新接樓宇物業(yè)入伙工作

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新接樓宇物業(yè)入伙工作之相關(guān)制度和職責(zé)，新接樓宇的物業(yè)入伙工作一、物業(yè)接管前的工作:1、實(shí)地考察:對(duì)已確定接管的物業(yè),由公司在該物業(yè)竣工前組織經(jīng)營(yíng)管理部、工程技術(shù)部、平安部和清潔綠化部等部門(mén)有關(guān)人員前往物業(yè)現(xiàn)場(chǎng),圍...

新接樓宇的物業(yè)入伙工作

一、物業(yè)接管前的工作:

1、實(shí)地考察:

對(duì)已確定接管的物業(yè),由公司在該物業(yè)竣工前組織經(jīng)營(yíng)管理部、工程技術(shù)部、平安部和清潔綠化部等部門(mén)有關(guān)人員前往物業(yè)現(xiàn)場(chǎng),圍繞接收后管理工作所涉及的有關(guān)問(wèn)題舉行考察,(須要時(shí)可多次舉行實(shí)地考察),在此基礎(chǔ)上,提交公司董事會(huì)或總經(jīng)理辦公會(huì)議研究確認(rèn),制定入伙工作計(jì)劃。

2、成立管理處:

新的物業(yè)管理處應(yīng)于已確定的入伙日期前三個(gè)月成立,并開(kāi)頭運(yùn)轉(zhuǎn),按照實(shí)際需求,實(shí)行人員分步到位的方法,到入伙時(shí),按定編人數(shù)配齊管理處各類(lèi)人員。

管理處各類(lèi)人員按以下程序進(jìn)入物業(yè)現(xiàn)場(chǎng),但可按照現(xiàn)場(chǎng)條件和實(shí)際狀況舉行調(diào)節(jié):

①入伙前100天,任命管理處主任,另配備助理員1人,財(cái)務(wù)室會(huì)計(jì)、出納各1人,組成管理處籌建班子,編制入伙工作計(jì)劃報(bào)公司討論批準(zhǔn)后,立刻投入實(shí)質(zhì)性預(yù)備工作。

②入伙前三個(gè)月,調(diào)派機(jī)電管理修理人員若干進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng),參加機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作,填寫(xiě)工作記錄,面面把握大廈機(jī)電設(shè)備的第一手資料。

③入伙前一個(gè)半月,調(diào)配炊事班長(zhǎng)1人,開(kāi)展管理處食堂的籌備工作。

④入伙前一個(gè)月,管理層人員配齊,管理處掛牌辦公。

⑤入伙前一個(gè)月,組建護(hù)衛(wèi)班進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng),負(fù)責(zé)對(duì)所接管物業(yè)的保衛(wèi)工作。

⑥入伙前一個(gè)月,炊事班人員到位,食堂開(kāi)伙。

⑦入伙前25天,組建清潔班,開(kāi)頭對(duì)已接收的房屋舉行衛(wèi)生清潔工作。(或確定清潔外包工作,由外包單位開(kāi)展清潔工作。)

⑧入伙前20天,護(hù)衛(wèi)三個(gè)班的人員配齊、上崗。

⑨入伙前半個(gè)月,水電修理班正式成立,人員配齊就位。

3、管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作:

①、管理處應(yīng)要求公司提前派出部分工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng),與地盤(pán)的工作人員一起,參加機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試,了解囫圇樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施,

認(rèn)識(shí)各類(lèi)設(shè)備的構(gòu)造原理、性能;認(rèn)識(shí)水、電、氣管道線(xiàn)路的鋪設(shè)位置及走向等,為入伙后的管理、修理養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。

②、由公司(或進(jìn)展商)為新管理處提供暫時(shí)辦公場(chǎng)所,管理處按照實(shí)際需求,擬制辦公用品的選購(gòu)方案,報(bào)公司審批后購(gòu)置。

