如何做好房屋租賃管理工作

/如何做好房屋租賃管理工作“租房”這個(gè)字眼可以追溯到上千年，是個(gè)歷史久遠(yuǎn)的話題?，F(xiàn)今更是房地產(chǎn)市場(chǎng)中一種重要交易形式。租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)不行或缺的部分，調(diào)整和優(yōu)化著房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。對(duì)發(fā)展居民住房形式的多樣化，提升城市服務(wù)功能，構(gòu)建和諧穩(wěn)定的社會(huì)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展都起到了主動(dòng)的作用。隨著城市經(jīng)濟(jì)的多元化發(fā)展、企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，出現(xiàn)了企業(yè)外遷，投資創(chuàng)業(yè)、外來務(wù)工人員的不斷涌入城市，使得房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)需求巨大，導(dǎo)致房屋功能性質(zhì)發(fā)生巨變。過去單一居住和自用轉(zhuǎn)向了投資和經(jīng)營。這些旺盛的背后，同時(shí)也給租賃市場(chǎng)帶來了許多問題，如房產(chǎn)租賃糾紛不斷增加、私下租賃造成國家稅收流失、出租房混亂的外來人口的違法犯罪、違規(guī)中介企業(yè)惡意欺詐等，都給房屋租賃管理帶來了許多亟待解決的問題。本文從房屋租賃管理者的角度，如何發(fā)揮房產(chǎn)職能管理的優(yōu)勢(shì)，有效、規(guī)范地從事房屋租賃管理、房產(chǎn)稅的征收、堵截稅收流失等方面等工作，進(jìn)行了有益的探討，并提出在新形勢(shì)下從事租賃管理工作的思路和發(fā)展方向。一、以登記備案制度為主線，全面提升房屋租賃的管理水平。1、合同是基礎(chǔ)。租賃是一種民事法律關(guān)系，在房屋租賃關(guān)系中出租人和承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過租賃合同確定的。因此，在租賃中出租人和承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方的權(quán)利和義務(wù)都作出明確的規(guī)定，并且以文字形式形成書面記錄，成為出租雙方都要共同遵守的租賃準(zhǔn)則?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第53條規(guī)定，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)訂定書面租賃合同，約定相應(yīng)條款，向房產(chǎn)管理部門登記備案。合同是處理房屋租賃糾紛的重要依據(jù)。2、備案要前置。備案登記是房屋租賃各項(xiàng)工作的前置性工作，沒有備案登記，一切無從談起。實(shí)行備案登記也是出租房進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)的準(zhǔn)入制度，它絕不是簡(jiǎn)潔的登記和收費(fèi)，而是對(duì)出租房屋的主體資格審查，對(duì)不符合法規(guī)和政策的房屋不予登記。對(duì)進(jìn)入租賃市場(chǎng)的房屋進(jìn)行信息錄入和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。實(shí)行房屋租賃備案是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定一項(xiàng)重要內(nèi)容。它的貫徹實(shí)施一方面可以防止非法租賃，削減糾紛，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定；另一方面也可以有效防止國家稅費(fèi)的流失。3、內(nèi)容要精確。房屋租賃合同中，出租方和承租方雙方就出租面積、租金的標(biāo)準(zhǔn)、租金給付的方式，要作詳盡的約定，這是備案登記、對(duì)征收房產(chǎn)稅款的重要憑據(jù)，所以要求備案登記審查中要尤為留意查驗(yàn)、識(shí)別。過去，承租雙方來租賃開票，就是簡(jiǎn)潔地自行報(bào)出出租面積、租金，缺乏有效的真實(shí)性，租賃管理方難以駕馭真實(shí)狀況。登記備案僅是被動(dòng)應(yīng)付、流于形式。