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(房地產(chǎn)策劃方案)房地產(chǎn)策劃書

渝能國際附近目前已有610、475、301、809等20多條公交線路通往主城6區(qū)(江北、沙坪壩、九龍坡、渝中區(qū)、南岸區(qū)、渝北),輕軌三號線即將開通。到南坪核心商圈只有幾分鐘車程,到解放碑及江北商圈也就十幾分鐘。1.3項目主要特點1.3.1交通特點由于渝能國際地處南岸區(qū)商業(yè)集中地,整個小區(qū)地理位置非常優(yōu)越,交通便捷,距鵝公巖大橋僅4分鐘車程,距石板坡長江大橋5分鐘車程,輕軌3號線就從樓盤門前經(jīng)過,即將建好的輕軌,將使未來出行的居民更加方便。1.3.2設(shè)計特點項目整體方案由英國ACA設(shè)計師事務(wù)所規(guī)劃設(shè)計,并由澳大利亞DCM設(shè)計師事務(wù)所配合設(shè)計。整個小區(qū)規(guī)劃建設(shè)以“顯山露水”作為設(shè)計原則,充分利用地形高差,順山勢而上,建筑由低至高依山而建,錯落有致,形成一片極具立體感和空間感的山地住宅,最大限度地合理組織了自然景觀(山景、江景、內(nèi)景)和人文景觀資源,挖掘了坡地建筑的特點,保證了建筑、環(huán)境相互的協(xié)調(diào)統(tǒng)一,從而使該項目從整體感官和具體使用上達到了“一流、大氣、現(xiàn)代、簡潔、時尚”的效果。項目規(guī)劃的主要物業(yè)形態(tài)有:點式高層建筑、板式小高層建筑、多層花園洋房等,是集文化、教育、商業(yè)、休閑為主題的理想居住社區(qū)。項目景觀居所設(shè)計,項目中的景觀居所依山而建、層次分明步移景異。1500米景觀視野通廊,讓南山秀麗風(fēng)光盡收眼底。戶型設(shè)計特點,本項目各戶面積適中57—80平米,贈送面積16—44平米最高贈送率達50%,性價比較高。戶戶采光通透,避免了以往的小戶型廚衛(wèi)無采光的設(shè)計,5.6米挑高,靈動性較強可隨意變化,一房變兩房,兩房變?nèi)?、四房,讓你的生活多變而不壓抑?.8米的開間,采光較好,視界開闊可將南山風(fēng)光盡收眼底,雙衛(wèi)設(shè)計體現(xiàn)了我們的人性化考慮,避免了你因衛(wèi)生間而樓上樓下兩頭跑的麻煩。均在10平米以上的臥室是大三房的奢想,使你的生活更加舒適1.3.3項目配套設(shè)施特點(一)教育:小區(qū)中已經(jīng)實現(xiàn)教育“一體化”:“紅黃藍”幼兒園、巴蜀實驗學(xué)校已經(jīng)相繼入駐;從寶寶出生到入托至最后出外求學(xué),在這里都可以享受到最貼近的教育服務(wù)。(二)交通:獨享公交車站及輕軌車站。到南坪核心商圈只有幾分鐘車程,到解放碑及江北商圈只需十多分鐘。目前已有20多條公交線路通往主城6條(江北、沙坪壩、九龍坡、渝中區(qū)、南岸區(qū)、渝北),輕軌三號線的開通讓出行暢通無阻,免除塞車煩惱,同時為物業(yè)的增值帶來了保障。(三)休閑:恒溫游泳池、籃球場、網(wǎng)球場、滑草場等運動設(shè)施一應(yīng)俱全,會所、棋牌室、健身室、露天茶座、3萬平米山林生態(tài)公園及專用業(yè)主登山步道。(四)生活:重客隆超市、特色小菜館、干洗店、美容美發(fā)、社區(qū)診所等沿街社區(qū)商業(yè),周邊有新世紀(jì)超市、永輝超市、農(nóng)貿(mào)市場。運動康體場所、室內(nèi)恒溫游泳池、網(wǎng)球場、滑草場、會所棋牌室、健身室、露天茶座、3萬平米山林生態(tài)公園、專用業(yè)主登山步道。