土地管理學(xué)試題

.試題（A）一、名詞解釋： (每小題 5分，共 20分。)土地管理 ：土地管理又稱地政管理。 它是指一個國家運(yùn)用法律和行政的手段 對土地財(cái)產(chǎn)制度和土地資源的合理利用實(shí)施的各種管理措施的總稱。地籍：是區(qū)域內(nèi)反映土地的位置、數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬和用途等基本狀況的簿冊。 也稱土地廣籍。土地市場 ：是指土地及其地上建筑物和其他附著物作為商品進(jìn)行交換的總和。土地用途管制 ：指國家為保證土地資源的合理利用、經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào) 發(fā)展、通過編制土地利用總體規(guī)劃，劃定土地用途區(qū)，確定土地使用限制條件， 土地所有者和使用者必須嚴(yán)格按照國家確定的用途利用土地的制度。二、填空題： (每空 1分，共 10分。)1、土地的 資源 特性，是土地能成為資產(chǎn)的主要原因。2、城市建設(shè)用地開發(fā)，利用的是土地的土地空間承載功能。3、產(chǎn)生土地報酬遞減原理的主要原因是 土地容量 。4、在土地管理系統(tǒng)中，地籍管理是 基礎(chǔ)，土地權(quán)屬管理和市場管理是 核心，土地利用管理是 目的 。5、地籍調(diào)查的基本單元是 宗地，土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的基本單元是 縣 。6、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出租的主要區(qū)別是 所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移 。7、我國東部沿海地區(qū)的土地管理應(yīng)著重于 土地利用再生產(chǎn)和再開發(fā)及防治土地污染 。三、簡述題： (每小題 10分，共 30分)1、結(jié)合土地資源的特點(diǎn)，及與人口、環(huán)境、可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系，闡明土地資源管理的重要性。答：土地資源特性包括：客觀性、生產(chǎn)性、面積有限性、位置固定性、地域分異性、可持續(xù)發(fā)展性、多功能性；（1）土地與人口土地以其養(yǎng)育功能為人類提供食物和生存、發(fā)展、繁衍的環(huán)境。土地生產(chǎn)能力決定著其能養(yǎng)活的人口數(shù)量，土地與人口的關(guān)系主要表現(xiàn)為土地的人口承載力。（2）土地與環(huán)境土地作為人類環(huán)境的一個組成要素，其質(zhì)量好壞直接關(guān)系到環(huán)境質(zhì)量的好壞。（3）土地與可持續(xù)發(fā)展土地的功能和土地的人口承載力強(qiáng)調(diào)土地為人類服務(wù)，但是，人類如果只強(qiáng)調(diào)向土地索取，而不重視保護(hù)和改善土地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會的可持續(xù)性發(fā)展，促進(jìn)土地資源的可持續(xù)利用，則土地的功能、土地的人口承載力將與人們的期望越來越遠(yuǎn)。2、簡述我國農(nóng)用地管制的內(nèi)容和意義。答：農(nóng)用地用途管制就是對土地利用總體規(guī)劃劃定的農(nóng)業(yè)用地區(qū)，根據(jù)規(guī)定的使用條件和方式，對基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)、一般農(nóng)田區(qū)、林業(yè)用地區(qū)、水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)等進(jìn)行用途管制。對農(nóng)用地利用進(jìn)行管理，要針對農(nóng)用地的資源和利用特性，采用適當(dāng)?shù)拇胧?，對農(nóng)用地的開發(fā)、利用、治理、跋扈進(jìn)行有效管理，具有以下意義：1）建立土地用途管制制度，是土地管理方式的重大改革，也是管地方式、用地方式的一個大變革；是深入貫徹中國土地基本國策，加強(qiáng)城市規(guī)劃、建設(shè)和管理，推動土地利用方式根本轉(zhuǎn)變，使土地利用率和產(chǎn)出效益得以全面提高的根本舉措；2）嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實(shí)行特殊保護(hù)。3、簡述城市土地市場供需平衡不同狀態(tài)的表現(xiàn)形式和調(diào)控措施。答：城市土地市場平衡不同狀態(tài)的表現(xiàn)形式表現(xiàn)四種及各自調(diào)控措施：（1）城市一級市場土地供不應(yīng)求。措施：建立反饋機(jī)制，擴(kuò)大規(guī)劃限額，適度降低地價；..2）城市一級市場土地供過應(yīng)求。措施：提高農(nóng)地價格，加強(qiáng)城市土地規(guī)劃管理；3）城市二級市場土地供不應(yīng)求。措施：放松房地產(chǎn)價格管制，讓房價隨行就市，適當(dāng)降低房地產(chǎn)開發(fā)的貸款利率，提高購房者貸款利率。4）城市二級市場土地供過應(yīng)求。措施：適度降低商品房價格，擴(kuò)大需求；四、辨析題（共 15分）“一企業(yè)從一鄉(xiāng)政府處直接獲得上千畝土地的所謂土地使用權(quán)，并準(zhǔn)備將這一土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓給另一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。”請問，此企業(yè)獲得的土地使用權(quán)是否合法？能否將此土地使用權(quán)直接進(jìn)行轉(zhuǎn)讓？闡明原因。答：1、不合法，原因如下：（1）國有土地使用權(quán)一級流轉(zhuǎn)的方式包括出讓、租賃、作價入股、劃撥，其中出讓包括：招標(biāo)、拍賣、掛牌；土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)滿足其各方式的相關(guān)法律法規(guī)。