海南特色建筑

海南特色建筑第1頁(yè)/共41頁(yè)海南氣候特點(diǎn)：海南島地處熱帶北緣，屬熱帶季風(fēng)氣候，素來有“天然大溫室”的美稱，這里長(zhǎng)夏無冬，年平均氣溫22~26℃，≥10℃的積溫為8200℃,最冷的一、二月份溫度仍達(dá)16℃—21℃，年光照為1750—2650小時(shí)，光照率為50%—60%，光溫充足，光合潛力高。海南島入春早，升溫快，日溫差大，全年無霜凍，冬季溫暖，稻可三熟，菜滿四季。

海南省雨量充沛，年平均降雨量為1639毫米，有明顯的多雨季和少雨季。每年的5—10月份是多雨季海南地形特點(diǎn)：海南島地勢(shì)四周低平，中間高聳，地形以五指山、鸚歌嶺為隆起核心，向外圍逐級(jí)海南島在亞洲東部，中國(guó)南部，與廣東省的雷州半島隔瓊州海峽相望。第2頁(yè)/共41頁(yè)海南傳統(tǒng)民居特點(diǎn)：

1、雅淡清爽的色調(diào)。民居多施青磚石腳的墻壁，碌灰筒白泥瓦屋頂，黑色或深色的桁條，桷板、門扇、窗框，白泥方磚墁地。色調(diào)雅淡，顯得端莊沉實(shí)，無喧鬧、華麗、輕浮之感。2、緊湊的布局。傳統(tǒng)民居以低層高密度的，前后緊接，比肩接踵，即使是庭園住宅也是占地不太多而安排緊湊。3、玲瓏通透的意境?？|空的花罩，掛落，通透的門、窗、橫披、欄桿、虛實(shí)相間的布局，造就一種玲瓏通透的意境。廳堂較多，而且高大開敞。4、精雕細(xì)刻的藝術(shù)風(fēng)格。與北方建筑的豪放粗獷有別，閩粵建筑較為精致細(xì)巧。墻上飾彩畫，灰塑和磚雕，梁架和隔扇上施木雕，美不勝收。第3頁(yè)/共41頁(yè)雖然建筑形式、建造手法各異，但他們的共同特點(diǎn)是以適應(yīng)生產(chǎn)、滿足生活為條件，因地制宜，就地取材，巧于安排，外觀簡(jiǎn)樸，內(nèi)部布置較靈活第4頁(yè)/共41頁(yè)松樹大屋松樹大屋坐落在離文昌市區(qū)約10公里的頭苑鎮(zhèn)小鄉(xiāng)村內(nèi)，掩映在山林碧樹叢中，其平面的布局，屋頂?shù)男揎棧瑐?cè)邊門樓的細(xì)節(jié)修飾，都沿用了海南的傳統(tǒng)民居樣式。木雕、石雕、灰塑等傳統(tǒng)工藝也在“松樹大屋”大放異彩。橫屋面向天井的六扇木門板運(yùn)用了透雕手法，以錢幣、蝙蝠、壽桃等作為雕刻元素，有一些木質(zhì)窗扇，有浮雕的“梅蘭竹菊”依稀可見。門框、窗框上方的拱券以及一些墻頭使用彩繪灰塑作為裝飾。在院落的后門下方保留了較為少見的石雕構(gòu)建，以飄帶纏繞葫蘆、銅錢的形式浮雕于枕石之上。正屋山墻頭的處理，含有嶺南一帶建筑風(fēng)格，但又收斂貴氣，采用幾何線條組合方式，簡(jiǎn)約明快，不失美感。這正是建筑中的海南人文精神所在，恰如海南人謙虛、低調(diào)的生活態(tài)度和質(zhì)樸的情感。南洋特色的大氣和海南民居的簡(jiǎn)樸相映襯，使得宅院的情調(diào)是濃妝淡抹總相宜。第5頁(yè)/共41頁(yè)第6頁(yè)/共41頁(yè)當(dāng)代海南住宅

