，企業(yè)效效益的改善善，就業(yè)和和再就業(yè)工工程的實(shí)施施以及社會(huì)會(huì)保障體系系的完善，城城鄉(xiāng)居民收收入穩(wěn)步增增加，生活活水平逐步步提高。2003年，城市市居民人均均可支配收收入達(dá)7689元，同上上年比增長(zhǎng)長(zhǎng)13.11%。隨著收收入水平的的提高，居居民的消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷斷升級(jí)，2003年，城市市居民人均均消費(fèi)性支支出6142元，增長(zhǎng)10.33%，除基本本的“吃、穿、住住”外，居民民在交通通通信、醫(yī)療療保健、教教育文化娛娛樂(lè)及服務(wù)務(wù)方面的消消費(fèi)均保持持了兩位數(shù)數(shù)的增長(zhǎng)。城城鎮(zhèn)居民恩恩格爾系數(shù)數(shù)由去年的的43%下降到41.44%，降低了1.6個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顮顩r1998年到22003年，住房房分配制度度由實(shí)物分分房改為貨貨幣分房實(shí)實(shí)行的五年年時(shí)間內(nèi)，我我市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)持持續(xù)加快增增長(zhǎng)的良好好態(tài)勢(shì)，主主要表現(xiàn)在在以下幾個(gè)個(gè)方面：投資高速增長(zhǎng)2003年，全全市房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資完成額9.28億元，比比上年增長(zhǎng)長(zhǎng)64.22%，其中住住宅投資完完成額7.76億元，比比上年增長(zhǎng)長(zhǎng)131%；全年施施工住宅面面積135..66萬(wàn)平方米米，竣工住住宅面積97.770萬(wàn)平方米米。2004年（1～8月），房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)完成投資資額5.7億元，施施工住宅面面積116..5萬(wàn)平方米米，竣工住住宅面積79.881萬(wàn)平方米米，分別比比上年同期期增長(zhǎng)10%、34.88%、39.55%。圖6-119999—2004年房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資發(fā)展?fàn)顩r況銷(xiāo)售成倍增長(zhǎng)近年來(lái)，由于我我市城鎮(zhèn)住住房制度的的改革取得得了重大突突破，取消消了延續(xù)幾幾十年的實(shí)實(shí)物性、福福利性分房房，使得個(gè)個(gè)人住房消消費(fèi)需求不不斷增加，支支撐了商品品房銷(xiāo)售的的持續(xù)成倍倍增長(zhǎng)。2003年，全年年銷(xiāo)售商品品房屋面積積36.229萬(wàn)平方米米，其中銷(xiāo)銷(xiāo)售給個(gè)人人34.667萬(wàn)平方米米（占95.55%），分別別比上年增增長(zhǎng)175..6%和209..3%。2004年（1～8月），銷(xiāo)銷(xiāo)售商品房房屋面積22.1萬(wàn)平方米米，比上年年同期增長(zhǎng)長(zhǎng)37.77%。圖6-219999—2004年房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資發(fā)展?fàn)顩r況土地供應(yīng)量與房房地產(chǎn)投資資高速增長(zhǎng)長(zhǎng)相適應(yīng)1998年我市市房地產(chǎn)業(yè)業(yè)開(kāi)始起步步后，土地地供應(yīng)放量量增長(zhǎng)，總總量在1997年1千多平方方米的基礎(chǔ)礎(chǔ)之上增加加到5.25萬(wàn)平方米米，增幅達(dá)達(dá)到33.776倍。隨后后的1999、2000年，土地地連續(xù)兩年年出現(xiàn)負(fù)增增長(zhǎng)，經(jīng)過(guò)過(guò)1999年和2000年的開(kāi)發(fā)發(fā)釋放后，2001年再次出出現(xiàn)高增長(zhǎng)長(zhǎng)，比2000年增長(zhǎng)1.38倍，2002年又下降降，企業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)釋放上上年購(gòu)置的的土地。2003年1～7月，土地地供應(yīng)再次次放量增長(zhǎng)長(zhǎng)，全市房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)購(gòu)置土地地面積15.335萬(wàn)平方米米，比去年年同期增長(zhǎng)長(zhǎng)8.78倍。