被動式低能耗養(yǎng)生養(yǎng)老項目建議書

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《投資項目可行性研究指南》（2001）承辦單位提供的有關資料1.3主要經(jīng)濟技術指標表1-1主要經(jīng)濟技術指標序號名稱單位合計備注1設置床位張12002總用地面積平方米125359.2約188畝3總建筑面積平方米1472153.1其中：地上建筑面積平方米1315003.2地下建筑面積平方米157154建筑占地面積平方米290005容積率1.056建筑密度%23.17綠化率%40.18停車位個6689項目總投資萬元5810010年營業(yè)收入萬元815111年稅費萬元45712年運營總成本萬元501013年利潤總額萬元268414總投資收益率%4.615所得稅前靜態(tài)回收期年22第二章項目建設背景和建設必要性2.1項目建設背景據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料稱，一個國家的老年人口系數(shù)達到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型。我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。自1999年我國步入老齡化社會以來，人口老齡化加速發(fā)展，老年人口基數(shù)大、增長快并日益呈現(xiàn)高齡化、空巢化趨勢，需要照料的失能、半失能老人數(shù)量劇增。截至2015年底，我國60歲及以上老年人口已達2.22億人，占總人口的16.1％，其中失能、半失能老年人超過4000萬。而且人口老齡化還將迎來加速期，到2050年的將達到3.34億占總人口的22.6%，有關資料顯示，我國現(xiàn)有3000多萬老年人“獨守空巢”。隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已成為一個世界問題，同樣是我國面臨的一個嚴峻問題。加強社會養(yǎng)生養(yǎng)老服務體系建設的任務十分繁重。近年來，在黨和政府的高度重視下，麗水市出臺政策措施，加大資金支持力度，使麗水市的社會養(yǎng)老服務體系建設取得了長足發(fā)展。麗水市已形成市、縣（市、區(qū)）養(yǎng)老服務指導中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）養(yǎng)老服務中心和具備組織管理功能的社區(qū)居家養(yǎng)老服務照料中心三級組織管理體系，其中符合“六有”標準的縣級養(yǎng)老服務指導中心7個，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）養(yǎng)老服務中心173個、養(yǎng)老服務照料中心852個。另外還有城市社區(qū)居家養(yǎng)老服務站（中心）36個、農(nóng)村社區(qū)星光老年之家（居家養(yǎng)老服務站/中心）1263個、老年活動中心（室）2144個、老年食堂434個。初步形成了縣（市、區(qū)）—鄉(xiāng)鎮(zhèn)－城鄉(xiāng)社區(qū)三級養(yǎng)老服務體系。加強社會養(yǎng)老服務體系建設，已越來越成為各級黨委政府關心、社會廣泛關注、群眾迫切期待解決的重大民生問題。但是，麗水市社會養(yǎng)老服務體系建設仍然處于起步階段，還存在著與新形勢、新任務、新需求不相適應的問題,如缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，體系建設缺乏整體性和連續(xù)性；社區(qū)養(yǎng)老服務和養(yǎng)老機構床位嚴重不足，供需矛盾突出；設施簡陋、功能單一，難以提供照料護理、醫(yī)療康復、精神慰藉等多方面服務；布局不合理，區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡；政府投入不足，民間投資規(guī)模有限；服務隊伍專業(yè)化程度不高，行業(yè)發(fā)展缺乏后勁等等。截止2014年底，麗水市60歲以上老年人口46.30萬，占戶籍人口的17.43％，同比增長5.77％，其中，純老家庭人口19.77萬，占老年人總數(shù)的42.70％；失能老人1.95萬，占老年人比例4.20％，半失能老年人4.06萬，占老年人比例8.78％。我市老齡化程度較高，人口老齡化進程速度較快，養(yǎng)老問題已成為一個日益突出的社會問題。