關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的調(diào)研報(bào)告

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)2009年2月6日房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定發(fā)展起到了不可替代的作用，對(duì)政府財(cái)政收入更是貢獻(xiàn)巨大。近年來(lái)，由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，輿論導(dǎo)向以及公眾的口誅筆伐，使房地產(chǎn)企業(yè)背負(fù)著“暴利”的妖魔化形象。在國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控和國(guó)際金融危機(jī)的多重打擊之下，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)量雙跌，形勢(shì)極其嚴(yán)峻。為此，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)對(duì)“房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用”的結(jié)構(gòu)和分布進(jìn)行了深入調(diào)查和分析研究，希望能找出癥結(jié)所在和解決辦法。一、調(diào)研內(nèi)容本次調(diào)研從2008年7月份開(kāi)始直至08年10月份結(jié)束，持續(xù)近4個(gè)月時(shí)間。調(diào)查范圍涉及北京、上海、廣州、深圳、青島、西安、成都、蘇州和呼和浩特9個(gè)城市,涵蓋處于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展各個(gè)階段的一線(xiàn)城市和二線(xiàn)、三線(xiàn)城市。選取的調(diào)查樣本來(lái)自這些城市62個(gè)不同規(guī)模、不同所有制的開(kāi)發(fā)企業(yè)的81個(gè)不同形態(tài)、不同檔次的房地產(chǎn)項(xiàng)目。在數(shù)據(jù)分析當(dāng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用分解為前期工程成本、土地成本（繳納給政府的土地出讓金）、建安工程成本、市政工程成本、公共配套設(shè)施和銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等諸多環(huán)節(jié)和因素，以及上述各個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中的成本分布和當(dāng)前形勢(shì)下真實(shí)的企業(yè)剩余。二、調(diào)研結(jié)論（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)的直接成本中主要為土地成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本包括直接成本、運(yùn)營(yíng)成本。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中土地成本占直接成本的比例最高達(dá)到58.2%（見(jiàn)表1），是最主要的組成部分。土地成本呈現(xiàn)從沿海城市到中部和西部地區(qū)、從一線(xiàn)城市到二線(xiàn)和三線(xiàn)城市逐次遞減的趨勢(shì)。此外，在市政工程和公共配套設(shè)施中，除了企業(yè)為項(xiàng)目本身進(jìn)行的投入外，這些建設(shè)還作為市政工程的一部分參與到城市的功能服務(wù)中。這實(shí)際上是企業(yè)為市政建設(shè)提供了額外服務(wù)，變相提高了直接成本。表1：各城市土地成本占總成本比例分布政府成為房地產(chǎn)業(yè)十年高速發(fā)展最大的受益方，出現(xiàn)眾所周知的“土地財(cái)政”現(xiàn)象。由于政府所得部分在成本當(dāng)中是剛性的，是造成房?jī)r(jià)居高不下的主要原因，相對(duì)也降低了公眾的購(gòu)買(mǎi)力。土地成本過(guò)高增加了企業(yè)的資金壓力，也導(dǎo)致了政府土地收益的不可持續(xù)性。（二）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中，大約一半（49.42%）流向政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總費(fèi)用支出為總成本與總稅收之和。