房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)措施匯報

PAGE抓緊房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建立加強房地產(chǎn)市場調(diào)控上海市房屋土地資源管理局副局長龐元２００５年６月３日十多年來，上海房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度不斷提高，對經(jīng)濟增長的奉獻和市民居住條件改善的作用越來越大。同時，受整體宏觀經(jīng)濟快速開展的帶動影響，上海房地產(chǎn)市場近年來一直處在高位運行狀態(tài)。為了促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)安康穩(wěn)定開展，上海在加快房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建立的根底上，多方面采取了一些綜合措施，不斷調(diào)控房地產(chǎn)市場。下面，主要匯報兩大塊內(nèi)容：一、關(guān)于房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建立隨著房地產(chǎn)業(yè)的開展，房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的建立顯得十分重要和迫切。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的作用表現(xiàn)在：〔１〕信息對稱，有利于為買賣雙方提供充分的信息；〔２〕信息透明，有利于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場交易；〔３〕信息引導(dǎo)，有利于調(diào)整投資者和消費者的預(yù)期；〔４〕信息歸納，有利于提高房地產(chǎn)市場的分析判斷水平；〔５〕信息發(fā)布，有利于完善宏觀調(diào)控的手段。為此，我們按照？國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)安康開展的通知？〔國發(fā)[２００３]１８號〕關(guān)于“建立房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，完善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和調(diào)控〞的要求，在建立部的指導(dǎo)和幫助下，不斷加強對建立房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的重要性和必要性的認識，把這項工作作為加強行政管理的根底工作、提高管理水平的主要措施、調(diào)控房地產(chǎn)市場的必要手段。在推進過程中，上海市委、市政府也十分重視房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建立工作，把房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)納入到上?？平膛d市的工程中，并在財政上給予了有力的支持?！惨弧撤康禺a(chǎn)市場信息系統(tǒng)的建立思路建立房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)是一項綜合性很強的工作，涉及到根底數(shù)據(jù)的采集、根底數(shù)據(jù)的應(yīng)用、市場數(shù)據(jù)的效勞三個方面，根據(jù)三個方面的要求，我們在系統(tǒng)建立過程中緊扣三個重要環(huán)節(jié)。第一環(huán)節(jié)，夯實根底數(shù)據(jù)。建立房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的前提是具備一套符合全覆蓋、現(xiàn)勢性、準(zhǔn)確性要求的根底數(shù)據(jù)。為此，我們動用了超過１０００人/年的力量，將全市的房屋土地根底資料進展了整理并數(shù)字化，建立了覆蓋上海６３４０平方公里的地籍、地形空間數(shù)據(jù)庫，形成了“地—樓—房〞三層構(gòu)造體系，反映每一塊地、每一幢樓、每一套房的關(guān)系及根本信息。第二環(huán)節(jié)，拓展數(shù)據(jù)應(yīng)用。我們在剛開場啟動這項工作時，采集數(shù)據(jù)主要由開發(fā)商報送，從實施的效果來看，采集的數(shù)據(jù)不夠全面、不夠及時、不夠準(zhǔn)確。