失能、半失能老年人的數(shù)量不斷增長，照料和護理問題日益突出，人民群眾的養(yǎng)老服務需求日益增長。為適應傳統(tǒng)養(yǎng)老模式轉變，滿足人民群眾養(yǎng)老服務需求的必然要求，解決老年群體養(yǎng)老問題，促進社會和諧穩(wěn)定，同時也擴大消費和促進就業(yè)，必須加快發(fā)展我市養(yǎng)老服務業(yè)。2.2項目建設的必要性1、彌補我市養(yǎng)老機構和床位數(shù)量不足的需要。截止2014年底，全市每百名老人養(yǎng)老床位數(shù)2.65張，要滿足日益增長的養(yǎng)老床位需求，缺口還很大。養(yǎng)老機構規(guī)模小且層次不高，全市養(yǎng)老服務機構中，100張以上床位的39家，200張以上床位的10家，500張床位以上的只有1家。純民辦養(yǎng)老機構100張床位以上的僅有10家，200張以上的只有4家。在服務層次上養(yǎng)老機構多以分散經(jīng)營為主，缺少品牌效應。服務項目上多以生活照料服務為主，服務水平不高，服務方式單一，缺少精神文化服務。2、提升我市養(yǎng)老服務市場化程度的需要。長期以來，養(yǎng)老服務主要由公辦養(yǎng)老機構或醫(yī)療衛(wèi)生機構來滿足，養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的時間比較短，市場化程度低。表現(xiàn)在民辦養(yǎng)老機構所占比例偏低，社區(qū)養(yǎng)老服務設施主要由政府建設，醫(yī)療衛(wèi)生服務基本由公立醫(yī)院提供，老年大學基本由政府出資建設。此外，由于養(yǎng)老服務業(yè)涉及眾多行業(yè)領域，并且開發(fā)較晚，市場開拓意識較弱，服務產(chǎn)品的營銷意識較低，從挖掘服務需求、開發(fā)服務產(chǎn)品、宣傳營銷渠道，到服務產(chǎn)品的銷售和輸送整個服務鏈都還比較滯后，迫切需要提升養(yǎng)老服務市場化程度。3、有利于塑造特色文化、提升麗水市形象。養(yǎng)老敬老是中華民族的傳統(tǒng)美德。實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”，是解決目前我國人口老齡化的工作目標。近些年來，不少城市憑借豐富的旅游資源、自然資源、人文環(huán)境優(yōu)勢，發(fā)展養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，提升了城市的知名度與影響力，促進經(jīng)濟又好又快發(fā)展。該項目的實施，是構建社會主義和諧社會的重要內容，是社會文明進步的重要標志，對于塑造特色文化、提升麗水市形象，發(fā)展麗水市老齡產(chǎn)業(yè)具有積極深遠的意義。4、加強社會養(yǎng)老服務體系建設，是適應傳統(tǒng)養(yǎng)老模式轉變、滿足人民群眾養(yǎng)老服務需求的必由之路。長期以來，我國實行以家庭養(yǎng)老為主的養(yǎng)老模式，但隨著計劃生育基本國策的實施，以及經(jīng)濟社會的轉型，家庭規(guī)模日趨小型化，“4-2-1”家庭結構日益普遍，空巢家庭不斷增多。家庭規(guī)模的縮小和結構變化使其養(yǎng)老功能不斷弱化，對專業(yè)化養(yǎng)老機構和社區(qū)服務的需求與日俱增。5、加強社會養(yǎng)老服務體系建設，是解決失能、半失能老年群體養(yǎng)老問題、促進社會和諧穩(wěn)定的當務之急。截止2014年底，我市失能老人1.95萬，占老年人比例4.20％，半失能老年人4.06萬，占老年人比例8.78％。由于現(xiàn)代社會競爭激烈和生活節(jié)奏加快，中青年一代正面臨著工作和生活的雙重壓力，照護失能、半失能老年人力不從心，迫切需要通過發(fā)展社會養(yǎng)老服務來解決。綜上所述，該項目建設十分必要。第三章市場分析3.1市場需求養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)雖然號稱夕陽工程，但它是個朝陽行業(yè)。隨著老齡化的進程會越來越大，市場前景廣闊。一是人口老齡化的發(fā)展。依據(jù)近期麗水市的人口平均自然增長率（5.7‰）來測算2020年的麗水市戶籍人口，據(jù)此測算麗水市人口老齡化比率。得到2020年老齡戶籍人口605457人，老齡化比率22.05％。而如果按常住人口算，由于麗水處于相對欠發(fā)達地區(qū)，總體上流入人口較少，流出人口較多，總的常住人口是穩(wěn)中有降，故估測2020年老齡化比率為28.60％，老齡化比率較高。