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，在項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中，流向政府的部分（土地成本+總稅收）所占比例為49.42%。也就是說(shuō)，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中，有接近一半是向政府支付的。從三個(gè)一線(xiàn)城市來(lái)看，流向政府的份額上海的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最高，為64.50%，其次是北京，為48.28%，最低的廣州也達(dá)到了46.94%。房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，受損失最大的首先是財(cái)政收入。由于房地產(chǎn)投資大幅縮減，08年大部分城市的土地拍賣(mài)價(jià)格較07年下降了一半左右，大大降低了政府可用財(cái)力的可持續(xù)性。由于商品房滯銷(xiāo)，無(wú)法回籠現(xiàn)金，使得金融機(jī)構(gòu)也面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)而言，房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)了上百個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，解決了大量就業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的衰退還很有可能造成嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。（三）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總銷(xiāo)售收入中，政府份額占37.36%統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中流向政府的份額占總銷(xiāo)售收入的37.36%，除土地成本外的總成本補(bǔ)償（工程費(fèi)用、配套費(fèi)用等）占總銷(xiāo)售收入的36.49%，企業(yè)的剩余所占份額只有26.14%。如果將各種非稅收費(fèi)以及總成本中的市政建設(shè)和公共配套設(shè)施也加入到政府收入份額中，那么政府的收入份額要超過(guò)40%。相比而言，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的總銷(xiāo)售收入中，政府所占比例（37.37%）超過(guò)企業(yè)所占比例（26.14%）大約11個(gè)百分點(diǎn)。而企業(yè)所得部分還要負(fù)擔(dān)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，所以由企業(yè)單方面調(diào)低房?jī)r(jià)的空間很小。分析單個(gè)城市，上海的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入中流向政府的份額最高，為61.84%，相應(yīng)地，企業(yè)剩余所占份額最小，只有4.15%；而北京市流向政府的份額為42.42%，除土地之外的成本補(bǔ)償所占份額為45.71%，企業(yè)剩余部分只有11.87%。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高財(cái)務(wù)杠桿的行業(yè)，在市場(chǎng)行情好的時(shí)候，資金回籠快，企業(yè)可以依靠借貸獲取較高的自有資金回報(bào)率。但一旦市場(chǎng)蕭條，產(chǎn)品流動(dòng)性降低，導(dǎo)致企業(yè)的資金成本壓力成倍增加，利潤(rùn)也迅速被擠占。隨著銷(xiāo)量的不斷降低，大量商品房被積壓，企業(yè)利潤(rùn)空間早已所剩無(wú)幾，處于微利甚至全行業(yè)虧損的境地。（四）房地產(chǎn)稅費(fèi)偏高且呈增加趨勢(shì)進(jìn)以北京為例，稼開(kāi)發(fā)企業(yè)在房捉地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程朝中需要串與斷2首0亭多個(gè)政府部門(mén)普打交道，需要?dú)w繳納的各種費(fèi)飯用多潮達(dá)耽2毯0達(dá)多種；廣州的槍開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)夢(mèng)發(fā)過(guò)程中需要余與訴3奸0緒多個(gè)政府部門(mén)慣打交道，繳納諒多蛙達(dá)肺2伐0前多種收費(fèi)。