桂林房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告投資指標(biāo)

桂林**房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告杭州**廣告2010-5-9目錄前言一、桂林市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析桂林市城市概述桂林市CDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況桂林市城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、房地產(chǎn)政策環(huán)境2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境3、房地產(chǎn)市場環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢4、國家調(diào)控政策區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查桂林市規(guī)劃項(xiàng)目區(qū)域概況項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展規(guī)劃宏觀調(diào)查結(jié)論桂林市商業(yè)潛力分析桂林市商業(yè)經(jīng)營模式分析流桂林市票商業(yè)結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)笛分析將桂林市懇未來商業(yè)趨勢爬分析燕桂林市房地產(chǎn)命相關(guān)投資指標(biāo)雷分析似桂林市稱房地產(chǎn)相關(guān)投廁資指標(biāo)分析湯桂林市薪地產(chǎn)市場現(xiàn)狀虜分析薦1糧、伯住宅市場的供抄需狀況調(diào)查螺A永、燙年開發(fā)量防B貸、檢年銷售量翅C詳、科年空置究率棄叮2領(lǐng)、腳住宅市場的地涉域分姨布慮晨3討、潤住宅市場的建曲筑風(fēng)隸格暖伙4沒、臥住宅市場的目肅標(biāo)客戶行群毀夢5計(jì)、威住宅市場的戶勸型特途點(diǎn)嘴簡6梳、并住宅市場的配穿套特恰證熊瀉7港、靈住宅市場的銷合售策篩略濟(jì)拜8洲、房住宅市場的競敢爭態(tài)磚勢膽勒9猾、稻住宅市場的發(fā)顫展趨虜勢爸氣10極、灑知名項(xiàng)目的綜尊合分拉析夏今桂林市翁居民現(xiàn)有住房陰面積調(diào)查和未來五年內(nèi)市灑區(qū)居民對住房雙的需求情況分沾析購房屬性陜2010丈年上半年送桂林市盡房地產(chǎn)市場分去析伴商業(yè)地產(chǎn)狀況泳分析織桂林市溝消費(fèi)環(huán)境研究索項(xiàng)目地條件研寒究項(xiàng)目概況極項(xiàng)目交通狀況貞分析糕項(xiàng)目地域自然溪條件與社會(huì)條男件分析挨項(xiàng)牽目婦SWO替T次分析樓盤分析1、共性分析仗2謙、脖差異性分析3、戶型分析4、總價(jià)分析春5琴、盆購房心理分析目標(biāo)客戶分析以1不、增目標(biāo)客戶分類忘2無、濟(jì)目標(biāo)消費(fèi)者消診費(fèi)能力分析凍3盈、洪目標(biāo)消費(fèi)生活悄特性分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位思路項(xiàng)目定位依據(jù)乒商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)只與項(xiàng)目可行性碰分析項(xiàng)目定位商業(yè)營銷位商業(yè)物業(yè)營銷張中的問題營銷方向建議總論與建議碰烘靈粘跟將積悟些雨敞巧想部表贈(zèng)案促珍飄式烏穿使伯前言跳為了耐深入了解桂林更及闖**芹房地產(chǎn)的現(xiàn)狀銀及未來發(fā)展趨傷勢多，湖本姓公狂司于價(jià)2010義年毒4蹄月如15膜日撇至桿4喬月停2誘7箭派出了由策劃頓部經(jīng)理歌鄧術(shù)琳捆為領(lǐng)隊(duì)，成員楊包括有市場調(diào)皆研專家、經(jīng)濟(jì)口師、建筑師、夢營銷策劃及銷地售專業(yè)人員組陳成安的島9威人調(diào)查組，對份桂林市以及征**微縣的地理經(jīng)濟(jì)劉環(huán)境、房地產(chǎn)鑼開發(fā)狀況做了祥詳細(xì)的調(diào)查研況究散。盆靠本次調(diào)研的目似的是為罪**亭新區(qū)隆3液月淘1德5塊日膀競拍嶼的算5劑塊土地進(jìn)行給全面、客觀、孕準(zhǔn)確的騰市場資料收集化、統(tǒng)計(jì)遍和市場狀況概記括，力求使這纖些素材具有典蔥型性和代表性扛，以期找到市交場現(xiàn)的真實(shí)走向矩，為蝶**陪公司流作出科學(xué)、合尋理的徑?jīng)Q策煙提供理論根據(jù)桶。催蹦本案主要采用虹問卷調(diào)查，走污訪，砌實(shí)地考察、系購買純收集相關(guān)資料臺(tái)以及邀約各行滿業(yè)人士、購房塞者深度訪談的弦方式開展和工作唇?？?、弊桂林市經(jīng)濟(jì)環(huán)蓋境分析完（一）蓋桂林市勻城市概述串桂林是世界著搭名的風(fēng)景旅游珍城市和歷史文芳化名城，地處主南嶺山系西南秘部，廣西壯族鳴自治區(qū)東北部動(dòng)，弊行政區(qū)再劃菜5墻個(gè)城區(qū)宅和幕1飾2兩個(gè)縣，行政區(qū)懶域總面弱積順2780呼9康平方公里。其屬中市區(qū)面蒙積石56災(zāi)5爭平方公里?？傄廴丝谒?10.塵2沖8愧萬人，其中市鋼區(qū)人口躺70巷萬人。人口自凝然增長率為增0.4欲4播%湊，人口密度為筋每平方公里境17仇3令人努。閑教**咱縣位于廣西東誓北部、桂林市途西郊，距桂林石市中心沾8柱公里誕。建縣始于漢衰代元鼎六年（姿公元生前干11斃1用年），距今已癥兩千余年?？偰┟嫫椒e消220種2無平方公里，縣秀轄距5喊鄉(xiāng)方6伯鎮(zhèn)，其中有宛扛田、黃沙兩個(gè)架瑤族鄉(xiāng)，全縣缸總?cè)丝谑?8孔萬人，少數(shù)民攏族除3.驅(qū)98嗚萬人?？h城駐拼地違**籍鎮(zhèn)，亦是桂林耗市西城經(jīng)濟(jì)開惠發(fā)區(qū)，是全縣瞧政治董、經(jīng)濟(jì)、文化統(tǒng)活動(dòng)中心，學(xué)牛校、醫(yī)院、體膨育、供電、供角水、電訊等服癢務(wù)設(shè)施俱全。炸**殃陸空交通優(yōu)勢毀十分突出，境萌內(nèi)桂林兩江國喘際機(jī)場、切**昆鐵路、桂海高掏速公路、機(jī)場壞專用公路、廣哥州至成天都青32師1高國道、桂林至兇浮嗎石巨2017神1孟省道等交匯于踐縣城，形成東耐通廣東，北上忍湖南，西達(dá)四浪川，南至北?；?、湛江的交通捆網(wǎng)絡(luò)。全縣由辣廣西主電網(wǎng)供拜電，建百有種20000K謎V努A茂變電站兩座，決生產(chǎn)生活用水拋充足，除黃沙哄、渡頭兩鄉(xiāng)駐機(jī)地分別通鄉(xiāng)鎮(zhèn)運(yùn)四級公路、國撤防公路外，其身余鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地都化通柏油路，全診縣已實(shí)現(xiàn)村村智通程控電話，筐社會(huì)配套設(shè)施誼齊全。行**升歷史悠久，人揚(yáng)杰地靈。從公藏元鍋前四11鎖1競年置始安縣起記，建縣至今已勿有片210蜘0戰(zhàn)多年歷史。三憤國道清末，始團(tuán)安（倒**威）縣城一直是暮郡、州、路、喪府治所在，先籃有裝**辱后有桂林，故弟有倆“化桂郡首情邑臉”饞之稱。碗**廳歷代俊杰層出隔不窮，古堵有份“穴一縣八進(jìn)士，任三科兩狀變元壤”啞的美譽(yù)。從唐輩代至清末，廣萄西貪9猴個(gè)狀元中握有由5定個(gè)是塘**臥人。明清兩代距，廣捐西蘿71法1伙人中進(jìn)士，侮**寫占更24坡2駐人，居廣西各吉縣之首。清代柳乾隆年間的太桌子太傅程宏謀敬、守“殃三元及矮第厭”相者陳繼昌、民敬國代總統(tǒng)李宗毯仁客和您“驅(qū)小諸碰葛舊”愧白崇禧、中國田人民解放軍副允總參謀長李天歌佑等在當(dāng)時(shí)具悠有加大影響，倚奧運(yùn)冠軍唐靈俗生、李婷以及奔肖明祥、肖建須剛等體壇名將義更是蜚聲海外直。墻**凝素灰有賽“慕狀元之鄉(xiāng)、將睜軍之鄉(xiāng)、冠軍加之陳鄉(xiāng)或”零的美譽(yù)。腔（二）往桂林市攏CD街P趣發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)過業(yè)結(jié)構(gòu)情況管200吼9考年全年生產(chǎn)總訊值跪在塘200放8量年突田破監(jiān)80親0牙億元的基礎(chǔ)上桶，再上新臺(tái)階屈，突破呀了侍90心0嫩億元，唐達(dá)鄉(xiāng)940.5把5酷億元，按可比景計(jì)算同比增效長殲14.0癥%垃。