房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備流程(全)

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備流程》章：項(xiàng)目決策階段2、可行性研究小組成員知識(shí)組成：經(jīng)濟(jì)師、市場(chǎng)分析專(zhuān)家、房地產(chǎn)1)投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目主要是土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、步驟。4)項(xiàng)目的評(píng)估和決策，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上標(biāo)或者自行招標(biāo))；擬自行招標(biāo)的，還應(yīng)按照《工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法》(國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)令第5號(hào))規(guī)定報(bào)送書(shū)面材料；擬采用的招標(biāo)方式(公開(kāi)招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo))；國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)邀請(qǐng)招標(biāo)的理由作出說(shuō)明；。要方式出讓方式是指政府作為國(guó)有土地的代表以什么形式或程序?qū)?guó)有土協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有土地使用者(即土地使用權(quán)受讓人)的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土2)開(kāi)發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)；5)加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍6)地上附著物權(quán)屬證明；7)土地登記申請(qǐng)書(shū)；8)土地登記法人代表證明和身份證明；9)土地登記委托書(shū)。(1)土地使用權(quán)出讓房地管理部門(mén)負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作，遠(yuǎn)郊區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工(2)土地使用權(quán)劃撥(3)征用土地(4)地價(jià)評(píng)估、、?！?。城市房屋拆遷是對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上原有的房屋及其附屬物1)政府組織拆遷：主要指通過(guò)批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)2)拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請(qǐng)拆遷4)國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件(建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)或劃撥決定書(shū))批1、申辦項(xiàng)目選址定點(diǎn)，取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》和《建設(shè)用地)條件2)申辦建設(shè)用地規(guī)劃城市建設(shè)用地規(guī)劃管理的基本是依據(jù)城市規(guī)劃確定的不同地段的土3)委托設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，送審設(shè)計(jì)方案。下申報(bào)資料：即可同步到a\建管處辦理規(guī)劃方案報(bào)建手續(xù)，取得《建設(shè)工程規(guī)劃1)規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見(jiàn)書(shū)》。在此階b\1：500地形圖1份(附道路紅線及光盤(pán))；同設(shè)計(jì)單位的規(guī)劃方案及光盤(pán))；d\“一書(shū)一證”及其附件(規(guī)劃設(shè)計(jì)使用條件和規(guī)劃用地范圍線)。4)若所放紅線與規(guī)劃道路或其它預(yù)留規(guī)劃控制范圍相關(guān)，建設(shè)單位相關(guān)數(shù)據(jù)。本規(guī)劃許可證》至建管部門(mén)辦理建設(shè)工程正負(fù)零以上部分相關(guān)施工手1)《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書(shū)》4)垃圾處理費(fèi)聯(lián)系單。