去年４月，建立部在上海召開了房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報建立工作會議后，我們調(diào)整了思路，從原來由開發(fā)商報送數(shù)據(jù)調(diào)整為由業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)自動采集數(shù)據(jù)，因此，我們把涉及到房地產(chǎn)市場管理的業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)登記、測繪管理、商品房預(yù)售許可、商品房銷售合同備案等，按照數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，系統(tǒng)平臺統(tǒng)一，管理內(nèi)容統(tǒng)一的要求，加強業(yè)務(wù)對根底數(shù)據(jù)的應(yīng)用。各業(yè)務(wù)系統(tǒng)在應(yīng)用中沉淀下來的數(shù)據(jù)，我們通過信息系統(tǒng)將原來各業(yè)務(wù)管理中割裂的信息進展整合，從而提高我們的管理水平。同時業(yè)務(wù)系統(tǒng)對根底數(shù)據(jù)又及時更新，確保了根底數(shù)據(jù)的全面、準(zhǔn)確。第三環(huán)節(jié)，強化數(shù)據(jù)效勞。在根底數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)應(yīng)用的根底上，強調(diào)利用這些系統(tǒng)，提升我們房地產(chǎn)市場的效勞水平，從三方面加強。一是公開信息。市場經(jīng)濟的核心是信息公開，只有信息公開，才能確保市場的透明。二是標(biāo)準(zhǔn)交易。通過房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，政府相關(guān)部門可以及時發(fā)現(xiàn)和查處房地產(chǎn)市場中的違法違規(guī)行為。三是分析判斷。利用信息系統(tǒng)加強市場監(jiān)測工作，強化市場分析功能，及時發(fā)現(xiàn)市場運行中的問題?！捕撤康禺a(chǎn)市場信息系統(tǒng)的運用一是在信息公開方面，我們圍繞“公開信息、效勞社會、方便百姓〞的宗旨，主要公開一手房、二手房、交易統(tǒng)計、產(chǎn)證辦理、效勞指南等內(nèi)容。重點從兩方面抓好信息發(fā)布工作：〔１〕在信息的覆蓋面上，發(fā)布上海在售樓盤的總個數(shù)和總面積；〔２〕在信息的深度上，發(fā)布按照區(qū)域、房屋類型劃分的一手房的套數(shù)和面積數(shù)。還實時公開每一個樓盤、每一套商品房的交易狀態(tài)。同時，為方便老百姓購房，提供了兩種房源查詢功能：通過設(shè)定條件進展查詢，或者通過地圖進展查詢。二是在標(biāo)準(zhǔn)交易方面，為了讓百姓買到放心房，網(wǎng)站提供了每個工程的政府批準(zhǔn)可以銷售的有關(guān)文件，比方預(yù)售許可證，掃描以后放到網(wǎng)上，供老百姓查看，同時由于現(xiàn)場的合同簽訂信息和網(wǎng)站上的信息發(fā)布是同步的，所以，網(wǎng)站反映工程每個樓盤的交易情況的靈敏度很高。工程的銷售信息已經(jīng)成為百姓購房的重要參考依據(jù)，百姓根據(jù)這些信息對整個銷售過程進展監(jiān)視。去年以來，我們通過群眾舉報和網(wǎng)上監(jiān)測，對開發(fā)企業(yè)“人為惜售〞，哄抬房價等不標(biāo)準(zhǔn)行為，進展了調(diào)查，并對永鋒、萬邦等１１家開發(fā)企業(yè)作出了取消房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)和罰款的處分。三是在分析判斷方面，根據(jù)上海房地產(chǎn)市場的運行情況，我們經(jīng)過反復(fù)篩選，提煉了覆蓋房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通和消費各個環(huán)節(jié)的１６個指標(biāo)和市場交易的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，初步形成了上海房地產(chǎn)市場的指標(biāo)體系。這些指標(biāo)重點突出了市場的供求總量、供給構(gòu)造和價格變化等情況。