淺談物業(yè)管理中的設(shè)備運(yùn)行管理

Word版本，下載可自由編輯淺談物業(yè)管理中的設(shè)備運(yùn)行管理在物業(yè)管理中，設(shè)備運(yùn)行管理是管理過程中的重要一環(huán)，它關(guān)系到物業(yè)的使用價(jià)值的體現(xiàn)，是支撐物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)。設(shè)備運(yùn)行不好，不但會(huì)直接影響業(yè)主的生活質(zhì)量和生活秩序，而且會(huì)嚴(yán)峻影響管管企業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)，它的重要性和緣由就在于：

其一，物業(yè)內(nèi)部環(huán)境是一個(gè)相對封閉的人造小環(huán)境，小區(qū)和大廈建筑標(biāo)準(zhǔn)越高，居住辦公條件越高尚，與外部環(huán)境相對隔離的程度就越大。供電、供水、電梯、空調(diào)、通風(fēng)、排污、照明、消防、平安、監(jiān)控等樓宇環(huán)境要素對系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行的依靠性就越強(qiáng)；

其二，設(shè)備運(yùn)行成本在物業(yè)管理運(yùn)作中占有相當(dāng)大的比重，尤其是大廈的設(shè)備運(yùn)行管理。設(shè)備運(yùn)行管理的好壞，直接關(guān)系到業(yè)主和租戶的利益，同時(shí)也關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的效益；

其三，用戶（業(yè)主、租戶）愜意程度是評價(jià)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平的綜合尺度，用戶愜意程度的第向來覺幾乎都與設(shè)備運(yùn)行的優(yōu)劣有關(guān)。

因此，從物業(yè)管理活動(dòng)的功能、效益和質(zhì)量三個(gè)方面，都反映出設(shè)備運(yùn)行管理在物業(yè)管理活動(dòng)中的重要地位。

那么，如何搞好物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理工作呢？本文從以下三個(gè)方面提出一些粗淺的意見：

一、要了解和認(rèn)識物業(yè)設(shè)備運(yùn)行特點(diǎn)

支撐物業(yè)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)的硬件普通由以下幾個(gè)部分構(gòu)成：

1、各類管、線結(jié)構(gòu)。包括空調(diào)管路，給排水管路，消防管路；各類電力母線、干支線；電話、電視、監(jiān)視線纜；各類通風(fēng)、排風(fēng)管路等。管線結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是縱橫交叉，以隱蔽或半隱蔽的工程結(jié)構(gòu)形式布置。各類管線利用閥門，插接箱，接線架框等結(jié)點(diǎn)，構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)形式，分布在小區(qū)內(nèi)和樓宇的各個(gè)層面。假如將物業(yè)比方成一個(gè)生命體，這些網(wǎng)絡(luò)就是維持生命的供血、呼吸、神經(jīng)、消化等系統(tǒng)的管線。各類設(shè)備的運(yùn)行都依靠這些管線網(wǎng)絡(luò)的聯(lián)系。因此，認(rèn)識物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的首要一點(diǎn)，就是花大力量去熟悉、認(rèn)識、掌握這些管線網(wǎng)絡(luò)，從各類結(jié)點(diǎn)入手，順藤摸瓜，逐步綻開、深化。

2、各類驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)換設(shè)備。如發(fā)電機(jī)組、變壓器；鍋爐、冷水機(jī)組、熱水器；各類水泵、送、排風(fēng)機(jī)等。因?yàn)槲飿I(yè)機(jī)電設(shè)備封閉運(yùn)行的特點(diǎn)，主要設(shè)備不行間斷，延續(xù)工作，任何一臺運(yùn)轉(zhuǎn)中的設(shè)備浮現(xiàn)故障，都有可能對囫圇系統(tǒng)造成重大影響。因而，設(shè)備配置普通采納主備方式，但因?yàn)楦鞣N緣由，往往會(huì)浮現(xiàn)原設(shè)計(jì)配置不能滿足需求，浮現(xiàn)備用裕量不足的狀況，使設(shè)備負(fù)荷加重，給運(yùn)行管理造成較大的壓力。針對設(shè)備不同的備用裕量，當(dāng)備用裕量充沛時(shí)，使主、備設(shè)備都保持隨時(shí)能投入運(yùn)轉(zhuǎn)的狀態(tài)，適時(shí)調(diào)節(jié)主、備設(shè)備投運(yùn)時(shí)光，是運(yùn)行管理的要點(diǎn)；當(dāng)備用裕量不足時(shí)，充分挖掘每一臺設(shè)備的潛力。合理調(diào)度機(jī)組配置，見縫插針地搞好設(shè)備保養(yǎng)，嚴(yán)格控制設(shè)備負(fù)荷，是設(shè)備運(yùn)行管理的重點(diǎn)。認(rèn)識設(shè)備，不僅要認(rèn)識設(shè)備的結(jié)構(gòu)、原理、工作方式，更應(yīng)按照物業(yè)運(yùn)作需求負(fù)載的變化，了解各類設(shè)備負(fù)載能力和調(diào)配特點(diǎn)，做到物盡其用。