據(jù)談統(tǒng)計(jì)，除土地從成本支出拒外油,本宿目前我國(guó)房地地產(chǎn)企業(yè)稅收占言總成本藍(lán)的旨26.06彩%餡（見(jiàn)漸表悼2對(duì)），占總支出陽(yáng)的究19.06革%究，占總銷(xiāo)習(xí)售收入腰的礦14.21勒%論。其中開(kāi)發(fā)環(huán)虹節(jié)稅收占到總劃支出辟的距2.00峽%儲(chǔ)，銷(xiāo)售環(huán)節(jié)稅液收占到總支出很的辨17.06峽%系。在全部稅收留中，營(yíng)業(yè)稅和五地方附加稅所佳占比例最高，鴿占到了全部稅伸收監(jiān)的戚48.84雖%五。徐在房地產(chǎn)稅收浙的過(guò)程中，一嫁些稅收項(xiàng)目（蒙例如增值稅）羅是提前預(yù)繳的娛。稅收的提前旅預(yù)繳給企業(yè)帶糖來(lái)了巨大的資節(jié)金壓力，預(yù)繳甘所產(chǎn)生的利息年也成為政府的桂一項(xiàng)收入。芬從稅收的變化兇上分析，在對(duì)慶稅費(fèi)問(wèn)題有回客答累的花6錢(qián)0摧家開(kāi)發(fā)企業(yè)中逼，師有炮5乳2抬家開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)喇為近兩三年政棕府在房地產(chǎn)項(xiàng)誤目上的稅費(fèi)增背加了。因?yàn)椋杭俣愘M(fèi)會(huì)隨著近憤幾年房地產(chǎn)價(jià)屯格上漲而同步砍增加；同時(shí)，揮地方政府不斷晝通過(guò)提高稅費(fèi)昌來(lái)增加財(cái)政收擠入。三、政策建議攏綜上所述，我坐國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)墳?zāi)壳疤幵诔杀径芎唾M(fèi)用結(jié)構(gòu)嚴(yán)劉重失衡，稅費(fèi)譽(yù)明顯偏高且征模收不合理。剛屈性的土地成本遲導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高蔬不下，商品房壺市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市濁，全行業(yè)處于皮虧損邊緣。房桌地產(chǎn)行業(yè)的持獸續(xù)衰退已經(jīng)影條響到國(guó)家投資物拉動(dòng)和擴(kuò)大內(nèi)貝需的大政策，斷各級(jí)政府紛紛來(lái)出臺(tái)刺激房地竟產(chǎn)市場(chǎng)的各種情政策，但這些惠政策調(diào)整沒(méi)有良涉及到根本性膨的制度問(wèn)題。任我們建議，房受地產(chǎn)行業(yè)政策標(biāo)扶持應(yīng)當(dāng)加大般力度，從稅收勸制度和土地配偶給制度上入手?jǐn)D進(jìn)行改革，讓厚房地產(chǎn)行業(yè)的夢(mèng)發(fā)展回歸理性移和科學(xué)發(fā)展的陣軌道。開(kāi)（一）將房地估產(chǎn)稅收集中到塵保有環(huán)節(jié)墓稅收方面，建場(chǎng)議將一次性收種取的土地租金血和集中在開(kāi)發(fā)刮和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的于稅收整合為統(tǒng)歇一的房地產(chǎn)稅肌或物業(yè)稅，延盒遲到房屋保有闊環(huán)節(jié)征收。零房地產(chǎn)稅收體蘭制改革的目標(biāo)瓶應(yīng)確立在政府進(jìn)既能夠通過(guò)房偶地產(chǎn)稅收對(duì)房激地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行顧政策干預(yù)，降組低房地產(chǎn)市場(chǎng)庭的交易成本，石提高交易效率冒，又能通過(guò)房避地產(chǎn)稅收增加咽和保持政府收宣入，而且應(yīng)以媽不導(dǎo)致金融風(fēng)繩險(xiǎn)集中為原則喜。從分散金融輸風(fēng)險(xiǎn)的角度出豪發(fā)，房地產(chǎn)稅荷收體制的改革幼應(yīng)該確立減少標(biāo)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)和銷(xiāo)暴售環(huán)節(jié)一次性球征收的方式，師將收稅環(huán)節(jié)適賭當(dāng)后延，集中臨在房屋保有環(huán)怎節(jié)征收。液（二）改革土致地招拍掛制度聞改變過(guò)去以純速粹摸以止“端價(jià)高者獲得土只地鑰”煤的模式，需要姐綜合考慮土地鈴競(jìng)標(biāo)者的投標(biāo)詢(xún)方案，尤其是菌綠色建筑等系腫列促進(jìn)社會(huì)和親諧和可持續(xù)發(fā)茄展等指標(biāo)。當(dāng)燕前由于環(huán)境惡躺化帶來(lái)的不利丑影響與后年果坡,統(tǒng)促使人們反思如人類(lèi)自己的行等為與生活方式返。綠色建筑已然得到社會(huì)和消水費(fèi)者的支持與包擁戴，將這些擠因素考慮在內(nèi)辣，不僅可有效擋配置土地資源魯，也會(huì)大大促央進(jìn)社會(huì)環(huán)境的垂和諧發(fā)展。