6)(土地批租費(fèi)、使用費(fèi))收據(jù)；9)抵押權(quán)人同意變更的意見(jiàn)(辦理了在建工程抵押的)；單位流程內(nèi)容承辦單位設(shè)單位設(shè)單位理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心8招標(biāo)申請(qǐng)人招標(biāo)申請(qǐng)人中心開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)中心中心招標(biāo)人招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)各收費(fèi)單位武漢市建設(shè)工程交易中心招標(biāo)人中心心1000m2的建設(shè)工程新建、擴(kuò)建和改建的建筑的建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)。工程建設(shè)項(xiàng)目必須在發(fā)包前,由建設(shè)單位或其委托代理機(jī)構(gòu)到市報(bào)建時(shí)須交驗(yàn)工程建設(shè)項(xiàng)目以下文書(shū):立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件、銀行出具該工程項(xiàng)目資信證明、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地證明和規(guī)劃審批文件等。1)建設(shè)單位或其委托的代理機(jī)構(gòu)到市交易中心領(lǐng)取《工程建設(shè)項(xiàng)目。資和建設(shè)規(guī)模發(fā)生變化時(shí),建設(shè)單位或其委托代理機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)到市交m建、擴(kuò)建和改建的建筑(構(gòu)筑物工程、市政工程及裝飾工程)應(yīng)辦理工程項(xiàng)目的報(bào)建手續(xù)。(一)建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；(二)建設(shè)工程項(xiàng)目土地使用合法證明文件；4(三)施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)；(四)資金證明(銀行出具的六聯(lián)單或?qū)徲?jì)報(bào)告)；(五)私營(yíng)、民營(yíng)、合資項(xiàng)目必須出具合法證明文件。1、建設(shè)工程交易中心核實(shí)報(bào)建資料，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘踏(7個(gè)工作日內(nèi))；(一)在報(bào)建臺(tái)領(lǐng)取收費(fèi)認(rèn)定表(共兩份)；(二)到各執(zhí)收?qǐng)?zhí)罰單位辦事"窗口"辦理繳費(fèi)認(rèn)定手續(xù)；(三)應(yīng)繳費(fèi)用從工程報(bào)建開(kāi)始20日內(nèi)憑武漢市建設(shè)工程交易中中標(biāo)價(jià)為(一)投標(biāo)申請(qǐng)人應(yīng)是《中國(guó)武漢建設(shè)》網(wǎng)網(wǎng)員，并事先(7個(gè)工作日以上)將下述資料內(nèi)容報(bào)送武漢市建設(shè)工程交易7(二)投標(biāo)申請(qǐng)人到武漢市建設(shè)工程交易大廳商務(wù)中心領(lǐng)取資6(一)招標(biāo)文件編制并滿(mǎn)足招標(biāo)文件要求的份數(shù)。采用標(biāo)準(zhǔn)保密化評(píng)審技術(shù)標(biāo)的(暗標(biāo))嚴(yán)格按武建招辦字[2002]18號(hào)文件規(guī)定(二)投標(biāo)文件的內(nèi)容(三)投標(biāo)文件的遞交和接收投標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前前，投標(biāo)人可以對(duì)所遞交的投標(biāo)文件進(jìn)行補(bǔ)充、修改并須按招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行編制、密封和標(biāo)志。好投標(biāo)文件的接收工按招標(biāo)文件的的記錄，未按(一)招標(biāo)人于開(kāi)標(biāo)前(上午召開(kāi)的評(píng)標(biāo)會(huì)應(yīng)提前18小時(shí)以上投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下，通過(guò)武漢市建設(shè)工程交易中心計(jì)算機(jī)系統(tǒng)按規(guī)定隨機(jī)抽取評(píng)委(詳見(jiàn)武建交字為計(jì)算基數(shù)的"一(二)由武漢市建設(shè)工程交易中心指定專(zhuān)人通知評(píng)委參加評(píng)標(biāo)；(三)武漢市建設(shè)工程交易中心負(fù)責(zé)將已抽取評(píng)委的詳細(xì)資料及通知結(jié)果打印密封(密封套破損無(wú)效)，分別交由招標(biāo)人標(biāo)(一)招標(biāo)人介紹投標(biāo)單位和招投標(biāo)監(jiān)督管理部門(mén)人員；(三)唱報(bào)投標(biāo)標(biāo)價(jià)、工期、質(zhì)量、主要材料用量以及需要特(四)設(shè)有標(biāo)底的公布標(biāo)底；(六)招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督管理8、定標(biāo)礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》和武建招辦字〔2001〕18號(hào)文基數(shù)的"一費(fèi)招