房地產項目可行性報告模板

項目可行性研究報告公司名稱編制人員完成日期：第一部分：項目總論1.1項目背景這一部分主要應說明項目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經進行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發(fā)展概況的同時，應能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。項目所在區(qū)域發(fā)展情況城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關系及對項目開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經濟及產業(yè)環(huán)境。項目發(fā)起人及發(fā)起緣由項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。項目投資的必要性①項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；②公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；③從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經營等角度描述立項的意義；1.2項目概況1.2.1項目名稱1.2.2項目建設單位概況1.2.3項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀①地塊位置柏地塊嚷所處城市、行近政區(qū)域、非行喜政區(qū)域（經濟晌開發(fā)區(qū)、商貿慚金融區(qū)等）的喬地理位置。附鳥圖：項目在該備城市的區(qū)位圖膠，標記出宗地燥區(qū)域位置，與狡標志性市政設自施、建筑物（孟如市中心商圈航、機場等）的馬相對位置和距個離、地段的定善性描述（與主非要中心區(qū)域辦四公都/匹商隙務闖/辜政府的關系）猛。②宗地現(xiàn)狀苦1蛙）四周拘范圍；曲2陰）丈地勢平坦狀況俗，自然標高，陷與周邊地勢比采較；宿3做）漸地面現(xiàn)狀，包誓括宗地內是否染有水渠、較深嫩的溝壑（小峽蛾谷）、池塘及楚高壓線等對開袋發(fā)有較大影響西的因素，并計壞算因此而損失挖的實際用地面田積；捉4編）酸地面現(xiàn)有居民久情況，包括具過體居住人數(shù)、賺戶數(shù)，工廠數(shù)支量、規(guī)模、產郵品性質、開工絨狀況等，并說呀明對拆遷及項尿目開發(fā)進度的際影響；睬5啟）爸地下情況，包伯括管線、地下話電纜、暗渠、穿地上建筑物原始有樁基及地下飛建芽筑倍/姿結構等，地上板地下都要注意掙有沒有受保護馬的歷史文物古沒跡、可利用的吹構建；邊6達）車土地的完整性貸，有否市政代捏征地、市政綠剪化帶、市政道釘路、名勝古跡尚、江河湖泊等求因素分割土地害；羅7炸）左地質情況，包子括土地結構、飲承載力、地下凝水位和抗震性帳要求。鵲附圖：平面地損形圖，標記四鴉至范圍及相關結數(shù)據(jù)；怎地形地貌圖，鞏主要反映宗地忽地面建筑、河陰流、溝壑、高便壓線等內容；童地下狀況圖，隆包括地下管線照、暗渠、電纜庸等。毫③感項目周邊的社靈區(qū)配套輝1捧）港周邊頓300珠0惹米削范圍內的社區(qū)鳳配套交通狀況昌（士a飄）部谷公交系統(tǒng)情況護，包括主要線納路、行車區(qū)間臂等；躺（內b伙）義假宗地出行主要榴依靠的交通方虛式，是否需要計發(fā)展商自己解門決；神（扭c噸）肥牌現(xiàn)有交通捷運綱系統(tǒng)，近期或刪規(guī)劃中是否有射地鐵、輕軌等慌對交通狀況有吹重大影響的工協(xié)程。森附圖：交通狀確況示意圖，包夠括現(xiàn)有和未來提規(guī)劃的城市公膝共交通和快速識捷運系統(tǒng)；邀教育：大中小江學及教育質量雷情況。嘩醫(yī)院等級和醫(yī)鞏療水平庭大型購物中心癢、主要商業(yè)和舉菜市場援文化、體育、漸娛樂設施公園銀行郵局其他牛附圖：生活設及施分布圖，具橫體位置、距離監(jiān)。露2做）眾宗地周邊謝300惡0面米恩外但可輻射范粒圍內主要社區(qū)雞配套現(xiàn)狀柄④象項目周邊環(huán)境府（根據(jù)個案特錫性描述，沒有沾的可以不寫）1)治安情況2)空氣狀況3)噪聲情況蹄4)沒污染情況（化欠工廠、河流湖以泊污染等）寒5)辦危險源情況（衡如高壓線、放團射性、易燃易慢爆物品生產或芝倉儲基地等）6)周邊景觀7)風水情況盈8)否近期或規(guī)劃中污周邊環(huán)境的主束要變化，如道持路的拓寬、工孝廠的搬遷、大恢型醫(yī)院、學校爛、購物中頭心頭/嶄超市的建設等遞。9)其他豈⑤積大市政配套（趣都要說明距宗同地距離、成本陳、接入的可能岸性）縣1)趕道路現(xiàn)狀及規(guī)池劃發(fā)展咳包括現(xiàn)有路幅夢、規(guī)劃路幅，柳規(guī)劃實施的時凍間，與宗地的等關系（影響）叼。蘋2)腿供水狀況：現(xiàn)左有管線、管徑釋及未來規(guī)劃和徐實施時間。打3)著污水、雨水排睛放：現(xiàn)有管線筋、管徑及未來琴規(guī)劃和實施時描間。律4)扮通訊（有線電憲視、電話、網任絡）：現(xiàn)有管赴線、上源位置忙、距宗地距離研、涉及線路成忙本等。怎5)暫永久性供電和壤臨時施工用電坡：現(xiàn)有管線、闖上源位置、距就宗地距離、涉藏及線路成本等基。滋6)益燃氣：現(xiàn)有管童線、管徑、上濾源位置、距宗珠地距離、接口柴位置。路7)縫供熱及生活熱補水：現(xiàn)有管線仿、管徑、上源值位置、距宗地頓距離、接口位憶置。領附圖：說明上德述配套設施的誘管線走向、容壽量和接口位置言，及未來規(guī)劃拜擴容和增加的曬情況。巴1.腸2舞.4幅項目規(guī)劃控制斧要點規(guī)劃控制要點液①效總占地面積、踐代征地面積、侮凈用地面積、萬綠化面積、道暴路面積截②醒住宅建筑面積吩、公建建筑面會積，公建的內字容，并區(qū)分經宮營性和非經營煎性公建的面積沾③虜綜合容積率、詢住宅容積率④建筑密度⑤控高⑥綠化率⑦其他紛1.郵2籍.然5烈項目發(fā)展概況費①段已進行的調查代研究項目及成翁果末②互項目地塊初勘葵及初測工作情邀況脆③資項目建議書編最制、提出及審議批過程勇④道研究工作萍進展揭情況刻1.衫3雕可行性研究報跌告編制依據(jù)惜在可行性研究元中作為依據(jù)的鼻法規(guī)、文件、膨資料、要列出裂名稱、來源、坦發(fā)布日期。并秤將其中必要的芝部分全文附后社，作為可行性阻研究報告的附來件，這些法規(guī)細、文件、資料探大致可分為四制個部分：申項目主管部門貴對項目的建設樓要求所下達的熟指令性文件；請對項目承辦單郵位或可行性研才究單位的請示榜報告的批復文幸件。塵可行性研究開奔始前已經形成犧的工作成果及偵文件。瑞國家和擬建地施區(qū)的政策、法脫令和法規(guī)。登根據(jù)項目需要荷進行調查和收嫂集的設計基礎晶資料。噸（秀1害）《城市居住嫩區(qū)規(guī)劃設計規(guī)撒范》梨（焦2抽）淡《肅A海市城市拆遷管掩理條例》姥（蔑3釣）《城市居住王區(qū)公共服務設圓施設置規(guī)定》渾（蕩4青）《住宅設計眉規(guī)范》胳（引5賊）《住宅建筑腰設計標準》攀（臨6仗）《建筑工程鬧交通設計及停朱車場設置標準稼》膚（黑7壯）《城市道路頃綠化規(guī)劃及設過計規(guī)范》驢（壁8干）《高層民用婆建筑設計防火每規(guī)范》煤1.勇4維可行性研究結湊論擋及建議訴1.鐵4岸.1考市場粘研究紋1.亞4洞.2園開發(fā)方案汪1.頌4暈.3板投資估算與融訂資方案凍1.苗4崗.4逆財務評價駕1.制4掘.5幸不確定性分析鋒1.悟4激.6抓綜合評價屬1.伍4令.7畢研究直結論費與建議哈1.升4比.坊8麻主要技術經濟泉指標表感第墳二監(jiān)部分懼：危市場研究漲2氏.1惜宏觀環(huán)境分析所房地產開發(fā)商福在一個國家的縱某個地區(qū)擬進洪行房地產投資輸時，首先要考春慮的是該國的南宏觀因素如政尼治、經濟、文辦化、地理地貌藥、風俗習慣笛等動。折2穗.如2梅全國看房地產槽行業(yè)發(fā)展分析行業(yè)政策務市場供給秒與煌需求行業(yè)發(fā)展趨勢騙2.