水尸貢注：扇全國(guó)工商聯(lián)是桑參與國(guó)家大政咐方針及政治、軋經(jīng)濟(jì)、社會(huì)生染活中的重要問(wèn)在題的政治協(xié)商堆、參政議政、帆民主監(jiān)督的一蠶支重要力量。流在牙2009杠年全國(guó)兩會(huì)晚（銳3煙月播3所日令-15妥日）召開(kāi)前夕坦，全國(guó)工商聯(lián)撐作為政協(xié)會(huì)議惠的重要代表，艷將向大會(huì)提交灣團(tuán)體提案。響作為全國(guó)工商飼聯(lián)的直屬商會(huì)墓，全國(guó)工商聯(lián)屬房地產(chǎn)商會(huì)肩凱負(fù)著為房地產(chǎn)灰行業(yè)健康可持杜續(xù)發(fā)展建言獻(xiàn)阻策的重任。自猛提案工作下達(dá)寺以后，全國(guó)工像商聯(lián)房地產(chǎn)商昨會(huì)結(jié)挖合對(duì)地方商會(huì)文、會(huì)員企業(yè)的您大量調(diào)研，經(jīng)些過(guò)認(rèn)真討論和棕反復(fù)修訂后，庭把兩渴個(gè)碎“陣書(shū)面發(fā)粱言積”化（《關(guān)于振興城房地產(chǎn)市場(chǎng)、至促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還的提案》、《堂關(guān)于我國(guó)房地畜產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)奶用的調(diào)研報(bào)告牧》琴和豬1驗(yàn)個(gè)提案《關(guān)于聲積極促進(jìn)綠色怪建筑發(fā)展的提紫案》）通過(guò)全閃國(guó)工商聯(lián)遞交子全國(guó)政協(xié)十一鎮(zhèn)屆二次會(huì)議。陰關(guān)于振興房地腿產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的提姥案升全國(guó)工商聯(lián)房午地產(chǎn)商會(huì)儲(chǔ)200武9文年高2愿月精1識(shí)8練日該為了應(yīng)對(duì)美國(guó)均金融危機(jī)引起羊的全球經(jīng)濟(jì)下柴滑，我國(guó)政府葬在出臺(tái)系蘭列省“或保增長(zhǎng)、促發(fā)采展男”跪政策的同時(shí)，針安桿排朵4檢萬(wàn)億元資金強(qiáng)城力啟動(dòng)內(nèi)需，攏使得當(dāng)前擴(kuò)大侮國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求地成為重中之重傘。前由于受?chē)?guó)內(nèi)經(jīng)碑濟(jì)形勢(shì)和購(gòu)房夕者觀望情緒的予影響，房地產(chǎn)骨行業(yè)繼定續(xù)扔200帳8賀年的頹勢(shì)，市貿(mào)場(chǎng)交易持續(xù)低隨迷，房地產(chǎn)非沉但沒(méi)有助力經(jīng)紡濟(jì)增長(zhǎng)反而拉情了國(guó)家產(chǎn)業(yè)振抽興的后腿，目熊前亟需信心重耗建和政策的進(jìn)旅一步支持。抵一、房地產(chǎn)是縱拉動(dòng)消費(fèi)、刺爽激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的視重要支柱產(chǎn)業(yè)潤(rùn)（一）房地產(chǎn)飄業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)己的重要組成部氏分蝶在國(guó)務(wù)探院普200南8紙年音1求0喘月召開(kāi)的省區(qū)杏市人民政府和旺國(guó)務(wù)院部門(mén)主統(tǒng)要負(fù)責(zé)同志會(huì)抬議秧上斥,乖國(guó)務(wù)院總理溫鼻家寶指彎出拖:記“親房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)堪民經(jīng)濟(jì)的重要世支柱產(chǎn)誓業(yè)儀,注對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵鼓、建材及家電糊家居用品等產(chǎn)交業(yè)發(fā)展舉足輕徒重票,偷對(duì)金融業(yè)穩(wěn)定寶和發(fā)展至關(guān)重河要朽,趕對(duì)于推動(dòng)居民齊消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)問(wèn)、改善民生具鉆有重要作用。爭(zhēng)要認(rèn)真分析和糧研究房地產(chǎn)市滑場(chǎng)的形荒勢(shì)抵,伍正確引導(dǎo)和調(diào)尋控房地產(chǎn)走勢(shì)稼。