3、終端設(shè)備。終端設(shè)備是指直接作用于服務(wù)對象的各類器具。如空調(diào)風(fēng)機(jī)盤管，用戶配電箱，各類照明器具，電視、電話插座，衛(wèi)生潔具等等。這些設(shè)施數(shù)量多，分布面廣，易損。單臺設(shè)施的停用，不會(huì)影響到系統(tǒng)的工作，易使運(yùn)行管理人員疏忽。但因?yàn)檫@些設(shè)施直接為用戶使用，是設(shè)備運(yùn)行管理與用戶對話的界面，直接反映工作質(zhì)量和服務(wù)效果。運(yùn)行管理中不能掉以輕心，因"小"失"大"，失去用戶的信賴。

4、環(huán)境。環(huán)境是設(shè)備運(yùn)行管理水平的綜合表現(xiàn)。因?yàn)闃怯顑?nèi)小環(huán)境是靠各類設(shè)備運(yùn)行來保證的，它在"創(chuàng)造"環(huán)境、提供服務(wù)的同時(shí)，又受其影響和制約。沒有一個(gè)滿足物業(yè)各類設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境條件，如電力、溫度、通風(fēng)、衛(wèi)生等，是不能夠使設(shè)備發(fā)揮最大效率，甚至不能保證其正常運(yùn)行的。同樣，沒有一個(gè)完美的管理機(jī)制，也不行能制造良好的設(shè)備運(yùn)行環(huán)境。因此，環(huán)境既是設(shè)備運(yùn)行體系的組成部分，又是設(shè)備運(yùn)行體系運(yùn)行的結(jié)果。

上述四個(gè)部分，構(gòu)成了設(shè)備運(yùn)行體系的基本框架。要掌握物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的脈搏，必需從這四個(gè)部分入手，去了解它，熟悉它，把握它。

物業(yè)設(shè)備運(yùn)行體系是一個(gè)浩大的系統(tǒng)，了解認(rèn)識是一個(gè)由表及里，由淺入深，由靜到動(dòng)，由知其然進(jìn)而知其所以然的長久過程。作為物業(yè)管理公司保障設(shè)備運(yùn)行管理和操作的每一位員工，都應(yīng)該把認(rèn)識熟悉過程當(dāng)作本職工作的必須部分。對認(rèn)識程度不同的員工，要求是：陌生者勤，由生到熟；認(rèn)識者精，由熟及巧。員工之間，包括管理層和操作層，倡導(dǎo)"能者為師，不恥下問"，要求"互教互學(xué)，共同提升"。這樣，逐漸使從事設(shè)備運(yùn)行管理的全體員工，對管理對象的熟悉做到"心中有數(shù)，有案可查，有據(jù)可依"，使設(shè)備運(yùn)行管理工作建立在扎實(shí)的基礎(chǔ)上。

二、要有明確的運(yùn)行目標(biāo)

物業(yè)設(shè)備運(yùn)行目標(biāo)從物業(yè)管理行業(yè)角度來看，應(yīng)包括平安性、牢靠性、舒服性、經(jīng)濟(jì)性四個(gè)方面。

1、平安性

平安是設(shè)備運(yùn)行管理的第一要求，沒有平安，就沒有一切。設(shè)備運(yùn)行管理的平安目標(biāo)，一是設(shè)備體系運(yùn)行平安，包括本體、管線、終端、環(huán)境的運(yùn)行平安；二是用戶的使用平安，如熱水器熱水溫度的控制，用電器的接地庇護(hù)等；三是操的生產(chǎn)平安。保證平安的主要措施有：