批3便本市末房地產市場分數(shù)析械一般來講，項背目所在國內部只地區(qū)之間的發(fā)尋展是不平衡的李，差異總是不嫁同程度地存在頂，僅研究其宏蒙觀因素還不夠幅、還必須對項蕉目所在區(qū)域進挪行因素分析，奏這是因為：首淡先貧，落宏觀經濟對區(qū)幕域經濟的影響叔程度不同，對低有的區(qū)域影響絮大，有的區(qū)域稻影響?。黄浯尉?，把區(qū)域經濟發(fā)展盈受宏觀經濟的勇影響存在肆著烘“極時廢滯憶’推現(xiàn)象，宏觀的洞經濟現(xiàn)狀往往害要經過一段長芝時間以后才能誓對區(qū)域經濟的戲發(fā)展產生影響留，有的地區(qū)反泡應快，有的地睜區(qū)則滯后性較擦為明顯，投資葉時必須加以考嗓慮；其三渡，職國家特定的地虧區(qū)經濟使得某腐些區(qū)域經濟或覽多或少受宏觀泰經濟波動的影曲響，甚至形成代于宏觀經濟趨壺勢相反的逆向漢走勢。萍2.聞3錄.攏1姻本市物房地產市場年現(xiàn)狀遭整體競爭格局摔，供求現(xiàn)狀李1愿、近三到五年并商品住宅市場砌發(fā)展狀況：開掙工面積、竣工貨面積、銷售面倘積、銷售額。坡2卡、量值描述市盡場狀況：當年錘市場主要指標橋：土地批租量技、開工量、竣營工量、銷售量似、銷售額、供焦需比、個人購塌房比例、平均費售價、個人信尚貸額度占銷售盤額比例。窮3破、各類型產品促的市場特征：灑價位區(qū)分、各禾檔次市場比例顯、發(fā)展趨勢、涌產品特征、分怪布區(qū)域等。松4膀、各行政區(qū)市撕場比較：炒（桑1枕）量值描述：盾土地批租量、左開工量、竣工集量、銷售量、普各種檔次樓盤盼的銷售比重、嘆平均價格等。辮（路2笑）各區(qū)商品住活宅分布特征：窗供應量、銷售獄量變化和發(fā)展陶趨勢等。宣5痕、當?shù)爻鞘薪a、中期規(guī)劃發(fā)能展方向描述譽城市發(fā)展規(guī)劃箭、功能布局、盾基礎設施建設樣等與項目開發(fā)借和居民住宅密坡切相關方面。陪6瘋、主要發(fā)展商突情況：發(fā)展商甲實力、企業(yè)性劃質、開發(fā)水平跟；松前態(tài)2越0扯名發(fā)展商最承近葡3譜年的開工量、撥竣工量、銷售接量、銷售額、遮銷售率、市場明占有率。啞7寨、熱點區(qū)域的堡表述和特征，譽熱點產品的表浮述和特征橫8榨、客戶的購買狡偏好、購買關潤注的要素個9服、重點樓盤描技述淚備注：團需要完成城市企發(fā)展及搞房地產幸市場調研報告鼠（報告格式及削內容另附）編2.拐3宜.廊2減本市滅房地產市場鞭發(fā)展趨勢①需求預測狀需求預測就是愁以房地產市場艘調查的信息、吐數(shù)據(jù)和資料為晃依據(jù)，運用科膏學的方法，對凳某類物業(yè)的市短場需求規(guī)律和魔變化趨勢進行海分析和預測，紅從而推斷出蛙未來澇市場對該類物灑業(yè)的需求。②供給預測夸供給預測就是旗以房地產市場薯調查的信息資王料和數(shù)據(jù)為依久據(jù)，運用科學欄的方法，對某初類物業(yè)的市場纖供給規(guī)律和變內化趨勢進行分盞析，從而預測蹦未來澤市場上該類物多業(yè)的供給情況腳（影預測方法總：戲通?？梢苑譃橥脮r間序列分析綁法和因果關系淡分析法。時間母序列分析法又蒙可分為：移動擴平均法，指數(shù)艙平滑法等；因倡果關系分析法鬧可分為：線性眾回歸法、非線蠅性回歸法、模眠擬法等。煉）牌2臣.住4馳板塊嶄市場分析姥2.臺4所.舟1粒區(qū)域住宅市場朗成長狀況葡①資區(qū)域住宅市場左簡述形成時間償各檔次住宅區(qū)李域內分布狀況購買人群變化但②奇區(qū)域住宅市場漁各項指標成長組狀況（億近奔3-冷5樓年）呀開工啟量責/年竣工量提銷售工量料/乞供需比平均售價弱③堪區(qū)域市場在市紛內各項指標的燦排名狀況及發(fā)很展趨勢鄉(xiāng)2.土4問.熄2銀區(qū)域內供應產與品特征鳳①術各檔次產品供盾應狀況怨②或各檔次產品的拋集合特征蠟尤其研究與本首案類似檔次物竄業(yè)的特征平均售價開發(fā)規(guī)模產品形式平均銷售率平均容積率趟物業(yè)在區(qū)域內關分布特征禁③顏區(qū)域內表現(xiàn)最初好個案狀況庸附圖：項目周伏邊樓盤個案分復布圖，其中一稈些具代表性的泉未來主要競爭膨樓盤還要配置寸現(xiàn)場圖片。撈④藍未兇來臨2-皆3國年區(qū)域內可供撈應土地狀況、逼產品供應量和皮產品類型悉⑤始分析：本案在痛區(qū)域市場內的泡機會點⑥結論：主區(qū)域市場在整興體市場的地位裕及發(fā)展態(tài)勢式本案所在位置合的價位區(qū)間和廊本案開發(fā)產品瞎的價位區(qū)間及印產品形式株本案在區(qū)域內甲開發(fā)市場潛力奮本案在開發(fā)中燥的營銷焦點問結題基2.頑4壞.區(qū)3冤區(qū)域市場目標謹客層研究暑①斤各檔次產品目愚標客層特征及概輻射商圈范圍峽（建立在本區(qū)弟域參照項目的周經驗研究及全沙市的趨勢特征屢上）路②傲結論：本案目馬標人群的區(qū)域呈來源、行業(yè)特碌點、產品力的式偏好、購買方散式和主要的關果注點、訴求點誼。止2筍.翼5繩項目學擬法定位方案征2.素5執(zhí).知1川可類比項目市觀場調查短序脖號薦僑比較因萌素號材典型樓盤分值值塞蕩權持重橋軌擬建項目分褲值國尊備注（詳細）趴1田昆地段位展置搬1004魄0%110則鍋距所在片區(qū)中肉心的遠近鼓；愁汁商業(yè)、寫字樓老為臨街或背街城；笑2可直配套設旨施伸1001境0%115盞黑城鎮(zhèn)基礎設施間：供水、供電糕、排水竭；灌富社會服務設施宗；文化教育、蟻醫(yī)療、文娛體惕育、郵電、公順園綠化繼3叛排規(guī)劃設馬計呆1001捕0%110享雞規(guī)劃水平、理后念象4造黎物業(yè)管壞理直1001盜0%95此舒保安、清潔衛(wèi)冊生；內墻；綠提化率及養(yǎng)護狀貓況；物業(yè)管理壞費；是否人車蘿分流；物業(yè)管晝理商資質敘5來攤交通情懲況餓1005痰%80嫩攏大小中巴線路尿數(shù)量；距公交富站遠近；站點咸數(shù)量；大中小照巴舒適程度博6里革樓盤規(guī)份模騰1003景%100餡財建筑總面積（縫在建及未建）基；總占地面積倉；戶數(shù)；荷7賀浪產品外蓄觀三1005封%105絲儀是否醒目；是豎否新穎；是否貝高檔；感官舒姥適程度；矩8國睡戶型設歌計惑1001株0%105敗售戶型布置是否淺合理，是否有必暗房，實用率姿是否高腦9庫甚發(fā)展商信世譽寶1002恩%90哈李資產及資質、在開發(fā)樓盤多少勿、樓盤質量、位品牌斯10魂登銷售手佛法沙1005菊%110久11緩蛛其它方殺面戰(zhàn)蔬如對方沒有，桃百分比值可考躁慮此項在整個街房價中所占有盡的比重攪12玉怖合例計洞106依勁各行權重乘以終擬建樓盤分值腰13改讓擬建樓盤價根格挑=凈典型樓盤價踩格簡*10鎮(zhèn)6建計算。備注：銜1夕）此表格主要痕是想通過與當亮地典型樓盤的標比較，發(fā)現(xiàn)擬式建項目的優(yōu)缺宜點。玩2嫌）使我們的價忠格制定更客觀勾合理。繳3套）此表中的權漿重比例，公司貫可根據(jù)實際情熟況進行適當調惡整。殲類比因素胃在水一方父南方美鎮(zhèn)填集資房榜本項目史1藝、地段資源綜間合遍-紋-招-有0做地理位置絕-東-催-沉0逐自然環(huán)境輔0胃-瞞-袍0屬人文環(huán)境且0率+旬+厘0隆交通條件邁0位0慰+繩0吐地塊規(guī)模室0疑+房-鳳0誤市政配套孤0貴0喚+炭0胞不可控的污染輩、干擾因素核0喇0俱-憂0玉2渣、正常成本綜涉合怎樓面地價叛建安成本鑼公共配套暈其它損合計毅小高層平均單留位成本皮165渠500舒150坐90縮905礦多層平均單位恭成本素250糟450沖150留90害940淋聯(lián)排別墅平均渡單位成本會400塊450歇200覽90跳1140科獨立別墅平均板單位成本熊1000姻500旨250它90雞1840兩3蟻、項目可實現(xiàn)如價值佛最高察最低暢平均棚小高層售價叫1400終1200排1300浸多層售價柜1900宣1100擾1350向聯(lián)排別墅售價馬2500銳2000挺2200悟獨立別墅售價鷹6000嚷4000拍5000局可提升價值因拘素巾權重西在水一方戚南方美鎮(zhèn)識本項目（估）哄評分雜加權宅評分煩加權價評分座加權爬地段資源酬20%取3鴿0.6兩2系0.4跨4悼0.8貼市場定位及產駁品規(guī)劃設計栽30%恢4膀1.2請3肌0.9映4匠1.2獎小區(qū)配套和物出管加10%駁4罪0.4遷4精0.4兵2毯0.2鉤形象包裝及營悅銷策劃秩10%伶4香0.4千3各0.3群2渴0.2蘿產品的實現(xiàn)能局力和質量史10%壽1命0.1幼3串0.3凡3愧0.3覽發(fā)展商的品牌痕和實力歡10%中4揚0.4灌4見0.4舊1厭0.1月區(qū)域規(guī)劃因素幸10%俘3唱0.3享1輕0.1姐3傾0.3脹合計灰100%勿3.4鷹2.8繪3.1醬2.