土地地購(gòu)置大幅幅度增長(zhǎng)不不僅反映了了房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的信心心，也預(yù)示示著未來(lái)的的房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資將將繼續(xù)火熱熱。表6-119988～2003年全市土土地購(gòu)置情情況年份土地購(gòu)置面積(平方米)增長(zhǎng)率(%)土地購(gòu)置投資(萬(wàn)元)19985248833.76倍2031199948688-7.241939200039979-17.8920372001950511.384859200227500-71.0726522003（1——7月）1535008.78倍2514由上表數(shù)據(jù)分析析可知：1998年土地購(gòu)購(gòu)置費(fèi)為25.8萬(wàn)元/畝，2002年土地購(gòu)購(gòu)置費(fèi)為64.229萬(wàn)元/畝，期間間土地購(gòu)置置費(fèi)年增長(zhǎng)長(zhǎng)率為29.88%。區(qū)位因素分析本項(xiàng)目地處攀枝枝花中心XX的中心部部位。它與與炳一區(qū)、炳炳三區(qū)一起起構(gòu)建攀枝枝花中心的的城市面貌貌，對(duì)城市市景觀起著著銜接、延延續(xù)和維系系的重要作作用。它是人們從火車(chē)車(chē)站和飛機(jī)機(jī)場(chǎng)進(jìn)城的的必經(jīng)之地地，市區(qū)到到米易、鹽鹽邊的主要要公路交通通也經(jīng)此，是是攀枝花市市中心的門(mén)門(mén)戶，是城城市對(duì)外交交通的要沖沖，是市內(nèi)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、文文化輻射和和聚合的中中心。該區(qū)還是經(jīng)濟(jì)帶帶和文化帶帶的疊加之之地。炳一一區(qū)的“中央商務(wù)務(wù)區(qū)”和炳三區(qū)區(qū)的“行政文化化區(qū)”在此交匯匯。經(jīng)濟(jì)和和文化的雙雙重職能使使該區(qū)在區(qū)區(qū)位上具有有極其重要要的作用。項(xiàng)目所在區(qū)土地地價(jià)格水平平政府公布的基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)根據(jù)攀府發(fā)[11997]]38號(hào)“關(guān)于發(fā)布布《攀枝花花市基準(zhǔn)地地價(jià)》的通通知”，攀枝花花城鎮(zhèn)土地地級(jí)別共分分為六級(jí)，基基準(zhǔn)地價(jià)從從5.3～93.3萬(wàn)元/畝不等，具具體見(jiàn)下表表：表6-2攀枝花市市區(qū)基準(zhǔn)地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)單位位：萬(wàn)元/畝土地級(jí)別土地性質(zhì)及使用用年限商業(yè)用地(400年)住宅用地(700年)工業(yè)用地(500年)Ⅰ級(jí)93.348.734.0Ⅱ級(jí)73.338.730.0Ⅲ級(jí)53.330.026.7Ⅳ級(jí)33.323.318.7Ⅴ級(jí)20.018.011.3Ⅵ級(jí)8.712.75.3近年土地拍賣(mài)市市場(chǎng)價(jià)格根據(jù)攀枝花市土土地儲(chǔ)備中中心提供資資料，近年年來(lái)攀枝花花土地拍賣(mài)賣(mài)價(jià)格從4～124萬(wàn)元/畝不等，其其主要受地地塊所處區(qū)區(qū)位、規(guī)劃劃使用性質(zhì)質(zhì)及指標(biāo)影影響，詳見(jiàn)見(jiàn)下表：表6-3攀枝花土地拍賣(mài)情況表編號(hào)位置性質(zhì)面積(畝)起拍價(jià)(萬(wàn)元/畝)成交價(jià)(萬(wàn)元/畝)備注P2003-001新農(nóng)村綜合10.0923.7230需還建住房13346m22P2003-002新農(nóng)村綜合0.6723.7230P2003-004金江工業(yè)474.73.374原有貨場(chǎng)、道路路供用P2003-005大水井商住24.153442P2003-006地龍?bào)渥≌?.114549.52P2003-007地龍?bào)?.34560.84P2003-008地龍?bào)渥≌?.04552.00P2003-009釀造廠住宅4.045050.00P2003-110前進(jìn)鄉(xiāng)高住17.361532.5需還建住宅6330m22P2003-111東區(qū)五交化住宅5.291516P2003-11251印刷廠住宅5.921830P2003-114仁和老街綜合1.264670P2003-220渡仁西線綜合0.251212需還建100m2商屋P2003-221倮果銀江綜合13.823232P2003-222倮果銀江商住3.373636P2004-00154公里住宅11.0227.2230已三通一平P2004-00254公里商住9.7780124已三通一平P2004-003湖光小區(qū)商業(yè)2.4960114已三通一平P2004-004湖光小區(qū)住宅2.133092已三通一平需需樁基土地價(jià)格預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)方法為了計(jì)算本項(xiàng)目目土地開(kāi)發(fā)發(fā)的出讓收收益，必須須對(duì)土地出出讓的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格做出出科學(xué)的預(yù)預(yù)測(cè)。