國際商務酒店商業(yè)計劃書

PAGE****酒店有限公司****國際酒店項目【商業(yè)計劃書】項目單位：法定代表人：聯(lián)系地址：郵政編碼：聯(lián)系電話：移動電話：聯(lián)系傳真：聯(lián)系人：職務：保密須知本商業(yè)計劃書屬商業(yè)機密，所有權(quán)屬于****有限公司。其所涉及的內(nèi)容和資料只限于已簽署投資意向的投資者使用。收到本計劃書后，收件人應即刻確認，并遵守以下的規(guī)定：1）若收件人不希望涉足本計劃書所述項目，請按上述地址，盡快將本計劃書完整退回；2）在沒有取得****有限公司的書面同意前，收件人不得將本計劃書全部或部分地予以復制、傳遞給他人、影印、泄露或散布給他人；3）應該像對待貴公司的機密資料一樣的態(tài)度對待本計劃書所提供的所有機密資料。本計劃書不可用作銷售報價使用，也不可用作購買時的報價使用。編號：項目編制單位：授方（項目單位）：編制日期：年月日目錄第一章摘要 5一、項目名稱 5二、項目單位 5三、財務計劃 5四、項目簡介 5第二章項目背景及規(guī)劃 7一、項目方簡介 7二、項目選址及投資環(huán)境評估 7（一）建設(shè)地址概況 7（二）環(huán)境評估 8第三章行業(yè)分析 12一、酒店行業(yè)分析 12二、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的影響 15（一）旅游行業(yè)分析 15（二）餐飲業(yè)概況及其對酒店業(yè)的影響 18（三）體育活動和會展對酒店業(yè)的影響 18第四章市場分析 20一、西安酒店市場分析 20（一）西安酒店行業(yè)概況 20（二）西安旅游業(yè)對酒店業(yè)的影響 22（三）西安會展業(yè)對酒店業(yè)的影響 23（四）西安酒店業(yè)未來預測 23二、競爭分析 24（一）競爭對手分析 24（二）項目的競爭優(yōu)勢 26（三）競爭策略 27第五章市場營銷 31一、市場細分與目標市場選擇 31二、營銷戰(zhàn)略和營銷策略 32第六章公司管理 38一、企業(yè)組織 38二、公司發(fā)展定位和股改計劃 39三、公司管理層 39四、公司文化 40五、管理制度 41第七章資金籌措、運用與退出 46一、資金籌措 46二、資金運用 46三、資金退出 47第八章財務預測與分析 48一、財務預測 48（一）收入及成本預測 48（二）稅金預測 49（三）現(xiàn)金流量預測 50二、財務分析 50（一）現(xiàn)金流量分析 50（二）損益分析 51（三）盈利能力分析 51（四）不確定性分析 51第九章風險與對策 53一、經(jīng)營管理風險 53二、政策風險 54三、市場和行業(yè)風險 55四、財務風險 56第十章附錄 58一、附表 58二、附件 58第一章摘要一、項目名稱****國際酒店項目二、項目單位****酒店有限公司三、財務計劃★項目總投資=萬元；★總投資財務內(nèi)部收益率=%（所得稅前）；★投資利潤率=%；★投資利稅率=%；★投資回收期=年（靜態(tài)，稅前，含1年建設(shè)期）。四、項目簡介中國的酒店市場經(jīng)過二十多年的改革與發(fā)展，已進入一個新的階段，發(fā)生了很多變化。從競爭內(nèi)容看，重點由單純的價格競爭、產(chǎn)品質(zhì)量的競爭，發(fā)展到產(chǎn)品與企業(yè)品牌的競爭、文化品位的競爭。從規(guī)?？矗攸c由單店競爭、單一業(yè)態(tài)，發(fā)展到多業(yè)態(tài)、連鎖化、集團化、大規(guī)模酒店。酒店業(yè)由過去少數(shù)比較高檔的飯莊酒樓和比較簡陋的小旅館，發(fā)展到具有能夠滿足不同層次消費群體需要的酒店。從地域看，由地方發(fā)展走向區(qū)域發(fā)展，由東部沿海向華北與西北部地區(qū)發(fā)展，也有的是由西部向東部延伸。綜觀幾年來，我國涌現(xiàn)出的一批規(guī)模較大的酒店公司和連鎖企業(yè)，一個共同的特點是它們都尋求向外地擴張，立足和占據(jù)區(qū)域市場，甚至打進中心城市和國際性大都市。本項目****國際酒店就是在這種大環(huán)境下成立起來的，本酒店地處古城西安商貿(mào)中心區(qū)域，是一家四星級國際商務酒店。本酒店服務項目齊全，設(shè)施配備達到五星級標準。酒店的總營業(yè)面積約*****平方米，整體布局由一棟主樓、兩棟附樓和車位約***個的地下停車場組成。目前主樓酒店已于**年**月**日建成運營，公寓附樓計劃**年**月**日開始裝修施工，**年**月**日開業(yè)運營。項目在正常年份內(nèi)將實現(xiàn)年均營業(yè)收入****萬元，年均營業(yè)稅金及附加***萬元，年均利潤總額****萬元，年均上繳所得稅***萬元，為企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟效益與社會效益。第二章項目背景及規(guī)劃一、項目方簡介本項目****國際酒店是由****酒店有限公司為投資主體籌建的。項目方****酒店有限公司是一家專業(yè)化酒店投資管理公司，于**年**月**日成立。公司總部現(xiàn)設(shè)于西安市**區(qū)**大街**號，擁有****、****、****、****國際酒店四家酒飯店，法人代表***全權(quán)負責這四家酒店的運營與管理，目前公司擁有員工***人，****年經(jīng)營總收入達****萬元。公司堅定創(chuàng)一流酒店品牌的信念，在快速發(fā)展中不斷學習和創(chuàng)新，迎接挑戰(zhàn)，面對未來，以品質(zhì)尋求發(fā)展，以細節(jié)創(chuàng)造完美，以誠信贏得市場。公司以打造優(yōu)質(zhì)企業(yè)品牌，創(chuàng)中國一流酒店為目標，以打造商務酒店為發(fā)展方向，并計劃在2010年前打造十家低于五星級高于三星級的純商務型酒店，并建立起自己獨特的投資與經(jīng)營管理模式。二、項目選址及投資環(huán)境評估（一）建設(shè)地址概況1、地理位置西安市位于中國大陸腹地黃河流域中部的關(guān)中盆地，東經(jīng)107°40′～109°49′和北緯33°39′～34°45′之間。東以零河和灞源山地為界，與華縣、渭南市、商州市、洛南縣相接；西以太白山地及青化黃土臺塬為界，與眉縣、太白縣接壤；南至北秦嶺主脊，與佛坪縣、寧陜縣、柞水縣分界；北至渭河，東北跨渭河，與咸陽市市區(qū)和楊凌區(qū)、三原、涇陽、興平、武功等縣和扶風縣、富平縣相鄰。轄境東西204公里，南北116公里；面積9983平方公里，其中市區(qū)面積1066平方公里?，F(xiàn)有人口688萬，其中市區(qū)人口326萬。秦嶺山脈橫旦于西安以南，山脊海拔2000-2800米，是我國地理上北方與南方的重要分界。2、交通概況西安交通便利，是西部地區(qū)航空、鐵路、公路運輸樞紐。西安咸陽國際機場與68個國內(nèi)城市，11個國家和地區(qū)通航。2004年旅客吞吐量636萬人次，貨郵吞吐量7.3萬噸。公路建設(shè)形成了以西安市為中心的“米”字型輻射狀干線公路系統(tǒng)，有2條國道主干線，3條西部大通道和5條國道在西安交匯，另有7條省道由西安向外輻射或環(huán)繞。繞城高速、機場新線建成，二環(huán)路全面貫通，三環(huán)路開工建設(shè)，建成一批人行天橋和地下通道。市區(qū)與所轄區(qū)縣全部開通高速公路。西安有飛往全國各大主要城市的國內(nèi)航線80多條，港澳地區(qū)航線2條，飛往日本、韓國的國際航線8條。并且西安市最近增加了地鐵內(nèi)容，地鐵項目于2006年9月獲國家發(fā)改委批準立項，10月已啟動了工程試驗，計劃于2011年一期工程建成。3、配套設(shè)施項目地基礎(chǔ)設(shè)施完善（道路、電、通訊、通自來水、通排水順暢），企業(yè)運營所需的水、電、通訊等確保供給。（二）環(huán)境評估1、區(qū)位優(yōu)勢西安區(qū)位優(yōu)勢明顯，是西部地區(qū)重要的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐。西安作為新歐亞大陸橋中國段上規(guī)模最大、綜合實力最強的城市，在中國區(qū)域經(jīng)濟布局上，具有承東啟西、東聯(lián)西進的樞紐作用。西安還是中國政府實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的橋頭堡和西部地區(qū)最具發(fā)展帶動作用的城市，已經(jīng)成為西部金融、貿(mào)易、文化、教育和旅游中心和中國重要的工業(yè)基地之一。2、區(qū)域經(jīng)濟西安的比較優(yōu)勢突出地表現(xiàn)在三個層次上：世界級的旅游觀光資源優(yōu)勢；國家級的科研教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地優(yōu)勢；區(qū)域級的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐優(yōu)勢。