妹5適.殼2應項估目婆SWO厲T綢分析殲不同類型適合遙的地產因子凱地產因子云單身公寓尊普通住宅齡高檔洋房棉別墅辟對公共效能的烏依賴頁很強爆強勸一般霧弱羽對噪音、環(huán)境揀干擾的依賴殖強錢較強徐弱幟很弱塊對小區(qū)自身配筆套要求寶高跪很高場高恭高逐小區(qū)物業(yè)管理莖的要求社低倚不高蔥高替很高奶建筑質量、裝減修的要求箭低屢一般旬高穴很高紀容積率、綠地劉率要求亂無抄一般霞低危極低方對休閑空間、籍娛樂要求佛無逢一般忽高諷很高釋景觀、人文的球稀缺要求攀無元一般施高饞很高全項裙目籍SWO院T建分析恥操作方向：擠S否-掏優(yōu)勢：共1貫.鉤基地屬風水寶況地，稀缺的湖倆資源疊2蔬.身成功的郊居經委驗推3友.啞規(guī)劃設計能力閘4訓.話差異化營銷理姐念嗓5助.還開發(fā)成本低媽6堂.環(huán)區(qū)位屬最佳的厲郊居區(qū)域蝴W漏-汁劣勢余1灰.礎企業(yè)品牌不支蛇撐大盤操作模搜式雕2唱.癢企業(yè)組織機構碌不健，全操作卸不規(guī)范翁3從.眉售后服務不支臉撐酷4欲.責配套、交通障暫礙榜5換.京輻射力不夠，壤吸引主城居家仿置業(yè)難托外部機會便區(qū)位優(yōu)勢主城貧外擴，高速公北路的開通，項量目應屬重慶遠壓郊區(qū)域似（銹3杯5索分鐘車程）。宮環(huán)境優(yōu)勢：國弄家級旅游煮區(qū)固—賀—晃縉云山山腳下眾。再重慶經濟的發(fā)崖展，為高層置檢業(yè)提供了良好傅的基礎。陷外部威脅導區(qū)域與南山相耕比，南北有離騾主城近，而且蜜主城區(qū)內在此判消費以上規(guī)模膨、成氣氛，優(yōu)灌勢明顯，而項間目區(qū)域卻清淡嗚，缺上檔次的陽休閑，娛樂配職套。屋北培區(qū)政府對點縉云山資源開敞發(fā)的不夠。膏項目自身排優(yōu)勢暮環(huán)境優(yōu)勢：有暈稀缺的景觀，堂環(huán)境資源賣人文環(huán)境：美滾齡別墅惑地塊規(guī)碑模襲9衣0射多畝，不大不崇小，暴屬蹤“楊可太為跟”憶空間革劣勢：抖基地的交通障腹礙：老路斑：沫1錢個半小時；高娃速挑：掌3傍5有分鐘，矮但盈4成5濫元過路費皮市政配套較弱蓄，周邊缺少高飲檔次設施。貓總結：參考方受面：成都青城床山榴競爭來源：短怒期：南山區(qū)域方拐程販遠期：渝北區(qū)哲統(tǒng)景方向草2.攀5富.欄3乓項目定位方案①市場定位鍋②拆目標市場定位中③猾項目產品歪定位代主要功能艘/塑建筑規(guī)模列/逢主要技術經濟怒指標④價格定位：短項各目儀筆銷售均遭價持濾（速元互/打㎡劫）滴熔出租均蛇價興功（見元群/烏㎡探×憐月是）靜銹可租售面積（狼㎡咬）老遍備注寫字間配套功能停車場住宅銷售兼定位建議幾個積方向：叢類型勞目標消費群區(qū)喇域茂操作要點餓別墅市場拍居家型別墅仇市區(qū)遠郊頂級勿別墅，交通解志決后，擔主城區(qū)：一環(huán)捐高速收費取消無，酬北部頂級別墅琴區(qū)口北培：市場調若查濤旅游馬渡假型別墅暑主城區(qū)人群懲適當降低總價場控制戶型面積背產權式酒店必小戶型，產權匆渡假源主城區(qū)人群肚與宋美齡故居追整合徒其他長期經營正老年療養(yǎng)中心削等麻拓展訓練基地幫主城區(qū)人群綠資金回收期主要構想：陜在力求最大保贏護基地環(huán)境的員前提下，修足建勒2披0吳—痕—饞3破0滑幢獨立別墅，噸如下：正總體焦9余0絲多畝盈，古6圓萬平方米儀2渴0莖幢聾占地爹：評300康0咱平方埋米鑒/隨幢平—清—暫5場畝地，容積率投：量0.12死建面宋：籃36恭0晃平方米，價丹格再20終0扣萬伸3副0賀幢退占地炸：銀200摟0愈平方際米迫/蹈幢賞—衡—貪3濱畝地，容積率草：伯0.15孕建面我：痕30趁0奪平方米接，奏500佳0辨元裁/尤平方米，價暴格傷15異0犁萬衫主力目標消費刻群：北培高端勁市場京次要市場：主喜城高端人群截第夢三俱部分招：項目準開發(fā)方案衛(wèi)3蠶.授1熊項目俊地塊膏特性與價值分道析銷3長.幅1朗.庸1符地塊特征分析缺3牽.標1吳.掙2本土地價值分析反1集）辯估價方法和計員算公式2）估價過程升3原）份拆遷成本估算瞞3警.嘩1恰.副3粥土地升值潛力儉初步評估。頃從地理位置、較周邊坐土地供應艦（垃價格彎與灑成交的情況）弱、周邊環(huán)境及維配套、市場發(fā)絨展狀況、政府悲規(guī)劃、城市未擁來發(fā)展戰(zhàn)略等家角度對土地升寸值潛力做出初柜步評估。膏3指.久1楚.產4則土地法律性質抱評估瓶土地所有權齒、刺使用權歸屬傻/門規(guī)劃的用途朵取得土地使用撲權程序評估毯土地性質變更問的評估（已經孫是商品房用地習可以不寫）肉政策性風險評墊估抱：恢城市規(guī)劃限制售或更改、突發(fā)張性政策等政府某因素導致項目挨中斷開發(fā)、報嫂批報建流程無疊法完成、項目扇開發(fā)期間土地弊性質變更受挫惑，從而造成前撲期投入全部或豎部分損失的可嘆能性判斷。師對各項法律手擔續(xù)和程序的可怨操作性、合法皇性，風險的可梅控性進行評價暮。如：簽約合挎同中明顯對我懶方不利的條款攪及其考慮；部臂分或全部條款炎存在的不確定脈性因素的控制戴；不利、不確俯定條款可能遭昂受的損失和對神開發(fā)進度的影帝響等。這3掃.決2傲規(guī)劃設計分析哪3碌.伙2瞎.獎1材初步規(guī)劃設計恰思路模①如設計概念：產廳品體現(xiàn)的主題賠思想，主要設全計風格、設計銅特點。廣②占主要產品類型正：多層、高層恥，還是聯(lián)排別饞墅或屋頂花園統(tǒng)、頂層復式等慨其他類型，及顯不同類型產品濤的比例。網③翻節(jié)能和環(huán)保型報建筑材料選用演的考慮。船④恥在所在城市中擦，生產新型、熔別具一格產品占的可能性。玩⑤戴如果是大型、睬超大型項目，拖對營造大社區(qū)劣概念的考慮。剖⑥御市場公共配套袖設施配置裙方案辜3笨.性2劉.賄2床規(guī)劃設計的可弊行性分析斤①罩在既定容積率愁、凈用地面積甲、住宅面積、翅配套公建面積猜、控高、建筑誦密度條件下，輩制造出的產品凡是什么類型和篇特性，是否符宋合前面提及的證規(guī)劃設計概念類和萬科所追尋紅的各種檔次高丑品質住宅的要啊求。主要從規(guī)翼劃設計角度判莫斷將上述硬指品標轉化成現(xiàn)實升產品的可能性魂。萬②煌容積率變化對耀產品設計概念延、產品類型和課特征的影響。查③冤土地本身特征住對產品設計的覺影響和考慮。癢如：地勢高低灌、地形起伏、待地塊的完整性煤、地質狀況、芽較深的溝壑（版小峽谷）、河床流、水塘、地等上附著物、地績下管線暗渠等淚對產品設計和蛙環(huán)境保護的影團響及解決的方熔法。課④藏周邊自然環(huán)境堆和人文環(huán)境對炭產品設計的影錯響及考慮。如羊：治安環(huán)境、竟噪聲環(huán)境、污滋染環(huán)境、空氣爛情況、危險源外、子“晝風例水肆”鵝因素等對產品睜規(guī)劃設計和環(huán)孩境保護的影響鄉(xiāng)及解決方法。訪⑤指周邊市政工程劃配套設施對產運品設計的影響貨和考慮。如：倚道路狀況（可廁能與小區(qū)主要轉出入口有關）礎、供水、排水報、通訊（有線澇電視、電話、艷網絡）、永久疼性用電和臨時授施工用電、燃螞氣、供熱及生派活熱水等對產式品規(guī)劃設計的沫影響及解決方摘法。皂⑥叔周邊生活配套暖設施對產品設惜計的影響和考規(guī)慮。如：交通馬狀況（與是否也開通業(yè)主班車僅有關）、商業(yè)脊設施（大型購括物中心）、教忘育現(xiàn)狀、體育容娛樂公園等休狐閑場所、銀行聽醫(yī)院等生活設揉施對自身配套叼建設規(guī)模和面陣積作出判斷。詠⑦孝市場分析結果汗對產品設計的驚影響和考慮。陜如：市場價格拉限制、總價控銜制原則與前面沃產品類型和產創(chuàng)品特性設計是鄉(xiāng)否存在矛盾，厲對產品品質是骨否有影響，及枕如何解決。夠3竹.夾2框.確3缸規(guī)劃升方案提出粒與蹄方案比選方案1睛序遼號希嘗工程名鴨稱迎馳建筑面積（㎡戀）音士層旱數(shù)陣愚備注聲1匆誓綜合熟樓舞21776勾22跑支寫字間酒店（負不含地下部分例）及部分配套涂功能擾2宏箱住闊宅燃7200畝12古系不含地下部分禾3越兆地下停車落場路4320秘1敵訊地下一層祥4嘆蘭綜合樓附員樓醋9604籠豈會議室宴會廳豈及部分配套功動能子5務箱公綠建蘇1608另棍綜合樓地下二維層設備間及住責宅樓地下室報合昌計茶36264腳方案2（略）斗3衣.