烏魯木齊土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性報(bào)告

烏魯木齊**山路成片開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告綱要一、企業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展規(guī)劃——————————————2

二、新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)總體評(píng)估————————————5

三、烏魯木齊**山擬征購(gòu)?fù)恋馗攀觥?

四、擬征購(gòu)?fù)恋亻_(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓情況———————————10

五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位—————————————————12

六、項(xiàng)目投資計(jì)劃和開(kāi)發(fā)周期————————————16

七、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃—————————————————18

八、財(cái)務(wù)效益測(cè)算—————————————————19

九、資金籌備計(jì)劃—————————————————21

十、結(jié)論—————————————————————22一、企業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展規(guī)劃1、新疆**集團(tuán)有限公司簡(jiǎn)介新疆**集團(tuán)有限責(zé)任公司是隸屬于電信系統(tǒng)的股份制企業(yè)，以公眾信息產(chǎn)業(yè)、酒店經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、成套設(shè)備供應(yīng)、藥業(yè)連鎖經(jīng)營(yíng)為業(yè)務(wù)主體，企業(yè)資產(chǎn)6億元，下設(shè)新疆**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、新疆**大飯店（五星級(jí)）、新疆公眾信息產(chǎn)業(yè)股份有限公司等10個(gè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體，企業(yè)背景強(qiáng)大，資金實(shí)力雄厚，發(fā)展力持久，是新疆維吾爾自治區(qū)較為知名的中型企業(yè)集團(tuán)。新疆**集團(tuán)有限公司秉承中國(guó)電信企業(yè)理念，以電信行業(yè)為依托，堅(jiān)持多元化經(jīng)營(yíng)、全范圍發(fā)展的創(chuàng)新之路，以穩(wěn)健求生存，以創(chuàng)新求發(fā)展，企業(yè)運(yùn)行平穩(wěn)，業(yè)務(wù)拓展迅速，社會(huì)信譽(yù)良好。新疆**集團(tuán)下屬的**大飯店，到目前為止仍然是新疆境內(nèi)設(shè)施最好、配套最完善、經(jīng)營(yíng)最規(guī)范、知名度最高的五星級(jí)旅游酒店，在為集團(tuán)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)下豐厚利潤(rùn)的同時(shí)，也為企業(yè)品牌建設(shè)發(fā)揮了巨大作用。新疆**集團(tuán)下屬企業(yè)綱要一、企業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展規(guī)劃——————————————2

二、新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)總體評(píng)估————————————5

三、烏魯木齊**山擬征購(gòu)?fù)恋馗攀觥?

四、擬征購(gòu)?fù)恋亻_(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓情況———————————10

