清楓園房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書

致委托方函王恒先生：根據(jù)委托，我們對(duì)位于天津市西青區(qū)中北鎮(zhèn)大地12城小區(qū)清楓園21棟17樓2號(hào)物業(yè)進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)目的為委托方確定估價(jià)對(duì)象價(jià)值提供參考依據(jù)，經(jīng)過市場調(diào)查和實(shí)地查勘，遵照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及其他相關(guān)法規(guī)，選用收益法進(jìn)行了評(píng)定估算。中北鎮(zhèn)大地12城小區(qū)清楓園21棟17樓2號(hào)物業(yè)建筑面積為96平方米，用途為居住。估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2011年6月17本公司根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用適宜合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有的資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)值取整為人民幣1139640元（大寫：人民幣壹佰壹拾叁萬玖仟陸佰肆拾元整），平均單價(jià)為11871.25元/平方米。估價(jià)結(jié)果依據(jù)及有關(guān)說明，請(qǐng)?jiān)斠姟豆纼r(jià)結(jié)果報(bào)告》。估價(jià)報(bào)告的使用期限為一年，從2010年6月13日至天津城建房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司法定代表人：范寶芬二估價(jià)師聲明我們鄭重聲明:1.我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)ＧＢ/Ｔ50291-1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師唐文鋒、田勇、馬立君、王恒、王治奇于二零一一年六月十四日對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看，并對(duì)查看的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任。本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為二零一一年六月十七日，經(jīng)委托方介紹及估價(jià)人員確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查看之日的狀況一致。但未進(jìn)行實(shí)地測量，報(bào)告內(nèi)所載面積均以委托方提供證明材料為依據(jù)。如日后有關(guān)部門能確定其具體面積數(shù)，應(yīng)以其數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，估價(jià)結(jié)果也應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。6.是否有其他人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。國家注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽章:2011年6月17房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)與限制條件（一）本次估價(jià)的假設(shè)前提我們評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)實(shí)市場價(jià)格，是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行銷售的正常合理價(jià)格，它依據(jù)如下假設(shè)：本項(xiàng)目估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)合法、工程質(zhì)量合格、并按現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場正常交易為假設(shè)前提。本估價(jià)結(jié)論以天津市有關(guān)房地產(chǎn)的政策、法規(guī)在報(bào)告有效期內(nèi)無實(shí)質(zhì)性的變化；天津市房地產(chǎn)市場行情在報(bào)告有效期內(nèi)理性發(fā)展，不發(fā)生重大波動(dòng)為假設(shè)前提。本估價(jià)報(bào)告的房地產(chǎn)市場價(jià)格，是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)正常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境及正常的房地產(chǎn)市場價(jià)格基礎(chǔ)上的估算價(jià)格。本估價(jià)報(bào)告以估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)估價(jià)對(duì)象狀況與現(xiàn)場查看之日時(shí)完全一致為假設(shè)前提。（二）未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)1、委托方提供的《國有土地使用證》、《委托說明》是此次估價(jià)的重要依據(jù)，我們對(duì)委托方提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行了必要的核查，無理由懷疑委托方提供的情況和資料的真實(shí)性。