商務(wù)寫字樓物業(yè)管理投標(biāo)書

商務(wù)寫字樓物業(yè)管理投標(biāo)書錄第一章投標(biāo)人資格證明文件1一、投標(biāo)承諾書1二、法定代表人授權(quán)委托書23第二章企業(yè)基本情況9第三章前期介入服務(wù)與接管驗收及入住管理方案三、入伙(住)管理方案789第四章對本項目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃第五章擬采取的工作計劃和物資裝備情況第五章擬建立的組織機(jī)構(gòu)及人員的配備、培訓(xùn)、管理第七章管理規(guī)章制度及管理檔案建立情況第八章針對該項目的特點結(jié)合實際情況制訂服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)標(biāo)全、公共秩序維護(hù)的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)十、控制突發(fā)事件的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)內(nèi)容和指標(biāo)和指標(biāo)容和指標(biāo)第九章構(gòu)建和諧社區(qū)與便民服務(wù)第十章物業(yè)服務(wù)費用范圍的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維修管理與維護(hù)修和更新劃及實施方案第十一章公共維修基金范圍的使用方案第十二章其他物業(yè)及設(shè)施、設(shè)備維修管理與維護(hù)第十三章擬采取的安全與秩序維護(hù)方案第十四章綠化和保潔管理方案第十五章停車管理方案及地下車庫經(jīng)營管理的說明明第十六章針對業(yè)主、物業(yè)使用人及裝修企業(yè)的裝修管理與服務(wù)第十七章協(xié)助招標(biāo)人開展銷售工作的可行性方案與實施空房管理說明第十八章投標(biāo)報價及經(jīng)費收支預(yù)算第十九章對招標(biāo)人提出的相關(guān)配合要求的說明第二十章招標(biāo)人要求投標(biāo)人對以下內(nèi)容做出實質(zhì)性承諾六、遇水浸(跑、冒、漏)處理程序八、遇恐怖事件處理程序200201十、電梯困人事故的應(yīng)急處理程序201十一、強(qiáng)烈大風(fēng)的應(yīng)急處理程序203前言首先，十分榮幸能參與“××廣場××號樓項目(－－－)”項目的前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)工作。我公司將依托自身的專業(yè)管理實力，結(jié)合“××廣場××號樓項目(－－－)”的現(xiàn)狀，對“××廣場××號樓項目(－－－)”的物業(yè)管理模式、組織機(jī)構(gòu)、財務(wù)收支計劃、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。我們將以××物業(yè)嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念，在結(jié)合國家政策法規(guī)和貴方的實際需要的前提下，憑借××物業(yè)在長期物業(yè)管理服務(wù)過程中積累的豐富經(jīng)驗以及充足的人才，為“××廣場××號樓項目(－－－)”的業(yè)主創(chuàng)造一個和諧而優(yōu)美的居住、辦公及購 (－－－)”成為××市乃至××省又一個知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。本投標(biāo)書是根據(jù)貴方提供的“××廣場××號樓項目(－－－)“前期物業(yè)管理服務(wù)招考察研究之后，編制的前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書。再次感謝×××公司給予我們這次合作的機(jī)會。注冊(通訊)地址：聯(lián)系電話：傳真電話：郵政編碼： (－－－)的優(yōu)勢化運(yùn)作的管理機(jī)制?？蛋踩芾眢w系三項貫標(biāo)的第三方認(rèn)證，對××廣場××號樓項目(－－－)的管理質(zhì)3、我公司是目前檔案管理×級的物業(yè)管理企業(yè)，對××廣場××號樓項目(－－－)將來5、根據(jù)××廣場××號樓項目(－－－)智能化程度較高的特點，我公司將對樓盤早期介取得了良好的效果。第一章投標(biāo)人資格證明文件標(biāo)承諾書一、本公司認(rèn)真研究了××廣場××號樓項目(－－－)前期物業(yè)管理服務(wù)招投標(biāo)2、在簽署××廣場××號樓項目(－－－)前期物業(yè)服務(wù)合同之前，本招標(biāo)文件和3、如我公司中標(biāo)，將按照貴司規(guī)定的時間簽訂××廣場××號樓項目(－－－)前投標(biāo)單位名稱：××物業(yè)管理有限公司(公章)法人代表： 本授權(quán)書聲明：注冊于××市××路號樓(投標(biāo)人注冊地址)的××物業(yè) 管理有限公司(投標(biāo)人名稱)法定代表人董事長(法定代表人姓名、職務(wù)) 為本公司授權(quán)簽字的(投標(biāo)人代表職務(wù)姓名)為本公司的合法代理人，就貴方組織的××廣場××號樓項目(－－－)前期物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)，以本公司名本授權(quán)書于年月日簽字生效，特此聲明。章：：格證明文件年，隸屬×××(集團(tuán))有限公司，是國家×級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，注冊資本萬元人民幣，管理面積已超過萬平方米。//注冊資本萬元人民幣、從業(yè)人數(shù)在編人、勞務(wù)工人?！痢痢痢廖飿I(yè)管理糾紛案件勝訴、×××物業(yè)管理糾紛案件調(diào)解結(jié)東何資產(chǎn)和負(fù)債狀況(萬元資產(chǎn)和負(fù)債狀況(萬元)股東名稱(單位或個人)××(集團(tuán))有限公司所占股份比例相關(guān)要求文件： (1)提供企業(yè)最新的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表、會計報表、補(bǔ)充資料(復(fù)印件)； 傳真號碼：成立和/或注冊日期：資產(chǎn)：動資產(chǎn)：負(fù)債：凈值：主要負(fù)責(zé)人姓名(可選填)：2、近三年主要業(yè)績明細(xì)表(見附頁)名稱地址4、投標(biāo)人所屬的集團(tuán)公司(如果有的話)料和數(shù)據(jù)，我們同意遵被授權(quán)人簽字：被授權(quán)人的職務(wù)：傳真號碼：公章：經(jīng)理資格聲明項目名稱：××廣場××號樓項目(－－－)投標(biāo)人公章：標(biāo)人代表簽字：人員、工程技術(shù)人員情況表理理管序姓名號12345年齡性別投標(biāo)人公章：人代表簽字：第三章前期介入服務(wù)與接管驗收及入住管理方案的設(shè)置；流的設(shè)計；明開關(guān)設(shè)置位置；明開關(guān)開閉形式；的位置設(shè)計；的設(shè)置；洗手間的設(shè)置；信報箱的設(shè)立；告示欄的配置；管理前期顧問人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進(jìn)度、施工情提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議；審查有關(guān)工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣，提供改善意見；提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對材質(zhì)造成損傷；和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用材的性能；檢查工程施工進(jìn)度(根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等)；原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出議；安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；提出遺漏工程項目的建議；討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護(hù)收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查。參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并建立驗收檔案；發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收；流程；指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象；人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問；對物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作；1)物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。2)依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》對已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和3)物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、業(yè)戶的合法權(quán)益；題加以解決，直到完全合格；保修費用；6)接管驗收的作用以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。三、入伙(住)管理方案續(xù)時徒勞往返。1)業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。2)憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。3)物業(yè)管理公司在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費情況；6)若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題，經(jīng)確認(rèn)，填寫返修表送交發(fā)展商，管理處應(yīng)7)如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。8)業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。1)簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。2)簽訂《租賃合同書》。合同應(yīng)附有《管理公約》等有關(guān)附件。3)由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問題的，4)整改后或驗收房屋沒問題，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗收單，并從物業(yè)管理公5)交付押金和首期租金。