2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法能力提升試卷A卷附答案

2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法能力提升試卷A卷附答案單選題（共60題）1、房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)意見的作用可分為性質(zhì)不同的兩類，在這兩類不同作用的估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)法律責(zé)任的大小為()。A.一般來說，在起咨詢性、參考性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任大于在起簽證性、證據(jù)性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任B.一般來說，起簽證性、證據(jù)性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，大于起咨詢性、參考性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任C.兩類均等D.起咨詢性、參考性作用的估價(jià)中不承擔(dān)法律責(zé)任【答案】B2、假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)值不包括（）。A.測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用B.測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際利潤(rùn)C(jī).測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)D.測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格【答案】B3、中國(guó)大陸目前的土地使用權(quán)出讓中，拍賣、招標(biāo)的價(jià)格較能反映市場(chǎng)行情，而協(xié)議價(jià)格（）。A.往往偏高B.與市場(chǎng)行情大致是相符合的C.隨情況不同而高低不同D.往往偏低【答案】D4、“腎者，胃之關(guān)也”，是指A.腎藏精B.腎主水C.腎主納氣D.腎主生殖【答案】B5、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估時(shí)，開發(fā)完成后的價(jià)值不適用（）求取。A.市場(chǎng)法B.成本法C.收益法D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法【答案】B6、一套總價(jià)60萬元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：A.第（1）種情況B.第（2）種情況C.第（4）種情況D.第（5）種情況【答案】A7、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求評(píng)估價(jià)值是在由（）決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。A.價(jià)值類型B.估價(jià)結(jié)果C.估價(jià)目的D.估價(jià)過程【答案】C8、建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)，它們之間的關(guān)系為（）。A.有效經(jīng)過年數(shù)等于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)B.有效經(jīng)過年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)C.有效經(jīng)過年數(shù)長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)D.有效經(jīng)過年數(shù)可能短于或長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)【答案】D9、（）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。A.用益物權(quán)B.擔(dān)保物權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)【答案】A10、用成本法估價(jià)房地產(chǎn)時(shí)，房屋現(xiàn)值為（）。A.房屋重置成本－房屋年折舊額B.房屋重置成本×房屋成新度C.房屋重置成本－年折舊額×耐用年限D(zhuǎn).房屋重置成本－年折舊額×尚可使用年限【答案】B11、某商品住宅期房建筑面積為100平米，尚需6個(gè)月建成交付使用，類似商品住宅現(xiàn)房的市場(chǎng)價(jià)格為5000元/平方米，該房每月末凈租金收益為2000元/套，年折現(xiàn)率為12%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的5%，則該期房目前的市場(chǎng)價(jià)格為（）萬元。A.46.30B.46.341C.47.50D.50.00【答案】B12、某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設(shè)的，現(xiàn)按要求補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設(shè)時(shí)所投入費(fèi)用255萬元，現(xiàn)時(shí)重新購(gòu)建成本為350萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值率為3%，則采用直線法計(jì)算其建筑物的折舊總額為（）萬元。A.61.84B.78.35C.84.88D.173.17【答案】C13、人們常用距離來衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，下列距離中越來越受重視的是()。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時(shí)間距離D.至市中心距離【答案】C14、按照謹(jǐn)慎原則，運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，當(dāng)估計(jì)未來收益可能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，一般應(yīng)采用保守的較低的收益估計(jì)值，相比之下，一般的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估采用的是（）的收益估計(jì)值。A.較高B.較低C.居中D.最低【答案】C15、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，預(yù)計(jì)此后每年的凈收益會(huì)在上年的基礎(chǔ)上增加1萬元，收益期限為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。A.311B.435C.322D.200【答案】B16、神思難以集中專一，甚則神思恍惚，面色蒼白無華，舌色不榮病機(jī)是A.心血不足B.心陰不足C.心的陽(yáng)氣偏衰D.心血瘀阻【答案】A17、某商場(chǎng)的正常月租金按可出租面積計(jì)為40元/m2，出租率為85%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛收入的35%，報(bào)酬率為12%，商場(chǎng)建筑面積為40000m2，可供出租的比例為95%，運(yùn)營(yíng)期為38年，該商場(chǎng)的收益價(jià)值為（）萬元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81【答案】B18、房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是()。A.土地占有權(quán)B.土地收益權(quán)C.土地所有權(quán)D.土地使用權(quán)【答案】D19、估價(jià)上的折舊注重的是（）。A.原始取得價(jià)值的減價(jià)調(diào)整B.原始取得價(jià)值的攤銷與回收C.重置價(jià)值的攤銷與回收D.價(jià)值的減價(jià)調(diào)整【答案】D20、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是（）。