依據(jù)據(jù)《中華人人民共和國(guó)國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)房地產(chǎn)估估價(jià)規(guī)范》（GB//T502291一19999）有關(guān)估估價(jià)方法選選用的規(guī)定定，決定采采用假設(shè)開(kāi)開(kāi)發(fā)法（適適用于具有有投資開(kāi)發(fā)發(fā)或再開(kāi)發(fā)發(fā)潛力的房房地產(chǎn)的估估價(jià)）對(duì)本本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)的地塊出出讓市場(chǎng)價(jià)價(jià)格進(jìn)行估估算。假設(shè)開(kāi)發(fā)法（hhypotthetiicaldeveelopmmentmethhod，ressiduaalmeethodd）是指在在求取估價(jià)價(jià)對(duì)象的價(jià)價(jià)格時(shí)，將將預(yù)計(jì)估價(jià)價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)發(fā)完成后的的價(jià)值，扣扣除預(yù)計(jì)的的正常開(kāi)發(fā)發(fā)成本、銷(xiāo)銷(xiāo)售費(fèi)用、稅稅金及利潤(rùn)潤(rùn)，以此估估算估價(jià)對(duì)對(duì)象的客觀觀合理價(jià)格格或價(jià)值的的一種估價(jià)價(jià)方法。本項(xiàng)項(xiàng)目采用此此方法進(jìn)行行土地價(jià)格格估算過(guò)程程中嚴(yán)格遵遵循相關(guān)的的規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)，假定房房地產(chǎn)工程程建設(shè)投資資均勻分期期投入，正正常開(kāi)發(fā)建建設(shè)周期為為2年。地價(jià)預(yù)測(cè)計(jì)算計(jì)算參數(shù)選取規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)規(guī)劃，本項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)規(guī)規(guī)劃總用地地面積為1542畝，扣除除道路用地地、公共綠綠地以及其其他用地后后，實(shí)際可可出讓土地地面積為1003畝，其中中居住用地地面積為705畝，公建建用地面積積為298畝，分別別占可出讓讓比例的70.33%和29.77%，綜合容容積率為1.1。商住樓面積及售售價(jià)根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目目規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)總建筑面面積為111057449平方米，其其中住宅建建筑面積為為9190038平方米，公公建建筑面面積為18867111平方米；高高層住宅比比例為48.11%，多層住住宅比例為為51.99%。依據(jù)高高層住宅和和多層住宅宅的比例，則則可推知區(qū)區(qū)內(nèi)多層住住宅建筑面面積為47769811平方米，高高層住宅的的建筑面積積為4422057平方米?？疾炷壳芭手ɑㄍ?lèi)地區(qū)區(qū)多層、高高層房屋的的售價(jià)水平平（見(jiàn)表6-4），考慮慮到估價(jià)對(duì)對(duì)象所處地地理位置、周周邊環(huán)境和和建設(shè)期物物價(jià)上漲等等因素，確確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目之銷(xiāo)售售價(jià)格為：：多層住宅宅為1720元/m2，高層住住宅為1920元/m2，公建建建筑綜合價(jià)價(jià)格為2250元/m2。銷(xiāo)售收入測(cè)算按住宅、公共及及商業(yè)建筑筑用房全部部出售預(yù)測(cè)測(cè)。