6)如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。處加簽意見后，由管理處協(xié)托物業(yè)管理公司返修時，雙方須簽字確為了保證××廣場××號樓項目(－－－)入伙工作正常有序，管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對入視各個接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解經(jīng)分析后開具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實完善。2)正常情況入伙階段，管理處經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料，收費情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)以不合格項發(fā)書面通知并整改。 查驗收合格，準(zhǔn)予入住?，F(xiàn)將有關(guān)入伙事項通知如下：一、我公司擬定于年月日至月日，集中辦理入伙手續(xù)。您可在回執(zhí)能按時前來，在年月日后，請到銷售中心辦理入伙手續(xù)(法定節(jié)假日休息，恕不受理)。址：三、辦理時間：上午至，下午至。傳真：年月日書回執(zhí)年____ 年____ 月日前來現(xiàn)場辦理入伙手續(xù)。此復(fù)。業(yè)主(簽章)：入伙須知 關(guān)入伙事項和有關(guān)收樓程序，以免您煩。 (2)業(yè)主身份證(或護(hù)照)及印章； 證件和公章； (5)已繳款項的收據(jù)(調(diào)換正式發(fā)票)； (1)您(業(yè)主)的委托書，應(yīng)由律師見證； (2)您(業(yè)主)身份證(或護(hù)照)的復(fù)印件； (3)代理人的身份證或護(hù)照。4、您辦理手續(xù)時請按入伙手續(xù)書的排列順序依次進(jìn)行。祝您順利入伙！××廣場××號樓項目(－－－)管理處年月日書如下順序辦理入伙裝費、地籍圖費。3、物業(yè)組經(jīng)辦人：部門簽章：務(wù)費年月日 (三個月)、裝修垃圾清運(yùn)費，經(jīng)辦人：部門簽章：線電視初電視線、地籍圖(兩份)、水表部門簽章：年月日讓您讓您第四章對本項目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃手、好朋友；。二、管理服務(wù)理念―――――××物業(yè)讓您更滿意流號樓項目(－－－)”的三級操作文件貫穿于“××廣場××號樓項目(－－－)”的物業(yè)管00；服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；；第五章擬采取的工作計劃和物資裝備情況為了使物業(yè)保值、增值，管理處在認(rèn)真做好物業(yè)的接管驗收工作的基礎(chǔ)上，擬定進(jìn)一步的工作計劃，加強(qiáng)裝修管理，增強(qiáng)業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，同時為開發(fā)商提供一個后續(xù)的優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)工作，使開發(fā)商與物業(yè)公司的品牌共同提高，達(dá)到“雙贏”的目的。我公司對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場查勘，力爭在小區(qū)工程建設(shè)收尾階段從物業(yè)管理的角度提出改進(jìn)或布置措施，配合準(zhǔn)備接管驗收所需要準(zhǔn)備的資料及其他相關(guān)工作。在和發(fā)展商進(jìn)行物業(yè)的交接驗收中，由我公司提出接管驗收所需要的所有書面資料(驗收標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》)。對于驗收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限內(nèi)由開發(fā)施工單位整改修復(fù)，再由我公司驗收合格后接受。同時協(xié)助發(fā)展商制定《使用公約》、《業(yè)主手冊》等文一方面，做好小區(qū)的開荒保潔工作，進(jìn)入日常工作狀態(tài)；保安人員要熟悉小區(qū)情況；設(shè)備維修人員做好檢查工作，保證公共設(shè)備設(shè)施的完好，以一個整潔、舒適的環(huán)境迎接業(yè)主入戶。業(yè)主入戶中由我公司設(shè)備維修人員陪同進(jìn)行房屋內(nèi)部驗收、抄表，對于業(yè)主發(fā)現(xiàn)的問題予以記錄。向業(yè)主交付填寫的資料有：《業(yè)戶手冊》、《裝修管理辦單》等，并及時向業(yè)主介紹有關(guān)物業(yè)入伙后的管理規(guī)定?！妒┕と藛T登記表》復(fù)印件交保安主管；保安巡崗按表查驗施工人員的《施工人潔，建筑垃圾規(guī)定袋裝化并及時清理到指定的堆放地，不允許將垃圾堵住樓道，不允許將水泥漿、剩漆、膠水、可燃液體倒入下水道；夜間保持施工區(qū)安靜。管理處除保安外，業(yè)戶接待、管理處經(jīng)理都應(yīng)當(dāng)定時對裝修施工現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)違章及時糾正，裝修結(jié)束應(yīng)經(jīng)過驗收，裝修期間的裝修材料運(yùn)出小區(qū)應(yīng)當(dāng)應(yīng)業(yè)戶簽理處經(jīng)理確認(rèn)。主入伙后進(jìn)入全面管理階段后，物業(yè)管理處將以公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，主要開展以下工作(但不限于)：房屋管理：建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修；設(shè)備設(shè)施管理；對物業(yè)范圍內(nèi)的共用設(shè)備設(shè)施日常的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修；清潔管理：加強(qiáng)清潔員工的管理，維護(hù)物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生；綠化管理：物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護(hù)；消防管理：建立消防隊伍，對物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等管理；安全管理；加強(qiáng)保安隊伍的建設(shè)管理，確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適；車輛管理：維護(hù)行人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序；產(chǎn)籍管理：指對產(chǎn)權(quán)登記過程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進(jìn)行完善和修正，保證產(chǎn)籍的完整、準(zhǔn)確、與實際相符；財務(wù)管理：對物業(yè)管理資金運(yùn)作和管理；協(xié)調(diào)因房屋質(zhì)量引起的業(yè)主與發(fā)展商之間的糾紛。用房：維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉庫；名稱柜電錘(進(jìn)口)開辦物品IBM7寸純平顯示器1臺/永發(fā)48004張/防火板臺面1600*800*750制滑輪轉(zhuǎn)椅2張/防火板臺面1600*800*750麻面弓型扶手椅鍍鉻鋼椅2只/企鵝式WL-LM-13001只/科密8100/900*400*2300HY物品鋁合金合頁梯(1.5m－GC0MG-284臺/長樂220V750W/電工牌1.5m/m-10m/m品第六章擬建立的組織機(jī)構(gòu)及人員的配備、培訓(xùn)、管理2、管理處運(yùn)作方式及各部門職責(zé)2、管理處運(yùn)作方式及各部門職責(zé)經(jīng)理助理管理處實行管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制的直線制領(lǐng)導(dǎo)形式，下設(shè)業(yè)戶服務(wù)部、設(shè)備管理部、業(yè)戶服務(wù)保安部保潔綠化設(shè)備部。主管下屬員工直2、部門職責(zé)給[業(yè)戶服務(wù)部]門監(jiān)巡機(jī)綠保電房籍管理、收費管理、維修資金管理、裝修管理、檔案管理、投訴、報修等事，協(xié)調(diào)服工工維防管理工作，包括門崗服務(wù)、巡視管理服務(wù)、車輛大專以上學(xué)歷具備行業(yè)崗位資格證書人員崗位證書一定的了解和管理能力具有豐富的高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗外表端莊，思路敏捷表達(dá)能力大專以上學(xué)歷人員崗位證書有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達(dá)能力熟練操作辦公自動化軟件熟悉高檔住宅小區(qū)運(yùn)作內(nèi)容表達(dá)能力五官端正，具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神保養(yǎng)工作經(jīng)驗業(yè)戶服務(wù)員(接待/財務(wù)/貫標(biāo)/保安領(lǐng)班(兼) 1622212331115148844管理處經(jīng)理在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部管理、業(yè)戶服務(wù)、房屋設(shè)備設(shè)施運(yùn)門及有作業(yè)文管理處經(jīng)理助理理業(yè)戶設(shè)備管理部主管程中的編制(設(shè)備)突發(fā)事故的應(yīng)急處理預(yù)案，并適時組織預(yù)演。負(fù)責(zé)對房屋設(shè)備(設(shè)施)維修、保養(yǎng)工作的計劃實施和記錄備案，對一些保安服務(wù)部主管各班保故應(yīng)急處理的現(xiàn)場協(xié)調(diào)。防培訓(xùn)及小區(qū)消防安全知識宣傳。勤和請假審批及工作考核。保潔綠化部主管。勤和請假審批及工作考核。護(hù)的業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)。業(yè)戶接待員(出納、投訴)、裝修、聯(lián)系、投訴處理及工作；它服務(wù)費用的催繳工作；業(yè)戶檔保持與業(yè)戶的聯(lián)系和相互溝通，包括具體組織社區(qū)公益性活動；業(yè)戶接待員(檔案)納等工作；；辦公設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作；業(yè)戶檔案與資料的管理工作；理工作；對主管負(fù)責(zé)，服從上級命令；在指定位置，指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗；發(fā)現(xiàn)責(zé)任區(qū)域公物損壞向上級報告；用鑰匙管理；巡崗保安對保安主管負(fù)責(zé)，服從上級命令；巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時提供服務(wù)；巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問、驗證；檢查機(jī)動車輛、非機(jī)動車輛停放情況。