河南新鄭龍湖鎮(zhèn)項目可行性分析

河南新鄭龍湖鎮(zhèn)項目可行性分析新鄭龍湖鎮(zhèn)項目可行性分析第一章全國及河南房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及預測調(diào)整之后出現(xiàn)快速反彈：房地產(chǎn)開發(fā)投資逐月加快；房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模逐步恢復；商品房銷售市場持續(xù)升溫；房地產(chǎn)信貸的快速增長以及銷售的迅速回暖為房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速上漲，并在相關(guān)政策上進行選擇性調(diào)整?；仡櫪m(xù)回升的態(tài)勢，整體表現(xiàn)好于預期。發(fā)投資增速逐月加快，但仍低于近年來平均水平分類型看，商品住宅完成投資億元，同比增長%，增幅比上年同期下降個百分點，其完成投資億元，商業(yè)營業(yè)用房完成投長%、%，增幅同比分別上升了、個百分點。同比增長%，其中個人按揭貸款增長%。點。自籌資金比重有所回落，比上年下降了個百分。國內(nèi)貸款比重同比上升了個百分點，利用外資比負增長4.商品房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴大，新開工面積降幅減緩地區(qū)施工及新開工面積增速最低，竣工面積增速居中；西部地區(qū)施工、新開工面積增速品分點。5．市場銷售持續(xù)升溫，銷售面積和銷售額的規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高分點；其中，商品住宅銷售面積達萬平方米，同比增長%，辦公樓萬平米，同比增長%，態(tài)勢，北京、天津、上海、6．房屋銷售價格持續(xù)回升，大部分城市環(huán)比出現(xiàn)上漲第二節(jié)房地產(chǎn)市場回暖的因素分析觀望期，市場累積了一批具有購房需求和購買能力的政策的出臺，人們對未來通脹的預期加強，為避免通轉(zhuǎn)向一些實現(xiàn)投資保值的資產(chǎn)和商品，而住房就是投資保的住房消向房地產(chǎn)業(yè)的信貸資金增長較快。據(jù)中國人民銀行的指數(shù)不斷上升。統(tǒng)計指標名統(tǒng)計指標名2010年預測稱絕對值增速城鎮(zhèn)固定資絕對值絕對值44741增速增速產(chǎn)投資發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)來源施工面積其中：住宅新開工面積其中：住宅竣工面積其中：住宅銷售面積其中：住宅413266289264245709736056799785907859344022339180473房屋銷售價格指數(shù)商品房銷售價格指數(shù)商品住宅銷售價格指數(shù)住宅投資完完成萬增幅明顯提升長平穩(wěn)，新開工面積增長較快。格屢創(chuàng)歷史新高。投資、施工面積、新開工面積、土地開發(fā)和購置面積、房屋價格指數(shù)增幅平穩(wěn)上升，資勢。受發(fā)展階段和國情所決定，影響我國的房地產(chǎn)市場的因素眾多而又獨特，既有人地制度、政策調(diào)控等制度因素。其中，政策變量對房地產(chǎn)市場的即時影響較大。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型的結(jié)果顯示，政府政策影響市場常常成為中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展行了分析評估，并提出了未來可能出現(xiàn)的調(diào)控預測。第一節(jié)新國十一條對房地產(chǎn)行業(yè)所帶來的直接影響過去的政策中雖然已經(jīng)出現(xiàn)過購買二套房利率被要求上浮至基準利率的倍，但當時對首次置業(yè)人群在短時間內(nèi)影響不大一來是首付、利率都基本不變，絕大多數(shù)政策調(diào)控直指高房價，加上嚴格的執(zhí)行力度，因此房價下跌在所難免。少數(shù)城政策調(diào)控下房價的波動，“買漲不買跌”的心理加重購房者的觀望態(tài)度。購房。預期政策調(diào)控將持續(xù)同時購房者預期國家將后續(xù)出臺其他政策的心理也將增值稅等重劍依然蓄勢待發(fā)。市消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整受持續(xù)上漲的房價影響，購房者不得不傾向于選擇小戶型產(chǎn)品，而此次新政將購買面積與貸款首付款比例聯(lián)系起來，會有部分由于購買力不足而放棄購房或退而求其1、房地產(chǎn)新政對購房需求影響顯著，上半年重點城市住宅成交同比下降顯著發(fā)放購買第三套及以上住房貸款及暫停非本地居民購房貸款,嚴厲遏制了銀行貸款支持了對房地產(chǎn)投機投資行為嚴密而精準的打擊。