建筑特點(diǎn)？？？第7頁(yè)/共41頁(yè)指建筑設(shè)計(jì)中在內(nèi)容和外貌方面所反映的特征，主要在于建筑的平面布局、形態(tài)構(gòu)成、藝術(shù)處理和手法運(yùn)用等方面所顯示的獨(dú)創(chuàng)和完美的意境。建筑風(fēng)格定義地中海建筑風(fēng)格歐洲古典建筑風(fēng)格新古典建筑風(fēng)格中式建筑風(fēng)格英倫建筑風(fēng)格北美建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格分類第8頁(yè)/共41頁(yè)地塊·區(qū)域三大重要指標(biāo)——容積率、建筑密度、綠地率房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃我們?cè)诿鎸?duì)一塊地時(shí)，往往會(huì)考慮：容積率做到多高合適？建筑密度達(dá)到多少合適？綠地率要達(dá)到多少？就綠地率來說，雖然全國(guó)基本上一致要求35%，但實(shí)際操作起來，還是根據(jù)各地的城市管理的要求，舉個(gè)例子，北京在舊城改造中要求綠地率達(dá)到30%，而成都、廣州的綠地率可能就會(huì)更小，因?yàn)榻ㄖ芏却?，日照間不大，就會(huì)導(dǎo)致建筑密度增加。所以，很難有地方能達(dá)到政府的要求。在地方政府的政策中，最重要的是控制建筑密度，建筑密度代表有多少空地可以算出來，空地可以停車、老人、小孩的的活動(dòng)空間，所以必須要求有一個(gè)合理的建筑密度。相對(duì)而言，容積率就放得寬的多，層數(shù)越高，容積率越高，但是一般住宅的建筑高度做到33層就不錯(cuò)了，再往上做，所有的規(guī)范、條例都有新的要求，因此建安成本就高。另外，另外考慮的一項(xiàng)是，住宅的進(jìn)深越大，容積率就越高，這就大大制約了容積率的提高。注：由于以下章節(jié)只對(duì)建筑的容積率做相關(guān)的研究第9頁(yè)/共41頁(yè)地塊·區(qū)域誰(shuí)在影響容積率？社區(qū)規(guī)模的大小，地塊的形狀？項(xiàng)目規(guī)劃結(jié)構(gòu)和規(guī)劃的布局形式？項(xiàng)目產(chǎn)品類型的組合？項(xiàng)目所處區(qū)域的緯度？日照間距的情況？戶型的設(shè)計(jì)和組合問題？容積率在一定程度上反映了社區(qū)的舒適度指標(biāo)和地塊的開發(fā)強(qiáng)度，但是容積率的高低與社區(qū)舒適度并不是簡(jiǎn)單的線性比例關(guān)系，開發(fā)商的開發(fā)水平、策劃人員的決策判斷、設(shè)計(jì)師對(duì)地塊的把握和理解程度都影響容積率的指標(biāo)。第10頁(yè)/共41頁(yè)地塊·區(qū)域規(guī)劃結(jié)構(gòu)和布局形式——?？趪?guó)瑞花園樓棟由南向北層層跌落的布局結(jié)構(gòu)在考慮了景觀和戶型的同時(shí)，容積率降低（0.8）第11頁(yè)/共41頁(yè)風(fēng)格·地中海以廣物濱江海岸為例項(xiàng)目規(guī)劃第12頁(yè)/共41頁(yè)地塊·區(qū)域大——體現(xiàn)根本價(jià)值區(qū)域