1.3.4管理特點渝能國際采取現(xiàn)代化的物業(yè)管理,始終堅持“人本管理,創(chuàng)新服務(wù)”的經(jīng)營理念,關(guān)注業(yè)主的不同需求,關(guān)注員工的不斷成長,不斷豐富管理內(nèi)涵。在管理過程中,建立符合公司核心價值觀的管理要求標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)常設(shè)身處地為客戶著想,用五官感知業(yè)主需求及需求希望標(biāo)準(zhǔn)(尤其是業(yè)主的高端需求標(biāo)準(zhǔn))。運用科學(xué)、專業(yè)、現(xiàn)代化的管理手段,堅持認(rèn)真、嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實的作風(fēng),把每一件事、每一個過程做到最好。渝能國際同時以“健康+環(huán)?!睘橹黝}的文化理念。在物質(zhì)文明的今天,人們對生活質(zhì)量的要求越來越高,健康與環(huán)保已是世人關(guān)注的話題。將健康與環(huán)保引入到物業(yè)管理過程是我們的責(zé)任所在。在日常管理中我們實施垃圾分類,注重環(huán)境噪音的控制,注重室內(nèi)空氣的質(zhì)量取得了較好的效果。物業(yè)管理肩負(fù)著環(huán)境管理和環(huán)境保護的重任,我們把“健康與環(huán)?!钡母拍钌钊肴诵?,為客戶創(chuàng)造健康的工作環(huán)境,同時采取科學(xué)的手段節(jié)約能源、資源,對客戶負(fù)責(zé),對社會負(fù)責(zé)。渝能國際以“客戶滿意是我們的最大追求”為服務(wù)理念。物業(yè)管理的服務(wù)對象是業(yè)主和用戶,物業(yè)公司的價值源于客戶的滿意,渝能國際以“客戶滿意是我們的最大追求”作為開展服務(wù)工作的核心。物業(yè)管理的顧客滿意度受業(yè)主對服務(wù)的期望、對服務(wù)質(zhì)量的感知、對服務(wù)價值的感知、對服務(wù)的報怨、對物業(yè)品牌忠誠五個因素的影響,這五個變量因素同時反映了物業(yè)管理的全過程,以此作為最高追求目標(biāo),要求物業(yè)管理能夠做到了解客戶的需求,忠誠于客戶。1.4裝修情況擁有電梯數(shù):12安保系統(tǒng):每棟塔樓均設(shè)一臺小型區(qū)域報警器和集中報警器,住宅內(nèi)設(shè)可視對講分機,分機帶4路報警智能化設(shè)施:每棟入口設(shè)可視對講主機,實行一戶一密碼。電梯品牌:高層為西門子奧的斯牌電梯,小高層為德國蒂森牌電梯供水系統(tǒng):市政二次供水,消防系統(tǒng)分為室內(nèi)消防和室外消防,室外消防給水水源為城市自來水,采用消防和生活合一用水,進水管一條,管徑為DN300㎜。室內(nèi)消防采用臨時高壓制,在車庫和商場內(nèi)設(shè)置自動噴淋系統(tǒng),水泵房和消防水池設(shè)在T4樓,水池容積為843立方米,T4樓頂層設(shè)置18立方高位水箱一座車庫配置:地下車庫其他配置:全小區(qū)9個變電所,變壓器總裝機容量為:11750KVA.T5設(shè)開閉所一間,采用雙電源10KV二回路專線引入.其中變壓器18臺:630KVA的4臺,500KVA的3臺,800KVA的1臺,分別設(shè)置在T2、T5、T6、T8、T10和地下車庫。外墻:面磚;外立面說明:簡約的線條與明快的色彩形成強烈視覺變化與廣闊的視覺空間,彰顯世界現(xiàn)代建筑主流風(fēng)格。