疲3按產品設計建議享3貸.升3作.1土綜合樓①寫字間麻打造適度超前青的智能化、生括態(tài)化寫字樓。綠智能化概念在惹新建寫字樓中涂已經得到普遍緞運用，生置態(tài)化概念是一耳種新興概念，勝主要體現(xiàn)為：奸采光充足，通怨透性好，定時玩換新風，換氣講系統(tǒng)加氧，建遵筑材料和裝修不材料采用高標刪準的環(huán)保材料爸，降低有害物騎質排放，杜絕筋寫字樓綜合癥銷；具備較高的膝綠化率，盡可互能采用空中花鵲園。瞇綜合樓外觀風糧格建議：乏穩(wěn)重大方的后謝現(xiàn)代主義風格噸，切忌呆板，煤體現(xiàn)智能化、濟生態(tài)化的主題貿。托樓層寇：福3-1顆8傘層漸面積悠：好1209蕉6陜㎡逢戶數(shù)停：腫12096治÷掃（膊100×20陶%+150×挎30%+22精0×40%+誓300×10似%峽）襲=66戶型配比：棒面積（㎡依）嫂串比例（按戶尼數(shù)摧%材）悠學備注濫100-11蕩020%大1彈、各戶型內部初按功能分割套；光2劣、大戶型集中掃于高層。丑150-16榮030%漸200-22叉040%盞300-32道010%②配套功能：腹功止能拜懷面積（㎡帶）窄練樓考層額榆計算依厲據(jù)揭戴備注響會議梢室害泊大霜（沖1棗個魄）袖360躲劇附秧樓容3辣層及主饒樓弱3舞層局榨部早1.碼5堤㎡天/鳴人酸物可同時容睛納醋20慨0將人巷中爪（播2膜個降）抄200扁省附饞樓涉4湯層鬼允2滴㎡皮/船人鋤10際0營人尋宴會廳（中餐枕廳什）滅360宣被附伸樓稿2鼠層及主聯(lián)樓順2逗層局報部曲奧可同時容絹納殖20猜0酷人以上吉廚襯房疏160箭映附駛樓茫4康層程毛大吵堂榴4001銀葬商務中違心嶺501恐酒吧（咖啡廳繁、茶秀拿）殿2002謊腳歌舞艷廳叔2002遙鑄美容美蠶發(fā)萄1001改肢桑那按畢摩下2001第健身李房宿1501辱餐洗衣笛房環(huán)200訴牽院中另建傾合些計怪2176傘廈主腰體丹1-慮2登層，裙逆樓框2-跪3頭層，不含洗衣猜房旨3啦.微3念.2嗽住宅①方案1捆總面積糾：秘720冷0肝㎡層高：12層戶數(shù)：48紋戶型種：過2汽梯悅4爛戶防兩種戶型避：星120-14惠0緞㎡之160-1摧8破0查㎡壺或英4驢種戶型匠：還120-14融0薯㎡兩折種蔑160-1獎8用0故㎡兩種頂層4套復式阿依據(jù)：從市場穗的角度發(fā)，營140-16擠0至㎡的戶型是最破不好銷的。柔②鴉方駱案雹2勾（略）③分析建議忽1像2松層鎮(zhèn)和翁1醬8苦層的區(qū)別裹：朵1跑2廊層只頂需耍1帶部電梯碰，庸1價8傍層必須設置兩則部電梯，結構詳上也略有差異壘。恩1溪2襲層的單位建安款成本約爭為售130膽0嫌元撇，灰1喜8松層的待為蓮150苦0耽元左右。廣1羅梯鍋4說戶童和莊2籃梯著4述戶的區(qū)別：內按弓1氣2樸層，前者需一砌個消防通道謙，底1遞部電梯，后者泳需甚2重個消防通道虛，四2宗部電梯，但公膀共走道面積前腸者大，因此兩肅者公攤面積差只不多。但建安劇成本后者比前居者大沖。圖1粱8戰(zhàn)層差別不大。哈因此建議：若錦建珍1削2圈層，應揀為飽1迅梯友4椅戶；若刊建蓋1站8逼層，則主要看瘋戶型設計和公代攤面積的比較技。秋④絞戶型設計建議凝：跳動靜分區(qū)，主乖臥朝陽，通透憶性好，采光好黑，柄以皺3宴室蕉2配廳督2呆衛(wèi)為主立戶型振，大戶型可奮做識4舉室妥2頌廳悠2躬衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)屬，復鳥式捷2-辜3悟衛(wèi)，復式考慮乞露臺和跳空層艦，盡量避疑免沫“看黑平屋文”執(zhí)，總公攤（不斜包括地下室）顧控制疊在梳7-8教%愉，戶內有效使苦用面積盡量大鼠（艱90住%弦以內）脊3徹.肚3是.3幫停車場奇⑴胞需求：住宅戶泛均驟0.茫5腎個停車位，例需朗3鋤6澤個（按方恩案紀2殺）；寫字間戶詞均漸1.室5貼個停車位，羊需罪9丟9員個；酒店戶敵均喬0.宜5壇個租，身50核%伙的住房率，淋需梨5殿7薯個；共計幕需醋19比2澡個停車位。喪⑵眠地下停車場的鈔設計依據(jù)：隔地下停車場平偉面示意圖滅兩種建設方案惑：池地下停車場的佛立面示意圖方拒案疲①逐屬方案稈②號方案狗①拔的經濟核算：際經濟指搭標菜流額沒度挎剛計算依據(jù)綠面余積煩432機0墳㎡延截停車場為地找下信1漂層，不包括地張下二層設備間艘停車秧位勢12膜3談個敢3唐5不㎡舉/架個晶造蘿價墳69嫂3富萬委元箭160憶0胃元憲/奸㎡牧出脖租倡掏效獄益訂4摸4綿萬承元籍/珠年狹例租掏價柳30槐0弟元墻/搬個見×渴月槽回收休期專15.夜8半年枕693÷4年4步出效售省銹效省益餡73危8盾萬銜元潛恐6姐萬冶元金/雄個擇利責潤記4良5勾萬冠元漿738-6胡93膝方案蚊②仿的經濟核算：筑經濟指址標棋辭額軟度什查計算依據(jù)錄面列積蒼763覆0煎㎡胞眼停車場為地低下餃1寄、戚2掩層，不包括地姓下二層設備間映停車窩位感19融1攝個點4簽0摔㎡豬/禿個漸造僵價蘭137遠8赤萬建元銷180仆0舉元積/就㎡（土方、結式構、防水等成文本增加）肅出調租竄快效案益悶68.篩8堤萬襲元蛇/雄年蔬說租織價騎30財0斃元老/順個芽×員月霸回收酷期鵝2紛0訊年漏仇出旦售租迫效獵益顛114悅6諸萬霜元啟唯6與萬泰元磚/冠個蹦利刪潤窩-23群2牛萬爺元劍江綜合比較分析母上述兩個方案縱，方案擁②評明顯投資大，位效益差，因此愿建議采用方案姨①死。針⊙驗注：停車位售奉價的核算：竹目前的市場價漢為笨1憐0旦萬慧元繳/燕個，但銷售情抓況不好。拉按租售價格的除關系計算，一臉般西安市消費占者投資商業(yè)及群寫字樓物業(yè)的條年回報率慢為駝8%-10爬%栗，這里蒼按蔽8辣%紡計算，合30耳0怎（墨元芽/閥個厲×槐月典）襲×1宜2惠（個月宮）旺÷8%=4.案5露萬按元叨/凡個現(xiàn)投資住宅（買甜房出租）的年摧回報率一般忍為脖4%-6齡%址，這里度按首5秘%慣計算鳳，怪30皺0鵲（醒元拳/袖個首×晌月泡）聚×1劉2遣（個月縮）晚÷5%=7.中2上萬倍元饞/惰個貴綜合以上兩類偷投資物業(yè)的情啟況，我們認為怖車位價格應定甲位兔在俘6籠萬綁元飄/憐個。顫⑶緊本項目能夠提殘供的停車位：糊地下停車場癥為糕12向3輝個；綜合樓門汁前停車場君約志1襯5龍個停車位；住北宅樓西側空地拌建做停車場停刮車位陡約姐3陽0焰?zhèn)€。共處計山16鄙8羅個停車位。葛⑷框供需差額嚇為櫻2慰4遞個。茄⑸寺停車場的使用墳管理：迎綜合樓門煌前獨1電5武個和樓后（裙男樓下懷）泛3戲0秒個車位供酒店此使用；地下停遣車構場臂9奔5呼個車位供住戶罩和寫字間共同炮使用；住宅樓氣東對側狹3潤0吧個供寫字樓用島戶使用。顧建議使旅用融I劣C獸卡管理系統(tǒng)，蹤能夠有效解決它不同用戶的管套理問題，包括慰來訪客戶車輛忘的管理（臨郵時槐I革C亡卡）。隱3草.耳4難項目實施進度姿在可行性研究籍階段，需將項夸目實施時期各金個階段的各個籌工作環(huán)節(jié)進行宿統(tǒng)一規(guī)劃、綜忽合平衡，作出監(jiān)合理而又切實忘可行的安排。冰根據(jù)分別確定課的項目實施各貸階段所需時間舍，編制實施進具度表，項目實替施進度表有多吧種表示方法。鍋簡單項目的實餐施進度可用橫鑰道圖，復雜項評目的實施進度慧可用網絡圖。柳對善項目開發(fā)周期攪、各期開工面悟積、竣工計劃鈴、開竣工時考時間等進行預鉗計。概附考表稱1夢開發(fā)進度模擬綁表述時間項裂目日200預3昌年課200聯(lián)4謹年抱冊234位567傾8910爬1112怎123回456百789頭1011娘12橫前期可行性論川證設計招標建筑設計園林設計三通一平工程施工裝修施工內部認購正式銷售竣工----和3壩.任5合營銷方案演3道.5.病1言對租售市場的盒預測肆3照.5.暈2肺項目經營方案①方案A布寫字樓中留霉出魂400級0氣㎡自用辦公，目其余寫字間出縮租；酒店自營河；配套功能可著自營或內部承偽包或出租；住梳宅危樓峰4桌0初戶按成本價內譽部銷售，其余倡按市場價對外拳銷售；停車場桿除酒店留慣用燒5敏7何個，機動車位科留尖出鞭1至1犁個外，其蓮余蒸10鼻0凳個出租。瘋②耗方形案忘B勞（略）灘3娘.銹5飛.蝶3屋市場毛推廣構想①營銷方式醒②假營銷儉費用預測貝3壇.5.鐮4父銷售計劃琴①男銷售周期、理各期銷售時間肝、價格、面積大；代回款時間表；允②揪銷售計劃實現(xiàn)旨的可行性分析雜。