③、在公司的指導(dǎo)下,印制收樓、入伙所務(wù)必的文件資料和表格,如《住戶(hù)手冊(cè)》、《公共契約》,《管理規(guī)定》等。此部分工作最好于入伙前一個(gè)月完成。

④、按照入伙工作計(jì)劃,編制管理處員工生活用品選購(gòu)方案,報(bào)公司審批后訂購(gòu)。

二、物業(yè)接管中的工作:

1、管理處要主動(dòng)與進(jìn)展商(地盤(pán))和承建單位聯(lián)系,商議樓宇交接問(wèn)題,準(zhǔn)時(shí)將商議狀況匯報(bào)給物業(yè)公司并在公司領(lǐng)導(dǎo)下組織驗(yàn)收小組。由地盤(pán)、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組,制定驗(yàn)收計(jì)劃,統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),約定交接注重事項(xiàng)和交接日期。

2、預(yù)備驗(yàn)收項(xiàng)目表格,物業(yè)公司對(duì)所接收的建造物、設(shè)備設(shè)施,要分離預(yù)備充沛的驗(yàn)收記錄表格。

3、面面驗(yàn)收交接。驗(yàn)收時(shí)須有進(jìn)展商(地盤(pán))、承建單位和物業(yè)公司(含管理處指派人員)三方共同參與,逐項(xiàng)舉行驗(yàn)收,填寫(xiě)記錄單,每份驗(yàn)收記錄單上均須有三方人員的簽名,驗(yàn)收記錄單一式三份,三方各執(zhí)一份。對(duì)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目,列出清單,舉行交接,交接雙方在清單上簽字;對(duì)不合格的產(chǎn)品,注明存在的問(wèn)題,提交地盤(pán)和施工單位,限期整改,整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn),合格后方可接收,物業(yè)公司將接收清單交管理處保存。

4、對(duì)于已經(jīng)接收的項(xiàng)目,管理處從接收簽字起,即組織人力對(duì)建造物和機(jī)電設(shè)備舉行庇護(hù),防止被盜和破壞,同時(shí),組織人員對(duì)已接收項(xiàng)目舉行清潔和環(huán)境收拾。

5、搞好公關(guān)工作,管理處要指派專(zhuān)人代業(yè)主聯(lián)系電話(huà)安裝、液化石油氣開(kāi)戶(hù)點(diǎn)火、確定街區(qū)門(mén)牌號(hào)碼以及通郵等工作。

①、管理處應(yīng)于入伙前三個(gè)月與深大電話(huà)公司聯(lián)系,確定管理處安裝電話(huà)門(mén)數(shù)和業(yè)主入住后申請(qǐng)安裝電話(huà)的方法。

②、管理處應(yīng)于入伙前半個(gè)月與市液化石油氣公司聯(lián)系住戶(hù)用法液化氣開(kāi)戶(hù)點(diǎn)火手續(xù)。

③、于入伙前100天,從新管理處主任任命之日起,即向轄區(qū)派出所申請(qǐng)確定新接收物業(yè)的街區(qū)門(mén)牌號(hào)碼。

④、管理處于入伙前3個(gè)月與當(dāng)?shù)剜]局聯(lián)系辦理通郵手續(xù),并向地產(chǎn)商提出合理建議設(shè)計(jì)、定做信報(bào)箱。

6、代為業(yè)主安裝常規(guī)防盜防火設(shè)施。管理處應(yīng)從結(jié)實(shí)美觀、價(jià)格合理的原則動(dòng)身,于入伙前一個(gè)半月組織定購(gòu)并代為業(yè)主統(tǒng)一安裝防盜門(mén)、防盜窗花,為每戶(hù)業(yè)主配備市消防處規(guī)定型號(hào)的手提滅火器,并于入伙前安裝完畢。(防盜門(mén)、防盜窗花也可指定樣式,由業(yè)主裝修時(shí)自行安裝。)