全市人男均征GD么P路（按戶籍人口虜計(jì)算泊）灌1844并3跑元，按可比價(jià)需格計(jì)算增答長烈13.2%燃情。咸三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)仍發(fā)展，結(jié)構(gòu)進(jìn)鳴一步優(yōu)化。在士地區(qū)生產(chǎn)總值哭中，第一產(chǎn)業(yè)連增加蠻值隙171.5撒1葡億元，增恒長瞞6.0慶%肥；第二產(chǎn)業(yè)增紗加羽值選399.4鳳5處億元，增齊長外17.7舞%屑；第三產(chǎn)業(yè)增唐加幫值穴312.0飛6豎億元，增默長案11.0熱%湊。一、二、三侄產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增縮長的貢獻(xiàn)率分偽別仇為酒9.4譽(yù)%豐、刺59.7后%盛和捐30.9虜%聲，分別拉動(dòng)經(jīng)將濟(jì)增展長導(dǎo)1.2,7.健7占，臥和拉4.紅0真?zhèn)€百分點(diǎn)。其胡中，工業(yè)硅經(jīng)艦濟(jì)增長的貢獻(xiàn)叼率夕為殿55.5息%惡，比去年提蹦升神3.跡1臣個(gè)百分點(diǎn)，拉維動(dòng)經(jīng)濟(jì)增點(diǎn)長緩7.株2饅個(gè)百分點(diǎn)。一療、二、三產(chǎn)業(yè)湖的比例由上年迫的忌21.2:4續(xù)2.6:36險(xiǎn).退2隨調(diào)整酒為事19.4:4夠5.2:35眠.歪4姿，在保衣持晚“香二、三、褲一敞”梁產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上醒，第一產(chǎn)業(yè)的饅比重持續(xù)提升鹿，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展廢的推動(dòng)作用進(jìn)畜一步增強(qiáng)。曠非公有制經(jīng)濟(jì)社繼續(xù)發(fā)展壯大冊。初步核算霉，歇2008積年非公有制經(jīng)扶濟(jì)創(chuàng)乒增加務(wù)值筒455.6陸4途億元，增薪長速14.7面%脂，高于全市生應(yīng)產(chǎn)總值增紹幅盾1.敬8閱個(gè)百分點(diǎn)。非樸公有制經(jīng)濟(jì)占償全跑市尋GD該P(yáng)塔的比重由上年散的廊51.0革%潑提高額到助51.6穗%蚊，對全市經(jīng)濟(jì)燭增長的貢獻(xiàn)率掩為格62.7目%素，拉慶動(dòng)則GD蘭P繼增悼長哄8.戒1獨(dú)個(gè)百分點(diǎn)。截（夏三）戀桂林市嚼城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境寒分析殖1淘、掏房地產(chǎn)政策環(huán)綱境閉《桂林市城市謝總體規(guī)劃（２朝００１至２０坦１０年）》得刮到國務(wù)院批復(fù)謠，明確了桂林齡城市總體規(guī)劃植中關(guān)于城市發(fā)鏈展規(guī)模、方向稠以及生態(tài)環(huán)境居、文化遺產(chǎn)保虛護(hù)等問題，確旱定桂林的城市誤建設(shè)將主要向先西發(fā)展。這意素味著未來１０恐年內(nèi)，桂林西非城區(qū)以及黨**袍縣城將成為桂倚林城市建設(shè)和子發(fā)展的熱土。門這一規(guī)劃使得燈桂林現(xiàn)在還有勾在將來的幾年妙內(nèi)將發(fā)展重心益放在西南部。書但桂林房地產(chǎn)育剛起步，桂林胞的經(jīng)濟(jì)正在振贈(zèng)興中，所以在稿桂林城區(qū)的其橡他地方都會(huì)有療所發(fā)展。痕廣西區(qū)內(nèi)正在漆構(gòu)賠筑諷“倘南睜寧儀-恢來聽賓毛-呈柳破州刑-痕桂駱林翻”潮經(jīng)濟(jì)帶，徑**臘縣正好是處在杜這經(jīng)濟(jì)帶上，民并且是西部開父發(fā)的方向和重?zé)┬?，而且擁有芹?yōu)越的區(qū)域位費(fèi)置，使得稀**燭縣的房地產(chǎn)快場速發(fā)展，成為擺桂林房地產(chǎn)發(fā)虜展的重要組成妻部分。奔200錘9數(shù)年噸5絞月，桂林市委壁書記劉君與部字分房地產(chǎn)企業(yè)駕負(fù)責(zé)人懇談會(huì)壇上強(qiáng)調(diào)，桂林躺房地產(chǎn)業(yè)做大韻做強(qiáng)具有獨(dú)特愿的優(yōu)勢和契機(jī)淘。一是作為國吊際知名的旅游權(quán)城霉市完,赤桂林的名城優(yōu)得勢明垮顯花,顧而且隨著桂林?jǐn)D旅游的轉(zhuǎn)型升蜘級辮,凱旅游對地產(chǎn)的鋤推動(dòng)作用將日構(gòu)益凸顯。二是吵隨著我浮市記“糟保護(hù)漓允江晚,紡發(fā)展銅**承,易再造一個(gè)新桂諷林趟”中戰(zhàn)略的實(shí)表施半,純**蜜新區(qū)建設(shè)和老吼城疏解提升都宴將給房地產(chǎn)發(fā)樣展帶來新的空鋒間和機(jī)遇。三魂是桂林正在加灘快推進(jìn)全面建卷設(shè)小康社會(huì)步壁伐涉,紙工業(yè)化、城鎮(zhèn)漲化水平的不斷烈提高將給房押地產(chǎn)業(yè)帶來巨唉大的市場需求逮。貌“聲桂林山水甲天漁下，桂林的樓玩盤也要做到甲腸天灣下創(chuàng)”法。吵2窮、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)攀環(huán)礎(chǔ)境賊訴（葵1豎）恩國民經(jīng)濟(jì)概況確2009刪年冤全頃年矩，桂林市全社宅會(huì)固定資產(chǎn)投屯資朋65稻9這億元，同比增騰長揭了陸35.玉6鳥％。其中，城掩鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投僻資壓54斧5佩億元，房地產(chǎn)張開發(fā)完成投丟資濟(jì)9低2登億元，比上鄙年擋同期上賭漲毀10.百5題％，占城鎮(zhèn)固波定資產(chǎn)投資比槍例盞的勵(lì)16.蔥9善％育。雕桂林本市生產(chǎn)總返值唉(GDP)9統(tǒng)40.5抄5打億姥元品,清按可比價(jià)格計(jì)兇算比上年增孝長鈔14.0急%跌。其賺中考,藝第一產(chǎn)業(yè)增加烏值貸177.3婆4背億伸元譯,驟增聞長竿5.3蹤%拆；第二產(chǎn)業(yè)增棵加銷值蟲412.0濫0革億羞元交,靈增屈長齊17.5索%隱；第三產(chǎn)業(yè)增較加或值雀351.2包1路億浪元某,垂增寬長叔14.1幣%舞。第一、二、象三產(chǎn)業(yè)增加值緩占地區(qū)生產(chǎn)總臭值的比重分別聽為珠18.9太%清、喉43.8魯%因和御37.3拴%同。按戶籍人口令計(jì)師算箱,血全市人均生產(chǎn)檔總盼值扒1844籃3聲元斃,付增勉長槐13.2飛%皂。繞（朋2樣）商貿(mào)嬌運(yùn)輸幣市區(qū)居民消費(fèi)誠價(jià)格總指數(shù)比壇上年下紀(jì)降芽0.兇8哄個(gè)百分點(diǎn)灣，交商品零售價(jià)格鼠總指數(shù)比上年碗下也降宋0.稱4殊個(gè)百分點(diǎn)。音年末全市城鎮(zhèn)摧新增就瓶業(yè)皇7.2至3叼萬人費(fèi)，晌比上年增嘆加玉1.0檢3斑萬人；年末城搞鎮(zhèn)登記失業(yè)斬率特4.02%捆，瓣比上年末提暫升滲0.0制4住個(gè)百分點(diǎn)。全殊年城鎮(zhèn)單位從皇業(yè)人員勞動(dòng)報(bào)斧酬財(cái)84.4援0侮億元各，陷比上年增姿長捕11.8皂%名；在崗職工年堵平均工吃資毒2769疏8著元騰，張比上年增注加堵285鋪7啦元鉛，層增里長茄11.5%尚。條（夢3市）嬌財(cái)政收入拔全年財(cái)政收懂入堡97.6棋4紐億元帥，粥比上年增表長組14.1%顆，省其中一般預(yù)算意收虹入堪55.1滴5犧億喉元蟲,陵增潤長急22.1%柜,堅(jiān)上劃中央收受入視32.4碎4睡億狂元伴,異增乘長脊2.8另%趁；各項(xiàng)稅收收鳳入陶77.4別6爽億飯?jiān)?沉增宮長畜12.4和%另；一般預(yù)算支憲出削140.9為9柱億追元來,姑增縣長向21.1世%和。涼1去2雖月末，金融機(jī)逗構(gòu)人民幣各項(xiàng)槽貸款余存額勤39.9平7快萬億元，同比賀增幫長鞋31.74懲%底，增幅比上年奶末片高捆13.0榴1循個(gè)百分點(diǎn)，比桂上月末懸低錦2.0繭5滿個(gè)百分點(diǎn)。全胡年人民幣各項(xiàng)舒貸款增法加扛9.5肚9滾萬億元，同比諷多施增笨4.6睡9世萬億元。從分凱部門情況看，蓋居民戶貸款增登加硬2.4議6鞏萬億元，其中輪，短期貸款增嗚加津757垮0舞億元，中長期跳貸款增賴加躬1.7狹0撥萬億元；非金幫融性公司及其探他部門貸款增棉加旱7.1崖4織萬億元，其中孝，短期貸款增春加旋1.3吳8糕萬億元，中長刷期貸款增室加瓜5.0跳0愚萬億元，票據(jù)梅融資增伯加庸456陡3溜億元。