隨著人民生活水平的提高和生活理念的改變，老年人的需求數(shù)量和質量將不斷提升，這為養(yǎng)老服務業(yè)的發(fā)展帶來源源不斷的市場需求，需要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的養(yǎng)老服務機構。二是社會上的“空巢家庭”逐漸增多。由于子女工作等原因，留守一對老年夫婦在家的家庭所占比重較大。隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對養(yǎng)老服務機構提供養(yǎng)老服務的需求將更加迫切。三是近年來我國老年人生活水平得到了較大的提高。目前，我國城市60歲至65歲的老年人口中，退休后重新又進行工作的約占45%，他們不僅繼續(xù)發(fā)揮著“余熱”，而且也得到相當數(shù)目資金的補助，加大了市場消費的投入。另外，老年人從子女那里也得到了相當部分的贍養(yǎng)費用，用于安排自己的老年生活。據(jù)有關方面分析，城市老年人中有42.8%的比例人口擁有個人積蓄和儲蓄存款，當前老年市場消費每年達5000億元左右，且逐年將有所增加。據(jù)預測，到2020年，中國60歲以上老年人將達到2.45億，占人口的17%；老齡化高峰將于2030年左右到來，并將持續(xù)20余年。到本世紀中葉達到最高峰，60歲以上的老年人可能達到4億，占總人口的25%；80歲以上的老齡老人將超過1億，是現(xiàn)在高齡老人的10倍左右。屆時，中國每四個人中就有一個老年人。同時隨著經(jīng)濟文化等方面的發(fā)展，年輕人結婚成家和出國、異地工作和外出打工等人口遷徙現(xiàn)象極為普遍，不論城市和農(nóng)村“空巢老人”（即沒有子女同居的老年人獨居家庭）越來越多。就全國而言，“空巢老人”在城市平均已達到30%，個別大中城市甚至已超過50%。而全國共有各類老年人福利機構近4萬個，床位數(shù)僅156萬張，平均每千名60歲以上老年人只擁有8.4張。與每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達到30張的要求相差甚遠。3.2市場供給狀況目前，國內的養(yǎng)老模式還不能適應形勢的發(fā)展，大量依靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院養(yǎng)老機構。截至2014年底，麗水市現(xiàn)有養(yǎng)老服務機構103家，養(yǎng)老床位12261張。其中民辦養(yǎng)老機構占33％，民辦床位數(shù)占31％。居家養(yǎng)老服務照料中心總體運營情況良好。此外，全市還有社區(qū)衛(wèi)生服務中心（站）、衛(wèi)生院機構共191個，實有床位數(shù)894張可提供養(yǎng)老服務。主要以社區(qū)居家養(yǎng)老為主，社區(qū)居家養(yǎng)老服務網(wǎng)絡不斷健全，服務內容逐步向生活照料、康復護理、醫(yī)療保健等方面延伸。養(yǎng)老服務惠及范圍日益擴大。城鄉(xiāng)“三無”老人（無勞動能力，無生活來源，無法定贍養(yǎng)人）基本實現(xiàn)了自愿條件下集中供養(yǎng)。在重點保障“三無”老人、孤老優(yōu)撫對象以及低收入高齡、空巢、獨居、失能等特殊困難老年人服務需求的同時，逐步為其他老年人提供多樣化、多層次的養(yǎng)老服務。雖然麗水市社會養(yǎng)老服務體系建設取得了一定成效，但總體看來仍然處于低水平發(fā)展階段，與經(jīng)濟社會發(fā)展新形勢、養(yǎng)老服務新需求還有較大差距，主要表現(xiàn)在：養(yǎng)老服務機構、社區(qū)養(yǎng)老服務設施建設缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，布局不合理，發(fā)展不平衡；養(yǎng)老設施總量不夠，養(yǎng)老床位缺口大，社區(qū)養(yǎng)老設施嚴重不足，供需矛盾十分突出；農(nóng)村養(yǎng)老服務設施普遍比較簡陋，城市養(yǎng)老服務設施大多功能單一，難以滿足服務需求；養(yǎng)老服務社會化程度不高，社會辦養(yǎng)老機構所占比例落后于全國平均水平；運行機制不夠健全，優(yōu)惠政策落實不到位，行業(yè)監(jiān)管有待加強；服務隊伍專業(yè)化程度不高等。3.3項目定位根據(jù)市場分析，初步擬定本項目定位如下：目標定位：樹立麗水“醫(yī)養(yǎng)+”模式養(yǎng)老養(yǎng)生的新標桿。業(yè)態(tài)客群：以麗水市及周邊縣市的退休干部及歸國華僑為主要客群，輔以有度假需求的客群。