萬科地產(chǎn)財務(wù)分析經(jīng)典實踐案例

地產(chǎn)財務(wù)分析經(jīng)典實踐解讀萬科

公司簡介1行業(yè)分析

結(jié)構(gòu)分析

綜合分析234ContentsCHINAVANKECO.,LTD5

前景展望引言

從2003年開始，房地產(chǎn)行業(yè)開始發(fā)展，主要是因為，國家在2003年出臺了房改政策，釋放了大量的市場需求，拉動了房地產(chǎn)投資迅猛發(fā)展；加之國務(wù)院于2003年8月12日頒發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號文），將房地產(chǎn)行業(yè)定性為“促進(jìn)消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展”，“已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。這在房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)中，引起了一片歡呼，稱“中國房地產(chǎn)將迎來新的春天。隨著房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，帶動了一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，被稱為是推動中國國民經(jīng)濟發(fā)展的第一架馬車.CHINAVANKECO.,LTD

一.公司介紹CHINAVANKECO.,LTD公司簡介證券簡稱：萬科Ａ證券代碼：000002主營業(yè)務(wù):大城市的住宅開發(fā)上市日期:1991-01-29每股面值(元):1.00每股發(fā)行價(元):1.00上市首日開盤價(元):14.58CHINAVANKECO.,LTD歷史沿革:公司成立于1984年,前身是深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心,1987年3月更名為“深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司”.1987年11月股份制改組,并向社會發(fā)行股票.1988年深萬科股票在深圳特區(qū)證券公司掛牌；1991年“深萬科A”在深圳證券交易所上市.1993年4月首次發(fā)行B股,同年5月28日“深萬科B”上市。公司靈魂人物:王石

1951年出生。1968年參軍，1973年轉(zhuǎn)業(yè)。轉(zhuǎn)業(yè)后就職于鄭州鐵路水電段。1978年畢業(yè)于蘭州鐵道學(xué)院給排水專業(yè)，本科學(xué)歷。畢業(yè)后，先后供職于廣州鐵路局、廣東省外經(jīng)貿(mào)委、深圳市特區(qū)發(fā)展公司。1984年組建萬科前身深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心，任總經(jīng)理。1988年股份化改組,任萬科董事長兼總經(jīng)理;1999年起不再兼任萬科總經(jīng)理?，F(xiàn)任萬科企業(yè)股份有限公司董事長,法人代表.今天的王石在做什么?登山、滑雪---冒險、挑戰(zhàn)生命極限CHINAVANKECO.,LTD今天的輝煌萬科如今已是家喻戶曉的企業(yè)，不僅作為中國最早一批上市公司，見證了資本市場和行業(yè)發(fā)展的完整歷程，而且在近二十年的上市中，始終保持著穩(wěn)健的成長，成為國內(nèi)上市公司中持續(xù)盈利增長年限最長的企業(yè)。根據(jù)2009中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評排行榜顯示，上市房企競爭優(yōu)勢明顯，在百強企業(yè)中占據(jù)62席，在50強企業(yè)中占據(jù)三分之二以上席位，萬科繼續(xù)占據(jù)榜首位置。2009年百強企業(yè)呈現(xiàn)出強者恒強的梯隊格局。萬科、中國海外、保利地產(chǎn)作為第一梯隊的代表領(lǐng)跑百強房企。CHINAVANKECO.,LTDCHINAVANKECO.,LTD萬科詞典地產(chǎn)巨頭：

到今年25歲，仍舊金槍不倒，青春永駐。

上市公司：

90年代深圳第一批上市公司，25年來依舊扮演股民的搖錢樹。

王石：

萬科靈魂人物，好比巴薩的小羅。1999年退居幕后。

萬科周刊：中國第一內(nèi)刊，注重企業(yè)文化，飽含人文精神。建筑無限生活：萬科宗旨，已伴隨著萬科成為城市時尚標(biāo)簽。

四季花城：十年磨一劍，引導(dǎo)環(huán)保居住理念,提出綠色建筑

住宅產(chǎn)業(yè)化：這是萬科的專業(yè)化選擇，務(wù)求引導(dǎo)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。在行業(yè)內(nèi)推廣合作經(jīng)營的模式