大堂:大理石鋪地,乳膠漆涂墻走廊:大理石鋪地,乳膠漆涂墻電梯廳:大理石鋪地,乳膠漆涂墻窗材:塑鋼窗1.5其他信息車位信息,停車位:2000個。投資商:渝能產(chǎn)業(yè)集團物業(yè)管理公司:渝能物業(yè)管理公司物業(yè)顧問公司:渝能物業(yè)管理公司建筑單位:重慶先華建設(shè)集團景觀設(shè)計單位:ACA英國大陸聯(lián)合設(shè)計集團、澳大利亞R+G專業(yè)機構(gòu)建筑設(shè)計單位:ACA英國大陸聯(lián)合設(shè)計集團/澳大利亞R+G專業(yè)機構(gòu)整合推廣公司:觀唐廣告重慶公司按揭銀行:中國工商銀行,中國建設(shè)銀行產(chǎn)權(quán)年限:70年戶數(shù):總戶數(shù)4600戶2渝能國際土地開發(fā)前期策劃。2.1.土地開發(fā)背景2008年7月20日,市委三屆三次全委會上濃墨重彩地提出建設(shè)“五個重慶”——“宜居重慶”、“暢通重慶”、“森林重慶”、“平安重慶”和“健康重慶”,作為重慶發(fā)展的新目標(biāo)、新追求,成為重慶的戰(zhàn)略決策。重慶南岸區(qū)將建立新的住宅小區(qū)以滿足地產(chǎn)經(jīng)濟的需求,新的住宅建設(shè)勢必帶來地區(qū)土地市場升值,成為地產(chǎn)商關(guān)注的熱點,因此,土地使用如何實現(xiàn)最大化經(jīng)濟價值,適宜市場開發(fā),要求對市場做準(zhǔn)確定位和可操作性的前期策劃。其中以生活居住為功能規(guī)劃的地塊也開始啟動,這一地塊建設(shè)開發(fā)必須建立在充足調(diào)研、理性分析、科學(xué)策劃的基礎(chǔ)之上。2.2土地基本情況渝能國際地處南岸五公里學(xué)府大道核心位置,重慶主城南域發(fā)展中心,項目用地約438畝,總建筑面積約60萬方。2.3土地開發(fā)環(huán)境分析2.3.1地塊開發(fā)優(yōu)勢南岸“十二五”交通規(guī)劃已出爐,未來將形成“一環(huán)三橫六縱”交通骨架網(wǎng)。屆時,南岸區(qū)任何一個地方的市民,駕車10分鐘內(nèi)就能到區(qū)政府;20分鐘便能從南到北跑穿南岸。同時,在長江上開建廣陽大橋、寸灘大橋,使南岸的經(jīng)開區(qū)、茶園新區(qū)與兩江新區(qū)緊密相連,帶動南岸區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。2.3.2景觀環(huán)境重慶南山總面積約2500公頃,平均海拔400余米,最高峰春天嶺海拔681.5米,從渝中區(qū)隔江遙看,峰巒疊嶂,沿江列峙,林木聯(lián)袂,郁郁蒼蒼,恰似一道護衛(wèi)山城的綠色屏障。風(fēng)景區(qū)內(nèi)旅游資源積淀豐厚,山、水、林、泉、瀑、峽、花等,自然景觀俱全;佛、道、基督、天主、伊斯蘭教建筑,以及完整的“陪都”遺址群等,人文景觀畢集。其中以涂山寺,南山石刻,"龍洞"窟最具勝名。2.3.3區(qū)域開發(fā)環(huán)境南部園區(qū)規(guī)劃面積9.6平方公里,位于重慶市南岸區(qū)南坪地區(qū),西臨長江,有鵝公巖大橋與成渝高速公路相連,東靠南山風(fēng)景區(qū)和通向大西南出??诘挠迩咚俟?,北依重慶長江大橋和即將建設(shè)的菜園壩長江大橋與市中心相通。距重慶菜園壩火車站3公里、重慶朝天門客運碼頭5公里、重慶江北國際機場28公里,設(shè)施完善,配套齊全,已形成信息產(chǎn)業(yè)工業(yè)區(qū)、丹桂工業(yè)區(qū)、回龍工業(yè)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)及多個生活片區(qū)。