項目功能：為市外消費者提供休閑養(yǎng)生旅游度假式服務和為當?shù)乩夏耆后w提供休閑養(yǎng)生（養(yǎng)老）長期性服務。項目模式：“養(yǎng)老+”——以養(yǎng)老為基礎，其他產(chǎn)業(yè)為養(yǎng)老提供支持，養(yǎng)老和其他產(chǎn)業(yè)的一種相互促進和優(yōu)勢互補的融合模式。養(yǎng)老+全業(yè)態(tài)醫(yī)療小鎮(zhèn)：完善的配套服務，讓老年人老有所養(yǎng)、老有所依、老有所樂。養(yǎng)老+休閑度假：遠離城市喧囂，體驗安謐舒適的生活。養(yǎng)老+全齡化頤養(yǎng)：滿足多元化和全齡化的人群的需要。第四章項目建設條件4.1地理位置本項目位于麗水市富嶺規(guī)劃區(qū)（麗水市區(qū)南部），距離麗水市市區(qū)6公里，總用地面積125359.2㎡（約188畝）。4.2建設條件4.2.1地質地貌麗水市富嶺規(guī)劃區(qū)內地勢平坦，場地平整，處在非地震區(qū)域。4.2.2氣象條件該項目場址屬于中亞熱帶季風氣候，冬季較長，春秋較短，日照充足，雨量充沛，夏季炎熱，靜風頻率高。多年來其基本氣象特征如下：氣溫：平均氣溫18極端最高氣溫43.2極端最低氣溫－7.7降雨量：平均年降雨量：1412.8㎜年最大降雨量：1956.4㎜蒸發(fā)量：年平均蒸發(fā)量：1483.0㎜日照百分率：48%霜期：常年無霜期：255.6天風向：常年主導風向：東北風風頻：常年主導風頻：12%年靜風頻率：39%4.2.3工程地質、水文地質條件麗水市富嶺規(guī)劃區(qū)范圍內主要的工程地質層有：上侏羅火山巖，分布于盆地周邊低山區(qū)，巖石堅硬，風化殼厚度一般不大，承載力較高，達2000Kpa以上；下白堊紀沉積巖，構成低丘地貌，層狀構造明顯。層理傾角15—35°，巖石易風化，承載力約500—800Kpa。上白堊紀火山沉積巖，具一定的層狀構造，差異風化，承載力500—1500Kpa。巖石的層狀構造有利于順層滑坡的發(fā)育。第四系在平原區(qū)淺表部廣泛分布，是一般工民建筑物最主要的地基層，主要巖性有亞砂土、亞粘土、碎石土、卵（礫）石等。市區(qū)南部與東北部受大溪及好溪水系的影響為沖積河漫灘地貌，土質具有二元結構，上部2—4米粉塵、細紗，允許承載力為8—12噸/平方米，下部為礫砂、卵石等，土質承載力為20—30噸/平方米，基巖埋藏較深，一般為10—20米。規(guī)劃區(qū)地下水主要為松散巖類孔隙，埋深0.6—1.2m,水量較大，水質易受生產(chǎn)、生活廢水污染，其次為基巖裂隙水，水量小。4.2.4交通運輸條件根據(jù)麗水南城總體規(guī)劃，該區(qū)塊共建5縱11橫以及25條支路，道路總長52.88公里，區(qū)塊道路路網(wǎng)已經(jīng)形成，項目交通運輸方便。4.2.5建設條件麗水市富嶺規(guī)劃區(qū)內道路、水、電等市政基礎設施配套完善，建設條件好。第五章建設方案5.1指導思想與原則1、指導思想全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中全會精神，牢固樹立和貫徹落實創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，因地制宜、突出特色，充分發(fā)揮市場主體作用，創(chuàng)新建設理念，轉變發(fā)展方式，通過培育特色鮮明、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、綠色生態(tài)、美麗宜居的養(yǎng)生養(yǎng)老基地，探索養(yǎng)生養(yǎng)老健康發(fā)展之路，促進經(jīng)濟轉型升級。2、基本原則（1）根據(jù)當?shù)仫L向、自然條件、周圍環(huán)境等因素，合理利用土地；節(jié)省占地、節(jié)約投資。（2）力求布置緊湊，整體協(xié)調，布局合理、美觀。滿足服務游客及交通要求，并符合防火、防暴、防震、防腐、環(huán)保和衛(wèi)生等方面要求。5.2功能分區(qū)本項目用地面積125359.2㎡（約188畝），根據(jù)項目區(qū)的各項功能要求和土地資源的適配性，將本項目規(guī)劃成“一心一帶四片區(qū)”。一心：蓮花湖和明月湖形成的景觀中心一帶：中央景觀帶四片區(qū)：自持綜合區(qū)、休閑養(yǎng)生（養(yǎng)老）度假區(qū)、康復養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)、山體個性化養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)圖5-1功能分區(qū)圖5.3建筑方案5.3.1主要建筑物1、自持綜合區(qū)：主要建設內容包括醫(yī)療公園、頤樂學院及養(yǎng)生酒店等。