深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理知識(shí)條例

深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〔修訂草案〕〔20070216〕關(guān)于征求對(duì)?深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〔修訂草案〕?意見的公告為了在立法工作中更加充分發(fā)揚(yáng)民主，反映民意，集中民智，增加立法工作的科學(xué)性和透明度，根據(jù)?中華人民共和國(guó)立法法?的規(guī)定，現(xiàn)將市人大常委會(huì)擬審議的?深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〔修訂草案〕?全文公布，廣泛聽取社會(huì)各界的意見。請(qǐng)?zhí)岢鲆庖姷膯挝换蛘邆€(gè)人，于2007年4月9日電子郵箱：hzw@szrd．gov．cn

聯(lián)系：0755－82001193〔〕深圳市人大常委會(huì)辦公廳

二○○七年二月十六日深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〔草案征求意見稿〕

第一章總那么

一、立法宗旨

二、適用范圍

三、術(shù)語(yǔ)含義

四、物業(yè)管理根本原那么

五、物業(yè)管理監(jiān)督管理部門

六、街道辦事處、社區(qū)工作站的職責(zé)

七、社區(qū)居民委員會(huì)的職責(zé)

八、聯(lián)席會(huì)議制度

第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第一節(jié)業(yè)主

第二節(jié)業(yè)主公約

第三節(jié)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第三章物業(yè)管理效勞

第一節(jié)物業(yè)管理區(qū)域

第二節(jié)前期物業(yè)管理

第三節(jié)物業(yè)的承接驗(yàn)收和移交

第四節(jié)物業(yè)建設(shè)單位

第五節(jié)物業(yè)管理企業(yè)

第六節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

第七節(jié)物業(yè)管理效勞合同

第四章物業(yè)的使用禁止與維護(hù)

第一節(jié)物業(yè)專有局部的使用禁止與維護(hù)

第二節(jié)物業(yè)共有局部的使用禁止與維護(hù)

第五章物業(yè)管理費(fèi)用

第一節(jié)物業(yè)管理效勞費(fèi)用

第二節(jié)物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金

第三節(jié)物業(yè)管理費(fèi)用管理與監(jiān)督

第六章附那么

第一章總那么

第一條〔立法宗旨〕

為標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)建設(shè)單位各方的合法權(quán)益，改善業(yè)主、非業(yè)主使用人的生活和工作環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合深圳實(shí)際，制定本條例。

第二條〔適用范圍〕

深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例。

第三條〔術(shù)語(yǔ)含義〕

本條例中：

物業(yè)，是指經(jīng)批準(zhǔn)興建并竣工驗(yàn)收的各類建〔構(gòu)〕筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)所、場(chǎng)地。

物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

業(yè)主，是指物業(yè)所有權(quán)人，即房地產(chǎn)權(quán)利證書記載的權(quán)利人。

非業(yè)主使用人，是指業(yè)主以外的物業(yè)的承租人或其他實(shí)際使用人。

物業(yè)建設(shè)單位，是指依法投資、開發(fā)建設(shè)物業(yè)的法人或其他組織。

物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立的，從事物業(yè)管理效勞并取得相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)法人。

物業(yè)專有局部，是指物業(yè)中業(yè)主獨(dú)立占有、使用并具有排他性的局部。

物業(yè)共有〔用〕局部，是指物業(yè)中專有局部以外的，屬于兩個(gè)或兩個(gè)以上業(yè)主共有、共用的局部。

第四條〔物業(yè)管理的根本原那么〕

物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)遵循尊重業(yè)主物業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)利、推行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和專業(yè)效勞、保障物業(yè)合理使用、改善業(yè)主工作環(huán)境和提升業(yè)主公共生活品質(zhì)的原那么。

第五條〔物業(yè)管理監(jiān)督管理部門〕

市政府物業(yè)管理行政主管部門〔以下簡(jiǎn)稱“市主管部門〞〕依法對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。

區(qū)物業(yè)管理行政主管部門〔以下簡(jiǎn)稱“區(qū)主管部門〞〕依法對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。

建設(shè)、規(guī)劃、民政、城管、環(huán)保、公安、工商〔物價(jià)〕及其他相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本條例。

第六條〔街道辦事處和社區(qū)工作站的職責(zé)〕

街道辦事處、社區(qū)工作站應(yīng)當(dāng)組織本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)的成立及首屆業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)，并處理好物業(yè)管理與社區(qū)管理的相互關(guān)系。

第七條〔社區(qū)居民委員會(huì)的職責(zé)〕

社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合區(qū)主管部門、街道辦事處，與社區(qū)工作站互相協(xié)作，共同做好本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理的監(jiān)督、管理工作。

第八條〔聯(lián)席會(huì)議制度〕

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以建立由區(qū)主管部門、區(qū)維穩(wěn)辦、街道辦事處、社區(qū)工作站、社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處負(fù)責(zé)召集和主持，主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問題。

有以下情況之一的，應(yīng)當(dāng)召開聯(lián)席會(huì)議：

〔一〕有新的物業(yè)管理政策法規(guī)公布施行需要貫徹執(zhí)行的；

〔二〕業(yè)主委員會(huì)任期屆滿但不主持換屆選舉工作的；

〔三〕業(yè)主提議召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但業(yè)主委員會(huì)不依法召集的；

〔四〕發(fā)生其他影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定的情況。

街道辦事處應(yīng)整理并保管聯(lián)席會(huì)議的記錄。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第一節(jié)業(yè)主

第九條〔業(yè)主的權(quán)利〕

業(yè)主在物業(yè)管理中享有以下權(quán)利：

〔一〕合理使用、維護(hù)物業(yè)；

〔二〕按照物業(yè)管理效勞合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的效勞；

〔三〕參與訂立或修改業(yè)主公約；

〔四〕提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

〔五〕參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，表決業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)；

〔六〕選舉或被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員；

〔七〕監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

〔八〕監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理效勞合同；

〔九〕監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

〔十〕法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十條〔業(yè)主的義務(wù)〕

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行以下義務(wù)：

〔一〕不得阻礙其他業(yè)主、非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)的合理使用；

〔二〕遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么；

〔三〕執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

〔四〕遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

〔五〕按合同約定交納物業(yè)管理效勞費(fèi)；

〔六〕交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金；

〔七〕法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

第十一條〔物業(yè)的合法買受人、非業(yè)主使用人的權(quán)利義務(wù)〕

物業(yè)的合法買受人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但已實(shí)際占有使用的，享有本條例規(guī)定的業(yè)主權(quán)利，承當(dāng)相應(yīng)義務(wù)。

非業(yè)主使用人在業(yè)主授權(quán)或合同、業(yè)主公約約定的范圍內(nèi)享有物業(yè)管理的相關(guān)權(quán)利，承當(dāng)相應(yīng)義務(wù)。

第十二條〔損害業(yè)主、非業(yè)主使用人合法權(quán)益的責(zé)任〕

任何單位、個(gè)人不得損害業(yè)主、非業(yè)主使用人的合法權(quán)益。

違反本條例規(guī)定，損害業(yè)主合法權(quán)益的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)可以進(jìn)行勸阻、制止。