當(dāng)月人些民幣各項(xiàng)貸款盆增釣加撐3798破億元稠。臺(tái)1遙2壘月末金融機(jī)構(gòu)煩外匯貸款余額包為械379赴9汪億美元，同比劑增哥長蠶55.96取%外。全年外匯各懷項(xiàng)貸款增情加夾136笑2拜億美元，同比啟多褲增建110架5筒億美元。其中駝，貿(mào)1盤2歡月份外匯各項(xiàng)揭貸款增得加史3侍7銹億美元。本外升幣并表后潔，胞1羊2跪月末金融機(jī)構(gòu)藍(lán)本外幣各項(xiàng)貸臨款余額袋為受42.5蝕6練萬億元，同比控增朽長擱32.99棟%密。全年本外幣誼各項(xiàng)貸款增厲加唇10.5旋2宿萬億元，同比腦多憐增艦5.5厲4紹萬億元。當(dāng)月劍新增本外幣各振項(xiàng)貸沸款猾405蛛4童億元。頑200病9姥年一至四季度掌企業(yè)景氣指數(shù)限分別增為搭96.0蘿6舟、許108.7懷3沃、鹿124.0競2煌、過125.56如,槳企業(yè)家信心指區(qū)數(shù)分別純?yōu)闄C(jī)95.9晨0鞏、峰101.6羊1池、殲119.7斤9堡、鉗115.旦8陸。（4）旅游庫200耳9城年桂林旅游接躲待讓人感到驚門喜。據(jù)最新統(tǒng)巨計(jì)極，多去年全市共接籌待游羊客罪1860.0技8溝萬人次，同比老增輝長趨14.33援%暖；實(shí)現(xiàn)旅游收框入慣126.9侍2隱億元人民幣，取同比增打長挽26.59扶%女。角膠在所接待游客汪總量中，國內(nèi)釋游客軍達(dá)驟1731.0目5雖萬人次，同比買增航長職15.26孫%繁；海外游長客備129.0謀3委萬人次，同比暮增抄長宵3.21旁%源。在所實(shí)現(xiàn)旅育游收入中，國詳內(nèi)旅游收入房為野98.0鞠8龜億元，同比增邪長喝32.92存%丑；海外旅游收奧入完28.8蒜4列億元，同比增貼長烏8.88狐%騎。宏佳桂林借助中躬國阿—集東盟博覽會(huì)在液廣西舉辦的優(yōu)麻勢，加大了對掩東盟客源市場貴的開拓，東盟神國家游客量異狼軍突起，上半準(zhǔn)年同比增長就芬超片過背40監(jiān)%攔，增幅居全國員之首。同時(shí)，謹(jǐn)注重培育穆斯淘林市場，發(fā)展受印度、俄羅斯淘市場，終使使朱海外旅游頑強(qiáng)臨收紅渣。歉挎受國家經(jīng)濟(jì)刺裝激政策影響，佛去年全國國內(nèi)龜旅游仍較為紅直火。桂林旅游工對此早有準(zhǔn)備稅，在年初海外利旅游一片低迷甜時(shí)就做好叼了逼“麗國際損失國內(nèi)椒補(bǔ)絮”炮的對策，市領(lǐng)絲導(dǎo)帶頭在廣東簡、湖南、上海娃、北京等國內(nèi)至主要旅游客源笨城市開展形式指多樣的旅游推甚介活動(dòng)。同時(shí)謙，還精心策劃贊了桂林國際山格水文化旅游節(jié)墳、恭城桃花節(jié)曉、興容安輩“鉤桂林米粉川節(jié)辮”企、資源河燈歌雙節(jié)等節(jié)慶活動(dòng)許，吸引了眾多程游人，使國內(nèi)德旅游在去年接插待匠147斃0餅多萬人次的高攀平臺(tái)上仍呈現(xiàn)軍出兩位數(shù)的高家增長率慮。脈棄在旅游接待和粥旅游收入大幅簡增長的同時(shí)，桂接到的游客服南務(wù)質(zhì)量投訴蜓為既15淋5堡起，同比下健降鍛16.2回%無，游客滿意率剖全年保持廳在兵97鴿%械以上雞。炭瘦（療5奇）企業(yè)競爭力繡200嚇9標(biāo)年禍,壘**逝縣全年實(shí)現(xiàn)生歲產(chǎn)總值被83機(jī).籍75宮億倘元絲,麗組織財(cái)政收入豎8.04我億堂元稈,廢分別樂比晃200嚇8尤年同期增踏長互23.8屠%蔽和冒51.70%究,貌并獲得列了氏200寒9善年度全區(qū)經(jīng)濟(jì)銷發(fā)展十佳浪縣見(倍市、烤區(qū)音)享。為表彰先謀進(jìn)兵,密激勵(lì)和調(diào)動(dòng)企口業(yè)與企業(yè)經(jīng)營飼者的積極栗性康,蛙鼓勵(lì)和引導(dǎo)更嘉多企業(yè)做大做造強(qiáng)位,降培植和壯大財(cái)紫源適,哈推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)喝發(fā)展?？h委、適縣政府對娃哈僑哈食品有限公約司印等語1詢0腫家納稅超慘6墾0及0距萬元的企業(yè)予薯以了表彰。授含予娃哈哈食品血有限公司、福驢達(dá)汽車部件有留限公司和三金魯生物藥業(yè)有限像公司仔等翁3普家上繳稅收揮超淚2箱400川萬元的企女業(yè)圈“玩200像9慮年度企業(yè)納稅魂大戶特等濟(jì)獎(jiǎng)欺”鍬榮譽(yù)稱號(hào)戲。質(zhì)（醉6朗）招商引資吉全市新簽引進(jìn)攝市外境內(nèi)項(xiàng)博目爛53踩7磁個(gè)總,熔總投園資斬327.8票4訴億例元紹,寨增爭長消25.2端%光。實(shí)施市外境拳內(nèi)項(xiàng)頁目私96剛1性個(gè)擦,咐實(shí)際到位資舞金童280.9挺4磁億元。新批外躲商投資企眨業(yè)加2森0碎家飛,僻實(shí)際利用外弦資年2.0片2嚇億美滔元岡,半位居全區(qū)第二丟。攻主動(dòng)融入羞北部灣、竄**陡、桂臺(tái)等多區(qū)田域合漿作響,干積極參加第六蹦屆中簽國螺—輸東盟博覽會(huì)、湊第五屆泛珠三題角區(qū)域合作經(jīng)議貿(mào)洽談會(huì)、第黎五屆桂臺(tái)經(jīng)貿(mào)陷交流會(huì)、第十溉二屆中應(yīng)國繭(摸重急慶衛(wèi))卵投資洽談暨全矩球采購會(huì)。精估心組織與日本汽熊本市結(jié)為友定好城吐市癥3習(xí)0助周年紀(jì)念活豐動(dòng)早,漂大力推進(jìn)與國戰(zhàn)內(nèi)外城市交流籌合作。實(shí)現(xiàn)了皇桂林與臺(tái)灣雙床向直航。組織陰招商隊(duì)伍赴港枕澳臺(tái)、京滬浙抱閩粵等發(fā)達(dá)地拿區(qū)開展產(chǎn)業(yè)招遺商、專題招商劃、以商招商活胞動(dòng)抗,崖成功引進(jìn)美國捕沃爾瑪百貨有州限公司、中國森有色金屬總公磁司、中國電力床投資集團(tuán)公司圾等國際國內(nèi)知君名企業(yè)和中央朱大企業(yè)。國有奶企業(yè)改革和重鴿組取得新成烏績詠,渣引入市外到位艇資拉金倒4.3推0耳億元。轎3炮、罪房地產(chǎn)市場環(huán)半境現(xiàn)狀及趨勢覺201期0堡年是瀉**織新區(qū)建設(shè)年。歸隨著《政府工確作報(bào)告》把裁**孝新區(qū)建設(shè)明確煌定位為城市建信設(shè)的主戰(zhàn)場，搭**蔥新區(qū)面臨新的醋快速發(fā)展機(jī)遇獸，其未來價(jià)值杏空間被各行業(yè)弟廣泛看好，而榴土地價(jià)值的提盒升空間也在本資輪新區(qū)建設(shè)中笛得到體現(xiàn)。（1）現(xiàn)狀靠2009戰(zhàn)年對，桂林市商品妖房市場實(shí)現(xiàn)量本價(jià)齊升。其中摸，僅市區(qū)商品察住房成逐交居116.1匹7店萬平方米，其異銷圾售駝1091由9貢套房，成交金管額肉達(dá)蛙4滑4摧億元，商品住熔房市場成交總綱體呈現(xiàn)季度性供攀升態(tài)勢。與欺之相對應(yīng)撇的夠是，市區(qū)商品蜘住房成交均價(jià)蓬也由一季度粘的證355封6腔元／平米，上淘升到全蓄年?duì)N銷售均馳價(jià)缺380賞8券元／平米，桂數(shù)林房價(jià)穩(wěn)步上汽漲蒸。瞇2009述年按最后一個(gè)月，總?cè)猩唐纷》恐T上市面積與成梯交面積分別袍為鞠15.1狂4杯萬平方米進(jìn)和當(dāng)2奧2窯萬平方米，均頂達(dá)到全慕年榆以來最高值。帳開發(fā)商加大推游盤力度一方面置是為忘年康末回籠資金，痕另一方面則是旁對宏觀政策和涉后市預(yù)判匆的落考慮。原本樓鍵市撇的弦傳統(tǒng)淡季而以化“為旺禍銷書”械收尾，購房者勒紛紛出手，趕摟在政策優(yōu)惠截澡止前入市，以隱此降低交易費(fèi)旋用，從而也拉開動(dòng)了樓市成交犬年肌底殃的底集中放量蹤。示2009生年庭投資增長基本攻符合市場預(yù)期濟(jì)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有漆升，很大程度臥上受益于房地筆產(chǎn)市場持續(xù)回越暖，預(yù)比計(jì)奪2010尾年羞房地產(chǎn)企業(yè)將胡繼續(xù)加大投資炕力度。房地產(chǎn)萬開發(fā)投資同比尿上漲，預(yù)示著食房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展娛將持續(xù)高漲。熄（握2鋒）曠桂林房地產(chǎn)業(yè)凝做大做強(qiáng)具有煌獨(dú)特貧的放優(yōu)勢和契機(jī)。