①醫(yī)療公園，總建筑面積18500㎡，建設門診樓、療養(yǎng)樓及醫(yī)技樓，配備專業(yè)醫(yī)療設施為老年人提供服務，定期開展健康文化講座。②頤樂學院，總建筑面積14000㎡，建設教學樓、棋樂軒、靜修堂及綜合樓，提供全方位課程學習、踏青、運動會、書畫比賽、歌詠比賽、棋牌大賽等活動。③養(yǎng)生酒店，總建筑面積17000㎡，提供SPA藥浴、特色商業(yè)、酒吧娛樂等。2、休閑養(yǎng)生（養(yǎng)老）度假區(qū)：建筑面積45000㎡，床位設置640張，主要為市外消費者提供休閑養(yǎng)生旅游度假式服務。3、康復養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)：建筑面積32500㎡，床位設置500張，主要為當?shù)乩夏耆后w提供休閑養(yǎng)生（養(yǎng)老）長期性服務。4、山體個性化養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)：建筑面積4500㎡，床位設置60張，主要為當?shù)乩夏耆后w提供高檔次休閑養(yǎng)生（養(yǎng)老）長期性服務。5.3.2建筑形式本項目綜合考慮到響應國家關于建設可持續(xù)性建筑的號召，以及場地優(yōu)美的自然環(huán)境和老人的生活特點，選擇被動式建筑形式。被動式建筑形式能夠和其他項目形成差異化，非常適合頤年苑養(yǎng)生養(yǎng)老項目。被動式節(jié)能建筑：主要是指不依賴于自身耗能的建筑設備，而完全通過建筑自身的空間形式、圍護結構、建筑材料與構造的設計來實現(xiàn)建筑節(jié)能的方式。例如利用遮陽、墻體隔熱、自然通風等設計，降低南方炎熱地區(qū)室內溫度。

隨著太陽能利用科技水平的不斷提高，太陽能建筑已經(jīng)從太陽能采暖建筑發(fā)展到可以集成太陽能光電、太陽能熱水、太陽能吸收式制冷、太陽能通風降溫、可控自然采光等新技術的建筑，其技術含量更高，內涵更豐富，適用范圍更廣。生態(tài)建筑、綠色建筑、節(jié)能建筑、低能耗建筑、健康建筑以及我國的康居示范工程等等，都重視太陽能的利用。以太陽能提供的能源在建筑使用能耗中所占比例來定義太陽能建筑是符合社會和技術發(fā)展現(xiàn)狀的。被動式建筑的優(yōu)點：1、舒適就像保溫瓶的保溫原理一樣，被動式房屋高保溫性能的外圍護結構是室內保持了宜人的溫度，不管是寒冷的冬季或炎熱的夏季，被動式房屋都能保持室內恒溫，不會產(chǎn)生濕度起伏以及室內干燥。同時，高性能的新風系統(tǒng)還能在保證室溫恒定的條件下，提供充足的新鮮空氣，維持室內良好的空氣質量。2、節(jié)能被動房意味著極低的供暖能源需求。被動房并不一定是零能耗建筑，它跟以前一樣還需要少量的熱能。它比通常的老建筑要節(jié)能10倍，即能耗是老建筑的1/10。當然每年的供暖能源費用也徂應減少。3、環(huán)保供暖能源需求極低——不僅意味著供暖費用減少，資源消耗向大氣排放的有害物質和溫室氣體也相應減少。比如可以成噸地減少溫室氣體C02排放，當然其他有毒氣體排放如S02和NOX也急劇減少。4、被動房是實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)濟的卓越范例被動房消耗能源載體如此之少，利用現(xiàn)有的能源儲備就足以長期保證供應，而不需要對自然循環(huán)體系増加額外的負擔。所以，現(xiàn)在被動房已經(jīng)提供了未來的環(huán)保標準。被動房中排放的有害物質非常少，能夠自然降解，可以持久地防止對環(huán)境的傷害。5、經(jīng)濟可行性被動式建筑是高質量建筑，需要精心規(guī)劃設計并運用性能優(yōu)良的建筑組件。因此，投資成本也會稍高。然而，在后續(xù)使用中，被動式房屋的優(yōu)勢盡顯：極低的能耗費用也使它比周圍的傳統(tǒng)建筑更加經(jīng)濟。第六章環(huán)境影響評價及水土保持6.1編制依據(jù)1）污水排放執(zhí)行《污水綜合排放標準》（GB8978—1996）。2）空氣環(huán)境質量執(zhí)行《環(huán)境空氣質量標準》（GB3095—1996）。3）水環(huán)境質量的標準執(zhí)行《地表水環(huán)境質量標準》（GB3838—2002）。