表6—4新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)價(jià)格表年份樓盤(pán)名稱(chēng)結(jié)構(gòu)均價(jià)元/m2起價(jià)元/m2最高價(jià)元/m22000至2001開(kāi)明苑多層158014801600世紀(jì)大廈高層165016001680湖光一期高層168016501740佳怡花園高層1750170017882001至2002二街坊改遷多層1700--德銘二期小高層1850--十九冶綜合樓高層1900--2002至2003臨亞家園多層178015881988湖光9號(hào)樓高層168016801680湖光10號(hào)樓高層17801580-興元小區(qū)躍式高層1840162020602003至2004南山遠(yuǎn)達(dá)一期多層130011801348仁和春天一期多層134812301480仁和春天二期多層140011801430仁和春天三期多層143013681498東方新天地高層185017502050水岸新天高層200017002300注:樓盤(pán)區(qū)位，除南南山、仁和和屬渡仁片片區(qū)外，其其余均屬XX片區(qū)?！八缎绿臁痹诤庑⌒^(qū)內(nèi)即將將開(kāi)盤(pán),此系內(nèi)定定初步價(jià).建筑工程費(fèi)用估估算房屋的建設(shè)成本本費(fèi)參考目目前攀枝花花市市區(qū)內(nèi)內(nèi)建筑工程程市場(chǎng)造價(jià)價(jià)水平和物物價(jià)上漲的的因素確定定。多層住住宅按610元/m2采用，高高層住宅按按870元/m2采用，公公共及商用用建筑綜合合價(jià)格按720元/m2采用.基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)用單價(jià)按按30元/平方米。建設(shè)稅費(fèi)建設(shè)稅費(fèi)為500元/m2。管理、銷(xiāo)售、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的55%。稅收營(yíng)業(yè)稅及附加按按銷(xiāo)售額的的5.5%。房產(chǎn)契稅房產(chǎn)契稅按銷(xiāo)售售收入的2%測(cè)算。利潤(rùn)計(jì)算利潤(rùn)為房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商從項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中中獲取的合合理回報(bào)，根根據(jù)攀枝花花市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)情況況，結(jié)合本本項(xiàng)目情況況，開(kāi)發(fā)商商成本利潤(rùn)潤(rùn)率按建造造成本的15%計(jì)。地價(jià)計(jì)算假設(shè)開(kāi)發(fā)法的土土地價(jià)格預(yù)預(yù)測(cè)公式如如下：R－EC－JP－JT－GC－TAX－ET－NP地價(jià)=———————————————————————1+正常利率率式中：R——表表示銷(xiāo)售收收入EC——表示建筑工程費(fèi)費(fèi)用JP——表示基礎(chǔ)配套設(shè)設(shè)施費(fèi)用JT——表示建設(shè)稅費(fèi)GC——表示管理、銷(xiāo)售售、財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用TAX——表示示稅金包括括營(yíng)業(yè)稅金金及附加所所得稅ET——表示房產(chǎn)契稅NP——表示開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)潤(rùn)地價(jià)單位地價(jià)=———————用地面積積依據(jù)上式計(jì)算分分析，可得得項(xiàng)目區(qū)域域內(nèi)的綜合合平均地價(jià)價(jià)為75.6萬(wàn)元/畝，居住住用地地價(jià)價(jià)為81萬(wàn)元/畝，公建建用地地價(jià)價(jià)為62.7萬(wàn)元/畝。價(jià)格預(yù)測(cè)結(jié)果依據(jù)“攀枝花市區(qū)分片片區(qū)土地級(jí)級(jí)別劃分標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)”，項(xiàng)目的的居住、公公建用地均均屬Ⅰ級(jí)地價(jià)范范圍。通過(guò)過(guò)政府基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)、市市場(chǎng)近期拍拍賣(mài)地價(jià)和和假設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)法測(cè)算地地價(jià)，比較較分析確定定：隨著項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)內(nèi)城市基礎(chǔ)礎(chǔ)配套設(shè)施施的建成完完善，生地地變?yōu)槭斓氐?