（2）該企業(yè)未通過合法的國有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)獲取使用權(quán)2、不能，原因如下：（1）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式主要有出售、交換、贈與、繼承等，使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時必須符合一定的條件；2）該企業(yè)本身獲取該土地使用權(quán)不合法，不能二次流轉(zhuǎn)。五、論述題（共 25分）結(jié)合所學(xué)的土地管理原理和內(nèi)容，分析說明建設(shè)用地利用的特點(diǎn)和管理措施。答：1． 建設(shè)用地的高度集約性建設(shè)用地占地面積較小，單位用地面積上所投放的勞動力與資本要高，屬于高度集約的土地利用。因而相對于農(nóng)用地而言，建設(shè)用地可以通過投入更多的勞動和資本來替代較為稀缺的土地資源，節(jié)約集約利用土地，緩解土地供需緊張的矛盾。2．建設(shè)用地利用逆轉(zhuǎn)的困難性建設(shè)用地是以利用土地的承載力為主，其上的建筑物和構(gòu)筑物一旦建成就可以使用很長的年限，所以土地的用途較為穩(wěn)定。 土地作為建設(shè)用地后想再轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)用地就非常困難 （即使可以， 也要付出極大的代價） 。3．建設(shè)用地的持續(xù)擴(kuò)張性建設(shè)用地呈現(xiàn)出快速擴(kuò)張的態(tài)勢。其擴(kuò)張的對象是城鎮(zhèn)周邊的耕地，因此對農(nóng)業(yè)構(gòu)成了巨大的威脅。建設(shè)用地的擴(kuò)張是持續(xù)增加的，而土地的供應(yīng)卻是有限的，以有限的土地供給滿足持續(xù)增加的需求，這就要求我們要認(rèn)真考慮如何更加有效地以有限的供應(yīng)去滿足持續(xù)增加的需求。4．建設(shè)用地的再生性建設(shè)用地能夠從現(xiàn)有的建設(shè)用地中經(jīng)過再開發(fā)的手段重新獲得。充分發(fā)揮和利用建設(shè)用地能再生的特性，才有可能使人們在建設(shè)用地需求不斷增長的情況下，從不斷開發(fā)的過程中，獲得越來越多的操作場地和操作空間。5．建設(shè)用地位置的特殊性選擇建設(shè)用地，區(qū)位十分重要，如商業(yè)用地多配置在交通便捷、人口密集、地質(zhì)條件良好的城市繁華地段。當(dāng)然，位置的優(yōu)劣只是一個相對的概念。6．建設(shè)用地的非生態(tài)利用性建設(shè)用地是以土地的非生態(tài)附著物為主要利用方式，土地對于建設(shè)來說，是發(fā)揮地基和場所的作用，這一特性決定了在選擇建設(shè)用地時，主要是考慮土地的非生態(tài)因素，而對于土地肥力等生態(tài)因素關(guān)系不大。7．建設(shè)用地的空間性與實(shí)體性建設(shè)用地是整個建筑工程的一部分，整個建筑工程可用單層形式平攤在地面上，也可以用多層、高層、超..高層建設(shè)的形式豎立于地面上，或向下發(fā)展，建立地下商場、地下鐵路等。建設(shè)用地的空間性對于高效利用土地、節(jié)約用地，都是很有成效的。建設(shè)用地的實(shí)體性是指建設(shè)用地具有固定的形狀，是一個工程實(shí)體，一旦形成就能直接為人類建設(shè)活動服務(wù)。試題（B）一、名詞解釋： (每小題 5分，共 20分。)地籍管理 ：是指國家為獲得地籍信息，科學(xué)管理土地而采取對的以土地調(diào)查、 土地分等定級、估價、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)、地籍檔案管理為主要內(nèi)容的綜合措施?；旌献冢寒?dāng)一個地塊被兩個以上權(quán)屬單位共同使用，而其間又難以劃清權(quán)屬界線時， 可以當(dāng)作一宗地對待，稱為共有宗或混合宗。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ：是指土地使用者將有償取得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為， 包括交換、 出售和贈與等方式。土地使用權(quán)出讓 ：是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地信息 ：是關(guān)于土地資源、土地權(quán)屬、土地資產(chǎn)、土地市場、土地法規(guī)和土地監(jiān)察的信息。二、填空題： (每空 1分，共 10分。)1、土地具有 資源 和資產(chǎn)雙重內(nèi)涵。、2、土地權(quán)屬調(diào)查的核心是 界址認(rèn)定 。3、馬斯洛需要層次論中提出的五種需要層次依次 是 生理需求 、安全需求 、歸屬與愛的需求 、尊重需求、自我實(shí)現(xiàn) 。4、農(nóng)地用途管制分為 限制轉(zhuǎn)移管制 和 許可轉(zhuǎn)移管制 兩類。三、簡述題： (每小題 10分，共 30分)1、簡述土地管理的基本內(nèi)容及相互關(guān)系。答：根據(jù)土地管理的研究對象和任務(wù)，當(dāng)前我國土地管理的主要內(nèi)容可以分為產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理和土地利用管理兩大部分。在產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)藉管理中，地籍管理的中心任務(wù)是摸清土地家底和確認(rèn)土地權(quán)屬，為土地管理各項(xiàng)工作提供基礎(chǔ)資料和科學(xué)依據(jù)；產(chǎn)權(quán)管理是為貫徹、執(zhí)行國策，合理組織土地利用所要采取的一系列法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的和技術(shù)的手段和措施。