損害業(yè)主、非業(yè)主使用人合法權(quán)益的，加害人應(yīng)依法承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任；加害人行為違反行政法規(guī)的，由相關(guān)行政機(jī)關(guān)予以查處。

第二節(jié)業(yè)主公約

第十三條(業(yè)主公約的定義)

業(yè)主公約是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主簽署或業(yè)主大會(huì)通過的，對(duì)物業(yè)的使用、維護(hù)和管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)及有關(guān)責(zé)任等作出約定的協(xié)議。

第十四條〔業(yè)主公約的效力〕

業(yè)主公約對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主及非業(yè)主使用人具有約束力。

第十五條〔業(yè)主公約的制定及主要內(nèi)容〕

物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前，根據(jù)市主管部門公布的范本制定業(yè)主公約。物業(yè)建設(shè)單位制定的業(yè)主公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:

〔一〕物業(yè)及物業(yè)專有局部的名稱、地點(diǎn)、面積、類型；

〔二〕物業(yè)共有局部的狀況；

〔三〕業(yè)主合理使用物業(yè)的權(quán)利和義務(wù)；

〔四〕業(yè)主分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類費(fèi)用的方式和責(zé)任；

〔五〕非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約時(shí)，相關(guān)業(yè)主應(yīng)承當(dāng)?shù)倪B帶責(zé)任;

〔六〕本條例所規(guī)定的強(qiáng)制性和禁止性規(guī)定；

〔七〕違反業(yè)主公約應(yīng)承當(dāng)?shù)呢?zé)任。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽定物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主公約作出書面承諾。

第十六條〔業(yè)主公約的備案〕

物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主公約報(bào)區(qū)主管部門備案，并將備案后的業(yè)主公約向物業(yè)買受人明示。

物業(yè)建設(shè)單位違反前款規(guī)定的，由區(qū)主管部門責(zé)令限期改正，并處以五萬至二十萬元的罰款。

第十七條〔業(yè)主公約的修改〕

業(yè)主大會(huì)成立后，可按照法定程序?qū)ㄔO(shè)單位制定的業(yè)主公約進(jìn)行修改。

第十八條〔業(yè)主公約的保管和公示〕

業(yè)主公約應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)保管，并應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公告欄或其他顯著位置公示。業(yè)主和非業(yè)主使用人可隨時(shí)查閱。

第十九條〔違反業(yè)主公約的責(zé)任〕

業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的約定，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。造成他人損害的，受損害人可以請(qǐng)求人民法院追究侵害者的法律責(zé)任。

第三節(jié)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第二十條〔業(yè)主大會(huì)的組成〕

業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第二十一條〔業(yè)主大會(huì)的職責(zé)〕

業(yè)主大會(huì)的主要職責(zé)如下：

〔一〕選舉、更換業(yè)主委員會(huì)的成員；

〔二〕制訂、修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)那么；

〔三〕選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，審議、批準(zhǔn)物業(yè)管理效勞合同；

〔四〕監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的工作；

〔五〕決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用局部維修、更新、增設(shè)等所需費(fèi)用的分?jǐn)偅?/p>

〔六〕決定專項(xiàng)維修資金的使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；

〔七〕決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。

任何單位、個(gè)人不得侵害業(yè)主大會(huì)的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)合法權(quán)益被侵害的，業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求有關(guān)行政管理部門責(zé)令其停止侵害行為，逾期不改正的，業(yè)主委員會(huì)可以向人民法院提起訴訟。

第二十二條〔業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)〕

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行以下職責(zé)：

〔一〕召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，向業(yè)主大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

〔二〕代表業(yè)主大會(huì)簽訂物業(yè)管理效勞合同；

〔三〕組織業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；

〔四〕監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；

〔五〕在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，與物業(yè)管理有關(guān)的屬于全體業(yè)主權(quán)益的糾紛，業(yè)主委員會(huì)可在業(yè)主大會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)，代表全體業(yè)主依法行使訴訟權(quán)利；

〔六〕配合街道辦事處、社區(qū)工作站做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)管理工作；

〔七〕公布業(yè)主委員會(huì)及委員的有效聯(lián)系方式，及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理效勞合同；

〔八〕業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第二十三條〔業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)那么的內(nèi)容〕

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)那么應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定方法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的議事規(guī)那么應(yīng)包括以下內(nèi)容：

〔一〕業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召集方式及業(yè)主大會(huì)周年會(huì)議的召開時(shí)間；

〔二〕業(yè)主身份確實(shí)認(rèn)方法；

〔三〕業(yè)主投票權(quán)確定方法；

〔四〕業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決方式和程序；

〔五〕表決票的格式、書面表決票的發(fā)放、收取、統(tǒng)計(jì)、監(jiān)督方式；

〔六〕業(yè)主委員會(huì)的組成人數(shù)、任期；

〔七〕業(yè)主委員會(huì)委員候選人的推選方式；

〔八〕業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的召開方式；

〔九〕業(yè)主委員會(huì)委員、主任、副主任的中選條件和罷免條件；

〔十〕業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的印章管理；

〔十一〕業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作所需經(jīng)費(fèi)及津貼的籌集、管理和使用。

第二十四條〔業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的協(xié)助義務(wù)〕

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與社區(qū)工作站和社區(qū)居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

第二十五條〔業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定的禁止〕

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)，不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得向業(yè)主收取物業(yè)管理效勞費(fèi)。

第二十六條〔業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定的改正和撤消〕

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，所屬社區(qū)工作站有權(quán)建議其改正，并將相關(guān)情況告知區(qū)主管部門。拒絕改正的，物業(yè)所在地的區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者予以撤銷。

第二十七條〔違規(guī)業(yè)主委員會(huì)即時(shí)解散〕

業(yè)主委員會(huì)有以下情形之一的，物業(yè)所在地的區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其即時(shí)解散，由所在地的社區(qū)工作站依法組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：

〔一〕業(yè)主委員會(huì)有越權(quán)、不積極履行職責(zé)、違反法律法規(guī)規(guī)定等行為，侵害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，情節(jié)嚴(yán)重的；

〔二〕業(yè)主委員會(huì)的行為嚴(yán)重影響社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定的。

第二十八條〔成立業(yè)主大會(huì)的法定條件〕

物業(yè)管理區(qū)域符合以下情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)：

〔一〕物業(yè)出售并已交付使用的建筑面積到達(dá)物業(yè)總建筑面積的百分之七十以上的；

〔二〕首套物業(yè)出售并交付使用滿兩年的。

第二十九條〔業(yè)主大會(huì)成立的法定條件成就的告知〕

業(yè)主大會(huì)成立的法定條件成就后60天內(nèi)，建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地街道辦事處和區(qū)主管部門；業(yè)主也可書面告知物業(yè)所在地街道辦事處和區(qū)主管部門。

第三十條〔首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組的成立〕

街道辦事處應(yīng)在收到書面告知后14日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

籌備組一般由五名成員組成，其中社區(qū)工作站、建設(shè)單位代表各一名、業(yè)主代表三名?；I備組的組長(zhǎng)由社區(qū)工作站的工作人員擔(dān)任?；I備組中的業(yè)主代表由社區(qū)工作站推薦產(chǎn)生。