2、估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場查看限于其外觀和使用狀況，估價(jià)人員不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對(duì)其他被遮蓋，非暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行查看的責(zé)任，本次評(píng)估假設(shè)其無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題。（三）估價(jià)中未考慮的因素及一些特殊處理1、本報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象市場價(jià)格的把握，僅相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場狀況以及估價(jià)對(duì)象而言，并未考慮市場價(jià)格波動(dòng)、稅費(fèi)率的變化、國家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響，使用者在使用本報(bào)告的結(jié)果時(shí)應(yīng)予以充分考慮。2、本報(bào)告書未考慮委托對(duì)象設(shè)定的任何擔(dān)保及他項(xiàng)權(quán)、被轉(zhuǎn)讓或出租及任何債務(wù)、債權(quán)存在的情況。3、本估價(jià)結(jié)論未考慮房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易時(shí)應(yīng)向國家繳納的稅費(fèi)，如須轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定辦理。（四）本報(bào)告使用的限制條件1、本房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果有效期為一年，在報(bào)告有效期內(nèi)，如果房地產(chǎn)的作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或經(jīng)濟(jì)政策等發(fā)生重大變化，并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，應(yīng)重新進(jìn)行估價(jià)。2、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。3、本評(píng)估報(bào)告有天津市城建房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)解釋。估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)結(jié)果報(bào)告書估價(jià)委托人：王恒估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)單位:天津市城建有限責(zé)任房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所估價(jià)單位法定代表人:范寶芬估價(jià)單位地址：天津市西青區(qū)津靜路26號(hào)4、房地產(chǎn)評(píng)估一級(jí)資質(zhì)土地評(píng)估一級(jí)資質(zhì)5、估價(jià)人員國家注冊房地產(chǎn)估價(jià)師:唐文鋒國家注冊房地產(chǎn)估價(jià)師:田勇國家注冊房地產(chǎn)估價(jià)師:馬立君國家注冊房地產(chǎn)估價(jià)師:王恒國家注冊房地產(chǎn)估價(jià)師:王治奇估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象界定估價(jià)對(duì)象坐落于天津市西青區(qū)中北鎮(zhèn)大地12城小區(qū)清楓園21棟17樓2號(hào)，建筑面積為96平方米權(quán)屬狀況1、土地權(quán)利狀況王恒先生以轉(zhuǎn)讓的方式取得土地使用權(quán)，用途為居住，房屋建筑面積為96平方米，使用權(quán)面積為23.5平方米。2、建筑物權(quán)利狀況估價(jià)對(duì)象房屋產(chǎn)權(quán)歸王恒先生所有土地狀況坐落位置：天津市西青區(qū)中北鎮(zhèn)大地12城小區(qū)清楓園21棟17樓2號(hào)使用權(quán)面積：23.5平方米地形：待估房地產(chǎn)所在區(qū)域的形狀較為規(guī)則，地形平坦，起伏不大。四至：東臨京福公路；西至：星光路；南至：新津楊公路；北至：南運(yùn)河交通條件；道路通達(dá)度：待估房產(chǎn)對(duì)象，周圍交通方便。南至新津楊公路，外出出行較為便捷。對(duì)外交通便捷度：待估對(duì)象與規(guī)劃中的地鐵二號(hào)線相距較近，對(duì)外兼用便捷度較為通達(dá)。公交便捷度：板塊內(nèi)現(xiàn)有兩條公交路線可以通往市區(qū)——便民6號(hào)線、645路，公交便捷。環(huán)境狀況：待估房產(chǎn)北邊是南運(yùn)河，周邊沒有其他工業(yè)廠房的污水排放，環(huán)境質(zhì)量合格。待估房產(chǎn)周邊環(huán)境：有關(guān)部門規(guī)劃陸續(xù)投資30億元建設(shè)醫(yī)院、文化中心、體育中心、四星級(jí)酒店娛樂中心、商業(yè)區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施。