保潔工認(rèn)真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔；設(shè)備工(值班水電工)對設(shè)備主管負(fù)責(zé)，執(zhí)行管理處各項規(guī)定和制度；理和維修保養(yǎng)；電氣設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修；力電源的正常供給；理及實際操作與維修技術(shù)，做到判按時按質(zhì)保量完成設(shè)備檢修工作；意其運(yùn)行情況，正確抄錄各項數(shù)據(jù)，并填寫好巡視、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)記錄；做好給排水設(shè)備(設(shè)施)的運(yùn)行操作和維修保養(yǎng)工作；設(shè)備工(維修工)對設(shè)備主管負(fù)責(zé)，執(zhí)行管理處的各項規(guī)定和制度；理和維修保養(yǎng)工作；，做到判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時；訓(xùn)率達(dá)到100%；各類專業(yè)人員持證上崗；訓(xùn)班和不定期的各類專業(yè)的培訓(xùn)班。培訓(xùn)師資由公司和外聘一些專家、學(xué)者及境外資深物業(yè)管理專家擔(dān)和各類物業(yè)的管理，從物業(yè)管理的規(guī)范服務(wù)、運(yùn)用計的配備及物業(yè)管理經(jīng)費的籌措、成本核算及資金的運(yùn)多名人員經(jīng)過經(jīng)理崗位培訓(xùn)已經(jīng)上崗，而且已得到了培訓(xùn)內(nèi)容：②公司管理理念和服務(wù)理念教育③企業(yè)文化、價值觀的傳遞課時課時授課內(nèi)容1識；社識；社會治安條例；案例分析；員管相關(guān)知識；ISOISO001、物業(yè)管理；設(shè)備工程管理；房屋(建物知識)；機(jī)電設(shè)備；空調(diào)；電梯；與化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；服務(wù)收費價格制定等；業(yè)的管不同類型的物4業(yè)管理及運(yùn)作模式內(nèi)部管理識；社會治安條例；案例分析；入住須知；物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知識；操作實務(wù)；設(shè)備工程管理；房屋(建物知識)；機(jī)電設(shè)備；空調(diào)；電梯；化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；1234666察5%7設(shè)踐兒童位標(biāo)準(zhǔn)及考核；文檔管理；5%(根據(jù)需要可適當(dāng)延長)，必須掌握建筑知識、機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)知123物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)物業(yè)管理常識不同類型的物業(yè)管理及運(yùn)作模式實習(xí)與考察456各類專業(yè)管理企業(yè)的品牌建設(shè)實地操作與實踐6663識；社會治安條例；案例分析；須知；物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知識；操作實務(wù)；設(shè)備工程管理；房屋(建物知識)；機(jī)電設(shè)備；空調(diào)；電梯；保與；綠文檔管理； )課程概述：人)的統(tǒng)稱。業(yè)戶服務(wù)是專指物業(yè)管理業(yè)所提供的入伙管理、裝修管理、權(quán)籍管理、檔案資料管業(yè)戶服務(wù)的需要，物業(yè)管理公司可以在項目管理處設(shè)置一課程目標(biāo)：員對業(yè)戶服務(wù)與作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、裝修管理與訓(xùn)，使學(xué)員們對業(yè)戶服務(wù)的重要性有進(jìn)一步的理業(yè)戶服務(wù)是物業(yè)管理的核心、是溝通業(yè)戶關(guān)系的。培訓(xùn)內(nèi)容：①業(yè)戶服務(wù)的概念；②業(yè)戶服務(wù)的內(nèi)容；③業(yè)戶服務(wù)的基本要求；④入伙服務(wù)；⑤業(yè)戶接待；⑥權(quán)籍管理；⑦裝修管理；課程表述：識，保安服務(wù)門崗、巡視崗、監(jiān)控崗和車務(wù)基培訓(xùn)對象：課程目標(biāo)：2、了解物業(yè)管理區(qū)域配置的安全技防設(shè)備設(shè)施的基本作用；準(zhǔn)》；課程提綱：①物業(yè)管理及保安服務(wù)的重要性②物業(yè)管理分類中的保安服務(wù)③保安服務(wù)的目標(biāo)④保安服務(wù)的特點⑤保安服務(wù)的基本要求⑥保安服務(wù)的主要職責(zé)⑦保安服務(wù)的組織機(jī)構(gòu)⑧保安各類人員的崗位職責(zé)⑨保安服務(wù)的主要任務(wù)⑩消防工作⑾安全應(yīng)急方案⑿各類表格記錄注意事項⒀保安隊列動作教案課程概述：，了解保潔服務(wù)概論，特性和分類。從求、作業(yè)規(guī)程、作業(yè)檢查和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等方面，闡明樓內(nèi)保潔服、垃圾的存放與收集運(yùn)作規(guī)范，環(huán)境保護(hù)與運(yùn)作規(guī)范，掌握保潔課程提綱：、作業(yè)規(guī)程、檢查等4.其他課程概述：可缺少的一個重要組成部分。園林綠化能保護(hù)和改善美化環(huán)境等方面都具有一定的作用。通過綠化養(yǎng)護(hù)管務(wù)相關(guān)人員課程提綱：課程概述：管理由服務(wù)公司承擔(dān)，實行分專業(yè)管理，管理處監(jiān)督的模式。物業(yè)設(shè)備一般可分六個系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、暖通(空調(diào))系。課程提綱：修管理33暖通(空調(diào))系統(tǒng)系統(tǒng)中央監(jiān)控室管理辦法系統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度系統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度梯運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度電機(jī)組運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度、卡物管理辦法設(shè)備、設(shè)施中大修管理辦法第七章管理規(guī)章制度及管理檔案建立情況序號123456789管理處內(nèi)部崗位設(shè)置、標(biāo)準(zhǔn)職業(yè)安全健康職責(zé)物料管理辦法停電停水應(yīng)急預(yù)案水浸應(yīng)急預(yù)案治安應(yīng)急預(yù)案文件質(zhì)量記錄管理辦法犬類管理辦法保安崗位架構(gòu)圖保安運(yùn)作規(guī)程人員出入管理辦法監(jiān)控中心管理辦法車輛管理辦法保安崗位操作規(guī)程安保崗位標(biāo)準(zhǔn)燃放煙花爆竹管理規(guī)定保潔崗位監(jiān)管規(guī)程綠化(地)養(yǎng)護(hù)監(jiān)管規(guī)程消防安全管理辦法火警應(yīng)急預(yù)案消防設(shè)備(設(shè)施)運(yùn)行管理辦法消防設(shè)備(設(shè)施)操作規(guī)程消防管理制度消防設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程弱電設(shè)備(設(shè)施)運(yùn)行管理規(guī)定弱電設(shè)備(設(shè)施)操作規(guī)程弱電設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程弱電設(shè)備(設(shè)施)安全管理制度電梯設(shè)備監(jiān)管辦法電梯故障緊急預(yù)案供配電設(shè)備(設(shè)施)安全管理制度供配電設(shè)備(設(shè)施)運(yùn)行管理規(guī)程供配電設(shè)備(設(shè)施)操作規(guī)程供配電設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程電工安全操作守則給排水設(shè)備(設(shè)施)安全管理制度給排水設(shè)備(設(shè)施)運(yùn)行管理規(guī)程給排水設(shè)備(設(shè)施)操作規(guī)程給排水設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程管道維修工作規(guī)程房屋設(shè)備(設(shè)施)安全管理制度房屋設(shè)備(設(shè)施)運(yùn)行管理規(guī)程房屋設(shè)備(設(shè)施)操作規(guī)程房屋設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程房屋、設(shè)備設(shè)施巡視內(nèi)容與要求設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)房屋、設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程服務(wù)供方質(zhì)量監(jiān)管規(guī)程雨天防滑管理辦法業(yè)戶管理辦法空房管理辦法404142434445464748491、××廣場××號樓項目(－－－)業(yè)主臨時公約件件內(nèi)限時處理、反對業(yè)戶的口頭(電話)或書面投訴，除做好耐心解釋外，應(yīng)及時落實到××廣場××號樓項目(－－－)管理處，并在《業(yè)戶投訴處理單》上作好書面記相關(guān)管理處，并督促限時沖突時，應(yīng)及結(jié)果、回訪情況以書面或E-設(shè)備每日至少巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀(安裝涼衣架、衛(wèi)星天線、太陽能熱水器、封陽臺)、危機(jī)房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線置專用、封閉的建筑垃圾堆放點并及時清運(yùn)。——業(yè)戶應(yīng)明確只能對自己名下住宅的自用部位進(jìn)行必要的裝修(戶門之內(nèi)的四壁、地面、頂面),不能對室外公用部位進(jìn)行任何的改、——裝修禁止行為：拆改原房屋的承重墻；改變房屋及配套設(shè)施的使用功能；隨意封閉陽臺；廁所要裝空調(diào)必須經(jīng)得開發(fā)商和管理處同意(統(tǒng)一裝外機(jī)架或安裝一拖二機(jī)型)；在預(yù)留或指定以外的位置安裝空調(diào)建筑物量使用易燃裝修材料；隨意改變或移——填寫《裝修申請表》、《施工人員登記表》并將裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書一并交物業(yè)公司管理處驗審批準(zhǔn)。