主要包括：〔１〕房地產(chǎn)開發(fā)投資額；〔２〕新增經(jīng)營性土地出讓；〔３〕批準(zhǔn)拆遷面積；〔４〕完成拆遷面積；〔５〕完成土地開發(fā)面積；〔６〕商品房新開工面積；〔７〕商品房施工面積；〔８〕商品房竣工面積；〔９〕商品房批準(zhǔn)預(yù)售；〔１０〕已登記商品房預(yù)售；〔１１〕商品房批準(zhǔn)現(xiàn)售；〔１２〕已登記商品房現(xiàn)售；〔１３〕已登記存量房買賣；〔１４〕預(yù)購商品房抵押面積和貸款額；〔１５〕在建工程抵押面積和貸款額；〔１６〕現(xiàn)房抵押面積和貸款額。今年以來，我們加強了對房地產(chǎn)市場的總體分析。總體上看，上海房地產(chǎn)市場由過去較為火爆的局面轉(zhuǎn)為理性觀望，出現(xiàn)積極的跡象。１、房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)開展。１-３月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為２３６.６億元，同比增長２５.８%，低于全國２７.８%的水平，同時與去年同期增幅相比，下降了８.７個百分點。４月份，為１１０億元，同比回落１.２６％。２、供求關(guān)系由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場。１-３月，批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積為５０９萬平方米，預(yù)售住宅登記面積為５９４.３４萬平方米，供求比為１：１.１７。４月份，由于市場觀望氣氛較濃，在供給量仍然保持增長的情況下，市場交易由活潑轉(zhuǎn)向理性，批準(zhǔn)預(yù)售住宅共２６３萬平方米，預(yù)售住宅登記面積為１５９萬平方米，供給大于需求。業(yè)內(nèi)人士分析，投資由短線轉(zhuǎn)向長線，即自住房和出租，二手房由售轉(zhuǎn)租的房源明顯上升。３、商品住房銷售價格上漲過快的勢頭得到有效扼制。據(jù)市統(tǒng)計局統(tǒng)計，１-３月，各月環(huán)比漲幅分別為１.６%、１.８%、２.５%。４月份，商品住房價格穩(wěn)中盤整，有的樓盤價格穩(wěn)中有升，有的穩(wěn)中有降，總體漲幅為０.５%。４、房地產(chǎn)貸款增幅繼續(xù)回落。１-３月，新增房地產(chǎn)貸款占全市新增貸款的比重為６４.４%，比上年末回落了１１.６個百分點。從１-４月的情況看，新增房地產(chǎn)貸款占全市新增貸款的比重為５９.９%，和１-３月相比，又回落了４.５個百分點。此外，還通過對數(shù)據(jù)的歸納和整理，加強了對市場運行中一些不確定因素的分析。如外省市人士購房情況，今年４月份，在預(yù)售住宅中，外地人所購面積為４４萬平方米，占總量的２８%，比一季度的２９.５%略有回落。同時，對于商業(yè)銀行提出的查詢購房人在上海購房套數(shù)的情況，我們提供相應(yīng)的信息，作為銀行發(fā)放購房貸款的重要依據(jù)?！踩诚乱徊焦ぷ鞔蛩阄覀兇蛩阍谝韵滤膫€方面進展進一步完善：第一，根據(jù)“四個覆蓋〞〔即：“覆蓋全市、覆蓋新舊房屋、覆蓋租售、覆蓋住宅與非住宅〞〕的要求，補充“租賃〞信息，豐富二手房的供給信息。第二，將房地產(chǎn)市場上的供給和交易信息按區(qū)域、構(gòu)造、價格進展分類并發(fā)布，重點完善市民關(guān)心的新建商品住房信息發(fā)布體系。第三，在信息發(fā)布時，以盡量公開為原那么，以信息效勞為宗旨，根據(jù)百姓、企業(yè)、研究機構(gòu)和政府的不同需求，區(qū)別對待。第四，進一步拓展房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，向前延伸，建成土地交易子系統(tǒng)和住宅建立子系統(tǒng)，向后延伸，建成物業(yè)管理和舊住房綜合改造子系統(tǒng)，形成貫穿房地產(chǎn)生命周期的房屋土地綜合管理信息系統(tǒng)。二、關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控上世紀９０年代中期以來，上海房地產(chǎn)市場大體經(jīng)歷了兩個不同的開展階段。１９９６年至１９９９年這個階段，上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了消費需求嚴重缺乏、空置房大量增加的情況，上海市采取了一系列刺激消費、啟動市場的政策措施。如實施了３６５萬平方米危棚簡屋改造與消化空置商品房“搭橋〞政策、降低房地產(chǎn)交易稅費、允許已售公房上市等。