區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備組開展工作。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合籌備組開展工作。

第三十一條〔業(yè)主身份確實(shí)認(rèn)〕籌備組應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)業(yè)主身份，并發(fā)放業(yè)主委員會(huì)選舉證。選舉證應(yīng)當(dāng)寫明業(yè)主姓名、性別、住址、有效的聯(lián)系方式及擁有的投票權(quán)數(shù)等根本內(nèi)容。

選舉證用于業(yè)主大會(huì)事務(wù)中核實(shí)業(yè)主身份。

第三十二條〔業(yè)主委員會(huì)的人數(shù)〕業(yè)主委員會(huì)由五至十七人的單數(shù)組成，具體人數(shù)由籌備組根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。

第三十三條〔業(yè)主委員會(huì)的差額選舉比例〕業(yè)主委員會(huì)選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20%。

第三十四條〔業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召集〕

業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開，每年至少應(yīng)召開一次。

有以下情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

〔一〕20%以上業(yè)主提議的；

〔二〕發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

〔三〕業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。

業(yè)主委員會(huì)有權(quán)核實(shí)提議業(yè)主的業(yè)主身份，無法核實(shí)業(yè)主身份的業(yè)主的提議無效。

業(yè)主委員會(huì)逾期不召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，區(qū)主管部門可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召集；仍不召集的,由該物業(yè)管理區(qū)域所在地社區(qū)工作站組織召集。區(qū)主管部門可對(duì)該業(yè)主委員會(huì)給予警告。

第三十五條〔業(yè)主大會(huì)會(huì)議的法定召集〕

因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)集體辭職的，業(yè)主大會(huì)仍應(yīng)依法履行職責(zé)，其定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議由所在地社區(qū)工作站組織召集。

除業(yè)主委員會(huì)和社區(qū)工作站外，任何單位和個(gè)人不得擅自召集業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

第三十六條〔業(yè)主名冊(cè)的登記、變更和保管〕

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主名冊(cè)，并指定專人保管，也可以委托所在地社區(qū)工作站管理。業(yè)主名冊(cè)應(yīng)包括業(yè)主的姓名、房號(hào)、建筑面積、聯(lián)系方式等內(nèi)容。

產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更或者聯(lián)系方式改變的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主委員會(huì)建立業(yè)主名冊(cè)。

業(yè)主名冊(cè)僅供核對(duì)業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)及通知業(yè)主參加會(huì)議使用，不得用于其他用途。

第三十七條〔召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的通知方式〕

召集人應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15天前將會(huì)議通知以以下方式送達(dá)全體業(yè)主：

〔一〕當(dāng)面遞交書面通知；

〔二〕將書面通知放入業(yè)主信箱內(nèi)或業(yè)主的物業(yè)專有局部?jī)?nèi)；

〔三〕郵寄。

此外，會(huì)議通知還應(yīng)當(dāng)在小區(qū)公告欄或其他顯著位置公告。

通知應(yīng)寫明會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、形式、總投票權(quán)數(shù)、投票人的權(quán)利和義務(wù)等。

因緊急情況需要召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，應(yīng)至少提前七日通知全體業(yè)主。

第三十八條〔業(yè)主大會(huì)的會(huì)議形式和召開所需法定投票權(quán)數(shù)〕

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或書面征求意見的形式舉行。

召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

第三十九條〔業(yè)主投票的方式〕

業(yè)主為法人或其他組織的，由其法定代表人行使投票權(quán)。業(yè)主為無完全民事行為能力的，由其法定代理人行使投票權(quán)。

業(yè)主可以自行投票，也可以書面委托他人投票。書面委托書應(yīng)載明委托事項(xiàng)和投票權(quán)數(shù)。

單個(gè)物業(yè)登記有兩個(gè)或兩個(gè)以上的所有權(quán)人的，應(yīng)自行確定一名投票人。

業(yè)主投票時(shí)應(yīng)出示選舉證，代理人除應(yīng)出具業(yè)主的選舉證外，還應(yīng)出示委托書。

第四十條〔業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票的計(jì)票方式〕

業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采用記名投票的方式。

業(yè)主大會(huì)投票權(quán)數(shù)按物業(yè)的建筑面積計(jì)算。各類房屋按建筑面積每一平方米計(jì)算為一票；缺乏一平方米的，按四舍五入計(jì)算。

每個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位為一票。每張選票或表決票上標(biāo)明該產(chǎn)權(quán)單位的投票權(quán)數(shù)。

第四十一條〔業(yè)主大會(huì)普通事項(xiàng)的決定方式〕

業(yè)主大會(huì)通過普通事項(xiàng)的決定，應(yīng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上同意。

業(yè)主大會(huì)采用書面形式召開的，“與會(huì)〞是指業(yè)主在表決票上簽字確認(rèn)并按規(guī)定方式交回。

第四十二條〔業(yè)主大會(huì)特別事項(xiàng)的決定方式〕

業(yè)主大會(huì)通過以下特別事項(xiàng)的決定，應(yīng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上同意：

〔一〕業(yè)主公約的修改；

〔二〕選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，訂立和修改物業(yè)管理效勞合同；

〔三〕物業(yè)的重大維修以及專項(xiàng)維修資金的籌措和使用；

〔四〕是否與其他物業(yè)管理區(qū)域合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

前款特別事項(xiàng)的決定，連續(xù)兩次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的與會(huì)業(yè)主投票權(quán)數(shù)達(dá)不到全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)三分之二的，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上同意即可。

第四十三條〔業(yè)主大會(huì)決定的效力〕

業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

第四十四條〔業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的備案〕

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30天內(nèi)將成立情況向物業(yè)所在地的區(qū)主管部門備案。備案時(shí)應(yīng)提交以下材料：

〔一〕業(yè)主委員會(huì)備案登記表；

〔二〕業(yè)主公約；

〔三〕業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)那么；

〔四〕選舉和表決結(jié)果統(tǒng)計(jì)表；

〔五〕業(yè)主委員會(huì)組成人員根本情況及委員分工情況。

區(qū)主管部門收到上述材料后應(yīng)在15天內(nèi)將有關(guān)情況書面通報(bào)所在地街道辦事處、社區(qū)工作站、公安派出所、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)。

第四十五條〔變更事項(xiàng)的備案〕

前條備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30天內(nèi)將變更情況向區(qū)主管部門備案。

第四十六條〔業(yè)主委員會(huì)委員的任職條件〕

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合以下條件：

〔一〕具有完全民事行為能力；

〔二〕遵紀(jì)守法；

〔三〕模范履行業(yè)主義務(wù)，未欠交物業(yè)管理效勞費(fèi)、專項(xiàng)維修資金等；

〔四〕熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有社會(huì)公信力；

〔五〕具有必要的工作時(shí)間和一定組織能力；

〔六〕未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)及其下屬企業(yè)內(nèi)任職。

業(yè)主委員會(huì)主任、副主任原那么上應(yīng)由具有深圳戶籍的委員擔(dān)任，但全部委員均不具有深圳戶籍的除外。

第四十七條〔委員的職責(zé)〕

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)履行以下職責(zé)：

〔一〕模范遵守業(yè)主公約、履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)交納物業(yè)管理效勞費(fèi)、專項(xiàng)維修資金；