妨3旅.漏6震機構設置索在可行性研究唐報告中，根據(jù)深項目規(guī)模、組酬成，研究提出包相應的企業(yè)組電織機構、勞動無定員總數(shù)及勞臨動力來源及相話應的人員培訓旅計劃。①企業(yè)組織宅是否需要成立低獨立法人公司王（項目公司）圖；薄主要部門設置掠；屯企業(yè)組織形式霧。最通用的形打式是采用金字塑塔式、中層經落營管理和基層碑現(xiàn)場管理等三轟個層次。一般喝來說，企業(yè)管稼理層次與管理唉幅度成反比關稿系，幅度越大世，層次越少。榆中小型項目可傲采用兩級管理警；大型項目可兇采用三級管理日。?、诿袢肆Y源需求摧：啟動項目對夫個專業(yè)（部門待）人員的需求忌，具體人數(shù)（攤重點是專業(yè)經柴理）。避勞動定員鬼。一般來說，芽企業(yè)所需人員奉按其工作崗位推和勞動分工不販同，可分為四奔類人員：碑工人、工程技柿術人員、管理都與經營人員、括服務人員。在善可行性研究中趣，分別估算各嫌類人員需用量支，并說明其來蛙源，編制勞動鉤定員匯總表。音人力資源缺口漸及解決：現(xiàn)有遵人員能否滿足灌需要，缺口人謀員的解決途徑棄（調動、招聘幻、培訓等）袍年總工資和職臂工年平均工資順估算丸分人員類別估皆算年工資總額受，并計算職工莖年平均工資。矮人員培訓及費奪用估算懸人員來源分析瘋，需培訓的人閱員總數(shù)。培訓方式：即培訓計劃：培康訓人員數(shù)量、完專業(yè)、時間、狀方式培訓費用：延3齡.燃7欣合作方式及條販件閉①雹合作方基本情舞況：名稱，主關要股東投資情幻況，注冊資本揪，成立時間、義特殊背景等苗②穴合作方式：例燭如：一次性買溉斷土地、建后醫(yī)分房（面積）堡、建后分銷售份收入、建后分倦利潤、共同設迫立公司等。除旬直接從政府批易租土地外，都胳要明確對方一黎定能夠提供正疼規(guī)稅務發(fā)票。謠對分房、分收忘入要明確合作朱方是否有承擔紅營業(yè)稅的義務賺。周③避付款進度及與抬拿地程序的配撿合暗④穗其他合作的主健要條件怨⑤廚與合作方式相都關的其它法律岸規(guī)定是第叛四食部分文：糞投資估算舉與勻融資方案映4孕.只1師投資估算孩在房地產開發(fā)額項目的可行性兼研究中，項目狼的成本測算是玉重要的一環(huán)，窄它由估價師會憐同造價工程師嚴完成。成本測叉算的正確與否獻，如同對租售昏市場的預測一塘樣，對項目的燭經濟效益有重猶大的影響，但符相對而言，成厚本測算較易把修握。緊4拘.草1吳.喂1梁投資估算兔相關說明追①素投資估算范圍恢②皂投資估算編制篇依據(jù)椅③銀投資估算說明陷4疤.港1主.撲2棕分項成本估算越房地產項目的置投資概算應包病括以下內容判：趨土地費用梨、建設成本、融營銷刃預算、述金融成本軟。A土地費用：弊①盈土地出讓金政蓄府一次性收取肅的標準地價幼②劃拆遷成本兇（杜用于拆遷補償武或青苗補償?shù)臉岄_支寄）窯圍合區(qū)域內房挪屋均為磚混結車構，其掌中壁4淺棟宣5商層住宅樓房（掘實驗小學職工稼二長棟教4炮0普戶，四建公司豬職工住宅一鳳棟歡1社6亞戶，拆遷公司蜓拆遷安置房一僵棟較，胸3挖0忍戶）。其它房擁屋均為場二韻—團—距四層。宜根據(jù)掛牌文件餃附圖及現(xiàn)場核事結，圍合區(qū)內假需拆除房屋面旺積：住泥宅叉3432休9務平方米，經營羅性用常房貼60缺0雪平方米，合計袋住戶伶約麻20健5鑄戶。住戶成份灶多為由市區(qū)房川屋拆遷到此健惰房。住要戶狐90隔%掃以上均有土地農證，規(guī)劃建房部證，房屋產權架證、獨戶水、舍電表。具有一棕定的房屋拆遷督經驗。褲拆遷成本估算充：繳按罷照蒙A繪市《城市房屋粒拆遷管理暫行梁辦法》規(guī)定和弓補償標準貨幣斥拆遷估算。錢1崇、住宅擋：闊64建0播元風/揚平方煮米椅*徒（凈0.9+0.序3+0.08居+全0希）寒*3432若9軋平方得米陶=34329愿*819.2腐0炕元醋=28122歡316.8塊0軌元掘2奉、經營性用房抖：箱64擴0森元況/禾平方藍米渴*舊（漫0.9+1.賣5+0.3+殃0.45+2烈.管7撿）雨*60另0持平方候米月=60貫0虹平方借米巡*377煌6軌元艷/俊平方丈米窩=22656乒0親0霞元替3渡、附屬物（水矩、電、電話、磁空調以上其它她）疫住亡宅惠3432雷9貼平方枝米勝*4組5北元松/附平方口米論=15448貪0悶5喚元姿經營性用房話：岸60考0禿平方浸米電*4孕5禁元趴/拳平方肌米綢=2700投0亦元玻4乎、室內裝飾疲：按3492揪9悟平方棋米順*8攪0裹元豈/田平方綱米抵=27943稅2勝0柴元無5合、閣樓、圍墻尿院內地坪等抄3492氏9些平方司米含*4屆8亞元刑=16765朗9象2聾元么搬家費、臨時笛過渡費：1、搬家費：娘住宅臂：憂20太0玻戶瞇*30磚0戶元凝=6000蓋0辮元府經營性用房訪：禽9懲戶絕*50拴0調元們=450奧0賴元異小計萍：屬6450霧0釋元2、過渡費：燥住宅率：瀉3432爆9減平方致米默*2.午5宴元累/椒平方拳米巧*冶6鴿個莫月片=51493筋5傻元嶄經營性用房穗：躬60焦0余平方敗米而*1鑒6行元值/聞平方飼米克*雄6祥個晌月英=5760紗0亂元驅小計負：跑63253飽5役元其他費用叛3椒、管理費，委黎托拆遷費：雅3492側9扯平方怒米傻*1毒5搖元再/治平方鬧米研=52393芽5強元迷4愉、房屋拆遷評值估費歷：冠3500愈0重元5、獎勵：皂3492籌9站平方專米夸*10相0桌元哄/襲平方川米記=34929敬0蛇0陶元翁上述所有費用增小計王：號385332什0然8蛇元，折抵每平偷方補償金額串為潑1103.1頌8疫元。按直照鞭A觀市人民政府他第虛9蔥號令，府對輛A哀市城市區(qū)域內其房屋拆遷，淘在足200外3樓年上半年尚可筑以執(zhí)行，自省咳《城市房屋拆銜遷管理辦法》訊，類在矩200捐3灑年寇7糕月體1悔日開始執(zhí)行后梨。狗A腎市城市房屋拆挪遷就困難重重達，特別全國城搏市房屋拆遷大私氣候政策，向考被拆遷人傾斜萄，裁決司法強吐制拆遷基本停我止。再者律，援A裳市房屋拆遷管秩理辦法即將出泡臺，其基準價住在原基礎上預彼計上貌調應10粒0謊元攻/允平方米左右，全由此拆遷成本膚預計為：壤1103.1涉8膏元短/訓平方勺米專+10善0直元援/椅平方宰米享=1203.執(zhí)1滋8湊平方米才1203.1獻8邊元榆*3492火9防平方騎米董=42025行874.蝶2精元己③脾影響公共設施辮而出現(xiàn)的賠償欺開支細土地費用縱合計：氣本項目占地念##刪畝，每畝礙##惠萬元，土地總虛價值為踐##卻萬元。很B悔建設成本估算搖前期工程費用揚、建設配套費它、建筑安裝工普程費用、室外戶工程費、建設硬監(jiān)理費、建設撓單位管理費、陳預備費以及建倚設期貸款利息便等項。設計方案一：讓對該宗地塊的縱建設規(guī)模作了棚初步的規(guī)劃方千案，沿東湖路萬建兩棟二層網奮點，占地面積耀：朝50*10*幅2=100這0伯㎡，建筑面積森：測200碌0傘㎡。塊主入口設在東割湖路兩棟網點款之間，次入口魯設在建設東路霸靠近匯景小區(qū)麥的橋旁。沿建怒設東路建二層寫裙房，形式基肝本資同茅S攀小高層，裙房濕上建三鑰棟儉1奉2奏層住宅，裙房灑占辰地頭110*15廣*2=330由0帳㎡，三灣棟頌1佳2腹層住宅建筑面做積伏：偶29.4*1貢3.8*1該2程層圍*壘3梢棟蘭=1460妻6塘㎡，合計建筑酸面積陡：船1790廈6同㎡。豎地塊內大致布尸置刪一推棟憐1母5沈層江29.4*1況3.8*1耗5斧層；導一暫棟境1拉2掩層拼29.4*1崖3.8*1睜2意層；掀三份棟勾1革2換層另40*15*集1性2本層；潛一搞棟衰1魔5蓄層怪40*15*古1鑄5供層；頑占地面積深：予321紙1誕㎡，建筑面積委：撫4155芒4乓㎡旅總占地面積鏡：摘586娘1迷㎡，建筑密度議：底20.7%而總建筑面積普：贏6146社0海㎡，容積率哭：先2.17裝高層均設計地等下室，面積銅為屢486咽1買㎡，總戶數(shù)約罩為幣29貫7芒戶。建筑成本估算謎①昂工程前期費：驢前期工程費用休包括工程勘察抹費、工程設計輛費、診土地平整、掏前期工程咨詢盤費等項費用。返按建安成本墓的駛2的%熔取費。只（鷹規(guī)劃設計抬：辯1繞0懶萬元底；啦建筑設計：煮5用元觸/副平方米；乒地質勘探：六2浸元矮/糞平方米；藝測量定位逃：攀1雪0霜萬元案）鉛②故建筑安裝工程悅費用勝根據(jù)相關建設惑工程造價指標致，結合本項目頭實際情況，住右宅樓驟按萌130蛋0旁元減/漏㎡（方貫案殃1刮）株，勇150惕0拾元牙/悅㎡（方勺案餅2爸），綜合樓循按沈160灣0雁元別/奶㎡，寫字樓裝椅修康按所60棟0彈元薄/任㎡，酒店及配耕套服務功能裝舟修龍按傾100替0濱元剝/降㎡計算，本項往目建筑安裝工返程總造價曾為現(xiàn)847軌2唯萬元（方必案贏1歐）畝，布916蟻8播萬元（方優(yōu)案龜2吊）。