并且通過深化改革和擴大開放，西安正在成為我國重要的內(nèi)陸開放城市。3、旅游資源西安旅游資源得天獨厚，是海內(nèi)外著名的世界歷史文化名城之一。西安有著3100多年的建城史，先后有周、秦、漢、唐等13個王朝在這里建都。1981年聯(lián)合國科教文組織把西安確定為“世界歷史名城”。西安自然旅游資源也很豐富。其境內(nèi)的秦嶺自然風景區(qū)內(nèi)有國家級的風景名勝區(qū)1處，國家級森林公園5處，國家級自然保護區(qū)3處和國家級地質(zhì)公園1處。其優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境和深厚的文化積淀有機結(jié)合形成的和諧景觀和西安古都旅游區(qū)交相呼應。這將帶來了巨大的旅游人流，為本項目提供廣闊的市場空間。4、政策環(huán)境西安投資項目的政策主要包括國家實施的西部大開發(fā)優(yōu)惠政策、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)享受高新區(qū)優(yōu)惠政策、鼓勵外商投資優(yōu)惠政策。針對本項目，主要享受以下政策：（1）西部大開發(fā)優(yōu)惠政策a.除國家重大項目和有特殊規(guī)定的項目以外，凡是企業(yè)用自有資金或利用銀行貸款投資于國家鼓勵和允許類產(chǎn)業(yè)的項目，項目建議書和可行性研究報告合并一道按規(guī)定程序報批，初步設(shè)計、開工報告不再報政府審批，相應簡化外商投資項目審批程序。b.實行稅收優(yōu)惠政策。對設(shè)在西部地區(qū)國家鼓勵類產(chǎn)業(yè)的內(nèi)資企業(yè)和外商投資企業(yè)，在一定期限內(nèi)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。對在西部地區(qū)新辦交通、電力、水利、郵政、廣播電視等企業(yè)，企業(yè)所得稅實行兩年免征、三年減半征收。對西部地區(qū)內(nèi)資鼓勵類產(chǎn)業(yè)、外商投資鼓勵類產(chǎn)業(yè)及優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的項目在投資總額內(nèi)進口自用先進技術(shù)設(shè)備，除國家規(guī)定不予免稅的商品外，免征關(guān)稅和進口環(huán)節(jié)增值稅。c.鼓勵外商投資于西部地區(qū)的農(nóng)業(yè)、水利、生態(tài)、交通、能源、市政、環(huán)保、礦產(chǎn)、旅游等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和資源開發(fā)，以及建立技術(shù)研究開發(fā)中心。擴大西部地區(qū)服務貿(mào)易領(lǐng)域?qū)ν忾_放，允許外商在西部地區(qū)依照有關(guān)規(guī)定投資電信、保險、旅游業(yè)和其他已承諾開放領(lǐng)域的企業(yè)。（2）鼓勵外商投資優(yōu)惠政策a.外商投資企業(yè)所得稅率為30%，對在西安市區(qū)興辦的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，減按24%征收企業(yè)所得稅。對國家鼓勵類的內(nèi)資企業(yè)和外商投資企業(yè)，在2001年至2010年內(nèi)，減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅。對進入西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的高新技術(shù)企業(yè)和進入西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的生產(chǎn)性企業(yè)，減按15%征收企業(yè)所得稅。b.外商投資企業(yè)的投資者將從企業(yè)獲得的利潤再投入該企業(yè)，增加注冊資本，或作為資本金再投資開辦其它企業(yè)，經(jīng)營期不少于五年的，經(jīng)投資者申請，稅務部門批準，退還其再投資部分已繳納企業(yè)所得稅的40％稅款。c.外商投資企業(yè)的固定資產(chǎn)由于特殊原因需要加速折舊的，由企業(yè)提出申請，經(jīng)稅務部門批準，可以加速折舊。d.非生產(chǎn)性項目，經(jīng)會計師事務所驗資確認后，按外商實際進資額（含實物及工業(yè)產(chǎn)權(quán)折價部分，外幣匯率接進資當日國家外匯牌價折人民幣）的千分之二獎勵中介人。其中房地產(chǎn)、餐飲、娛樂項目，待建成、營業(yè)并形成固定資產(chǎn)后，經(jīng)會計師事務所驗資、審計確認，按外商實際進資額（含實物折價部分，外幣匯率接進資當日國家外匯牌價折人民幣）的千分之一獎勵中介人。e.外商投資企業(yè)外籍員工及其隨行眷屬因商務活動需要多次出入境的，可向公安機關(guān)申請辦理在一定期限內(nèi)多次出入境的證件。第三章行業(yè)分析一、酒店行業(yè)分析1、我國酒店行業(yè)發(fā)展狀況我國酒店行業(yè)的起步，從1982年開始，至今已有25個年頭，經(jīng)歷了三個階段：第一階段，20世紀80年代，在國家改革開放政策的背景下，酒店行業(yè)在全國的各行各業(yè)中實現(xiàn)率先對外開放，引進國際集團的先進管理，但投資主體以國有資本為主。第二階段，20世紀90年代，各行各業(yè)新建酒店，作為主營業(yè)務的一種補充，投資主體還是以國有資本為主。第三階段，21世紀初，我國酒店行業(yè)形成了較大規(guī)模，并在2005-2006年開始了實質(zhì)性的增長。2005-2006年我國酒店無論是住宿率還是平均房價保持了持續(xù)增長的勢頭。就住宿率而言，三星、四星和五星級飯店的平均住宿率在69%到70%之間，經(jīng)濟型酒店的住宿率達到了92%。并且三星、四星和五星級酒店的平均房間收益，分別比2004年增長了11%、9%和20%。到21世紀，我國酒店業(yè)已形成包括商務酒店、旅游酒店、度假酒店、會議酒店、經(jīng)濟型酒店、主題型酒店和一般旅館等多種形式，從而滿足我國酒店消費群體和市場變化的需要。2、我國星級酒店發(fā)展概況目前，我國酒店行業(yè)質(zhì)量有了較大提高，星級酒店發(fā)展迅速。特別是三星、四星和五星級高中檔酒店比重上升比較大，其占酒店總數(shù)的比重已經(jīng)增至41.92%（見表3-1）。從城市發(fā)展看，一個城市高星級酒店的擁有狀況直接顯示出城市的商務活力和投資潛力。目前我國高級酒店在北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市發(fā)展較好。并有專家預計：北京五星級酒店數(shù)量近幾年將發(fā)展為酒店存量總數(shù)的33.5%；上海2010年的四、五星級酒店將超過100家；廣州在亞運會前，星級飯店將增加到300家，并有大約一半為四星級以上高端飯店。從而可以看出，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國星級酒店在不斷的往高端發(fā)展，發(fā)展高端酒店將成為一種趨勢。表3-12003年底國家旅游局官方統(tǒng)計：全國酒店數(shù)量項目數(shù)量（家）百分比星級酒店總數(shù)9751100%國有經(jīng)濟562257.65%集體、股份、聯(lián)營281628.87%私營6356.52%外商、港、澳、臺6786.96%星級酒店總數(shù)9751100%5星級酒店1982.03%4星級酒店7277.46%3星級酒店316632.46%2星級酒店486449.88%1星級酒店7968.17%3、我國商務酒店發(fā)展概況商務酒店在中國的成長首先是商務旅行需求引導下的市場競爭的產(chǎn)物。從我國酒店市場的客源結(jié)構(gòu)看，商務客源仍是飯店需求的主體。首先，近幾年我國商務酒店發(fā)展迅速。中國經(jīng)濟20年來的持續(xù)繁榮和加入WTO對經(jīng)濟的影響，導致國內(nèi)和國際的投資談判、展覽、商品研討、技術(shù)研討等商務活動大量增長。頻繁的商務活動給各商務酒店帶來了高比例的入住率和會議承辦率。商務客源在五星、四星、三星和經(jīng)濟型酒店總需求中所占的比例分別為48%、49%、40%和46%，從而看出商務客戶已經(jīng)成為我國酒店的主要客源。商務酒店受到商務旅游需求的引導。我國每年的商務旅游及相關(guān)費用已經(jīng)超過了100億美元，已成為僅次于美國和日本的第三大商務旅游市場。企業(yè)和政府的商務旅游消費結(jié)構(gòu)中，住宿分別占到了28%和22.7%的比例。國內(nèi)商務旅游市場規(guī)模正在以超過10%的速度增長。但是從世界范圍來看，我國的商務旅游市場份額還較小。