五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位—————————————————12

六、項(xiàng)目投資計(jì)劃和開(kāi)發(fā)周期————————————16

七、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃—————————————————18

八、財(cái)務(wù)效益測(cè)算—————————————————19

九、資金籌備計(jì)劃—————————————————21

十、結(jié)論—————————————————————22二、新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)總體評(píng)估1、市場(chǎng)回顧從90年代以后，新疆國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)10.4%，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上升明顯，經(jīng)濟(jì)體制逐步由單一封閉的自然經(jīng)濟(jì)向全方位開(kāi)放的格局轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整和優(yōu)化，市政、交通、電信、能源等基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的硬環(huán)境得到改善；通過(guò)進(jìn)一步整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，制定和落實(shí)投資政策和消費(fèi)政策，清理的取消抑制投資和消費(fèi)的不合理政策，經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境日趨好轉(zhuǎn)，社會(huì)局勢(shì)穩(wěn)定，城鄉(xiāng)人民生活水平明顯提高。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍和城市化水平的提高，城市人口數(shù)量激增，舊城改造、市政基礎(chǔ)建設(shè)的步伐加快，大大地拓展了新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間。隨著房改政策逐步落實(shí)及銀行信貸政策的相繼出臺(tái)，公房上市交易和房屋二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)始啟動(dòng)，房地產(chǎn)消費(fèi)流通渠道呈多元化趨勢(shì)。作為人流、物流、資金流、信息流和建設(shè)行業(yè)的重要載體，新疆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年均增長(zhǎng)幅度達(dá)42.3%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資從1989年的1.2億元增長(zhǎng)到2002年的137.92億元，14年間，全疆累計(jì)完成住宅投資221.79億元，竣工住宅面積1971.17萬(wàn)平方米，城市人均居住面積由1989年的9.2平方米增至2002年的22.06平方米，增長(zhǎng)率為107.17%。以上數(shù)據(jù)充分說(shuō)明，新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入成熟、發(fā)展的新階段。烏魯木齊市是新疆維吾爾自治區(qū)的首府，全市轄7區(qū)1縣，總面積12000平方公里，市政面積166.8平方公里，人口208.2萬(wàn)。烏魯木齊經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平居西部地區(qū)城市前列，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐年、穩(wěn)步上升，到2002年，個(gè)人購(gòu)房已經(jīng)達(dá)到住宅消費(fèi)的95%以上，以個(gè)人購(gòu)房為主體的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)形成并完善，到2003年初，烏魯木齊市共建設(shè)各類住宅近14100萬(wàn)平方米，共建成住宅類用房25萬(wàn)余套，居民住房平均面積由80年代初期人均不足8平方米擴(kuò)大到現(xiàn)在的近19.6平方米。截止2002年，新疆城鎮(zhèn)居民通過(guò)住房制度改革，累計(jì)出售公有住房5716萬(wàn)平方米，合計(jì)86萬(wàn)套，占可售公房85.4%，加上部分未出售但仍享有使用權(quán)的公房和個(gè)人私有住房，新疆城鎮(zhèn)居民自有住房率已達(dá)到了90%左右，在全國(guó)居中上水平。2、前景分析新疆城鎮(zhèn)數(shù)量少、城市規(guī)模小，到目前為止，全疆城鎮(zhèn)化水平為33.7%，共有633.21萬(wàn)非農(nóng)業(yè)人口。根據(jù)《自治區(qū)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》的總體目標(biāo)，在2000—2005年共5年時(shí)間里，全疆人口水平將由過(guò)去的1900萬(wàn)增加到2000萬(wàn)，城鎮(zhèn)化水平由33.7%提高到36%，非農(nóng)業(yè)人口達(dá)到750萬(wàn)，增加約120萬(wàn)。