建筑物狀況根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場查勘，截止至估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，估價(jià)對(duì)象建筑物情況如下表：表一建筑物狀況表坐落地點(diǎn)天津市西青區(qū)中北鎮(zhèn)大地12城小區(qū)清風(fēng)園21棟17樓2號(hào)朝向南北物業(yè)管理有總層數(shù)地上18層所在層數(shù)17層結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土建筑面積96㎡建筑年代2008年用途居住房型兩室一廳一衛(wèi)上下水通暢燃?xì)庥袩崴芯坝^優(yōu)美電話有裝修普通裝修（瓷磚鋪面木龍骨石灰吊頂衛(wèi)生間廚房設(shè)備全墻面涂料抹灰）暖氣有有線電視有一戶一表有成新九成四.估價(jià)目的為委托方辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)提供價(jià)值參考依據(jù)五.估價(jià)時(shí)點(diǎn):2011年6月1六.評(píng)估的價(jià)值類型及定義根據(jù)本次評(píng)估的目的，為委托方辦理為委托方辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)提供價(jià)值參考依據(jù)，確定評(píng)估的價(jià)值類型為公開市場價(jià)值。其定義為滿足下列條件下進(jìn)行交易最可能的價(jià)格（1）交易雙方是自愿進(jìn)行交易的（2）交易雙方是出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的（3）交易雙方是精明謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易對(duì)象，知曉市場行情。（4）交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易（5）不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)?？梢?，公開市場價(jià)值是假定估價(jià)對(duì)象在符合上述一系列條件下而進(jìn)行交易最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。七.估價(jià)依據(jù)1.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》2.《中華人民共和國土地管理法》3.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》ＧＢ/Ｔ50291-19994.《國有土地使用證》—開民國用（2003）第3769號(hào)5.《房屋所有權(quán)證》—房權(quán)證開發(fā)字第140010709號(hào)6.房地產(chǎn)市場調(diào)查資料7.估價(jià)人員現(xiàn)場查勘資料8.天津市西青區(qū)土地交易價(jià)格資料八.估價(jià)原則1.獨(dú)立、客觀、公正合法原則：以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)，即估價(jià)對(duì)象具有合法的產(chǎn)權(quán)；估價(jià)對(duì)象的用途必須是合法的。2.最高最佳使用原則：以法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。3.替代原則：是要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)效性，這主要考慮到房地產(chǎn)市場價(jià)格的波動(dòng)性，估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該估價(jià)結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。5．謹(jǐn)慎原則：是評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的一項(xiàng)原則，它要求在存在不確定性因素的情況下做出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎。九.估價(jià)方法此次估價(jià)采用市場比較法和收益法，進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。市場比較法是在求取待估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估房地產(chǎn)與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)實(shí)例加以比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該房地產(chǎn)的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出估價(jià)對(duì)象在評(píng)估期日房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法也稱為收益資本化法，收益還原法。簡要的說，是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的未來收益來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，較具體的說，是預(yù)測估價(jià)對(duì)象未來的收益，然后將其轉(zhuǎn)化為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。將預(yù)測的未來收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值的方式不同，即資本化方式的不同，收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。十.