土地利用管理的根本任務(wù)是合理組織土地利用，實(shí)現(xiàn)土地的宏觀控制和微觀管理，它是土地管理工作的核心內(nèi)容和目標(biāo)。土地管理的兩大內(nèi)容是相互聯(lián)系不可分割的一個完整的科學(xué)體系。 產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理是整個土地管理的基礎(chǔ)，土地利用管理是核心。產(chǎn)權(quán)管理是土地管理的基本手段，貫穿于全國土地管理工作之中，也是地籍管理的核心內(nèi)容，地籍管理為土地產(chǎn)權(quán)管理、土地利用管理的各項(xiàng)內(nèi)容提供基礎(chǔ)資料和依據(jù)，土地利用管理為土地產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍的更新、完善提供穩(wěn)定的基礎(chǔ)資料和科學(xué)依據(jù)。2、簡述城市土地市場層次結(jié)構(gòu)的內(nèi)涵（各層次的特點(diǎn)、主體、參與者、交易形式等） 。答：目前我國土地市場主要分為：（1）城市土地一級市場城市土地所有者將土地使用者在一定期限內(nèi)讓與城市土地使用者 特征：壟斷性市場，反映土地所有者與土地使用者之間的關(guān)系； 交易方式：出讓、出租、入股； （2）城市土地二級市場城市土地二級市場的土地使用權(quán)受讓者剩余年限的土地使用者讓與其他土地使用者；特征：競爭性市場，反映各土地使用者之間的關(guān)系； 交易方式：轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、入股3、分別簡述三種地租形式產(chǎn)生的原因和條件。答：(1)級差地租級差地租來源于農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值， 即超額利潤， 它不過是由農(nóng)業(yè)資本家手中轉(zhuǎn)到地所有者手中了。形成級差地租的條件有三種：..①土地肥沃程度的差別；②土地位置的差別；③在同一地塊上連續(xù)投資產(chǎn)生的勞動生產(chǎn)率的差別。絕對地租絕對地租，是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租。農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成低于社會平均資本有機(jī)構(gòu)成是絕對地租形成的條件，而土地所有權(quán)的壟斷才是絕對地租形成的根本原因。絕對地租的實(shí)質(zhì)和來源是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值。壟斷地租壟斷地租，是指由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租。壟斷地租不是來自農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價值，而是來自社會其他部門工人創(chuàng)造的價值。四、辨析題（共15分）“一國有企業(yè)欲將其由國家劃撥的一塊土地直接抵押給銀行獲得貸款，因?yàn)樗麄兂钟袊覄潛艿慕ㄔO(shè)用地許可證?！闭垎?，此企業(yè)能否直接獲得貸款？若不能，要怎樣才能獲得貸款？闡明原因。答：不可以，但必須經(jīng)過批準(zhǔn)。一般來說，企業(yè)對其以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)無處分權(quán)。以該土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定的抵押，除依法辦理抵押登記手續(xù)外，還應(yīng)經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門批準(zhǔn)。否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無效。如果企業(yè)對以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押時，履行了法定的審批手續(xù)，并依法辦理了抵押登記，應(yīng)認(rèn)定抵押有效。抵押權(quán)人只有在以抵押標(biāo)的物折價或拍賣、變賣所得價款相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)后，對剩余部分方享有優(yōu)先受償權(quán)。但納入國家兼并破產(chǎn)計(jì)劃的國有企業(yè)，其以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，應(yīng)依據(jù)國務(wù)院有關(guān)文件規(guī)定辦理。國有土地使用權(quán)可否抵押，取決于土地使用權(quán)人對其依法享有的土地使用權(quán)有無處分的權(quán)利。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，由于土地使用者支付了土地使用權(quán)出讓金，對出讓的土地使用權(quán)具有較大的處分權(quán)，可以以其設(shè)定抵押。通過有償轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán)也屬于出讓土地使用權(quán)的一種，故取得土地使用權(quán)的受讓人亦有權(quán)將其抵押。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因其是無償取得的，使用權(quán)人對其的處分受到嚴(yán)格的限制，但劃撥土地使用權(quán)符合一定條件，經(jīng)過市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)后，可以抵押五、論述題（共25分）結(jié)合地租地價原理，分析目前土地價格上漲的主要原因。答：認(rèn)為地租是為使用土地付出的代價；土地供給數(shù)量是固定的，因?yàn)榈刈饬客耆Q于土地需求者之間的競爭。他還認(rèn)為，可以利用地租和生產(chǎn)要素的價格來分配稀缺的資源，而不收取地租會造成缺乏效率的以及不適當(dāng)?shù)氖褂梅椒?。