今年，市房屋租賃管理部門在登記制度上實(shí)施了全面的改革，推出了由出租人和租賃管理機(jī)關(guān)共同填寫的《房屋租賃登記備案薄》，將原先的“合同備案”調(diào)整為“出租房屋備案”，這是出租人申請(qǐng)出租房屋手續(xù)的唯一憑證，杜絕了以往承租雙方隨意申報(bào)面積和租金。租賃管理方事先便于掌控地域內(nèi)房屋出租和租金的變更。4、范圍要覆蓋。目前我市租賃管理的過程中，實(shí)施租賃房屋租賃備案，已經(jīng)成了租賃管理的核心環(huán)節(jié)。登記備案制度的改革使過去的被動(dòng)管理變成了主動(dòng)管理。在理論上，要求完全覆蓋到轄區(qū)內(nèi)全部房屋存量市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。隨著城市不斷拆遷、商品房接連上市、居民變更房屋性質(zhì)用途等，使租賃市場(chǎng)不斷有微小動(dòng)態(tài)變更。因此作為租賃管理者要統(tǒng)一駕馭租賃市場(chǎng)的信息統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，有多少房屋在租賃市場(chǎng)中流通交易的數(shù)據(jù)，對(duì)政府調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，起到重要的信息參考作用。二、以房產(chǎn)管理的資源為平臺(tái)，發(fā)揮房產(chǎn)部門征稅的優(yōu)勢(shì)。1、保持房產(chǎn)良好形象，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)促進(jìn)稅收的征繳。“衣、食、住、行”缺一不行，其中房屋是人民群眾最休戚相關(guān)的基本生活資料。房產(chǎn)管理部門是政府面對(duì)群眾重要窗口，行使的相關(guān)行政職能既是管理更是服務(wù)?！白夥俊焙汀胺孔狻泵芮邢嚓P(guān)，有“租”就有“稅”。稅收也是國家財(cái)政的主要來源，具有強(qiáng)制性的顯著特征。如何變更生硬的慣性面孔，以更好的服務(wù)促進(jìn)出租收益人自覺完稅，是新形勢(shì)下房產(chǎn)部門值得細(xì)致思索的課題。近年來，房產(chǎn)部門在產(chǎn)權(quán)登記、房產(chǎn)交易、舊城改造、修繕報(bào)修、物業(yè)管理各項(xiàng)工作中堅(jiān)持“以人為本、強(qiáng)化服務(wù)”做了大量的工作，在群眾中樹立了良好的形象。這些都是我們做好房產(chǎn)稅征繳良好的基礎(chǔ)。租賃管理部門在合理引進(jìn)稅源，發(fā)掘城區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，便利企業(yè)群眾上要做足文章，剛好有效地利用房產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，精確周到地供應(yīng)出租房源信息。把稅收法律制度的肅穆性和必要的靈敏性結(jié)合起來，使房產(chǎn)稅收制度更好地因地制宜。2、廣泛開展普查租賃房屋，加大房屋租賃管理的覆蓋率。信息是決策的主要依據(jù)，也是做好房屋租賃工作的基礎(chǔ)。新的租賃登記方法的核心是掌控精確到位的信息（出租房面積、租金的變更）。城市面貌日新月異，出租數(shù)據(jù)一日千變，這就要求我們不但是簡(jiǎn)潔的等人上門，而是要依靠自身，借助各方力氣和資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)地域內(nèi)進(jìn)行詳盡的出租房源的普查，取得相對(duì)靜止的一手?jǐn)?shù)據(jù)。實(shí)行房屋的租賃許可制度，規(guī)定只有取得房屋租賃許可證的才可以出租，否則就是違法。針對(duì)目前許多房屋是私下出租，操作起來有困難，這就要求定期進(jìn)行房屋租賃的普查工作，做到記錄在冊(cè)、建立房屋檔案。摸清租賃市場(chǎng)的底細(xì)，以便對(duì)整個(gè)租賃市場(chǎng)實(shí)施有效的市場(chǎng)管理。我市房產(chǎn)部門開展代征稅工作開展已有近十年進(jìn)程了，正是由于房產(chǎn)管理部門在房產(chǎn)交易、房屋權(quán)屬登記、房屋拆遷等具有不行比擬的管理和信息資源優(yōu)勢(shì)。3、建立房屋租賃價(jià)格指導(dǎo)體系，合理引導(dǎo)市場(chǎng)。租賃市場(chǎng)屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的范疇，必需依據(jù)市場(chǎng)規(guī)律辦事，房屋租賃市場(chǎng)雖然價(jià)格放開，租金價(jià)格隨行就市，由租賃雙方依據(jù)市場(chǎng)狀況自行議定。