〔二〕定期與業(yè)主溝通，了解業(yè)主在物業(yè)管理方面的意見和建議；

〔三〕向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告業(yè)主的意見和建議。

〔四〕參加由市、區(qū)主管部門組織的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，參加市、區(qū)主管部門召集的會(huì)議。

第四十八條〔業(yè)主委員會(huì)會(huì)議〕

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議一般由主任或副主任召集和主持。

經(jīng)三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。每名委員擁有一票表決權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議。但是委員是法人或其他組織的，可由其法定代表人委托本單位的工作人員參加會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可邀請(qǐng)所在地街道辦事處和社區(qū)工作站派員列席會(huì)議。

第四十九條〔執(zhí)行秘書的聘請(qǐng)〕

業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)一名執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)的日常事務(wù)。

執(zhí)行秘書的津貼數(shù)額按業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)那么執(zhí)行，從物業(yè)管理費(fèi)中列支。

第五十條〔委員的任期〕

業(yè)主委員會(huì)的任期為3年。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前2個(gè)月內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)報(bào)告區(qū)主管部門和街道辦事處，同時(shí)開展換屆選舉工作。

第五十一條〔業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉〕

業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉工作的，所在區(qū)主管部門責(zé)令該業(yè)主委員會(huì)組織換屆選舉工作；逾期仍不組織的，由所在地社區(qū)工作站組織換屆選舉工作。

因參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的業(yè)主未能到達(dá)法定人數(shù)等客觀原因未能如期換屆改選的，業(yè)主委員會(huì)仍應(yīng)繼續(xù)履行職責(zé)，直至新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生為止。

第五十二條〔資料、物品的移交〕

新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后10天內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將印章、檔案資料以及財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。

拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求該區(qū)域的轄區(qū)民警協(xié)助移交。

第五十三條〔委員的補(bǔ)選〕

業(yè)主委員會(huì)委員缺員超過40%的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議增補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)不組織增補(bǔ)工作的，區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織，逾期仍不組織的，由所在地社區(qū)工作站組織增補(bǔ)工作。

第五十四條〔分期開發(fā)的物業(yè)工程的委員增補(bǔ)〕

分期開發(fā)的物業(yè)經(jīng)已入住過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主申請(qǐng)，在分期開發(fā)期間成立業(yè)主委員會(huì)。新一期物業(yè)的業(yè)主入住后，應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員。

增補(bǔ)的候選人從新一期物業(yè)的業(yè)主中推舉，差額比例不得少于20%。

增補(bǔ)委員的數(shù)量根據(jù)新增投票權(quán)數(shù)占已有投票權(quán)數(shù)的比例計(jì)算，但增補(bǔ)后的業(yè)主委員會(huì)委員總?cè)藬?shù)不得超過17人。

第五十五條〔委員資格的終止〕

業(yè)主委員會(huì)委員有以下情況之一的，由主任提議或經(jīng)區(qū)主管部門建議，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過，其委員資格終止，并予以公告：

〔一〕不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；

〔二〕因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的；

〔三〕拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

〔四〕連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；

〔五〕因疾病或其他原因喪失工作能力的；

〔六〕以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；

〔七〕在物業(yè)管理工程所聘請(qǐng)的物業(yè)管理企業(yè)工作的；

〔八〕其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

其中〔一〕、〔二〕項(xiàng)情況委員資格自動(dòng)終止，其他情況須報(bào)下次業(yè)主大會(huì)備案。

業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3天內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)工作站可以請(qǐng)求該區(qū)域的轄區(qū)民警協(xié)助移交。

第五十六條〔業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定的公告〕

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會(huì)議的委員簽字并加蓋印章后存檔。

業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告，有以下情況之一的應(yīng)當(dāng)送達(dá)每一位業(yè)主：

〔一〕關(guān)于專項(xiàng)維修資金的使用的建議；

〔二〕關(guān)于調(diào)整物業(yè)管理效勞費(fèi)并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議；

〔三〕根據(jù)業(yè)主大會(huì)的表決及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式〔招標(biāo)或協(xié)議方式〕選聘物業(yè)管理企業(yè)的決議；

〔四〕對(duì)物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度管理效勞方案初審并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議；

〔五〕關(guān)于決定召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議；

〔六〕關(guān)于罷免委員的建議；

〔七〕其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)局部或全體業(yè)主利益的重大決議。

第五十七條〔業(yè)主委員會(huì)信息的發(fā)布〕

以業(yè)主委員會(huì)的名義發(fā)布信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)作出決定，加蓋業(yè)主委員會(huì)印章方可對(duì)外公布。

有以下情況之一的，還須經(jīng)全體委員過半數(shù)以上簽字：

〔一〕關(guān)于專項(xiàng)維修資金的使用的建議；

〔二〕關(guān)于調(diào)整物業(yè)管理效勞費(fèi)并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議；

〔三〕根據(jù)業(yè)主大會(huì)的表決及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式〔招標(biāo)或協(xié)議方式〕選聘物業(yè)管理企業(yè)的決議；

〔四〕對(duì)物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度管理效勞方案初審并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議；

〔五〕關(guān)于決定召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議；

〔六〕關(guān)于罷免委員的建議；

〔七〕向市、區(qū)主管部門投訴、申請(qǐng)行政復(fù)議、訴訟、仲裁的決議；

〔八〕其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)局部或全體業(yè)主利益的重大決議。

第五十八條〔超越職權(quán)決定的責(zé)任承當(dāng)〕

業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)作出的決定給業(yè)主造成損失的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員承當(dāng)賠償責(zé)任。

第五十九條〔印章的刻制和使用〕

業(yè)主委員會(huì)成立后14天內(nèi)應(yīng)當(dāng)依法刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章，并報(bào)區(qū)主管部門備案。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依法制定印章使用、管理規(guī)定，并遵照?qǐng)?zhí)行。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，由責(zé)任人承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。

第六十條〔業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)檔案的建立和保管〕

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立活動(dòng)檔案，并指定專人保管，也可以委托所在地社區(qū)工作站管理。檔案一般包括以下內(nèi)容：

〔一〕各類會(huì)議記錄、紀(jì)要；

〔二〕業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)決議、決定等書面材料；

〔三〕各屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生、備案的材料；

〔四〕業(yè)主名冊(cè)；

〔五〕物業(yè)管理效勞合同；

〔六〕有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來文件；

〔七〕業(yè)主和使用人的書面意見、建議書；

〔八〕維修資金收支情況；

〔九〕其他書面和實(shí)物資料。

第六十一條〔業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)解散后財(cái)物和檔案的處理〕

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)解散的，在解散前，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給所在地區(qū)主管部門，并在所在地街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。

