第五節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

2011評估師《資產(chǎn)評估》講義：房地產(chǎn)評估（5）第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、基本思路建立在重置成本的理論基礎(chǔ)之上，成本法是以假設(shè)重新復(fù)制被估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)而評估房地產(chǎn)價值的一種方法，即以重置一宗與被估房地產(chǎn)可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)，所需投入的各項費用之和為依據(jù)再加上一定的利潤和應(yīng)納稅金來確定被估房地產(chǎn)價值。二、 適用范圍（掌握）一般適用于無收益（不能使用收益法），房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實例不多（不能使用市場法），無法利用收益法、市場法等方法進(jìn)行評估的情況。成本法在土地評估中應(yīng)用范圍受到一定限制：由于土地的價格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費的成本，也就是說，土地成本的增加并不一定會增加它的使用價值。房地產(chǎn)評估使用成本法主要對象政府的辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、軍隊營房、機(jī)場、博物館、紀(jì)念館、公園、新開發(fā)土地等沒有收益，也很難進(jìn)入市場交易，則可選擇成本法。三、 土地評估的成本法操作步驟（掌握）成本法的基本公式為：土地價值=待開發(fā)土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+稅費+土地增值收益（5-19）（一）計算待開發(fā)土地取得費用土地取得費是為取得土地使用權(quán)而向原土地使用者支付的費用。根據(jù)取得方式不同，其土地取得費的構(gòu)成和費用標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。征用集體土地的費用⑴征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及個人支付費用。⑵這些費用包括：安置補(bǔ)助費：每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口，為該耕地被占用前3年的平均產(chǎn)值的4-6倍，但是每公頃的安置補(bǔ)助費，不超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。II.需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量。III.按照規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費，不能夠保證被安置農(nóng)民原有生活水平的，經(jīng)省級政府批準(zhǔn)，可以增加，但是土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費之和，不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。W.特殊情況下，經(jīng)國務(wù)院可以提高土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費的標(biāo)準(zhǔn)。土地補(bǔ)償費：按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6倍?10倍計算；附著物和青苗補(bǔ)償費：附著物和青苗補(bǔ)償費由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定費用標(biāo)準(zhǔn)；征用城市郊區(qū)的菜地，按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。購買和征用城市舊有土地的費用購買和征用城市舊有土地，需向原土地所有者支付拆遷費用等，標(biāo)準(zhǔn)由各地規(guī)定。（二） 計算土地開發(fā)費土地開發(fā)費主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費各地方規(guī)定不一，有的為'三通一平”，即通路、通水、通電，平整土地有的為“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱，土地平整，應(yīng)視具體情況確定。公共事業(yè)建設(shè)配套費根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)確定。小區(qū)開發(fā)配套費應(yīng)按小區(qū)內(nèi)各種設(shè)施及網(wǎng)點配套情況，或按當(dāng)?shù)匾?guī)定確定。（三） 計算投資利息投資利息是土地建設(shè)中占用資金的時間價值；主要包括兩部分：⑴土地取得費利息：以整個土地取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期和銷售期。⑵土地開發(fā)費利息：如果土地開發(fā)費是均勻投入的，以整個土地開發(fā)費（或資金投入）為基數(shù)，計息期按土地開發(fā)期限的一半計算。