海螺行動：解決城市低收入人群住房問題，體現(xiàn)企業(yè)公民的責(zé)任。自我評價王石曾經(jīng)不無得意地表示，只需要六秒鐘就能把萬科的業(yè)務(wù)、行業(yè)地位、客戶口碑說得一清二楚：“中國城市住宅開發(fā)商，上市藍(lán)籌，物業(yè)服務(wù)好”王石:25周歲的萬科還只是一個青年，更多的還是要著眼未來。公司總裁郁亮:將萬科比作一個“塊頭雖然很大了，但心智還需要磨煉和成熟”的年輕人。

----自豪而清醒CHINAVANKECO.,LTD

二.行業(yè)分析CHINAVANKECO.,LTD二.行業(yè)分析:萬科發(fā)展軌跡一支獨秀

98年，房地產(chǎn)上市公司數(shù)量劇增，反映了該行業(yè)的迅速發(fā)展。

大浪淘沙

百花齊放

04年，在寬松信貸環(huán)境下，九大房地產(chǎn)公司領(lǐng)跑房地產(chǎn)市場,帶領(lǐng)行業(yè)進(jìn)入繁榮期。萬科開始從眾多房地產(chǎn)企業(yè)中分離出來，連上臺階，尤其在06、07年把其他公司遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在后面。CHINAVANKECO.,LTD凈利潤凈資產(chǎn)營業(yè)利潤營業(yè)收入篩選標(biāo)桿企業(yè)和可比企業(yè)二.行業(yè)分析:大浪淘沙總資產(chǎn)CHINAVANKECO.,LTD指標(biāo)行業(yè)前十名總資產(chǎn)凈資產(chǎn)營業(yè)收入營業(yè)利潤凈利潤000002萬科000002萬科000002萬科000002萬科000002萬科600048600048600048600048600048600383000402600383600663600663000024600383600246600246600246000402000024000926002244002244600376600663601588600383600383601588000046600663601588600675000046601588600675600675601588600663600325000024000667000667002244000667600376600325000006通過以上圖表，我們可以看出許多房地產(chǎn)企業(yè)借國家政策傾斜的東風(fēng)，迅速發(fā)展了起來.無論從總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)還是利潤指標(biāo)來衡量，000002，600048，600663，00244，600383都是房地產(chǎn)行業(yè)排名前十，萬科（000002）一枝獨秀，是當(dāng)之無愧的行業(yè)老大。（002244上市較晚，予以剔除）因此，我們選定此其余八家企業(yè)作為萬科的行業(yè)對比對象。CHINAVANKECO.,LTD二.行業(yè)分析:大浪淘沙資產(chǎn)負(fù)債表利潤表現(xiàn)金流量表資產(chǎn)負(fù)債表利潤表現(xiàn)金流量表結(jié)構(gòu)分析建行結(jié)構(gòu)分析工行結(jié)構(gòu)分析三.結(jié)構(gòu)分析CHINAVANKECO.,LTD對比分析1.資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)分析財務(wù)指標(biāo)(單位)｜2009-09-30｜2008-12-31｜2007-12-31｜2006-12-31｜資產(chǎn)總額(萬元)｜12950250.9｜11923657.9｜10009446.7｜4991984.04｜負(fù)債總額(萬元)｜8713835.95｜8041803.02｜6617494.49｜3246633.68｜流動負(fù)債(萬元)｜6286522.65｜6455372.19｜4877398.36｜2201627.06｜貨幣資金(萬元)｜2761461.61｜1997828.59｜1704