愉一是作為國際戚知名鄰的誤旅游城市源，椒桂林昏的怎名城優(yōu)勢明顯版，甜而且隨著桂林吵旅游千的浩轉(zhuǎn)型升級弊，再旅游對地產(chǎn)盾的辨推動(dòng)作用將日框益凸顯。國二稈是隨著桂林織市探“怎保護(hù)漓江必，叨發(fā)展殲**海，容再造一個(gè)新桂罷林僑”祖戰(zhàn)略健的德實(shí)施屋，余**虜新區(qū)建設(shè)和老陡城疏解提升都電將給房地產(chǎn)發(fā)做展帶來新者的臉空間和機(jī)遇。持三疫是桂林正在加霧快推進(jìn)全面建謀設(shè)小康社會(huì)步欄伐公，菠工業(yè)化、城鎮(zhèn)康化水平挑的逝不斷提高將給權(quán)房地產(chǎn)業(yè)帶來絮巨大泳的頌市場需求。桂頭林風(fēng)的懲房地產(chǎn)業(yè)必須脂在做好角色定笑位、產(chǎn)品定位頭和分工定位上對做文章。房地膀產(chǎn)可以細(xì)分為解許多類型惡，虧如解困房、廉鴉租房、經(jīng)濟(jì)適輔用房、商品房積等。但是作為酬房地產(chǎn)企業(yè)增，姥要做圈的觀是商品房蔥，孔而作為公共服悲務(wù)范疇室的貌解困房、廉租笨房、經(jīng)濟(jì)適用攜房等應(yīng)該是政隨府董的測事情。桂林房余地產(chǎn)耳的息消費(fèi)群體定位線應(yīng)該是高端消聽費(fèi)群體置，赤產(chǎn)品質(zhì)量定位保必須是高品質(zhì)席產(chǎn)品。就是要姓依托桂林得天養(yǎng)獨(dú)厚劍的修山水自然環(huán)境駁、宜人注的捷氣候條件、深負(fù)厚灘的革歷史文化底蘊(yùn)狠以及日益凸顯膨的遍交通區(qū)位優(yōu)勢利，覽放眼全國富，跟走房地產(chǎn)外銷繳的余路子。要高品攏位、高標(biāo)準(zhǔn)、身高質(zhì)量做好樓僅盤翁的健規(guī)劃設(shè)計(jì)和建限設(shè)。要做出甲戲天下翼的堆樓盤涼，哭與甲天下勸的依桂林山水相匹舞配店，遵以吸引世人弱的倘目光。卻4挖、國家調(diào)控政舊策版201鵝0長年以來國家加左大了房地產(chǎn)調(diào)窩控政策，具體婦政策部分節(jié)選桃：小堅(jiān)決抑制不合濕理住房需欣求拳抖(乏1汁)匠實(shí)行更為嚴(yán)格摩的差別化住房易信貸政策?；飳徺I首套自貧住房且套型建抱筑面積在成9游0貫平方米消以上的家擦庭格(鋤包括借款人、溫配偶及未成年戰(zhàn)子女，下爺同蜓)臉，貸款首付款階比例不得低宿于搏30選%充；對貸款購買選第二套住房的胃家庭，貸款首抖付款比例不得拴低琴于焦50比%炭，貸款利率不覺得低于基準(zhǔn)利柜率啊的高1.謙1錫倍；對貸款購丑買第三套及以請上住房的，貸落款首付款比例嚷和貸款利率應(yīng)再大幅度提高，蜘具體由商業(yè)銀具行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管編理原則自主確掌定。人民銀行富、銀監(jiān)會(huì)要指覺導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)事銀行嚴(yán)格住房齡消費(fèi)貸款管理角。住房城鄉(xiāng)建皮設(shè)部要會(huì)同人工民銀行、銀監(jiān)渣會(huì)抓緊制定第侄二套住房的認(rèn)踢定標(biāo)準(zhǔn)煤。妻監(jiān)要嚴(yán)格限制各渣種名目的炒房盈和投機(jī)性購房慘。商品住房價(jià)跌格過高、上漲帽過快、供應(yīng)緊佩張的地區(qū)，商嶄業(yè)銀行可根據(jù)體風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫漆停發(fā)放購買第惡三套及以上住圍房貸款；對不床能提駛供旨1昂年以上當(dāng)?shù)丶{抹稅證明或社會(huì)傾保險(xiǎn)繳納證明匆的非本地居民恥暫停發(fā)放購買文住房貸款。地堅(jiān)方人民政府可臟根據(jù)實(shí)際情況磚，采取臨時(shí)性順措施，在一定插時(shí)期內(nèi)限定購?fù)戏刻讛?shù)方。輕扎對境外機(jī)構(gòu)和紐個(gè)人購房，嚴(yán)愧格按有關(guān)政策刑執(zhí)行途。避繞(匆2章)利發(fā)揮稅收政策田對住房消費(fèi)和肌房地產(chǎn)收益的朽調(diào)節(jié)作用。深財(cái)政部、稅務(wù)醒總局要加快研庭究制定引導(dǎo)個(gè)繼人合理住房消彈費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人殿房產(chǎn)收益的稅挪收政策。稅務(wù)渠部門要嚴(yán)格按醬照稅法和有關(guān)怠政策規(guī)定，認(rèn)才真做好土地增螞值稅的征收管拿理工作，對定妥價(jià)過高、漲幅興過快的房地產(chǎn)商開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行騰重點(diǎn)清算和稽糾查。本增加住房有效旅供跌給障茄(下3葵)雕增加居住用地醉有效供應(yīng)。巡國土資源部要鉛指導(dǎo)督促各地滿及時(shí)制定并公慎布以住房為主岸的房地產(chǎn)供地添計(jì)劃，并切實(shí)經(jīng)予以落實(shí)。房良價(jià)上漲過快的佛城市，要增加沿居住用地的供嬸應(yīng)總量。要依漏法加快處置閑分置房地產(chǎn)用地榨，對收回的閑層置土地，要優(yōu)尊先安排用于普狹通住房建設(shè)。尼在堅(jiān)持和完善海土地招拍掛制巷度的同時(shí)，探含索沿“昏綜合評依標(biāo)痕”陜、較“賢一次競裹價(jià)咬”特、巧“罰雙向競殊價(jià)襲”富等出讓方式，疏抑制居住用地翼出讓價(jià)格非理導(dǎo)性上漲伶。父身(羅4荒)訪調(diào)整住房供應(yīng)仿結(jié)構(gòu)。刷各地要盡快編功制和公布住房鋸建設(shè)規(guī)劃，明隸確保障性住房言、中小套型普而通商品住房的割建設(shè)數(shù)量和比芳例。住房城鄉(xiāng)諒建設(shè)部門要加也快對普通商品乓住房的規(guī)劃、售開工建設(shè)和預(yù)單銷售審批，盡雷快形成有效供搬應(yīng)。保障性住搬房、棚戶區(qū)改噸造和中小套型情普通商品住房她用地不低于住私房建設(shè)用地供它應(yīng)總量觀的棋70蟻%曾，并優(yōu)先保證末供應(yīng)。城鄉(xiāng)規(guī)填劃、房地產(chǎn)主愿管部門要積極病配合國土資源孝部門，將住房戲銷售價(jià)位、套雞數(shù)、套型面積祝、保障性住房誤配建比例以及椒開竣工時(shí)間、宣違約處罰條款己等納入土地出罵讓合同，確保叼中小套型住房鈴供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例斃嚴(yán)格按照有關(guān)未規(guī)定落實(shí)到位柴。房價(jià)過高、狐上漲過快的地哨區(qū)，要大幅度均增加公共租賃瓶住房、經(jīng)濟(jì)適氏用住房和限價(jià)指商品住房供應(yīng)贊等。吐區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查烤與城市發(fā)展規(guī)借劃調(diào)查述（一）介桂林市傷規(guī)劃舒“盼保護(hù)漓江，發(fā)勝展斧**假，再造一個(gè)新湯桂慢林脫”信以及承接產(chǎn)業(yè)岔轉(zhuǎn)移飯是桂林規(guī)劃的沿總戰(zhàn)略少，堅(jiān)持規(guī)劃先苗行，突出抓好釋基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)展和園區(qū)建設(shè)，其促進(jìn)了承接產(chǎn)哀業(yè)轉(zhuǎn)移的順利媽進(jìn)行；突出抓索好為民辦實(shí)事計(jì)項(xiàng)目建設(shè)與新特農(nóng)村建設(shè)，促拜進(jìn)了社會(huì)和諧落發(fā)展；突出抓犁好桌“注城鄉(xiāng)清潔工雁程悠”葉，促進(jìn)了城市注形象的改觀。晝在城鄉(xiāng)規(guī)劃建關(guān)設(shè)方面，國家回建設(shè)部已經(jīng)批就準(zhǔn)桂林市第三早輪總規(guī)修編，榴《桂林市城市控總體規(guī)劃》修價(jià)編已經(jīng)啟動(dòng)。更目前有關(guān)部門槍正油加大枕規(guī)劃的力度，稻發(fā)揮其引導(dǎo)、變調(diào)控的作用特。通過加強(qiáng)桂鞏林城鄉(xiāng)規(guī)劃建服設(shè)工作，達(dá)到晉幫助桂林形成陣新的發(fā)展格局類的目的。惹以前的老格局臺(tái)是各城區(qū)、各段縣多是沿江建抵設(shè)，沿江發(fā)展曠，形成了瘦長易的帶狀格局。粉我們要在規(guī)劃止和建設(shè)中，體驚現(xiàn)聚焦西部、些開發(fā)西部、發(fā)獵展西部的重點(diǎn)豎。通過向西發(fā)透展，使原有格塑局發(fā)生變化，首使工業(yè)的發(fā)展糖盡量跳出漓江賞水系。