2、綜合政策效應(yīng)有力遏制了房價繼續(xù)上漲，房價調(diào)整已經(jīng)出現(xiàn)本次房地產(chǎn)新政通過供需雙向調(diào)節(jié)、全方位管理形成綜合政策效應(yīng)，有力遏制了房比下降，全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)同時也顯示6月份價格指數(shù)掛制度并多次采用招標方式出讓地塊，地價水平明顯低于先前通過拍賣出讓的地塊。在4、房地產(chǎn)市場下一步的調(diào)整將取決于成交量、房價與地價三者間的相互影響房地產(chǎn)市場未來的走向?qū)⑷Q于成交量、房價和地價三者之間的互動關(guān)系，具體而言：(1)成交量的持續(xù)低迷，將對房價的下降產(chǎn)生極大的壓力；(2)未來商品房的成幅度越大，成交量反彈的幅度也就越大；(3)未來商品房的價格的調(diào)整底線將取決于土地的重置成本，因此作為房地產(chǎn)開程度上直接決定了未來商品房的定價，如果房地產(chǎn)目將會出現(xiàn)不同程度的價格調(diào)整，但未。我們認為在房產(chǎn)新政出臺后，房地產(chǎn)市場變化與政策預期方向基本一致，調(diào)控政策長、房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式等四個方面的轉(zhuǎn)變。預期的轉(zhuǎn)變來預期已經(jīng)出現(xiàn)了顯著變化，這是一項重要的積極的調(diào)控成果。本研究組的消費者調(diào)查表其中%的購房者認為房價將會出現(xiàn)大幅下跌，房地產(chǎn)調(diào)控措施的效果十分明顯。2、調(diào)控政策促使房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變與此前緊縮性調(diào)控政策不同，此次房地產(chǎn)新政在對投資性需求嚴格管理的同時，繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加供應(yīng)。一方面新政并沒有改變?nèi)ツ晗抡{(diào)的開發(fā)企業(yè)20%的資次房產(chǎn)新政大幅加大了保障性住房的供應(yīng)力度，政策策促使房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)增長趨勢的轉(zhuǎn)變本次調(diào)控區(qū)分了房價上漲過快城市和一般城市，在規(guī)定了基本的調(diào)控措施的基礎(chǔ)總體而言，本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策將推動全國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)由一線城市主導逐漸轉(zhuǎn)為二三線城市主導，并促進商業(yè)地產(chǎn)的繁榮發(fā)展。4、調(diào)控政策促使房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式的轉(zhuǎn)變率融資開發(fā)”，該盈利模式的關(guān)鍵在于銀行融資可以彌補房企自有資金的不足，同時低價土地可通過分期開發(fā)等方式來分享未來地價房價的升值；但本次房地產(chǎn)調(diào)控措施在很大程度上壓縮了房企利用低價地和高杠桿率的盈利空間，主要依靠現(xiàn)有盈利模式將難以另一方面，由于調(diào)控措施的影響，在一定時期內(nèi)商品房銷售不可避免出現(xiàn)下滑，不少房地產(chǎn)企業(yè)必然會面臨生存困境，只有具備了品牌和項目優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)才能在當局將出現(xiàn)調(diào)整，差異化競爭、品牌、實業(yè)盈利模式的轉(zhuǎn)變，并改變房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)第四節(jié)國家對房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的調(diào)控范疇預測的新稅種，既關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也關(guān)系到千家萬戶的切身利益，因此，如明確未來房地產(chǎn)稅開征的時間表，給市場以充分理解和我們認為，房地產(chǎn)稅開征的前置條件是：(1)房地產(chǎn)稅要按財產(chǎn)稅制度確立其稅制基礎(chǔ)，按現(xiàn)值評估，從價計征。