650.46｜1074369.52｜應(yīng)收帳款(萬元)｜50152.32｜92277.48｜86488.30｜36460.97｜其他應(yīng)收款(萬元)｜419054.46｜349609.69｜276405.69｜67100.57｜股東權(quán)益(萬元)｜3494275.39｜3189192.53｜2927864.76｜1492854.77｜資產(chǎn)負(fù)債率(%)｜67.2870｜67.4440｜66.1124｜65.0369｜股東權(quán)益比率(%)｜26.9822｜26.7467｜29.2510｜29.9050｜CHINAVANKECO.,LTD資產(chǎn)結(jié)構(gòu)資產(chǎn)中流動資產(chǎn)平均占95%以上，其中存貨所占比重很高，平均在70%以上，由此可推知存貨會成為資金需求和占用的重要因素。排在第二位的是貨幣資金，由于房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集性的行業(yè)，開發(fā)房地產(chǎn)項目所占用的資金非常龐大，從同行業(yè)的其他公司比較可以看出，萬科在行業(yè)中居于中游地位，屬正常現(xiàn)象。權(quán)益結(jié)構(gòu)2008年資產(chǎn)負(fù)債率67.44%,2009年9月底為67.29%,從近幾年看基本保持這水平，而從其融資方式看，更傾向于短期負(fù)債，短期負(fù)債率平均在54%以上。對比同行業(yè)其他企業(yè)可以看出，萬科的負(fù)債率在行業(yè)中居中游位置。由此，我們得出結(jié)論：房地產(chǎn)業(yè)的資金來源主要靠負(fù)債,尤其是短期負(fù)債來支持，且主要是靠預(yù)收購買方、占用供應(yīng)商及其他應(yīng)付款來供給。CHINAVANKECO.,LTD危機四伏危機四伏一般來講，長期負(fù)債主要滿足企業(yè)長期資金的需求，盡管短期負(fù)債融資具有籌資速度快、容易取得、成本較低的優(yōu)點，但短期償債的要求更容易使企業(yè)陷入資金匱乏的危機。通過上述分析，房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠短期債務(wù)資金，而這些款項在宏觀經(jīng)濟狀況較好時可提供穩(wěn)定資金來源，一旦經(jīng)濟衰退，就會面臨資金供給斷裂的問題(如2008年房屋銷售不佳;銀根收緊,供應(yīng)商資金緊張)，所以房地產(chǎn)行業(yè)存在很高的風(fēng)險。由于萬科在利用無息短期負(fù)債方面有一定的優(yōu)勢，一方面會降低資金成本，另一方面也會給企業(yè)帶來更高的資金斷流的風(fēng)險。CHINAVANKECO.,LTD2.利潤表結(jié)構(gòu)分析｜財務(wù)指標(biāo)(單位)｜2009-09-30｜2008-12-31｜2007-12-31｜2006-12-31主營業(yè)務(wù)收入(萬)｜2954383.8｜4099177.92｜3552661.13｜1791833.1經(jīng)營費用(萬元)｜93448.42｜186035.01｜119454.37｜62571.68｜管理費用(萬元)｜88737.46｜153079.92｜176376.58｜85945.90｜財務(wù)費用(萬元)｜42434.03｜65725.33｜35950.01｜14015.16｜營業(yè)利潤(萬元)｜502274.16｜636478.96｜765289.75｜342690.68｜投資收益(萬元)｜31424.21｜20941.14｜20803.07｜17081.19｜利潤總額(萬元)｜501707.92｜632228.56｜764160.57｜343449.47｜所得稅(萬元)｜134709.72｜168241.65｜232410.49｜101149.76｜凈利潤(萬元)｜295759.22｜403317.00｜484423.55｜229788.38｜三項費用增長率(%)｜-6.81｜22.02｜104.13｜62.15