我國以2002年為例，商務旅游消費才僅占全國旅游總收入的6%。因此目前國內(nèi)外各投資方看準了商務酒店市場的持續(xù)強力和發(fā)展?jié)摿Γ娂娂哟笤谌A酒店投資幅度。這方面在北京、上海、廣州等經(jīng)濟發(fā)達城市表現(xiàn)得尤為突出，其他省地級城市和二三線城市也看準了商務酒店的發(fā)展，在不斷加入到這個行列中。商業(yè)傳媒領(lǐng)導者《21世紀經(jīng)濟報道》評選出的中國十佳商務酒店是北京東方君悅、香港文華東方、上海希爾頓、香港半島、廣州中國大酒店、香港港島香格里拉、上海波特曼麗嘉、中國大飯店、深圳威尼斯皇冠假日、香港洲際酒店。我國商務酒店業(yè)正處于成長階段，未來發(fā)展的路還很漫長。預計未來我國商務酒店業(yè)將向著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的均衡發(fā)展，樹立起民族品牌，并不斷贏得持續(xù)競爭力。4、酒店行業(yè)發(fā)展趨勢分析我國酒店行業(yè)的發(fā)展趨勢有四個方面值得特別關(guān)注：（1）集團化的數(shù)量與質(zhì)量進一步提升。我國不僅需要增加本土酒店集團的數(shù)量，而且還需要提高本土酒店集團的質(zhì)量。特別是在國際酒店集團加快進入我國一線與兩線市場的背景下，國際風險基金投資關(guān)注我國一些酒店集團的時候，我國酒店必須在不斷加強提高質(zhì)量的基礎(chǔ)上才能抓住更大的發(fā)展機遇。（2）電子分銷渠道的整合發(fā)展。我國酒店所有訂房渠道中，直接向酒店訂房仍然是主要的訂房渠道。經(jīng)濟型酒店是唯一通過集團網(wǎng)站訂房量超過10%的酒店層級。這說明我國酒店業(yè)，從整體上發(fā)展電子分銷渠道還有很大的潛力。（3）新型業(yè)態(tài)與客房類型的發(fā)展隨著游客市場的細分深化，出現(xiàn)了滿足平時公務與商務會議需要的商務酒店，滿足周末與黃金周休閑需要的度假酒店，適合普通商人與度假游客旅行需要的經(jīng)濟型酒店，滿足長住者需要的長住型公寓酒店等。一般酒店的客房也出現(xiàn)了主題化的趨勢，例如出現(xiàn)了商務客房、健身睡眠客房與情侶客房等。（4）經(jīng)營方式的多元化縱觀世界產(chǎn)業(yè)包括酒店產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史，任何產(chǎn)業(yè)包括酒店產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，既需要有適當?shù)馁Y金投入，更需要有持續(xù)盈利的發(fā)展模式與經(jīng)營管理該產(chǎn)業(yè)的優(yōu)秀的企業(yè)家與職業(yè)經(jīng)理人。如果到處是短期的套利行為，缺乏持續(xù)盈利的發(fā)展模式與酒店專業(yè)的經(jīng)營管理，我國酒店業(yè)將無法持續(xù)發(fā)展。二、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的影響（一）旅游行業(yè)分析1、三大旅游市場持續(xù)增長國家旅游局統(tǒng)計信息顯示，****年1-7月我國旅游業(yè)總體保持持續(xù)、穩(wěn)定、較快發(fā)展的良好局面，國內(nèi)、入境、出境旅游三大市場持續(xù)增長。（1）入境旅游市場受港澳臺基礎(chǔ)市場增幅回落甚至下降以及個別外國客源市場下滑的影響，今年1-7月入境旅游市場增幅趨緩。1-7月累計，入境旅游人數(shù)7063.61萬人次，比上年同期增長2.22%；入境過夜旅游者人數(shù)2794.82萬人次，比上年同期增長4.57%；全國旅游外匯收入累計測算數(shù)為174.55億美元，比上年同期增長4.59%。（2）國內(nèi)旅游市場國內(nèi)旅游持續(xù)增長，“春節(jié)”黃金周全國旅游接待總量達7832萬人次，旅游總收入達368億人民幣，同比增長13.5%和17.6%；“五一”黃金周全國共接待旅游者1.46億人次，實現(xiàn)旅游收入585億元，同比增長20%和25.2%；納入全國假日旅游統(tǒng)計預報體系的116個旅游景區(qū)（點），共接待游客2106.52萬人次，門票收入7.82億元。（3）出境旅游市場出境旅游繼續(xù)快速增長，1-7月全國出境旅游達1658萬人次，同比增長13.39%。（4）旅游業(yè)預測據(jù)世界旅游組織的預測，未來幾年內(nèi)，全球旅游業(yè)仍將保持較高的增長速度。到2010年，中國旅游入境人數(shù)將達6400萬--7100萬人次，國際旅游外匯收入380億--410億美元；國內(nèi)旅游人數(shù)將達到20億--25億人次，國內(nèi)旅游收入10000億--10500億元人民幣，旅游總收入占GDP的比例將達8％。到2020年，我國將成為世界第一大旅游目的地國家和第四大客源輸出國。中國將初步躋身世界旅游強國之列。2、旅游業(yè)對酒店行業(yè)的影響旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用特別明顯，與酒店行業(yè)的關(guān)聯(lián)度較大。特別是旅游景區(qū)具有資源壟斷優(yōu)勢，這些城市的旅游業(yè)將大大帶動當?shù)鼐频晷袠I(yè)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，旅游景區(qū)的酒店業(yè)普遍業(yè)績穩(wěn)定良好。圖3-1景區(qū)酒店中期收入及利潤變化近年，西安商務旅游的發(fā)展為當?shù)芈糜螛I(yè)注入了新的動力，為商務酒店的發(fā)展提供了廣闊的空間。美國運通商務旅行部發(fā)布的中國商務旅行調(diào)查報告顯示，中國已成為繼美國、日本和德國之后的世界第四大商務旅行市場。商務旅游較大程度上帶動了中、高端型酒店的發(fā)展。商務旅游旺盛的城市，其高端星級酒店平均房價上升幅度較大。西安市近年來國內(nèi)外經(jīng)濟交流增多，商務旅游市場發(fā)展迅速。這帶動了西安酒店業(yè)的發(fā)展，高中端商務酒店更是發(fā)展較快。（二）餐飲業(yè)概況及其對酒店業(yè)的影響餐飲業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，與其他行業(yè)相比，具有投資少、產(chǎn)出高、增長快、貢獻大的特點。20世紀末以來，餐飲業(yè)營業(yè)額逐年上升，連續(xù)15年實現(xiàn)兩位數(shù)高速增長?！熬盼濉逼陂g平均每年增長達到18.4%，其中，1997年增長20.2%，1998年增長15.7%，1999年增長13.6%，2000年增長17.3%?！笆濉逼陂g同樣保持著強勁的增長勢頭，2001年營業(yè)額增長13.6%，2005年為17.7%。我國餐飲業(yè)經(jīng)歷了從無序到有序，從小草到參天大樹的逐步發(fā)展壯大。餐飲業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重，從無足輕重的位置飛速增長到年營業(yè)收入上千億元。伴隨著2008年北京奧運會和2010年上海世博會的舉辦，我國經(jīng)濟必然會迎來一個飛速發(fā)展的階段。毫無疑問，順勢而為，餐飲業(yè)又將會登上一個新的臺階。酒店實質(zhì)上是包含了餐飲、住宿和娛樂等一體的行業(yè)，餐飲是酒店業(yè)主要收入來源之一，為我國酒店行業(yè)增添了不少色彩。近年，餐飲業(yè)中的商務餐和旅游休閑餐飲逐步升溫，商務人士自身用餐、會議餐、商務宴請的需求不斷增加。他們對餐飲的環(huán)境、檔次、質(zhì)量要求較高，而對價格相對不敏感。因此高端商務酒店和其他酒店相比能更好的滿足這類顧客的需求，本項目正是適應這種趨勢，在西安同類酒店中獨具一格。（三）體育活動和會展對酒店業(yè)的影響隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，各類體育活動和會展不斷增多，這將較大的帶動我國各行業(yè)的發(fā)展。2008北京奧運會、2010上海世博會、2010廣州亞運會等大型活動的前期市場推廣和開展，對中國的入境旅游已經(jīng)構(gòu)建了一個相當大的市場基數(shù)。因此正是這些促銷措施的及時到位，給國內(nèi)的酒店業(yè)帶來了良好的客源市場。特別是2008年奧運會的舉行將促使我國入境旅游人數(shù)達到一個高峰。表3-22008年北京奧運會對我國入境游客影響預測年份88年漢城92年巴塞羅那2000年悉尼2008年北京中國受影響年份影響國韓國西班牙澳大利亞中國二年前4.1%1.8%6-7%一年前5.354.0%8-9%當年10.5%0.2%5.4%10-11%2008一年后14.1%0.5%7.3%9-9.5%2009二年后9.6%4.5%7.1%8-9.5%2010三年后4.7%1.8%4.4%7-8%2011四年后1.8%6-7%2012我國會展業(yè)的發(fā)展也對酒店行業(yè)帶來不少客源。