地租是土地要素的相?yīng)的報酬，其大小取決于生產(chǎn)要素的互相依賴的邊際生產(chǎn)力。地租決定于供求關(guān)系形成的均衡價格。由于供給缺乏彈性，所以需求就成為唯一的決定因素，地租完全取決于土地需求者支付的競爭性價格。地租在更大程度上是土地產(chǎn)品的市場價格的后果，而非市場結(jié)果的原因，可利用地租和生產(chǎn)要素的價格來分配稀缺資源，對稀缺資源征收地租有助于取得資源的一種更有效率的配置可用地租來優(yōu)化配置稀缺的土地資源，強(qiáng)調(diào)供求關(guān)系決定土地資源的價格，沒有論及土地資源的價值，其觀點(diǎn)只能解釋在市場上表現(xiàn)稀缺的土地資源，對于不能在市場上體現(xiàn)其稀缺性的土地資源，特別是人類沒有涉足的土地資源，根據(jù)此觀點(diǎn)應(yīng)是沒有價值的需求角度來看，房價上漲導(dǎo)致地價的提高。地價與房價的本質(zhì)都是一種產(chǎn)權(quán)價格，并且都是由供求關(guān)系決定的。兩者不同的是：在國內(nèi)目前的情況下，土地市場所決定的地價更傾向于是一種需求價格。因?yàn)橥恋氐淖匀还┙o沒有彈性，其經(jīng)濟(jì)供給受自然供給的限制，也缺乏彈性，并且，土地供給是由政府壟斷的。因此，在這種情況下，地價主要由需求一方?jīng)Q定，需求上升則地價上升，需求下降則地價下降。作為需求價格的地價實(shí)際上是由引致需求引起的，即由于土地產(chǎn)出物的需求導(dǎo)致了對土地的需求。房價高刺激了對土地的需求，由于土地的供給價格彈性小而導(dǎo)致地價的升高。地價的地區(qū)差異性同樣源于各地房價的不同，即不同的城市由于對房地產(chǎn)的需求不同導(dǎo)致了它們各自的地價不同。在各個地區(qū)中，由于市場的開放性和競爭性導(dǎo)致了各地的建安成本及開發(fā)商的利潤相差很小。因此，可以認(rèn)為各地地價的差異主要由房價的差異來反映。..總之，在任一城市中，對增量房地產(chǎn)需求的增加，導(dǎo)致對土地需求的增加，由于土地供給價格彈性較小，導(dǎo)致地價上漲。因此，從需求角度看，地價主要是一種需求價格。在同一時點(diǎn)，地價高相對房價高而言，只是結(jié)果，不是原因。試題（C）一、名詞解釋：(每小題5分，共20分。)土地資源：指在目前和可以預(yù)見的將來能為人類所利用的土地。圖斑：以1：10000地形圖作為工作底圖，將地貌、土地利用類型基本相同，水土流失類型基本一致的土地單元（地塊）分為一類，以其為基礎(chǔ)調(diào)查單元，然后將單元勾繪到地形圖上成為圖斑。土地開發(fā)：是通過各種手段挖掘土地的固有潛力提高土地的利用率擴(kuò)大土地利用空間與利用深度，充分發(fā)揮土地在生產(chǎn)和生活中的作用的過程。土地征用：指國家為了社會公共利益的需要，依據(jù)法律規(guī)定的程序和批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)，并依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民補(bǔ)償后，將農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)收歸國有的行政行為。二、填空題：(每空1分，共10分。)1、土地管理中建立地籍資料的核心是土地權(quán)屬問題。2、土地用途管制的內(nèi)容包括定性管制、定量管制、定位管制、定序管制。3、土地分等定級的等級體系中，城鎮(zhèn)土地級反映了土地質(zhì)量差異。4、絕對地租產(chǎn)生和存在的主要原因是土地所有權(quán)的壟斷和所有權(quán)和使用權(quán)相互分離。5、建筑容積率是建筑面積與用地面積之比。三、簡述題： (每小題 15分，共 30分)1、結(jié)合土地的基本特征，分析城市土地市場的特點(diǎn)。答：土地的基本特性包括自然特性和經(jīng)濟(jì)特性。城市土地市場的特點(diǎn)：(1)交易實(shí)體的非移動性；(2)土地市場的地域性；(3)土地市場的壟斷性；(4)流通方式的多樣性；(5)土地供給彈性小。2、簡述不同地租形式產(chǎn)生的原因和條件。答：（參照B卷子簡述第3題）3、闡述土地報酬原理的主要內(nèi)容及主要原因。答：涵義：土地報酬遞減是指在技術(shù)和其它要素不變的條件下，對相同面積的土地連續(xù)追加某種要素的投入所帶來的報酬的增量 (邊際報酬 )遲早會下降。原因：我們假定在一種投入量（追加的要素）變動，而其他投入量固定的情況下來進(jìn)行，也就是說，假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時，收益的增加有可能是遞增的，但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加達(dá)到某一點(diǎn)以后，收益的增加會越來越小，即會出現(xiàn)遞減現(xiàn)象四、辨析題（共 15分）“一國有企業(yè)欲將其由國家劃撥的一塊土地直接抵押給銀行獲得貸款，因?yàn)樗麄兂钟袊覄潛艿慕ㄔO(shè)用地許可證?！闭垎?，此企業(yè)能否直接獲得貸款？若不能，要怎樣才能獲得貸款？闡明原因。 （同B卷）五、論述題（共 25分）結(jié)合所學(xué)的土地管理原理和內(nèi)容，分析我國目前可以采取哪些土地管理方法抑制房價。答：可以從如下幾個方面論述土地管理方面對房地產(chǎn)的調(diào)控在于地價，而地價的影響因素有 :（具體的自己可以展開）地價管理政策是土地制度的具體貫徹和實(shí)施，是國家為實(shí)現(xiàn)土地優(yōu)化配置而制定的規(guī)范人們土地處置行為的準(zhǔn)則（1）對工業(yè)用地出讓實(shí)行最低限價政策 作用是防止各地競相壓價出讓，增加土地出讓工作的透明度，便..于上級政府對下級政府出讓行為的監(jiān)督，便于使用者和投資者了解不同行業(yè)的地價優(yōu)惠幅度，確定合理的投資方向。（2）政府對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)。目的是防止交易雙方瞞報交易地價，維護(hù)土地市場秩序。