盛”嗽改革開(kāi)放蓬勃皮發(fā)展辯的讓3要0葛年越,淺也是房地產(chǎn)業(yè)桌逐漸成為國(guó)民洽經(jīng)濟(jì)支柱伙的敏3址0芳年。星從奶199報(bào)8住年影到穿200掙7趣年房地產(chǎn)行業(yè)臘增加值耐從購(gòu)3454.填5舊億上升獎(jiǎng)為界11854.稀3禿億元，年均增他長(zhǎng)搬14.7惑%奉，高于國(guó)民生據(jù)產(chǎn)總值及第三釘產(chǎn)業(yè)的增速，足在國(guó)民經(jīng)濟(jì)總半量中的份額逐孩漸上升，隙到基200擱7飽年這一比重達(dá)些到唉了煎4.7%窮完。路（二）房地產(chǎn)捐投資有效地促帖進(jìn)了全社會(huì)固棟定資產(chǎn)投資增章長(zhǎng)肆從駝200擔(dān)2自年以來(lái)，我國(guó)溉經(jīng)濟(jì)保持灘著愧GD叫P候增產(chǎn)長(zhǎng)厘10華%喜左右的快速勢(shì)膝頭，其中投資狀（固定資產(chǎn)投蝦資、房地產(chǎn)投創(chuàng)資）在經(jīng)濟(jì)的門(mén)快速發(fā)展發(fā)展雪中起到了重要皺作用。房地產(chǎn)到開(kāi)發(fā)投資占全黃社會(huì)固定資產(chǎn)烈投資的比重叨從唯198專(zhuān)6累年貼的估3.2備%遲上升懼到厲200址7銜年膀的夾18.4捏%叼。擾而貞200開(kāi)7窩年房地產(chǎn)投資桌更是達(dá)到歷史陳新高，完成資吳金投痛放起2528催9殲億元，同比增僅長(zhǎng)走30.2欺%品。抬從投資規(guī)模的怖角度看，按照臨國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最冰新公布的數(shù)據(jù)曠，胳200毅8蘭年跪1順～疫8務(wù)月娘,把我國(guó)城鎮(zhèn)固定掘資產(chǎn)投割資伐8.49堤2祖萬(wàn)億元，其中興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投銹資煩為旬1.84摟3扛萬(wàn)億元，占沃比高嘉達(dá)墊21.7隆%消。如果將建筑宵業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鄭也考慮在內(nèi)，可比如房地產(chǎn)用貿(mào)量占全國(guó)總用勉量陶25豈%下的鋼材，房地抓產(chǎn)用量占全國(guó)測(cè)總用賠量想22券%澡的水泥等酒等慕,木房地產(chǎn)在中國(guó)泊經(jīng)濟(jì)中的分量容不言而喻?；冢ㄈ┓康禺a(chǎn)斑業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)款的貢獻(xiàn)不斷加魚(yú)強(qiáng)馳首先是房地產(chǎn)論開(kāi)發(fā)投資疲對(duì)紹GD公P換增長(zhǎng)的直接貢魂獻(xiàn)副。赤1953-1率97封8與年，我竿國(guó)鋸GD掌P險(xiǎn)年均增爪長(zhǎng)姑6.1傳%英，其中房地產(chǎn)喇業(yè)年均增競(jìng)長(zhǎng)些5乏%老，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勒的貢獻(xiàn)率涼為妨1.83熄%脫。削1978-2液00征5司年，我國(guó)房地森產(chǎn)業(yè)增加值屈占房GD抽P續(xù)的比重平均陳為縮4.1化%辛，比改革開(kāi)放思前提高浪了惹2.伙1錦個(gè)百分點(diǎn)，期融間我愧國(guó)燦GD霞P驢年均增強(qiáng)長(zhǎng)薦9.6繁%笑，房地產(chǎn)業(yè)年訂均增密長(zhǎng)智11.4罪%暑，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)蓋的貢獻(xiàn)率修為折2.39瓜%植。飲其次是房地產(chǎn)莖開(kāi)發(fā)投資吊對(duì)秤GD噸P效增長(zhǎng)的間接貢芝獻(xiàn)。一是房地鉛產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資關(guān)浮聯(lián)產(chǎn)業(yè)眾映多旱;袍二是我國(guó)房地灘產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)柔關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶彎動(dòng)效應(yīng)約匪為鴉2或倍。椅再后是近年來(lái)伯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投叢資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)悉的平均貢獻(xiàn)率妨超過(guò)絡(luò)了期20伏%笨。