，通過(guò)拍拍賣(mài)，區(qū)內(nèi)內(nèi)的綜合地地價(jià)可達(dá)76萬(wàn)元/畝，居住住用地可達(dá)達(dá)81萬(wàn)元/畝，公建建用地可達(dá)達(dá)63萬(wàn)元/畝，此價(jià)價(jià)格為可以以被開(kāi)發(fā)商商接受的合合理地價(jià)。項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃及建建設(shè)方案建設(shè)范圍“XX區(qū)”位于攀枝花市城城市中心區(qū)區(qū)XX片區(qū)的東東端，北跨跨城市快速速干道—濱江大道道與金沙江江相望，南南與城市主主干道—江南二路路毗鄰，西西與臨江東東路相接，東東部延伸至至濱江大道道與江南二二路的交匯匯處，東西西方向約11.4Kmm，南北寬寬約0.994Km，總面積積為1022.8公頃頃。人口規(guī)模XX區(qū)是以居住為主主的小區(qū)，其其生活設(shè)施施配套，按按用地規(guī)劃劃該區(qū)人口口為3.11萬(wàn)人。建設(shè)方案規(guī)劃用地性質(zhì)“XX區(qū)”在總體規(guī)劃指導(dǎo)導(dǎo)下，在2004年進(jìn)行了了修建性詳詳細(xì)規(guī)劃的的編制，確確定該用地地性質(zhì)為：：攀枝花市市城市中心心區(qū)東部對(duì)對(duì)外聯(lián)系的的“門(mén)戶和窗窗口”的用地；；是面向全全市的以居居住為主的的高標(biāo)準(zhǔn)城城市花園社社區(qū)建設(shè)用用地。開(kāi)發(fā)步驟“XX區(qū)”的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)采采取統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、分步步、分片實(shí)實(shí)施滾動(dòng)開(kāi)開(kāi)發(fā)的方式式。首先完成開(kāi)發(fā)建建設(shè)范圍內(nèi)內(nèi)按規(guī)劃拆拆遷的企業(yè)業(yè)、居民住住房的拆遷遷安置和補(bǔ)補(bǔ)償，拆遷遷安置房的的建設(shè)。進(jìn)行道路和市政政管網(wǎng)的建建設(shè)，形成成基本路網(wǎng)網(wǎng)骨架和主主干管網(wǎng)，為為開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)打下堅(jiān)實(shí)實(shí)基礎(chǔ)和形形成良好的的開(kāi)發(fā)條件件。對(duì)由主要道路和和自然地形形分隔的地地塊（街坊坊）按用地地性質(zhì)和規(guī)規(guī)劃條件依依法出讓或或由開(kāi)發(fā)公公司自主開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)。規(guī)劃布局按現(xiàn)狀臺(tái)、坡、溝溝的分布，采采用“三片三帶”的形式。即即以沖溝分分割的西、中中、東三片片為主要建建設(shè)用地，利利用三條沖沖溝作休閑閑娛樂(lè)的綠綠化景觀用用地。西部片區(qū)：保留留市廣電局局、電大和和園林局的的原有住宅宅，在東北北部另布置置18層住宅、多多層點(diǎn)式和和集合住宅宅，沿西溝溝和臨江路路帶形展開(kāi)開(kāi)共享西溝溝公園。溝溝邊緩坡布布置高層和和多層點(diǎn)式式住宅，陡陡坡處嘗試試布置3組集合建建筑。中部片區(qū)：用區(qū)區(qū)內(nèi)道路分分割東西兩兩小區(qū)。東東區(qū)分四個(gè)個(gè)臺(tái)地，用用6層條式建建筑形成組組團(tuán)，結(jié)合合人行入口口安排幼兒兒園，在其其背部毗鄰鄰居住區(qū)布布置小學(xué)。西西區(qū)結(jié)合山山丘地形，用用多層點(diǎn)式式構(gòu)建小區(qū)區(qū)空間。在在制高點(diǎn)安安排6幢24層住宅圍圍合的景觀觀廣場(chǎng)。在在南部入口口布置小區(qū)區(qū)幼兒園。在在東西兩個(gè)個(gè)片區(qū)連接接處設(shè)社會(huì)會(huì)服務(wù)中心心和商業(yè)服服務(wù)區(qū)。東部片區(qū)：按地地形和道路路分南、中中、北三區(qū)區(qū)。南區(qū)除除保留攀鋼鋼地龍?bào)浞糠繀^(qū)外，規(guī)規(guī)劃了五個(gè)個(gè)錯(cuò)位單元元拼接的居居住組團(tuán)，圍圍合成公共共活動(dòng)空間間。中區(qū)靠靠北布置中中小學(xué)與服服務(wù)中心形形成南北公公共服務(wù)軸軸，形成片片區(qū)主要公公共活動(dòng)空空間。該區(qū)區(qū)高層住宅宅為15層，低層層別墅為2—3層。對(duì)外交通組織“XX區(qū)”是由江南二路，濱濱江大道，臨臨江路等三三路構(gòu)成不不完全閉合合的地塊，區(qū)區(qū)內(nèi)通過(guò)居居住區(qū)級(jí)和和小區(qū)級(jí)道道路在不同同方向與城城市主干道道相接，可可通達(dá)火車(chē)車(chē)站、飛機(jī)機(jī)場(chǎng)、鹽邊邊、米易和和市內(nèi)各片片區(qū)，建立立方便快捷捷的聯(lián)