按照2002年人均19.06萬(wàn)平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，到2010年，全疆城市平均每年需要新增住房面積1187萬(wàn)平方米。如果按住房使用年限和拆舊建新計(jì)算，新疆城鎮(zhèn)現(xiàn)有住房為11158.8萬(wàn)平方米，正常使用期以50年計(jì)，年折舊率以2%計(jì)，平均每年需拆舊建新223.2萬(wàn)平方米（未含舊城改造）。把以上幾組數(shù)據(jù)綜合起來(lái)分析，預(yù)計(jì)在未來(lái)10內(nèi)，新疆平均每年至少需要新建住房1234.7萬(wàn)平方米，其中有60%分布在烏魯木齊地區(qū)。受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、生活習(xí)慣、地理位置、環(huán)境條件等因素的影響，新疆城市居民人均住房建筑面積（19.06平方米）低于全國(guó)平均水平（人均住房面積21平方米）近10個(gè)百分點(diǎn)。目前，全疆城鎮(zhèn)戶均建筑面積64.79平方米，有85%的家庭住房建筑面積不足70平方米，隨著生活水平的改善和經(jīng)濟(jì)收入的提高，住宅市場(chǎng)從量的需求轉(zhuǎn)向質(zhì)的需求轉(zhuǎn)變，需求檔次逐漸拉開(kāi)，中等收入、中高收入家庭首先進(jìn)入換代期。隨著西部大開(kāi)發(fā)政策的深入和新疆經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，非住宅類地產(chǎn)需求增加，寫(xiě)字樓、賓館、商場(chǎng)的銷(xiāo)售量將會(huì)增大。在居民經(jīng)濟(jì)收入增加、生活水平提高的同時(shí)，居民日常開(kāi)支費(fèi)用減少，用于購(gòu)買(mǎi)住房的可支配資金相對(duì)增加，更進(jìn)一步拉動(dòng)了住宅類產(chǎn)品的需求總量。3、發(fā)展預(yù)測(cè)3-1、多層次、多價(jià)位的商品住宅供應(yīng)體系逐步形成目前，烏魯木齊已初步形成了以經(jīng)濟(jì)適用住房為塔基、普通住宅為核心、豪華住宅為塔尖的金字塔型多層次商品住宅供應(yīng)體系。這三類不同價(jià)位的住宅基本可以滿足不同收入階層、不同消費(fèi)層次的消費(fèi)者對(duì)住房的需求。其中價(jià)位在1200元—1800元/平方米左右、帶有國(guó)家補(bǔ)貼性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房，滿足并解決了大多數(shù)中低收入、工薪階層消費(fèi)群體的住房需求。價(jià)位在1800元—2000元/平方米左右、地理位置優(yōu)越、居住環(huán)境好、房屋質(zhì)量高的普通住宅，以中高收入階層為消費(fèi)對(duì)象，將成為今后新疆住宅發(fā)展的主流方向。烏魯木齊市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，但發(fā)展迅速，從2000年起，出現(xiàn)大量高層、小高層住宅和別墅類住宅，豐富并完善了商品住宅的種類；在推行住宅商品化的過(guò)程中，烏魯木齊已經(jīng)發(fā)展并形成多元化住宅的供應(yīng)體系，初步完成了商品住宅品種和結(jié)構(gòu)的升級(jí)。3-2、個(gè)人購(gòu)房成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主體隨著我國(guó)住房體制改革的深入，個(gè)人購(gòu)房已逐步取代了集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)，成為商品房市場(chǎng)的消費(fèi)主體，房屋消費(fèi)已經(jīng)成為繼大眾日用消費(fèi)品以后，家庭生活首要的消費(fèi)需求；銀行個(gè)人信貸消費(fèi)的推出，促進(jìn)并提升了居民的住房購(gòu)買(mǎi)能力，城市居民對(duì)住房的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，在已經(jīng)售出的交易類房屋中，有8成以上的個(gè)人購(gòu)房者采用了銀行貸款，這一消費(fèi)方式將對(duì)今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮更大的推動(dòng)作用。3-3、城市擴(kuò)張和改造拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展國(guó)務(wù)院于2002年7月批準(zhǔn)烏魯木齊市新一輪城市總體規(guī)劃，新規(guī)劃的城市面積等于烏魯木齊市現(xiàn)有規(guī)劃面積的6倍。按照房地產(chǎn)發(fā)展的周期性規(guī)律，烏魯木齊房地產(chǎn)行業(yè)目前已進(jìn)入了一個(gè)新的增長(zhǎng)期，這種增長(zhǎng)勢(shì)頭在近幾年中還會(huì)繼續(xù)。隨著未來(lái)房地產(chǎn)生產(chǎn)基數(shù)逐年增加，房地產(chǎn)供應(yīng)量和需求量會(huì)出現(xiàn)階段性、周期性的起伏，但總體需求量仍然在1200—1300萬(wàn)平方米之間，具體到烏魯木齊市場(chǎng)，當(dāng)每年市場(chǎng)供應(yīng)總量保持在600萬(wàn)平米左右、住宅供應(yīng)量保持在400萬(wàn)平米左右時(shí)，房屋開(kāi)發(fā)就在適度、適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，不會(huì)出現(xiàn)大面積過(guò)剩的現(xiàn)象。