工程成本：綁樁基雕：耀59460*逆10催0監(jiān)元幸/釘㎡摩=594.番6攏萬元快地下室哭：壺4861*6口0誠0腦元索/穴㎡腿=291.6遷6爪萬元繩主體跌：絞59460*昆900+20劃00*500工=5451.趙4開萬元省電梯遍：副9黎棟弦*5字0打萬愧元營/巾棟慮=45聲0米萬元③室外工程費蛛室外工程包括太小區(qū)道路、綠辟化及小區(qū)內各遠項構筑物等內翅容。根據(jù)本項掘目實際情況，挺按爐5桃0碎元鋼/職㎡計算，本項所目的室外工程相費為萬元。揮室外水電氣工茅程：晴按束5猛0垃元呈/江㎡計算，本項別目的室外工程差費為萬元。更④出建設配套費用例。悠包括招投標費勵、市政設施配演套費、消防設穿施配套費、天毛然氣公網初裝袖費、抗震設計立審查費、定額肥編制管理費、席質量監(jiān)督費、順勞保統(tǒng)籌基金坦、新型墻體材京料專項費用磨、拜“浩結青建雙”班人防工程押金循、散裝水泥保騎證金、排污費錫、環(huán)衛(wèi)費、水乏增容費、電力鷹增容工程費等撓。按建安成本音的妥10陰%吸取費。堅⑤今工程建設監(jiān)理朗費憲按建安工程總梅造價士的辭1規(guī)%調計算，共計為枕萬元。麥⑥早建設單位管理抬費板按前轟五窯項費用之和派的漂2歪%求計提。⑦預備費辨由于項目開發(fā)克的可預見性較測強，預備費按分建安成本隊的聾6訴%歌計提。C營銷預算胞①苦項目前研究及敢可行性研究的俊開支粱②校項目策劃的開遞支玩③龍銷售策劃的開已支④廣告開支狡⑤窄項目公司日常番運作的開支乎⑥賭項目及企業(yè)的抹公關開支D金融成本柱①囑貸款引起的利孔息支出掙按本項目建設茄期二年，貸款躬額竿1舒億元，每年貸擾款慢500俗0群萬元，年貸款嘆利夸率究5充%轉計算，利息總垂額擔為欺50五0熟萬元（每年睜為干25申0鑄萬元）?？耿谟芨黜棻ｋU開支裝③培稅收和行政性豪收費重④鴨不可預見開支滿4降.平1仗.三3圓總成本估算撿說明測算假設控和主要運用指井標，如產品類廉型假設，總建諒筑面積，住宅洽和非住宅面積余，容積率，項照目總投資（直響接建造成本加販期間費用，不鳳包括營業(yè)稅和鬼所得稅）等。還項目總投資估鍵算表（方概案焦1錢）決項淋暖目偶橫投資總額（萬事元止）咬夾單位成本（席元嘗/m憤2厘）1）土地費用賓2允）歡前期工程費用喪3嫂）傻建筑安裝工程籍費用口（含裝修費）遺4國）倍建設配套費用奸5燕）葛室外工程費6）管理費用7）銷售費用8）財務費用拋9司）曠各種稅金支出10）預備費御綜合以鴨上暮1途至街1銀0管項費用，本項容目總投資估算墾為算1548貞7蘋萬元（方振案嶺1住）影，還1634愛2綿（方斜案貍2椒）。陶4咽.裙1滔.中4邀單位成本餡4蘇.殖1判.兆5幕銷售收入估算挽依據(jù)比較定價誕和市場定價相馬結合的原則，時就該項目的預熔算定價為：迅小高層住爐宅忘190隱0棚元槐/著㎡潤僻候商孫鋪候600所0兵元攝/達短㎡梳收地下車哀庫擔80衰0漁元晚/臘㎡賠銷售收縣入良嫁詢住租宅迅1900*5誓6160=1竊067040弟00瘡商悔鋪州6000*5搞300=31進800000巾地下洲室陶4861*8吊00=388堂8800嘴總計尼：少142392兆80謹0誓元弦營業(yè)稅及附末加紫1423勇92800*蘋5.5%=7速831604皇各項費汽用蹄14239瓦2800*4挎%=5695臥712叫總成本：拆遷病成任本爺+躁建安成葡本款+糟稅集收列+膝費撒用袋+異土地成本渣=42025疲874.2+央815503蛾00+783側1604+5命695712悶+X=137劑103490深.2幻毛利潤：銷售街收貴入益—定總成祖本般=14239淡2800-1彎371034棚90.2=5著289309荒.商8換元導4妻.從1虜.趨6撤稅務分析營業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅繼4辯.丟1底.價7礎項目資金預測消項目投入總資偉金及分年投入慧計劃蒼資金投入計劃和：各期地價、毀前期費用、基怠礎、建安、配房套、開發(fā)間接注費等的投入安鴨排。纖資金回款計劃帥：各期銷售回培款計劃。鞭資金需求計劃淘：結合整個公艙司資金情況，使列示各期資金互的需求缺口及聽融資途徑。湖啟動資金及啟開動時占用資金筆內容、資金占松用峰值、實現(xiàn)林現(xiàn)金正流入時貌間、資金占用缺月平均額君4臥.怪1盯.拴8率現(xiàn)金流量表均要求結果公司伙的具體情況，匆付款時間適當裕控制原則，針卵對項目的具體叮情況，提供相您對合理的投入營及回款時間，竭在能銷售回款弊之前，資金需克求量按月分析口，如項目較大撐，開始回款后嘴的資金需求可辱按季分析。最捏后要給出資金寫需求的最高點頸。恥附：午全部投資的現(xiàn)御金流量犧樣驚表佳（仿單位：萬元酒）濃：像時間項踏目閱皮123球456壺78著現(xiàn)金流入繩量率理合放計挺7794球463犯押–股5409倚自有資金投站入蹲1000冷主營業(yè)務收剖入驟1794惜45718洗29勒借入資蛾金天5000線現(xiàn)金流出物量熄揪合篇計昌7786服77017匠07望土地費憂用鋤3000孩1302影前期費梢用渣169假建設配套視費漸847卷建安工程蔽費藍3000循5472觀室外工程額費彈1002掉20午工程監(jiān)理索費尊4045律陰管理帥費臭1301灣54做利清財務費用敲2502崗50250純其他費紛用厚2502陵58457晴現(xiàn)金凈流寒量惠6-72塞38眼辭–運6116廊4散.叉1觀.結9志自有資金的核足算鷹①鴨建設期自有資啄金槳以上方案的自家有資金核算是冤假定融為餃200謠0恰萬元，根據(jù)實織際情況和借款栽額度增減。士②云經營期自有資趙金占用襪項誠目擊勾資金占用蛛量論(賊萬說元明)月虛計算依據(jù)獨固定資產投聞入曠790喜郊酒店設施則：里2水萬截元梳/耍每間客房；配摟套功能設備牙：漢100悉0塵元把/瘋㎡屆;巴酒店管理辦公誕設備飯：筋5畫0水萬元；豈流動資金及稅貌費說486疊憲酒店的管理費傘用：營業(yè)額眨的疏50%壇不可預見暈費員128救雪上述兩項費用待之和侵的趨10%膨4蓄.蜓2賺融資方案微4貸.至2期.拌1撕項目融資主體甩4坐.谷2役.釋2已項目資金來源喊籌措資金首先斃必須了解各種拔可能的資金來雕源，如果籌集帳不到資金，投索資方案再合理都，也不能付諸堪實施，可能的窮資金渠道有：佛國家預算內撥暴款；硬國內銀行貸款走：包括撥改貸壤、固定資產貸篇款、專項貸款龜?shù)?；頑國外資金：包襖括國際金融組肺織貸款、國外燕政府貸款、贈映款、商業(yè)貸款譜、出口借貸、旁補償貿易等；父自籌資金：包匹括部門、地方票、企業(yè)自籌資疤金；澆其它資金來源習。趟可行性研究中墨，要分別說明之各種可能的資難金來源、資金遮使用條件，利泊用貸款的，要沿說明貸款條件求、貸款利率、俗償還方式、最簡大償還時間等它。律4勸.翼2產.佛3哈融資方案分析滲籌資方案要在崖對項目資金來譯源、建設進度暑進行綜合研究拉后提出。為保齊證項目有適宜嚴的籌資方案，娛要對可能的籌皇資方式進行比交選?？翱尚行匝芯恐懈剩獙Ω鞣N可菜能的籌資方式刊的籌資成本、靈資金使用條件腐、利率和匯率志風險等進行比遙較，尋求財務火費用最經濟的陰籌資方案。出（忘1逗）姥資金來源可靠水性分析鑰（炸2繳）脂融資結構分析柳（熱3販）扣融資成本分析魄4際.態(tài)2扁.肆4訪投資使用計劃宴投資使用計劃爽要考慮項目實漂施進度和籌資晚方案，使用相繪互銜接。蜻編制投資使用看計劃表。其中她：固定資產投并資按不同資金亡來源分年列出盜年用數(shù)額；流揚動資金的安排臭要考慮企業(yè)的康實際需要。糾4狗.聚2途.背5訴借款償還計劃騎借款償還計劃題是通過對項目肥各種還款資金例來源的估算得梯出的，借款償柴還計劃的最長躬年限可以等于采借款資金使用翅的最長年限，程制定借款償還近計劃，應對下雨述內容進行說費明。脈還款資金來源替、計算依據(jù)；務各種借款的償孔還順序；題計劃還款時間逢。國外借款的報還本付息，要腳按借款雙方事價先商定的還款潤條件，如借款跳期、寬限期、裳還款期、利率陳、還款方式確將定，與國內按男借款能力償還待借款不同的是矩借款期一般是退約定的。還本貌付息的方式有搞兩種：艱等額償還本金五和利息，即每出年償還的本利況之和相等，而記本金和利息各共年不等。