7、樂(lè)觀、妥當(dāng)解決員工的食宿問(wèn)題。在物業(yè)公司指導(dǎo)協(xié)助下,管理處按照所接管物業(yè)的詳細(xì)狀況,提出管理處辦公、員工住宿、食堂用房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)計(jì)劃,經(jīng)批準(zhǔn)后,詳細(xì)抓好改建裝點(diǎn)工作的落實(shí)。

三、入伙前的工作:

1、通過(guò)登報(bào)和寄發(fā)通知書(shū)的形式,提前一個(gè)月(起碼提前十天)向業(yè)主發(fā)出入伙通知。向業(yè)主寄發(fā)通知應(yīng)包括以下資料:

①、入伙通知書(shū);

②、收樓須知;

③、入伙手續(xù);

④、入伙收費(fèi)表.

2、規(guī)劃收拾物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生,設(shè)置須要的設(shè)施、標(biāo)記。

3、逐棟、逐層、逐戶(hù)面面透徹地舉行衛(wèi)生清理,并注重保潔,其項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)如下:

A、對(duì)于送裝修的單位:

①、大小房間:玻璃擦凈,地板潔凈,窗臺(tái)整潔,踢腳線(xiàn)整潔,燈具潔凈。

②、客廳:清潔內(nèi)容和房間相同,對(duì)講機(jī)整潔無(wú)灰。

③、洗手間:鏡面光滑,臺(tái)面潔凈,浴缸整潔、抽水馬桶潔凈無(wú)污物痕

跡,下水暢通,地面潔凈顯現(xiàn)本色,地漏暢通,地面無(wú)攢水。

④、廚房:壁廚整潔,木柜里外擦凈,水管及液化氣管擦拭無(wú)灰。內(nèi)陽(yáng)臺(tái)擦拖整潔,地面擦凈顯現(xiàn)本色。

⑤、陽(yáng)臺(tái):墻面、地面、玻璃擦凈,護(hù)欄整潔,地漏蓋上水泥清除,漏水暢通。

⑥、木門(mén):全部木門(mén)的門(mén)框、門(mén)板面擦凈。

B、對(duì)于不送裝修的單位:

①、大小房間:玻璃擦凈,地面清潔,窗臺(tái)整潔。

②、客廳:清潔內(nèi)容和房間相同,對(duì)講機(jī)整潔無(wú)灰。

③、洗手間:下水暢通,地面清潔,地漏暢通,地面無(wú)攢水。

④、廚房:水管及液化氣管擦拭無(wú)灰,內(nèi)陽(yáng)臺(tái)擦拖整潔,地面整潔。

⑤、陽(yáng)臺(tái):墻面、地面、玻璃整潔,護(hù)欄整潔,地漏蓋上水泥清除,漏水暢通。

⑥、木門(mén):全部木門(mén)的門(mén)框、門(mén)板面擦凈。

4、對(duì)標(biāo)準(zhǔn)層走廊、后樓梯的清潔工作:

①、四壁潔凈,地面光滑;

②、防火門(mén)整潔,并按要求緊閉;

③、后樓梯扶手、臺(tái)階整潔無(wú)塵土;

④、門(mén)燈及一切能附著灰塵的附屬設(shè)施擦拭整潔;

⑤、每層后樓梯走火通道口擺放一個(gè)垃圾桶。

5、討論制定集中入伙時(shí)的接待工作計(jì)劃、場(chǎng)景布置計(jì)劃,圍繞完成任務(wù)對(duì)人員舉行合理分工,并在物資上做好充分預(yù)備。

四、入伙時(shí)的工作:

1、場(chǎng)景布置:按照制定的場(chǎng)景布置計(jì)劃擺放花籃、盆景,懸掛條幅對(duì)聯(lián),張燈結(jié)彩,插放彩旗,高掛氣球等,給人以隆重、喜慶的感觸。

