萬(wàn)科房地產(chǎn)成本管理制度

萬(wàn)科房地產(chǎn)成本管理制度二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé)1(一)集團(tuán)總部的成本管理職責(zé)1(二)開發(fā)企業(yè)的成本管理職責(zé)2、房地產(chǎn)成本監(jiān)控4(一)成本監(jiān)控系統(tǒng)4(二)成本監(jiān)控的要求4發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制6(一)立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制6二)規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制7三)施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制8(四)施工過(guò)程的成本控制8(五)工程材料及設(shè)備管理10(六)竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制11(七)工程結(jié)算管理12(八)其他環(huán)節(jié)的成本控制13萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)成本管理制度 1、為了增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費(fèi)用，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合集團(tuán)成本管理的要求和經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，制定本制度。2、成本管理的基本原則是：以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過(guò)程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。3、成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，落實(shí)成本崗位責(zé)任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé) 1、制定、修正集團(tuán)成本管理制度，督促、指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對(duì)成本實(shí)行制度監(jiān)控。2、進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)作出分析、判斷，及時(shí)提供、反饋給集團(tuán)和各開發(fā)企業(yè)管理層作決策參考；保持對(duì)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策和集團(tuán)成本管理環(huán)境的了解，協(xié)助房地產(chǎn)公司爭(zhēng)取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問(wèn)題。的成本控制。立項(xiàng)審查的重點(diǎn)是：項(xiàng)資料是否齊全、規(guī)范；?市場(chǎng)定位是否明確、恰當(dāng)；?投資回報(bào)是否符合集團(tuán)利潤(rùn)目標(biāo)要求；?投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制。成，匯編集團(tuán)成本報(bào)表；分析、總結(jié)項(xiàng)目成本控制情況，協(xié)助、督促各開發(fā)企業(yè)做好項(xiàng)目操作過(guò)程中的成本控制工作。充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。促進(jìn)集團(tuán)成本管理水平的提高。核項(xiàng)目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報(bào)率等指標(biāo)。 受總部監(jiān)督?？尚行詧?bào)告，履行立項(xiàng)審批程序。。本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見性，努力尋求降低成本費(fèi)用的途及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，每年至少一次，并將分析報(bào)告報(bào)集團(tuán)總部財(cái)務(wù)部。三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控 1、根據(jù)集團(tuán)的管理體制，集團(tuán)建立總部以管理監(jiān)控為中心、各開發(fā)企業(yè)以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門具體實(shí)施的運(yùn)行機(jī)制。成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進(jìn)行制度建設(shè)，并報(bào)集團(tuán)總部備案：?成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序；?計(jì)劃管理制度(包括指標(biāo)、定額、考核管理辦法)；招、投標(biāo)管理制度；制度；?工程(質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)、工程盤點(diǎn)、竣工驗(yàn)收移交)管理制制度；?材料設(shè)備管理制度。以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。集團(tuán)房地產(chǎn)成本管理制度。計(jì)劃管理開發(fā)的節(jié)奏，及時(shí)編制成本計(jì)劃，并跟蹤、檢查、考劃；?降低成本技術(shù)組織措施計(jì)劃。3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本考核辦法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo)。分析檢查異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析，以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本控制執(zhí)行情況；?實(shí)際成本與預(yù)算成本、計(jì)劃成本對(duì)比差異及其原因；?分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問(wèn)題及改進(jìn)意見、對(duì)策；?評(píng)價(jià)、結(jié)論與提示。信息交流?項(xiàng)目基本情況；?按會(huì)計(jì)制度規(guī)定應(yīng)編報(bào)的成本核算報(bào)表；?成本動(dòng)態(tài)情況及其分析資料；?當(dāng)?shù)卣咝允召M(fèi)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費(fèi)部門。?當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整；?成本超降率占單項(xiàng)工程成本總額10%U上、占其本身預(yù)算成本或計(jì)劃成本場(chǎng)簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減項(xiàng)目、事件)；?合作條件更改；?補(bǔ)交地價(jià)。3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立成本信息庫(kù)，互相交流成本控制的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 (一)立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制1、各單位新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)請(qǐng)示》和詳細(xì)的《可行性研究周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：?成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施；?投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排；?稅務(wù)環(huán)境及其影響；?《競(jìng)投方案》(僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目)；?投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策；?項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見。