A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房B.某體育場(chǎng)館C.某待出讓土地D.某寫字樓【答案】B21、當(dāng)重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)大于現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)以（）為前提進(jìn)行估價(jià)。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.改變用途D.重新開發(fā)【答案】D22、某可比實(shí)例成交價(jià)格為100萬美元，成交時(shí)人民幣兌美元的匯率為6.5:1，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)按人民幣計(jì)的類似房地產(chǎn)價(jià)格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格為人民幣（）萬元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】D23、數(shù)學(xué)曲線擬合法中最簡(jiǎn)單、最常用的方法是（）。A.指數(shù)曲線趨勢(shì)法B.直線趨勢(shì)法C.二次拋物線趨勢(shì)法D.指數(shù)修勻法【答案】B24、五志過極均可傷A.心B.肝C.肺D.腎【答案】A25、下列估價(jià)基本事項(xiàng)中，首先應(yīng)予以明確的是（）。A.估價(jià)目的B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.估價(jià)對(duì)象D.價(jià)值類型【答案】A26、對(duì)一幢住宅樓進(jìn)行整體估價(jià)時(shí)，不能作為區(qū)位因素的是（）。A.朝向B.樓層C.交通條件D.樓前綠化【答案】B27、衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，最常見、最簡(jiǎn)單的是()。A.位置B.外部配套設(shè)施C.環(huán)境景觀D.交通【答案】D28、最早在一個(gè)國(guó)家內(nèi)建立起來的馬克思主義政黨是A.共產(chǎn)主義者同盟B.德國(guó)社會(huì)民主工黨C.俄國(guó)社會(huì)民主工黨（布）D.中國(guó)共產(chǎn)黨【答案】B29、下列哪項(xiàng)不是暑邪的致病特點(diǎn)A.暑為陽(yáng)邪，其性炎熱B.暑性升散，耗氣傷津C.暑多夾濕D.暑熱易生風(fēng)動(dòng)血【答案】D30、“發(fā)汗多，若重發(fā)汗者，亡其陽(yáng)”（《傷寒論》），其病機(jī)是A.津虧氣耗B.津隨氣脫C.氣隨液脫D.津傷液脫【答案】C31、在采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)也可以根據(jù)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等情況，有針對(duì)性地搜集一些()。A.市場(chǎng)案例B.交易實(shí)例C.交易預(yù)期值D.市場(chǎng)預(yù)期值【答案】B32、評(píng)估城市商業(yè)區(qū)內(nèi)上面有建筑物的土地的價(jià)格，沒有可參照的土地交易實(shí)例，但存在著大量的房屋出租、商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，這時(shí)宜采用（）評(píng)估。A.市場(chǎng)法估價(jià)B.成本法C.土地剩余技術(shù)D.假設(shè)開發(fā)法【答案】C33、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價(jià)值適用（）進(jìn)行評(píng)估。A.比較法B.收益法C.成本法D.推測(cè)法【答案】A34、在房地產(chǎn)估價(jià)中，首先需要明確的估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括()。A.估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)對(duì)象B.估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.估價(jià)原則、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)【答案】D35、城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用（）。A.客觀合理價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)B.非公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)C.公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)D.政府規(guī)定的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)【答案】C36、一般來講，隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價(jià)格總的趨勢(shì)是（）。A.上升B.下降C.保持相對(duì)穩(wěn)定D.先上升后下降【答案】A37、在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比準(zhǔn)單價(jià)，則前者與后者的差值是()元/m2。A.-100B.50C.50D.100【答案】B38、采用長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)時(shí)，決定直線趨勢(shì)法公式y(tǒng)＝a＋bX中的常數(shù)a、b的因素應(yīng)是（）。A.房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料B.房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格資料C.房地產(chǎn)的未來價(jià)格資料D.房地產(chǎn)的歷史、現(xiàn)時(shí)和未來價(jià)格資料的總和【答案】A39、在采用假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是()。A.未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B.投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)C.銷售稅費(fèi)D.開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用【答案】B40、有甲、乙兩宗面積、形狀都相同的相鄰地塊，價(jià)值各為50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價(jià)值為110萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人欲購(gòu)買乙地塊，則對(duì)雙方最為公平合理的正常價(jià)格應(yīng)為（）。A.50萬元B.55萬元C.50～60萬元D.60萬元以上【答案】B41、房地產(chǎn)規(guī)劃用途對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響屬于房地產(chǎn)價(jià)值影響因素中的（）。A.配套設(shè)施建設(shè)的限制B.房地產(chǎn)使用管制C.房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制D.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制【答案】B42、某待開發(fā)土地，其土地取得費(fèi)為每畝36萬元，土地開發(fā)費(fèi)為1.5億元/km2。假設(shè)開發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%，該土地的投資利息為（）元/m2。A.50.02B.103.22C.109.63D.114.82【答案】B43、房屋征收中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（）。A.房屋征收決定公告之日B.