償還政的本金部分逐搶年增多，支付迫的利息部分逐汗年減少。乖等額還本，利勵息照付。即各性年償還的本利腳之和不等，每挎年償還的本金克相等。利息將航隨本金逐年償幟還而減少。分第頌五謝部分瞧：揪財務評價時在項目的開發(fā)嶼方案確定以后咽，必須對不同龍的方案進行財腥務、經濟效益簽評價，判斷項龍目在經濟上是面否可行，并比毒選推薦出優(yōu)秀遞的建設方案。淡本部分的評價嘴結論是投資決倘策的重要依據(jù)完。財務評價是朋根據(jù)國家現(xiàn)行換財務和稅收制露度以及現(xiàn)行價彈格，分析測算吊擬建項目未來燕的效益費用。貫考察項目建成潛后的獲利能力勝、債務償還能諒力等財務狀況食，從企業(yè)角度懼分析項目的盈用利能力。終項目投資方案蓄評價的指標一扶般分為兩類：餐一類是考慮貼仿現(xiàn)因素的動態(tài)河指標，即考慮板貨幣時間價值扎因素的指標，夜包括凈現(xiàn)值、倡獲利指數(shù)、動老態(tài)回收期、內枕含報酬事等指感標。另一類是克非貼現(xiàn)的靜態(tài)輸指標，即設有攻考慮貨幣時間樹價值因素的指破標，如靜態(tài)回早收期、投資利搜潤率等。在房撓地產開發(fā)項目俯的評價中菊一般以動態(tài)指圾標為主，以靜苦態(tài)指標為輔綁。尼主要財務評價料報表有：財務藥現(xiàn)金流量表、昂利潤表、財務鍛平衡表。萍5租.獨1領財務評價基礎典數(shù)據(jù)與參數(shù)選宇取1.財務價格2.利率也3.腰項目計算期選司取妖4.賢財務基準收益僚率（全ic心）設定債5屬.王2諒財務評價透（暖方案災1罩）懸5駁.練2僻.附1動財務盈利能力稀分析甲財務效益分析話表，主要有：治貸款償還期計崗算表、財務平忙衡表、財務現(xiàn)渣金流量表等；蔽經營、財務成易本計算夜。嬸①養(yǎng)營業(yè)收入登估算相營業(yè)項偷目仇菠營業(yè)收入（萬踏元棄）嫂事計算依據(jù)針住宅樓銷雪售射1794米喂內部出低售煙233巡0錢元誦/捐㎡，公開銷栗售慨330憲0典元快/加㎡租寫字間出自租爛486博/待年住90吐%趁出租率賞；照5鴉0六元似/令㎡袍酒店客房營業(yè)跟收曬入堂972真/卻年偉墨按住50防%跨的住房率，平策均感按堵2曉床標準攀間使20蠢0寧元原/塌㎡銅×顆天增配套功能營業(yè)費收猜入轎335趙/刃年鋪20叼0熱元劑/原㎡保×殲月，不含會議翼室頃停車場出阻租矮36栽/酷年雙30恩0偵元蠶/饑㎡鍵×虛月亮×殊個衫合鏡計油1829鐵/賢年樓從未計住宅樓銷爪售收門入磚179聰4竊萬元跳②餅成本費用估算例表：鏟______省____辛_佳項目測算表（隙萬元）窮項目名紛稱保艇標鑼準累耕凡說明晉1糕、土地費本用傭望土地猶為餃__專_晉萬冰/肥畝啟2撇、前期費堅用兄須設計規(guī)劃監(jiān)理掏費推3嫁、行政性收費促4鳳、建安工程費座5萄、景觀及配套屠費用廊6獎、銷售成剖本功灣按銷售收棚入良3創(chuàng)%外控制狐7散、財務費秘用葛曲貸款按總投威入貪50廳%壯利率昨為密8%傲8暮、管理根費蛙擁按總投入僚的麥3惑%輛計合計逢③最營業(yè)利潤（未何計建設成本）述營業(yè)項才目妹瞞營業(yè)利潤（萬辨元廁）籮撕計算依據(jù)及說貼明末住宅樓銷特售寇1794橡擊一次性收入德寫字間出驢租熄486遲/糕年簽90飯%津出租率；物業(yè)掙管理費用由住摧戶承擔，保平辭經營；田酒店客房營業(yè)蘿收謙入稻486昨/輔年象嘩按貝50研%垂的利潤率計算體配套功能營業(yè)抹收枯入游168準/勾年攪池按魯50全%母的利潤率計算柱，不含會議室州停車場出涉租撇36鞠/況年點100預%榜出租率越合賞計畏1129販/敵年施狗未計住宅樓銷選售利秤潤舍179秩4乞萬元茫④喂項目開發(fā)各期憑的利潤體現(xiàn)屆經濟指何標鎖200動1紅年風勝﹒﹒虹﹒尾20×吵×麥年票繭合季擇計孕上半籌年眉朗下半咐年龜赴上半吧年喇直下半賀年族粥上半龍年敘論下半勿年選擾結算面積測（靜m至2塊）暖單位利奪潤蛇(漂元指/m2)利潤(萬元)熊5腎.敏2狂.溝2絡靜態(tài)獲利分析臉①輸投資收益哲率淹(藏R)破投資回報率計鉆算鎮(zhèn)按彎5幼0真年經營周期（丈不變價）計算抽，儉<1192屢×幼（友50-12.鋒5踩）粱+1794>式÷15487筋=300%釣每年捕為滲300%÷5愧0=6%美②介投資回收顫期酬(唯Pt)求項目總投資的匠回收期為坐（潮15487-雙179區(qū)4女）理÷臣（卸1193-2紛5怪0乎）屋=14.倚5脅年。（假定貸尸款本衡金裳14.僑5其年后歸還，經付營期每年只支染付利息）詠5局.痛2障.支3姐動態(tài)獲利分析錄①欣財務凈現(xiàn)值布（御FNP脫V煌）②內部收益率貸款償還期等附5聞.舞2淹.輔4償償債能力分析①流動比率②杠桿比率前5扁.肅2振.膛5債綜合指標表粱主要經濟指搬標育每單位數(shù)值（占元腐/m溉2萍）據(jù)持項目總金額（何萬元）銷售收入直接成本總投資毛利率稅前利潤稅后利潤銷售凈利率投資回報率島5臘.售3犬財務評價移（歲方案之2軟）略澤5扒.瘦4臥財務評價結論飯方案的比較分辨析：吊幾婆種方案的投資園回收期基本接栗近，但是礎幾例種方案的前期撇資金回收額差京別較大，本項遺目的資金回收概除了前期銷售開外，主要靠后吉期經營收入嚼，像A觸方案后期經營紀資金成本壓力陪較大，但長期榆經營收益也相捕應較大爬。響B(tài)小方案則相反，袖前期回收額較創(chuàng)小，后期經營酒資金成本壓力請較大，但長期舉經營收益也相頭應較小。累第廳六許部分轎：纖不確定性分析玉在對建設項目厲進行評價時，會所采用的各種那數(shù)據(jù)多數(shù)來自錘預測和估算。衣由于資料和信退息來源的有限從性，將來的實筑際情況可能與廁此有較大的出朋入，即評價結豪果具有不確定彎性，這對項目具的投資決策會摸帶來風險。為框了避免或盡可席能減少這種風碌險，要分析不數(shù)確定性因素對守項目經濟評價蘆指標的影響，賄以確定項目的憐經濟上的可靠飽性。這項工作減稱為不確定性誠分析。賞根據(jù)分析內容彎和側重面不同桐，不確定性分復析可分為盈虧延平衡分析、敏雁感性分析和概摩率分析，盈虧溉平衡分析只用迫于財務評價，惠敏感性分析和況概率分析可同蓄時用于財務評愿價和國民經濟管評價，首6.謹1娘盈虧平衡分析譯盈虧平衡分析騎在財務管理中醬又稱量、本、援利分析，是指脫在一定的市場周生產能力條件己下，通過分析紀擬建項目的產魂出（量）、成辱本（本）和收內益（利）之間肚的關系，來判陸斷項目優(yōu)劣及竊盈利能力的一棗種方法。盈虧卻分析的關鍵是恒找到盈虧平衡渾點，即項目達炸到盈虧平衡狀蝦態(tài)利潤為零的曲點。在房地產植項目的可行性獻研究中，續(xù)所謂盈虧平衡傅分析指要找出猛預計銷售收入楊恰好能彌補成粘本時的銷售量悲又稱保本銷售迎量。例如：凍A照、住宅銷售的財平衡點是寸[誠（鳥15487-匯847孫2普）莖÷36264的+1300]弊÷3300=旺98%弦即出售滴掉雷98沫%拜的面積才可以融達到盈虧平衡呈點。（其中假鄰設內部購買部射分除建安成本吼和土地成本外毒，其余費用全昂部攤入其他建桿筑）粥B盒、酒店經營的樣平衡點包200×50零%×50%÷爪200=25土%傾即住房率達問到別25唉%痰能夠保本經營炭。移C千、寫字樓經營編的平衡點疫物業(yè)管理費徐按嶼5畏元震/悄㎡贈×絮月計算，保平危點漆是行5÷50=1讓0%便即出租率達宜到注10豎%替即可以保本經拌營。鞠6.造2悲敏感性分析逆敏感性分析是廉研究某些因素打發(fā)生變化時，秤項目經濟效益挨發(fā)生的相應變搭化，并判斷這豪些因素對項目否經濟目標的影采響程度。敏感估性分析不僅可李以使開發(fā)商了詳解因素變動對丈項目財務評價世指標的影響程燈度，還可以使禍他們對那些較杰為敏感的因素疤進行認真和仔攏細的再研究，杜以提高項目可辦行性研究的準訪確性。摧反應敏感程度芽的指標是敏感壓系數(shù)：臨敏感系總數(shù)滋=巖目標值的變化辭百分比／參數(shù)陸值變動的百分雨比倍。例如：以售違價為參數(shù)值，岸以項目的凈現(xiàn)商金流量現(xiàn)值作繁為目標值，已向知售價增袍加儀1扁0交％，凈現(xiàn)金流磁量現(xiàn)值增澇加蝦2材0斧％，則售價的扔敏感系汪數(shù)買=2吐0沾％超/10%=謹2座。敏感系數(shù)可披正可負。若敏搖感系數(shù)為負，野說明目標值的寫變化與參數(shù)值蔽的變化方向相猛反，敏感系數(shù)凈越大，則說明丑該參量對目標托值越敏感，在趁可行性研究中謠對該參量的確存定須越謹慎。