（3）政府對地價上漲可采取必要的行政手段進(jìn)行干預(yù)。 作用是防止市場地價的不合理上漲和土地投機(jī)行為，滿足社會各方面對土地的需求。（4）通過征收土地增值稅，將土地收益收歸國家，防止交易雙方虛報、瞞報交易地1、土地集約化利用； 2、土地供給調(diào)控力度； （農(nóng)村集體土地入市） 、城鄉(xiāng)結(jié)合部 3、土地的地、位因素；（開發(fā)新區(qū)） 4、土地利用管理； （增加廉租房、保障房的建設(shè)、 、、）5、打擊囤地6、大力推進(jìn)土地市場建設(shè)，完善地價形成機(jī)制7、研究土地地價節(jié)約集約的地價政策，發(fā)揮地價杠桿調(diào)節(jié)作用。試題（A）一、名詞解釋： (每小題 5分，共 20分。)土地管理：土地管理又稱地政管理。它是指一個國家運(yùn)用法律和行政的手段對土地財(cái)產(chǎn)制度和土地資源的合理利用實(shí)施的各種管理措施的總稱。地籍：是區(qū)域內(nèi)反映土地的位置、數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬和用途等基本狀況的簿冊。也稱土地廣籍。土地市場：是指土地及其地上建筑物和其他附著物作為商品進(jìn)行交換的總和。土地用途管制：指國家為保證土地資源的合理利用、經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展、通過編制土地利用總體規(guī)劃，劃定土地用途區(qū)，確定土地使用限制條件，土地所有者和使用者必須嚴(yán)格按照國家確定的用途利用土地的制度。二、填空題：(每空1分，共 10分。)1、土地的 資源 特性，是土地能成為資產(chǎn)的主要原因。2、城市建設(shè)用地開發(fā)，利用的是土地的土地空間承載功能。3、產(chǎn)生土地報酬遞減原理的主要原因是 土地容量 。4、在土地管理系統(tǒng)中， 地籍管理是 基礎(chǔ) ，土地權(quán)屬管理和市場管理是 核心 ，土地利用管理是 目的 。5、地籍調(diào)查的基本單元是 宗地 ，土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的基本單元是 縣 。6、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出租的主要區(qū)別是 所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移 。7、我國東部沿海地區(qū)的土地管理應(yīng)著重于 土地利用再生產(chǎn)和再開發(fā)及防治土地污染 。三、簡述題 ：(每小題 10分，共 30分)1、 結(jié)合土地資源的特點(diǎn)，及與人口、環(huán)境、可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系，闡明土地資源管理的重要性。答：土地資源特性包括：客觀性、生產(chǎn)性、面積有限性、位置固定性、地域分異性、可持續(xù)發(fā)展性、多功能性；（1）土地與人口土地以其養(yǎng)育功能為人類提供食物和生存、發(fā)展、繁衍的環(huán)境。土地生產(chǎn)能力決定著其能養(yǎng)活的人口數(shù)量，土地與人口的關(guān)系主要表現(xiàn)為土地的人口承載力。2）土地與環(huán)境土地作為人類環(huán)境的一個組成要素，其質(zhì)量好壞直接關(guān)系到環(huán)境質(zhì)量的好壞。3）土地與可持續(xù)發(fā)展土地的功能和土地的人口承載力強(qiáng)調(diào)土地為人類服務(wù)，但是，人類如果只強(qiáng)調(diào)向土地索取，而不重視保護(hù)和改善土地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會的可持續(xù)性發(fā)展，促進(jìn)土地資源的可持續(xù)利用，則土地的功能、土地的人口承載力將與人們的期望越來越遠(yuǎn)。、簡述我國農(nóng)用地管制的內(nèi)容和意義。答：農(nóng)用地用途管制就是對土地利用總體規(guī)劃劃定的農(nóng)業(yè)用地區(qū)，根據(jù)規(guī)定的使用條件和方式，..對基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)、一般農(nóng)田區(qū)、林業(yè)用地區(qū)、水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)等進(jìn)行用途管制。對農(nóng)用地利用進(jìn)行管理，要針對農(nóng)用地的資源和利用特性，采用適當(dāng)?shù)拇胧?，對農(nóng)用地的開發(fā)、利用、治理、跋扈進(jìn)行有效管理，具有以下意義：1）建立土地用途管制制度，是土地管理方式的重大改革，也是管地方式、用地方式的一個大變革；是深入貫徹中國土地基本國策，加強(qiáng)城市規(guī)劃、建設(shè)和管理，推動土地利用方式根本轉(zhuǎn)變，使土地利用率和產(chǎn)出效益得以全面提高的根本舉措；2）嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實(shí)行特殊保護(hù)。3、簡述城市土地市場供需平衡不同狀態(tài)的表現(xiàn)形式和調(diào)控措施。答：城市土地市場平衡不同狀態(tài)的表現(xiàn)形式表現(xiàn)四種及各自調(diào)控措施：1）城市一級市場土地供不應(yīng)求。措施：建立反饋機(jī)制，擴(kuò)大規(guī)劃限額，適度降低地價；2）城市一級市場土地供過應(yīng)求。措施：提高農(nóng)地價格，加強(qiáng)城市土地規(guī)劃管理；3）城市二級市場土地供不應(yīng)求。措施：放松房地產(chǎn)價格管制，讓房價隨行就市，適當(dāng)降低房地產(chǎn)開發(fā)的貸款利率，提高購房者貸款利率。4）城市二級市場土地供過應(yīng)求。