重慶經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)從農(nóng)地荒坡發(fā)展成為一個欣欣向榮的現(xiàn)代化工業(yè)新區(qū),形成了電子信息、生物醫(yī)藥、汽車摩托車、精細(xì)化工及新材料、綠色食品、服裝制造等六大產(chǎn)業(yè)群為支柱的園區(qū)經(jīng)濟格局,并率先在西部國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和重慶市行政管理機構(gòu)中通過ISO14000國際環(huán)境管理體系認(rèn)證,連續(xù)多年在全國國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)綜合發(fā)展環(huán)境評價中排名西部地區(qū)首位,成為重慶乃至中國西部地區(qū)最具經(jīng)濟活力的地區(qū)之一。重慶經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)將按照“三為主、兩致力、一促進”的辦區(qū)方針,以加快發(fā)展為主線,以招商引資為龍頭,以開發(fā)建設(shè)為基礎(chǔ),以體制創(chuàng)新為動力,實施以新型工業(yè)化為主導(dǎo)的二次創(chuàng)業(yè),分三個階段實現(xiàn)重慶市政府確定的“2010年北部新區(qū)再造一個重慶工業(yè)”的奮斗目標(biāo),努力把重慶經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)成為中國西部投資環(huán)境的示范區(qū)、高新技術(shù)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地,都市發(fā)達圈的核心增長極和都市風(fēng)貌展示區(qū),在重慶市乃至中國西部地區(qū)率先實現(xiàn)全面小康社會的目標(biāo)。2.3.4配套設(shè)施方面(一)商業(yè)配套南坪商圈主要的商用物業(yè)集中在南坪轉(zhuǎn)盤及現(xiàn)已使用的一號步行街和通向東西南北四條街道的起始地段。南坪商圈內(nèi)大中型商場多達30多家左右,知名家具裝飾商場目前有6家,且都集中在一起,商業(yè)面積近600萬平方米;商圈內(nèi)大型綜合商業(yè)商場有3家,在經(jīng)營中的浪高凱悅和天龍廣場建筑面積均超過8萬平方米;主要高檔寫字樓為浪高凱悅大廈,由裙樓部分及A、B塔樓三大部分組成,A塔樓60層超五星級酒店、B塔樓41層專業(yè)高檔寫字樓。(二)休閑配套長江旅游廣場位于南岸區(qū)南坪西路,是西部首家集零售、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)、旅游觀光于一體,一站式、多功能、體驗式旅游購物廣場。總面積達26萬平方米,包括近13萬平方米百聯(lián)南岸上海城購物中心、約7萬平方米紅星美凱龍全球家居生活廣場、2萬余平方米嘉德數(shù)碼廣場、4條旅游主題步行街,以及一幢5A級寫字樓和五星級酒店,同時,還設(shè)置了4000多個車位。(三)教育配套南岸區(qū)基礎(chǔ)教育以整合教育資源,改善辦學(xué)條件為核心,采取“整合一批、新建一批、擴建一批、置換一批”等方式,總投資超過10億元推進教育十大項目建設(shè),總規(guī)模達到28萬平方米,卓有成效地改善了全區(qū)基礎(chǔ)教育的辦學(xué)條件?,F(xiàn)已建有的學(xué)校包括重慶工商大學(xué),重慶交通大學(xué)等高校,以及北大附中雙語幼兒園、巴蜀實驗學(xué)校等初中等教育。