伴隨著房地姓產(chǎn)業(yè)的發(fā)殲展草,恥綜合直接貢獻(xiàn)乘率和間接貢獻(xiàn)道率所得到的房些地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資豐對(duì)剖GD亞P浙增長(zhǎng)的總貢獻(xiàn)鈔率摘由翅199礙8柄年玻的伐15.03泡%著上升剖為擊200枯7殲?zāi)戟?dú)的麻27.49%勁,版平均達(dá)到筍了滔21.76腦%酬。色（四）房地產(chǎn)扶業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)請(qǐng)消費(fèi)的帶動(dòng)性分作用越來(lái)越強(qiáng)垮房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)臣業(yè)鏈長(zhǎng)，波及其面廣，國(guó)民經(jīng)援濟(jì)中絕大部分減產(chǎn)業(yè)都與房地再產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)黨系，在投入產(chǎn)漿出表潔的鼻4病0折個(gè)部門(mén)中，雁有瘦3托8界個(gè)部門(mén)與房地開(kāi)產(chǎn)業(yè)存在后向頓直接關(guān)聯(lián)或前體向直接關(guān)聯(lián)關(guān)待系，但不同產(chǎn)扯業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)雄的關(guān)聯(lián)度有所肅不同，房地產(chǎn)綁業(yè)對(duì)金融保險(xiǎn)婆業(yè)、商業(yè)、建輩筑業(yè)、非金屬歡礦物制品業(yè)、懂化學(xué)工業(yè)、社如會(huì)服務(wù)業(yè)等產(chǎn)摩業(yè)的關(guān)聯(lián)影響溫比較突出。亂盼據(jù)測(cè)算，每投林入馬10土0資元的住房資金亮，可以創(chuàng)造相哨關(guān)產(chǎn)際業(yè)角17未0飄～辛22魄0舞元的需求；每奶銷(xiāo)拌售豎10神0襲元的住宅，可哭以帶由動(dòng)宣13石0傷～戀15提0欲元其他商品銷(xiāo)芝售。因此住宅綁建設(shè)如果增雖加絮1準(zhǔn)0油個(gè)百分點(diǎn)，可掌望帶動(dòng)國(guó)民生樣產(chǎn)總值增芽長(zhǎng)非1宋個(gè)百分點(diǎn)，住勞宅行業(yè)每吸贊納巴10厲0季人就業(yè)，可帶素動(dòng)相關(guān)行奏業(yè)嫁20恰0鷹人就業(yè)。房地跳產(chǎn)行業(yè)還能刺皮激和滿(mǎn)足居民宴的住房消費(fèi)和棵需求，是擴(kuò)大左內(nèi)需的一帖良過(guò)藥。在房地產(chǎn)公的總投資中，引住房投資給占稈7證0齡％左右。在廣秒大居民的消費(fèi)宴中，住房消費(fèi)僑也占有很大比旁重，是最大腦的肢“湯消費(fèi)殘?jiān)纯帷狈?。充（五）房地漆產(chǎn)行業(yè)提供了玻大量的就業(yè)崗盤(pán)位密199在8旁年我國(guó)房地產(chǎn)閱從業(yè)人員以為坊9尾4贈(zèng)萬(wàn)舌，寄200柴7昏年達(dá)程到墳166.壤5妄萬(wàn)，年均增蹤長(zhǎng)堅(jiān)6.6嚇%奉，比同期我國(guó)括全部就業(yè)人員捆的平均增繡速千(1.0%傳)漲和第三產(chǎn)業(yè)就購(gòu)業(yè)人員平均增插速沉(3.1%特)住分別高錫出闊5.去6粘和貞3.腦5亞個(gè)百分點(diǎn)，體進(jìn)現(xiàn)了對(duì)增加就類(lèi)業(yè)的推動(dòng)作用利。此弄外森,掠通過(guò)帶動(dòng)相關(guān)耳產(chǎn)業(yè)的發(fā)碑展容,邊房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其云他產(chǎn)業(yè)的就業(yè)番增長(zhǎng)也發(fā)揮了教積極作用。房?jī)龅禺a(chǎn)及其相關(guān)棟的行業(yè)都屬于臂勞動(dòng)力密集行尊業(yè)。據(jù)相關(guān)數(shù)秒據(jù)表明，每建卵一平方米房子刪需煮要妥1滲6賀個(gè)工人。體由此我們可以瘋看曲出甚,肌隨著我國(guó)產(chǎn)業(yè)潮結(jié)構(gòu)的調(diào)舍整凳,斑以房地產(chǎn)業(yè)為運(yùn)代表的第三產(chǎn)山業(yè)還將創(chuàng)造更絲多的就業(yè)機(jī)患會(huì)上,悼對(duì)于我國(guó)這樣告一個(gè)勞動(dòng)力資測(cè)源十分豐沛的平國(guó)家而義言恐,份其意義是不言繩而喻的。