濱江海岸小——布局和平大道海甸溪安置房海甸溪第13頁(yè)/共41頁(yè)地塊·價(jià)值地塊1：西面緊鄰市區(qū)通往海甸島的必經(jīng)途徑之一——和平橋，交通的喧鬧對(duì)小區(qū)有影響，南面可觀海甸溪地塊2：位于整個(gè)地塊的中間，左右視野受地塊1、地塊2的限制，僅有南面可觀江景，但位于整個(gè)社區(qū)的中間又有享受內(nèi)部景觀園林的優(yōu)勢(shì)；地塊價(jià)值分析123地塊3：整個(gè)項(xiàng)目最價(jià)值最大的地塊，兩面環(huán)江，視野開闊，享受豐富的遠(yuǎn)景、江景資源，且遠(yuǎn)離交通噪音影響。第14頁(yè)/共41頁(yè)市場(chǎng)調(diào)查第15頁(yè)/共41頁(yè)海南市場(chǎng)——以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主流，中式、歐式為輔根據(jù)調(diào)查，目前海南市場(chǎng)上在售項(xiàng)目中，71.23%的樓盤的建筑風(fēng)格都采用現(xiàn)代風(fēng)格。其次為中式、歐式風(fēng)格，北美、英倫風(fēng)格的利用較少。建筑風(fēng)格比例代表項(xiàng)目地中海5%田德海泉灣、中南森海灣、東和福灣、亞龍灣公主郡中式11%寶安江南城、中華坊、大華語(yǔ)、西海岸歐洲古典7%盛高榮域、南國(guó)威尼斯、新古典2%

恒大金碧天下現(xiàn)代71.23%外灘中心、國(guó)瑞城、鴻洲江山、翠屏鳳凰水城南岸、北美3%

西雅圖麗灣、魯能海藍(lán)椰風(fēng)英倫0

第16頁(yè)/共41頁(yè)當(dāng)代海南的建筑風(fēng)格是多種多樣的！?。〉?7頁(yè)/共41頁(yè)

住宅風(fēng)格“趨同化”、“相似化”據(jù)調(diào)查，住宅風(fēng)格“趨同化”、“相似化”仍將是主流。建筑風(fēng)格的發(fā)展競(jìng)奪多年的沉淀，市場(chǎng)的淘汰，留下來的往往是較為受客戶喜歡以及符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的風(fēng)格，哪種風(fēng)格好賣，自然令發(fā)展商趨之若鶩，爭(zhēng)先效仿。

現(xiàn)代風(fēng)格占據(jù)主流強(qiáng)調(diào)裝飾細(xì)節(jié)和形式處理的“現(xiàn)代主義風(fēng)格”，仍將是主流，并容易為廣大居民所接受。海南房地產(chǎn)建筑風(fēng)格市場(chǎng)總結(jié)

中式、歐式風(fēng)格占相當(dāng)重要地位市場(chǎng)上客戶傳統(tǒng)的念舊心理與對(duì)豪華居住氣氛的向往，以及對(duì)華麗色彩和建筑形式的接納，使這兩種“風(fēng)格”在海南占據(jù)一定的比重

缺乏創(chuàng)新性的開拓海南市場(chǎng)在“北美、英倫、新古典”這方面的風(fēng)格引用較少，更是缺乏結(jié)合海南熱帶風(fēng)情的實(shí)際情況，而創(chuàng)新打造的屬于海南的獨(dú)樹一幟的產(chǎn)品風(fēng)格第18頁(yè)/共41頁(yè)亞龍灣公主郡位于經(jīng)由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的，中國(guó)唯一國(guó)家級(jí)熱帶度假區(qū)——亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)內(nèi)，是由作為灣區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商的中糧集團(tuán)，歷時(shí)4年傾力打造的亞龍灣內(nèi)第一個(gè)大型度假休閑社區(qū)，同時(shí)，該項(xiàng)目也是三亞唯一擁有400米亞龍灣私家海灘的大型果嶺休閑度假項(xiàng)目。第19頁(yè)/共41頁(yè)它位于中國(guó)唯一具有熱帶風(fēng)情的國(guó)家旅游度假區(qū)——亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)內(nèi)，南臨亞龍灣高爾夫球會(huì)，北依400萬(wàn)㎡虹霞嶺虹霞嶺熱帶雨林，風(fēng)景十分優(yōu)美。第20頁(yè)/共41頁(yè)亞龍灣高爾夫球會(huì)亞龍灣大道酒店群百花路D-06D-02第21頁(yè)/共41頁(yè)項(xiàng)目定位問題Part.11.1