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)自收到書(shū)面報(bào)告之日起5日內(nèi)未通知招1)勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)取得該項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，和設(shè)計(jì)工作；3)施工招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成立項(xiàng)審批手續(xù)，建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)實(shí)行建設(shè)監(jiān)理的工程已簽訂建設(shè)監(jiān)理合同；4)材機(jī)構(gòu)(單位)，均不得參加該招標(biāo)項(xiàng)目的投標(biāo)。項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)人資格審查有關(guān)規(guī)定(試行)的通知》，實(shí)行公開(kāi)標(biāo)人資格審查有關(guān)規(guī)定(試行)的通知》，實(shí)行邀請(qǐng)招標(biāo)工程可實(shí)行招標(biāo)工作由開(kāi)發(fā)公司主持，沒(méi)有組織招標(biāo)和編制標(biāo)底能力的開(kāi)發(fā)公發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，招標(biāo)單位與中標(biāo)單位簽訂承包合同。單位有權(quán)向?yàn)槠涑鼍弑：膯挝凰魅⊥稑?biāo)保證金。如超過(guò)履約保證金的，還應(yīng)補(bǔ)償履約保證金的不足部門(mén)。2)招標(biāo)備案登記表3)經(jīng)批準(zhǔn)的邀請(qǐng)招標(biāo)報(bào)告(如系邀請(qǐng)招標(biāo))4)招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)5)投標(biāo)報(bào)名名單(公開(kāi)招標(biāo))6)資格預(yù)審文件7)資格預(yù)審評(píng)審報(bào)告8)招標(biāo)文件9)購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件登記表10)答疑會(huì)紀(jì)要(或答疑資料)及簽收回執(zhí)11)標(biāo)底(工程預(yù)算書(shū))及武漢市建設(shè)工程項(xiàng)目造價(jià)咨詢(xún)核準(zhǔn)證(女ll12)評(píng)委名單13)招標(biāo)人評(píng)委委托書(shū):14)開(kāi)標(biāo)會(huì)簽到表15)唱標(biāo)記錄一覽表16)投標(biāo)函及投標(biāo)函附表17)評(píng)委評(píng)分表18)評(píng)分匯總表19)評(píng)標(biāo)報(bào)告20)招標(biāo)投標(biāo)情況書(shū)面報(bào)告21)中標(biāo)通知書(shū)及中標(biāo)公示證明22)辦理建管手續(xù)聯(lián)系單23)合同備案表24)武漢市行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款通知書(shū)及收據(jù)25)武漢市建設(shè)管理收費(fèi)認(rèn)定表(共2份)26)安全和文明施工開(kāi)工驗(yàn)收合格證1)施工企業(yè)資質(zhì)管理施稱(chēng)為工程項(xiàng)目總承包企業(yè)。為加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目總承包企業(yè)的資質(zhì)管承包資質(zhì)的企業(yè)可以在其資質(zhì)等級(jí)許可的工程項(xiàng)目范圍內(nèi)開(kāi)展工程負(fù)責(zé)。工程總承包方式通行的做法有四種，即設(shè)計(jì)采購(gòu)施工(EPC)/交鑰匙總承包、設(shè)計(jì)—施工總承包(D-B)、根據(jù)工程項(xiàng)目的不同規(guī)模、類(lèi)型和業(yè)主要求，還可采用設(shè)計(jì)—采購(gòu)總承包(E-P)、采購(gòu)—管理服務(wù)是指工程項(xiàng)目管理企業(yè)按照合同約定，在工程項(xiàng)目決策階管理和試運(yùn)行(竣工驗(yàn)收)等服務(wù)，代表業(yè)主對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量、可以負(fù)責(zé)完成合同約定的工程初步設(shè)計(jì)(基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì))等工作。對(duì)質(zhì)管理對(duì)在中國(guó)境內(nèi)承包工程的外國(guó)企業(yè)的管理，維護(hù)我國(guó)的建筑市場(chǎng)秩管申請(qǐng)辦理。2)工程建設(shè)管理。批準(zhǔn)手續(xù)，選擇施工單位；到工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督總站(站)，辦理質(zhì)1、施工許可證申辦范圍：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事各類(lèi)房屋建筑 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)發(fā)證機(jī)關(guān))申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。