4）《中華人民共和國水土保持法》6.2項目場址環(huán)境現(xiàn)狀本項目擬選麗水市富嶺規(guī)劃區(qū)做為項目建設用地，該用地現(xiàn)狀周圍的環(huán)境狀況尚在國家控制標準之內，沒有對環(huán)境造成污染。6.3項目建設與建成投入對環(huán)境的影響1、項目建設期間對環(huán)境影響及防治措施項目建設過程中的環(huán)境影響主要來自基建土方、運輸揚塵、施工噪聲、不適當?shù)耐谔钔猎斐傻闹脖黄茐暮退亮魇?，以及棄土和施工人員生活廢棄物的不適當處理而造成的地面水污染等。但這些影響短暫，只需通過一些相應措施，即可將建設期對環(huán)境影響降到最低程度。（1）噪聲：建設施工噪聲將對周圍環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，施工噪聲主要是機械噪聲，如挖土機、打樁機、升降機等。因此，在施工期間，必須嚴格執(zhí)行國家GB12523-90的標準和規(guī)定。對打樁等噪聲影響較大的作業(yè)，應禁止在夜間施工，若確需夜間施工，應報當?shù)丨h(huán)保部門同意，并應采取降低噪聲的相應措施。（2）揚塵：屬建設施工期主要污染因素。首先，要合理安排石灰、水泥等易起塵的物料堆放場地，控制揚塵。其次，運輸車輛的行駛易產(chǎn)生揚塵，應限速行駛以保持路面清潔，同時采取適當灑水以減少汽車揚塵的有效手段。（3）廢水和固體廢棄物：對施工人員生活產(chǎn)生的污水必須經(jīng)集中處理，達到《污水綜合排放標準》（GB8978～1996）規(guī)定的三級標準后，納入城市污水處理系統(tǒng)統(tǒng)一處理。施工場地建筑垃圾、生活垃圾要有人及時收集清理，棄土等固體廢棄物應盡可能回填利用。（4）水土流失：建設施工期間會帶來生態(tài)環(huán)境問題。應盡量縮短建設施工期，合理規(guī)劃和利用棄土、臨時施工現(xiàn)場和堆場等。待施工結束后應盡可能恢復表土及植被，防止水土流失。總之，只要建設過程中認真執(zhí)行“三同時”政策，落實環(huán)境保護措施，文明施工，就能滿足環(huán)保要求。2、項目建成投入使用對環(huán)境的影響（1）廢氣：本項目的廢氣治理主要為廚房油煙廢氣處理，廢氣通過內置煙道統(tǒng)一排放，不會對環(huán)境造成影響。（2）廢水：主要是生活廢水。生活廢水采用清污分流，分流后由排水管、溝納入麗水南城城市排水系統(tǒng)后統(tǒng)一處理。（3）固體廢棄物：項目區(qū)內合理設置垃圾箱，普通垃圾運入項目內的垃圾箱，及時清運，由環(huán)衛(wèi)部門集中處理。醫(yī)療垃圾應分類、密封儲存運輸，運送至醫(yī)療垃圾處理站集中處理，醫(yī)療垃圾的收集、儲存、運輸?shù)葒栏駡?zhí)行《醫(yī)療廢棄物集中處置技術規(guī)范》（環(huán)發(fā)[2003]206號）中的有關規(guī)定。6.4環(huán)境影響評價施工期間產(chǎn)生的噪音、粉塵、廢水、建筑垃圾的防治，要求施工單位在施工建設期間，加強環(huán)保管理，提倡文明施工、清潔施工，提高建設施工隊伍的環(huán)保意識，對施工期間的廢水、噪音、揚塵、固廢等污染物，按照本建設項目環(huán)境影響表的要求，采取相應的防染防治措施，最大限度地降低其對環(huán)境的影響。6.5水土保持對策眾所周知，工程永久性占地造成的水土保持設施遭受破壞是不可逆的，工程四周施工用地和施工臨時用地被破壞的植被雖可部分恢復，但若不采取切實的防范保持措施，恢復是緩慢的，甚至是無法恢復的。因此，工程施工方案應與水土保持方案同步協(xié)調編制，并在工程施工中加以實施，做到水土保持工程與主體工程同步竣工驗收，同時投入使用。為避免施工造成水土流失現(xiàn)象，本工程開工前應編報水土保持方案，經(jīng)有關主管部門批準后實施。具體措施如下：1.在項目規(guī)劃中，對道路交通、給排水工程等進行系統(tǒng)規(guī)劃，形成完善的基礎配套設施。2.主體工程設計時，考慮埋設大量的雨污排水管線，不僅有效的解決了工程區(qū)排水問題，而且避免了場地集水造成的水土流失，具有較好的水土保持功能。3.加強施工期間的臨時防護及水土保持管理，在工程施工過程中，要求施工中排水工程等嚴格按設計要求施工，及時修建場地周邊圍墻內側臨時排水溝和沉砂池。4.工程基礎開挖土石方應及時用于工程填筑，避免開挖土石方造成臨時堆置產(chǎn)生水土流失。第七章組織機構設置及勞動定員7.1組織機構設置按照現(xiàn)代企業(yè)的管理模式，公司實行總經(jīng)理負責制、設總經(jīng)理1人，負責全面管理與營銷工作；設副總經(jīng)理若干人，分管下屬的若干部門。