簽定裝修協(xié)議書及辦——隨時接受物業(yè)公司管理處工作人員上門檢查、監(jiān)督、核實是否嚴(yán)格按裝修圖紙要求施工，檢查施工人員是否辦理了臨時滯留證手——業(yè)主應(yīng)自行隨時督查施工人員在裝修時，是否將裝修材料以次充——施工人員應(yīng)佩證施工證，其活動僅限于裝修戶室內(nèi)，不得到處游——不得隨意搭電拉線，不得超線載負(fù)荷使用大功率施工電器具。理處集中后統(tǒng)一清運(yùn)。——不準(zhǔn)將垃圾投入排污管道，防止下水管路堵塞?！闊煈?yīng)遠(yuǎn)離易燃物品。明火作業(yè)須遵守消防管理有關(guān)規(guī)定，做好——發(fā)生事故(傷、亡、火災(zāi))要積極自救，并及時報告有關(guān)部門和?！刚垖I(yè)人員對裝修進(jìn)行驗收：是否符合圖紙要求；是否質(zhì)量問出決算報告，報業(yè)委會審批，并接受審計。物業(yè)經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本后歸入小區(qū)物業(yè)維修資金。收費項目：物業(yè)管理費、房屋設(shè)備運(yùn)行費(有償服務(wù)在提供服務(wù)后，請業(yè)戶確認(rèn)簽字，每月結(jié)算一次)。時，更要加強(qiáng)收費管理。按用應(yīng)收、實收、預(yù)收或欠月的開支，做到平衡支出。各類費用的和業(yè)主在辦理產(chǎn)證時繳入政府主管。集。集司審批同意后實施。維修資金使用項目：——業(yè)委會活動經(jīng)費(由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定)。加強(qiáng)現(xiàn)金庫存限額(除額定的備用金外)的管理，超過限額的現(xiàn)金應(yīng)，提高依法治火的能力和水； (－－－)提供良好的防火安全保障。通過在××廣場××號樓項目(－－－)設(shè)立公告欄，向小區(qū)住戶宣傳消防家防火知識，提高開設(shè)家庭防火知識專欄，向業(yè)主(用戶)普及居家防火常識，幫助業(yè)主(用戶)消除家庭火險隱患防安全法律法規(guī)等行業(yè)規(guī)定組織業(yè)主參觀××廣場××號樓項目(－－－)消防設(shè)施系統(tǒng)，現(xiàn)場講解小通過在××廣場××號樓項目(－－－)設(shè)立法律法規(guī)常識專欄，向小區(qū)住通過小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)發(fā)布法律法規(guī)基本常識，設(shè)立主頁公告欄，向業(yè)主(用戶)普及法律法規(guī)常識，幫助業(yè)主(用戶)提高法律意識。通過研討會的形式討論新近法律法規(guī)的熱點問題。電話、單、統(tǒng)計記情況、室內(nèi)裝修管理資從業(yè)戶權(quán)籍狀況，為業(yè)戶需求提供服務(wù)?！痢翉V場××號樓項目(－－－)管理處的業(yè)務(wù)接待將收集到的業(yè)戶資料每效地提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。第八章針對該項目的特點結(jié)合實際情況制訂服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)端莊 (特約)服務(wù)等。整潔端莊；情接待明得體狀態(tài)備的養(yǎng)護(hù)、保養(yǎng)、維修等象健康裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊狀態(tài)度，回訪率達(dá)到100%；(具體承諾見維修服務(wù)回訪)對一般急修項目，應(yīng)在當(dāng)天維修完畢，因故不能修復(fù)的(如：特殊工藝要求、特殊材料采購等原因)，應(yīng)書面告知報修人，請求再次預(yù)約上門維修；次預(yù)約上門維修(服務(wù))通知單》，示意業(yè)戶另約上門維修(服務(wù))的日修項目，應(yīng)事先發(fā)布維修通告(緊急搶修項目可在事后說明)，說明維修并向業(yè)戶表示歉意。次預(yù)約上門維修(服務(wù))通知單》，示意業(yè)戶另約上門維修(服務(wù))的日。修人員開具發(fā)票，在發(fā)票上注明材料費用及人工費用，并請業(yè)戶在《維修(服務(wù))任務(wù)單》上簽字確認(rèn)、付費。有較大危險性的維修項目(如：室內(nèi)屋頂粉刷層大面積剝落，供水管道爆。在報修后預(yù)定時間內(nèi)未到達(dá)現(xiàn)場等問題，應(yīng)責(zé)成有關(guān)維修人員登門道歉。話投訴。的接聽、處理的全過程作詳細(xì)的記錄，對重大投訴指標(biāo)××廣場××號樓項目(－－－)載人電梯24小時正常運(yùn)行，其他設(shè)備按需杜絕無序搶修現(xiàn)象。b冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效；a.內(nèi)部按鈕齊全完好，信號登記有效；d.應(yīng)急對講完好可靠；e.超載報警正確可靠；f.轎門開閉平穩(wěn)，時間適中；a.安全鉗齊全，性能靈活可靠；b限速開關(guān)可靠，動作靈敏；c.各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效；d.各廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全，性能可靠、有效；e.急停開關(guān)完好，性能可靠有效；a.連接點平滑，固定螺栓無松動，導(dǎo)軌不走位；b.運(yùn)行時靴襯與導(dǎo)軌無異常聲，滑動平穩(wěn)；c.導(dǎo)軌潤滑良好，油杯、油氈等齊全；a.每臺梯專用一只控制箱，電氣規(guī)范符合要求；b應(yīng)急備用電源能自動切換；c.動力電與照明電，控制電與信號電不得混用；d.發(fā)電機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無異常聲；e.轎頂、井道照明齊全良好；f.電梯控制和內(nèi)接線符合要求，無臨時跳線；c.急停檢修開關(guān)有效；次制保養(yǎng)，有記錄a.各水泵運(yùn)行主要參數(shù)(流量、揚(yáng)程等)符合出廠要求；b閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉靈活；c滑良好，無咬泵現(xiàn)d電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運(yùn)行正?？煽?；a.各排水(廢水)管道暢通，無滲漏、堵塞；b.各排水(污水)管道暢通，無滲漏、堵塞；a.各專用鼓風(fēng)機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無異常聲；e用污泥泵運(yùn)行平穩(wěn)，無堵塞；g氣浮除渣設(shè)備完好；h.各電機(jī)絕緣性能符合規(guī)定；i正常可靠；j有效；k.電氣接地保護(hù)可靠、安全；公共設(shè)備、設(shè)施包括：路燈、樓道燈等完好率達(dá)到98％以上；以上；現(xiàn)象 、小區(qū)消防安全、公共秩序維護(hù)的服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)a火泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求；a齊全完好；b動報警按鈕完好、性能可靠；a淋泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求；b有效、各閥門啟用靈活；a互代用；b.噴頭規(guī)格、安裝數(shù)量與竣工資料相符；c噴頭、管道無滲漏、銹蝕；a.各防火閥門自動、手動開閉靈活有效；b.各送風(fēng)口完好、無堵塞、結(jié)灰；c送、排風(fēng)機(jī)(風(fēng)量、動壓等參數(shù))符合出廠要求；d送、排風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，潤滑良好；e機(jī)控制器電氣元件齊全有效，性能可靠；a.消火栓泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報警聯(lián)動；b.噴淋泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報警聯(lián)動；a.各煙、溫感探頭完好，感應(yīng)正確；b.探頭顯示屏完好，記錄、提示、打印正確可靠；c備用電源完好，切換迅速有效；a.機(jī)房、設(shè)備滅火器按規(guī)定應(yīng)配備到位；為保障業(yè)戶、訪客的人身、財產(chǎn)及××廣場××號樓項目(－－－)的安真值守，實施正常的小區(qū)公共部位的安全保衛(wèi)防范對突發(fā)事件應(yīng)按各類應(yīng)急預(yù)案門崗保安人員應(yīng)熟悉××廣場××號樓項目(－－－)常住人員及私家車記制度，不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷人裝修民工攜帶工具出小區(qū)，應(yīng)查驗發(fā)現(xiàn)異常情況及時向有關(guān)部門反映，并做好巡視記錄與巡邏到位儀(點)的簽到。夜間巡視，應(yīng)佩帶警棍、應(yīng)急電筒，并加強(qiáng)自我保護(hù)意識。并對路燈的損壞情況做好記錄，及時報修。確保夜間(18:00-次日08:00)及國定節(jié)假日不發(fā)出影響他人休息的裝修、施工噪聲。次)。即定點監(jiān)控錄像，并對可疑情況作跟蹤監(jiān)視及同步錄；當(dāng)值人員應(yīng)對監(jiān)控的私密性內(nèi)容及現(xiàn)場記嚴(yán)格未經(jīng)管理處經(jīng)理許可，不得擅自放像、切換監(jiān)控錄以及停車管理的服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)對進(jìn)出××廣場××號樓項目(－－－)的車輛實施證、卡管理，確保車然有序；××廣場××號樓項目(－－－)出入口及行車主干道地面用白色油漆劃域內(nèi)無違規(guī)停車現(xiàn)象。。緩行。阻止四噸及以上大型車輛進(jìn)入管理區(qū)域(特種車輛和搬場車輛除外)。在停車庫(場)地面用白色油漆劃出車輛行駛指引標(biāo)志、車位標(biāo)志及地下車庫只為業(yè)戶提供長期停車服務(wù)(特殊情況需臨時停車，應(yīng)由管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后方可停車)。放出入證、停車證制度、登記制度和停車收費制度(收費標(biāo)準(zhǔn)按所在地物價局規(guī)定執(zhí)行)。為出入小區(qū)暢通、停放有序。禁止載有易對收費的非機(jī)動車庫實行出入調(diào)牌制度(收費標(biāo)準(zhǔn)按所在地物價局規(guī)定執(zhí)行)并有序停放。明100％完好；保持完好率達(dá)99％以上；指標(biāo)上；案?！