據(jù)統(tǒng)計，2005年我國的展覽項目數(shù)達3800個，僅次于美國居世界第二位，展覽收入127.5億元，比上年增長18%。以長春市為代表，2005年該市會展經(jīng)濟取得了突破性發(fā)展，全年會展業(yè)實現(xiàn)相關(guān)收入78億元。其中，會展業(yè)直接收入７億多元，而帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)收入達65億元。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計資料顯示，會展對酒店、交通、餐飲、旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有１∶９的帶動效應。第四章市場分析一、西安酒店市場分析（一）西安酒店行業(yè)概況1、酒店的規(guī)模數(shù)量中國行業(yè)研究網(wǎng)公布，2006年西安有4家五星級酒店、6家四星級酒店、15家三星級酒店、20家準三星級酒店和近100家二星級及以下酒店。西安五星級酒店客房總數(shù)為1700余套，四星級酒店客房總數(shù)為2600余套，三星級酒店客房總數(shù)為3500余套，準三星級酒店客房總數(shù)為3800余套，二星級酒店客房總數(shù)為11000余套，以上所有酒店、賓館合計客房總數(shù)為22600余套?？傮w形成數(shù)量多，檔次參差不齊的現(xiàn)象。2、酒店的星級分布西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年西安五星級、四星級、三星級、準三星級和二星級及以下酒店分配比例分別為3%、4%、10%、14%和69%，其中二星級及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準三星級以上的酒店數(shù)合計只有31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。3、酒店的分布與經(jīng)營狀況從各級酒店的分布和經(jīng)營狀況看，目前主要存在以下幾種情況：①酒店的布局在各個城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)占到西安市所有酒店數(shù)的75%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計占全市酒店數(shù)的25%，可見酒店在各個城區(qū)之間的分布十分不平衡。②酒店的入住率受旅游季節(jié)變動的影響非常明顯。③酒店所處的位置對酒店的入住率影響巨大，位置好的酒店無論旺季淡季都能有相對穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率較低。④準三星級以上的酒店其經(jīng)營狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準三星級以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來的差異。4、酒店入住率情況西安酒店平均客房入住率達到70%，其中客房入住率為75%和65%的酒店數(shù)分別占31.6%和26.3%，兩者合計占到58%；客房入住率最高達到90%的酒店占15.6%，入住率最低為45%的酒店占10.5%。以上系列數(shù)據(jù)表明，西安酒店整體入住率平均水平基本維持在70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)營方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊的情況。5、盈利水平統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營狀況處于正常的利潤水平（非典時期除外）。調(diào)查中有部分酒店表示近年來酒店的客房入住率開始下降，經(jīng)營利潤也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤水平，市場競爭態(tài)勢越來越激烈；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率，并保持較高的利潤，這表明盡管西安酒店業(yè)的競爭越來越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競爭態(tài)勢中從容獲利。這無一不在說明酒店業(yè)是個具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營的好壞不但與酒店提供的硬件服務有關(guān)，而且它提供的軟件服務更為重要。在酒店的管理上誰更為客戶著想，誰提供的軟服務更細、更周到、更符合客戶心意，誰就可能獲得更大的市場。相反，那些固步自封，不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市場所淘汰的命運。（二）西安旅游業(yè)對酒店業(yè)的影響西安是世界著名的歷史文化名城，是全國重點旅游城市和國際旅游熱點城市。2004年，西安市實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入127億元，入境旅游收入3.3億美元。其中，住宿收入4536萬美元，國際游客人均滯留時間5.8天，人均日消費42.54美元；國內(nèi)旅游人均消費609元，平均過夜3.3夜。旅游附加值占地區(qū)生產(chǎn)總值14.2%。2006年上半年，西安市接待海外旅游者356091人次，同比增長13.45％，創(chuàng)匯1.88億美元，同比增長16.7％。接待國內(nèi)旅游者1264萬人次，同比增長13.5％，國內(nèi)旅游收入84.9億元，同比增長12.9％。旅游業(yè)總收入100.32億元，同比增長13.5％。西安旅游發(fā)展基礎(chǔ)較好：一是該市已建成一定配套規(guī)模的旅游設(shè)施和一支素質(zhì)良好的旅游管理及從業(yè)人員隊伍；二是西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，使西安商務旅游、會展旅游的人數(shù)大幅度提高，為西安旅游業(yè)注入了新的動力；三是當?shù)厝藗兊穆糜我庾R不斷增強，西安市旅游市場開始漸漸成熟。西安巨大的旅游資源不僅為本市旅游業(yè)帶來了豐厚利潤，同時也為酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的機遇，較大的提高了這些相關(guān)行業(yè)的經(jīng)濟效益。西安商務旅游的發(fā)展對本項目影響最大。西安星級酒店的商務客人幾乎占總客戶的一半，因此專業(yè)的高端商務酒店是西安酒店業(yè)的一個缺口，對于本項目也是一個大的優(yōu)勢。（三）西安會展業(yè)對酒店業(yè)的影響西安市政府十分重視會展經(jīng)濟，先后出臺多項措施積極營造良好的會展環(huán)境，加快發(fā)展會展業(yè)，從而帶動地區(qū)經(jīng)濟繁榮和發(fā)展。2005年西安市被授予年度中國最佳會展城市。該年本市共有103個有規(guī)模的展覽會、推介會，全年展會成交額370億元，創(chuàng)造社會綜合效益39億元。2006年上半年，全市共舉辦各類展會50個，參展商8萬人次，創(chuàng)造社會綜合經(jīng)濟效益15億元，有力地帶動了該市經(jīng)濟發(fā)展。西安市政府還將合力打造自主品牌展會，如歐亞論壇、東西部洽談會、汽車博覽會、旅游博覽會、房地產(chǎn)業(yè)博覽會等，使西安成為一個有名會展城市。會展業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生強大拉動作用，聚集了全國各地的商務人士。這些商務人士的吃住問題，必須得到較好的解決，那么高中端商務型酒店將是其最佳選擇。（四）西安酒店業(yè)未來預測從以上西安酒店行業(yè)、旅游業(yè)、會展的發(fā)展來看，近年來西安酒店業(yè)穩(wěn)中有升，以后一段時間內(nèi)將處于上升趨勢。受國內(nèi)重大活動的影響，預計隨著2008北京奧運會、2010上海世博會等活動的舉行，西安酒店行業(yè)的入境客源將大幅度上升。據(jù)統(tǒng)計，舉辦奧運會的國家在奧運會當年和前后各三年左右入境游客將有較大增加，通常在奧運會之后一年達到頂峰。因此奧運將影響西安六年左右的入境游客數(shù)量，其遠景可想而知。從發(fā)展方向來說，未來西安市酒店行業(yè)將呈現(xiàn)以下幾種趨勢：第一，規(guī)?；厔?。西安目前尚無一家酒店真正達到相當?shù)慕?jīng)營規(guī)模，自然就談不上所謂的規(guī)模效應。