1)思想上高度重視，行動(dòng)上到處當(dāng)心。對于管理者，要有一個(gè)"婆婆嘴"，不厭其煩，

時(shí)時(shí)提示；對于操，要多一個(gè)"當(dāng)心眼"，步步謹(jǐn)慎。

2)嚴(yán)格按章辦事。規(guī)則制度是保證平安的長堤，決不能開口子。違章指揮，違章操作是發(fā)生平安事故的主要因素。發(fā)覺違章的苗頭，任何人都有權(quán)制止。

3)定期檢測、實(shí)驗(yàn)，舉行預(yù)防性檢修、維護(hù)。設(shè)備運(yùn)行有自己的邏輯，應(yīng)該納入周期安檢的器材或設(shè)備，決不能以任何理由遲延或停止周檢。對一些未規(guī)定周期安檢的設(shè)備，當(dāng)運(yùn)行時(shí)光較長時(shí)，為防止疲勞損傷形成的平安隱患，應(yīng)支配舉行檢驗(yàn)或?qū)嶒?yàn)。

2、牢靠性

物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的牢靠性表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是對服務(wù)需求的保障能力；二是對付突發(fā)大事的準(zhǔn)時(shí)性。提升設(shè)備運(yùn)行的牢靠性，取決于兩基本條件：

第一，設(shè)備保障能力。包括設(shè)備容量、備用設(shè)備裕量；設(shè)備運(yùn)行參數(shù)的穩(wěn)定性、可調(diào)整性；管線布置的合理程度，以及終端設(shè)施的完好率等等。

其次，管理能力。良好的管理往往可以彌補(bǔ)設(shè)備配置的一些先天缺陷。反之，混亂的管理就可能抑制設(shè)備能力，使原本可以滿足需求的設(shè)備配備感到不足，形成鋪張。在設(shè)備運(yùn)行體系已經(jīng)配置完成，且不易更改的狀況下，使設(shè)備保障能力得到充分發(fā)揮，必需做到"三嚴(yán)"：嚴(yán)格的管理制度；嚴(yán)密的運(yùn)行方案（包括突發(fā)大事應(yīng)對方案）；鄭重的工作作風(fēng)。

3、舒服性

從物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)性的特點(diǎn)看，舒服性目標(biāo)是物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理必備的目標(biāo)之一。舒服性是最能體現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)特點(diǎn)的一項(xiàng)目標(biāo)，也是反映物業(yè)管理員工工作細(xì)膩性一面的一項(xiàng)指標(biāo)。舒服性指標(biāo)包括兩個(gè)方面：一是指標(biāo)滿足性，即功能滿足程度。這是一項(xiàng)硬性指標(biāo)，靠設(shè)備參數(shù)的調(diào)整來實(shí)現(xiàn)。設(shè)備參數(shù)的調(diào)整可以利用自動(dòng)化儀表和自控系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)精確控制，但給定參數(shù)的高、低，要靠操和管理人員長久探究，仔細(xì)總結(jié)分析才可以得到，這必需要有細(xì)膩嚴(yán)實(shí)的工作作風(fēng)方可實(shí)現(xiàn)。另一項(xiàng)是感官滿足性，即感覺滿足程度。這一要求除了考慮服務(wù)對象的個(gè)性之外，還要考慮服務(wù)對象之間的差異，盡可能制造條件下，"因人而異"，提供高質(zhì)量的服務(wù)。

4、經(jīng)濟(jì)性

物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)的同時(shí)，必需講效益。那么，經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)必定是設(shè)備運(yùn)行管理的目標(biāo)之一。經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)與以上三個(gè)目標(biāo)相比，是一個(gè)收斂性或限制性的目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)性對物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的要求是：

5、必需在滿足平安、牢靠、適度舒服的前提下實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)；

6、省能是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)的主要途徑。能源費(fèi)用是物業(yè)設(shè)備運(yùn)行費(fèi)用的主要部分，節(jié)約能源費(fèi)有兩種方式：一是通過能源的可替代性，采納適用的經(jīng)濟(jì)的能源；二是省能。采納第一種方式普通需要舉行一些工程和設(shè)備改造。在物業(yè)管理中，工程和設(shè)備改造是比較困難的。那么，降低能源費(fèi)用基本上靠省能方式實(shí)現(xiàn)。省能有兩個(gè)途徑：第一，削減使用量，這在某些場合和時(shí)光是可行的。例如降低照度過高的照明功率；降低過高的供暖溫度等。但削減使用量與用戶需求往往是沖突的。因此，這個(gè)途徑有較大的限制。其次，提升能源通過率。其辦法有三：改造設(shè)備，提升能源通過效率；合理調(diào)整運(yùn)行方式和運(yùn)行參數(shù)，最大限度的通過能源；削減能源損失?？傊?，實(shí)行一切可行的辦法，努力提升能源通過率，是樓宇省能、節(jié)約能源費(fèi)的主要方式。