2、設(shè)置導(dǎo)向路標(biāo),支配引導(dǎo)人員,使業(yè)主在辦理入伙手續(xù)、收樓過(guò)程中感到便利。

3、管理處與進(jìn)展商之地產(chǎn)部、財(cái)務(wù)部在入伙接待處舉行聯(lián)合辦公,采取

一條龍服務(wù)。先由進(jìn)展商為業(yè)主結(jié)清購(gòu)樓手續(xù),再由管理處收取入伙費(fèi)用、簽訂公共契約,向業(yè)主發(fā)放門(mén)匙,并支配專(zhuān)人引導(dǎo)業(yè)主入室驗(yàn)收,對(duì)業(yè)主提出的房屋質(zhì)量方面的合理意見(jiàn),逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收記錄》四聯(lián)單上(承建商、管理處、業(yè)主、進(jìn)展商各一份),并負(fù)責(zé)與承建商聯(lián)系,限期修好,保證業(yè)主按時(shí)入住。

4、在業(yè)主辦理入伙手續(xù)的同時(shí),管理處應(yīng)提供應(yīng)業(yè)主如下資料及物件:

①鑰匙

②開(kāi)戶(hù)存折

③業(yè)主公約

④住戶(hù)手冊(cè)

⑤收費(fèi)一覽表

⑥裝修管理規(guī)定

⑦接管驗(yàn)收記錄

⑧其它

注:以上資料和物件可按照各個(gè)管理處狀況不同而有所不同。

五、管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備:

管理處設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)室,下設(shè)三個(gè)護(hù)衛(wèi)班,一個(gè)清潔班(清潔也可外包),一個(gè)修理班及一個(gè)炊事班(炊事班應(yīng)按照各自管理處的實(shí)際狀況而定),定崗定員應(yīng)按照大廈幢數(shù)和層高及崗位多少而定(以?xún)纱贝髽遣в械貛?kù)車(chē)場(chǎng)和單車(chē)庫(kù)的32層商住樓為例,應(yīng)配備58人。)

六、入伙工作程序及工作標(biāo)準(zhǔn):

1、入伙前的預(yù)備工作:

①、組建管理處,建立領(lǐng)導(dǎo)班子和辦事機(jī)構(gòu)開(kāi)展工作。

②、收集歸檔大廈各種資料:建造施工圖紙、隱蔽工程資料、各種交工驗(yàn)收證書(shū)復(fù)印件、各種設(shè)備用法解釋書(shū)、合格證書(shū)復(fù)印件。

③、參閱有關(guān)圖紙資料,了解大廈狀況,對(duì)設(shè)施、設(shè)備、平安、清潔綠化工作及管理處辦公地點(diǎn)、員工食宿問(wèn)題提出詳細(xì)工作意見(jiàn)。

④、起草、編定并印制大廈《業(yè)主公約》、《住戶(hù)手冊(cè)》和《裝修管理規(guī)定》。

⑤、編制大廈開(kāi)辦財(cái)政預(yù)算,測(cè)算管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),印制各種入伙資料。

⑥、聘請(qǐng)培訓(xùn)各類(lèi)管理和服務(wù)員工。

⑦、聯(lián)系走訪(fǎng)派出所,街道辦事處等政府辦事機(jī)構(gòu)和有關(guān)部門(mén),做好公關(guān)工作。

⑧、提前進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),與地盤(pán)工作接軌,參加設(shè)備安裝調(diào)試,快速認(rèn)識(shí)狀況。

2、做好樓宇交接驗(yàn)收和入伙工作。

①、仔細(xì)清點(diǎn)、檢查、驗(yàn)收室內(nèi)和大廈的各種設(shè)施設(shè)備及有關(guān)物品,發(fā)覺(jué)問(wèn)題準(zhǔn)時(shí)登記、反映、整改。