三、烏魯木齊**山擬征購(gòu)?fù)恋馗攀?、地理位置和周邊環(huán)境新疆**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬征購(gòu)?fù)恋匚挥跒豸斈君R市天山區(qū)北端的**山路8號(hào)，該片土地原為新疆制藥廠宅地，緊鄰新疆醫(yī)科大學(xué)、醫(yī)科大學(xué)附屬醫(yī)院（新疆最大的醫(yī)院）、蘭州軍區(qū)烏魯木齊總醫(yī)院、新疆師范大學(xué)、新疆財(cái)貿(mào)學(xué)校等知名單位，是烏魯木齊城市北線主要的居民地和商業(yè)、文化區(qū)域，也是新疆傳統(tǒng)的醫(yī)療、衛(wèi)生聚集地。**山周邊地區(qū)是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的商業(yè)和居住版塊，雖然帶有一定工業(yè)區(qū)的成份，但整體環(huán)境在烏魯木齊屬于綠化密集地區(qū)，有著得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。1998年以來(lái)，華源、廣匯等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)在**山一帶興建完成部分住宅小區(qū)，使**山路、新醫(yī)路形成了中、高檔住宅區(qū)的片區(qū)形象，從而提高了**山路的整塊土地價(jià)值。烏魯木齊城市地域狹長(zhǎng)，景觀資源嚴(yán)重缺乏，從中、高收入階層近幾年的置業(yè)趨勢(shì)看，對(duì)環(huán)境和自然資源的要求越來(lái)越高。**山路有依山傍景的觀景資源，同時(shí)又是烏魯木齊的主要商務(wù)區(qū)域，擁有完善的交通、商務(wù)、工作、生活和娛樂(lè)設(shè)施。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該片區(qū)內(nèi)歷年商品住宅的總供應(yīng)量為68萬(wàn)平方米，歷年商品房住宅銷(xiāo)售總量為62.5萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售率超過(guò)90%，商業(yè)項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景看好。2、景觀資源和市政配套該片土地在烏魯木齊**山景觀走廊內(nèi)，背靠**山公園和新疆民族風(fēng)情園，烏魯木齊惟一的市內(nèi)水系和平渠從中間穿越，與紅山景觀區(qū)形成對(duì)應(yīng)，是烏魯木齊城市北線主要的景觀帶和綠化帶。片區(qū)內(nèi)夏季平均氣溫低于市中心2攝氏度，冬季平均氣溫高于市中心2攝氏度，居住環(huán)境優(yōu)良，風(fēng)景優(yōu)美。做為傳統(tǒng)的中心居住地，該片區(qū)市政配套完善，南、北、東、西分別臨近**山路、新醫(yī)路、友好路、北京路等城市主干道，與河灘快速公路相距500米，9條公交線路通過(guò)片區(qū)，四面通暢，交通便捷。區(qū)域附近的友好路十字是烏魯木齊主要的商業(yè)區(qū)，1000米生活圈分布著友好商場(chǎng)、富成百貨、賽特購(gòu)物中心、深圳城等知名零售商業(yè)和肯德基、百富漢堡等知名餐飲、娛樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)，生活、購(gòu)物便利。周邊學(xué)院林立，幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院等星羅棋布，人文氣氛濃郁，是烏魯木齊市區(qū)內(nèi)不可多得的、理想的人文居住區(qū)。3、土地成本和土地開(kāi)發(fā)權(quán)做為城市中心居住地，該土地經(jīng)過(guò)新的功能規(guī)劃后，進(jìn)入有償出讓用地范圍。2001年4月，新疆啤酒花股份有限公司以投標(biāo)方式，取得了該片土地（原新疆制藥廠）共12.6萬(wàn)平方米的土地開(kāi)發(fā)權(quán)，出讓金額為10100萬(wàn)元（參照和比較：2000年12月，烏魯木齊南門(mén)體育館10.7萬(wàn)平米土地以競(jìng)賣(mài)方式出讓，實(shí)際交易金額為41000萬(wàn)元）。在以后兩年內(nèi)，新疆啤酒花股份有限公司需交納土地出讓金5600萬(wàn)元（已交納1200萬(wàn)元），投入前期和拆遷費(fèi)用約3000萬(wàn)元（已投入），完成“四通一平”后的土地成本增加到19000萬(wàn)元左右。以上地價(jià)，是烏魯木齊2年前三類土地的標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)。在新的城市規(guī)劃中，該土地已經(jīng)確認(rèn)為一類開(kāi)發(fā)用地，按照烏魯木齊2003年土地出讓標(biāo)準(zhǔn)，該片土地的出讓金需增加3600萬(wàn)元。