7、易損零配件和耗材的耐用性。樓宇設(shè)備運(yùn)行時(shí)，需要消耗大量的消耗性器材，如燈管、潔具配件、設(shè)備易損零配件等。在挑選品牌時(shí)，耐用性是重要因素。與耐用性相矛盾的是價(jià)格，從運(yùn)行總體經(jīng)濟(jì)性角度考慮，應(yīng)對常用易損消耗件的耐用性，價(jià)格比舉行統(tǒng)計(jì)分析，擇優(yōu)采納，削減運(yùn)行消耗。

8、維保便利。新建、改造設(shè)備等工程項(xiàng)目，必需考慮維保便利，以削減修理開支。

三、搞好物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理的主要辦法

1、建立和完美標(biāo)準(zhǔn)體系。

因?yàn)楦鞣N物業(yè)之間的差異，各類物業(yè)的結(jié)構(gòu)、運(yùn)行和服務(wù)對象都有各自不同的特點(diǎn)。那么，不行能有一種放之物業(yè)而皆準(zhǔn)的設(shè)備運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)。即使是同樣類型的設(shè)備，在不同的物業(yè)，運(yùn)行方式、要求和參數(shù)指標(biāo)都有所不同。因此，按照設(shè)備所在物業(yè)的特點(diǎn)和服務(wù)對象，結(jié)合設(shè)備本身的技術(shù)要求，制定與之相適應(yīng)的運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)，是搞好物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的首要工作。標(biāo)準(zhǔn)的制定是一個(gè)動(dòng)態(tài)的，不斷完美的過程。隨著設(shè)備運(yùn)行時(shí)光的推移，物業(yè)服務(wù)對象的變動(dòng)等種種因素的轉(zhuǎn)變，設(shè)備運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充和完美、變動(dòng)和修訂將陪同著設(shè)備運(yùn)行管理的全過程。因此，設(shè)備運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)的制訂，是以"變"求"不變"。所謂"變"，指標(biāo)準(zhǔn)修訂、完美的動(dòng)態(tài)過程；"不變"，是利用完美標(biāo)準(zhǔn)，貫徹的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行管理的目標(biāo)，使物業(yè)設(shè)備始終在良好運(yùn)行的最佳狀態(tài)不變。

2、預(yù)防性措施。

因?yàn)槲飿I(yè)管理設(shè)備運(yùn)行的延續(xù)性特點(diǎn)，各種預(yù)防性措施在物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理中處于特殊重要的地位，包括：

1)預(yù)防性實(shí)驗(yàn)；

2)預(yù)防性檢修；

3)突發(fā)大事應(yīng)變計(jì)劃；

4)巡檢、點(diǎn)檢、定檢。

實(shí)現(xiàn)預(yù)防性措施的基礎(chǔ)是收集收拾、歸納和分析各類資料，有針對性的建立各類設(shè)備和管線系統(tǒng)的臺帳，運(yùn)行、保養(yǎng)、檢修記錄檔案等。對于重要的設(shè)備，如冷水機(jī)組、鍋爐、電梯等，應(yīng)按單臺設(shè)備建立運(yùn)行和檢修檔案，建立易損零配件資料庫，制定更換周期。檔案建立后，對于收集的資料應(yīng)定期舉行分析，特殊是反映設(shè)備情況的運(yùn)行參數(shù)，應(yīng)建立分析報(bào)表制度，以便從設(shè)備狀態(tài)趨勢，找出故障隱患，有方案的舉行維護(hù)檢修，避開因故障突發(fā)造成停機(jī)事故。

對于管、線等系統(tǒng)，預(yù)防性措施的重點(diǎn)是巡檢和點(diǎn)檢，定期保養(yǎng)。特殊是樓宇管井多，管路器件多，簡單疏漏。對于管件或電路分支節(jié)點(diǎn)等易發(fā)生故障的節(jié)點(diǎn)，可逐步建立完美的節(jié)點(diǎn)臺帳，采取"位式"管理，主要內(nèi)容是：