(2)參照世界主要國家的物業(yè)稅征收標準，結(jié)合我國具體國情，科學合理確定房地產(chǎn)稅估值標準、方法和減稅范圍。(3)全面疏理整合現(xiàn)行各項有關(guān)房地產(chǎn)稅目和規(guī)費。目前我國有關(guān)房地產(chǎn)的稅費(4)明確稅收支出的公共服務(wù)范圍，建立更直接的納稅人監(jiān)督機制。如果對居民稅源，應(yīng)明確該稅的公共支出范圍，以便有利于納稅人監(jiān)督。2、增加土地有效供給政策，控制好投機性購房府也相繼出臺了當?shù)氐拇笠?guī)模土地供應(yīng)計劃，但從今年上半年的執(zhí)行情況偏低，有的城市土地供應(yīng)計劃完成率不足百分之足。長期來看，人們房屋消費的基本需求仍然存在，只有切的穩(wěn)定未來房地產(chǎn)市場價格，否則我們穩(wěn)定房價的長期目的上漲同樣意義重大。本次房地產(chǎn)調(diào)控通過提高購買多居民購房等差別化的信貸和稅收措施來控制投資投機效供給，提高土好投機性購房才能實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展。3、動態(tài)管理第二套住房貸款，保護真實改善性購房需求本次房地產(chǎn)調(diào)控采取了認房又認貸的二套房認定標準，提高了購買第二套以上住房購房需求和投資投機性購房需求進行區(qū)分，對購買第二套及以上商品房的行為采取了”一刀切“的做法，不可避免地影響到了一部分改善性需求的釋放，進一步加劇了樓市觀望氛圍，積累了未來需求釋放的壓力。從國內(nèi)的實際情況來看，我司認為國家有可能采取動態(tài)管理第二套住房貸款的辦法第五節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)針對新政的應(yīng)對策略信貸政策的收緊使得整體成交量將明顯下降，在這樣的情況下，市場競爭必然項調(diào)整，避其鋒芒產(chǎn)品進行梳理，把中小戶型、商業(yè)、車位、樓王、豪宅洋房、別墅等受政策影響比較小的物業(yè)先行推出市場，完成部分資金的回籠，保證現(xiàn)金流，然后等待政策逐步放松再作下一步應(yīng)對策略的調(diào)整。時機雖說目前市場觀望者較多，但畢竟市場的存量壓力不已。而越到下半年，供應(yīng)壓力越來越大，價格調(diào)整壓4、關(guān)注剛性自住需求在政策調(diào)控下，市場回歸剛性自住需求為主導，自住需求關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、戶型設(shè)計、周邊交通、配套完善，因此無論市場如何變化，做好產(chǎn)品、提高品質(zhì)、注重細節(jié)，如樣板間、銷售現(xiàn)場、客戶服務(wù)等，完善項目自身配套是樹優(yōu)勢的關(guān)鍵。動，但二手房市場可能會影響因地而異立竿見影部分城市和地區(qū)，因房地產(chǎn)市場以二次置業(yè)或投資性需求為主，剛性需求者也大多是改善型的，因此新政對這一類型需求的打壓將使這些城市的房地產(chǎn)市場陷入困烈。比如新政頒布后，深圳成交量下跌64%，北京45%。而一部分二、三線城市則由于投資型需求相對占據(jù)比例小，剛性需求且大多是房需求居多，在新政面前需求并未大幅萎縮，市場反應(yīng)較為平穩(wěn)。作為內(nèi)陸省份的標第三章新鄭市國民經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及預測計實現(xiàn)財政總收入億元，其中地方財政一般預算收入億元，增長%。全社會固定資產(chǎn)投資28%。社會消費品零售額實現(xiàn)億元，增長%。農(nóng)民人均純收入達到8660位，榮獲中國全面小康十大示范縣(市)、全國科學發(fā)展和最具區(qū)域帶動力中小城市百強縣(市)、全國十佳和諧可持續(xù)發(fā)展城市稱號。板塊經(jīng)濟彰顯特色?！耙粋€中心、三大板塊”發(fā)展布局更加明晰，臨空、臨業(yè)園、辛店煤炭循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園等園區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)顯著提升，“三大板塊”占全市經(jīng)濟總量的70%以上。