當(dāng)今租賃中介機(jī)構(gòu)魚龍混雜、人員素養(yǎng)參次不齊，惡意欺詐侵害承租雙方的事例層出不窮。為了指導(dǎo)租賃市場(chǎng)的健康有序的發(fā)展，科學(xué)地制定規(guī)范精確的租賃價(jià)格指導(dǎo)體系特別必要，房屋租賃管理的責(zé)任也是義不容辭。在充分市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，實(shí)行科學(xué)的測(cè)算方法，定期制定和公布不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同用途的房屋的階段性租金。為了確定指導(dǎo)租金的法律地位，可以在《南京市房屋租賃管理方法》或者《實(shí)施細(xì)則》中對(duì)指導(dǎo)租金的公布和作用予以明確的規(guī)定。同時(shí)為了使制定的指導(dǎo)租金更加精確反映市場(chǎng)價(jià)格水平和科學(xué)地引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展，建議對(duì)全市各城區(qū)和郊區(qū)范圍廣泛采集不同的地段、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、用途、類型、位置、朝向、樓層的出租房租金的價(jià)格信息，信息采集點(diǎn)的位置相對(duì)固定，便于跟蹤比較分析當(dāng)?shù)氐淖饨饍r(jià)格變更趨勢(shì)，同時(shí)留意選點(diǎn)能僅可能涵蓋較大的范圍。對(duì)采集到的價(jià)格信息依據(jù)測(cè)算公式進(jìn)行測(cè)算后，制定出全市房屋租賃指導(dǎo)租金，可每半年公布一次。指導(dǎo)租金的公布，對(duì)租賃市場(chǎng)具有實(shí)際意義，它既為租賃當(dāng)事人供應(yīng)一個(gè)合理的價(jià)格參考，也為租賃部門收繳稅款，避開了個(gè)別當(dāng)事人為規(guī)避稅費(fèi)而私下約定較低的合同價(jià)格，也為司法機(jī)關(guān)裁決房屋租賃糾紛供應(yīng)了依據(jù)，對(duì)于租賃糾紛中各種已經(jīng)發(fā)生、或視同已經(jīng)發(fā)生的房屋租賃關(guān)系，在無法確定租金水平或當(dāng)事人約定的租金不符合法律規(guī)定時(shí)，司法機(jī)關(guān)便可依法實(shí)行指導(dǎo)租金計(jì)算作出裁決。三、確立房產(chǎn)租賃管理的協(xié)作機(jī)制，嚴(yán)堵稅收流失的“豁口”1、努力克服部門意識(shí)，樹立“為國納稅、用稅于民”理念。近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的異樣活躍，租賃市場(chǎng)交易量猛增。我區(qū)房產(chǎn)租賃稅收由十年前每年的三、四百萬元猛增到去年的七千萬元，今年可望突破八千萬。征收部門全國各地做法不一，但多數(shù)為房產(chǎn)部門托付代征。完成房產(chǎn)稅收的征繳入庫，也成為房產(chǎn)部門主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)任務(wù)?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，向房屋的產(chǎn)權(quán)人或出租人征收的財(cái)產(chǎn)稅，是目前地方政府征收的十三個(gè)主要稅種之一，是政府財(cái)政收入的重要來源。我們認(rèn)為，房屋租賃管理不僅是簡(jiǎn)潔的就租賃管租賃，而是就租賃管市場(chǎng)，是一項(xiàng)困難的社會(huì)工程。經(jīng)營性房屋涉及到工商注冊(cè)、稅務(wù)登記，居住性房屋涉及承租人的戶籍管理、計(jì)生管理、流淌人口的治安管理、街道社區(qū)、物業(yè)公司等，涉及到政府的多項(xiàng)職能和群眾民間自治組織。單靠房產(chǎn)部門一家做好是遠(yuǎn)不夠的。各城區(qū)雖有區(qū)域性的流淌人口管理辦公室，但因其工作的側(cè)重不同，很難取得良好的效果。建議用省市地方法規(guī)的形式，明確政府相關(guān)職能部門和房屋租賃的協(xié)作關(guān)系，要求各有關(guān)部門在涉及房屋租賃的業(yè)務(wù)時(shí)，按規(guī)定必需細(xì)致審查是否持有房屋租賃部門核發(fā)的租賃登記備案證明，嚴(yán)格依據(jù)租賃合同辦理，不得超出核準(zhǔn)的范圍，同時(shí)租賃管理部門在進(jìn)行備案登記時(shí)，也必需協(xié)作有關(guān)部門進(jìn)行計(jì)生審查、暫住人口登記、社會(huì)治安管理等工作。