3、若項(xiàng)目立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對(duì)我方構(gòu)成重大不利影響時(shí)，應(yīng)重新向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)申請(qǐng)》。慮地價(jià)款的支付方式及相應(yīng)的資金成本。、拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團(tuán)總部律師審核后正式簽署。 (二)規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制?能由集團(tuán)內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由集團(tuán)內(nèi)部自行完成；?需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(必須包括建造成本控制總體目標(biāo))，應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)體《設(shè)計(jì)概(預(yù))算》，并在與上一階段的概(預(yù))算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的《建造成本概(預(yù))算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的3、施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》4、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性(包括建成后的物業(yè)管理成本)等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書面審查 (三)施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制1、除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行。范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動(dòng)；對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，4、同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位。團(tuán)總部提交有關(guān)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)等工作的文字備忘。7、壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目(如水、電、氣等)應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。9、應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評(píng)估其資信、技術(shù)力量等。 (四)施工過(guò)程的成本控制1、現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場(chǎng)簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依4、凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過(guò)程中不得辦理任何簽證。批權(quán)限由各開發(fā)單位根據(jù)自身實(shí)際情況確定。工程質(zhì)量與監(jiān)理監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無(wú)利益關(guān)系。事故案應(yīng)一并存檔備案。3、應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱蔽工程的驗(yàn)收，必須由工程、預(yù)算人員程進(jìn)度款15%，并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià)50%時(shí)開始抵扣預(yù)付備料款。：?施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表；和完工部位(主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片)、工程質(zhì)量證明等資料；?預(yù)算部門整理復(fù)核工程價(jià)值量；?經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺(tái)帳。系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用提供便利。4、工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)85%時(shí)，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。五)工程材料及設(shè)備管理照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：格浮動(dòng)幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實(shí)行甲供或甲定乙供，其余實(shí)行乙供；3、實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購(gòu)保管費(fèi)。象。象5、甲供材料、設(shè)備的采購(gòu)必須進(jìn)行廣泛詢價(jià)，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：?能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商；?愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價(jià)的供貨商；?能夠到現(xiàn)場(chǎng)安裝，接受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商；?售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。收并出具檢驗(yàn)報(bào)告，辦理驗(yàn)收手續(xù)，妥善保管。對(duì)不符合要求的，應(yīng)及時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購(gòu)全過(guò)程的行為場(chǎng)時(shí)應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證。11、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗(yàn)合格證和辦理結(jié)算。 (六)竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制。2、設(shè)計(jì)、工程、審算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任(包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題的保修責(zé)任的約定)及處罰措施等。方承擔(dān)。七)工程結(jié)算管理?符合合同(協(xié)議)有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；?具備完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料；?項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；?工程遺留問(wèn)題已處理完畢；和現(xiàn)場(chǎng)簽證，一般只能作為參考。料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請(qǐng)建行或國(guó)家有關(guān)部門進(jìn)行復(fù)審。5、編制的預(yù)、結(jié)算書，應(yīng)當(dāng)有工費(fèi)、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程及詳細(xì)的編制說(shuō)明，扣清甲供材料款項(xiàng)。6、審算部門應(yīng)對(duì)主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理，進(jìn)行“三算”對(duì)比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見。費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對(duì)照合同詳細(xì)審核并編制工程財(cái)務(wù)決算書。八)其他環(huán)節(jié)的成本控制單》，逐項(xiàng)測(cè)算其建設(shè)成本，并對(duì)照原成本