事實上，西安擁有良好的旅游資源優(yōu)勢，同時是西部開發(fā)的橋頭堡城市，招商引資的結(jié)果吸引了大量的商務人士入駐西安。這些條件使得西安的旅客資源十分豐富。因此，西安完全有條件依靠酒店的規(guī)模效應來吸引旅客，賺取豐厚的利潤。第二，品牌發(fā)展。在全球市場范圍內(nèi)，名牌概念在不斷地滲透。各酒店集團已經(jīng)從戰(zhàn)略發(fā)展中認識到品牌的重要性。目前西安市的國內(nèi)酒店品牌效應尚未發(fā)展起來，今后市內(nèi)酒店將致力于品牌發(fā)展。第三，隨著西安經(jīng)濟發(fā)展，國內(nèi)和國際的投資談判、展覽與研討、商品、技術(shù)與服務貿(mào)易、經(jīng)營管理等商務活動將不斷增長。因此西安市商務酒店將成為一個有潛力的投資領(lǐng)域。二、競爭分析（一）競爭對手分析商務酒店一般認為商務客人的比例應該不低于70%。商務客人對于酒店的選擇很挑剔，但同時也愿意為服務支付高價格。項目所在地西安作為周邊城市商務交往的核心城市，大量商務旅客的存在，使得西安商務酒店的市場增長較快。項目所面臨的主要競爭對手如下：1、市中心三星級商務酒店（1）西安鐵通商務酒店是鐵通公司陜西分公司設(shè)在省內(nèi)唯一的一家三星級商務酒店，地處餐飲娛樂一條街的二環(huán)南路西段，于2002年開業(yè)，2005年7月局部裝修。酒店樓高16層，共有客房總數(shù)96間套，標間面積35平方米。該酒店所有房間均設(shè)有寬帶接口，免費上網(wǎng)瀏覽。（2）西安申鵬國際商務酒店隸屬申鵬酒店集團，2004年開業(yè)。該酒店地處古城西安的東大街，交通較為便利，是一家三星級酒店。酒店擁有258套客房，風味中餐廳，店內(nèi)可容納350人的多媒體會議大廳。整個建筑主體由兩座塔樓式高層構(gòu)成。（4）陜西萬豪酒店是由陜西電信實業(yè)公司投資興建的一座酒店，酒店擁有各類房間118間（套），設(shè)有國內(nèi)、國際直撥電話、中央空調(diào)、衛(wèi)星電視、24小時熱水服務及先進的監(jiān)控設(shè)備和自動消防設(shè)備。大小不同的6個現(xiàn)代化會議室可滿足不同規(guī)格的會議要求。酒店開業(yè)時間2003年9月26日，新近裝修時間2005年4月，樓高7層，附樓高4層，共有客房總數(shù)118間（套).2、市中心四星級提供商務服務的酒店（1）西安好世界大酒店是四星級標準的涉外豪華酒店，1999年4月開業(yè)，樓高13層，共有客房135套，標準間面積28平方米，豪華套間面積65.14平方米，商務套間40平方米。豪華間以上的房間設(shè)有獨立的互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)上網(wǎng)駁接口、有直撥號碼的IDD／DDD電話、吹風機、私人保險箱、衛(wèi)星／閉路電視、背景音樂、中央空調(diào)、消防疏散引導系統(tǒng)以及目前最先進的全方位應用酒店智能兼容鑰匙刷卡系統(tǒng)。酒店位于市內(nèi)蓮湖路，酒店有游泳池和健身房等娛樂設(shè)施。（2）西安古都新世界大酒店是由中港合作，香港新世界酒店（國際）有限公司管理的四星級涉外飯店。酒店1989年2月開業(yè)，1998年重新裝修，樓高15層，共有客房491套，標準間面積約27平方米。酒店位于西安市區(qū)玉祥門東側(cè)。其中總統(tǒng)套房一套，豪華套房7套，夫婦用房105套，標準雙人間356套。酒店擁有4個餐廳分別提供粵菜，西餐，東南亞菜，西安風味，早茶等。酒店還擁有1100多個座位的古都大劇院。（3）西安唐城賓館，是一座現(xiàn)代化四星級旅游涉外賓館，位于西安著名的文化區(qū)。酒店于1986年開業(yè)，于1999年重新裝修。樓高11層，共有房間406間。普通標準間面積20平方米。（4）西安麗苑酒店坐落于西安市西南面的“唐朝文化區(qū)”開發(fā)區(qū)域，高新西區(qū)路口，占地13500平方米。酒店擁有298間客房，包括標準客房、豪華客房、標準套房、豪華套房及一間麗苑套房。酒店可舉行100-200人的大型會議。通過對西安市酒店業(yè)的分析來看，目前西安還缺少高星級商務酒店。市中心提供商務服務的五星級酒店主要是西安國際會議中心曲江賓館和西安金花豪生國際大酒店。但是與這兩家相比本項目是專門為商務人士提供服務的超四星級商務酒店，其客戶定位和這兩家酒店不同，因此不存在較大競爭。本項目最大的競爭對手應該是以上四家四星級的商務酒店，它們和本項目客源特征相近，而且都屬于高端型酒店。因此項目要在競爭中獲勝，必須充分了解市場和競爭對手，能夠比競爭對手提供更好的服務才能贏得客戶。（二）項目的競爭優(yōu)勢本項目除具備一般酒店的基礎(chǔ)條件外，還具有以下幾方面的優(yōu)勢，構(gòu)成了本酒店的特色亮點，顯出酒店非凡的競爭力。1、地理位置優(yōu)越：酒店位于市內(nèi)**大街，地處西安商貿(mào)鐘樓商圈最繁華地帶，，距西安火車站約十分鐘車程，距咸陽國際機場約40分鐘車程，酒店對面即有機場大巴乘車點，距省政府約五分鐘車程。入住本酒店，無論是是旅游、購物、商務、政務活動都十分便利。2、環(huán)境獨特：酒店整體外觀與整體大街仿古風格相互融合，相得益彰，店內(nèi)裝修設(shè)計貫穿盛唐文化理念，彰現(xiàn)出深厚的文化底蘊。五至八層中部為五星級酒店獨有的采光天井式景觀區(qū)，園林風光設(shè)置，又使人倍感時尚現(xiàn)代。3、設(shè)施豪華完備：酒店在提供傳統(tǒng)基本功能項目的基礎(chǔ)上，配備了客房網(wǎng)絡(luò)服務，客房小酒吧，衛(wèi)星電視系統(tǒng)，自選影院，獨立保險柜等先進設(shè)施，很好滿足了高中端商務賓客的需求?？头孔钚∶娣e達39平方米，置身其中不乏氣派大方之感，再輔之以“超四星的設(shè)施，低四星的價格，五星級的服務”經(jīng)營理念，在西安同類酒店中獨具一格，其市場競爭力將不言而喻。4、租金合算：酒店所承租物業(yè)在中央空調(diào)、電梯、消防等重要設(shè)施到位的情況下，每平方米租金不足20元，這在周邊地段是比較低廉的，有利于減輕酒店運營后的經(jīng)營壓力。（三）競爭策略1、品牌和規(guī)模戰(zhàn)略隨著日漸增長的商務旅行市場的發(fā)展，商務酒店供應商應該在市場培育期就致力于以品牌和規(guī)模為核心的可持續(xù)競爭體系的形成和提升。一個沒有品牌的商務酒店是沒有希望的運行商，一個無法以民族品牌為支撐的酒店產(chǎn)業(yè)也是承擔不了商務旅游市場的長期發(fā)展目標的。目前就單體酒店來說，大量的商務酒店和提供商務樓層的酒店之間出現(xiàn)了交叉，完全區(qū)分二者很難。這導致了不少酒店的定位不明，經(jīng)?？煽吹骄频晷麄鲀陨蠈懼胺赵O(shè)施完善，休閑功能齊全，是旅游、商務、會議、餐飲、娛樂的理想去所”，這樣就沒有自身明顯的特色。因此項目在制定品牌時，一定要使品牌鮮明，有特色。酒店要是在消費者市場中具有品牌，一旦住過本酒店的客人就能夠熟悉任何地方的本品牌的酒店。很多具有品牌的商務酒店常常會實行忠誠顧客獎勵計劃，這也是左右商務客人選擇某一品牌酒店的重要因素。同時在完成消費的旅游市場上，沒有相應規(guī)模的市場份額，商務酒店的品牌就不會真正地實現(xiàn)市場化。當酒店已經(jīng)有自己的知名度時，酒店可以通過有效的區(qū)域化規(guī)模擴張來提高其市場占有率，使本酒店在當?shù)啬酥寥珖秶鷥?nèi)成為享有知名度和美譽度的品牌酒店。2、了解需求、把握標準，贏得商務市場機遇在信息化飛速發(fā)展的今天，消費者對市場的需求不斷變化，企業(yè)必須及時捕捉、分析市場的各種信息，科學地運用處理后的有效信息，迅速形成完善企業(yè)經(jīng)營的最佳戰(zhàn)略，并付諸實施。因而企業(yè)獲取的信息必須要有超前性和預見性，以適應不斷波動的市場變化，從而滿足新的市場需求。酒店要贏得商務人士，應該很好的了解他們的需求，包括對酒店的設(shè)施需求、服務方式、消費模式等。酒店要有獲取信息的能力。通過對市場信息進行科學處理，酒店要及時掌握商務酒店的客戶需求狀況，并預測未來市場的發(fā)展趨勢，才能不斷贏得市場。3、差異化策略酒店要贏得商務人士，首要做的當然就是了解他們的需求進而滿足其需求。商務旅游與其他旅游形式相比，對酒店的設(shè)施需求、服務方式、消費模式有所不同。與一般人相比，商務客人有著特殊的消費需求。他們是因為商務活動需要而入住酒店的，所以商務客人對酒店產(chǎn)品的需求也大多與工作有關(guān)，他們更注重效率與信息的交流。在酒店硬件方面，商務客人每天為了處理各種商務活動需要酒店要提供現(xiàn)代化的辦公場所、會議場地和INTERNET信息交換設(shè)施方便其辦公。在軟件服務方面，商務客人希望酒店能夠提供的服務高效、快捷、方便。首先將從產(chǎn)品本身出發(fā)，實施產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略。主要差別因素有：一是產(chǎn)品特征，它是指對產(chǎn)品基本功能給予補充的特點。