四、擬征購(gòu)?fù)恋亻_(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓情況1、土地轉(zhuǎn)讓背景新疆啤酒花股份有限公司獲得該片土地開(kāi)發(fā)權(quán)后，將擬名為“陽(yáng)光地帶”的商住開(kāi)發(fā)計(jì)劃上報(bào)自治區(qū)計(jì)劃委員會(huì)，根據(jù)新計(jì)投資561號(hào)文件《自治區(qū)計(jì)委關(guān)于下達(dá)自治區(qū)2001年商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)投資計(jì)劃（第三批）的通知》，該項(xiàng)目獲準(zhǔn)建設(shè)35萬(wàn)平米商、住用房。此后，啤酒花房產(chǎn)聘請(qǐng)澳大利亞DCN公司主持了項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，于2002年4月通過(guò)烏魯木齊市規(guī)劃局審核批準(zhǔn)。2002年7月，啤酒花股份投資開(kāi)發(fā)的另一個(gè)住宅項(xiàng)目“裕景花園”因質(zhì)量問(wèn)題遭遇業(yè)主投訴，在退房要求得不到滿足的情況下，部分業(yè)主集體上訪。該事件被當(dāng)?shù)匦侣劽浇槠毓夂?，啤酒花股份房產(chǎn)項(xiàng)目受到嚴(yán)重挫傷，銷(xiāo)售和開(kāi)發(fā)陷入停滯，該項(xiàng)目在臨近開(kāi)發(fā)階段被迫中斷。經(jīng)過(guò)近一年的企業(yè)整改，新疆啤酒花股分有限公司醞釀企業(yè)轉(zhuǎn)型，決定放棄房地產(chǎn)市場(chǎng)，鞏固和發(fā)展自己的啤酒花種植主業(yè)。由此，**山土地開(kāi)發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓進(jìn)入程序。2、土地收購(gòu)意向和土地費(fèi)用該土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息發(fā)布后，新疆各大房地產(chǎn)企業(yè)均表示出強(qiáng)烈的收購(gòu)意向。新疆**集團(tuán)獲知信息后，召開(kāi)專門(mén)會(huì)議進(jìn)行研討，與會(huì)者一致認(rèn)為，該土地符合**房地產(chǎn)公司后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)要求，應(yīng)予爭(zhēng)取。啤酒花股份獲悉新疆**集團(tuán)的收購(gòu)意向后，對(duì)新疆**集團(tuán)的企業(yè)實(shí)力給予充分肯定，與新疆**集團(tuán)就土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜進(jìn)行了多次洽談。經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商，啤酒花股份將企業(yè)所屬的烏魯木齊**山路12.6萬(wàn)平方米土地開(kāi)發(fā)權(quán)（包括規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、政府政策和批復(fù)文件等）轉(zhuǎn)讓給新疆**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格以實(shí)際投入成本計(jì)算，包括土地購(gòu)買(mǎi)成本10100萬(wàn)元、土地出讓金5600萬(wàn)元、前期和拆遷費(fèi)用3000萬(wàn)元、土地轉(zhuǎn)讓利潤(rùn)1000萬(wàn)元，四項(xiàng)合計(jì)，整體轉(zhuǎn)讓費(fèi)用20000萬(wàn)元。意向確定后，新疆**集團(tuán)、新疆**房地產(chǎn)公司對(duì)出讓土地的合法性、有效性做了全面審核和專業(yè)咨詢，并對(duì)土地使用情況進(jìn)行勘測(cè)，認(rèn)為該宗土地前期工作和報(bào)價(jià)真實(shí)無(wú)誤，收購(gòu)以后，新疆**房地產(chǎn)公司變更資產(chǎn)所有權(quán)以后，即可進(jìn)入開(kāi)發(fā)過(guò)程。五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位完成土地收購(gòu)工作以后，**集團(tuán)將對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃做出調(diào)整，使之更符合新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前需要，商住并重，充分發(fā)揮土地價(jià)值，合理規(guī)劃和使用土地面積。1、商業(yè)開(kāi)發(fā)1-1、商業(yè)定位利用現(xiàn)有土地的周邊臨街環(huán)境，結(jié)合新醫(yī)路沿線的新疆醫(yī)科大學(xué)（及附屬醫(yī)院）、蘭州軍區(qū)烏魯木齊總醫(yī)院等醫(yī)藥、醫(yī)療單位群聚優(yōu)勢(shì)，在新醫(yī)路沿線開(kāi)發(fā)建設(shè)“**醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產(chǎn)品一條街（暫名）”。整體建筑以3層為主，1、2層為店面和商鋪，3層為配套寫(xiě)字間。1-2、定位依據(jù)烏魯木齊醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產(chǎn)品銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)散亂分布在臨近火車(chē)南站的奇臺(tái)路和開(kāi)發(fā)區(qū)貴州路一帶，在綜合性商業(yè)市場(chǎng)嚴(yán)重過(guò)剩的情況下，到目前為止，烏魯木齊還沒(méi)有出現(xiàn)一家規(guī)范的、聚集性的醫(yī)藥產(chǎn)品專營(yíng)市場(chǎng)。