項(xiàng)目屬性界定1.2項(xiàng)目核心問題界定項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議體系Part.21.4項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析1.5項(xiàng)目客戶定位1.6項(xiàng)目產(chǎn)品定位1.3項(xiàng)目開發(fā)方向研判第22頁(yè)/共41頁(yè)投資需求受打壓度假需求受抑制未來三亞市場(chǎng)形勢(shì)不容樂觀，投資、度假需求被抑制，刺激需求會(huì)成為爭(zhēng)取客戶的機(jī)會(huì)點(diǎn)旅游城市外銷為主投資、度假需求受抑制矛盾外銷為主度假需求支撐市場(chǎng)全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整投資度假需求被抑制大勢(shì)影響了市場(chǎng)客戶的置業(yè)需求，置業(yè)需求到底發(fā)生了怎樣的變化，如何刺激需求支撐區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展？大勢(shì)影響下的市場(chǎng)置業(yè)需求能否成為區(qū)域后續(xù)的發(fā)展動(dòng)力？公主郡已有成交情況分析客戶需求的變化？客戶需求發(fā)生變化情況下能否支撐項(xiàng)目開發(fā)？我們產(chǎn)品該怎樣滿足客戶的需求？……大勢(shì)對(duì)度假客戶的影響；區(qū)域置業(yè)客戶分析；置業(yè)客群鎖定；產(chǎn)品打造；客戶需求發(fā)生了怎樣的變化？置業(yè)需求購(gòu)買力置業(yè)行為大勢(shì)影響下的中高端主力客戶實(shí)際購(gòu)買力未下降，置業(yè)心態(tài)謹(jǐn)慎、觀望價(jià)格敏感、置業(yè)謹(jǐn)慎第23頁(yè)/共41頁(yè)市場(chǎng)大勢(shì)影響下，亞龍灣處于成熟階段初期，我們面對(duì)的客戶是誰(shuí)？到底有怎樣的需求？大勢(shì)影響下三亞整體市場(chǎng)客戶情況公主郡專業(yè)人士訪談——客群變化公主郡一期、二期原有客戶構(gòu)成客戶是誰(shuí)？需求變化？亞龍灣正向著度假地產(chǎn)成熟階段發(fā)展，未來高端物業(yè)逐漸盛行；未來客戶將以享受頂級(jí)度假生活和配套服務(wù)作為其驅(qū)動(dòng)因素，度假客戶將向著追求純粹的度假生活方向轉(zhuǎn)變；短期分散度假轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)期純粹度假。亞龍灣區(qū)域發(fā)展背景第24頁(yè)/共41頁(yè)大勢(shì)影響下，市場(chǎng)頂端和高端客群受到影響相對(duì)較小，數(shù)量有所減少，但客戶核心訴求未變大勢(shì)影響下市場(chǎng)客戶變化頂端客戶高端客戶主流的中高端客戶中端客戶1000萬(wàn)以上頂級(jí)別墅客戶500-800萬(wàn)高端別墅類客戶200-500萬(wàn)中高端類別墅、洋房為主200萬(wàn)以下高端公寓為主以超大規(guī)模私企業(yè)主、跨國(guó)企業(yè)CEO等為主，資金實(shí)力雄厚，受大勢(shì)影響相對(duì)較小以高端私企業(yè)主、跨國(guó)企業(yè)高管為主，資產(chǎn)相對(duì)穩(wěn)定，更多受到觀望情緒影響中等規(guī)模私企業(yè)主、企業(yè)高管為主，受到影響相對(duì)較大小規(guī)模企業(yè)生意人等，經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱，受大勢(shì)影響嚴(yán)重以客戶的主力需求和經(jīng)濟(jì)實(shí)力作為劃分層級(jí)依據(jù)：三亞市場(chǎng)中端及中高端客戶由于財(cái)富積累正處于上升階段，資產(chǎn)受大勢(shì)影響較為嚴(yán)重；頂端客戶和高端客戶已有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，其度假需求和置業(yè)能力變化相對(duì)較小，我們的客戶機(jī)會(huì)就在其中。純粹的度假生活需求度假需求為主投資+度假需求投資需求為主置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素受影響較小，未來可能成為市場(chǎng)置業(yè)主力客戶特征第25頁(yè)/共41頁(yè)亞龍灣以優(yōu)質(zhì)的海資源、濃郁的度假氛圍及便捷的交通形成相對(duì)于其他灣區(qū)的比較優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目區(qū)位規(guī)劃：亞龍灣位于中國(guó)熱帶濱海旅游圈內(nèi)，擁有國(guó)際級(jí)優(yōu)質(zhì)海水和沙灘。是三亞政府規(guī)劃的國(guó)際型旅游度假區(qū)。項(xiàng)目區(qū)位現(xiàn)狀：車行至三亞國(guó)際機(jī)場(chǎng)45分鐘，至三亞市區(qū)30分鐘；目前已建國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)一線海景酒店7家（喜來登、萬(wàn)豪等），二線海景酒店6家，擁有兩個(gè)高爾夫球場(chǎng)（紅峽谷和亞龍灣高爾夫球會(huì)）以及貝殼館、海底世界、蝴蝶谷等觀光設(shè)施。區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性區(qū)位規(guī)劃交通配套三亞機(jī)場(chǎng)三亞市區(qū)亞龍灣30公里45公里亞龍灣是目前中國(guó)最成熟的國(guó)際度假灣區(qū)，深受國(guó)內(nèi)外游客青睞，區(qū)域情節(jié)是亞龍灣度假客戶置業(yè)主要驅(qū)動(dòng)力。第26頁(yè)/共41頁(yè)項(xiàng)目較一、二期具有強(qiáng)勢(shì)高爾夫景觀資源，搭建高爾夫與項(xiàng)目物業(yè)之間的聯(lián)系，提升物業(yè)價(jià)值是后期的課題強(qiáng)勢(shì)高爾夫景觀：項(xiàng)目被高爾夫球場(chǎng)分為兩塊，有強(qiáng)勢(shì)的高爾夫景觀；昭示性良好：臨亞龍灣大道和百花路兩大主干道，昭示性較好；無海景與湖景資源：二線地塊，無海景資源；靠近龍?zhí)逗?，但也無湖景資源；臨近亞龍灣5號(hào)、百花谷，可就近享受其提供的服務(wù)。區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性外部環(huán)境內(nèi)部情況亞龍灣高爾夫球場(chǎng)D-02D-06公主郡1、2期龍?zhí)梁嘄垶?號(hào)酒店群百花谷高爾夫球場(chǎng)公主郡一期亞龍灣大道高爾夫球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)亞龍灣5號(hào)第27頁(yè)/共41頁(yè)公主郡物業(yè)類別:別墅、公寓項(xiàng)目特色:特色別墅,低密居所,海景地產(chǎn)建筑類別:聯(lián)排獨(dú)棟由94棟果嶺獨(dú)棟別墅和27棟4層左右洋房組成裝修狀況:精裝修