通過優(yōu)螞化中部，使老掙城區(qū)的城市品疑位得以更大提段升，以促進(jìn)桂衡林旅游業(yè)更好顫更快的發(fā)展。稠通過做好城鄉(xiāng)根的規(guī)劃建設(shè)，啦我們要讓桂林造變得更加美麗勸，讓它成為廣裂西的窗口，成也為中國的窗口狂。每建一座樓英，都要是一處跳新景點(diǎn)；每修坊好一條路，都編應(yīng)是一條風(fēng)景鞭帶。以后的桂獲林就要努力達(dá)劃到這樣的水平飯。擇目前《桂林漓畢江風(fēng)景名勝區(qū)快總體規(guī)劃》已蜜經(jīng)進(jìn)入報(bào)批及蕩文本的最后整礦理階段。為了艷加快桂林西部涉的建設(shè)與發(fā)展婚，在自治區(qū)建慧設(shè)廳的大力支鉤持下，桂林在碑極短的時(shí)間內(nèi)輩，完成了西部墳開她發(fā)嗓5攔條路的規(guī)劃設(shè)嶼計(jì)方案的征集住與評審，《桂扎林新城空間發(fā)東展戰(zhàn)略規(guī)劃》先已經(jīng)完成并在守完善之中。桂依林西部三縣三煮區(qū)概念規(guī)劃正蜓在做進(jìn)一步的宴深化。雁山、貿(mào)**盆新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施虎布局規(guī)劃的修尤編也在進(jìn)行中論。轟據(jù)了解，拔桂林鞋市老城區(qū)實(shí)施搖綜合整治的各顧專項(xiàng)規(guī)劃也正叫在完善。其中睜，飛以遇“貼兩江四瀉湖羊”砌二期工程為主霧要內(nèi)容的小江億小河綜合整治雞規(guī)劃特別令人蜓關(guān)注。功以宵“笑優(yōu)化中鵝部畫”筆為目標(biāo)的城市皂風(fēng)貌規(guī)劃設(shè)計(jì)特已經(jīng)展開，庭光院綠化和街道證小品、園林景方觀設(shè)計(jì)的前期冒工作正在強(qiáng)力孔推進(jìn)。叨（二）曾項(xiàng)目區(qū)域概況拔**糖區(qū)尚位綢于藏“萄山水甲天才下譽(yù)”幅的桂林西郊，道縣城為桂林市僵西城工業(yè)開發(fā)歐區(qū)，距桂林市錯(cuò)區(qū)哄6蔑公里棄。建縣始于漢廣代元鼎六年（喝公隨元棵11呈1租年），距今已炸兩千余年辨，鷹診從三國到清末表，禍**費(fèi)縣城都是郡、戒州、路、府治叔所在，枯有位“裙桂都首湊邑寫”界之稱格。莖私為歷代當(dāng)政者填所重視。今縣菌城悶**盟鎮(zhèn)，位于縣境戶中部偏東，東帶距桂林市中心賄1漆0鄰公里妄，搞197違5陡年遷治于此，子成為全縣政治裝、經(jīng)濟(jì)、文化月中心。尤**備是一塊風(fēng)水寶河地，歷史上人敞才輩出。廣西神歷史上第一位馳狀元趙觀文就逐出自愉**升，自唐代以來安，欣**晶共出蕩了芹5躁名狀元耀，琴2鞠名榜眼堅(jiān)，或29蚊1慌名進(jìn)士，被譽(yù)豐為孔“硬狀元之伍鄉(xiāng)軍”繭。清代名臣陳論宏謀官至太子旗太傅、東閣大胡學(xué)士（宰相）過，其玄孫陳繼貼昌三元及第，籌陳氏一微門捎“填五鬧代濤”釣連科。近代出譜了國民政府代宰總統(tǒng)李宗仁，友號(hào)何稱啟“屋小諸航葛桿”紐的國民黨高級艙將領(lǐng)白崇禧等寇桂系首腦人物烘和原中國人民沾解放軍戰(zhàn)功顯疤赫官至副總參科謀長李天佑上酷將。躺在體199農(nóng)6導(dǎo)年埋7活月的亞特蘭大俘奧運(yùn)會(huì)上，甘**甚體育健將唐靈弱生、肖建剛分奇別獲得奧運(yùn)舊會(huì)柏5納9倦公斤級餅和逢6兼4蓄公斤級舉重金用牌、銅牌謊。戴亦全縣人物口焦4晝5舌萬人（農(nóng)業(yè)人錯(cuò)口葉39.鞭5葛萬人，非農(nóng)業(yè)隙人震口尖5.瓦5瞧萬人），其中湯少數(shù)民匠族耗3.播1輩萬人。轄八鄉(xiāng)艘六鎮(zhèn)妙，蹦16銳5胸個(gè)村（居）委涂會(huì)。全縣總面爆積積220霞2幕平方公里，其具中陸地面數(shù)積身2171.8宿3菌平方公里（耕駛地面積窄3544逝1攤公頃病，水田袍2849場4哨公頃允、旱地設(shè)694否7更公頃綿），水域面皆積仁30.1想7駐平方公里，森集林面訪積凍111.4日6特萬畝。扎200獻(xiàn)9項(xiàng)年，全縣生產(chǎn)箱總值答70垮.筐10汁億元，三大產(chǎn)窗業(yè)結(jié)構(gòu)比例為癢29辟：雷43壺：氏28紙。財(cái)政收入特8.04悟億元，城鎮(zhèn)居拼民人均可支配冒收入達(dá)挎154778災(zāi)元，農(nóng)民人均菜純收入跳5075華元。進(jìn)入全國訴最具投資潛力世中小城市百強(qiáng)肢行列，排氧第框7趁4搖位，在第六屆斗全國縣域經(jīng)濟(jì)才基本競爭力評歸價(jià)中，名列中蜻國西部百強(qiáng)縣饅（市）第姜83奔位留**退地理位置優(yōu)越變，華交通十分便利僻，供電、供水皺、通訊等基礎(chǔ)燦設(shè)施齊全。距澇縣城碌1識(shí)5房公里院的桂林兩江國世際機(jī)場是我國革西南最大的國景際航空港，兩燥江國際機(jī)場專盡用道路、忠**茫高速公路餅、祝32由1事國道川、戴32壤2戴國道則、時(shí)2021養(yǎng)7島省道、電**祖鐵路等陸上交經(jīng)通動(dòng)脈交匯縣隙城。全縣由廣質(zhì)西主電網(wǎng)供電豬，現(xiàn)繁有旨2輸7栗0潮0倉千伏安狐變現(xiàn)棗電站兩座；生純產(chǎn)生活用水大智有保障，祥有尸3斜3柜個(gè)大、中、小利型水庫和桂林播市自來水公司踐供水，現(xiàn)正在蟻興建日供水管7托萬噸的西城水帆廠。排污管網(wǎng)奪縱橫暢通；開侵通了國內(nèi)、國暖際長途直撥電俱話以及移動(dòng)電榴話、小靈通、據(jù)鄉(xiāng)村程控電話毫，開辦了傳真意、數(shù)據(jù)傳輸、欣特快郵遞等，每社會(huì)配套設(shè)施砍完備，還依托大桂林市海關(guān)、釀商檢使出口方梢便，航空、鐵蛇路、公路等運(yùn)咸輸發(fā)達(dá)，銀行廁、保險(xiǎn)、賓館絡(luò)、飯店和商業(yè)余中心及文娛、再體育、醫(yī)療衛(wèi)在生、文化教育壓等齊全發(fā)達(dá)罰。負(fù)（三）券項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展幟規(guī)劃A、總體規(guī)劃成“箱保護(hù)漓江還，餅發(fā)展估**萄，恒再造一個(gè)新桂應(yīng)林星”烘的桂林城市發(fā)妄展戰(zhàn)略客。由**胞新區(qū)規(guī)劃已明泡確的魔**更新城懂，流將建成為季桂林市吸的政治、經(jīng)濟(jì)貢、社會(huì)文化撫、商務(wù)勞中灘心噸,永那和工業(yè)、物流隨、商貿(mào)基地艦用地總規(guī)模忘約折54.1爆3詞平方公里（含療現(xiàn)狀建加成羊草...賞笑市區(qū)東部東二舒環(huán)路與繞城高瓦速公路之間肯，碌與市區(qū)相連破，燙距市中凝心袖3翻公里。已完成購項(xiàng)目建議書及廢項(xiàng)目可行性研獲究粘報(bào)告賞，筋桂林市房發(fā)改委已登記龍備案。占錄地摩15風(fēng)0忍畝典，驢適合專業(yè)饞市場彎、高檔寫字樓摟盤和如房產(chǎn)勸開發(fā)。景B亮、功能區(qū)分布辦**趁新區(qū)中心區(qū)的呈各個(gè)功能將合每理布局在各個(gè)寸片區(qū)般，濟(jì)新區(qū)行政、商磁業(yè)吊、米商貿(mào)和文化生遞活幾大核心功鍛能態(tài)，怪原則上應(yīng)分散紹布局在各片區(qū)畝，字以形成相對均巷衡的組團(tuán)式發(fā)捏展模式倉。傲另一個(gè)方面適馬當(dāng)將相近功能狂合建捷，持縮短城市建設(shè)墾周期仰，何在短期內(nèi)形成竊具有強(qiáng)大集聚冷力的發(fā)展集合濱，遠(yuǎn)從而更快帶動(dòng)師新區(qū)的發(fā)展悶。橋綜合考慮各方甚面因素隸，鉗最終規(guī)劃將行傲政中心單獨(dú)布覽局伸，慌作為新區(qū)發(fā)展口核心之一瓶，芳同時(shí)將商業(yè)、取商貿(mào)和文化娛圈樂功能合建警，漫形成新區(qū)發(fā)展仗的另一個(gè)核心嬌。職兩個(gè)主要核心起與分布田，和鵝居住區(qū)中的服閱務(wù)中心將共同壩構(gòu)成新區(qū)朗，賴均衡穩(wěn)定的發(fā)奧展結(jié)構(gòu)叢，噴新區(qū)組逮合丟—糞—嗓行政中心財(cái)。認(rèn)行政中心相對油其他功能區(qū)是佳最為重要的核知心區(qū)混，死它的帶動(dòng)作用貞是最大的再。艙規(guī)劃運(yùn)用特爾朗斐綜合評價(jià)法鋼篩選出行政中奮心選址的關(guān)鍵際性因素知，秀作為不同地區(qū)方選址的評價(jià)因君子紹，餡并最終確定嘆行政中心選址店與異區(qū)畫，鞭最大限度的保御護(hù)新區(qū)山水特裂色齒，震并乘為兔行政中心營造威的良好風(fēng)水格懇局及視覺形象壓。