新港產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)進入全省首批對外開放重點產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)行列，辛店煤炭循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園被列入省級循環(huán)經(jīng)濟試點，新鄭紡織服裝產(chǎn)業(yè)園被確定為全省紡織別下降%和%。業(yè)生及“4050”人員、復轉(zhuǎn)退軍人實行免費技能培訓、免費推薦就業(yè)崗位，新增城鎮(zhèn)就5、建設(shè)百年樹齡以上古棗樹種植園，對全市古棗樹實行掛牌保護管理，對需要動遷保護的古棗樹進行專項異地保護，對受到掛牌保護的古棗樹名木，每株每年投入保護管理費“一場兩臺”(一個標準籃球場，兩張室外乒乓球臺)建設(shè)任務(wù)。10、新建新華路、新生狀況。 區(qū)的建設(shè)用地卻越來越少，大量的樓盤開始向郊區(qū)甚至周邊的衛(wèi)星城鎮(zhèn)挺進。在離鄭州城鎮(zhèn)將迎來一次房地產(chǎn)發(fā)展的大好機遇。比如新鄭、中牟、滎陽等縣市，距離鄭州市區(qū)不過幾十公里的距離，交通便捷，加上它們自身的生態(tài)環(huán)境良好，文化底蘊豐厚，很適第一節(jié)龍湖鎮(zhèn)概況及支柱產(chǎn)業(yè)簡介 育、機械電子為主，融高科技、金融、物流、觀光旅游、休閑居住為一體。境內(nèi)交通便京廣鐵路、京珠高速公路、新鄭機場相毗鄰。在鄭州市建設(shè)區(qū)域性中心城市未來發(fā)展展的橋頭堡。憑借完善的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)惠的投資政策、良好的投資環(huán)境、一流的服務(wù)手段，吸引表的裝備制造，以升達大學、中原工學院、河南工程學院等8所院校為主的文化教育，以鄭州宏業(yè)紡織有限公司、鄭州第一紡織有限公司等為代表的紡織服裝，以信息產(chǎn)業(yè)部城、龍湖渡假村、思達生存谷等為代表的休閑渡假，以商業(yè)街為中心的商業(yè)服務(wù)等六大近年來，龍湖鎮(zhèn)在上級黨委、政府的正確領(lǐng)導下，認真貫徹落實科學發(fā)展觀，大力國道沿線工業(yè)帶)工業(yè)經(jīng)濟建設(shè)取得重大突破，鎮(zhèn)區(qū)功能日臻完善，城鎮(zhèn)品位進一步提升，商住經(jīng)濟、高校文化、新農(nóng)村建設(shè)等均取得了新成績。鎮(zhèn)域?qū)嵙γ黠@提升，位列河全鎮(zhèn)地區(qū)生產(chǎn)總值完成億元，地方財政收入首次突破億元，達到億元，規(guī)模以上工業(yè)增項獎，在鄭州市縣域經(jīng)濟社會發(fā)州市小城鎮(zhèn)建設(shè)先進單位”、“鄭州市年度普法依法治理工作先進單位”、“鄭州市信訪工作先進單位”、“鄭州市鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處人口和計劃生育目標管理一類鎮(zhèn)”等榮設(shè)試點鎮(zhèn)”、“全國億萬農(nóng)民健身運動先進鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、“中國(中部)小康建設(shè)十佳單瞻遠矚，立足長遠，在設(shè)上，改變了以往那種土地粗放龍湖鎮(zhèn)規(guī)劃利用，建設(shè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃的局面，另外，龍湖鎮(zhèn)依據(jù)與鄭州市相近的優(yōu)分擔市區(qū)功能，接受市區(qū)的經(jīng)濟信業(yè)的轉(zhuǎn)移，不斷壯大經(jīng)濟實力。村娛樂、行政辦公一體的帶狀城市中里河和龍湖、后湖兩座水庫是鎮(zhèn)區(qū)寶勢平坦，交通便利，且在鎮(zhèn)區(qū)的下風業(yè)，在與生活區(qū)交接部位設(shè)置生態(tài)防護帶；北部混合區(qū)，處在生活區(qū)附工業(yè)，諸如電子、儀表、加工工業(yè)等，以免影響生活環(huán)境設(shè)，分期實施，滾動發(fā)展的原則，工業(yè)區(qū)附湖鎮(zhèn)現(xiàn)有的公共設(shè)施，使工業(yè)區(qū)、生活區(qū)都能在短期內(nèi)迅間。建筑要新穎別致，風格各異，形成有特色的居住優(yōu)美的自然條件來制造一個憩靜、安逸的生活氛圍。分成商貿(mào)、文化娛樂、行政金融等中心。布局上要點、線、心地帶，布置金融、保險、信息、服務(wù)、商貿(mào)、文娛等項第五章龍湖鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及預測“宜居新鄭城市經(jīng)營戰(zhàn)略”，全面提升龍湖地區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，積極向鄭州靠攏。