機敏感性分析，伏參照以下內容晉及表格，可根園據(jù)實際情況增糧減。仆6惕.扣2場.華1贊變動因素一成吩本變動擺成本罪變動幅度買（圣%圖）對灘各項經濟指標梁變化的仙影響。例初如：別經濟指包標摔覺預測成帶本裕×90%你匯預測成陜本悶妹預測成毅本絲×110%償嫩預測成男本效×120%總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率纖總投資回報諒率斷龜6赴.撐2宗.襖2摩變動因素二售采價變動愈售價變動各項壁經濟指標的變咳化，假設售價堵每上升（下降湯）一定金額或衡上升（下降）償一定百分比來磚比較，如：嘗經濟指能標洽佩預測售召價帽×90%灣陡預測售強價婦鉤預測售女價輔×110%罪退預測售判價賞×120%胞營業(yè)講額坊毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率膛6梳.絹2擱.類3匙變動因素一容娛積率變動甚容積率變動各班項指標的變化狡主要指智標蟲筑容積樓率榨1翁偏容積慮率深2魄逆容積徹率律3浸膚容積聰率漸4墻萄容積涉率點5典多高層檔比榨營業(yè)額總投資毛利率稅后利潤稅后凈利率總投資回報率瘡6.3抄風險分析吼6玩.橋3栗.圣1竟風險因素的識扇別和評估五風險分析又稱曬為概率分析，色利用概率值來泡定量研究各種潛不同確定因素叉發(fā)生不同幅度嶼變動的概率分姑布及對方案經季濟效果的影響痰，對方案的經劣濟效果指標作濾出某種概率描的述，從而對方裕案的風險情況障作出比較準確市的判斷。鏡①葉風險等級劃分樣②燭風險因素的識槍別和評估旬6玻.囑3費.毒2匯風險防范對策千①園市場風險分析丙②景經營管理風險濕分析降③義金融財務風險安分析罰第釋七墳部分殿：開綜合評價耀7.肺1種社會評價（定元性）頓在可行性研究帖中，除對以上煩各項經濟指標薯進行計算、分厘析外，還應對話項目的社會效宏益和社會影響點進行分析?？扇乱詫Σ荒芏啃涞男б嬗绊戇M扇行定性描述。郵內容包括：稱項目與當?shù)鼗惖A設施發(fā)展水崖平的相互適應巧性；碼項目對合理利鍋用自然資源的客影響裂。惕7.店2葛環(huán)境評價聰（影響及對策腎）填（先1蒙）扣工程建設對環(huán)壺境的影響維（政2偶）斥建設中環(huán)境影途響的緩解措施劉7.糞3腦公司資源匹配怪分析輪第送八然部分羊：景研究結論與建譯議8.1結論畜根據(jù)前面各節(jié)輩的研究分析結協(xié)果，對項目在佩技術上、經濟餅上進行全面的咐評價，對建設幅方案進行總結秘，提出結論性姥意見。主要內始容有：拜①顧明確說明該項澤目是否可行，越是否具有較強遍的抗風險能力店②要對推薦的擬建壯方案的結論性翅意見。此③湖對推薦的擬建大方案建設條件剃、產品方案、太經濟效益、社療會效益、環(huán)境捆影響的結論性升意見。眾④跌對主要的對比末方案進行說明覽。頂⑤兇可行性研究中別主要爭議問題執(zhí)的結論。8.2建議煩是專業(yè)機構的顆專業(yè)人員在進跌行可行性研究膊中發(fā)現(xiàn)的一些僵有利于項目獲吹得更佳的經濟杰效益、社會效最益、環(huán)境效益引等方面的建議膽，供委托方參元考。盒①倦對可行性研究唱中尚未解決的黃主要問題提出兩解決辦法和建均議。類②帆對應修改的主散要問題進行說骨明，提出修改線意見。障③偵對不可行的項逆目，提出不可踐行的主要問題央及處理意見。購④餅在基于市場條償件下利潤最大映化的各種物業(yè)翻形態(tài)組合，提正出建議。電⑤殘相關的注意事猶項及建議乘第雄九心部分袍：幼附錄9.1附件：拘它包含可行性熄研究的主要依塑據(jù)，是可行性奇研究報告必不膝可少的部分。希一般來講，一伶?zhèn)€項目在做正刷式的可行性研保究時，必須有危政府有關部門腸的批準文件（塔如規(guī)劃選址意菠見書、土地批拼租合同、土地冰證、建筑工程國許可證等）。葵專業(yè)人員必須殿依照委托書和秩上述文件以及昌相應的法律、氧法規(guī)方能編寫克項目可行性研齒究報告。專家論證意見主管部門意見9.2附表：似是可行性研究副報告中涉及的侄諸多計算表，尺如投資匡算表盾、愛銷售收入表、扭資金籌措表、膝利息計算表、擺現(xiàn)金流量表、存敏感性分析計觀算表等。場9臨.暮2政.昨1識萬科遺成本估算表淚成本項嫁目宗笨總成本（萬元指）斥放單位成本（鵲元悅/m懂2包）令悼參考項目單位木成區(qū)本傅嶄說明績一、土地獲得殼價款獵1勇、政府地價及蜜市政配套2、合作款項抽3脅、紅線外市政娛配套穴4去、拆遷補償費戲二、開發(fā)前期偵準備費御1鞋、勘察設計費段2賢、報批報建費州3均、三通一平費初4扛、臨時設施費膚三、主體建筑莊工程費1、基礎工程利2酬、結構及粗裝頸修料3懂、門、窗工程帳4這、公共部位精害裝修乳5草、室內精裝修孝6去、室內水電氣昏暖振7煉、室內設備及舌安裝唐8師、室內智能化激系統(tǒng)域四、紅線內市啦政工程費趁1脖、室外給排水燥系統(tǒng)今2牛、室外采暖系嶄統(tǒng)炮3劫、室外燃氣系緊統(tǒng)克4秤、室外高低壓初系統(tǒng)北5于、室外消防系愉統(tǒng)區(qū)6騎、室外智能化改系統(tǒng)長五、園林環(huán)境猛費流1牌、環(huán)境設計費筑2翼、綠化建設費蚊3錫、建筑小品費濤4潛、道路廣場建陰造磨5纖、圍墻建造費是6浸、室外照明費成7插、室外背景音眼樂鉛8估、室外零星工缸程堆六、公共配套秧設施費1、游泳池2、會所3、幼兒園4、學校失5蜻、兒童游樂設廳施6、商業(yè)設施7、其他慨七、開發(fā)間接敬費丟1舍、工程管理費2、營銷費用谷3荒、資本化利息撇4召、物業(yè)管理完墳善費合計說明：登1玻、成本估算應道按本表明細項瞎目分類，因條商件所限確實無杯法作出詳細估酬算時可只列大被類盾2策、參考項目可漏選擇集團內外桿的項目，其標百準為：婚①踏已竣工的項目拔；拉②挽具有最大可比腦性明3糾、現(xiàn)金流量預該測表9.3附圖：淡一份完整的可酬行性報告應包鞠括以下附圖：采項目的位置圖將、地形圖、規(guī)反劃紅線圖、設抗計方案的平面化圖，有時也包少括：項目所在灘地區(qū)或城市的癢總體規(guī)劃圖等暫等。奏關于房地產可窩行性研究的思銷考雜一、姐房地產可行性洽研究戰(zhàn)略券透視桌1草、勾透視地產可行搭性研究男（目1臘）什么是可行搜性研究？題房地產開發(fā)項扶目的可行性研榮究是在投資決刺策之前對擬開訪發(fā)的項目進行孕全面、系統(tǒng)的賠調查研究和分攻析，運用科學裂的技術評價方顆法，得出一系渡列評價指標植哭，以最終確定滅該項目是否可納行的綜合研究掌。械可行性研究袋也標是籌集資金的饒依據(jù)賺。床（津2遇）過去為何流良于形式？漫一方面，市場僵的繁榮掩蓋了踏操作的失誤，效項目決策未經秘過系統(tǒng)的研究盞，濕隨意搭、倆盲目瞞的創(chuàng)投資余同樣收到了成貌果；另一方面工，扣政策法規(guī)、監(jiān)嘴管的不規(guī)范，篇給壞項目成敗西提供了達較大回旋枕空間，使附可行性研究僅虎僅成為一紙說吵辭東。秧（拔3亂）新形勢下如兵何重歸本原？滅嚴酷的政策環(huán)返境，激烈的市奴場競爭下，為排提高收益、降助低風險，可行痛性研究的重要唱性睜重歸本原殘?？尚行匝芯可瘫仨毚笠允袌龉┬铻檎⒆泓c，以資掙源投入為限度競，以科學方法冰為手段，以系籃列評價指標為亞結果，它通常瞎要處理兩方面共的問題：窮第一玻：讀要確定項目在薪市場、德技術上總是查否每可行忘；游第二曉：筒如何才能取得錦最佳的效益（申主要是經濟效牧益昏）產注意蹦可行并不意味猴著該項目是合序適的。－般情甜況下，要在多等個可行方案中殿優(yōu)選出最優(yōu)秀概方案，研究人垂員尤要適綜合考慮貿企業(yè)自身、領市場、資金、般風險等各方面慘的支因素蹲，綜合評價取習舍。妹2談、昆房地產可行性貝研究戰(zhàn)略分析癥（鳳1年）紀分析角度一：急社會經濟環(huán)免萬對房地產市場偽的影響掘房地產業(yè)不是聲個孤立的行業(yè)蹦，國民經濟的永成長帶動房地腥產業(yè)的發(fā)展桃，而不是相反浪。侮（顏2液）勇分析角度二：巷當?shù)卣姓勑袨閷κ袌龅膰@影響咸一些地方政府捐的城市規(guī)劃及該規(guī)劃控制水平否對當?shù)胤康禺a豐開發(fā)有著直接曾的影響。不少套城市的土地批后出規(guī)模嚴重失里控，房地產市敬場管理混亂，虛造成地皮炒賣仗現(xiàn)象嚴重，商竊品房供應量過訊大，市場價格荷起落過劇，地般方政府規(guī)劃管頸理不妥，給發(fā)讓展商們帶來了柴很大的風