２０００年是一個轉(zhuǎn)折點，經(jīng)過１９９７、１９９８、１９９９三年，刺激消費、啟動市場的政策措施開場見效，從２０００年開場起，市場逐漸上升，但由于全國及上海經(jīng)濟長期保持高速增長，帶動了房地產(chǎn)投資和消費需求加速上升，市場需求過旺，因而近年來出現(xiàn)了市場需求過熱、房價上漲過快的勢頭。上海市委、市政府十分重視房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。２００３年至２００４年，著重在土地供給、市場構(gòu)造、交易規(guī)那么等方面采取了一些措施，房價漲幅有所下降。今年初，不僅明確了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主〞的調(diào)控原那么，而且進一步完善了調(diào)控政策和具體措施。主要是從優(yōu)化市場供給構(gòu)造、抑制需求過快增長、完善住房保障體系、標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場秩序、加強市場監(jiān)測等方面推進實施〔注：由于“加強市場監(jiān)測〞的內(nèi)容在第一局部已經(jīng)講到，在后面介紹一些具體做法時，不再重復(fù)〕取得了初步成效。５月９日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建立部等七部門？關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見？，要求各地區(qū)、各部門正確認識當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，高度重視房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，并把解決這些問題作為當(dāng)前加強宏觀調(diào)控的一項重要內(nèi)容。我們認為，上海已采取和擬采取的措施，和這次？意見？在調(diào)控的指導(dǎo)思想、重點和八條措施上是根本一致的，對上海進一步加強和改善市場調(diào)控具有重要的促進作用。下一步，我們將堅決貫徹中央加強宏觀調(diào)控切實穩(wěn)定房價的決策和部署，堅決貫徹市委、市政府已經(jīng)確定的調(diào)控目標(biāo)、重點和各項措施，繼續(xù)深入積極推進市場調(diào)控工作。在調(diào)控重點上，堅持“三個為主〞的調(diào)控原那么，實行供給和需求的雙向調(diào)控。在供給方面，增加以配套商品房為主的中低價位普通商品住房的供給，進一步加大政策支持力度，幫助和支持本地老百姓、特別是中低收入居住困難家庭改善居住條件。在需求方面，對市場化的高端市場，在堅持市場化的前提下，重點是維護市場秩序，合理標(biāo)準(zhǔn)投資性需求，堅決抑制投機性需求。繼續(xù)堅持在以下幾方面抓好具體落實第一，優(yōu)化市場供給構(gòu)造方面，重點是加大上海的經(jīng)濟適用房，即配套商品房和中低價普通商品住房的投資和建立力度。２００２年、２００３年，每年建成了１００萬平方米配套商品房。２００４年增加到３０５萬平方米。今年，為進一步優(yōu)化市場供給構(gòu)造，上海加大了投資和建立力度，增加配套商品房和中低價普通商品住房的市場供給規(guī)模。一是加快建立速度。在規(guī)劃選址和土地供給上確保完成“兩個１０００萬〞任務(wù)，就是建立１０００萬平方米配套商品住房和１０００萬平方米中低價普通商品住房，同時明確“定地價、控房價、競方案〞的工程公開招標(biāo)方式，抓緊開工、加快建立，努力使配套商品房和中低價普通商品住房占供給總量的比重到達６５%。二是加大配套建立的力度。做到公交、市政、公建同步配套，讓老百姓安居樂業(yè)。三是加快預(yù)售和完善“搭橋〞供給機制。降低了配套商品房和中低價普通商品房的預(yù)售條件，實行配套商品房與重大工程動遷家庭“搭橋〞、中低價普通商品住房與符合一定條件的市民家庭“搭橋〞，優(yōu)先供給中低收入住房困難家庭。目前，正在抓緊制定？上海市配套商品房和中低價普通商品房管理試行方法？，形成供給、交易和管理運作機制，努力把握好供給的需求、節(jié)奏和對象。第二，抑制需求過快增長方面，重點是綜合運用金融、財稅、行政、法律等多種手段，標(biāo)準(zhǔn)投資，抑制投機。１、金融政策方面，在央行出臺取消個人住房貸款優(yōu)惠利率、調(diào)整貸款成數(shù)等政策的根底上，上海市銀行同業(yè)公會于３月２８日發(fā)布了？關(guān)于進一步加強個人住房貸款管理的指引？，嚴格防范個人住房貸款風(fēng)險，對申請第二套個人住房商業(yè)性貸款的，提高首付比例；對申請第三套以上貸款的，予以嚴格控制，大幅度提高首付款比例，并實行貸款利率上浮。