侗９荑€匙承諾書》(復(fù)印件)——裝修施工單位資質(zhì)證書(復(fù)印件)——身份證明[身份證、暫住證、護(hù)照、臨時戶口等](復(fù)印件)——權(quán)籍資料(購房合同、產(chǎn)權(quán)證、付房款證明)——各類付費資料(有償服務(wù)、代收代付等)——投訴、回訪記錄——各類服務(wù)記錄線，超線載負(fù)荷使用大功率施工存放過量的易燃、易爆、揮發(fā)性強(qiáng)的材料物第九章構(gòu)建和諧社區(qū)與便民服務(wù)務(wù)部在每次活動開展前，擬定活動的實施計劃，并報管理處經(jīng)務(wù)部有關(guān)人員應(yīng)組織協(xié)調(diào)各部門完成活動的前期準(zhǔn)備工作，并活動進(jìn)行時，管理處指定的有關(guān)人員應(yīng)注意安全防范工作，保障消防務(wù)部在每次活動結(jié)束后，以專文形式向小區(qū)用戶通報活動情況具體形式如下：組織球類、棋類、牌類、垂釣等活動；組織小區(qū)內(nèi)小朋友美術(shù)、舞蹈、唱歌、書法等比賽；組織小區(qū)內(nèi)家庭運(yùn)動會(以家庭為單位)；積極配合業(yè)委會開發(fā)兒童游樂場，會所(包括親子室、閱覽室、健身房等)；定期開展社區(qū)文化研討會；建立溝通例會，及時聽取業(yè)委會對物業(yè)管理的建議和意見(每季度一我方建議，會所根據(jù)××廣場××號樓項目(－－－)的整體功能定位及交牌室、餐廳或酒吧人員準(zhǔn)時上崗，不脫崗，上崗時保持精力充沛；情指導(dǎo)；待客戶，講解健身器材使用方法；行清潔打掃，保持健身場所整齊清潔；殊應(yīng)停牌室在正常開放時間內(nèi)開放；保持棋牌室環(huán)境整潔，器具完好；根據(jù)時點來確定麻將或棋牌的收費；按法律法規(guī)和社會治安要求嚴(yán)禁違法活動。保持環(huán)境幽雅，體現(xiàn)相當(dāng)品位，器具清潔，設(shè)施精致；發(fā)現(xiàn)球拍有損壞應(yīng)酌情協(xié)商處理。考慮到××廣場××號樓項目(－－－)屬于高檔公寓，住戶對服務(wù)的要求層次a便民服務(wù)b.有償服務(wù)業(yè)戶的特殊需要而提供的個別服務(wù)，是物c.代辦服務(wù)：b.對于業(yè)戶提出的特約服務(wù)要求，一般情況當(dāng)場予以答復(fù)，特殊第十章物業(yè)服務(wù)費用范圍的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維修管理與維護(hù)案，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢齊全結(jié)構(gòu)，不任意改變原建筑的用途設(shè)備設(shè)施信息記錄清晰明確,臺帳清楚共設(shè)備設(shè)施的完好施保養(yǎng)制度保持完好狀態(tài)排施工進(jìn)度a.按《房屋、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程》與《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計劃表》的內(nèi)容要求進(jìn)行修繕養(yǎng)護(hù)；b內(nèi)容與要求》對小區(qū)房屋建筑，公用部位、設(shè)施進(jìn)行巡查；c.將周期巡查、養(yǎng)護(hù)結(jié)果記錄于《共用部位巡查、養(yǎng)護(hù)記錄表》d、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》e.房屋、設(shè)施發(fā)生異常，及時報告設(shè)備主管，并在設(shè)備主管協(xié)同a負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料的采作； (年度)維修計劃表》；c.組織實施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供d.對每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗證；e.每季度組織建物維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況，記錄《房屋、設(shè)施檢查表》，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》，填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經(jīng)經(jīng)理審核后上報公司主管部門；a每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電記錄表》；c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢表》內(nèi)；e.供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故。a負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢養(yǎng)計劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施 (年度)維修計劃表》；c.組織實施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指查；d.每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；e.每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《供配電檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗；g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；a.設(shè)備維修工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房及風(fēng)機(jī)房設(shè)備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風(fēng)機(jī)記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障；雙電源啟動測試，記錄《設(shè)備定期啟動記錄表》；b.由設(shè)備主管組織，并由保安主管、保安人員和設(shè)備維修工參與煙系統(tǒng)a.設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；d、設(shè)備、設(shè)施維修記錄a的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施 (年度)維修計劃表》；檢查；d每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄；e行狀況，填寫《消記錄及定期檢查記錄，根c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；d《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記a負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配聯(lián)系工作；b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢養(yǎng)計劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施 (年度)維修計劃表》；c.組織實施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指查；d.每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；e.每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；；g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總h.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；i案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。承包方維保人員a.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢表》內(nèi)；b工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》；c.弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障a每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號接收視設(shè)備巡視記錄表》；b.信號接收機(jī)房每周打掃一次，信號接收設(shè)備每月清潔一次；c.發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設(shè)a負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表次巡備巡視記錄表》；作；b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢養(yǎng)計劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施 (年度)維修計劃表》；c.組織實施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服設(shè)備維修保養(yǎng)d.每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄；e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗；g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件；分承包方電梯維保人員a.每周按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》同時b.電梯設(shè)備維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》；a每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視電梯設(shè)保養(yǎng)；b保養(yǎng)及運(yùn)行操作。每月一次切換檢查雙電a負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢養(yǎng)計劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施 (年度)維修計劃表》；c.實施電梯設(shè)備的運(yùn)行管理，按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)檢查、驗證；d.每周巡視電梯機(jī)房設(shè)備,檢查巡視記錄；e.每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查電梯設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；a.