該土地周邊區(qū)域是傳統(tǒng)的醫(yī)療、藥品集散地，自然市場(chǎng)成熟，立地條件充分。而且，**集團(tuán)下屬的**醫(yī)藥連鎖已經(jīng)形成規(guī)模和品牌優(yōu)勢(shì)，有多年的醫(yī)藥類市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，政策報(bào)批順理成章，內(nèi)部條件和外部條件均符合該類型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)條件。該項(xiàng)目建成以后，將成為新疆第一家以醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產(chǎn)品為主的專營(yíng)市場(chǎng)，發(fā)展前景好，銷(xiāo)售（招商）難度小。1-3、商業(yè)規(guī)模遵循**房地產(chǎn)公司在烏魯木齊市場(chǎng)“重住輕商”的發(fā)展規(guī)劃，商業(yè)面積以充分利用土地條件為原則，合理控制開(kāi)發(fā)量，以中型規(guī)模、適度、適量為原則。商業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)在新醫(yī)路沿線臨街地段，長(zhǎng)度約300米左右，進(jìn)深20米設(shè)計(jì)，單層建筑面積在6000平米左右，1、2層商鋪面積共12000平米，3層寫(xiě)字間面積6000平米，可容納50-80個(gè)醫(yī)藥企業(yè)入市經(jīng)營(yíng)。1-4、效益評(píng)估該項(xiàng)目投資周期短、建設(shè)成本低，以總面積18000平米計(jì)，建筑成本約1800萬(wàn)元，當(dāng)年開(kāi)發(fā)，當(dāng)年完成，當(dāng)年獲益。調(diào)查表明，該地段低層商鋪銷(xiāo)售價(jià)在22000-25000元/平米左右，如該項(xiàng)目低層商鋪價(jià)格以20000元/平米左右定位，應(yīng)該具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。以1層20000元/平米、2層12000元/平米、3層4000元/平米計(jì)算，開(kāi)發(fā)完成后的銷(xiāo)售總額為21600萬(wàn)元，減去建筑成本和營(yíng)銷(xiāo)成本，僅此一項(xiàng)，即可基本收回全部土地成本，而實(shí)際用地面積僅為土地總面積的10%。2、住宅開(kāi)發(fā)1-1、住宅定位遵照當(dāng)?shù)卣畬?duì)商品房住宅品質(zhì)開(kāi)發(fā)、理念開(kāi)發(fā)、科技開(kāi)發(fā)的要求，注重居住小區(qū)的環(huán)境、功能和質(zhì)量，注重不同民族的習(xí)俗和文化傳統(tǒng)，注重住宅科技的現(xiàn)代化，以符合房地產(chǎn)理念升級(jí)、消費(fèi)升級(jí)的中檔、品質(zhì)住宅為主，配套開(kāi)發(fā)幼兒園、會(huì)所、商業(yè)購(gòu)物、娛樂(lè)休閑等公用設(shè)施，全面引進(jìn)智能化設(shè)施，為中、高收入階層提供優(yōu)美的人居環(huán)境。1-2、定位依據(jù)烏魯木齊住宅開(kāi)發(fā)的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩主要表現(xiàn)為以高端消費(fèi)者為對(duì)象的高層、小高層住宅過(guò)剩，以普通消費(fèi)者為對(duì)象的普通多層住宅供應(yīng)不足，而價(jià)格適中、品質(zhì)優(yōu)良、環(huán)境和配套服務(wù)完善的中檔住宅嚴(yán)重不足。隨著購(gòu)房消費(fèi)的日益理性，一次置業(yè)者不再受低價(jià)格誤導(dǎo)，對(duì)房屋的品質(zhì)要求越來(lái)越高。市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表明，到2003年4月，烏魯木齊地區(qū)高層、小高層住宅空置率為62%，多層經(jīng)濟(jì)適用房空置率為25.5%，而多層商品房空置率僅為17%。在品質(zhì)型開(kāi)發(fā)企業(yè)中，新天房產(chǎn)、康普房產(chǎn)的多層商品房銷(xiāo)售率均達(dá)到85%以上，這充分說(shuō)明，價(jià)格適中、品質(zhì)優(yōu)良的商品房是當(dāng)前烏魯木齊住宅市場(chǎng)的缺口之一。對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)分后可以看出，銷(xiāo)售價(jià)在1600-2000元/平米、均價(jià)在1700-1800元/平米的中檔產(chǎn)品（地段相對(duì)較好、有基本的社區(qū)綠化、外立面貼磚、房屋品質(zhì)有保證）供應(yīng)不足。由于本年度入市新盤(pán)相對(duì)較少，預(yù)計(jì)在今后2-3年內(nèi)，該類型產(chǎn)品有足夠的市場(chǎng)潛量。