估價(jià)結(jié)果我事務(wù)所受王恒先生的委托，依照估價(jià)程序，遵循估價(jià)原則，根據(jù)估價(jià)目的，通過對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場勘察及市場調(diào)研，確定王恒先生所擁有的、坐落于天津市西青區(qū)中北鎮(zhèn)大地12城小區(qū)清楓園21棟17樓2號(hào)（建筑面積96平方米，土地使用權(quán)面積23.5平方米）的住宅房地產(chǎn).在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年6月17日的評(píng)估價(jià)格為人民幣：壹佰壹拾叁萬玖仟陸佰肆拾元（1139640十一.估價(jià)人員國家注冊房地產(chǎn)估價(jià)師:唐文鋒國家注冊房地產(chǎn)估價(jià)師:田勇國家注冊房地產(chǎn)估價(jià)師:馬立君國家注冊房地產(chǎn)估價(jià)師:王治奇國家注冊房地產(chǎn)估價(jià)師:王恒十二.估價(jià)作業(yè)日期:2011年6月13日至2011年6月1十三.估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，本評(píng)估報(bào)告結(jié)果有效期為一年，即自2011年6月17日起至2012年6月16估價(jià)技術(shù)報(bào)告一.估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析

（一）土地實(shí)物狀況本次估價(jià)對(duì)象為坐落于天津市西青區(qū)中北鎮(zhèn)大地12城小區(qū)清楓園21棟17樓2號(hào)，建筑面積為96平方米，使用面積為，小區(qū)形狀規(guī)則，地形平坦四至：東臨京福公路；西至：星光路；南至：新津楊公路；北至：南運(yùn)河（二）建筑物具體實(shí)物狀況表二建筑物實(shí)物狀況坐落地點(diǎn)天津市西青區(qū)中北鎮(zhèn)大地12城小區(qū)清風(fēng)園21棟17樓2號(hào)朝向南北物業(yè)管理有總層數(shù)地上18層所在層數(shù)17層結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土建筑面積96㎡建筑年代2008年用途居住房型兩室一廳一衛(wèi)上下水通暢燃?xì)庥袩崴芯坝^優(yōu)美電話有裝修普通裝修（瓷磚鋪面木龍骨石灰吊頂衛(wèi)生間廚房設(shè)備全墻面涂料抹灰）暖氣有有線電視有一戶一表有成新九成二．權(quán)益狀況描述與分析（一）土地權(quán)利狀況：王恒先生以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，用途為居住，土地使用權(quán)面積為23.5平方米，使用期限2009年11月10日起至2079年11月10日（二）房屋所有權(quán)狀況估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)歸王恒所有三．區(qū)位狀況描述與分析（一)位置狀況：坐落于天津市西青區(qū)中北鎮(zhèn)大地12城清楓園。小區(qū)距市中心12公里，南北朝向，為18（二)交通狀況：小區(qū)位于天津外環(huán)附近，主干道有新津楊公路，有公交車便民6號(hào)線、645路等途經(jīng)。周邊道路通暢，障礙物較少，停車方便。（三)環(huán)境狀況：毗鄰海泰高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，且距南開大學(xué)，天津大學(xué)20分鐘車程。環(huán)境質(zhì)量狀況:周圍沒有工業(yè)廠區(qū)，空氣質(zhì)量較好,周邊環(huán)境不錯(cuò)。（四)外部配套設(shè)施：附近有天津中北醫(yī)院，津工超市，天津中北中學(xué)，天津大學(xué)，銀行儲(chǔ)蓄所，城市配套設(shè)施比較完備。城市基礎(chǔ)設(shè)施完善度:自來水由前年開始就已完全實(shí)現(xiàn)灤河水引入，并且計(jì)劃今年下半年還將引入一個(gè)南水北調(diào)的通線。中北鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)北側(cè)將建設(shè)一個(gè)泵站，它將成為天津市向南部飲水的水源點(diǎn)。

下水方面鎮(zhèn)政府也有具體規(guī)劃。在鎮(zhèn)區(qū)的范圍內(nèi)即將投入使用的咸陽路污水處理場將會(huì)解決整個(gè)鎮(zhèn)區(qū)的下水處理，這些設(shè)施的建設(shè)將會(huì)使轄區(qū)在未來實(shí)現(xiàn)良好的水環(huán)境。

此外，天津市華能熱電廠的供熱管道設(shè)施也設(shè)置在中北鎮(zhèn)東部，在供熱上提供了一定的保證。此外，熱電廠正在籌建的第四期工程目前已經(jīng)進(jìn)入實(shí)施階段，該工程恰恰是對(duì)西部新城所在地區(qū)的配套。故水,電,氣,視,訊,路配套齊備;四．最高最佳使用分析首先，地塊上現(xiàn)有建筑物的位置布局與被認(rèn)可的進(jìn)口與出口，表明了現(xiàn)有建筑物自然因素是可行的。公用設(shè)施的完備和到主要交通道路段的便捷性更進(jìn)一步證實(shí)滿足自然因素可行性的要求。同時(shí)也沒有非常規(guī)土壤或地下土壤被注明限制類似目前建筑的用途。最高最佳使用必須滿足四個(gè)條件，法律上許可，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，價(jià)值最大化。其次在探討現(xiàn)有建筑是否滿足法律許可條件時(shí)．核查了規(guī)定的用途、密度和不同的自然條件沒有被任何公共或私人約束所限制。因沒有私人限制存在、僅討論公共限制，包括規(guī)劃要求。建筑物滿足這些要求。建筑物的布置也顯示滿足規(guī)劃要求，如紅線后退、高度等。