捐新區(qū)復(fù)核世紀(jì)逢大道連接帥**聽縣老城中心區(qū)鞭，股新城中心區(qū)的贏重要干道也是視未來新城中心涌區(qū)連接兩江機(jī)虹場的重要道路嶼，衰規(guī)劃將通過世岡紀(jì)大道茫，走構(gòu)建強(qiáng)有力的煮發(fā)展集合眼。燈與新區(qū)主核心攻形成猾，箱一主一副兩個(gè)草核心簽，頁共同帶動(dòng)新城涌建設(shè)巖，禍一主一副兩核麻心賀，跑與縣城老城市鉛中心將共同構(gòu)揉筑起穩(wěn)定的三君角核心關(guān)系閥。迎C廚、岸201譜0類年細(xì)部工作蠟2010師**古新區(qū)將新建項(xiàng)賭目斜6逗5腹項(xiàng)慣,冊續(xù)建項(xiàng)竄目疼1臉3勢項(xiàng)煌,件總投等資蘭25瓦6閉億元株，謎年度完成投湊資模31.朗8運(yùn)億元。新建和禮續(xù)建項(xiàng)目包括憂城市基礎(chǔ)設(shè)施黎建設(shè)項(xiàng)目、社劍會(huì)公益性項(xiàng)目垮、原住居民拆妄遷安置項(xiàng)目、襖商貿(mào)項(xiàng)目、房恒地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盒和辦公業(yè)務(wù)用艙房項(xiàng)目在等敏6結(jié)大類。在項(xiàng)目搶類別上演，爺將側(cè)重推進(jìn)城弓市基礎(chǔ)設(shè)施建早設(shè)項(xiàng)目、原住誠居民拆遷安置購項(xiàng)目和社會(huì)公源益性項(xiàng)目建設(shè)壞；在空間上井，穗將側(cè)重推進(jìn)創(chuàng)版業(yè)大廈周邊、說文化設(shè)施周邊騰和拆遷安置項(xiàng)仿目周邊項(xiàng)目建曾設(shè)理。誤富**稿新區(qū)建設(shè)是對研各級各部門的蒸重大考驗(yàn)。新農(nóng)區(qū)建設(shè)是一個(gè)識(shí)系統(tǒng)工威程唉,獵必須以超常規(guī)必的思路、超常棄規(guī)的辦法、超售常規(guī)的流車程墨,召才能破解新區(qū)塔建設(shè)一道道難垂題；桂林市政鏟府要求個(gè)有關(guān)響部門和負(fù)責(zé)人架要明確任務(wù)盡，眾強(qiáng)化措施向，壟抓住重點(diǎn)恢，湖突破難點(diǎn)陳，怎全力推進(jìn)掏**杰新區(qū)建設(shè)。要漆抓住創(chuàng)業(yè)大廈手、文化產(chǎn)業(yè)園拋區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施似等一批優(yōu)質(zhì)資有源和公益性項(xiàng)撒目這個(gè)重瓣點(diǎn)垃,耗強(qiáng)力推進(jìn)新區(qū)完項(xiàng)目建設(shè)；要蜓突破征地拆遷剩安置這個(gè)難點(diǎn)攪和顧“油瓶貧頸雀”古，禍按照建設(shè)項(xiàng)目雨用地和新區(qū)總雨體規(guī)劃的用地嫁要求稅，閘已獲批土地指脫標(biāo)的要盡快完餐成征地拆遷安殿置工作棟，燈確屠保索“伶項(xiàng)目裝進(jìn)性去追,堂土地征上著來漢”毫；沒有拿到用太地指標(biāo)的要盡雷快爭取指標(biāo)訓(xùn)，唱確保規(guī)劃的用倘地需求災(zāi)。踢雖建設(shè)中訂的茶鳳凰西路、環(huán)排西路、公園北吊路、平桂西路尼和經(jīng)一路紗，杜總長服1轟2乞公里搏，柄總投仍資野7.疑2貫億元。其筍中潔,潮鳳凰西路主干暈路北起鳳凰北菠路械，弄南至萬平路袍，卡次干道北起單消桂路欺，靈南到鳳凰北路姿，篩總長儀3.咳8嗎公里濃，途紅線寬鏡5繳0懶米考，較估算投訊資務(wù)2.齡6激億元；環(huán)西路條北起景一路塊，莊南至萬平路兆，桿道路長隱3.楊1挨公里夜，貞紅線寬子5捷0限米讀，機(jī)估算投村資譽(yù)2事億元；公園北鑰路主干路西起赤鳳凰西路臂，場東至西城大道堵，投次干路西起西歇環(huán)路件，農(nóng)東至鳳凰西路緣，訓(xùn)總長幟1.淋9唱公里僑，戀估算投若資約1.籌3繼億元；平桂西離路北起世紀(jì)大山道友，甲南至萬平路缺，羨道路長隨2.俗2夸公里爭，港估算投勞資囑1摸億元；經(jīng)一路毯北起山水大園道透,啊，駕南至萬平路勸，隙道路長齡0.塔8身公里悄，下估算投燕資攪0.產(chǎn)3駱億元。宏觀調(diào)查結(jié)論期1鐵、吃桂林叛經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速變發(fā)展，第三產(chǎn)遮業(yè)和旅游業(yè)增否長迅速，這將肅為桂林的房地鈔產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供摘良好的經(jīng)濟(jì)和翻社會(huì)支撐！憲2輕、撲桂林房地產(chǎn)起厭步比沿海地區(qū)殃晚，發(fā)展勁頭田大。桂林屬于貍內(nèi)陸城市，改營革開放時(shí)間較重遲，資金少，顆投資項(xiàng)目少，父使得桂林的房退地產(chǎn)起步較晚制。但現(xiàn)在桂林原正是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁爹時(shí)期，必然帶胞動(dòng)房地產(chǎn)的迅油速發(fā)展沖。瞧3匠、沾桂林是個(gè)國際有旅游城市，也棒是個(gè)歷史文化疫名城，為了保掉護(hù)旅游資源和盒文化遺產(chǎn)，所澡以對于城市的傘建設(shè)非常謹(jǐn)慎楊，從而也抑制曠了桂林的城市純化發(fā)展，特別跡對房地產(chǎn)的影紋響很大。但近籍幾年來，桂林孫進(jìn)行了久城改迅造工程，大大斤改變加進(jìn)了城計(jì)市化的歷程，缺在將來相當(dāng)長找的一段時(shí)間內(nèi)疾，對桂林房地逮產(chǎn)的發(fā)展都起藏到很大的推作鮮用纏4喊、破房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)糊度高，帶動(dòng)力貝強(qiáng)，已懇成為裁桂林古國民經(jīng)濟(jì)的支箭柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)尖房地產(chǎn)市場持施續(xù)健康發(fā)展，踢是提高居民住害房水平，改善怒居住質(zhì)量，滿煎足人民群眾物榴質(zhì)文化生活需億要的基本要求類，是促進(jìn)消費(fèi)忠，擴(kuò)大內(nèi)需，棒拉動(dòng)投資增長特，保持國民經(jīng)顛濟(jì)持續(xù)快速健民康發(fā)展的有力猾措施；是充分廈發(fā)揮人力資源逢優(yōu)勢，擴(kuò)大社抄會(huì)就業(yè)的有效臭途徑。仙5派、貧桂林市對發(fā)展在房地產(chǎn)業(yè)十分仙重視，市政府連在資200期9紗年的《政府工芬作報(bào)告》中提盾出了軟要攝“吸積極發(fā)展房地天產(chǎn)業(yè)。貫徹中棕央、自治區(qū)促碼進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健剛康發(fā)展的系列識(shí)政策措施，堅(jiān)編持政策扶持、肢規(guī)范市場、有貧序供應(yīng)土地等邀多措并舉，調(diào)氧整和優(yōu)化住房公供應(yīng)結(jié)構(gòu)，鼓虜勵(lì)普通商品房朵住房消費(fèi)，抓誦好廉租房建設(shè)捎，增加保障性滔住房供給，發(fā)那展二手房市場恰和住房租賃市叉場。利用我市徒優(yōu)勢，適度開搶發(fā)高中端商品擦住房。鼓勵(lì)房魄地產(chǎn)開發(fā)向礙**討新區(qū)、縣城和影重點(diǎn)鎮(zhèn)延炎伸棄”尿的工作要求。膨6翼、本**恨新區(qū)作為桂林勻近期建設(shè)的重陪點(diǎn)城區(qū)，它的疫發(fā)展不僅是對敗桂林老城區(qū)人讀口產(chǎn)業(yè)的疏解漿，更是帶動(dòng)整替?zhèn)€桂林市城市評發(fā)展更進(jìn)一步擋的加速劑。因把此其房地產(chǎn)開模發(fā)潛力巨大市你場前景十分廣膏闊！汽7扁、國家最新房扔地產(chǎn)調(diào)控政策仗可能對暮**卵房地產(chǎn)造成不督預(yù)估的影響；繳具體政策節(jié)選阻如：共貸款首付款比齒例不得低臘于酷30階%惜；對貸款購買巴第二套住房的域家庭，貸款首虛付款比例不得洪低摧于臨50土%礎(chǔ)，貸款利率不顫得低于基準(zhǔn)利嗽率西的健1.盞1改倍；對貸款購拾買第三套及以瘋上住房的，貸驗(yàn)款首付款比例示和貸款利率應(yīng)青大幅度提高，杏具體由商業(yè)銀循行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管桌理原則自主確扁定。人民銀行瑞、銀監(jiān)會(huì)要指豐導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)捐銀行嚴(yán)格住房時(shí)消費(fèi)貸款管理敵。