②、擬定大廈設(shè)施中不完美方面的改進(jìn)方案,首層大堂入口處安裝電子門(mén),每戶(hù)安裝防盜門(mén)、防盜窗花等。

③、布置好入伙辦公地點(diǎn),熱烈接待入伙業(yè)主,負(fù)責(zé)向業(yè)主說(shuō)明《住戶(hù)手冊(cè)》、《業(yè)主公約》及管理規(guī)則,按規(guī)定收取有關(guān)費(fèi)用。

④、伴隨業(yè)主視察房屋、驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備,辦好交接手續(xù)、交付鑰匙,對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題,耐煩解答,做好記錄,準(zhǔn)時(shí)反映和處理。

⑤、幫忙入伙業(yè)主辦理好煤氣開(kāi)戶(hù)手續(xù)。

⑥、處理好業(yè)主的投訴,做到件件有著落,盡最大努力使業(yè)主愜意。

⑦、管理好業(yè)主對(duì)房屋的二次裝修,確保房屋結(jié)構(gòu)完好,外貌完善統(tǒng)一。

3、工作標(biāo)準(zhǔn):

嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)的質(zhì)量方針和目標(biāo),以及ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),為業(yè)主制造平安、清潔、柔美、舒服、便利的生活和工作環(huán)境,并參照香港地區(qū)同類(lèi)型商住大廈物業(yè)管理一流水平的工作標(biāo)準(zhǔn)做好各項(xiàng)工作,做到業(yè)主、領(lǐng)導(dǎo)、自己三愜意。

七、人員配備、財(cái)務(wù)計(jì)劃、材料方案。(附后)

八、需進(jìn)展商解決的問(wèn)題:

1、提供入伙和樓宇資料:

①、小業(yè)主名冊(cè)及聯(lián)絡(luò)通訊地址,電話(huà)號(hào)碼;

②、樓宇建造及設(shè)備質(zhì)量保修責(zé)任的合約復(fù)印件。

③、建造、水電、電梯、空調(diào)等工程項(xiàng)目的總投資表。

2、審批入伙開(kāi)辦資金預(yù)算計(jì)劃。

3、審批入伙計(jì)劃及管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4、解決入伙前管理處的暫時(shí)辦公地點(diǎn)和電話(huà)機(jī)一部。

5、解決管理處辦公用房地點(diǎn)和員工食宿地點(diǎn)。

以下按兩幢大樓并帶有地庫(kù)車(chē)場(chǎng)和單車(chē)庫(kù)的32層商住樓舉例算計(jì)有關(guān)人員配備及材料機(jī)具等狀況:

附1、財(cái)務(wù)計(jì)劃(開(kāi)辦費(fèi)用)

一、預(yù)計(jì)管理費(fèi)收入30萬(wàn)元:

1、商住樓管理收入15.6萬(wàn)元;

2、2、裙樓管理收入8.4萬(wàn)元;

3、車(chē)場(chǎng)收入4萬(wàn)元;

4、其他收入2萬(wàn)元。

二、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):(港幣)

1、商住樓(居民):0.42元/英尺

2、商住寫(xiě)字樓:0.60元/英尺

3、寫(xiě)字樓:8元/平方米

4、商場(chǎng)、酒樓:12元/平方米

三、開(kāi)辦費(fèi)用預(yù)測(cè):151萬(wàn)元

1、入伙前員工培訓(xùn)開(kāi)支:20萬(wàn)元(2500×40×2月=20萬(wàn)元)

2、辦公設(shè)施:11萬(wàn)元

①、辦公家私:2萬(wàn)元

②、電腦兩臺(tái):4.2萬(wàn)元(辦公室及財(cái)務(wù)室各一臺(tái))

③、復(fù)印機(jī):1.2萬(wàn)元

④、辦公室裝修:2萬(wàn)元(預(yù)計(jì))

⑤、辦公用品:1.6萬(wàn)元

3、清潔衛(wèi)生費(fèi)用:16萬(wàn)元

①、垃圾筒:150個(gè),8仟元

②、果皮箱:10個(gè),1萬(wàn)元

③、垃圾袋:2