(四)交通配套南岸區(qū)交通將建成一環(huán)三橫六縱”一體化交通,使南岸區(qū)任何一個地方的市民,駕車10分鐘內(nèi)就能到區(qū)政府;20分鐘便能從南到北跑穿南岸。同時,在長江上開建廣陽大橋、寸灘大橋,使南岸的經(jīng)開區(qū)、茶園新區(qū)與兩江新區(qū)緊密相連,帶動南岸區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。一環(huán):金沙橋-銅元局-大佛寺-廣陽島大橋-體訓(xùn)基地-柏楊咀-冷水埡-長五間-竹園-雷家橋-水花洞-水泥廠-麻柳灣-四公里-金沙橋。三橫:第一條橫線從朝天門大橋-黃桷灣立交-慈母山隧道-茶園通江大道-峽江路-沿江高速。這條橫線全長23.8公里,為城市一級路。目前,慈母山隧道、峽江路、沿江高速已在建,將在三年內(nèi)形成的。第二條橫線從東水門大橋-鐵廠灣-茶園-角山。該條橫線為城市快速路,14公里長。目前,這條路上的東水門大橋、南山隧道在建中。第三條橫線是向家坡-茶園-惠民,該條線路14公里,為城市一級路。目前,該條橫線的惠民段,需與巴南(論壇新聞)連通,兩區(qū)已達成共識,在十二五期間實施。六縱:(1)四公里-羅家壩-海棠溪-黃桷灣-寸灘大橋。該條縱線實現(xiàn),需等到寸灘大橋建成。(2)大佛寺長江大橋-黃桷椏-向家坡-四公里-鵝公巖大橋。據(jù)悉,該條縱線上的南彈路擴寬為4車道,明年開工。(3)老龍洞-麻柳灣-南山街道-納溪溝。目前基本完成。(4)郭家沱大橋-茶園-李家灣。據(jù)悉,該線路的郭家沱大橋江北一端已開工,南岸一端,需等到明年開工。(5)雷家橋-茶園-長生中學(xué)-廣陽島大橋。廣陽島大橋納入十二五規(guī)劃。(6)魚嘴大橋-回坪-興隆灣。3.SWOT分析。3.1、優(yōu)勢(一)交通便利;獨享公交車站及輕軌車站。到南坪核心商圈只有幾分鐘車程,到解放碑及江北商圈也就十幾分鐘。目前已有20多條公交線路通往主城6區(qū)(江北、沙坪壩、九龍坡、渝中區(qū)、南岸區(qū)、渝北),輕軌三號線的開通讓出行暢通無阻,從此不再擔(dān)心塞車帶來的煩惱。同時為物業(yè)的增值帶來了保障。(二)生態(tài)環(huán)境得天獨厚;南山風(fēng)景區(qū)龍脈綿亙帶,坐擁數(shù)千畝自然原生森林,生態(tài)環(huán)境資源得天獨厚,重慶主城核心極為珍稀少有,不可復(fù)制的優(yōu)勢價值。幅源5萬畝的南山不僅成為山城巨大的“綠肺”,而且成為了集生態(tài)旅游、夜景觀光、餐飲休閑為一體的“綠色經(jīng)濟區(qū)”。南岸區(qū)“5年投入5000萬元綠化5萬畝南山風(fēng)景區(qū)”的“南山綠色屏障”工程,使南岸的森林覆蓋率達28%。(三)教育環(huán)境豐富;地處南岸五公里學(xué)府大道核心位置。周邊有重慶工商大學(xué),重慶交通大學(xué)等高校,讓您的孩子從小就能接觸到一流大學(xué)的魅力,同時還有北大附中雙語幼兒園、巴蜀實驗學(xué)校等初中等教育資源,讓你的孩子永遠(yuǎn)領(lǐng)先一步。(四)完善的配套設(shè)施南岸區(qū)集居住、購物、交通、休閑、商業(yè)發(fā)展為一體,形成了一個全方面的完美配套設(shè)施的家園,使人們在這里居住感到無限的快樂安逸!(五)市場容量大;目前南岸區(qū)的綜合開發(fā)項目力度雖然很大,但開發(fā)總體仍然不夠,市場還沒有飽和,市場容量依然很大。