產(chǎn)品特征是企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)品差別化的極具競爭力的工具。其出發(fā)點是產(chǎn)品的功能，項目應該從酒店風格、設(shè)施設(shè)備、服務項目以及員工服務能力方面根據(jù)商務客人的消費需求特征加以配置集成。比如商務酒店的商務設(shè)施要齊備，如傳真、復印、語言信箱設(shè)備等，各種先進的會議設(shè)施便于客人召開會議，客房里的設(shè)施設(shè)備也要符合他們需求，便于辦公。其次是服務差別化和人員差別化。服務差別化是指向目標市場提供與競爭者不同的優(yōu)異的服務。除了提供與其他酒店相同的服務外，項目還可以提供商務活動相關(guān)的各種服務，如秘書、管家服務等。并且保證服務的質(zhì)量和特色，這樣才能贏得客戶。最后還需注重酒店人力資源的差異化。由于員工行為直接構(gòu)成了酒店產(chǎn)品的核心成分，商務酒店還需要受過良好訓練的員工和職業(yè)經(jīng)理。相對于一般意義上的酒店從業(yè)人員而言，這些專業(yè)人士更能深入了解商務客人的需求，并擁有豐富的酒店從業(yè)的經(jīng)驗。商務客人尤其是國際商務客，一般是中年人，大多受過高等，對服務的要求也比較高。從這個意義上說，一家好的商務酒店也是一家優(yōu)秀的雇主單位，它更善于挑選、培訓和激勵酒店職業(yè)經(jīng)理人員和專業(yè)技術(shù)人員為的顧客提供盡善盡美的專業(yè)服務。第五章市場營銷酒店營銷意識在我國酒店業(yè)越來越受重視。成功的營銷是酒店在激烈的市場競爭中處于不敗之地的有效保證?，F(xiàn)代酒店的經(jīng)營，市場營銷的核心作用已是勢必所趨，當然酒店的營銷，必須與飯店內(nèi)其他部門密切配合，如住宿與前臺、客房，用餐與餐廳，會議與工程、音響等，營銷部常常代表顧客的要求和利益，而顧客的要求有時非常挑剔，有可能影響其他業(yè)務部門的政黨工作程序，營銷部應做好顧客與經(jīng)營部門的協(xié)調(diào)工作。市場營銷的作用在于溝通飯店和客源間市場的供求關(guān)系，以求飯店的最佳效益，因而酒店的市場營銷是飯店經(jīng)營管理的核心。一、市場細分與目標市場選擇通過分析西安市的酒店行業(yè)狀況，結(jié)合西安酒店行業(yè)的特點，可以從酒店的消費特征、總的客戶類型、各星級酒店客戶類型、區(qū)域客戶這四方面來細分西安酒店業(yè)市場。（1）西安酒店的消費特征表現(xiàn)為旅行消費、公款消費、商務消費和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費和商務消費為主。（2）西安酒店的客戶類型主要是散客、旅行游客以及以參加會議、商務洽談、培訓為目的的商務客戶。值得注意的是，近年以參加會議、商務洽談、公司培訓等為目的的消費有增長之勢。這就提醒酒店經(jīng)營者，如何為這些準客戶提供更好的商務條件，將是酒店利潤增長的一個重要策略。（3）西安四星級和五星級酒店的客戶多數(shù)是來西安旅游觀光的外賓，有散客、有團體。一部分是省外團體或先富起來的來西安旅游觀光者。還有一些政界要員團體出行或重要會議的召開。（4）從區(qū)域酒店的入住選擇看，旅游觀光者，希望入住交通方便、四通八達、購物方便的酒店。按照這樣的標準，城內(nèi)酒店就是其首選；對于商務人士的下榻選擇，通常是商業(yè)發(fā)達、交通便利、附近有銀行、郵政等區(qū)域的酒店。西安市內(nèi)距離經(jīng)濟環(huán)境較好的西高新區(qū)較近的城西南酒店，通常商務人士較多。城北區(qū)是西安近年來開發(fā)的第二大經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，未來到這里投資、開發(fā)的省外企業(yè)將不斷增多，這將直接拉動本區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展。本項目屬于高中端商務酒店，在確定目標市場之前，應該評估細分市場。本項目位于**大街，其區(qū)域市場特點為經(jīng)濟環(huán)境較好，無論是旅游、購物還是商務、政務活動都很便利，區(qū)域優(yōu)勢明顯。結(jié)合本酒店的特點，酒店擁有優(yōu)質(zhì)高檔的環(huán)境、完善的商務設(shè)施特別還配備了客房網(wǎng)絡(luò)服務，客房小酒吧，衛(wèi)星電視系統(tǒng)，自選影院，獨立保險柜等先進設(shè)施，能夠很好的滿足高中端商務賓客的需求。彰顯出“超四星的設(shè)施，低四星的價格，五星級的服務”，在西安同類酒店中獨具一格。因此本酒店的客戶定位為：高中檔商務散客，酒店客戶大體比例為商散80%，會議團隊10%，高中檔旅游團隊10%。二、營銷戰(zhàn)略和營銷策略企業(yè)向市場提供的產(chǎn)品，一種是有形的物質(zhì)產(chǎn)品，另一種是無形的服務。酒店行業(yè)主要是以提供服務為主，伴隨著提供一些有形的產(chǎn)品。因此酒店作為服務行業(yè)，其市場營銷是有所不同的。通常營銷策略在制定體現(xiàn)在市場營銷組合上。最有名的營銷組合簡稱為“4P”，隨著營銷學的深入研究，營銷組合也發(fā)生著變化，如發(fā)展為“6P”，“4C”等。制定營銷策略時應該以營銷戰(zhàn)略為指導，營銷策略是營銷戰(zhàn)略的細分，因此這里把營銷戰(zhàn)略和營銷策略一并分析。1、酒店營銷觀念創(chuàng)新營銷觀念是營銷決策和營銷策劃的基礎(chǔ)，是飯店業(yè)賴以生存和發(fā)展的指南針。現(xiàn)代酒店的營銷，應以顧客的需求為導向，一切的產(chǎn)品都要迎合市場的需求，在賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場的環(huán)境下，轉(zhuǎn)變酒店固有的營銷觀念，是酒店在激烈市場競爭中立于不敗之地的前提和保證。因此本項目應該時刻關(guān)注顧客的需求，建立以顧客為中心的營銷觀念。對于本項目來說，針對酒店的主要客戶商務人士和游客，酒店應該了解這些客戶的不同需求，從而提供能夠滿足客戶的服務。并且項目采用開放式的總臺，面對面的顧問銷售方式，使服務員和客人在一種更加開放方式中進行銷售。它打破了傳統(tǒng)的封閉式銷售方式，更便于顧客和服務員交流，氣氛融洽，是西安目前采取這種方式的第一家。2、酒店產(chǎn)品創(chuàng)新酒店要在日益激烈的市場競爭中取勝，必須要用卓越的產(chǎn)品和服務去占領(lǐng)市場（但必須是迎合顧客需求的），因此，酒店必須追求產(chǎn)品創(chuàng)新，即要做到人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我變。酒店產(chǎn)品的創(chuàng)新能力強弱，不僅反映了酒店在市場競爭中的能力水平。因此本項目需要很好的掌握顧客和競爭對手的情況，從而對項目不足的地方進行改進，并不斷創(chuàng)新，用優(yōu)秀的產(chǎn)品占領(lǐng)市場。如酒店的裝飾使用現(xiàn)代裝飾打底，唐文化點綴，古典和現(xiàn)代有一個完美的組合。這和西大街的仿古唐文化一條街的定位相契合。并且服務特色充分體現(xiàn)了超四星級酒店的現(xiàn)代化管理，比如房間面積較大，每個房間都在40—45平米以上，超過一般四星級酒店的標準；在每個房間都設(shè)計了接待專區(qū)；房間還有保鮮柜，供客人保藏食品之用；另外在每個房間里還配備有中國古代的經(jīng)典名著，比如四大名著、經(jīng)典文庫等，使得客人在享受環(huán)境的同時，還能享受到文化的熏陶。3、酒店的營銷模式結(jié)合服務產(chǎn)品的特點，本項目采用以下三種模式：（1）整和營銷：這是一種通過各種營銷工具和手段的系統(tǒng)化結(jié)合，根據(jù)環(huán)境進行即時動態(tài)修整以使交換雙方在交互中實現(xiàn)價值增值的營銷理論和方法。從營銷戰(zhàn)略分析，項目選擇“4C”組合策略。4C即顧客問題的解決(customersolution)，顧客的成本(costtothecustomer)，便利(convenience)和傳播(communication)。①本項有別于“4P”中的產(chǎn)品。這里是指酒店要生產(chǎn)特定的消費者需要的產(chǎn)品，而不是賣自己所能制造的產(chǎn)品。對于以參加會議、商務洽談、公司培訓等為目的的客戶，應該能為其提供良好的辦公和休閑條件。在酒店硬件方面，商務客人每天為了處理各種商務活動，需要酒店提供現(xiàn)代化的辦公場所、會議場地方便其辦公。在軟件服務方面，商務客人希望酒店能夠提供的服務高效、快捷、方便。本項目作為一個商務酒店，更多地體現(xiàn)了商務的特點，在商務標間配置了寬帶上網(wǎng)和液晶電腦、液晶電視等。對于游客，他們的目的是為了欣賞西安的風景和文化。因此可以為這類顧客提供具有西安文化特色的客房、美食等。②本項與“4P”中的價格策略不同。