光(覽六武)藥狡地產(chǎn)業(yè)還起到灶了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)封構(gòu)優(yōu)化的作用楊總體來(lái)穗看尋,顯與房地產(chǎn)行業(yè)斥關(guān)聯(lián)更加密切窗的行業(yè)主要集昂中在第三產(chǎn)壇業(yè)趣,混而房地產(chǎn)行業(yè)蝦的發(fā)展體現(xiàn)了域?qū)Φ谌a(chǎn)業(yè)較鏈大的帶嘗動(dòng)獸,煙這符合產(chǎn)業(yè)結(jié)鍵構(gòu)調(diào)整的客觀芽規(guī)律和我國(guó)未振來(lái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)則整的發(fā)展方掉向御,襖從而發(fā)揮了促圖進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)怨化的積極作用柴。盾（七）房地產(chǎn)窮業(yè)已經(jīng)成為財(cái)盒政收入的重要盾來(lái)源臣首先通過(guò)刻出讓土地使用籃權(quán)，政府能獲葛得大量的財(cái)政攤收入。上海、肉北京、深圳等卵發(fā)達(dá)地區(qū)的土襖地收益占每年默財(cái)政收入的比影重高貼達(dá)叮25卵%隊(duì)左右，部分地問(wèn)區(qū)甚至超挪過(guò)稈50太%飛，成為名符其濟(jì)實(shí)羅的譽(yù)“鏈第二財(cái)?shù)钫妗逼埂Ｍ瑫r(shí)，房地疊產(chǎn)業(yè)稅收也是陸地方政府稅收陷收入的重要來(lái)發(fā)源。粗略計(jì)算司，商200骨6顏年我國(guó)房地產(chǎn)氏業(yè)稅收收入占江當(dāng)年各項(xiàng)稅收桂的享5.98并%些。據(jù)統(tǒng)計(jì)，除尤土地成本支出盞外機(jī),怒辛目前我國(guó)房地彩產(chǎn)企業(yè)稅收占炭總成本享的碑26.06蝶%組，占總支出你的斜19.06凍%姓，占總銷(xiāo)售收齊入核的綁14.21朵%長(zhǎng)。其中開(kāi)發(fā)環(huán)盾節(jié)稅收占到總際支出遼的匯2.00獅%趨（？），銷(xiāo)售鍋環(huán)節(jié)稅收占到隱總支出胡的公17.06沫%蜓。在全部稅收懷中，營(yíng)業(yè)稅和獸地方附加稅所等占比例最高，悲占到了全部稅電收魚(yú)的厚48.84窯%陣。第三，房地泥產(chǎn)業(yè)能帶動(dòng)眾賄多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的棕發(fā)展，間接創(chuàng)孝造大量的財(cái)政俯收入。穗二、當(dāng)前房地悲產(chǎn)業(yè)形勢(shì)分析厘及影響判（一）供需市表場(chǎng)雙雙下降，則市場(chǎng)愈加低迷蕩數(shù)據(jù)顯示，春奮節(jié)后揮的喪1支月癢2活8喬日色至躁2章月脹2搜日畢的夜6遍個(gè)交易日里，宿上海樓市僅成盛交街了朝23事0悼套商品住宅，級(jí)與去年同期相訊比下滴滑撞26埋%候。比購(gòu)房者觀自望更為嚴(yán)重的方是開(kāi)發(fā)商，在跪節(jié)后屯的混6溜個(gè)交易日里只攪有泄1膀個(gè)樓盤(pán)推鋪出局6謎9尤套房源，而去朽年同期則畢有遷5吧個(gè)樓盤(pán)推沫出菊88臂1下套房源。同期頁(yè)，北京、深圳藝、廣州的成交傳量分別下茄滑重95.5纖%劫、驚83.7的%光和披12.5鑰%統(tǒng)。序（二）房地產(chǎn)張企業(yè)普遍缺錢(qián)惕，行業(yè)迎來(lái)深陳度調(diào)整和變革割過(guò)去一年來(lái)，另房地產(chǎn)企業(yè)飽乞受多方面壓力蜂，首先是銀行罩對(duì)于房地產(chǎn)企社業(yè)銀根的繼續(xù)昂收緊，加上國(guó)臣內(nèi)資本市場(chǎng)房皺地產(chǎn)企凡業(yè)生IP勾O蚊基本不被放行熔；另外，市場(chǎng)聽(tīng)低迷導(dǎo)致銷(xiāo)售確量萎縮，兩種狗壓力下使得缺橡錢(qián)成為眾多房塵企最大的問(wèn)題輕。同時(shí)行業(yè)也液迎來(lái)深度調(diào)整衫和變革，一些貧企業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)投薪開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)更大融的商業(yè)地產(chǎn)。識(shí)（三）行業(yè)不蒙景氣，金融風(fēng)窄險(xiǎn)加劇，有可曬能造成嚴(yán)重社裳會(huì)問(wèn)題甩房地產(chǎn)行業(yè)不們景氣，受損失罵最大的首先是零財(cái)政收入。由然于房地產(chǎn)投資蓮大幅縮減靈，僵0令8卷年大部分城市上的土地拍賣(mài)價(jià)飾格負(fù)較循0茅7呼年下降了一半泛左右，大大降孤低了政府可用景財(cái)力的可持續(xù)灶性。由于商品乖房滯銷(xiāo)，無(wú)法棚回籠現(xiàn)金，使從得金融機(jī)構(gòu)也顧面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)弊。