第三章物業(yè)管理效勞

第一節(jié)物業(yè)管理區(qū)域

第六十二條〔統(tǒng)一物業(yè)管理〕

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一實(shí)施物業(yè)管理。分期開發(fā)建設(shè)的，前期建成局部已確定物業(yè)管理企業(yè)的，后期建設(shè)局部不再另行選聘物業(yè)管理企業(yè)。

第六十三條〔物業(yè)管理區(qū)域的劃分原那么和方法〕

劃分物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對(duì)集中、便于管理的原那么。具體劃分方法如下：

〔一〕物業(yè)管理區(qū)域的范圍應(yīng)以物業(yè)建設(shè)的宗地紅線圖、規(guī)劃批準(zhǔn)的范圍確定，但已經(jīng)自然形成且無爭(zhēng)議的，不再重新劃分。

〔二〕分期開發(fā)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；但該區(qū)域內(nèi)因規(guī)模較大等原因，已自然分割或習(xí)慣形成多個(gè)相對(duì)獨(dú)立、封閉小區(qū)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

〔三〕已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)按前款規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域。

尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同所在街道辦、社區(qū)工作站劃分物業(yè)管理區(qū)域。

第二節(jié)前期物業(yè)管理

第六十四條〔前期物業(yè)管理的含義〕

本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)首次聘請(qǐng)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域之前的物業(yè)管理。

第六十五條〔前期物業(yè)管理效勞合同的訂立及內(nèi)容〕

物業(yè)建設(shè)單位和其選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在出售物業(yè)前簽訂前期物業(yè)管理效勞合同，明確物業(yè)管理效勞的價(jià)格、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、期限，以及物業(yè)管理企業(yè)名稱和資質(zhì)等級(jí)等。

第六十六條〔前期物業(yè)管理效勞合同的期限〕

前期物業(yè)管理效勞合同至業(yè)主大會(huì)成立時(shí)終止，但業(yè)主大會(huì)成立時(shí)前期物業(yè)管理合同期不滿兩年的，可于兩年期滿時(shí)終止。前期物業(yè)管理效勞合同期滿，業(yè)主大會(huì)可以聘請(qǐng)承當(dāng)前期物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)管理，也可以聘請(qǐng)新的物業(yè)管理企業(yè)管理。

業(yè)主大會(huì)成立后，需繼續(xù)履行前期物業(yè)管理效勞合同的，物業(yè)建設(shè)單位在前期物業(yè)管理效勞合同的權(quán)利、義務(wù)由業(yè)主大會(huì)承繼。物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定的，業(yè)主大會(huì)可以依法解除前期物業(yè)管理效勞合同。

第六十七條〔前期物業(yè)管理效勞的管理費(fèi)用〕

業(yè)主入住〔用〕前的物業(yè)管理費(fèi)用由物業(yè)建設(shè)單位承當(dāng)；物業(yè)入住后的物業(yè)管理效勞費(fèi)用根據(jù)本條例的規(guī)定和合同的約定，由業(yè)主或非業(yè)主使用人承當(dāng)。

前款所指入住〔用〕是指業(yè)主或非業(yè)主使用人收到入住〔用〕通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)；業(yè)主或非業(yè)主使用人收到入住〔用〕通知后在限定期限〔不少于兩個(gè)月時(shí)間〕內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住。物業(yè)建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)沒有事先書面通知的，以業(yè)主或非業(yè)主使用人實(shí)際辦理入住〔用〕相應(yīng)手續(xù)為準(zhǔn)。

第三節(jié)物業(yè)的承接驗(yàn)收和移交

第六十八條〔前期物業(yè)驗(yàn)收移交〕

物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)并辦理承接驗(yàn)收手續(xù)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交以下資料：

〔一〕物業(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

〔二〕設(shè)施設(shè)備訂貨合同及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料〔含隨機(jī)資料〕；

〔三〕物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

〔四〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建〔構(gòu)〕筑物、場(chǎng)所〔地〕、設(shè)施〔備〕的清單；

〔五〕物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；

〔六〕管理用房的清單;

〔七〕物業(yè)的使用、維護(hù)、管理所必需的其他資料。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)效勞合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)或新的物業(yè)管理企業(yè)。

建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)違反第二、三款規(guī)定的，由區(qū)主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，由區(qū)主管部門給予警告，并處五萬元以上十萬元以下的罰款。

第六十九條〔物業(yè)管理費(fèi)用、資料、物品的移交〕

物業(yè)管理合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)除應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)或新的物業(yè)管理企業(yè)移交第四十六條所規(guī)定的資料外，還應(yīng)移交以下資金、資料和物品：

〔一〕管理費(fèi)節(jié)余；

〔二〕維修資金節(jié)余；

〔三〕物業(yè)管理用房；

〔四〕實(shí)施物業(yè)管理期間形成的有關(guān)改造、維修、保養(yǎng)的技術(shù)資料；

〔五〕用物業(yè)管理效勞費(fèi)購(gòu)置的資產(chǎn)及物品。

物業(yè)管理企業(yè)違反前款規(guī)定的，由區(qū)主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，由區(qū)主管部門予以警告，并處五萬元以上十萬元以下的罰款。

第四節(jié)物業(yè)建設(shè)單位

第七十條〔物業(yè)建設(shè)單位的權(quán)利〕

物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)管理中享有以下權(quán)利：

〔一〕根據(jù)本條例的規(guī)定選聘物業(yè)管理企業(yè)提供前期物業(yè)管理效勞；

〔二〕依法參與首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備工作；

〔三〕以未出售物業(yè)的業(yè)主身份享有業(yè)主的權(quán)利；

〔四〕法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同約定的其他權(quán)利。

第七十一條〔物業(yè)建設(shè)單位的義務(wù)〕

物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)管理中承當(dāng)以下義務(wù)：

〔一〕依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同的約定承當(dāng)物業(yè)的保修責(zé)任；

〔二〕向業(yè)主提供物業(yè)質(zhì)量保證書和使用說明書；

〔三〕協(xié)助成立業(yè)主大會(huì)；

〔四〕提供物業(yè)管理用房；

〔五〕以未出售物業(yè)的業(yè)主身份承當(dāng)業(yè)主的義務(wù)；

〔六〕法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同約定的其他義務(wù)。

物業(yè)建設(shè)單位違反上述義務(wù)條款，應(yīng)當(dāng)依法承當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第七十二條〔物業(yè)管理用房的來源和權(quán)屬〕

物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償配置物業(yè)管理用房，包括物業(yè)管理辦公用房和業(yè)主委員會(huì)辦公用房。

物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有。

第七十三條〔物業(yè)管理用房的配置標(biāo)準(zhǔn)〕

物業(yè)管理用房的具體標(biāo)準(zhǔn)按不少于該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二提供，但最高不應(yīng)超過三百平方米；建筑面積在五萬平方米及以下的，按不少于建筑面積一百平方米提供。其中業(yè)主委員會(huì)辦公用房的建筑面積，應(yīng)不少于三十平方米。

物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上的具有正常使用功能的房屋。以下建筑不得作為物業(yè)管理用房：