住房城鄉(xiāng)建夸設(shè)部要會(huì)同人惡民銀行、銀監(jiān)叼會(huì)抓緊制定第罪二套住變房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)孝。穗桂林市商業(yè)潛忠力分析預(yù)（一）祝桂林市除商業(yè)經(jīng)營模式想分析郊商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)岡中的商業(yè)區(qū)街丙（步行街）?；质?。社區(qū)型或酬者都會(huì)型商業(yè)嗎區(qū)街和商業(yè)步看行街是當(dāng)前都案市商業(yè)地產(chǎn)中攪比較突出的一缺個(gè)代表形態(tài)。襖近年來，步行根商業(yè)街正在成偽為中國城市新滲的投資熱點(diǎn)和摟城市名片涉。談桂林不但是世鍬界旅游城市，司也是一座具第有今200鼻0湖多年歷史的文抓化城市，隨著頃行政合并和廣票西城市的改建坦，大力發(fā)展以邁旅游為主導(dǎo)的飽產(chǎn)業(yè)，也極大招地拉動(dòng)商業(yè)的盯發(fā)展和繁榮。陜1匆、采商業(yè)現(xiàn)而狀帆A、寫字樓：范桂林的寫字樓潔價(jià)格大都在孤6700暴－易7200河元優(yōu)/濟(jì)㎡淡間，集中在象僵山區(qū)。寫字樓吼的價(jià)錢相當(dāng)于哄市中心剃住宅的售價(jià)，卻空置率搭在棉46弄％左右，反映運(yùn)桂林當(dāng)?shù)厣虡I(yè)梳活動(dòng)框欠缺款活躍害度傘。痰B侮、商場商鋪比家較：鏡項(xiàng)目榮地址半月租蹤(谷元準(zhǔn)/圾㎡朝)亭售價(jià)歡(會(huì)元冒/考㎡蘇)飄出租率路%波南方大廈株解放西路打2賽號(hào)減133毫27750葡30聾文化大廈餐解放東路線137榜號(hào)洋11逐0廈－企133貧19000蝕43驟大世界至秀峰區(qū)桂林十間字街弄9蝶0垃－倦133贏20350挺60僅康美大廈連秀峰區(qū)中山中鎮(zhèn)路輪33勤號(hào)釋3車8鬼－家148董13300夾64稿八桂大廈縣秀峰區(qū)中心廣劉場正對面馳13形3申－難152初27750確90霸c舒、粘步行街商鋪比請較：表項(xiàng)目疾地址盜月租李(拒元浮/仗㎡根)懷售價(jià)斃(蓬元戴/叨㎡若)顆出租率著%叔小香港安中山中路中心囑廣場地下層煮15隨0調(diào)－紐260隱28500足90姨正陽步行街等正陽路糾36覺0牽－長720慣48100境95她流行港共苗圃路但2腸8法號(hào)阻20000太天下桂林趁機(jī)場高速路和降榕山路交界處療3量6盜－雪54嬌486腰0販起謎362、管理費(fèi)用工管理費(fèi)用方面川，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一掘般為駱12彎元姓/算㎡位---腳48帥元想/砌㎡吵,篇跨度比較大。斬客戶特征：商餐鋪的投資者一伙般都是財(cái)力雄鹿厚的公務(wù)員、剖個(gè)體老板、當(dāng)保地居民等。商僑業(yè)投資者中，竿私營企業(yè)主和塔個(gè)體經(jīng)營者占僻了背70誘%賠的比例，此類由人士一般入行寧較早，對市場招趨勢把握較好唐，投資決策也三相對比較果斷劣；公務(wù)員等有木穩(wěn)定收入，具夠有一定的投資驟能力，占到了存被調(diào)查人數(shù)慶的吸20耐%都，商業(yè)投資者劑中桂林本地居鉗民約荒占耕80牲%訊，外地居民則挑占稅了絞20檔%芹，這其中又以犧桂林周邊的市默縣居民為主遷。餡哥（二）特桂林市湖商業(yè)結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)過分析旱1筆、備桂林經(jīng)過了幾低年打基礎(chǔ)的工城作，城市品牌控更響，發(fā)展空拖間更大，經(jīng)濟(jì)倍、社會(huì)的環(huán)境獎(jiǎng)更穩(wěn)定、更安縫全，機(jī)關(guān)的服吃務(wù)效率和效比能更高，更重袍要的是桂林有圍了種正確發(fā)展思路蛋。系但嫌產(chǎn)品營銷是桂互林的短腿。事佩實(shí)上，生產(chǎn)和伍營銷是連在一裙起的。廉價(jià)不晌一定暢銷，價(jià)駱廉物美的產(chǎn)品軌不一定能走得堵出去，產(chǎn)品一董定要適銷對路越。在桂林即便旁是很發(fā)達(dá)的旅傷游業(yè)，商業(yè)氣之氛算是很濃了怕，但是每年上脾千萬游客的進(jìn)東出，旅游夫在出GD探P晌中比重不大，無證明商品帶動(dòng)絞力不強(qiáng)。旅游站產(chǎn)品的工業(yè)化夠和適售對路的查問題值得重視禿。返當(dāng)趕前桂林笑主要商業(yè)業(yè)態(tài)浪是針對旅游城五市定位展開的嘗具有當(dāng)?shù)靥厣W(wǎng)的精包裝糕點(diǎn)腎食品，如桂花兩糕，綠豆糕，制桂林三寶（豆迷腐乳、三花酒誘、辣醬）的經(jīng)市營店和各種當(dāng)圓地特色餐飲店騙。路2堵、人們嗎選擇鋪位時(shí)的流考慮因素：商躁場（鋪）所在拌的地段是客戶刻購買時(shí)最為看版重的因素，尤夸其是自營者對格地段的選擇更萍為慎重。調(diào)查橋結(jié)果表明，超客過半數(shù)以上的荷商鋪業(yè)主表示高選擇現(xiàn)在所經(jīng)鍛營的商鋪是由帖于該商場（鋪班）優(yōu)越的地理勇位置；有不少絨商業(yè)投資者還輩認(rèn)為，市政規(guī)催劃、交通狀況檔、治安狀況、返噪音污染等周糊邊環(huán)境因素也暈是其投資時(shí)要逢考慮的重要因輕素；此外，商兇場（鋪）自身輸?shù)母黜?xiàng)軟、硬愿件配套措施，甩如發(fā)展商的實(shí)蹤力、商場（鋪督）的內(nèi)部購物成環(huán)境、鋪位分臂割、柜臺(tái)擺放躍以及商場（鋪賽）的物業(yè)管理榨等，都是投資歉時(shí)需要考慮的忽因素。顛從桂林商業(yè)的液現(xiàn)狀分析，整搞體上相對于國光內(nèi)先進(jìn)城市仍蘇處于較低的水慈平，其商業(yè)格籌局與其國際知岸名的城市品牌惱極不相稱撿。隱曉便3伯、目前門桂林的開發(fā)商誼普遍以賣完商攤鋪為最終目標(biāo)較，缺乏延續(xù)性聚的服務(wù)，招商傭工作并沒有落輩實(shí)到實(shí)處。普奔遍商業(yè)模式落鑼后，大都屬于挎?zhèn)€體商家的經(jīng)滋營模式，缺乏答協(xié)調(diào)和統(tǒng)一運(yùn)垮作。整個(gè)市場砍上較為例外的躁是厘“漂微笑拘堂偉”斗，其作為中日勻合作企業(yè)，采溜用了統(tǒng)一管理別，實(shí)銷提成較托為先進(jìn)的模式給。缺乏主力商蝕家的支持，缺痰乏特有的經(jīng)營每內(nèi)容，同質(zhì)化狐競爭嚴(yán)重。沒惕有注重整體形忠象，沒有把項(xiàng)敲目作為一個(gè)整揪體加以包裝和納推廣。哨蹈爺由遣此可見，桂林連商業(yè)目前處于白諸侯割據(jù)的局掙面，制約著其夫規(guī)模化發(fā)展；粉只有注入先進(jìn)禮的管理模式，役有主力店建立紫大市場、大商泳業(yè)的操作，再葛帶動(dòng)其他的商倘業(yè)形態(tài)，桂林鮮的商業(yè)才能有垃長足的發(fā)展糾。剃割（三）律桂林市舉未來商業(yè)趨勢忽分析略進(jìn)第入已2襪1議世紀(jì)，奶桂林把規(guī)劃和繭建設(shè)欣步行商業(yè)街拐作豎為城市建設(shè)和酸形象提升的重投要內(nèi)容。并全國的發(fā)展形扔勢也大致相同鵝，罵據(jù)中國步行商畏業(yè)街工作委員固會(huì)不完全統(tǒng)計(jì)愛，截止到現(xiàn)在喬，全國縣級以猛上城市商業(yè)街點(diǎn)存量已超鋼過鄭300搜0米條，步行商業(yè)醬街存量已超篩過藍(lán)20墨0青條。以每條街振平均槐60盒0塊米揉長度計(jì)，全國尸城市商業(yè)街長巨度累計(jì)已超過撐180大0及公里控。以每條街平刺均建筑規(guī)砌模妨5錘萬平米計(jì)，全制國城市商業(yè)街藍(lán)總規(guī)模累計(jì)已厘超乓過坦1.怎5暴億平米。一些記城市的新建商敢業(yè)街長度正在膏從看1牙公里梯、為2矛公里厘延長到示3賓公里瘦，不斷刷新創(chuàng)塊造新記錄。更饑多的城市規(guī)劃費(fèi)在未來籮的免5-1疾0量年內(nèi)，打編造惡1徹0賤條甚至更多的閘商業(yè)街?？梢耘蝾A(yù)計(jì)，在未來駛的輕2-還3億年內(nèi)，全國商飲業(yè)街的數(shù)量將蜻超倡過困500賞0躺條。條步行商業(yè)帆街在父桂林浩有著廣闊的發(fā)然展前景，這是噴由中國的特殊校國情言和桂林的現(xiàn)狀朵所決定的。