據(jù)新鄭市房管局局長姚勇介紹，新鄭龍湖鎮(zhèn)每年成交的商品房有65%被鄭州市民買走。這充分說明當前的龍湖已經(jīng)是鄭州的龍湖，是位于鄭州市區(qū)南大門的南花園。居排)等。建筑風格方面：針對富人的歐式風格；針對低收入者的一般建筑風格戶產(chǎn)品配套方面：針對富人的休閑度假類產(chǎn)品，其配套除必要的水電氣暖外，會、景觀步道等成為必不可少的賣點；針對投資及經(jīng)濟型自住的產(chǎn)品，其配套普遍為水電規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計建筑材料方面：針對富人的休閑獨家類產(chǎn)品，其建筑使用上，也是頗為高端，不濟有過多的要求和提高。際城開始，先后有新世紀地產(chǎn)聯(lián)盟、長城系、正商系、安聯(lián)系等大型企業(yè)紛紛看好龍自然景觀，大舉拿地建設(shè)房地產(chǎn)項目。隨著龍湖產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃的逐漸落實和完善、各條快速交通體系的建設(shè)，龍湖板塊第六章龍湖鎮(zhèn)重點房地產(chǎn)項目調(diào)研分析項目名稱開發(fā)商望湖人家新鄭龍湖鎮(zhèn)商業(yè)路東段7鄭州德嘉園林實業(yè)有限公司設(shè)計院龍湖度假村、泰昊陵生態(tài)園、升達大學、河南職工醫(yī)學院、萬畝櫻桃市、郵局、醫(yī)院建筑設(shè)計小區(qū)配套銷售情況建筑設(shè)計小區(qū)配套銷售情況產(chǎn)品類型計戶型戶型水多層帶電梯花園洋房鄭州東南首家采用全框架剪力墻的純多層帶電梯退臺式花園洋房，2/3。新鄭龍湖鎮(zhèn)商業(yè)路與泰山路交匯處8規(guī)劃設(shè)計建筑設(shè)計小區(qū)配套規(guī)劃設(shè)計建筑設(shè)計小區(qū)配套開發(fā)商計主力戶型戶型水、河南職工醫(yī)學院、萬畝櫻桃規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計付款方式及折扣開發(fā)商未定此項目為龍湖鎮(zhèn)2010年推出的品質(zhì)大盤，其投資商實力雄厚，開發(fā)商7河南省宛建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無龍湖度假村、泰昊陵生態(tài)園、升達大學、河南職工醫(yī)學院、萬畝櫻桃市、郵局、醫(yī)院建筑設(shè)計小區(qū)配套銷售情況建筑設(shè)計小區(qū)配套銷售情況層高計主力戶型戶型水無此項目緊鄰安聯(lián)11公里，地塊面積不大，建筑規(guī)劃和景觀規(guī)劃毫無特龍泊圣地—云頂龍湖鎮(zhèn)商業(yè)路規(guī)劃設(shè)計建筑設(shè)計小區(qū)配套規(guī)劃設(shè)計建筑設(shè)計小區(qū)配套售樓電話開發(fā)商計戶型戶型水6、河南職工醫(yī)學院、萬畝櫻桃講、閉路監(jiān)控銷售情況規(guī)劃設(shè)計銷售情況規(guī)劃設(shè)計樓盤售價開發(fā)商產(chǎn)品。雖說觀戶視野很好，且建筑7河南邦友創(chuàng)世實業(yè)有限公司建筑設(shè)計小區(qū)配套銷售情況建筑設(shè)計小區(qū)配套銷售情況綠化率計戶型戶型水規(guī)劃設(shè)計建筑設(shè)計規(guī)劃設(shè)計建筑設(shè)計開發(fā)商計戶型戶型水居易國際城五期—丹麥童話6置業(yè)龍湖度假村、泰昊陵生態(tài)園、升達大學、河南職工醫(yī)學院、萬畝櫻桃上車位，數(shù)量未定銷售情況規(guī)劃設(shè)計銷售情況規(guī)劃設(shè)計配套設(shè)施開發(fā)商天然氣、有線電視、寬帶、電話的成熟和成型，包括綠化景觀的逐步呈現(xiàn)，五期的熱銷也在情理之中。林溪灣一期---半山新鄭龍湖鎮(zhèn)軒轅路與學府路交匯處6有限公司大智傳播(品牌運營)龍湖度假村、泰昊陵生態(tài)園、升達大學、河南職工醫(yī)學院、萬畝櫻桃建筑設(shè)計小區(qū)配套銷售情況建筑設(shè)計小區(qū)配套銷售情況規(guī)劃戶數(shù)計戶型戶型水房排別墅每戶一個地上車位、多層洋房第一太平戴維斯(顧問)整個園區(qū)規(guī)劃、景觀設(shè)計均獨具匠品的檔次，增強龍湖高端區(qū)位的形象。此項目亦有不可彌補的弊端：1水系為龍湖鎮(zhèn)泄洪道，有較大潛在風險2、此項目地塊土地為河床沙土