項目在定價時不要先推算企業(yè)的成本和利潤，應首先考慮消費者愿意付出的全部成本。本酒店的顧客主要是商務人士，一般商務客人對各項費用基本上都是公司花費，標準較高，對價格的敏感度不大。他們在住宿、通訊、宴請、交通方面較為講究，注重酒店的環(huán)境和氛圍。因此本項目酒店應該滿足客人的物質(zhì)需求和心理需求，不論是在酒店設(shè)施設(shè)備上還是提供服務上都要有高質(zhì)量。同時項目在銷售模式上采用：直銷+會員制銷售，就是按酒店的平均房價水平確定對商務散客的柜臺銷售價格，直接讓利于散客。酒店還將其中的?？停ㄈ胱∥宕我陨希┌l(fā)展成會員客戶，價格給與10%的優(yōu)惠，不斷擴大穩(wěn)定的客戶群。而目前一般高星級酒店的銷售方式是對散客價格按平均房價上浮30—50%確定，對協(xié)議客戶價格按平均房價確定，對團隊按平均房價下浮30—50%確定，這實質(zhì)是把大量散客距之門外。因此可以看出項目在價格策略上進行了改進，這一改進充分體現(xiàn)了顧客的利益，不失為一種好的方法。③盡力開創(chuàng)銷售渠道，以快捷便利購得產(chǎn)品，即渠道策略。項目采取顧客直接預訂、旅行社代理和網(wǎng)絡(luò)預定相結(jié)合。近幾年網(wǎng)絡(luò)訂票發(fā)展迅速，網(wǎng)絡(luò)訂票不斷受到國內(nèi)外客戶喜歡，項目應該特別注重酒店網(wǎng)絡(luò)銷售。而網(wǎng)絡(luò)銷售一般有兩種形式，一是網(wǎng)上中介的間接銷售（即代理銷售）。酒店通過與旅行社簽訂代理合同，由其進行代理營銷。二是酒店網(wǎng)上直銷。網(wǎng)上直銷就是酒店通過自己網(wǎng)站進行網(wǎng)絡(luò)營銷活動。網(wǎng)絡(luò)代銷作為業(yè)務外包的一種辦法，其缺點是酒店將付出形成對中介的依賴性、增加開支、減少收入、降低品牌影響力的代價。酒店自設(shè)網(wǎng)絡(luò)的缺點是需要技術(shù)維護人員，而且可能引來的預定和支付很少。因此對于本項目而言，酒店應該視企業(yè)的資金、技術(shù)人員等因素，來選擇網(wǎng)絡(luò)銷售方式。如果選擇網(wǎng)絡(luò)代銷可以選擇旅行社和旅游網(wǎng)站作為代理預定。④要強調(diào)與客戶溝通，淡化強制促銷。對于本項目酒店來說，可以采用廣告策略、優(yōu)惠活動來讓客戶了解和喜歡本酒店。酒店做廣告時必須先做好廣告預算，在預算范圍內(nèi)，選擇適當?shù)拿襟w。而媒體的選擇重要的是要讓人們能看見和聽見。針對本項目的主要客戶特點，可以采用雜志傳播信息。因為雜志一般都有比較有針對性的讀者群，比如商業(yè)期刊、度假旅行雜志、時尚雜志等，也適用于長期性廣告。項目可以主要選用在商業(yè)期刊和度假旅行雜志上刊登廣告。本項目還可以通過互聯(lián)網(wǎng)為酒店做廣告宣傳，通過web服務器和客戶瀏覽，在互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布各種信息。消費者可以借助檢索工具迅速找到所需要的酒店信息。優(yōu)惠活動可以通過開設(shè)VIP服務，新、老顧客服務贈送等贏得客戶。（2）服務營銷：指一種在營銷中強調(diào)服務和服務人員作用的營銷方式。①服務差異策略（個性化營銷）：在激烈的市場競爭中，若沒有服務差異，酒店將無法脫離低層次的價格競爭模式。服務差異策略即開發(fā)、發(fā)展與同行業(yè)不同的服務供應，差別形象等，本酒店先入住，后登記資料。另外還對客人提供個人商務服務，增加了商務秘書功能。另外在每個房間里還配備有中國古代的經(jīng)典名著，比如四大名著、經(jīng)典文庫等，使得客人在享受環(huán)境的同時，還能享受到文化的熏陶。酒店的文化服務更加豐富，引進了中國傳統(tǒng)的休閑方式。如圍棋、象棋、麻將等，提前布置到每一個房間里去，使客人能夠自如的享受我們所提供的休閑種類。②服務質(zhì)量策略：在激烈的市場競爭中，酒店要超過競爭對手，除了服務差異外，還必須有高于對手的服務質(zhì)量。③服務生產(chǎn)率策略：在同樣質(zhì)量前提下，服務生產(chǎn)率的優(yōu)劣，直接決定了酒店經(jīng)濟效益的好壞。④綠色營銷：綠色營銷在環(huán)保潮流推動下產(chǎn)生，在綠色消費驅(qū)使下發(fā)展，是酒店以可持續(xù)發(fā)展思想作為經(jīng)營理念，以消費者的綠色消費為中心和出發(fā)點的一種營銷過程，主要表現(xiàn)形式是樹立綠色形象，開發(fā)綠色產(chǎn)品，實行綠色包裝，采用綠色標志，加強綠色溝通，推動綠色消費。項目可以從這幾方面做起：第一，綠色客房。建筑材料用無污染“綠色裝飾材料”和低能耗“生態(tài)裝飾材料”。第二，綠色物品替代有害物品，如棉制洗衣袋——塑料、無氟冰箱——有氟；用棉、絲綢替代纖維品。第三，節(jié)約房間能源消耗，如燈泡、感應開關(guān)、水龍頭出水量、馬桶抽水量、減少床單洗滌次、牙刷一客一換變?yōu)橐蝗論Q、放綠色告示卡。第四，綠色餐廳、推廣綠色食品，指無化肥、農(nóng)藥、激素、天然色素、無化學合成劑。第五，綠色服務：能滿足綠色消費的服務，如提示點菜的數(shù)量，提供“打包”等，開設(shè)無煙樓層，設(shè)立收集舊電池廢物箱。第六章公司管理一、企業(yè)組織根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，按照項目規(guī)模，公司職員要少而精，公司的組織機構(gòu)必須符合精簡高效、一專多能的要求。公司實行總經(jīng)理負責制，總經(jīng)理按照董事會的決議，開展具體的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作。公司實行所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，決策權(quán)對經(jīng)營權(quán)的有效監(jiān)督，建立所有、決策、經(jīng)營三權(quán)制衡體系。公司實行決策權(quán)對經(jīng)營權(quán)的有效監(jiān)督。企業(yè)將切實實現(xiàn)現(xiàn)代科學決策和科學管理，對高層管理人員實行能者上、庸者下、劣者罰的這種運行機制。只有這樣，企業(yè)才具有旺盛的生命力，才有資格談論企業(yè)的長遠發(fā)展。項目美華酒店有限公司和本項目金唐酒店組織結(jié)構(gòu)如下：********酒店有限公司董事會****酒店有限公司**飯店***酒店***國際酒店……圖6-1****國際酒店組織結(jié)構(gòu)董事會董事會總經(jīng)理副總經(jīng)理財務總監(jiān)人力資源部經(jīng)理安全部經(jīng)理工程總監(jiān)市場營銷總監(jiān)房務總監(jiān)餐飲總監(jiān)行政管家前廳部經(jīng)理圖6-2****國際酒店組織結(jié)構(gòu)二、公司發(fā)展定位和股改計劃****酒店有限公司的發(fā)展定位是：專注于酒店服務業(yè)，走集團化發(fā)展之路。整體格局為三星及以下的經(jīng)濟性酒店占60%，四星級以上酒店占20%，社會餐飲占20%。公司的股改計劃：公司決定2007年上半年在現(xiàn)有有限公司的基礎(chǔ)上完成股份公司改造，進行增資擴股，實施管理層持股，2009年實施員工持股計劃，不斷規(guī)范管理，完善公司法人治理結(jié)構(gòu)。三、公司管理層副總經(jīng)理以上核心人員介紹四、公司文化企業(yè)的成功，科學現(xiàn)代化的管理和企業(yè)文化的建設(shè)，是一個繞不過的話題。企業(yè)文化相當于一個人的性格特征，是一個公司共有的價值觀、信仰和習慣體系的總和，該體系與公司內(nèi)正式的組織結(jié)構(gòu)相互作用形成公司的行為規(guī)范。企業(yè)文化作為人事管理的一個有機構(gòu)成部分，包含著指導人們行為的價值觀和標準，從而決定著公司的經(jīng)營效益和成長前景。影響企業(yè)文化的主要因素包括管理者和基層主管的領(lǐng)導風格、公司的管理程序、組織特征和部門或小組特征等。部門或小組特征包括對任務的承諾、工作障礙、士氣和友誼等；管理者和基層主管的領(lǐng)導網(wǎng)絡(luò)則可以分為冷漠、關(guān)心、不問過程只問結(jié)果和以身作則等；而組織特征則通過組織的規(guī)模、組織結(jié)構(gòu)的繁簡程序、組織的正規(guī)化以及決策權(quán)的集中與分權(quán)等體現(xiàn)出來；至于管理過程，則主要包括組織的各項管理制度、交流制度以及沖突處理、合作方式等。本公司的企業(yè)文化與員工發(fā)展十分契合，使得員工和企業(yè)共同受益。公司會經(jīng)常組織員工學習，使得員工獲得更系統(tǒng)化的知識，為他們的成長和進步做好基礎(chǔ)。同時樹立員工一種成長的動力，使他們有一種危機感。公司還會定期召開座談會，參加的人員有供應商和員工們。建立起關(guān)愛文化，比如總經(jīng)理信箱、投訴和復議機制等。