1-3、居住規(guī)模（項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)，列表）差序號(hào)懷項(xiàng)崗忍榜目暮指梅地織標(biāo)欺1五紅線內(nèi)用地總枝面積（不包括既臨街商業(yè)用地晴）律11000良0燦平米肉2饞住宅駱30000茄0灶平米誕3聰幼兒園繭800北0艙平米謝4啞商業(yè)服務(wù)（指鼻會(huì)所和其它商暫業(yè)建筑）圣2000酒0溪平米罷5脂半地下車(chē)庫(kù)枯1780器0手平米（不含容眠積率）幸6乳居住戶數(shù)穗290著0陶戶券7禽家庭系數(shù)犧3.5阻8席居住人數(shù)園1030蜻0爐人熊9突容積率篇2.6順10固建筑密度脆27%拒11澡綠化率冶45%辟12辮停車(chē)位劉103殘6梢個(gè)漲（錄0.3拋5漠輛廉/改戶）1-3、規(guī)劃設(shè)計(jì)在澳大利亞DCM公司已經(jīng)確立的規(guī)劃和設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目總體規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，保留TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）、多層住宅、幼兒園、會(huì)所等項(xiàng)目，縮減小高層建筑，刪去高層建筑和社區(qū)學(xué)校，使項(xiàng)目規(guī)劃更符合烏魯木齊市場(chǎng)實(shí)際消費(fèi)需要。在景觀規(guī)劃中，著重利用**山山景和綠化帶，充分利用自然條件，保留自然形成的成品綠化林，將和平渠引入住宅社區(qū)，形成環(huán)流水系，在水資源嚴(yán)重缺乏的烏魯木齊，建成第一個(gè)真正意義上的山景、水景相融合的景觀樓盤(pán)。在區(qū)內(nèi)布置點(diǎn)狀團(tuán)簇綠地，以帶狀林萌步行道貫穿整個(gè)綠化系統(tǒng)，使居住小區(qū)形成山光水色、綠萌環(huán)繞的優(yōu)雅鄉(xiāng)居特色。社區(qū)交通采用環(huán)行干道，以自然人行道步入樓亭，從而做到人車(chē)分流。以TOWNHOUSE、多層建筑、小高層建筑將建筑物分為三個(gè)視線層次，合理搭配比例和高度，加強(qiáng)整體建筑的錯(cuò)落感。通過(guò)生態(tài)和綠化將小區(qū)分為三個(gè)不同主題的居住社區(qū)，以庭院、社區(qū)廣場(chǎng)、休閑娛樂(lè)區(qū)為公共空間，聯(lián)結(jié)和溝通三個(gè)居住區(qū)，實(shí)現(xiàn)大社區(qū)的完整和統(tǒng)一。1-4、效益評(píng)估該項(xiàng)目工程浩大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)（預(yù)計(jì)三年完成），產(chǎn)品層次多，但由于小高層建筑面積受到控制，高端產(chǎn)品所占比重不大，因此可以按平均數(shù)對(duì)項(xiàng)目效益做出測(cè)評(píng)。在平均計(jì)入社區(qū)環(huán)境建設(shè)成本、公用設(shè)施建設(shè)成本后，烏魯木齊高品質(zhì)、框架式多層商品房建筑成本在1000-1100元/平米左右（包括聯(lián)排別墅），小高層住宅建筑成本在1300-1400元左右；以平均成本1200元/平米計(jì)，以總建筑面積300000平米計(jì)，建筑成本約36000萬(wàn)元。減去公用設(shè)施（幼兒園、會(huì)所）后，項(xiàng)目可售面積約290000平米。該區(qū)域內(nèi)的別墅類住宅銷(xiāo)售價(jià)格在3500元/平米左右，小高層住宅銷(xiāo)售價(jià)格在2500元/平米左右。多層住宅銷(xiāo)售價(jià)格以1700元/平米計(jì)算，根據(jù)產(chǎn)品類型所占比例，平均銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)該在2200元/平米以上（以上評(píng)估價(jià)均為市場(chǎng)最低價(jià)）。以2200元/平米計(jì)，銷(xiāo)售總額約為63800萬(wàn)元，減去邊際費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、不可預(yù)知費(fèi)用、稅收等，住宅項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)在20000萬(wàn)元以上。六、項(xiàng)目投資計(jì)劃和開(kāi)發(fā)周期新疆**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司獲得該片土地開(kāi)發(fā)權(quán)后，計(jì)劃分三年、三期開(kāi)發(fā)完成。根據(jù)用地和規(guī)劃特點(diǎn)，如能在2003年7月以前完成土地收購(gòu)，項(xiàng)目投資計(jì)劃和開(kāi)發(fā)周期步驟為：1、第一期，2003年7月——2003年12月◎土地投資1.9億元，土地外交易成本約1000萬(wàn)元，一期建設(shè)投資1800萬(wàn)元，年度投資總額22000萬(wàn)元?！蛲瓿尚箩t(yī)路沿街商業(yè)項(xiàng)目“**醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產(chǎn)品一條街（暫名）”的開(kāi)發(fā)工作，爭(zhēng)取在年底以前入住營(yíng)業(yè)?！?qū)崿F(xiàn)銷(xiāo)售20000萬(wàn)元左右，基本收回土地成本。