公司設立下列部門：綜合部、市場開發(fā)部、接待服務部、安全保障部、計劃財務部、人力資源部等六個職能部門。7.2勞動定員及人員培訓7.2.1勞動定員本項目根據(jù)經(jīng)營需要，項目需配備固定工作人員300人，公司將實行全員聘任制，進行年度考核競崗，擇優(yōu)聘用，公開公正選拔人才。7.2.2人員培訓為顧客提供全方位的優(yōu)質服務是該公司的經(jīng)營宗旨。因此，公司按照先培訓后上崗（和持證上崗）的要求，組織人員培訓。公司全體員工上崗前必須取得相應資格管理、服務及特種作業(yè)培訓證書，方能從業(yè)。人員培訓重點在管理層人員和養(yǎng)生服務人員的培訓。公司將積極組織服務技能和操作技能培訓，并定期選送一批優(yōu)秀員工到外地培訓學習，以提高其管理能力和服務意識。第八章項目實施進度安排8.1項目建設工期項目建設工期參考有關的建設項目工期定額和單位工程工期定額，結合本項目建設內容、工程質量大小、建設難易度以及施工難易程度等具體情況綜合研究確定，從項目土建工程開工起到完成竣工驗收交付使用，工程建設期2年。8.2項目實施進度安排2016年11月～2017年3月底前，完成項目立項。2017年4月～2017年6月底前，完成項目用地供地。2017年7月～2017年9月，完成初步設計的編制和審批。2017年10月～2017年12月，完成工程招標等施工前準備工作。2018年1月～2019年12月，完成工程施工并通過工程竣工驗收。第九章投資估算與資金籌措9.1編制依據(jù)（1）國家發(fā)展計劃委員會、建設部發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第三版)。（2）《民用建筑可行性研究與快速報價》（3）《浙江省工程建設其他費用定額》（4）浙江省當前同類型工程的參考價格。（5）近期類似設備及材料的當?shù)厥袌鰞r格。（6）建設工程投資估算編制有關費率選取規(guī)定。9.2投資估算本項目投資包括建筑工程費用、設備投資、工程建設其他費用和預備費。項目總投資為58100萬元，其中：工程費用44175.32萬元，設備投資5000萬元，其他費用6158.15萬元，預備費2766.53萬元。項目投資情況詳見表9-1。表9-1項目投資估算表序號工程或費用名稱數(shù)量單價單位金額（萬元）一工程費用44175.321土建工程（含裝飾）36470.201.1醫(yī)療公園185002200元/m24070.001.2頤養(yǎng)學院140002000元/m22800.001.3養(yǎng)生酒店170002500元/m24250.001.4休閑養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)450002500元/m211250.001.5康復養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)325002500元/m28125.001.6山體個性化養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)45003500元/m21575.001.7地下建筑（含設備及安裝）157152800元/m24400.202室外總圖工程3562.872.1場地平整125359.230元/m2376.082.2室外管配線125359.250元/m2626.802.3綠化景觀、活動場所50000180元/m2900.002.4道路、停車46000150元/m2690.002.5電力設施900.002.6環(huán)保設施等70.003設備及安裝工程4142.253.1水電安裝工程131500180元/m22367.003.2弱電工程131500100元/m21315.003.3消防設施13150035元/m2460.25小計44175.32二設備投資1項5000.00三工程建設其他費用6158.151土地費用18820萬元/畝3760.002建設管理費49175.320.5%245.883建設管理其他費44175.320.5%220.884工程勘察、設計費44175.322%883.515工程監(jiān)理費44175.321.5%662.636可行性研究費1項15.007環(huán)境影響評價費1項5.008施工圖審查費1項5.009安全文明施工費44175.320.05%22.0010工程保險費44175.320.23%101.6011水土保持費用1項60.0012白蟻防治費1472152元/m229.4413新型墻體材料專項資金14721510元/m2147.22小計6158.15四預備費2766.531基本預備費55333.475%2766.53合計58100.00投資估算匯總（見表9-2）項目投入總資金估算匯總表表9-2單位：萬元序號名稱金額（萬元）比例（%）1工程費用44175.3276.032設備投資5000.008.613工程建設其它費用6158.1510.604預備費2766.534.765總投資58100.001009.3資金籌措本項目工程總投資估算額為58100萬元，建設資金由建設單位麗水頤年健康產(chǎn)業(yè)有限公司自籌解決。