每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，并記錄《水泵房巡視記錄表》；c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；d、設(shè)備、設(shè)施維修記e管，記錄《設(shè)備故a的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施 (年度)維修計劃表》；c養(yǎng)工作，并進(jìn)行指檢查；d每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；e狀況，填寫《給排巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；f、故障記錄進(jìn)行檢查驗g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；清洗消毒記錄表》；案對樓底層大廳的玻璃落地門(或不銹鋼、塑鋼落地門)進(jìn)行巡檢養(yǎng)象；平整、不絆腳，金屬表面平整，無明顯劃痕；平整，五金配件具進(jìn)行巡檢，保持照明燈具完好，照巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)防火門應(yīng)保持啟閉靈活，閉門器啟閉次a.扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動；b.樓梯臺階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂；c空鼓，鋪設(shè)的地磚 好；b疏通保養(yǎng)，屋面雨水總管網(wǎng)罩無脫落板鋪墊平整，無破損，屋面排污溝無對區(qū)內(nèi)路面，側(cè)石進(jìn)行巡檢：墻柵欄，保持鐵柵欄表面無嚴(yán)重銹蝕。蝕油漆鐵柵欄。雨污水窨井鐵蓋除銹油漆(油漆顏色為黑色)。每水道暢通，同時檢查下水道出墻橫管測試，接地電阻符合相關(guān)規(guī)定，高層應(yīng)保持完好無斷裂，局部銹蝕應(yīng)除投泛光燈進(jìn)行巡視，及時發(fā)檢查照明供電控制保護(hù)裝置功能是否正常。b給排水管道、控制閥門、噴嘴、噴頭保持功能有效；c檢查水泵、水泵控制系統(tǒng)工作是否正常；d檢測潛水泵絕緣；，滑油，緊固螺栓等連接件，保持設(shè)施。次次檢查車庫大門保安閉鎖裝置及停放升降裝置應(yīng)保持功能正常；保養(yǎng)車庫大門保安閉鎖裝置及停放升降裝置；巡查照明燈具及應(yīng)急照明裝置，保持功能良好；檢查消防設(shè)施功能可靠，防火門、緊急通道門啟閉靈活；巡查紅外線傳感器、計時、監(jiān)控裝置應(yīng)功能可靠；。每次【清洗水箱(蓄水池)】水箱(蓄水池)清洗、消毒。水箱(蓄水池)清洗消毒后采集水樣送衛(wèi)生防疫部門進(jìn)行水質(zhì)化檢，準(zhǔn)應(yīng)重新清洗水箱，再次采集水樣化與水箱結(jié)合面應(yīng)無縫隙，水箱內(nèi)表面否牢固，路面是每第十一章公共維修基金范圍的使用方案為了加強(qiáng)××廣場××號樓項目(－－－)公共維修基金的管理，保障大樓及其成立前，由大樓開發(fā)建設(shè)單位委托的前期物業(yè)管理單位在辦理商品房產(chǎn)權(quán)證時，一次性按購房款的3％向業(yè)主收取大樓物業(yè)公共維修專項基金(芝罘區(qū)內(nèi)該基金由市房產(chǎn)交易處代收)。開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理行政主管部門對該成立后，經(jīng)業(yè)委會同意，物業(yè)管理行政主管部門將物業(yè)管理公共理企業(yè)代管，并應(yīng)當(dāng)與本市商業(yè)銀行(以下稱開戶銀行)簽訂委托協(xié)議，開立一個物業(yè)管理區(qū)域的維修基金帳戶。物業(yè)管理企業(yè)代管的維修基金，應(yīng)當(dāng)定期接受業(yè)主委員會的檢查與監(jiān)督。維修基金應(yīng)當(dāng)專項用于大樓共用部位、共用設(shè)備和大樓物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施更新費用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。格的共用的上下管道、落水路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)更新的，大樓管理處應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會審核；業(yè)主委員會審核同意的，應(yīng)者其他方式確定施工單位。施工單位編制的費的費用方可在維修基金中列支。在維修基金列支的范圍：的專項維修、更新及中大修；業(yè)主委員會會務(wù)活動經(jīng)費等在維修基金中列支。維修基金應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定支?。侯A(yù)付業(yè)主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和實際發(fā)生的費用時，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)業(yè)主委員會主修基金帳目，并將下列情況在每次業(yè)主代表大會上公布：和費用；的項目和費用等情況；維修基金的再次籌集作由業(yè)主委員會提出具體方案并實施。再次籌集，提交業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會討論通過，但帳戶的變更銀行辦理維修基金帳戶的有關(guān)變更生更換的；××廣場××號樓項目(－－－)維修基金管理辦法經(jīng)業(yè)主代表大會三分之二效；有三名以上代表提出要修訂本辦法并經(jīng)三分之二應(yīng)出席第十二章其他物業(yè)及設(shè)施、設(shè)備維修管理與維護(hù)××市××廣場××號樓項目(－－－)，位于××市××區(qū)濱海廣場南側(cè)，總建筑面積約167,000平方米，由四棟30層(不含地下部分)，地下3層，建筑高度一標(biāo)我們對××廣場××號樓項目(－－－)房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目標(biāo)上，房屋對××廣場××號樓項目(－－－)房屋及公共設(shè)施的管理策略為做好××廣場××號樓項目(－－－)的房屋和公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，我們采理策略：重視××廣場××號樓項目(－－－)房屋本體和公共設(shè)施的日常檢查和養(yǎng)護(hù)工技術(shù)不足影響正常維修與養(yǎng)護(hù)，確××廣場××號樓項目(－－－)大量使用玻璃幕墻，根據(jù)××市建筑幕墻檢測膠老化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已對策：保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。對策：房屋和公用設(shè)施經(jīng)受臺風(fēng)暴雨的襲擊。對策：保養(yǎng)、日常巡查和定期巡查相結(jié)合，防對策：對策：(1)了解掌握××廣場××號樓項目(－－－)各種裝飾材料的使用和維護(hù)特止使用對這些大理石有破壞的清潔、維護(hù)材料和工具。護(hù)范圍房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍是：承重結(jié)構(gòu)部位(包括柱、梁、樓蓋、屋頂?shù)?、內(nèi)、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛(wèi)生間、車庫、設(shè)備機(jī)房的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。(電梯、消防設(shè)施、室內(nèi)外照明、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配中央空調(diào)水質(zhì)處理、上下水管道等設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)詳見《2.設(shè)備管理》)。計劃一一一損。性能是否完好以及地基沉降總量情況。序號房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計劃表(續(xù))項梁板2次數(shù)一一一一柱柱承重墻每季每年每季一一一一，若出現(xiàn)因設(shè)計或不可抗拒因素引起的嚴(yán)重維修方案，由專業(yè)公司實施34567等一一一一一一一一一一一一異常及時修復(fù)。復(fù)。。況。動跡雨水侵入。3．(塑)鋼門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。每周一每半年一891234路 年一一一一一一一一一1231234112312312123451疏通。積及時清污。更換。施年年一一一一一一226它們在不良的環(huán)境和不利的工作條件下的保證相關(guān)材料及設(shè)施的完整性。 (1)砌體裂縫的修繕 (2)砌體腐蝕的維修已腐蝕的墻面、呈酥松的粉狀腐蝕層清除干剔砌、掏砌等方法維修已被腐蝕的砌體部分，最后重新修隨著大廈投入使用時間的推移，砌體結(jié)構(gòu)的承重構(gòu)件(如墻、柱等)可能出現(xiàn)我們將對砌體結(jié)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)，可采用增大墻和柱的截面、對原砌體局部外包鋼筋好。 (1)定期檢查，加強(qiáng)對砌體結(jié)構(gòu)受潮和受腐蝕情況的觀測和監(jiān)視，查明原因采取措施，對容易被腐蝕的特殊部位加強(qiáng)觀測。 (2)對濕度較大或經(jīng)常用水而容易產(chǎn)生滲漏問題的房間，如廚房、衛(wèi)生間 縫發(fā)展。 外場地平整和一定的排水坡度，防止建筑物周圍積水。 和損壞是結(jié)構(gòu)構(gòu)件中出現(xiàn)蜂窩、麻面、孔洞、露 (1)鋼筋混凝土表面損壞的維修屋建造和使用過程中遭到破壞、侵蝕，引起表面受蝕，以免損壞結(jié)構(gòu)或構(gòu)件的核心部分，從而提高建 (2)鋼筋混凝土深層損壞的維修 (3)鋼筋銹蝕的維修損較小，我們對離較多時，我們采取焊接或加鋼筋網(wǎng)加固補(bǔ)強(qiáng)。料的驗算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承理處會高度重視鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)工作： 2)即時修補(bǔ)鋼筋的混凝土保護(hù)層損壞部位，以防鋼筋銹蝕。若房屋室內(nèi)環(huán)濕度較大時，可以采取加強(qiáng)通風(fēng)的措施，并在構(gòu)件處表面涂抹耐腐蝕層(如瀝青漆、過氧乙烯漆、環(huán)氧樹脂涂料等)進(jìn)行防護(hù)。3)做好建筑物屋面隔熱層、保溫層、室外排水設(shè)施以及地基基礎(chǔ)等維護(hù)工4)房屋的使用應(yīng)滿足設(shè)計要求，提醒用戶不隨意改變房屋用途和改變房屋繕2)屋面防水工程的養(yǎng)護(hù)②重視對屋面的清掃，保證屋面排水通暢。 (2)墻體防水工程的養(yǎng)護(hù)①定期檢查。容易發(fā)生滲漏的部位，如墻面凹凸槽(線)、飾面板上部接頭 (1)地下室防水工程的修繕大多是水壓較小的慢滲漏水，對于孔洞和裂縫滲 (2)做好地下室防水工程的養(yǎng)護(hù)工作。 (3)定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位，如變形縫墻根部、管道 (4)建立技術(shù)檔案。 ，不在塊料飾面上釘釘子、隨便打飾面。嚴(yán)禁因硬物碰撞飾面，搬抬家大理石內(nèi)層，使大理石。筑的完損狀況，確定房屋的完損等活環(huán)境，危及人體健康。我們在房屋的管理工作中，重提要：視，確保萬無一失?！痢翉V場××號樓項目(－－－)是綜合性強(qiáng)的現(xiàn)代化物業(yè)，其機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)較為復(fù)雜，運(yùn)行時間長，而且各系統(tǒng)大量運(yùn)用現(xiàn)代高新技術(shù)，自動化程度高。作為政府公益性物業(yè)，其設(shè)備運(yùn)行安全正常是保證整個物業(yè)正常運(yùn)作的基本條件。所以，機(jī)電設(shè)備的管理顯得尤為重要?！痢翉V場××號樓項目(－－－)機(jī)電設(shè)備設(shè)施特點××廣場××號樓項目(－－－)的機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、中要體現(xiàn)在：術(shù)被廣泛應(yīng)用于機(jī)電設(shè)備中，對設(shè)備管理與維修人員素質(zhì)要求高。度大。，節(jié)能降耗是本物業(yè)高效運(yùn)作與管理的重要方面。2.2.1××廣場××號樓項目(－－－)機(jī)電設(shè)備裝機(jī)容量大、技術(shù)含量高，屬智2.2.2××廣場××號樓項目(－－－)是商業(yè)性物業(yè)，各區(qū)域能耗時間不同，這電部門聯(lián)系，將工作聯(lián)系函件親自送與供電部門，強(qiáng)調(diào)會議或活動的路上的外部單位協(xié)調(diào)，避免會議或活動期間進(jìn)行電力負(fù)來水公司聯(lián)系并派發(fā)工作聯(lián)系函，指出會議或活動期間避免進(jìn)行管道保養(yǎng)方式次。 (1)保證24小時正常運(yùn)行。 (2)設(shè)備完好率99%以上。 (3)投訴處理率100%。 ； (1)入住之初，協(xié)助××廣場××號樓項目(－－－)，與供電部門協(xié)商落實××號樓項目(－－－)用電戶類別。 (1)建立用水、供水管理制度并落實，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水 (2)建立給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行，設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好， (3)限水、停水能預(yù)先通知用戶。 (4)按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設(shè)備；設(shè)備及周圍環(huán)境整潔，有封閉單、操作人員健康合格證齊全，無二次污染 (5)設(shè)備完好率99%以上。 (6)投訴處理率為100%。 (1)給水系統(tǒng)巡視維護(hù)表； (2)給水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表； (3)排水系統(tǒng)巡視維護(hù)表； (4)排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表； (5)水池、水箱清洗記錄表； (6)水池、水箱藥品投放記錄表； (7)供水系統(tǒng)月測試記錄表。本系統(tǒng)主要有火災(zāi)自動報警系統(tǒng)(FAS)、消防水系統(tǒng)(含消火栓水系統(tǒng)、噴 (3)制定突發(fā)性火災(zāi)等應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，緊急疏散通道暢 (4)無火災(zāi)及其它安全隱患。 (1)消防報警系統(tǒng)巡視維護(hù)表； (2)消防報警系統(tǒng)維修保養(yǎng)表； (3)值班記錄； (4)氣體消防系統(tǒng)巡視維護(hù)表； (5)氣體消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)表； (6)消防演習(xí)記錄。 (1)配備專業(yè)人員，維修和運(yùn)行人員持證上崗。 (2)建立規(guī)范完善的空調(diào)運(yùn)行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行。 (3)空調(diào)系統(tǒng)安全、正常，保持狀況良好。設(shè)備及環(huán)境整潔，無異常噪聲及 (4)定期清洗風(fēng)機(jī)盤管，確保新風(fēng)的暢通，預(yù)防病毒在轄區(qū)內(nèi)的傳播。 (5)有準(zhǔn)確完整的空調(diào)系統(tǒng)檔案資料，各項運(yùn)行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全， (6)制定切實可行節(jié)能運(yùn)行制度，有明顯節(jié)能降耗成果。 (7)系統(tǒng)設(shè)備完好率在99%以上。 (2)空調(diào)系統(tǒng)巡視維護(hù)表； (3)空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。 (2)嚴(yán)密的安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度得到落實，各種維護(hù)保養(yǎng)、巡視檢 (3)電梯運(yùn)行狀態(tài)良好，安全設(shè)施齊全有效，轎廂及機(jī)房整潔，通風(fēng)、照明 (4)出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員在五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修。 (1)電梯系統(tǒng)巡視維護(hù)表； (2)電梯系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。 (1)建立健全的維修保養(yǎng)規(guī)章制度并嚴(yán)格落實，各種維護(hù)保養(yǎng)、巡視檢查記 (2)監(jiān)控和紅外線設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)良好，攝像效果清晰，紅外報警器能正常報 (4)出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員在五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修。 (1)保安監(jiān)控系統(tǒng)巡視維護(hù)表； (2)保安監(jiān)控系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。修、應(yīng)急處理方案信息反饋給用戶，并協(xié)助用戶解決因停電造成的困難。 (2)各設(shè)備機(jī)房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方均安裝應(yīng)急燈，并保證 (3)管理處保安、清潔保潔等人員，現(xiàn)場安撫讀者等使用人，并安排有續(xù)疏時法 (1)接到事故報警后，水電維修人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場控制事態(tài)發(fā)展。 (2)水電維修人員在5分鐘內(nèi)查出事故原因并及時處理，不能及時處理的迅 (3)事故不能在2小時內(nèi)處理的，管理處經(jīng)理簽發(fā)停水通知單，并附上處理 (3)故障不能在10分鐘內(nèi)處理的，管理處綜合管理部須及時通知用戶，并說2.2.3.2制冷機(jī)組附屬設(shè)備(如冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔等)發(fā)生故障。，恢復(fù)設(shè)備正常消防系統(tǒng)報火警引起嚇。為此，須嚴(yán)格按以通知保安值班人員急赴現(xiàn)場查看，同時用對講電話提醒乘通 (2)轎廂停于遠(yuǎn)離侯梯廳門口的位置，如果轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài)，應(yīng)先將 握緊盤車輪，用人力盤車使轎廂向正確 盡快通知電梯維修專業(yè)人員排除故障，恢建立完善的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度及設(shè)備操作人員的崗位責(zé)任制。每臺大型的機(jī)電設(shè)備，都要由專人負(fù)責(zé)管理，隨時了解機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行狀況，保證設(shè)備設(shè)施時刻處于完好狀態(tài)，杜絕設(shè)備帶病運(yùn)行，以免引起大的機(jī)電設(shè)備事故，導(dǎo)致維修成本的提高，影響設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。2.2.5.2加強(qiáng)機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)對設(shè)備實行三級保養(yǎng)(即日常維護(hù)保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng))和設(shè)備點檢，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備隱患，減少、避免突發(fā)故障，提高設(shè)備的完好率，使設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，延長設(shè)備的大修周期和使用年限，從而避免因設(shè)備更新過快而引起過多的資金投入，其結(jié)果是降低了運(yùn)行成本。根據(jù)我們管理政府物業(yè)的經(jīng)驗，維修養(yǎng)護(hù)好的設(shè)備，其壽命可以延長15%至25%。2.2.5.3提高設(shè)備的運(yùn)行效率，降低運(yùn)行成本。提高電梯運(yùn)行效率①選擇全周自由式服務(wù)方式，提高電梯的運(yùn)行效率。②采用先進(jìn)的操縱控制技術(shù)(如微機(jī)控制、并聯(lián)控制、群控控制、智能控制)，優(yōu)化電梯運(yùn)行狀態(tài)，有效地縮短乘客候梯時間。實現(xiàn)水泵的高效經(jīng)濟(jì)運(yùn)行大就是偏小，造成水電的浪費。水泵運(yùn)行效率的高低除了與其自身的技術(shù)性能有關(guān)證水泵的工位點保持在高效區(qū)，實現(xiàn)水泵的高效經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。