1)逐件建立臺帳，一一對應(yīng)，有據(jù)可查，防止疏漏；

2)合理制訂巡檢路線和巡檢項(xiàng)目，抓住重點(diǎn)，明確主次；

3)制定保養(yǎng)周期，分批輪檢，不疏不漏；

4)采納保養(yǎng)合格及期限標(biāo)貼辦法，便于檢查。

預(yù)防性實(shí)驗(yàn)制度是設(shè)備牢靠運(yùn)行的保障線。預(yù)防性實(shí)驗(yàn)的對象是涉及平安、重要參數(shù)檢測的儀表、儀器和器具，對于時(shí)節(jié)性運(yùn)行，在運(yùn)行時(shí)節(jié)不行停機(jī)的延續(xù)運(yùn)行設(shè)備，在停運(yùn)時(shí)節(jié)維保后，運(yùn)行時(shí)節(jié)到來前，應(yīng)提前舉行試運(yùn)行。樓宇自救設(shè)備，如發(fā)電機(jī)組、送排風(fēng)機(jī)、消防水泵、報(bào)警系統(tǒng)等向來處于一級戰(zhàn)備狀態(tài)的設(shè)備，必需定期試機(jī)。

在突發(fā)大事應(yīng)變計(jì)劃中，最重要的是組織計(jì)劃。因?yàn)槲飿I(yè)運(yùn)行后，用于突發(fā)事情應(yīng)變的設(shè)備普通來說變動(dòng)不大，其應(yīng)對能力受設(shè)計(jì)限制。突發(fā)大事發(fā)生時(shí)，通訊、組織準(zhǔn)時(shí)是處理好突發(fā)大事的最重要保證。在組織措施中，人員培訓(xùn)是基本保證。因?yàn)槿肆κ且粋€(gè)可變的資源，同樣數(shù)量的人力資源，訓(xùn)練有素和毫無預(yù)備，產(chǎn)生的作用有天壤之別。所以，物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理中，有效地處理好突發(fā)大事應(yīng)變是員工考核中最基本的一個(gè)項(xiàng)目。

3、技改。

因?yàn)槭芪飿I(yè)結(jié)構(gòu)和運(yùn)行條件限制，技改在物業(yè)運(yùn)行管理中的地位不非常突出。但隨著科技產(chǎn)品的進(jìn)展和應(yīng)用，局部技改是彌補(bǔ)一些物業(yè)先天不足的重要辦法。特殊是控制和監(jiān)測方式的技改，對于提升物業(yè)管理整體運(yùn)行水平將起主要的作用。因此，在物業(yè)設(shè)備管理中，應(yīng)大力倡導(dǎo)小改小革，大力倡導(dǎo)"三新"推廣應(yīng)用，滴水成泉、聚沙成塔，克服物業(yè)條件限制，發(fā)揮科技長進(jìn)的作用。

4、保險(xiǎn)。

物業(yè)管理作為新興的產(chǎn)業(yè)，管理寓服務(wù)之中，而物管企業(yè)又受聘于人，物業(yè)管理企業(yè)接收物業(yè)并實(shí)施管理服務(wù)后，產(chǎn)業(yè)非受聘人之有，受聘之后責(zé)任重于泰山，物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理睬隨著物業(yè)使用年限的增長而增強(qiáng)損壞機(jī)率，降低正常平安使用概率，無形之中增強(qiáng)了管理的難度，加大了管理風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，影響物管企業(yè)效率和廣闊業(yè)主的利益，浮現(xiàn)這種狀況是自然邏輯，任何企業(yè)和物業(yè)不行回避的問題。為此，解決這一難題的最好方法是樹立風(fēng)險(xiǎn)意識，用業(yè)主的錢幫業(yè)主買財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、機(jī)損險(xiǎn)。一旦發(fā)生物業(yè)設(shè)備損壞，可立刻通知保險(xiǎn)公司索賠。以減輕物管企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力，的確保障設(shè)備正常運(yùn)行。

5、組織措施。

全部類型的設(shè)備運(yùn)行管理一樣，設(shè)備離不開人，人是各項(xiàng)因素中最活躍的因素。在現(xiàn)代自動(dòng)化程度、智能化程度較高，硬件設(shè)施配備完美的物業(yè)中，重視人的數(shù)量、考究人數(shù)比例已大大降低。強(qiáng)調(diào)人的素養(yǎng)，重視人的