第十章財務效益評價10.1營業(yè)收入、稅金測算10.1.1營業(yè)收入測算：本項目營業(yè)收入包括休閑養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)、康復養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)、山體個性化養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)、養(yǎng)生酒店及醫(yī)療公園五大部分營業(yè)收入，頤養(yǎng)學院做為區(qū)塊內配套性建筑，不產(chǎn)生收益，其運營成本由其他五部分營業(yè)收入保證。1、休閑養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)營業(yè)收入測算休閑養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)建筑面積45000㎡，床位設置640張，平均收費2500元/床。年收入測算：2500元/床·月×640床×12月＝1920萬元2、康復養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)營業(yè)收入測算康復養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)建筑面積32500㎡，床位設置500張，平均收費3000元/床。年收入測算：3000元/床·月×500床×12月＝1800萬元3、山體個性化養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)營業(yè)收入測算山體個性化養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)建筑面積4500㎡，床位設置60張，平均收費5000元/床·月。年收入測算：5000元/床·月×60床×12月＝360萬元4、養(yǎng)生酒店營業(yè)收入測算養(yǎng)生酒店建筑面積17000㎡，提供SPA藥浴、特色商業(yè)、酒吧娛樂等服務，參考類似養(yǎng)生酒店，日接待人數(shù)按400人計，人均消費按150元/人。年收入測算：400人×150元/人×365＝2190萬元5、醫(yī)療公園營業(yè)收入測算醫(yī)療公園建筑面積18500㎡，配備專業(yè)醫(yī)療設施為老年人提供服務，年營業(yè)收入按項目區(qū)內養(yǎng)生（養(yǎng)老）總收入的30%計取。年收入測算：6270萬元×30%＝1881萬元綜上，預計項目年營業(yè)總收入為8151萬元。10.1.2增值稅及附加稅測算：根據(jù)我國及地方現(xiàn)行有關法規(guī)，本項目各項收入均應納增值稅，營業(yè)部分稅率為6%，除去各項抵扣，本項目增值稅暫按運營收入的5%計算。附加稅中，城市維護建設稅、教育費附加分別為應納增值稅額的7%、5%。年增值稅測算為408萬元，城市維護建設稅、教育費附加分別為29萬元、20萬元，該部分稅費合計457萬元。10.2總成本費用測算根據(jù)養(yǎng)生（養(yǎng)老）企業(yè)會計制度規(guī)定，本報告按直接成本，工資及福利，折舊費，修理費，廣告宣傳費及其他費用等六項要素測算（各項成本費用包含頤養(yǎng)學院部分）。1、直接成本直接成本主要為各種原材料、輔助材料及水電的購進成本，參照同行業(yè)的平均直接成本水平，按營業(yè)收入的10%測算。正常年份直接成本為815萬元。2、工資及福利本項目全部投產(chǎn)后勞動定員300人，人均年收入?yún)⒄整愃械钠骄べY水平，暫按5萬元/年測算，福利費按工資的14%提取。項目全部投產(chǎn)后年工資及福利為1710萬元。3、折舊費折舊費按直線法、余值率5%測算。折舊年限：建筑物40年，器材15年，運輸車輛5年，考慮計算的方便，平均按35年測算