原征收補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成之日C.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋支付之日D.委托估價(jià)之日【答案】A44、某類房地產(chǎn)一年期的銀行存款利率為3.07%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2.02%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1.5%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為()。A.13.84%B.13.34%C.7.41%D.9.77%【答案】C45、某可比實(shí)例的成交價(jià)格為24000元/m2，建筑面積100m2，首期付款120萬元，其余半年后支付80萬元，1年后支付40萬元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例在成交日期一次性付清的價(jià)格為（）元/m2。A.22909.12B.23264.06C.23441.35D.23086.69【答案】B46、某宗房地產(chǎn)2007年10月的凈收益為150萬元，預(yù)測(cè)未來3年的年凈收益仍然保持在這一水平，2010年10月轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格比2007年6月上漲10%，轉(zhuǎn)售時(shí)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為售價(jià)的6%。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%。則該宗房地產(chǎn)目前的收益價(jià)格為()萬元。A.5221B.3767C.3041D.3500【答案】C47、現(xiàn)有某總建筑面積為15000m2的在建工程，已知土地使用年限為40年（自開工之日算起），計(jì)劃開發(fā)期為3年，現(xiàn)已進(jìn)行1.5年。估計(jì)建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬元，報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為12%。該項(xiàng)目續(xù)建完成后的總價(jià)值折算到現(xiàn)在為（）萬元。A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.09【答案】C48、某宗房地產(chǎn)的土地面積為360m2，建筑面積為250m2，建筑物的外觀和設(shè)施設(shè)備均已陳舊過時(shí)，有待拆除重建。測(cè)算建筑物拆除費(fèi)用和殘值分別為每平方米建筑面積300元和50元。該房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額是（）元。A.6750B.6250C.67500D.62500【答案】D49、在估價(jià)相關(guān)國(guó)際組織中，F(xiàn)IG是指（）。A.世界估價(jià)組織協(xié)會(huì)B.國(guó)際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)C.國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)D.美國(guó)估價(jià)學(xué)會(huì)【答案】C50、某宗房地產(chǎn)某年1月1日的成交價(jià)格為1000美元/m2，同年1月1日至9月1日類似房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月增加80元/m2，該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計(jì)算的正常價(jià)格為（）美元/m2（假設(shè)該1月1日的匯率為1美元兌換6.7元人民幣，9月1日的匯率為1美元兌換6.4元人民幣）。A.1051B.1096C.1100D.1147【答案】D51、兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，當(dāng)其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，則該宗房地產(chǎn)的（）。A.資本化率應(yīng)較高，價(jià)值較低B.資本化率應(yīng)較低，價(jià)值較高C.資本化率應(yīng)較高，價(jià)值較高D.資本化率應(yīng)較低，價(jià)值較低【答案】A52、價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)質(zhì)上是由（）決定的。A.估價(jià)委托人B.估價(jià)方法C.估價(jià)目的D.估價(jià)對(duì)象【答案】C53、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格之所以相互牽制，是因?yàn)橄嗷ラg有一定的（）。A.互補(bǔ)性B.權(quán)益差別C.替代性D.外部環(huán)境差異【答案】C54、（）一般是采取某些措施使房地產(chǎn)價(jià)格處在較低水平A.低價(jià)格政策B.高價(jià)格政策C.均價(jià)格政策D.最高價(jià)格政策【答案】A55、適用于陽(yáng)盛格陰的真熱假寒證治法A.熱因熱用B.寒因寒用C.寒者熱之D.熱者寒之【答案】B56、估價(jià)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)以（）名義統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費(fèi)用。A.估價(jià)師B.估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)承接人員C.估價(jià)機(jī)構(gòu)D.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人【答案】C57、正常成交價(jià)格的形成條件不包括（）。A.公開市場(chǎng)B.交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性C.較短的期間完成交易D.買者和賣者都具有完全信息【答案】C58、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的（）為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。A.市場(chǎng)交易價(jià)格B.預(yù)期收益能力C.開發(fā)建設(shè)成本D.未來收益大小【答案】B59、某類房地產(chǎn)2012年1月的市場(chǎng)價(jià)格為4230元/m2，2012年9月的市場(chǎng)價(jià)格為4654元/m2。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，2012年1月至9月，該類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的平均環(huán)比月上漲率為（）。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%【答案】C60、偏陰者的人易發(fā)展演化成的病理體質(zhì)是A.陽(yáng)亢B.陽(yáng)虛C.陰虛D.痰濕【答案】B多選題（共40題）1、關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格的說法，正確的有（）。A.重新購(gòu)建價(jià)格是指重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出B.重新購(gòu)建價(jià)格相當(dāng)于賬面價(jià)值C.重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的重新購(gòu)建價(jià)格D.建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新狀況的建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格E.土地的重新購(gòu)建價(jià)格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格【答案】CD2、根據(jù)現(xiàn)行法律，下列房地產(chǎn)中不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的有（）。