因而滿足法律許可條件。再次，須探討委托估價(jià)物業(yè)作為多層住房公寓樓繼續(xù)使用的技術(shù)上的可能性，根據(jù)調(diào)查所顯示，在現(xiàn)有的技術(shù)上實(shí)現(xiàn)完全有可能。根據(jù)營運(yùn)收益的分析能從委托估價(jià)物業(yè)營運(yùn)中推導(dǎo)出現(xiàn)有建筑具有經(jīng)濟(jì)可行性的結(jié)論。因而滿足技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行的條件。最后探討現(xiàn)有用途每種布置是否產(chǎn)生最佳效益。如在自然條件可能用途里，基于地形和在委托估價(jià)地塊上現(xiàn)有建筑的布局，能產(chǎn)生最佳的收益。因而滿足價(jià)值最大化的條件。五．市場背景描述與分析（一）天津市房地產(chǎn)分析受國內(nèi)宏觀調(diào)控政策累積效果的影響，2011年上半年來看，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出顯著的房屋成交量下跌，但成交價(jià)格整體趨勢為走高，消費(fèi)者持幣待購，都還在觀望狀態(tài)。雖然政府出臺(tái)了一系列政策來提振市場，抑制房價(jià)增長，但收效甚微。在未來一段時(shí)間內(nèi)，需求回暖仍需時(shí)日，政府可能會(huì)進(jìn)一步提出救市措施，房價(jià)不會(huì)大幅下滑，穩(wěn)中有降才是理想狀態(tài)。 受國家針對(duì)樓市宏觀調(diào)控的“新國十條”政策影響，在新政的刺激下購房需求大幅萎縮，天津房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了年后的火熱成交后整體遇冷，二手房成交面積降幅接近五成。購房者觀望態(tài)勢導(dǎo)致交易量減半。成交價(jià)格方面，可以看出自樓市宏觀調(diào)控政策出臺(tái)以來，隨著市場觀望氣氛的漸濃和成交量的下降，成交均價(jià)也停止了快速上揚(yáng)的趨勢，進(jìn)入平穩(wěn)區(qū)間運(yùn)行。除環(huán)外部分房齡3年以內(nèi)次新房集中的區(qū)域由于投資比例較高，出現(xiàn)了投資人拋盤的現(xiàn)象，房價(jià)隨之有所回落，整體降幅保持在10%以內(nèi)；中心城區(qū)范圍內(nèi)，主要集中于前段時(shí)間旺市下掛牌價(jià)格過高的業(yè)主針對(duì)其房屋售價(jià)做出調(diào)整，而成交價(jià)格并無大幅回落。根據(jù)天津市國土資源和房屋管理局政務(wù)門戶（/）網(wǎng)站上每日房價(jià)信息表中數(shù)據(jù)，整理出2011年上半年的每月房地產(chǎn)的成交套數(shù)、成交總面積和月均價(jià)格，分別形成表二，并得出統(tǒng)計(jì)分析圖1、圖2。表三：2011年西青區(qū)上半年的每月房地產(chǎn)成交套數(shù)匯總表日期成交總套數(shù)成交總面積月平均價(jià)格上漲率定基價(jià)格指數(shù)2011年1月87089185.812055.70100.002011年2月92096289.811731.25-0.02765689997.312011年3月70016233.8810190.31-0862011年4月73773709.414931.370.317523442146.532011年5月1010107741.512117.28-0.23223776381.152011年6月29730236.811366.85-0.0660191793.81圖一2011上半年總成交套數(shù)走勢，天津市的住房需求，仍以自住需求和改善性需求為主。政策面的預(yù)期變化，尤其是政策前效應(yīng)，促使部分可能受到限購令影響的需求提前放量，是5月份新建住宅成交量上升的主要原因。圖二市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)、濱海新區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)縣這四個(gè)區(qū)域的新建商品房，同比去年在成交均價(jià)和成交數(shù)量上都有所上漲，其中西青區(qū)上漲的也很快，且四月最快。七.估價(jià)方法選用分析（一）采用市場比較法進(jìn)行估價(jià)1、市場比較法的概念市場比較法是在求取待估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估房地產(chǎn)與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)實(shí)例加以比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該房地產(chǎn)的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出估價(jià)對(duì)象在評(píng)估期日房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值的方法。