2、第二期，2004年4月——2004年12月◎住宅建設(shè)投資14000萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)投資3000萬(wàn)元，年度投資總額17000萬(wàn)元?！蛲瓿蒚OWNHOUSE、小區(qū)道路兩側(cè)小高層住宅和商鋪開(kāi)發(fā)，共120000平米；完成社區(qū)會(huì)所、幼兒園等公用設(shè)施開(kāi)發(fā)，共10000平米；完成小區(qū)道路、綠化工程?！蛲瓿勺≌N(xiāo)售70%，完成銷(xiāo)售額20000萬(wàn)元左右，初步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品獲利。3、第三期：2005年4月——2006年10月◎住宅建設(shè)投資18000萬(wàn)元，配套設(shè)施投資1000萬(wàn)元，兩年期投資總額19000萬(wàn)元?！蛲瓿啥鄬幼≌_(kāi)發(fā)共170000平米，完成小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)，整體工程全面峻工。◎2005年度銷(xiāo)售完成住宅銷(xiāo)售70%，剩余尾盤(pán)在2006年10月以前清理完畢，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額40000萬(wàn)元左右，實(shí)現(xiàn)凈盈利20000萬(wàn)元左右。七、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃◎借鑒新疆**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司庫(kù)爾勒金色時(shí)代廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)模式，招聘專業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)介入項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)，在總體利潤(rùn)額有充分保證的前提下，向營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)提供項(xiàng)目銷(xiāo)售總額0.5%的服務(wù)費(fèi)用，向銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)提供項(xiàng)目銷(xiāo)售總額3%的代理傭金，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享，從而形成開(kāi)發(fā)、策劃、營(yíng)銷(xiāo)三位一體的專業(yè)化運(yùn)作團(tuán)體。◎在住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以前，完成社區(qū)會(huì)所建設(shè)，在銷(xiāo)售階段內(nèi)，會(huì)所做為現(xiàn)場(chǎng)售樓中心使用，在解決售樓需要的同時(shí)，避免重復(fù)建設(shè)，節(jié)省開(kāi)發(fā)成本?！蛴捎陧?xiàng)目時(shí)間跨度大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，在營(yíng)銷(xiāo)工作展開(kāi)以前，制作沙盤(pán)模型、效果圖、電視實(shí)景模擬（三維動(dòng)畫(huà)）等技術(shù)系統(tǒng)，全面展示項(xiàng)目未來(lái)形象，提高項(xiàng)目的品牌力和形象力。八、財(cái)務(wù)效益測(cè)算1、項(xiàng)目成本（投資總額）估算表季序號(hào)掩項(xiàng)遙橫墨目箭總額（萬(wàn)元）惱備遍我志注丟1閥土地征購(gòu)險(xiǎn)20000旁含土地出讓金損（可緩交）唱、拆遷費(fèi)、規(guī)浸劃費(fèi)壓2維建設(shè)投資（含泥基建、環(huán)境、堅(jiān)設(shè)施）星37800蟻沿街商業(yè)和住爪宅共兩項(xiàng)培3毒管理費(fèi)用乎854宇銷(xiāo)售收入恩的盾1%煩4渠銷(xiāo)售費(fèi)用（營(yíng)漏銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售嫩代理）跨2989厲銷(xiāo)售收入逐的藏3.5%堡5廢稅金淺4270渠銷(xiāo)售收入邁的囑5%慣◎耍開(kāi)發(fā)總成本宅6591勵(lì)3悼萬(wàn)元料序號(hào)計(jì)項(xiàng)胡姜落目房總額（萬(wàn)元）纖備是暮數(shù)注里1停新醫(yī)路沿街商雷業(yè)消21600找醫(yī)藥、醫(yī)療、騰保健產(chǎn)品一條海街（暫名）桃2鵝住宅棋63800責(zé)TH起S激、小高層、多欲層謝3鑄住宅區(qū)內(nèi)部商與業(yè)街杯1000墳預(yù)估，實(shí)際銷(xiāo)脫售額應(yīng)高于預(yù)遲算標(biāo)準(zhǔn)職4塘車(chē)庫(kù)環(huán)不確定瀉暫不進(jìn)入銷(xiāo)售蹤預(yù)算鞏◎鑰銷(xiāo)售總收入節(jié)86糖40招0矮萬(wàn)元2、項(xiàng)目銷(xiāo)售（收益總額）估算表3、主要財(cái)務(wù)指標(biāo)3-1、項(xiàng)目利潤(rùn)=項(xiàng)目銷(xiāo)售總額－項(xiàng)目成本總額=86400萬(wàn)元—65913萬(wàn)元=20