A.土地所有權(quán)B.依法承包的荒山的土地使用權(quán)C.宅基地使用權(quán)D.固有汽車加油站E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房【答案】AC3、估價(jià)人員平常就應(yīng)留意收集估價(jià)所需的有關(guān)資料，在估價(jià)時(shí)更應(yīng)如此。估價(jià)所需的資料主要包括（）。A.對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料B.對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料C.同類房地產(chǎn)交易、成本、收益等資料D.反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料E.本地區(qū)各種類型房地產(chǎn)的價(jià)格變化資料【答案】ABCD4、關(guān)于資本化率應(yīng)用及內(nèi)涵的說法，正確的有（）。A.資本化率應(yīng)用在直接資本化法中B.資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)C.資本化率是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率D.資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力E.資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價(jià)格來計(jì)算【答案】A5、未來凈收益流的類型有（）。A.每年基本上固定不變B.每年基本上按某一個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減C.每年基本上按某一個(gè)固定的比率遞增或遞減D.其他有規(guī)則的變動(dòng)情形E.每年根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格變化而變化【答案】ABCD6、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯(cuò)誤的有（）。A.對(duì)不同用途房地產(chǎn)的價(jià)格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價(jià)值就越準(zhǔn)確C.根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況差異進(jìn)行比較調(diào)整D.可比實(shí)例狀況比估價(jià)對(duì)象狀況好的，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行減價(jià)調(diào)整E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費(fèi)因素【答案】ABC7、收集交易實(shí)例及相關(guān)參考資料的途徑主要有（）。A.走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人B.訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員C.查閱政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)價(jià)格資料D.根據(jù)分析和經(jīng)驗(yàn)得出客觀資料E.同行之間相互提供【答案】ABC8、估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，對(duì)選取的可比實(shí)例進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容有（）。A.土地形狀B.土質(zhì)狀況C.土地使用年限D(zhuǎn).土地開發(fā)程度E.容積率【答案】ABD9、在影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地產(chǎn)狀況因素、房地產(chǎn)市場(chǎng)因素、房地產(chǎn)交易因素兩大分類外，另一種分類因素包括（）。A.一般因素B.客觀因素C.經(jīng)驗(yàn)因素D.區(qū)域因素E.個(gè)別因素【答案】AD10、估價(jià)資料歸檔的目的是建立資料庫(kù)和備案，以方便今后的估價(jià)及管理工作。估價(jià)資料歸檔主要有以下作用()。A.有助手估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不斷提高估價(jià)水平B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價(jià)糾紛C.有助于保持估價(jià)機(jī)構(gòu)工作的連續(xù)性D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查和考核E可以為日后的估價(jià)提供參考【答案】ABD11、根據(jù)現(xiàn)行法律，下列房地產(chǎn)中不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的有（）。A.土地所有權(quán)B.依法承包的荒山的土地使用權(quán)C.宅基地使用權(quán)D.固有汽車加油站E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房【答案】AC12、功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值的損失，造成建筑物功能折舊的主要原因有（）,。A.意外破壞的損毀B.市場(chǎng)供給的過量C.建筑設(shè)計(jì)的缺陷D.人們消費(fèi)觀念的改變E.周圍環(huán)境條件惡化【答案】CD13、下列選項(xiàng)中，屬于收益性房地產(chǎn)的有（）。A.農(nóng)地B.游樂場(chǎng)C.寫字樓D.倉(cāng)庫(kù)E.行政辦公樓【答案】ABCD14、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評(píng)估同一房地產(chǎn)的下列價(jià)值，其中通常低于其市場(chǎng)價(jià)值的有（）。A.投資價(jià)值B.抵押價(jià)值C.快速變現(xiàn)價(jià)值D.現(xiàn)狀價(jià)值E.殘余價(jià)值【答案】BC15、關(guān)于評(píng)估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯(cuò)誤的有（）。A.合同租金與市場(chǎng)租金的差異程度對(duì)無租約限制條件下的評(píng)估價(jià)值有影響B(tài).抵押估價(jià)、轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值C.在其他條件相同時(shí)，無租約限制條件下的評(píng)估價(jià)值大于有租約限制條件下的出租人權(quán)益價(jià)值D.房屋征收評(píng)估應(yīng)評(píng)估無租約限制價(jià)值E.只要合同約定租金不變，市場(chǎng)租金下跌或上漲時(shí)，承租人權(quán)益價(jià)值始終不變【答案】ABC16、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)，是下列哪些房地產(chǎn)特性決定的（）。A.獨(dú)一無二B.壽命長(zhǎng)久C.供給有限D(zhuǎn).價(jià)值量大E.保值增值【答案】AD17、對(duì)抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱的說法，錯(cuò)誤的有（）。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱【答案】ABC18、就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出（）。A.較樂觀的估計(jì)值B.較保守的估計(jì)值C.過高的估計(jì)值D.過低的估計(jì)值E.最可能的估計(jì)值【答案】AB19、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括（）。A.土地成本B.建設(shè)成本C.管理費(fèi)用D.銷售稅費(fèi)E.開發(fā)利潤(rùn)【答案】ABCD20、下列選項(xiàng)中，屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素的有（）。