〔一〕違法建筑、臨時(shí)建筑；

〔二〕公共場(chǎng)所或公共部位。

建設(shè)單位未按規(guī)定配備物業(yè)管理用房的，由區(qū)主管部門責(zé)令限期改正，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

第七十四條〔物業(yè)管理用房的登記〕

建設(shè)單位申請(qǐng)房屋預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房設(shè)置的室號(hào)、面積等相關(guān)資料。市房地產(chǎn)主管部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房房號(hào)。

第七十五條〔共用局部的處分禁止〕

物業(yè)建設(shè)單位不得擅自處分依法屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)。

物業(yè)建設(shè)單位違反前款規(guī)定的，由區(qū)主管部門處五萬元以上二十萬以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承當(dāng)賠償責(zé)任。

第七十六條〔約定共用局部的保存〕

物業(yè)建設(shè)單位不得擅自變更依法所保存的物業(yè)共用局部的用途和功能。

物業(yè)建設(shè)單位違反前款規(guī)定應(yīng)當(dāng)依法承當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第五節(jié)物業(yè)管理企業(yè)

第七十七條〔物業(yè)管理企業(yè)的名稱〕

從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。

物業(yè)管理企業(yè)的名稱中應(yīng)當(dāng)標(biāo)示“物業(yè)管理〞字樣。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立獨(dú)立核算的效勞機(jī)構(gòu)。

第七十八條〔資質(zhì)證書制度〕

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。

未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由區(qū)主管部門沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承當(dāng)賠償責(zé)任。

第七十九條〔從業(yè)人員職業(yè)資格證書制度〕

從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書，具體管理方法由市政府制定。

物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由區(qū)主管部門責(zé)令其限期改正，并處五萬元以上十萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承當(dāng)賠償責(zé)任。

第八十條〔資質(zhì)證書的轉(zhuǎn)讓禁止和變更登記〕

物業(yè)管理企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理資質(zhì)證書。

物業(yè)管理企業(yè)違反前款規(guī)定的，由區(qū)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告、并處五萬元以上十萬元以下的罰款。

第八十一條〔物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案制度和統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度〕

市主管部門應(yīng)建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案和物業(yè)管理統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定向市主管部門報(bào)送季度、年度統(tǒng)計(jì)報(bào)表和其他相關(guān)資料。

物業(yè)管理企業(yè)違反前款規(guī)定不按時(shí)報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表和相關(guān)資料，或者成心提供虛假報(bào)表和相關(guān)資料的，由區(qū)主管部門責(zé)令改正，給予警告，可并處五千元以上一萬元以下的罰款。

第八十二條〔外地物業(yè)管理企業(yè)的備案〕

非本市的物業(yè)管理企業(yè)在特區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)事先持資質(zhì)證書報(bào)市主管部門備案。

違反前款規(guī)定的，市主管部門可責(zé)令其限期改正，并可視情節(jié)輕重，給予警告，并可處五萬元以上十萬元以下的罰款。

第八十三條〔專項(xiàng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)包〕

物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)管理效勞合同的約定聘請(qǐng)專營(yíng)公司承當(dāng)機(jī)電設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程維修等專項(xiàng)效勞，但不得將物業(yè)管理的整體責(zé)任以承包、租賃或其他方式轉(zhuǎn)讓給其他單位或個(gè)人。

物業(yè)管理企業(yè)違反前款規(guī)定，由區(qū)主管部門責(zé)令限期整改，并處五萬以上二十萬以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門撤消資質(zhì)證書。其違法所得收益，用于補(bǔ)充物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專項(xiàng)維修資金。

第六節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

第八十四條〔確定物業(yè)管理企業(yè)的方式〕

聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理效勞的，應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)的方式確定物業(yè)管理企業(yè)。市政府應(yīng)制定物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的管理方法。

政府財(cái)政資金投資的物業(yè)，因保密或平安方面有特別要求的，可以不采用招標(biāo)的方式確定物業(yè)管理企業(yè)。

非政府財(cái)政資金投資物業(yè)符合以下條件之一的，可以不采用招標(biāo)的方式確定物業(yè)管理企業(yè)：

〔一〕物業(yè)的業(yè)主是單個(gè)業(yè)主，或業(yè)主人數(shù)少于五人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的；

〔二〕物業(yè)管理效勞合同到期后業(yè)主大會(huì)同意續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)的；

〔三〕在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米的，或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬平方米的，或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米的；

〔四〕投標(biāo)人少于三人的。

符合前款第〔三〕、〔四〕項(xiàng)條件的住宅物業(yè)，其建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)經(jīng)市主管部門批準(zhǔn)。

違反上述規(guī)定，必須進(jìn)行招標(biāo)的工程而不招標(biāo)的，由區(qū)主管部門責(zé)令限期改正，并處工程合同金額千分之五以上千分之十以下的罰款；對(duì)全部或者局部使用國(guó)有資金的工程，可以暫停工程執(zhí)行或者暫停資金撥付；物業(yè)建設(shè)單位未經(jīng)批準(zhǔn)采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的，由市主管部門責(zé)令限期改正，并處十萬以上二十萬元以下的罰款。

第七節(jié)物業(yè)管理效勞合同

第八十五條〔物業(yè)管理效勞合同的主要內(nèi)容〕

物業(yè)管理效勞合同的主要內(nèi)容包括：

〔一〕雙方當(dāng)事人和物業(yè)管理區(qū)域的根本情況；

〔二〕雙方當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)；

〔三〕物業(yè)管理效勞事項(xiàng)和效勞質(zhì)量要求；

〔四〕物業(yè)管理效勞費(fèi)用、專項(xiàng)維修資金以及依照業(yè)主大會(huì)決定的有關(guān)分?jǐn)傎M(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)及使用和管理方法；

〔五〕物業(yè)管理企業(yè)依法獲取的物業(yè)管理酬金的標(biāo)準(zhǔn)及支付方法；

〔六〕物業(yè)管理用房；

〔七〕合同期限，合同解除的情形，以及合同終止時(shí)物品及檔案資料的移交方式等；

〔八〕違約責(zé)任及爭(zhēng)議的解決方式；

〔九〕雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)管理效勞合同應(yīng)當(dāng)根據(jù)市主管部門制定的示范文本訂立。

第八十六條〔物業(yè)管理效勞合同的備案〕

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理效勞合同簽訂之日起三十日內(nèi)將物業(yè)管理效勞合同副本報(bào)區(qū)主管部門備案。

違反前款規(guī)定的，區(qū)主管部門應(yīng)責(zé)令其限期改正，給予警告，并可處一千元以上五千元以下罰款。

第八十七條〔財(cái)產(chǎn)責(zé)任的承當(dāng)〕

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、非業(yè)主使用人的家庭財(cái)產(chǎn)平安可以由業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行特別約定，物業(yè)管理企業(yè)按照特別約定承當(dāng)相應(yīng)責(zé)任。

合同未作特別約定的，如果業(yè)主、非業(yè)主使用人能夠證明其家庭財(cái)產(chǎn)的損失是由于物業(yè)管理企業(yè)的過錯(cuò)所造成的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主、非業(yè)主使用人的家庭財(cái)產(chǎn)損失承當(dāng)賠償責(zé)任。