銷售毛利率(%)｜30.21｜39.00｜41.99｜36.15｜凈資產(chǎn)收益率(%)｜8.46｜12.65｜16.55｜15.39

利潤分析綜合評價06年至07年從收入、營業(yè)利潤、利潤總額和凈利來看均呈現(xiàn)穩(wěn)定上升的趨勢，但08年各項指標(biāo)均下降,估計到09年底營業(yè)利潤與08年比略有上升,但凈利略有下降.萬科06-07年的三項費用增長很快,但08-09年很可喜,尤其是09年還下降.銷售凈利率、營業(yè)利潤率等指標(biāo)均處于行業(yè)中下游的位置，主要在于其營業(yè)成本、營業(yè)稅費及銷售和管理費用率在行業(yè)中不突出，使其綜合成本費用較高。萬科向來以成本管理享譽業(yè)內(nèi)外，之所以出現(xiàn)此種現(xiàn)象，是由萬科低價銷售策略引起的。因此，低價銷售策略能否提高盈利能力、增強競爭力還需對其財務(wù)效率作進(jìn)一步分析。CHINAVANKECO.,LTD利潤率3.現(xiàn)金流量表結(jié)構(gòu)分析除個別企業(yè)外，行業(yè)其他企業(yè)均存在不同程度此類問題。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)面臨非常高的風(fēng)險。CHINAVANKECO.,LTD萬科的造血功能力差，主要靠不斷的、更大規(guī)模的資金籌集來填補越來越大的窟窿，顯而易見，其風(fēng)險非常大，一旦其籌資鏈條斷裂企業(yè)將面臨停產(chǎn)的危險。投資活動現(xiàn)金流貢獻(xiàn)率一直為負(fù)，趨于惡化?；I資活動負(fù)擔(dān)幾乎全部甚至超過全部的資金來源。經(jīng)營活動在蠶食越來越多的資金。

投資活動現(xiàn)金流貢獻(xiàn)率一直為負(fù)，趨于惡化?；I資活動負(fù)擔(dān)幾乎全部甚至超過全部的資金來源。經(jīng)營活動在蠶食越來越多的資金。

投資活動現(xiàn)金流貢獻(xiàn)率一直為負(fù)，趨于惡化?；I資活動負(fù)擔(dān)幾乎全部甚至超過全部的資金來源。經(jīng)營活動在蠶食越來越多的資金。

投資活動現(xiàn)金流貢獻(xiàn)率一直為負(fù)，趨于惡化。籌資活動負(fù)擔(dān)幾乎全部甚至超過全部的資金來源。經(jīng)營活動在蠶食越來越多的資金。

投資活動現(xiàn)金流貢獻(xiàn)率一直為負(fù)，趨于惡化?；I資活動負(fù)擔(dān)幾乎全部甚至超過全部的資金來源。經(jīng)營活動在蠶食越來越多的資金。

投資活動現(xiàn)金流貢獻(xiàn)率一直為負(fù)，趨于惡化。籌資活動負(fù)擔(dān)幾乎全部甚至超過全部的資金來源。經(jīng)營活動在蠶食越來越多的資金。

4.存貨構(gòu)成分析由現(xiàn)金流量表附表可以看出，存貨占用資金是導(dǎo)致經(jīng)營活動現(xiàn)金流量為負(fù)的主要因素，因此，我們對存貨項目進(jìn)行分析。CHINAVANKECO.,LTD本集團存貨構(gòu)成分析2007年2006年項目金額比重金額比重已完工開發(fā)產(chǎn)品4,666,254,7347.02%2,967,461,5578.68%在建開發(fā)產(chǎn)品33,876,902,34750.95%14,762,305,35043.19%擬開發(fā)產(chǎn)品27,877,597,73741.93%16,439,381,36648.10%其他0.10%10,029,639.320.03%合計66,484,847,643100%34,179,177,913100%分析結(jié)論:由上表可以看出，萬科的存貨中只有7.02%為已完工產(chǎn)品，在建以及擬開發(fā)產(chǎn)品占了總存貨的91%以上。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，這些項目占用的資金周轉(zhuǎn)較慢，加之在建項目需要持續(xù)的后續(xù)資金投入和迅速擴張的投資規(guī)模更加劇了商品采購和接受勞務(wù)的資金支出需求，所以勢必導(dǎo)致資金的耗用越來越多，如果房地產(chǎn)市場持續(xù)較強，那么資金會不斷回流，但假如房地產(chǎn)市場一旦走下坡路，企業(yè)必然面臨資金周轉(zhuǎn)不靈的困境。CHINAVANKECO.,LTD