工程投資額在30萬(wàn)元以下或者建筑面積在300平方米以下2、施工許可證辦理機(jī)構(gòu)：武漢市建筑工程施工許可證實(shí)行全市統(tǒng)一(一)建設(shè)工程報(bào)建表；(二)建設(shè)單位資信證明(可用復(fù)印件)；(三)立項(xiàng)批文、總體規(guī)劃平面圖、規(guī)劃許可證(四)施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)；(五)建設(shè)工程試樁施工申報(bào)登記證(可用復(fù)印件)；3(六)招標(biāo)申請(qǐng)表；(七)招標(biāo)公告；(八)招標(biāo)日程安排；(九)招標(biāo)文件及評(píng)標(biāo)辦法；(十)投標(biāo)申請(qǐng)書(shū)；(十一)投標(biāo)單位資格預(yù)審文件(保存6個(gè)月)；(十二)答疑會(huì)紀(jì)要；(十三)投標(biāo)書(shū)；(十四)評(píng)委人員名單；(十五)開(kāi)標(biāo)記錄表；(十六)評(píng)委評(píng)分表及評(píng)分匯總表；(十七)評(píng)標(biāo)報(bào)告；(十八)中標(biāo)公示證明；(十九)中標(biāo)通知書(shū)；(二十)施工合同或監(jiān)理合同；(二十一)合同備案表；(二十二)施工許可申請(qǐng)表或辦理建管手續(xù)聯(lián)系單；(二十三)武漢市行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款通知書(shū)及收)(二十四)安全和文明施工開(kāi)工驗(yàn)收合格證(可用復(fù)印件)交下列證件(復(fù)印件)及資料：土地使用權(quán)證書(shū)；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照(二)取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；2(四)已通過(guò)竣工驗(yàn)收；(五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；(六)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。重點(diǎn)客戶(hù)(群體)市場(chǎng)調(diào)研1)、競(jìng)爭(zhēng)要素全面解讀2)、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析3)、項(xiàng)目劣勢(shì)分析4)、項(xiàng)目機(jī)會(huì)利用5)、市場(chǎng)威脅與困難點(diǎn)1)、地段價(jià)值與發(fā)展評(píng)估2)、項(xiàng)目差異性支撐力評(píng)估3)、消費(fèi)者選擇性標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估4)、項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估發(fā)布計(jì)劃項(xiàng)目標(biāo)識(shí)(LOGO)設(shè)計(jì)計(jì)發(fā)布計(jì)劃1)公積金貸款：2)商業(yè)貸款當(dāng)?shù)爻Ｗ?hù)口或有效居留身份(身份證、戶(hù)口簿、軍人證件、暫住證等)；二、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；三、信用良好，有按期償還貸款本足額提供抵押(質(zhì)押)時(shí)，有貸款人認(rèn)可并符合規(guī)定條件，具有足夠個(gè)人需提供資料1.申請(qǐng)人及配偶(如已婚)的身份證，外省人士異3.與售房房單位簽訂的符合武漢市政府統(tǒng)一規(guī)定的購(gòu)房合同收據(jù)或在本銀行不低于首付款的存款證明5.收入證明(蓋單位公章)6.在職單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件(加蓋公章并體現(xiàn)當(dāng)年年檢)3)組合貸款：公積金貸款不夠用時(shí)，還可以申請(qǐng)商業(yè)貸款。簿、軍人證件、暫住證等)；2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸抵押(質(zhì)押)時(shí)，有貸款人認(rèn)可并符合規(guī)定條件，具有足夠代償能力個(gè)人需提供資料1.申請(qǐng)人及配偶(如已婚)的身份證，外省人士需銀行不低于首付款的存款證明5.收入證明(蓋單位公章)6.在職單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件(加蓋公章并體現(xiàn)當(dāng)年年檢)7.竣工驗(yàn)收是指一個(gè)工程項(xiàng)目經(jīng)過(guò)施工和設(shè)備安裝后達(dá)到了該項(xiàng)目設(shè)2、施工單位在工程完工后對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行了檢查，確認(rèn)工程質(zhì)量符1、工程完工后，施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工報(bào)告，申請(qǐng)工程