2、市場比較法估價(jià)的計(jì)算表四比較因素條件說明內(nèi)待估房地產(chǎn)及容比較實(shí)例比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C坐落西青區(qū)中北鎮(zhèn)西青區(qū)中北鎮(zhèn)西青區(qū)中北鎮(zhèn)西青區(qū)中北鎮(zhèn)地址大地12城清楓園21棟17樓2號(hào)大地12城清楓園25棟6樓4號(hào)大地12城楓橋園18號(hào)樓2單元5號(hào)金夏水語花園花溪苑3號(hào)樓5棟4號(hào)樓8號(hào)用途居住居住居住居住交易期日2009年11月10日2011年1月7日2011年5月6日2011年2月23日交易情況正常正常正常正常交易價(jià)格（元/M2）待評(píng)估108671207511711區(qū)位因素繁華程度好好好好道路通達(dá)度較好好好好公交便捷度方便便捷便捷便捷社會(huì)服務(wù)便利度便捷便捷便捷便捷環(huán)境情況好好好好實(shí)物因素結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土鋼筋混凝土磚混磚混區(qū)內(nèi)位置較好好好良面積（M2）9610111598房型兩室一廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)裝修普通裝修精裝修普通裝修普通裝修私密性好好好好樓層17F/18F7F/18F7F/18F3F/5F設(shè)備設(shè)施配置好好好較好小區(qū)環(huán)境好好好好朝向南北南北南北南北因素調(diào)整說明交易日期修正：數(shù)據(jù)來源由天津市國土資源和房屋管理局政務(wù)門戶（/）計(jì)算出環(huán)比上漲率和定基價(jià)格指數(shù)。詳見表四。表五西青區(qū)上半年房產(chǎn)交易表日期成交總套數(shù)成交總面積月平均價(jià)格上漲率定基價(jià)格指數(shù)2011年1月87089185.812055.70100.002011年2月92096289.811731.25-0.02765689997.312011年3月70016233.8810190.31-0862011年4月73773709.414931.370.317523442146.532011年5月1010107741.512117.28-0.23223776381.152011年6月29730236.811366.85-0.0660191793.81交易情況修正：三個(gè)可比實(shí)例局屬正常交易。故不作修正。區(qū)位因素情況修正：可比實(shí)例A、B所在地與估價(jià)對(duì)象在同一小區(qū)，三者之間直線距離短，所在同一地區(qū)的繁華程度、道路通達(dá)度、公交便捷度、社會(huì)服務(wù)便利度、環(huán)境情況大致相同，故不做修正，均為100/100。實(shí)例C與估價(jià)對(duì)象不在同一小區(qū)，距離稍遠(yuǎn)，所以做小幅度調(diào)整，為100/（100-1）房地產(chǎn)狀況（1）區(qū)內(nèi)位置：實(shí)例A，B與估價(jià)對(duì)象屬同小區(qū)且位置居中，周圍即有晨練設(shè)施，區(qū)內(nèi)位置條件優(yōu)于估價(jià)對(duì)象，故同時(shí)向下修正2%；實(shí)例C臨一條街，條件不如估價(jià)對(duì)象，故向上修正3%。（2）房型：實(shí)例A,B與估價(jià)對(duì)象房型不同，優(yōu)于估價(jià)對(duì)象，故都向下調(diào)整3%；實(shí)例C與估價(jià)對(duì)象屬于同種房型，故不做調(diào)整。（3）裝修：實(shí)例B，C，裝修水平都為普裝，不做修正；實(shí)例A為精裝修，優(yōu)于估價(jià)對(duì)象，故向下調(diào)整2%；（4）樓層：實(shí)例A，B與估價(jià)對(duì)象同屬于同一小區(qū)的住宅，實(shí)例A，B樓層均低于估價(jià)對(duì)象，故向上修正3%；實(shí)例C樓都是五層建筑樓，比估價(jià)對(duì)象樓層低，且樓層低于估價(jià)對(duì)象，故向下修正6%。（5）建造年代：實(shí)例A，B，C，都是2008年建造，不做修正；（6）結(jié)構(gòu)：實(shí)例A與估價(jià)對(duì)象都是鋼混結(jié)構(gòu)，故不作調(diào)整。實(shí)例額B，C均屬磚混結(jié)構(gòu)，稍次于估價(jià)對(duì)象，向上調(diào)整3%（7）設(shè)備設(shè)施配置：實(shí)例A、B、C配置較為完整，不作調(diào)整。（8）私密性：實(shí)例A、B、C樓間距符合標(biāo)準(zhǔn)，室內(nèi)隔音效果優(yōu)良，不作調(diào)整。（9）小區(qū)環(huán)境：實(shí)例A、B、C小區(qū)環(huán)境相似，不作調(diào)整。（10）朝向：實(shí)例A、B、C朝向相同，均為南北朝向，不作調(diào)整。（11）景觀：實(shí)例A、B、C均位于大地十二城，且三者間距離較近，景觀，環(huán)境都類似，不作調(diào)整。表六因素比較修正系數(shù)表待估房地產(chǎn)及比較實(shí)例比較因素實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易價(jià)格（元/平方米）108671207511711交易期日93.81/10093.81/81.1593.81/97.31交易情況100100100區(qū)位因素繁華程度（20%）100100100道路通達(dá)度（20%）100100100公交便捷度（30%）100100100社會(huì)服務(wù)便利度（15%）100100100環(huán)境情況（15%）100100100實(shí)物狀況結(jié)構(gòu)（2%）100103103區(qū)內(nèi)位置（15%）9898103景觀（5%）100100100房型（15%）9797100裝修（10%）98100100設(shè)備設(shè)施配置（5%）100100100私密性（5%）100100100樓層（20%）1039494小區(qū)環(huán)境（6%）100100100朝向（4%）100100100建造年代（13%）100100100修正后房地產(chǎn)價(jià)格(元/平方米)10248.3613993.5711371.82加權(quán)平均后平方米價(jià)格（元/平方米）11871.25估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2011年6月交易日期修正：可比實(shí)例A修正系數(shù)=93.81/100=0.9381可比實(shí)例B修正系數(shù)=93.81/81.15=