措施：適度降低商品房價格，擴(kuò)大需求；四、辨析題 （共 15分）“一企業(yè)從一鄉(xiāng)政府處直接獲得上千畝土地的所謂土地使用權(quán)， 并準(zhǔn)備將這一土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓給另一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 ”請問，此企業(yè)獲得的土地使用權(quán)是否合法？能否將此土地使用權(quán)直接進(jìn)行轉(zhuǎn)讓？闡明原因。答：1、不合法，原因如下：1）國有土地使用權(quán)一級流轉(zhuǎn)的方式包括出讓、租賃、作價入股、劃撥，其中出讓包括：招標(biāo)、拍賣、掛牌；土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)滿足其各方式的相關(guān)法律法規(guī)。2）該企業(yè)未通過合法的國有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)獲取使用權(quán)、不能，原因如下：（1）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式主要有出售、交換、贈與、繼承等，使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時必須符合一定的條件；（2）該企業(yè)本身獲取該土地使用權(quán)不合法，不能二次流轉(zhuǎn)。五、論述題 （共 25分）結(jié)合所學(xué)的土地管理原理和內(nèi)容，分析說明建設(shè)用地利用的特點(diǎn)和管理措施。答：1．建設(shè)用地的高度集約性建設(shè)用地占地面積較小，單位用地面積上所投放的勞動力與資本要高，屬于高度集約的土地利用。因而相對于農(nóng)用地而言，建設(shè)用地可以通過投入更多的勞動和資本來替代較為稀缺的土地資源，節(jié)約集約利用土地，緩解土地供需緊張的矛盾。2．建設(shè)用地利用逆轉(zhuǎn)的困難性建設(shè)用地是以利用土地的承載力為主，其上的建筑物和構(gòu)筑物一旦建成就可以使用很長的年限，所以土地的用途較為穩(wěn)定。土地作為建設(shè)用地后想再轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)用地就非常困難（即使可以，也要付出極大的代價）。3．建設(shè)用地的持續(xù)擴(kuò)張性建設(shè)用地呈現(xiàn)出快速擴(kuò)張的態(tài)勢。其擴(kuò)張的對象是城鎮(zhèn)周邊的耕地，因此對農(nóng)業(yè)構(gòu)成了巨大的威脅。建設(shè)用地的擴(kuò)張是持續(xù)增加的，而土地的供應(yīng)卻是有限的，以有限的土地供給滿足持續(xù)增加的需求，這就要求我們要認(rèn)真考慮如何更加有效地以有限的供應(yīng)去滿足持續(xù)增加的需求。4．建設(shè)用地的再生性建設(shè)用地能夠從現(xiàn)有的建設(shè)用地中經(jīng)過再開發(fā)的手段重新獲得。充分發(fā)揮和利用建設(shè)用地能再生的特性，才有可能使人們在建設(shè)用地需求不斷增長的情況下，從不斷開發(fā)的過程中，獲得越來越多的操作場地和操作空間。..5．建設(shè)用地位置的特殊性選擇建設(shè)用地，區(qū)位十分重要，如商業(yè)用地多配置在交通便捷、人口密集、地質(zhì)條件良好的城市繁華地段。當(dāng)然，位置的優(yōu)劣只是一個相對的概念。6．建設(shè)用地的非生態(tài)利用性建設(shè)用地是以土地的非生態(tài)附著物為主要利用方式，土地對于建設(shè)來說，是發(fā)揮地基和場所的作用，這一特性決定了在選擇建設(shè)用地時， 主要是考慮土地的非生態(tài)因素， 而對于土地肥力等生態(tài)因素關(guān)系不大。7．建設(shè)用地的空間性與實(shí)體性建設(shè)用地是整個建筑工程的一部分， 整個建筑工程可用單層形式平攤在地面上，也可以用多層、 高層、超高層建設(shè)的形式豎立于地面上，或向下發(fā)展，建立地下商場、地下鐵路等。建設(shè)用地的空間性對于高效利用土地、節(jié)約用地，都是很有成效的。建設(shè)用地的實(shí)體性是指建設(shè)用地具有固定的形狀，是一個工程實(shí)體，一旦形成就能直接為人類建設(shè)活動服務(wù)。試題（B）一、名詞解釋： (每小題 5分，共 20分。)地籍管理：是指國家為獲得地籍信息，科學(xué)管理土地而采取對的以土地調(diào)查、土地分等定級、估價、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)、地籍檔案管理為主要內(nèi)容的綜合措施?；旌献冢寒?dāng)一個地塊被兩個以上權(quán)屬單位共同使用，而其間又難以劃清權(quán)屬界線時，可以當(dāng)作一宗地對待，稱為共有宗或混合宗。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指土地使用者將有償取得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括交換、出售和贈與等方式。土地使用權(quán)出讓：是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地信息：是關(guān)于土地資源、土地權(quán)屬、土地資產(chǎn)、土地市場、土地法規(guī)和土地監(jiān)察的信息。二、填空題：(每空1分，共 10分。)1、 土地具有 資源 和 資產(chǎn) 雙重內(nèi)涵。2、土地權(quán)屬調(diào)查的核心是 界址認(rèn)定 。3、馬斯洛需要層次論中提出的五種需要層次依次是 生理需求 、 安全需求 、 歸屬與愛的需求 、 尊重需求 、 自我實(shí)現(xiàn) 。4、農(nóng)地用途管制分為 限制轉(zhuǎn)移管制 和 許可轉(zhuǎn)移管制 兩類。三、簡述題 ：(每小題 10分，共 30分)1、簡述土地管理的基本內(nèi)容及相互關(guān)系。答：根據(jù)土地管理的研究對象和任務(wù)，當(dāng)前我國土地管理的主要內(nèi)容可以分為產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理和土地利用管理兩大部分。