物業(yè)地址:亞龍灣國(guó)家4A級(jí)旅游度假區(qū)內(nèi)交通狀況:距三亞市區(qū)20公里，離三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)約30分鐘車程，有專線中巴、大巴、的士、酒店專車，第28頁(yè)/共41頁(yè)公寓類型第29頁(yè)/共41頁(yè)房子長(zhǎng)在植物里，通過高大的熱帶樹種緩解低密度物業(yè)之間的空間壓抑感園林打造體系化解低密度緊湊感公共區(qū)域風(fēng)情營(yíng)造低密度景觀私有化項(xiàng)目地塊內(nèi)原有植被可以充分利用，使外部小水系與園林之間相互融合。第30頁(yè)/共41頁(yè)通過室外空間的延展與灰空間的功能利用,放大室內(nèi)空間，強(qiáng)調(diào)走出室外與自然的共享凸窗內(nèi)浴缸灰空間客廳室內(nèi)面積:150.50平米陽(yáng)臺(tái)面積:34.50平米花園面積:101.25平米室內(nèi)面積適中，放大室外面積涼亭內(nèi)床塌灰空間內(nèi)床塌室外床塌主臥步入室外部分功能空間置于灰空間或室外空間，控制室內(nèi)面積更營(yíng)造度假享受室內(nèi)對(duì)室外為敞開式，保證景觀最大化浴缸床鋪會(huì)客桌浴缸外置，感受自然休息廳外置與外互動(dòng)天臺(tái)花園洋臺(tái)休息床塌小型泳池圓桌燒烤臺(tái)酒吧臺(tái)浴室功能區(qū)花園休息廳泳池浴室燒烤臺(tái)酒吧臺(tái)陽(yáng)臺(tái)一層住宅區(qū)域空中花園度假氛圍營(yíng)造—室內(nèi)外互動(dòng)第31頁(yè)/共41頁(yè)敞開式的功能廳強(qiáng)調(diào)對(duì)外部資源的占有，整體分區(qū)模糊化且弱化廚房功能模糊化空間實(shí)現(xiàn)大面寬的感受功能廳多落地窗，敞開式處理，強(qiáng)調(diào)視野對(duì)資源的占有陽(yáng)臺(tái)功能廳廚房空間集約化處理功能廳廚房戶型特點(diǎn)—功能廳共享性第32頁(yè)/共41頁(yè)多套間設(shè)計(jì)、主臥與次臥的雙入口設(shè)計(jì)、臥室間的連廊設(shè)計(jì)，保證主人活動(dòng)空間的私密性臥室套間設(shè)計(jì)，既方便度假生活，也保證臥室的私密性主臥次臥主臥次臥雙鎖設(shè)計(jì)臥室1臥室2連廊戶型特點(diǎn)—臥室私密性第33頁(yè)/共41頁(yè)布局注重公共空間與臥室及各臥室之間的區(qū)隔，注重臥室與室外的互動(dòng)與二樓臥房分開，套間設(shè)計(jì)公共空間工人房次臥主臥室次臥露天棚舍專屬衛(wèi)生間大面積花園與水景三層天臺(tái)公共空間與工人房主要放在一層，與二層的臥室區(qū)隔，確保臥室的私密性；主臥與次臥利用露天棚舍進(jìn)行區(qū)隔，保證主臥的私密性；多陽(yáng)臺(tái)強(qiáng)調(diào)景觀占有大廳步入花園，體現(xiàn)互動(dòng)全套間設(shè)計(jì)方便度假生活臥室配帶陽(yáng)臺(tái)強(qiáng)調(diào)景觀占有主次臥利用室外空間區(qū)隔明顯空間模糊化功能廳與二層次臥分開，保證私密性大面積花園與泳池主臥一步步入花園與泳池多套間、多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)倡導(dǎo)度假生活次臥次臥臥室用連廊區(qū)隔，保證私密性主臥與功能廳放置一層與二次的次臥區(qū)隔；次臥之間用連廊區(qū)隔保證各自房間的私密性；多陽(yáng)臺(tái)與室外空間放大強(qiáng)調(diào)戶外空間占有。戶型特點(diǎn)：功能布局度假化第34頁(yè)/共41頁(yè)樂活城市————旅游帶來的樂活主義第35頁(yè)/共41頁(yè)項(xiàng)目信息區(qū)域：海南陵水類型：普通住宅,酒店式公寓樓盤特色：旅游地產(chǎn),水景住宅占地面積：105172.78㎡建筑