這里應(yīng)該包含整個銷售期的。計算利息時要注意的問題：⑴不管自有資金還是借入資金，都要計算利息。⑵關(guān)于計息期。計息的時間，要準(zhǔn)確的把握墊付的資金所占用的時間。分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。期初一次性投入：全期計息。均勻投入：計息期為開發(fā)期的一半。分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：計息期為投入當(dāng)年時間按照一半計算，附加剩余占用期間。⑶利息的計算采用復(fù)利，而不是單利。（四）計算投資利潤和稅費投資利潤是投資開發(fā)商投資的回報。投資利潤計算：利潤通常以土地取得費和土地開發(fā)費為基數(shù)，也可以是開發(fā)后土地的地價并通過合理的利潤率計算，計算時，要注意所用的利潤率的內(nèi)涵。稅費取得土地和開發(fā)過程中所必須支付的稅賦和費用。（五）計算土地增值收益土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。土地增值收益率通常為10%—25%。特別注意：2006年的教材給出了土地增值收益計算方法：前四項之和為成本價格，成本價格乘以土地增值收益率即為土地所有權(quán)收益，但是近3年的教材去掉了這幾句話，但是教材例5-9仍然保持了這種算法。（六）應(yīng)用舉例[例5—9]某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15000m2，該地塊的土地征地費用(含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費和耕地占用稅)為每畝10萬元，土地開發(fā)費為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為2年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的35%，開發(fā)商要求的投資回報率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%，銀行貸款年利率為6%，試評估該土地的價值。該土地的各項投入成本均己知，可用成本法評估。計算土地取得費。土地取得費=10萬元/畝=150元/平方米提示：1畝=667平方米計算土地開發(fā)費。土地開發(fā)費=2億元/平方公里=200元/平方米提示：1平方公里=106平方米計算投資利息土地取得費的計息期為兩年，土地開發(fā)費為分段均勻投入，則土地取得費利息=150x[(1+6%)2-1]=18.54(元/平方米)土地開發(fā)費利息=200x35%x[(1+6%)1.5-1]+200x65%x[(1+6%)0.5-1]=6.39+3.84=10.23(元/平方米)計算開發(fā)利潤。開發(fā)利潤=[(1)+(2)]x10%=35(元/平方米)計算土地出讓增值收益(注意教材將講義中的⑸和⑹合并為一步進(jìn)行計算)土地出讓增值收益=[(1)+(2)+(3)+(4)]x15%=62.07(元/平方米)計算土地價值。土地單價=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=150+200+18.54+10.23+35+62.07=475.84(元/平方米)土地總價=475.84x15000=7137600（元）該宗地單價為475.84元/平方米，總價為7137600。四、 新建房地產(chǎn)評估的成本法操作步驟新建房地產(chǎn)價值=土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤（5-20）（一） 土地取得費用土地的取得途徑有：征收、拆遷改造和購買等；按照土地的取得途徑不同，分別測算土地的取得費用；土地取得費包含土地取得的手續(xù)費及稅金。（二） 開發(fā)成本開發(fā)成本主要由五個方面構(gòu)成：勘察設(shè)計和前期工程費；基礎(chǔ)設(shè)施費；房屋建筑安裝工程費；公共配套設(shè)施建設(shè)費；開發(fā)過程中的稅費及其他間接費用。（三） 開發(fā)利潤（四） 管理費用（五） 投資利息以土地取得費用和開發(fā)成本之和作為計算利息的基數(shù)。（六） 銷售稅費五、 舊建筑物評估的成本法操作步驟建筑物價值=重置成本-年貶值額x已使用年限（5-21）重置成本應(yīng)該是更新重置成本，應(yīng)當(dāng)包含利息、利潤和稅費。貶值額⑴引起貶值產(chǎn)生的因素①物理化學(xué)因素②社會經(jīng)濟(jì)因素⑵貶值額的計算方法計算貶值額的方法有很多種，如直線折舊法、余額遞減法、償還基金法、年數(shù)合計法、成新折扣法等。常用的方法是直線折舊法和成新折扣法。直線折舊法提示：這些方法的原理和第二章成本法中的實體性貶值的計算方法原理基本一樣，不再重述?；蛘邊⒄?82頁最下面的公式。2007年公布的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-不動產(chǎn)》中規(guī)定：注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)全面考慮可能引起不動產(chǎn)貶值的主要因素，合理估算各種貶值。建筑物的貶值包括實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。確定建筑物的實體性貶值時，應(yīng)當(dāng)綜