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展B.居民收入C.利率D.匯率E.城市化【答案】ABCD21、下列屬于一般損壞房的特點(diǎn)的是（）。A.部分構(gòu)件有損壞或變形B.屋面局部漏雨C.裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見底D.設(shè)備、管道不夠通暢E.隨時(shí)有可能倒塌【答案】ABD22、與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)包括（）A.是一種專業(yè)意見B.估計(jì)價(jià)格或價(jià)值C.實(shí)行有償服務(wù)D.承擔(dān)法律責(zé)任E.估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)【答案】ACD23、下列存在互補(bǔ)關(guān)系的有（）。A.經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅之間B.城市郊區(qū)的住宅與高速公路的收費(fèi)C.賓館與寫字樓之間D.住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)之間E.住宅與其配套的娛樂房地產(chǎn)之間【答案】BD24、房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，歸納起來主要有（）。A.初次抵押估價(jià)B.再次抵押估價(jià)C.處置抵押房地產(chǎn)估價(jià)D.最終抵押估價(jià)E.抵押期間估價(jià)【答案】ABC25、地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同之處是()。A.生產(chǎn)成本不同B.折舊不同C.價(jià)格差異不同D.貨幣性質(zhì)不同E供求變化不同【答案】ABC26、對(duì)帶租約的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)考慮租約對(duì)價(jià)值產(chǎn)生影響的有（）。A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)B.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)C.房屋征收補(bǔ)償估價(jià)D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)E.房地產(chǎn)火災(zāi)險(xiǎn)投保估價(jià)【答案】ABD27、在房地產(chǎn)交易中往往需要繳納一些稅費(fèi)。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)包括（）等。A.出讓金B(yǎng).營(yíng)業(yè)稅C.所得稅D.契稅E.土地增值稅【答案】AD28、在建筑物折舊中，可以將物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為（）。A.物質(zhì)缺乏項(xiàng)目B.物質(zhì)落后項(xiàng)目C.物質(zhì)過剩項(xiàng)目D.可修復(fù)項(xiàng)目E.不可修復(fù)項(xiàng)目【答案】D29、以下屬于非正常交易的情況有（）。A.相鄰房地產(chǎn)的合并交易B.建設(shè)用地使用權(quán)出讓拍賣C.被迫購(gòu)買的交易D.房地產(chǎn)涉案拍賣E.賣方負(fù)擔(dān)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金【答案】ACD30、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時(shí)，可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測(cè)。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。A.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同C.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程只能是持續(xù)上升的D.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是間斷上升或間斷下降的E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同【答案】AB31、市場(chǎng)法估價(jià)中需要建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，主要包括()等。A.統(tǒng)一采用總價(jià)B.統(tǒng)一面積單位和內(nèi)涵C.統(tǒng)一付款方式D.統(tǒng)一幣種和貨幣單位E統(tǒng)一采用單價(jià)【答案】BCD32、關(guān)于投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值異同點(diǎn)的說法，正確的有（）。A.市場(chǎng)價(jià)值是客觀的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值B.用收益法評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅C.用收益法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同D.用成本法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的利息取值可能不相同E.投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果一般大于市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果【答案】AB33、正常成交價(jià)格的形成條件包括()。A.公開市場(chǎng)，交易對(duì)象本身也具備市場(chǎng)性B.理性的經(jīng)濟(jì)行為C.適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易D.買者和賣者眾多，且具有完全信息E賣者對(duì)價(jià)格具有控制力量【答案】ABCD34、下列法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)中，應(yīng)作為同有土地上房屋征收估價(jià)依據(jù)的有（）。A.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》B.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》C.《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》D.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》E.《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》【答案】ABCD35、對(duì)抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱的說法，錯(cuò)誤的有（）。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱【答案】ABC36、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合估價(jià)行為規(guī)范的有（）。A.估價(jià)師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)B.估價(jià)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時(shí)查驗(yàn)原件C.估價(jià)師按貸款銀行要求對(duì)報(bào)酬率進(jìn)行取值D.估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)對(duì)象的建安成本進(jìn)行核算，并在估價(jià)告中說明E.