第八十八條〔物業(yè)管理效勞合同的終止〕

物業(yè)管理效勞合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按物業(yè)效勞合同約定的時(shí)限退出原物業(yè)管理區(qū)域，并按照規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)移交有關(guān)物業(yè)、物品和檔案資料，配合依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)的接管工作。

物業(yè)管理企業(yè)違反前款規(guī)定的，由區(qū)主管部門責(zé)令限期退出物業(yè)管理區(qū)域，并處五萬以上二十萬元以下罰款。

第四章物業(yè)的使用禁止與維護(hù)

第一節(jié)物業(yè)專有局部的使用禁止與維護(hù)

第八十九條〔物業(yè)的使用、維護(hù)原那么〕

物業(yè)的使用與維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和合同的約定。

第九十條〔使用專有局部的限制〕

業(yè)主、非業(yè)主使用人使用物業(yè)專有局部禁止以下行為：

〔一〕未經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，改變物業(yè)功能、結(jié)構(gòu)、外貌和用途；

〔二〕阻礙物業(yè)共用局部的正常使用；

〔三〕增加超出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的負(fù)荷；

〔四〕放置超過平安規(guī)定范圍的易燃、易爆、有毒、有害等危險(xiǎn)物品；

〔五〕利用專有局部從事危害公共利益的行為；

〔六〕影響他人正常生活、破壞環(huán)境衛(wèi)生的其他行為。

違反上述規(guī)定的，由相關(guān)行政管理部門依法處理；造成他人損失的，依法承當(dāng)相應(yīng)責(zé)任。

第九十一條〔違法違規(guī)行為的制止〕

對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

第九十二條〔平安防范的協(xié)助義務(wù)〕

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的平安防范工作。發(fā)生平安事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第九十三條〔裝修告知義務(wù)〕

業(yè)主或非業(yè)主使用人裝修物業(yè)的專有局部，應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)裝修中的禁止行為和考前須知告知業(yè)主或非業(yè)主使用人。

業(yè)主或非業(yè)主使用人違反前款規(guī)定的，由裝修管理的主管部門依法處理。

第九十四條〔物業(yè)管理企業(yè)對(duì)裝修施工的監(jiān)管〕

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修施工進(jìn)行監(jiān)督，并及時(shí)巡視，對(duì)違反本條例規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)立即制止；已造成違章事實(shí)或者拒

改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。

第九十五條〔業(yè)主及非業(yè)主使用人提供方便的義務(wù)〕

物業(yè)管理企業(yè)因維護(hù)、修繕、裝修監(jiān)管等需要，必須進(jìn)入物業(yè)的專有局部的，業(yè)主及非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)提供方便。

業(yè)主及非業(yè)主使用人按規(guī)定維護(hù)物業(yè)，必須進(jìn)入其他業(yè)主物業(yè)專有局部的，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理企業(yè)人員的陪同，其他業(yè)主及非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)提供方便。

按前兩款規(guī)定進(jìn)入業(yè)主物業(yè)專有局部的，應(yīng)當(dāng)事先通知，并在合理時(shí)間內(nèi)以合理的方式進(jìn)行。

第九十六條〔專有局部的維修責(zé)任〕

保修期滿后物業(yè)專有局部的維修由業(yè)主負(fù)責(zé)并承當(dāng)費(fèi)用。

物業(yè)專有局部?jī)?nèi)保修期滿后的共有局部的維修由該共有局部的業(yè)主共同負(fù)責(zé)并承當(dāng)費(fèi)用，人為損壞的，由責(zé)任人承當(dāng)。

第二節(jié)物業(yè)共有局部的使用禁止與維護(hù)

第九十七條〔共有局部的限制和禁止行為〕

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)使用物業(yè)共有局部時(shí)禁止以下行為：

〔一〕擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)和外貌；

〔二〕擅自鑿、拆、搭、占房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面及通道；

〔三〕擅自占用或損壞公共樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺(tái)、外墻、屋面等共用部位，擅自移動(dòng)或損壞共用設(shè)施、設(shè)備；

〔四〕擅自在天井、庭院、平臺(tái)、屋頂、綠地、道路等共用部位、共用場(chǎng)地搭建〔構(gòu)〕筑物；

〔五〕擅自擺設(shè)攤點(diǎn)；

〔六〕侵占或損壞道路、綠地、花卉樹木、藝術(shù)景觀及文體休閑設(shè)施；

〔七〕亂拋垃圾雜物；

〔八〕違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質(zhì)，發(fā)出超標(biāo)噪聲；

〔九〕違反規(guī)定在物業(yè)管理共用部位和相關(guān)場(chǎng)所懸掛、張貼和亂涂亂畫；

〔十〕違反有關(guān)規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物；

〔十一〕法律、法規(guī)禁止的其他行為。

違反上述規(guī)定的，由相關(guān)行政管理部門依法處理；造成他人損失的，依法承當(dāng)相應(yīng)責(zé)任。

第九十八條〔共有局部的維修責(zé)任及費(fèi)用分?jǐn)偂?/p>

保修期滿后全體共有物業(yè)的維修責(zé)任由全體業(yè)主承當(dāng)并按建筑面積分?jǐn)偩S修費(fèi)用，局部共有物業(yè)的維修責(zé)任由局部共有物業(yè)的全體業(yè)主承當(dāng)并按建筑面積分?jǐn)偩S修費(fèi)用。維修費(fèi)用的使用情況，應(yīng)向全體業(yè)主公布。

人為造成共有局部損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)維修；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第九十九條〔物業(yè)外觀的維護(hù)與修繕〕

物業(yè)的天面和外墻應(yīng)當(dāng)每五年至少修繕或粉刷一次；空調(diào)架、防盜網(wǎng)等外觀設(shè)施應(yīng)當(dāng)每三年至少檢修和粉刷一次，樓梯間的墻面、臺(tái)階、扶手等設(shè)施應(yīng)當(dāng)每五年至少修繕或粉刷一次。其中，空調(diào)架、防盜網(wǎng)等外觀設(shè)施的檢修和粉刷費(fèi)用由業(yè)主負(fù)擔(dān)。

違反前款規(guī)定的，區(qū)主管部門可以強(qiáng)制要求業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)修繕、粉刷，對(duì)責(zé)任人給予警告，并可處以一千元以上五千元以下的罰款。

第一百條〔危及公共平安的物業(yè)的維修責(zé)任及費(fèi)用承當(dāng)〕

物業(yè)可能危害公共平安的，業(yè)主或業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)修繕。不及時(shí)修繕的，物業(yè)管理企業(yè)可以請(qǐng)求區(qū)主管部門責(zé)成業(yè)主或業(yè)主大會(huì)限期修繕；逾期不修繕的，物業(yè)管理企業(yè)可以代為修繕，修繕費(fèi)用由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)承當(dāng)。

第一百零一條〔公用事業(yè)設(shè)施的維修責(zé)任〕

物業(yè)的供水、供電、供氣、通訊等公用事業(yè)設(shè)施及管線的維修養(yǎng)護(hù)，由供水、供電、供氣及通訊等公用事業(yè)供給單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由供給效勞單位承當(dāng)。