在產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)藉管理中，地籍管理的中心任務(wù)是摸清土地家底和確認(rèn)土地權(quán)屬，為土地管理各項(xiàng)工作提供基礎(chǔ)資料和科學(xué)依據(jù)；產(chǎn)權(quán)管理是為貫徹、執(zhí)行國策，合理組織土地利用所要采取的一系列法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的和技術(shù)的手段和措施。土地利用管理的根本任務(wù)是合理組織土地利用，實(shí)現(xiàn)土地的宏觀控制和微觀管理，它是土地管理工作的核心內(nèi)容和目標(biāo)。土地管理的兩大內(nèi)容是相互聯(lián)系不可分割的一個完整的科學(xué)體系。產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理是整個土地管理的基礎(chǔ)，土地利用管理是核心。產(chǎn)權(quán)管理是土地管理的基本手段，貫穿于全國土地管理工作之中，也是地籍管理的核心內(nèi)容，地籍管理為土地產(chǎn)權(quán)管理、土地利用管理的各項(xiàng)內(nèi)容提供基礎(chǔ)資料和依據(jù)，土地利用管理為土地產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍的更新、完善提供穩(wěn)定的基礎(chǔ)資料和科學(xué)依據(jù)。2、 簡述城市土地市場層次結(jié)構(gòu)的內(nèi)涵（各層次的特點(diǎn)、主體、參與者、交易形式等） 。答：目前我國土地市場主要分為：（1）城市土地一級市場..城市土地所有者將土地使用者在一定期限內(nèi)讓與城市土地使用者特征：壟斷性市場，反映土地所有者與土地使用者之間的關(guān)系；交易方式：出讓、出租、入股；2）城市土地二級市場城市土地二級市場的土地使用權(quán)受讓者剩余年限的土地使用者讓與其他土地使用者；特征：競爭性市場，反映各土地使用者之間的關(guān)系；交易方式：轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、入股3、 分別簡述三種地租形式產(chǎn)生的原因和條件。答：(1)級差地租級差地租來源于農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值，即超額利潤，它不過是由農(nóng)業(yè)資本家手中轉(zhuǎn)到地所有者手中了。形成級差地租的條件有三種：①土地肥沃程度的差別；②土地位置的差別；③在同一地塊上連續(xù)投資產(chǎn)生的勞動生產(chǎn)率的差別。絕對地租絕對地租，是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租。農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成低于社會平均資本有機(jī)構(gòu)成是絕對地租形成的條件，而土地所有權(quán)的壟斷才是絕對地租形成的根本原因。絕對地租的實(shí)質(zhì)和來源是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值。壟斷地租壟斷地租，是指由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租。壟斷地租不是來自農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價值，而是來自社會其他部門工人創(chuàng)造的價值。四、辨析題 （共 15分）“一國有企業(yè)欲將其由國家劃撥的一塊土地直接抵押給銀行獲得貸款，因?yàn)樗麄兂钟袊覄潛艿慕ㄔO(shè)用地許可證。 ”請問，此企業(yè)能否直接獲得貸款？若不能，要怎樣才能獲得貸款？闡明原因。答：不可以，但必須經(jīng)過批準(zhǔn)。一般來說，企業(yè)對其以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)無處分權(quán)。以該土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定的抵押，除依法辦理抵押登記手續(xù)外，還應(yīng)經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門批準(zhǔn)。否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無效。如果企業(yè)對以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押時，履行了法定的審批手續(xù)，并依法辦理了抵押登記，應(yīng)認(rèn)定抵押有效。抵押權(quán)人只有在以抵押標(biāo)的物折價或拍賣、變賣所得價款相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)后，對剩余部分方享有優(yōu)先受償權(quán)。但納入國家兼并破產(chǎn)計(jì)劃的國有企業(yè)， 其以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的， 應(yīng)依據(jù)國務(wù)院有關(guān)文件規(guī)定辦理。國有土地使用權(quán)可否抵押，取決于土地使用權(quán)人對其依法享有的土地使用權(quán)有無處分的權(quán)利。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，由于土地使用者支付了土地使用權(quán)出讓金，對出讓的土地使用權(quán)具有較大的處分權(quán)，可以以其設(shè)定抵押。通過有償轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán)也屬于出讓土地使用權(quán)的一種，故取得土地使用權(quán)的受讓人亦有權(quán)將其抵押。