3.2劣勢;(一)周邊人流密集,交通壓力大;由于地處經(jīng)濟開發(fā)區(qū)在建項目較多造成暫時性交通堵塞狀況較多,且由于周邊高校較多,學(xué)生較多,進一步加大出行壓力。3.3機會(一)經(jīng)濟開發(fā)的促進作用;地塊處于重點開發(fā)區(qū)域,開發(fā)熱度對地塊開發(fā)有促進作用南岸區(qū)新一屆政府提出了打造七大板塊經(jīng)濟的宏大構(gòu)想。使經(jīng)濟開發(fā)熱度進一步加大,使項目的可行性加強。(二)項目的增值空間;市政開發(fā)項目對項目后期增值潛力增大,開發(fā)盈利空間大政府計劃把南岸區(qū)建成集現(xiàn)代都市文化、體育健身、旅游娛樂、度假休閑為一體的國家級旅游健身休閑度假區(qū)。計劃投入100億元巨資進行綜合開發(fā)南岸區(qū),打造成重慶城市特色旅游中心。3.4威脅(一)期房銷售壓力由于處于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)域,造成周圍的住宅區(qū)樓盤開發(fā)熱度大,競爭壓力大,給開發(fā)商帶來一定的投資抗性;(二)居民消費水平偏低;南岸區(qū)居民多為中低收入人群,因此當(dāng)房價過高時,造成售房壓力增大,居民消費水平無法滿足開發(fā)要求。4、目標(biāo)客戶定位由于項目所在區(qū)域?qū)儆谥貞c市高校集中區(qū)和經(jīng)濟發(fā)展區(qū),所以項目目標(biāo)客戶定位為:(一)外來經(jīng)商者:由于項目處于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)域,房價相對而言還較便宜,隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的進一步深化,來重慶經(jīng)商的商人越來越多,有些人希望在重慶定居,會考慮購買房產(chǎn)。(二)房地產(chǎn)投資者:這部分客戶以重慶本地人為主,有富余的資金,對本地商業(yè)發(fā)展充滿信心,同時亦認(rèn)可項目的經(jīng)營理念,希望通過購買固定資產(chǎn)來達到資金增值的目的。(三)上班族:項目交通方便,有利于白領(lǐng)工作后的生活,許多上班族會選擇這里居住。5、價格策略5.1競爭對手分析渝能國際處于重慶市“十一五”重點開發(fā)區(qū)域,位于學(xué)府大道且靠近大多商業(yè)區(qū),周圍房地產(chǎn)開發(fā)熱度很大,與之類似的房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目較多。目前能與之競爭的對手有下列八個樓盤,在本次競爭對手分析中做出了如下分析。樓盤名稱趨勢圖本月均價上月均價價格走勢歷史最高價歷史最低價明發(fā)江南香郡¥9000¥90000.00%¥9000¥0山千院¥9500¥95000.00%¥9500¥5000云天城市星空¥3900¥39000.00%¥3950¥3900友聯(lián)大廈¥4100¥41000.00%¥4100¥4100親江花園¥2800¥28000.00%¥2800¥2800今宏家苑¥2400¥24000.00%¥2400¥2400變維新村大廈¥2850¥28500.00%¥2850¥2850騎龍經(jīng)典¥4200¥42000.00%¥4200¥4200從上表可以看出南岸區(qū)的價格較其余樓盤價格適中,與最高的山千院低出1500元,比最低的樓盤高出1100元,可以說明渝能國際的價格定位的較為適中,

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