對(duì)于國(guó)民經(jīng)藝濟(jì)而言，房地船產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)了凡上百個(gè)相關(guān)行睛業(yè)的發(fā)展，解葵決了大量就業(yè)話(huà)，房地產(chǎn)行業(yè)度的衰退還很有友可能造成嚴(yán)重午的社會(huì)問(wèn)題。話(huà)三、房地產(chǎn)稅投收等相關(guān)政策驚建議接房地產(chǎn)行業(yè)的也持續(xù)衰退已經(jīng)獄影響到國(guó)家投病資拉動(dòng)和擴(kuò)大概內(nèi)需的大政策趴，各級(jí)政府紛迷紛出臺(tái)刺激房改地產(chǎn)市場(chǎng)的各紋種政策，這些段政策雖然在一化定程度上解決幅了短期的市場(chǎng)資問(wèn)題，但是卻瓜沒(méi)有從根本上渴消除影響房地堂產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)封定安全運(yùn)行的寧制度障礙，導(dǎo)嘉致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三企業(yè)潛在金融折風(fēng)險(xiǎn)集中的制猶度性因素仍然問(wèn)存在。瞎我們建議，房甘地產(chǎn)行業(yè)政策嘉扶持應(yīng)立足于茅促進(jìn)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)劣增長(zhǎng)與行業(yè)長(zhǎng)弓期健康發(fā)展，助從稅收制度等往根本性制度方末面入手進(jìn)行改倒革，讓房地產(chǎn)勒行業(yè)的發(fā)展回影歸理性和科學(xué)加發(fā)展的軌道，鳳同時(shí)也讓房地好產(chǎn)業(yè)為使中國(guó)光經(jīng)濟(jì)走出低谷鏟發(fā)揮應(yīng)有的支碧柱產(chǎn)業(yè)效應(yīng)。順（一）降低房拆地產(chǎn)稅收，以干降低市場(chǎng)交易捕成本，振興交陳易量兔從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的端總成本構(gòu)成角段度看，房?jī)r(jià)的鑒主要組成部分錢(qián)是土地成本和抄各種稅收（接索近一半），從掠性質(zhì)上分析，革它們是房地產(chǎn)麥開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)先掀為購(gòu)房噴者蠶“農(nóng)代伏墊訴”帳的，需要在房朗屋銷(xiāo)售過(guò)程中旋得到補(bǔ)償。因夫此，這部分成爐本和稅收是無(wú)置法降低的剛性翅成本。這也是腫房地產(chǎn)企業(yè)降殿低房?jī)r(jià)的底線(xiàn)趁。而如果房?jī)r(jià)沒(méi)不降低，在市紗場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力根不足的條件下似，開(kāi)發(fā)企業(yè)的纏銷(xiāo)售就不能完檔成，從而也就傻不能補(bǔ)償其成候本和預(yù)先繳納珠的稅收，其最交終結(jié)果就是潛勇在金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)苦化為現(xiàn)實(shí)的金津融風(fēng)險(xiǎn)。暗通過(guò)調(diào)整房地績(jī)產(chǎn)稅收，可以尿減輕企業(yè)資金慮負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)降萌價(jià)承受力，降籠低交易成本，栽提高交易量。自具體辦法是將光一次性收取的從土地出讓金和灣集中在開(kāi)發(fā)和駕銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的稅業(yè)收整合為統(tǒng)一嘗的房地產(chǎn)稅或響物業(yè)稅，延遲湊到房屋保有環(huán)古節(jié)征收。同推出物業(yè)稅的抱主要阻力是地雷方政府不愿意爭(zhēng)放棄土地財(cái)政諷，但若不取消利土地財(cái)政，住宏宅市場(chǎng)將永遠(yuǎn)枝是畸形和扭曲卸的。因此，中浪央政府要盡快腿建立流轉(zhuǎn)稅、日所得稅和財(cái)產(chǎn)任稅三大稅類(lèi)，石并完善財(cái)政轉(zhuǎn)盤(pán)移支付體系，粱及時(shí)推出物業(yè)第稅，這也鼓勵(lì)輔地方政府更有滔動(dòng)力搞好城市仔建設(shè)和完善公火共設(shè)施、綠化例環(huán)境，以推動(dòng)豐房?jī)r(jià)上漲，在作此過(guò)程中獲得業(yè)更多物業(yè)稅。孕（二）適時(shí)調(diào)腦整或取消土地居增值稅餐土地增值稅奶是逆199岸