1.156可比實(shí)例C修正系數(shù)=93.81/97.31=0.964交易情況修正：可比實(shí)例A,B,C均=100/100可比實(shí)例A房地產(chǎn)修正系數(shù)=100*（2%/100+15%/98+5%/100+15%/97+10%/98+5%/100+5%/100+20%/103+6%/100+4%/100+13%/100）=1.0053可比實(shí)例B房地產(chǎn)修正系數(shù)=100*(2%/103+15%/98+5%/100+15%/97+10%/100+5%/100+5%/100+20%/94+6%/100+4%/100+13%/100)=1.0225可比實(shí)例C房地產(chǎn)修正系數(shù)=100*(2%/103+15%/103+5%/100+15%/100+10%/100+5%/100+5%/100+20%/94+6%/100+4%100+13%/100)=1.0073比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易日期修正系數(shù)×其交易情況修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正Va=10867*0.9381*100/100*1.0053=10248.36(元/平方米)Vb=12075*1.156*100/100*1.0025=13993.57(元/平方米)Vc=11711*0.964*100/100*1.0073=11371.82（元/平方米）則估價(jià)對(duì)象V=（Va+Vb+Vc）/3=11871.25(元/平方米)估價(jià)對(duì)象的總價(jià)為=V*96=1139640（元）3.市場比較法估價(jià)結(jié)果確定該宗房地產(chǎn)單價(jià)為11871.25元/平方米總價(jià)為1139640元（二）采用凈收益法進(jìn)行估價(jià)1.凈收益的求取根據(jù)調(diào)查市場上同類房地產(chǎn)的一般毛租金水平為3200元/月，故年毛租金收入為3.84萬元；稅金及管理費(fèi)情況一般為契稅1.5%，個(gè)人所得稅1%，管理費(fèi)4%，物業(yè)維修費(fèi)9層及以下為2%、10層及以上為3%，手續(xù)費(fèi)為0.09%，土地增值稅1%，合計(jì)得運(yùn)營費(fèi)用率為9.59%；由此得年凈收益=年毛租金收入*（1-年運(yùn)營費(fèi)用率）=3.84*（1-9.59%）=3.472萬元。2.報(bào)酬率的求取可比實(shí)例1：清楓園3層，售價(jià)120萬元。若出租，每月租金收入3300元。凈收益=3300*12*[1-9.59%]=35802.36元可比實(shí)例2:清楓園1層，售價(jià)116萬元。若出租，每月租金收入2800元。凈收益=2800*12*[1-9.59%]=30377.76元可比實(shí)例3：楓橋園1層，售價(jià)110萬元。若出租，每月租金收入2900元。凈收益=2900*12*[1-9.59%]=31462.68元可比實(shí)例4：楓橋園4層，售價(jià)121萬元。若出租，每月租金收入3500元。凈收益=3500*12*[1-9.59%]=37972.2元可比實(shí)例5：水語花城3層，售價(jià)118萬元。若出租，每月租金收入3100元。凈收益=3100*12*[1-9.59%]=33632元可比實(shí)例6：水語花城2層，售價(jià)115萬元。若出租，每月租金收入3000元。凈收益=3000*12*[1-9.59%]=32547.6元表七報(bào)酬率測算表可比實(shí)例凈收益（萬元/年）價(jià)格（萬元）報(bào)酬率（％）13.581202.9823.041162.6233.151102.8643.801213.1453.361182.8563.261152.836個(gè)可比實(shí)例的報(bào)酬率的簡單算術(shù)平均數(shù)即為報(bào)酬率i=（2.89％+2.62％+2.86％+3.14％+2.85％+2.83％）/6=2.88％3.收益法估價(jià)的計(jì)算開發(fā)商2008年取得70年土地使用權(quán)，2009開發(fā)建設(shè)2年。估價(jià)委托人于2011年取得房地產(chǎn)使用權(quán)67年，假設(shè)每年的報(bào)酬率按照1%的比率增長；由收益法公式V={1-[(1+g)n/(1+Y)n]}得在估價(jià)時(shí)點(diǎn)該房地產(chǎn)的價(jià)值，其中A為年凈收益3.472萬元，Y為報(bào)酬率2.88%，g為每年增長的報(bào)酬率1%，n為建筑物為鋼混經(jīng)濟(jì)壽命60年故在估價(jià)時(shí)點(diǎn)該房地產(chǎn)的價(jià)值V=[3.472/（2.88％-1%）]*[1-(1+1%)60/（1+2.88%）60]=123.61萬元；建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后仍有7年的建設(shè)用地使用權(quán)，故要求取剩余建設(shè)用地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值土地使用權(quán)價(jià)值為先求取剩余土地使用權(quán)在建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后價(jià)值，再折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值。年土地收益為房地產(chǎn)收益減去建筑物收益，即年凈收益-重置價(jià)格*建筑面積*報(bào)酬率。年凈收益為3.472萬元、框架結(jié)構(gòu)房屋的重置價(jià)格范圍為每平米2800～3200元，估價(jià)對(duì)象取3100元/m2、估價(jià)對(duì)象建筑面積為96m2故年土地收益=房地產(chǎn)收益-建筑物收益=34720-3100*96*3.13%=25405.12元剩余土地使用權(quán)在建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后價(jià)值P1=A*[(1+i)n-1]/i(1+i)n。