為了便利群眾進(jìn)行繁瑣的“衙門流淌”，可實(shí)行兄弟城區(qū)已經(jīng)行之有效的“幾證合一”的“一袋式”管理登記。主動(dòng)探究租賃管理和派出所的“房戶合一”管理，租賃、派出所和物業(yè)管理公司合作的“三位一體”管理模式。2、各方協(xié)調(diào)、有效協(xié)作，共同打擊偷逃稅行為。偷逃稅款是違法犯罪行為，是要受到法律的懲處。當(dāng)今房屋租賃偷逃稅主要有以下幾種類型：①、部分單位和個(gè)人以假“聯(lián)營”、“承包”形式來躲避稅收。他們將房屋進(jìn)行租賃，轉(zhuǎn)作他人經(jīng)營，并利用“聯(lián)營”形式將租金變?yōu)椤肮べY”或“聯(lián)營”利潤(rùn)，還有些單位將合同訂為承包合同，變相承包稅款；有的業(yè)主鉆稅收征管和經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后的空子，通過不簽合同或有意制造假合同，以達(dá)到偷逃稅款的目的；②、有的業(yè)主取得工商營業(yè)執(zhí)照，在飯店長(zhǎng)期租用客房作為固定的辦公場(chǎng)所或經(jīng)營場(chǎng)所，俗稱“常包房”。把飯店開具住宿發(fā)票充當(dāng)租賃發(fā)票，以較低的稅款來偷漏稅款；③、“黑租”現(xiàn)象普遍，稅收流失巨大。目前我市外來人口劇增，租房需求很大，我市市民的住房較之過去已經(jīng)大為改善，“一戶多房”甚為普遍，多余房、自購房用作投資，租金收入已經(jīng)成為部分市民的主要經(jīng)濟(jì)來源。市民納稅意識(shí)普遍淡漠，多數(shù)出租房沒有登記備案，更談不上按章納稅。私房租賃成為了最自由的一種買賣，成為巨大稅收的“黑洞”。④、出租隨意、稅收難征。私有房屋的稅源分散，承租人來自四面八方，成分困難，有的租賃雙方實(shí)行租金口頭約定、現(xiàn)金支付，隱稅行為隱秘；多數(shù)用“親戚借用”、“摯友借住”來掩蓋租賃關(guān)系；⑤、違法租賃特別普遍。尤以城郊結(jié)合部最為突出，私搭亂建、加層擴(kuò)建，這些房屋設(shè)施簡(jiǎn)易，房租便宜，在市場(chǎng)上供不應(yīng)求。這些房屋查證困難，隨著拆遷接近和租賃市場(chǎng)火暴，巨大的利益趨向?qū)е铝诉`法建筑的擴(kuò)散。許多刑事案件多數(shù)都和“出租屋”有關(guān)，社會(huì)治安存在巨大的隱患。上述種種現(xiàn)象干脆導(dǎo)致了稅收流失，私房出租市場(chǎng)火暴，但是私房稅收并沒有同比例增長(zhǎng)。新形勢(shì)下，各種類型偷逃稅層出不窮，僅依靠房產(chǎn)部門一家查處，顯得勢(shì)單力薄，須要方方面面的共同有效的協(xié)作。一是大力宣揚(yáng)，租房要納稅的意識(shí)要家喻戶曉、深化人心；二、實(shí)行房屋租賃的許可制度，比照申領(lǐng)工商營業(yè)執(zhí)照的方式，取得租賃許可證的房屋方能進(jìn)入市場(chǎng)出租。三、依靠街道社區(qū)、警務(wù)巡查的覆蓋形式嚴(yán)查違章出租、私下出租；四、部門各司其職、通力合作，征稅不分你我，查處不論先后。公安、工商、稅務(wù)、勞動(dòng)、計(jì)生、市容、街道社區(qū)等部門缺一不行，共同打擊偷逃稅行為。五是改革現(xiàn)有稅收征管的體制弊端，政策漏洞。簡(jiǎn)化程序、就近設(shè)點(diǎn)，不拘形式，使稅收征管更加貼近百姓，使納稅人不跑遠(yuǎn)路，不出家門，更好地服務(wù)群眾。3、規(guī)范管理、嚴(yán)格執(zhí)法，形成綜合長(zhǎng)效的良好局面加強(qiáng)內(nèi)部規(guī)范管理，建立一支高效、廉潔的稅收征管隊(duì)伍，是取得稅收征管優(yōu)質(zhì)成果的重要基礎(chǔ)。在租賃管理部門內(nèi)部，實(shí)行強(qiáng)化人員上崗培訓(xùn)、輪崗競(jìng)爭(zhēng)、人員聘任合同制等各項(xiàng)軟件管理措施。管理和服務(wù)并舉，實(shí)現(xiàn)納稅人的“零投訴”。在規(guī)范管理、便利群眾的前提下，加大硬件投入，要有特地的租賃稅收征管服務(wù)大廳，增設(shè)納稅人多媒體查詢、信用卡刷卡納稅等設(shè)施，進(jìn)一步完善服務(wù)功能。租賃管理部門隸屬于房產(chǎn)部門，多年來也擔(dān)負(fù)著繁重的重點(diǎn)工程建設(shè)任務(wù)，要始終保證租賃稅收征管工作，做到人員不減、機(jī)構(gòu)合理、設(shè)施到位。適當(dāng)下