因此，充分利用變頻控制技術(shù)，對功率較大、運(yùn)行時間長的水泵進(jìn)行技術(shù)改造，加強(qiáng)水泵的日常管理，對節(jié)能效果影響很大。節(jié)約用水行不能保證供水壓力時，系統(tǒng)將變頻運(yùn)行的泵轉(zhuǎn)行的水泵；當(dāng)單臺變頻水泵運(yùn)行且運(yùn)行頻率達(dá)到下限頻行狀態(tài)，自動將變頻泵切除，并在管網(wǎng)水壓達(dá)到下限設(shè)運(yùn)行。系統(tǒng)的恒壓和小泵運(yùn)行狀態(tài)，根據(jù)管網(wǎng)水壓的變工作 (1)降低污垢對換熱設(shè)備的影響關(guān)鍵因素。循環(huán)水因素，定期投放水處理藥劑，進(jìn)行除垢、阻垢備運(yùn)行階段每月取冷卻水樣和每季取冷凍水樣 (2)清除和防止銹蝕壁形成一層均勻致密的抗腐蝕保護(hù)膜。管物業(yè)后，立即對空調(diào)系統(tǒng)清洗除污、除銹，再進(jìn)行預(yù)膜處理(膜層極薄，對導(dǎo)熱系數(shù)無影響)，以減輕腐蝕程度。據(jù)統(tǒng)計，空調(diào)設(shè)備水系統(tǒng)使用中進(jìn)行預(yù)膜處理與不做預(yù)膜處理對設(shè)備使用壽命 (年)的影響如表所示：空調(diào)設(shè)備水系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)膜處理對設(shè)備使用壽命影響對照表處理處理方式設(shè)備使用壽命運(yùn)行中作預(yù)膜處理未進(jìn)行預(yù)膜處理風(fēng)機(jī)盤管/風(fēng)柜8．04．0制冷機(jī)組5供水管冷卻塔6揚(yáng)水泵9由于采用無機(jī)酸、有機(jī)酸等傳統(tǒng)水處理法會增加換熱器及管道的腐蝕性和避免二次結(jié)垢，在空調(diào)水處理時，我們采用高分子多元聚合物復(fù)合水處理法，既保證水處理效果，又減低對換熱器和管道的腐蝕。管路滲水、漏水外，推廣應(yīng)用性能卓越的節(jié)水器具與設(shè)措施和途徑。采用先進(jìn)的節(jié)水設(shè)備，雖然會增加設(shè)備初慮，可以減少不必要的浪費。既可以降低用水成本，又在本物業(yè)大廈中，我們將采用下列手段實現(xiàn)節(jié)約用水：管理處水電及保安人員時常巡視，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏的供水設(shè)備及效果。布置安裝減壓閥和使用節(jié)水水龍頭。減壓閥是將管路較高的水壓減至閥系統(tǒng)的水壓成正比，用戶存在一定程度的無意識浪可以減少因水龍頭流量過大時用戶無意識浪費水的水量。 (1)供冷系統(tǒng)設(shè)備是主要的耗能設(shè)備，可在供冷高峰期和供冷淡季應(yīng)區(qū)別對量。 (2)根據(jù)實際用電負(fù)荷的變化調(diào)整變壓器的投入數(shù)量，保持運(yùn)行中的變壓器單臺負(fù)荷率在80%左右,以提高變壓器的運(yùn)行效率，實現(xiàn)調(diào)荷節(jié)電。 (3)配電系統(tǒng)中發(fā)揮無功負(fù)荷的補(bǔ)償作用，通過電容補(bǔ)償柜的投入和切換， (4)室外燈光工程的燈具功率很大，在日后使用過程中，耗電量將非常大，強(qiáng)該系統(tǒng)啟停時間的控制，以對其實行有效控制和管第十三章擬采取的安全與秩序維護(hù)方案業(yè)管理的重要組成部分，在安全管理方面，我們將充分運(yùn)用公司管理各類物業(yè)的豐富經(jīng)驗，利用現(xiàn)代化的管理手段，依靠各種先進(jìn)技術(shù)設(shè)備與工具，科學(xué)組織，精心安排，提供高水平、高水準(zhǔn)、全方位的安全管理，確保規(guī)劃大××××廣場××號樓項目(－－－)大廈，是集經(jīng)營、辦公、商務(wù)為一體的綜作特點如下：××廣場××號樓項目(－－－)是一個廣泛對外開放的場所，開放式工作，接層建筑，一旦發(fā)生火災(zāi)，高層人員疏散十分困難。公和居住。是一個綜合型的大廈，安全管理時間長。 (1)治安管理：防盜、防聚眾鬧事、防各種破壞活動，防止任何影響工作人有 (2)消防管理：防火及防止各種自然災(zāi)害。 (3)交通管理：維護(hù)××廣場××號樓項目(－－－)交通秩序，車輛停放整 (4)公共衛(wèi)生安全管理：做好公共衛(wèi)生安全管理工作。 (5)緊急事件和突發(fā)事件的安全管理安保系統(tǒng)為主；輔之以處 (1)保安隊伍實行準(zhǔn)軍事化管理，組織軍事體能、消防專業(yè)技能、車輛疏導(dǎo)指揮訓(xùn)練，部門、公司定期組織安保隊伍考核(保安員訓(xùn)練安排見下頁)。 (2)嚴(yán)格執(zhí)行請銷假制度和交接班制度。 (3)建立應(yīng)急分隊值勤制度。通常按休息班30%的人員比例可以外出，每次時 (4)實行值班人員報崗制度。中班每小時、夜班每30分鐘，向監(jiān)控中心報告 (5)實行監(jiān)管機(jī)制。物業(yè)管理處保安部主管對保安值班人員的工作進(jìn)行督 看到核安排表每天每周每月每半年每年時前時間前二十分鐘后十分鐘習(xí) 定定定定定安安安安安等以及每天閉館播放閉館音樂(部分樓層、房間不放閉館音樂的控制問題)，每天閉 (1)崗位要求。情況，及時記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭 (2)門崗控制工作要點輛，引導(dǎo)要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度 (3)安全監(jiān)控工作要點項目(－－－)內(nèi)外的安全狀況。，發(fā)現(xiàn)可疑情況定點跟蹤錄方面的詳細(xì)資料。問題及時通知工程部派工程維視監(jiān)視系統(tǒng)和紅外線監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)，保證設(shè)備能長期正商定)。發(fā)現(xiàn)錄像帶的錄像質(zhì)量下降，應(yīng)及時更換新的錄像帶，保證錄像圖片的質(zhì)到有價值的線索，易于解決問題，達(dá)到 (4)車輛疏導(dǎo)工作要點1)按××廣場××號樓項目(－－－)車輛有關(guān)管理規(guī)定放行或禁行。輛，引導(dǎo)要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度3)遇有運(yùn)輸車輛出入，詳細(xì)記錄車輛來源與事由。放行時須手續(xù)完備(需有甲方有關(guān)部門簽證的放行條)，同時無其它違規(guī)行為。場。 (5)巡視檢查工作要點2)巡視范圍包括××廣場××號樓項目(－－－)內(nèi)的商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、各機(jī)房、各處通道等。意消防設(shè)施、閉路監(jiān)控、紅外監(jiān)控等器材和設(shè)備的完好性。服佩帶對講機(jī)進(jìn)行巡視檢查。 (7)車輛管理工作要點對地下停車場的管理，應(yīng)突出以下幾個方面：理規(guī)劃地下停車場的使用管理，防止亂停、亂放。同時，建立完善的管理制度，確?！痢翉V場××號樓項目(－－－)速5公里以下，嚴(yán)防高速行駛，并有專人指引輛停放規(guī)范、整齊，分類科學(xué)合理、安全有序，以盲點。的出入口控制，建立車輛停放登記制度，嚴(yán)防被盜事件發(fā)生，同時，停車場防止無關(guān)人員進(jìn)入和逗留。影響。錄，若出現(xiàn)損壞、漏定活動開展配合計劃，事先做好預(yù)留車位及場 (8)消防管理控系統(tǒng)和消防設(shè)備設(shè)施，做好日常消防防范××廣場××號樓項目(－－－)消防監(jiān)控系統(tǒng)由報警控制柜、手動聯(lián)動控制柜、緊，主要對大樓的消防設(shè)施、設(shè)備的狀態(tài)進(jìn)行知靜。對消防系統(tǒng)進(jìn)行巡視檢查、檢測，發(fā)現(xiàn)問題及時排除，保證系統(tǒng)的正常查至少要包括以下內(nèi)容：在下列場所，應(yīng)增加巡視頻率：防日常管理②管理處及兼職安全員定期對大樓消防管理工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)。消防宣傳工作，利用網(wǎng)絡(luò)、宣傳欄等媒體宣傳有關(guān)消防及逃生知識，組解、掌握一定的消防常識。加強(qiáng)對義務(wù)消進(jìn)行消防實戰(zhàn)演習(xí)，內(nèi)容包括：人員逃人員緊急疏散、大樓各消防系統(tǒng)的功能檢 (9)防火管理防火管理是消防工作的重中之重，××廣場××號樓項目(－－－)大樓重點區(qū)域的防火工作如下：檢查；活動進(jìn)行中，管理人員與設(shè)備維護(hù)人員堅守現(xiàn)備一律切斷電源，消除一切安全隱患。 (10)公共衛(wèi)生安全管理制疾病、傷害、殘障來促進(jìn)大眾健康及生命質(zhì)量的提高。我公司在對××廣場××號樓項目(－－－)的管理服務(wù)中，將公共衛(wèi)生安系應(yīng)該包括建立疾病防治預(yù)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、疫情信、社區(qū)防控體系的建設(shè)等多方面內(nèi)容。而一個充滿活力的公共衛(wèi)生防疫是一個實施疾病監(jiān)測、救災(zāi)防病、處理緊急疫情和突發(fā)公共衛(wèi)生事件的病毒的傳播。業(yè)；對物業(yè)內(nèi)及周邊有可能產(chǎn)生病菌的孳生場所加強(qiáng)消毒措施(每天一次)，對物業(yè)內(nèi)其他區(qū)域每周至少進(jìn)行兩次全面消毒；除采用對各消毒藥品進(jìn)行消毒外，特別對人流較多、空氣流動兩小時用消毒水進(jìn)行一次滅菌清潔；加大物業(yè)內(nèi)其××廣場××號樓項目(－－－)每天的人流量大，素質(zhì)良參差不齊，為防止出，防消結(jié)合”，實行人防、技防的有效結(jié)合，消防工防意識培訓(xùn)和技能培訓(xùn),對大樓消防系統(tǒng)和內(nèi)部消防設(shè)施氣候干燥，是火災(zāi)高發(fā)期，需特別注意防火，我們將合現(xiàn)場的具體情況制定切實可行的滅火方案，在出入口處及醒目位置處設(shè)置“嚴(yán)禁火種入內(nèi)”、“嚴(yán)禁吸煙”、“嚴(yán)禁煙火”等標(biāo)示牌，禁止租戶和外來人員攜帶易燃、易爆物品進(jìn)入樓內(nèi)，在入口處設(shè)置存物柜，大件物品、提包等在入口處存放。4．防火管理特色防火是安全管理工作的重中之重，消防工作的方針是以“預(yù)防為主、防消結(jié)合”，實行人防、技防的有效結(jié)合，消防管理工作必須常抓不懈。經(jīng)常舉辦消防知識和意識的講座，加強(qiáng)消防意識培訓(xùn)和技能培訓(xùn)，在宣傳欄加強(qiáng)消防知識宣傳，建立義務(wù)消防隊，消防系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施每月聯(lián)動測試一次，每年至少進(jìn)行兩次消防演習(xí)，提高員工防火、滅火技能。采取的具體措施為1)嚴(yán)禁易燃、易爆物品進(jìn)入樓內(nèi)和在樓內(nèi)存放。2)嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入