第一百零二條〔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的占用禁止〕

任何單位和個(gè)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，占用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)約定占用期限等事項(xiàng)。

違反前款規(guī)定的，由區(qū)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告；個(gè)人違反前款規(guī)定的，由區(qū)主管部門處一千元以上五千元以下的罰款；單位違反前款規(guī)定的，由區(qū)主管部門處五萬以上二十萬以下的罰款。

第一百零三條〔物業(yè)管理用房的使用〕

非經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

物業(yè)管理企業(yè)違反本規(guī)定擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由區(qū)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得受益納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

第五章物業(yè)管理費(fèi)用

第一節(jié)物業(yè)管理效勞費(fèi)用

第一百零四條(物業(yè)管理效勞費(fèi)的定義)

本條例所稱物業(yè)管理效勞費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理效勞合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

第一百零五條〔物業(yè)管理效勞費(fèi)的主管機(jī)關(guān)〕

深圳市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理效勞費(fèi)的管理和監(jiān)督工作，并制定物業(yè)管理效勞收費(fèi)管理方法。

第一百零六條〔費(fèi)用的交納〕

業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理效勞合同的約定交納物業(yè)管理效勞費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理效勞費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)管理效勞費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)管理效勞合同約定以外的效勞工程，效勞報(bào)酬由雙方約定。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)管理效勞費(fèi)用。

第一百零七條〔定價(jià)形式〕

物業(yè)管理效勞收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)管理主管部門確定。

第一百零八條〔具體定價(jià)〕

物業(yè)管理效勞收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理效勞等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)管理效勞合同中約定。

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)管理效勞收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理效勞合同中約定。

第一百零九條〔收費(fèi)模式〕

業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者傭金制的形式約定物業(yè)管理效勞費(fèi)用。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)管理效勞費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理效勞計(jì)費(fèi)方式。

傭金制是指在預(yù)收的物業(yè)管理效勞資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取傭金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)管理效勞合同約定的支出，結(jié)余或者缺乏均由業(yè)主享有或者承當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理效勞計(jì)費(fèi)方式。

第一百一十條〔物業(yè)管理效勞費(fèi)的本錢構(gòu)成〕

實(shí)行物業(yè)管理效勞費(fèi)用包干制的，物業(yè)管理效勞費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)管理效勞本錢、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。

實(shí)行物業(yè)管理效勞費(fèi)用傭金制的，預(yù)收的物業(yè)管理效勞資金包括物業(yè)管理效勞支出和物業(yè)管理企業(yè)的傭金。

物業(yè)管理效勞本錢或者物業(yè)管理效勞支出構(gòu)成一般包括以下局部：

〔一〕管理效勞人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

〔二〕物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

〔三〕清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

〔四〕綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

〔五〕秩序維護(hù)費(fèi)用；

〔六〕辦公費(fèi)用；

〔七〕物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

〔八〕物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險(xiǎn)費(fèi)用及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

〔九〕經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)管理效勞支出或者物業(yè)管理效勞本錢。

第一百一十一條〔傭金提取原那么、內(nèi)容及計(jì)提基數(shù)、比例〕

物業(yè)管理企業(yè)傭金的提取，應(yīng)以能夠滿足企業(yè)運(yùn)作和獲得適當(dāng)利潤(rùn)為原那么，具體包括公司本部運(yùn)作本錢和企業(yè)利潤(rùn)。

物業(yè)管理企業(yè)在測(cè)算物業(yè)管理效勞費(fèi)時(shí)，應(yīng)以實(shí)際的支出為計(jì)算依據(jù)，以收費(fèi)總額為計(jì)提基數(shù)提取傭金。

傭金的計(jì)提實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)，由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主根據(jù)供求關(guān)系、企業(yè)資質(zhì)、管理標(biāo)準(zhǔn)、效勞內(nèi)容與水平等因素，通過招標(biāo)、協(xié)議等方式確定比例或固定數(shù)額。按比例確定傭金的，最高不得超過收入總額的10％。

第一百一十二條〔物業(yè)管理效勞費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)定方式〕

新建物業(yè)的物業(yè)管理效勞費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)買受人在房地產(chǎn)買賣合同中約定。

前期物業(yè)管理效勞合同終止時(shí)，已成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)管理效勞費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商議定，并在物業(yè)管理效勞合同中明確物業(yè)管理效勞費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的合同到期，在業(yè)主大會(huì)尚未成立或暫未簽訂新合同的事實(shí)管理期間，可以繼續(xù)執(zhí)行原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)管理效勞合同約定以外的效勞工程，效勞報(bào)酬由雙方約定。

第一百一十三條〔物業(yè)管理效勞費(fèi)的預(yù)收〕

物業(yè)管理效勞費(fèi)用經(jīng)約定可以預(yù)先收取，但最長(zhǎng)的預(yù)收時(shí)間不得超過三個(gè)月。

第一百一十四條〔重復(fù)收費(fèi)的禁止〕

除物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理效勞費(fèi)以外，任何其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

第一百一十五條〔公用事業(yè)單位的收費(fèi)〕

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第一百一十六條〔公共收益的處理〕

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第二節(jié)物業(yè)專項(xiàng)維修資金

第一百一十七條〔物業(yè)專項(xiàng)維修資金的定義和根本原那么〕

物業(yè)專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修、更新、改造的資金。

物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ茫坏门沧魉?。

物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理，應(yīng)當(dāng)遵循統(tǒng)一交存、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)管的原那么。

第一百一十八條〔首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的設(shè)立〕

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金。物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主所有，由業(yè)主按規(guī)定交納和分?jǐn)偂?/p>

市主管部門應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶，統(tǒng)一管理全市的物業(yè)專項(xiàng)維修資金。物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入維修資金專戶，實(shí)行按幢立帳，核算到戶。

市人民政府應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理方法。

第一百一十九條〔物業(yè)維修資金的交納主體〕

物業(yè)專項(xiàng)維修資金由購(gòu)房人交納，首次專項(xiàng)維修資金由業(yè)主在簽訂購(gòu)房合同時(shí)存入維修資金專戶；已批準(zhǔn)預(yù)售而兩年內(nèi)未售出的物業(yè)由建設(shè)單位將首次專項(xiàng)維修資金存入維修資金專戶；建設(shè)單位在售出物業(yè)時(shí)向購(gòu)房人收回墊交的專項(xiàng)維修資金。

物業(yè)購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)在辦理其所購(gòu)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)前，按規(guī)定將首次專項(xiàng)維修資金交至該物業(yè)維修資金專戶。

第一百二十條〔物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交納標(biāo)準(zhǔn)〕

物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交納標(biāo)準(zhǔn)由市政府規(guī)定，市政府可根據(jù)經(jīng)濟(jì)開展情況調(diào)整交納標(biāo)準(zhǔn)。

第一百二十一條〔物業(yè)專項(xiàng)維修資金的代管〕

市主管部門統(tǒng)一對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行監(jiān)督管理。區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)協(xié)助市主管部門的監(jiān)