四.比率分析與綜合財務(wù)分析四.比率分析與綜合財務(wù)分析相關(guān)指標(biāo)對比分析杜邦分析CHINAVANKECO.,LTD1.相關(guān)指標(biāo)對比分析1.相關(guān)指標(biāo)對比分析1.相關(guān)指標(biāo)對比分析1.相關(guān)指標(biāo)對比分析1.相關(guān)指標(biāo)對比分析1.相關(guān)指標(biāo)對比分析1.相關(guān)指標(biāo)對比分析1.相關(guān)指標(biāo)對比分析2.杜邦分析萬科可比企業(yè)2007年2006年2005年2007年2006年2005年修正的杜邦財務(wù)分析體系CHINAVANKECO.,LTD2007年房地產(chǎn)業(yè)9大企業(yè)各項財務(wù)指標(biāo)項目000002600048600383000024000402600376601588000046600663權(quán)益凈利率37.473%25.925%22.879%18.751%17.893%18.257%7.675%13.789%22.324%凈經(jīng)營資產(chǎn)利潤率15.699%9.114%9.422%8.010%9.466%4.303%3.731%6.499%21.863%杠桿貢獻(xiàn)率21.774%16.810%13.457%10.740%8.428%13.953%3.944%7.290%0.461%稅后經(jīng)營利潤率14.968%20.064%17.667%29.067%17.378%4.667%10.607%15.632%42.032%凈經(jīng)營資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率104.885%45.426%53.333%27.558%54.469%92.200%35.176%41.574%52.015%經(jīng)營資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)8361608109618831094959149315621579經(jīng)營差異率15.184%9.207%9.103%7.940%7.954%3.565%3.494%6.512%－16.967%凈財務(wù)杠桿143.397%182.588%147.823%135.274%105.962%391.374%112.884%111.945%－2.717%2006年房地產(chǎn)業(yè)9大企業(yè)各項財務(wù)指標(biāo)項目000002600048600383000024000402600376601588000046600663權(quán)益凈利率28.308%38.724%24.844%25.634%8.395%8.395%8.577%9.186%35.845%凈經(jīng)營資產(chǎn)利潤率12.891%9.952%8.056%11.692%1.851%1.851%7.473%4.674%36.855%杠桿貢獻(xiàn)率15.417%28.772%16.787%13.942%6.544%6.544%1.104%4.513%－

1.010%稅后經(jīng)營利潤率13.522%18.207%23.597%15.105%3.308%3.308%13.563%19.279%39.534%凈經(jīng)營資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率95.328%54.662%34.141%77.403%55.961%55.961%55.098%24.242%93.224%經(jīng)營資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)785139214679651500150012091894973經(jīng)營差異率12.434%9.994%7.941%11.255%1.193%1.193%6.823%4.604%23.454%凈財務(wù)杠桿123.992%287.904%211.413%123.872%548.549%548.549%16.179%98.029%－

4.307%2005年房地產(chǎn)業(yè)9大企業(yè)各項財務(wù)指標(biāo)項目000002600048600383000024000402600376601588000046600663權(quán)益凈利率37.531%123.151%19.789%15.061%27.269%4.172%7.927%5.077%25.598%凈經(jīng)營資產(chǎn)利潤率17.246%20.315%10.269%6.465%10.737%1.288%4.789%2.520%25.844%杠桿貢獻(xiàn)率20.286%102.836%9.520%8.595%16.532%2.885%3.138%2.557%－

0.246%稅后經(jīng)營利潤率13.559%17.664%13.812%16.533