同時，在去年停頓期房轉(zhuǎn)按揭的根底上，規(guī)定購房后一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，不再提供轉(zhuǎn)按揭效勞。目前，根據(jù)建立部等七部門？關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見？要求，上海的金融機構(gòu)將進一步加強對房地產(chǎn)貸款的監(jiān)控和資產(chǎn)質(zhì)量的跟蹤，防止因房地產(chǎn)市場波動而引發(fā)金融風(fēng)險。同時，針對房地產(chǎn)中介機構(gòu)可能出現(xiàn)的“墊資〞而影響停頓轉(zhuǎn)按揭等問題，正在研究完善加強監(jiān)管的措施。２、財稅政策方面，３月初，上海對個人出售普通商品住房的稅收政策進展調(diào)整，按照國家有關(guān)規(guī)定，對購置后居住不滿一年出售的，按銷售價與原價的差額征收５%的營業(yè)稅及附加，居住滿一年的，出售時免征營業(yè)稅及附加。目前，根據(jù)建立部等七部門？關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見？要求，上海的財稅部門正從以下三方面把握這次房地產(chǎn)市場稅收政策調(diào)整，一是適度調(diào)控、有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定開展，即堅決貫徹國家規(guī)定的稅收政策，本市原那么上不再出臺其他疊加的稅收政策；二是兼顧現(xiàn)狀、有利于政策的平穩(wěn)過渡，即對本市現(xiàn)行的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，除極個別必須調(diào)整的以外一般繼續(xù)保持；三是便于操作、有利于征納雙方共同掌握，即操作方法要簡潔透明，便于理解和執(zhí)行。在此根底上，已經(jīng)制定了貫徹的實施方案。３、行政手段方面，去年，市政府修改了房地產(chǎn)登記條例和轉(zhuǎn)讓方法，不允許商品住房在取得房地產(chǎn)權(quán)證前進展轉(zhuǎn)讓。今年，市房地部門進一步對交易登記環(huán)節(jié)進展了梳理，嚴格按照？上海市房地產(chǎn)登記條例？的規(guī)定辦理房地產(chǎn)抵押登記和轉(zhuǎn)移登記，即“上手抵押注銷〞和“房屋轉(zhuǎn)移登記、下手設(shè)立抵押〞不再并辦，收件收據(jù)不再作為銀行放款憑證，增加投機炒作的本錢和風(fēng)險。目前，針對境外人士和外省市居民在本市投資性購房比例較高的實際變化情況，制定調(diào)控預(yù)案。第三，完善住房保障體系方面，重點是加快構(gòu)筑多層次的住房保障體系。根據(jù)不同家庭的實際情況，切實解決好困難家庭和普通工薪家庭的住房問題。１、繼續(xù)擴大廉租住房受益面。對“雙困〞家庭〔家庭人均月收入低于２９０元、人均居住面積在７平方米以下的經(jīng)濟特別困難、居住特別困難家庭〕，主要是擴大廉租住房受益面。今年將把廉租住房受益家庭從目前的１.３５萬戶，增加到１.８萬戶。２、繼續(xù)實行公有住房低租金和租金減免政策。對居住在尚未出售的公有住房的家庭〔目前約有９５萬戶〕，在繼續(xù)按優(yōu)惠政策實施公房出售的同時，維持目前的低租金政策不變，并對符合條件的家庭，繼續(xù)給予租金減免〔目前有８萬多戶〕。３、多途徑地解決動遷家庭居住困難。一方面，進一步調(diào)整完善相關(guān)政策，切實解決好動遷中困難家庭的補償安置。另一方面，分別采用購置配套商品房、租賃新機制等多種渠道，改善他們的居住條件。在租賃新機制方面，從動遷戶中進展試點，試點房源先從配套商品房中“切〞一塊，以本錢租金為根底，結(jié)合困難群眾的經(jīng)濟承受能力，實行優(yōu)惠租金，優(yōu)惠租金與本錢租金的差額由政府補貼。適當(dāng)時將租賃對象擴大到非動遷家庭，逐步建立面向全市中低收入家庭的房屋租賃新機制。４、推進舊住房綜合改造，改善舊住房功能、增加使用面積、維修更新設(shè)備、美化小區(qū)環(huán)境、補充社區(qū)設(shè)施，加快改善市民的居住質(zhì)量和居住環(huán)境。今年方案完成４０個小區(qū)、４００萬平方米平改坡綜合改造；舊住房成套改造爭取開工２６萬平方米，完成１５萬平方米；完成舊住房整修１４００萬平方米，更新改造住宅電梯３００臺，根本解決剩余的６０萬平方米無人管理小區(qū)問題。５、推進購房貼息。對有購房愿望、但購置能力不強的一般中低收入家庭，放寬購房貸款財政貼息政策的享受