估價(jià)師在提供估價(jià)報(bào)考之前征求貸款銀行對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見【答案】ABD37、估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，對(duì)其可比實(shí)例權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.容積率E.周邊道路交通管制狀況【答案】ABD38、從房地產(chǎn)估價(jià)角度來說，一宗土地的空間范圍包括（）。A.地表B.地上空間C.地下空間D.權(quán)益空間E.區(qū)位空間【答案】ABC39、下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的表述中，正確的有()。A.對(duì)當(dāng)前的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，一般以實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間或估價(jià)作業(yè)期內(nèi)的某個(gè)日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn)B.城市房屋拆遷估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日C.分期實(shí)施的房屋拆遷，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.房地產(chǎn)估價(jià)人員可以假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)E對(duì)原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià)，應(yīng)以申請(qǐng)復(fù)核之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)【答案】AB40、關(guān)于運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某酒店在建工程的投資價(jià)值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值采用收益法測(cè)算）的說法，正確的有（）。A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價(jià)B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值C.收益法測(cè)算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可采用投資者的預(yù)算收益測(cè)算D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財(cái)產(chǎn)的購(gòu)置費(fèi)用E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似在建工程項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率【答案】ABC大題（共15題）一、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場(chǎng)）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營(yíng)銷費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價(jià)值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）二、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場(chǎng)除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買方式下的購(gòu)買價(jià)格：一是購(gòu)買者購(gòu)買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購(gòu)買者一次性償還剩余貸款后購(gòu)買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）三、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）【答案】具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。四、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮课濉⒛成虉?chǎng)的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場(chǎng)除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買方式下的購(gòu)買價(jià)格：一是購(gòu)買者購(gòu)買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購(gòu)買者一次性償還剩余貸款后購(gòu)買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）六、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2，同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價(jià)格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。（10分）【答案】七、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場(chǎng)）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營(yíng)銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元八、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）【答案】具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。九、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6.5%，投資利潤(rùn)率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價(jià)格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購(gòu)置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場(chǎng)上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）【答案】（1）計(jì)算重新購(gòu)建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤(rùn)：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購(gòu)建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；一十、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）一十一、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2，同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價(jià)格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。（10分）【答案】一十二、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場(chǎng)）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營(yíng)銷費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價(jià)值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）一十三、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地