A為年土地收益26149.12元，i為土地報(bào)酬率2.11%，n為剩余土地使用權(quán)期限7年。故剩余土地使用權(quán)在建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后價(jià)值P1=25405.12*[(1+2.11%)7-1]/2.11%(1+2.11%)7=163728.7元剩余土地使用權(quán)折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值P2=P1/(1+i)n，此處的n為建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年。故剩余土地使用權(quán)折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值P2=163728.7/（1+2.11%）60=46776.56元4.收益法估價(jià)結(jié)果的確定經(jīng)計(jì)算得房屋總價(jià)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)該房地產(chǎn)的價(jià)值加上剩余土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值，即123.61+4.68=128.09萬元，單價(jià)為1280900/96=13342.71元/m2。因當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大量炒房現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場情況較為不正常，對(duì)收益法求取結(jié)果產(chǎn)生較大影響，故只選擇市場法作為最后評(píng)估結(jié)果。附件一.評(píng)估委托書房地產(chǎn)評(píng)估委托書委托方：王恒受托方：天津市城建有限責(zé)任房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所（一）、受托方同意接受委托方的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)委托1．房地產(chǎn)名稱：天津市西青區(qū)中北鎮(zhèn)大地12城2．房地產(chǎn)地址：天津市西青區(qū)中北鎮(zhèn)大地12城小區(qū)清風(fēng)園21棟17樓2號(hào)3．評(píng)估目的：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓4．評(píng)估基準(zhǔn)日：2011年6月18（二）、委托方的責(zé)任與義務(wù)1．按受托方要求向受托方提供評(píng)估工作所需資料，并對(duì)其真實(shí)性，合法性負(fù)責(zé)；2．為受托方提供必要的工作條件；3．按照約定的付款方式及時(shí)支付評(píng)估費(fèi)。（三）、受托方的責(zé)任與義務(wù)1．在約定的時(shí)間內(nèi)完成評(píng)估任務(wù)；2．對(duì)評(píng)估結(jié)果的正確性、合法性負(fù)責(zé)；3．對(duì)委托方提供或評(píng)估中了解的資料、情況及評(píng)估結(jié)果保密。（四）、委托雙方在評(píng)估過程中，應(yīng)嚴(yán)格按本委托書執(zhí)行。如有違反，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并負(fù)責(zé)賠償違約所造成的損失。（五）、本委托書一式四份，雙方各執(zhí)兩份，經(jīng)各方簽章（簽字）后生效。委托方：王恒受托方：天津市城建有限責(zé)任房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)人：聯(lián)系人：聯(lián)系人：電話：電話：日期：日期：二.估價(jià)對(duì)象位置圖三.估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例建筑物外觀和內(nèi)部狀況的圖四.估價(jià)對(duì)象土地形狀圖、建筑平面圖、周圍環(huán)境、景觀的圖片五.估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明暫無取得房屋所有權(quán)證及其復(fù)印件。六.估價(jià)中引用的其他專用文件資料七.估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件八.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊證書復(fù)印件參考文獻(xiàn)[1]柴強(qiáng)，房地產(chǎn)估價(jià)（第6版），北京，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2008[2]嚴(yán)天龍、曹照平，土地估價(jià)指南（第5版），北京，機(jī)械工業(yè)出版社，2004[3]國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局，城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，GB/T18508—2001[4]土地定級(jí)與估價(jià)課程設(shè)計(jì)指導(dǎo)書[5]房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見[6]國有土地上房屋征收評(píng)估辦法目錄致委托方函 1估價(jià)師聲明