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因其是無償取得的，使用權(quán)人對其的處分受到嚴(yán)格的限制，但劃撥土地使用權(quán)符合一定條件，經(jīng)過市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)后，可以抵押。五、論述題（共25分）結(jié)合地租地價原理，分析目前土地價格上漲的主要原因。答：認(rèn)為地租是為使用土地付出的代價；土地供給數(shù)量是固定的，因?yàn)榈刈饬客耆Q于土地需求者之間的競爭。他還認(rèn)為，可以利用地租和生產(chǎn)要素的價格來分配稀缺的資源，而不收取地租會造成缺乏效率的以及不適當(dāng)?shù)氖褂梅椒?。地租是土地要素的相?yīng)的報酬，其大小取決于生產(chǎn)要素的互相依賴的邊際生產(chǎn)力。地租決定于供求關(guān)系形成的均衡價格。由于供給缺乏彈性，所以需求就成為唯一的決定因素，地租完全取決于土地需求者支付的競爭性價格。地租在更大程度上是土地產(chǎn)品的市場價格的后果，而非市場結(jié)果的原因，可利用地租和生產(chǎn)要素的價格來分配稀缺資源，對稀缺資源征收地租有助于取得資源的一種更有效率的配置..可用地租來優(yōu)化配置稀缺的土地資源， 強(qiáng)調(diào)供求關(guān)系決定土地資源的價格， 沒有論及土地資源的價值，其觀點(diǎn)只能解釋在市場上表現(xiàn)稀缺的土地資源，對于不能在市場上體現(xiàn)其稀缺性的土地資源，特別是人類沒有涉足的土地資源，根據(jù)此觀點(diǎn)應(yīng)是沒有價值的需求角度來看，房價上漲導(dǎo)致地價的提高。地價與房價的本質(zhì)都是一種產(chǎn)權(quán)價格，并且都是由供求關(guān)系決定的。兩者不同的是：在國內(nèi)目前的情況下，土地市場所決定的地價更傾向于是一種需求價格。因?yàn)橥恋氐淖匀还┙o沒有彈性，其經(jīng)濟(jì)供給受自然供給的限制，也缺乏彈性，并且，土地供給是由政府壟斷的。因此，在這種情況下，地價主要由需求一方?jīng)Q定，需求上升則地價上升，需求下降則地價下降。作為需求價格的地價實(shí)際上是由引致需求引起的，即由于土地產(chǎn)出物的需求導(dǎo)致了對土地的需求。房價高刺激了對土地的需求，由于土地的供給價格彈性小而導(dǎo)致地價的升高。地價的地區(qū)差異性同樣源于各地房價的不同，即不同的城市由于對房地產(chǎn)的需求不同導(dǎo)致了它們各自的地價不同。在各個地區(qū)中，由于市場的開放性和競爭性導(dǎo)致了各地的建安成本及開發(fā)商的利潤相差很小。因此，可以認(rèn)為各地地價的差異主要由房價的差異來反映?？傊?，在任一城市中，對增量房地產(chǎn)需求的增加，導(dǎo)致對土地需求的增加，由于土地供給價格彈性較小，導(dǎo)致地價上漲。因此，從需求角度看，地價主要是一種需求價格。在同一時點(diǎn)，地價高相對房價高而言，只是結(jié)果，不是原因。試題（C）一、名詞解釋： (每小題 5分，共 20分。)土地資源：指在目前和可以預(yù)見的將來能為人類所利用的土地。圖斑：以 1：10000地形圖作為工作底圖，將地貌、土地利用類型基本相同，水土流失類型基本一致的土地單元（地塊）分為一類，以其為基礎(chǔ)調(diào)查單元，然后將單元勾繪到地形圖上成為圖斑。土地開發(fā)：是通過各種手段挖掘土地的固有潛力提高土地的利用率擴(kuò)大土地利用空間與利用深度，充分發(fā)揮土地在生產(chǎn)和生活中的作用的過程。土地征用：指國家為了社會公共利益的需要，依據(jù)法律規(guī)定的程序和批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)，并依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民補(bǔ)償后，將農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)收歸國有的行政行為。二、填空題：(每空1分，共 10分。)1、土地管理中建立地籍資料的核心是 土地權(quán)屬問題 。2、土地用途管制的內(nèi)容包括 定性管制、 定量管制、 定位管制 、定序管制。3、土地分等定級的等級體系中，城鎮(zhèn)土地級反映了 土地質(zhì)量 差異。4、絕對地租產(chǎn)生和存在的主要原因是土地所有權(quán)的壟斷和 所有權(quán)和使用權(quán)相互分離 。5、建筑容積率是 建筑面積 與 用地面積 之比。三、簡述題 ：(每小題 15分，共 30分)1、 結(jié)合土地的基本特征，分析城市土地市場的特點(diǎn)。答：土地的基本特性包括自然特性和經(jīng)濟(jì)特性。城市土地市場的特點(diǎn)：(1)交易實(shí)體的非移動性；(2)土地市場的地域性；(3)土地市場的壟斷性；(4)流通方式的多樣性；土地供給彈性小。2、 簡述不同地租形式產(chǎn)生的原因和條件。答：（參照 B卷子簡述第 3題）3、 闡述土地報酬原理的主要內(nèi)容及主要原因。答：涵義：土地報酬遞減是指在技術(shù)和其它要素不變的條件下，對相同面積的土地連續(xù)追加某種要素的投入所帶來的報酬的增量 (邊際報酬 )遲早會下降。原因：我們假定在一種投入量（追加的要素）變動，而其他投入量固定的情況下來進(jìn)行，也就是說，假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始..時，收益的增加有可能是遞增的，但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加達(dá)到某一點(diǎn)以后，收益的增加會越來越小，即會出現(xiàn)遞減現(xiàn)象四、辨析題 （共 15分）“一國有企業(yè)欲將其由國家劃撥的一塊土地直接抵押給銀行獲得貸款，因?yàn)樗麄兂钟袊覄潛艿慕ㄔO(shè)用地許可證?！闭垎枺似髽I(yè)能否直接獲得貸款？若不能，要怎樣才能獲得貸款？闡明原因。 （同B卷）五、論述題 （共 25分）結(jié)合所學(xué)的土地管理原理和內(nèi)容，分析我國目前可以采取哪些土地管理方法抑制房價。答：可以從如下幾個方面論述土地管理方面對房地產(chǎn)的調(diào)控在于地價， 而地價的影響因素有 :