五、管理制度1、班制及定員本項目生產(chǎn)采用單班8小時工作制度，年工作日為360天。本著節(jié)約、精簡、高效的原則，本項目勞動定員***人，員工均按照國家規(guī)定簽訂勞動合同，實行勞動合同制用工制度。2、人力資源管理及培訓（1）人才招聘制度招聘人才必須把握好管理、技能和形象三個唯度標準。要挑選文化素質(zhì)高、專業(yè)技能好，認同本酒店創(chuàng)業(yè)理念和價值觀的人才進入酒店?？偨?jīng)理工作部、人力資源部、財務部、市場營銷部和后勤部負責人是酒店組織機構(gòu)核心關(guān)鍵崗位，必須選拔有強烈事業(yè)心和責任心，具有大專以上文化，管理和組織協(xié)調(diào)能力強、熟悉酒店業(yè)務的人才擔任其職。特別是總經(jīng)理工作部、人力資源部、財務部負責人的崗位是酒店經(jīng)營成敗的關(guān)鍵，必須更加注重人的品德、組織管理和心理素質(zhì)的嚴格把關(guān)。（2）培訓制度從成本中提取適度的教育培訓經(jīng)費，建立必要的教育培訓機制。培訓機制規(guī)模必須適度，能夠適應內(nèi)、外部教育培訓實際。外部培訓重點培訓酒店高層負責人、各部門負責人和廚師隊伍，使他們?nèi)巳硕季邆渎殬I(yè)化任職的條件。內(nèi)部培訓，重點培訓餐飲部迎賓、前臺服務人員和市場營銷人員，用本酒店的創(chuàng)業(yè)服務理念培訓員工，使他們掌握酒店服務和酒店營銷的基本技能。（3）崗位任職制度設(shè)置酒店崗位，必須按照酒店管理的需要而設(shè)置。酒店的每一個崗位必須按照任職條件、崗位責任、薪酬分配、勞動時間、社會保障、福利待遇、休假、任職年限等相關(guān)內(nèi)容撰寫崗位任職書，明確權(quán)力和義務，使員工能夠更加深入了解每一個崗位作用和功能。（4）工作時間制度酒店工作時間必須做出明確規(guī)定，一般情況下，廚師和餐飲部服務的上班時間適度早一些，各部門管理人員的上班時間可以適度放晚一些。酒店勞動時間分為二個階段，第一階段，廚師、后臺員工和前臺員工從早上8：30分上班，至下午1：30下班，管理人員上午9：00上班；第二階段，全體員工從下午4：30分上班至晚上9：00下班。中餐后，讓全體員工休息片刻，一般不宜超過3.5小時。日間斷工作累計9個小時，周工作日累計57小時。（5）完善休假制度員工的休假，可以按酒店服務年限和崗位任職時間，分層次、規(guī)定員工帶薪休假的具體時間。一般來說，任職時間和服務時間長的員工，休假時間可以放長一些，但每年不宜超過8天。3、公司績效管理績效管理是定期考核和評價公司員工個人和部門工作業(yè)績的一種正式制度。公司績效管理流程將由“計劃”、“評估”和“反饋”三個階段構(gòu)成。從總體上考慮，公司績效管理將具有以下幾個鮮明特點：(1)明確表達公司對公司整體和各部門以及員工個人的績效預期，制定公司宗旨、聲明和經(jīng)營計劃，向全體員工明確傳達；(2)在公司主要職能部門和關(guān)鍵崗位確立關(guān)鍵績效成果、目標格衡量標準，并進行說明和培訓；(3)確認公司主要業(yè)務過程目標以及這些過程的關(guān)鍵行為標準；(4)定期通過總經(jīng)理辦公會、經(jīng)濟活動分析會等形式對公司經(jīng)營計劃及實現(xiàn)計劃的進程信息進行交流；(5)實施全面質(zhì)量管理（TQM）和績效工資政策（PRP），工資與業(yè)績掛鉤，尤其對于中高層管理者更是如此；(6)監(jiān)督、控制四個關(guān)鍵的績效衡量標準，即質(zhì)量、應收款、成本費用和利潤；(7)在公司關(guān)鍵業(yè)務領(lǐng)域?qū)冃У某掷m(xù)提高進行管理——以最高標準進行績效“基準化”；(8)以公司周邊地區(qū)主要競爭對手優(yōu)越的績效作為標準來衡量，以發(fā)現(xiàn)自己績效中的不足，并對所要求的績效上的突破性提高做好準備；1、績效計劃確立目標或類似的業(yè)績指針并達成一致和承諾2、績效評估對實際期望的業(yè)績進行客觀衡量或主觀估計3、績效反饋通過相互反饋進行修正并采取相應的獎懲行動(9)采用正式績效評估程序進行績效評估和反饋，并將績效管理和公司的“工作分析”1、績效計劃確立目標或類似的業(yè)績指針并達成一致和承諾2、績效評估對實際期望的業(yè)績進行客觀衡量或主觀估計3、績效反饋通過相互反饋進行修正并采取相應的獎懲行動圖6-3績效考核流程圖4、薪酬管理與激勵安排為了保持競爭力，同時考慮員工的特點，公司的薪酬管理與激勵安排包括直接經(jīng)濟報酬、間接經(jīng)濟報酬和非經(jīng)濟報酬幾方面的內(nèi)容，見下圖：薪酬與激勵安排薪酬與激勵安排經(jīng)濟安排非經(jīng)濟安排直接的月工資年薪提成傭金年度獎金項目獎金等間接的持股計劃保險計劃退休計劃住房補助教育補助工作工作有趣性工作挑戰(zhàn)性個人責任感褒獎的機會個人成就感發(fā)展的機會等工作環(huán)境合理的管理制度稱職的管理層意氣相投的同事恰當?shù)纳鐣匚粯酥臼孢m的工作條件彈性工作時間縮減的周工作時數(shù)便利的通訊等內(nèi)部環(huán)外部環(huán)圖6-4薪酬與激勵安排細化圖第七章資金籌措、運用與退出一、資金籌措本項目****國際酒店項目，總投資****萬元。本項目由****酒店有限公司現(xiàn)金出資人民幣****萬元，屬股本性投資，現(xiàn)已全部到位。另外****萬元擬通過對外融資取得。二、資金運用1、固定資產(chǎn)投資估算本項目固定資產(chǎn)投資為****萬元，其中建筑工程****萬元，設(shè)備購置及其安裝費為****萬元。2、無形及遞延資產(chǎn)投資和其他費用本項目咨詢費、開辦費、勘測設(shè)計費以及員工培訓費等共***萬元。故本項目無形及遞延資產(chǎn)投資合計為***萬元。第一年度租金費為***萬元計入其他費用，期初推廣費用***萬計入其他費用，其他費用累計為***萬元。3、流動資金估算根據(jù)市場需求以及項目本身的進展狀況，項目年總成本費用處于變化中，以第六年為例，項目年總成本為****萬元。4、本項目建設(shè)期為1年。依照謹慎性原則，本項目的財務預測期定為15年。三、資金退出本項目合作期限為15年（含建設(shè)期1年）。正式運營后，項目方從第三年（包括建設(shè)期）按投資方所占公司股份比重的12%回報，固定回報期為13年。合資期滿，經(jīng)雙方商議后再作決定是否延期合作。第八章財務預測與分析根據(jù)公司規(guī)劃和行業(yè)情況，并原則上根據(jù)中國財政部頒布的會計準則、會計制度和有關(guān)的法律規(guī)定，對本項目進行有關(guān)的財務預測。在具體操作時我們遵循謹慎性及重要性原則，對預測期間費用、預測成本、預測損益表和預測現(xiàn)金流量表做了一定的合并和處理。為了保證預測的客觀性和真實性，對預測數(shù)據(jù)都采取了多種途徑的測算和驗證，從而確保了評價結(jié)果的可信度。本預測中各種數(shù)據(jù)比例，是通過調(diào)查國內(nèi)及國外該行業(yè)的有關(guān)資料，并通過分析統(tǒng)計，制定出的相關(guān)比例，具有宏觀性和滿足統(tǒng)計規(guī)律的特點。在本項目的預測中，能夠比較好的、大致地反映項目的收益價值狀況，但在項目具體實施的過程中，還有大量的、次要的不確定因素，甚至有時還會出現(xiàn)重大的偶然因素，這些因素都會影響到該項目的收益，所以，具體實施可能與本預測存在一定的差異是正常的。一、財務預測（一）收入及成本預測1、收入預測本項目正式運營后，第一年能實現(xiàn)年收入****萬元。其中客房部收入為****萬元，餐飲部收入為****萬元，其他如商品部、康樂部、票務中心收入合計為***萬元。2、成本預測（1）成本估算說明①經(jīng)估算，在正常年份，本項目能源消耗根據(jù)現(xiàn)行價格估算，總費用為***萬元。其中，年用電費用***萬元；年用水費**萬元，空調(diào)費***萬元，物業(yè)費**萬元，其他共計**萬元。②本項目酒店工作人員、管理人員共計***人，第二年月平均工資共計***萬元，按照工資的14%計提福利，年工資福利總額為***萬元。③固定資產(chǎn)折舊的計算：固定資產(chǎn)折舊采用分類折舊法折舊，折舊方法采取直線攤銷法，固定資產(chǎn)殘值率取5%。固定資產(chǎn)中房屋折舊年限為20年，原值****萬元，到第15年凈殘值為****萬元，年折舊***萬元；設(shè)備折舊年限為10年，原值****萬元，凈殘值為**萬元，年折舊額***萬元。④無形及遞延資產(chǎn)按10年攤銷于成本支出，攤銷費為***萬元，年攤銷費**萬元。⑤維修費按折舊額的6%計取，年維修費**萬元。⑥其他費用：本項目運營過程中產(chǎn)生的管理費用第六年為***萬元，其它費***萬元計算。年銷售費用為**萬元。其他費用合計為****萬元/年。（2）生產(chǎn)成本估算以第六年成本為例，項目總成本費用為****萬元，其中固定成本****萬元、可變成本***萬元，經(jīng)營成本*