一獸是由于中國撓特別是桂林旋轎車發(fā)展較晚頃，人們更喜歡圓就近到商業(yè)集碗中且行走安全望的步行商業(yè)街歸購物；滴二率是婆桂林丙人天生愛熱鬧尤，每逢節(jié)假日申城里人愛逛街染，鄉(xiāng)下人愛趕掀集，位于市區(qū)音繁華地帶，集編購物、休閑、堂娛樂、餐飲、蓋觀光于一體的束步行商業(yè)街必單然成為本地居偵民和外地游客箭的最佳選擇；揮三遷是因?yàn)椴叫猩藤p業(yè)街不僅是承川載人們購物的敏場所，也是城麻市索的披“松名餃片嘩”貿(mào)和發(fā)“繁客生廳崇”義，是城市改造傳中的點(diǎn)睛之筆王，是提高城市健競爭力的重要謊體現(xiàn)，在某種泥程度上也反映駕著商業(yè)發(fā)展的翠繁榮程度，進(jìn)為而體現(xiàn)著一個(gè)刮城市的怠整體形象。命好的區(qū)街摔商業(yè)模式或說秩是步行商業(yè)街培能夠恰如其分護(hù)的利用城市運(yùn)震營和發(fā)展規(guī)劃填，將之前的一林些商業(yè)地產(chǎn)形菠態(tài)整合在一個(gè)恥特定的具有歷寇史商業(yè)傳統(tǒng)或束新興城市運(yùn)營靠規(guī)劃的大平臺(tái)咐之上，可以是信購物中心和各響種零售業(yè)態(tài)和柏賣場等的大整無合，成功的區(qū)配街商業(yè)，與其勾說是商業(yè)地產(chǎn)帥發(fā)展，倒不如蘇說是城市運(yùn)營透發(fā)展來得更貼虎切。顆未來艙桂林拌以步行商業(yè)街篩為主要表現(xiàn)形森式的商業(yè)區(qū)街緞模式將會(huì)與國季際接軌，從傳續(xù)統(tǒng)的綜合型自醋發(fā)形成的區(qū)街菜商業(yè)，轉(zhuǎn)型并播升級換代成為闊以主題特色為奧核心吸引力的顛具有鮮明地域很或區(qū)域文化個(gè)饑性的區(qū)街商業(yè)全組合，世界上擊較為經(jīng)典的區(qū)揀街商業(yè)非常多攔，我圖們占認(rèn)為鄰近的日粉本秋葉原和韓撤國明洞都是值盞得學(xué)習(xí)借鑒的論，當(dāng)然，區(qū)街凍商業(yè)模式更多紡需要依賴政府筋層面的主導(dǎo)和拖配合，并不是吵簡單的自發(fā)形披成或者投資者粒策劃開發(fā)可以駛實(shí)現(xiàn)的，尤其涌是在中國這樣臉的政治體制之六下。叉目前，刻桂林凡已經(jīng)有許多房譽(yù)地產(chǎn)投資者和糾開發(fā)商已經(jīng)瞄驢準(zhǔn)峰區(qū)街商業(yè)模式努的更新?lián)Q代和扒升級轉(zhuǎn)型，與陪政府合作，利康用城市運(yùn)營規(guī)枝劃改造之機(jī)大炕肆掠取城市土例地資源，借道幸政府舊城改造壘而重新整合城果市核心商業(yè)地棍產(chǎn)元素，煥發(fā)挨創(chuàng)新型商業(yè)地齒產(chǎn)投資開發(fā)運(yùn)往營模型，實(shí)現(xiàn)渣商業(yè)增值和高決投資回報(bào)，當(dāng)幕然，他們成功刪的前提是具有蜂充分的資金和身政府關(guān)系資源初以及成熟的開崗發(fā)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)等糧等秒。啦肺桂林市房地產(chǎn)郵相關(guān)投資指標(biāo)互分析遞（一）尿桂林市房地產(chǎn)詠相關(guān)投資指標(biāo)色分析邀1辟、桂林房地產(chǎn)司投資情閉況摩疼2009粥年桂林市全社澇會(huì)固定資產(chǎn)投旁資舉659偉億元，與膛2008洽年全社會(huì)固定怒資產(chǎn)投資速485.96質(zhì)億元相比，同搞比增長了蹤35.6%暖。秋其中，城鎮(zhèn)固廣定資產(chǎn)投資記545虧億元，房地產(chǎn)蘭開發(fā)完成投資延92決億元，比上年發(fā)同期上漲闖10.5%呈，占城鎮(zhèn)固定碧資產(chǎn)投資比例票的騎16.9%援，是其重要組貧成部分。房地它產(chǎn)投資的增速東加快，無疑推葵動(dòng)了桂林市固巖定資產(chǎn)投資的品快速增長。音2盜、銷售面積平柴穩(wěn)增加、商品肅房銷售總額略按有上升壤2009怒年，桂林商品介房銷售建筑越273.82孔萬平方米，比軍2008虎年增長疾3%洗，恢09火年剛性需求爆銷發(fā)，下半年全尚市成交量持續(xù)城上行；其中住沫宅銷售面積夸263.41撞萬平方米，比但08遼年上漲紀(jì)4.5%音；現(xiàn)房住宅銷丈售面積討56.96州萬平方米，比溝08御年下降船17.7%若；期房住宅銷鹿售面積峰216.86香萬平方米，比孩08寇年上漲響10.2%司；沸2009村年，桂林商品吹房銷售總額圈81.61布億元，同比去握年增長拌9.8%持，略有上升。掙其中住宅銷售糾額煌75.45塘億元，同比去刊年下降曲13.5%姓；現(xiàn)房銷售額旁為灰15.48瘦億元，累計(jì)同蹦比增長倉0.6%除，其中現(xiàn)房住脆宅銷售額為旁13.19為億元，累計(jì)同譽(yù)比下降州4.2%俱；期房銷售額川66.13孩億元，累計(jì)同畢比增長施12.2%續(xù)，其中期房住澆宅銷售額辨62.26匆億元，累計(jì)同丙比增長影18.2%保；其中，桂林播市區(qū)商品房成機(jī)交面積剝124.96矛萬平方米，總鴨成交煙12076華套，銷售金額柜達(dá)沈50秒億元；僅市區(qū)寧住宅類物業(yè)成數(shù)交酷116.17鄙萬平方米，成岸交飾10919搏套房，成交金膽額達(dá)阻44約億元，市區(qū)商違品房市場成交馬總體呈現(xiàn)季度慎性攀升態(tài)勢。號(hào)3趟、進(jìn)旋入燈201靠0欄年，桂林樓市配保持漏了叔200以9座年下半年的熱瞇銷態(tài)勢，不僅歇銷量穩(wěn)步增長冒，銷售均價(jià)也尼突雄破刷400稼0角元大關(guān)，創(chuàng)造英歷史新高。市即房產(chǎn)管理局最咐新數(shù)據(jù)顯示檔，忽1湯—繼2扮月，桂林市區(qū)沸商品住房成鑄交許217遼2粥套，與去年同推比增長近六成加，成交均檢價(jià)淺408概0預(yù)元／平米，其模中飄僅閱2紡月份成交均價(jià)岸達(dá)到亡了列440射0珠元／平米。顛與小200訓(xùn)9駐年全年市區(qū)均汁價(jià)歇380樂8廁元／平米相比葛，肯201暈0獻(xiàn)桂林樓市可謂暗強(qiáng)勢開局。謀今柴年阻1-盯2覆月份桂林市區(qū)區(qū)商品房成交情怕況桿：組前兩月商品房深與去年同期比貫較傻：籮對此，業(yè)內(nèi)人轉(zhuǎn)士分析胳，腹2肝月成交均價(jià)達(dá)穗到停440彎0罰元／平米，與妄春節(jié)期間返鄉(xiāng)慰置業(yè)客群的特呆殊置業(yè)需求有磁關(guān)。這一客群去往往置業(yè)要求畝更高，更中意癥于購買地段好浴、環(huán)境好的中土高端房源．而偷市場也依婚據(jù)禽“碑返鄉(xiāng)置遍業(yè)鳳”遠(yuǎn)這一客群的置辯業(yè)特點(diǎn)，按需連供貨，坊從而導(dǎo)評致平2帳月成交均價(jià)走影高。進(jìn)入三四理月，隨著更多紡類型房源入市廣，房價(jià)將走穩(wěn)工。遮（二）大桂林市棒地產(chǎn)市場現(xiàn)狀凍分析鞭1禁、酒住宅市場的供請需狀況調(diào)查A、年開發(fā)量激200息9溉年踐1-愉6街月，全市商品彩房上市面剪積今38.2植8尤萬平方米（批孟準(zhǔn)預(yù)售面峽積業(yè)37.3宜8瞧萬平方米，現(xiàn)驟售備案面術(shù)積笨0.磨9祖萬平方米），賽同比下科降居10.1坦8患％。其中，商帳品住房上市面泉積朝33.1辱1可萬平方米，同蹈比下貫降飼9.8撕3彩％；商業(yè)營業(yè)暑用房上市面斥積織5.1合7爆萬平方米，同斯比下持降鬧3賽％懲。經(jīng)溫截洪至捎6勸月底，全市商板品房空置面鏡積邊33.2環(huán)5區(qū)萬平方米，同梳比增貴長購42.8略%貿(mào)。其中，空說置跨1-狠3舞年面績積喪23.1認(rèn)4邊萬平方米，同歌比增扶長救59.5逢%容，空靠置睡3根年以上面帝積睬3.7經(jīng)3散萬平方米，同氣比增客長快22.7蝶%勺。商品房累計(jì)碧可售面積碌為紗133.6短1閃萬平方米，同岸比增故長也4.8嚴(yán)6儉％。其中商品嫁住房累計(jì)可售跡面皇積彩96.著0呼8睬萬平方米布，同比增獻(xiàn)長飛0.2壟6愁％。B、年銷售量攝200咬9刃年介1-禁6體月，全市商品段房成交面塊積規(guī)48.1節(jié)2咸萬平方米，同婆比增桂長糟9.54換%感。其中，商品至住房成交面吳積種45.4辜5怖萬平方米，同蛛比增怨長托15.21仙%鑼；辦公樓成交梳面蟻積侄0.2朱3柳萬平方米，商束業(yè)營業(yè)用房成獎(jiǎng)交面妨積濟(jì)2.4偉4值萬平方米。平嗚均成交價(jià)格，裝商品房根為勸394林1獅元攔/鉛平方米，同比拆上趣漲山1.82富%晉；商品住房趣為嫁367岡0哄元辛/腫平方米，同比效上高漲社4.67據(jù)%強(qiáng)，環(huán)比上怠漲綁2.52蠻%夜；辦公樓甘為去427首6壤元寶/墊平方米，同比另上嶼漲總30.03崗%夢；商業(yè)營業(yè)用汗房則為蛋912肢7匪元覺/貝平方米，同比豪上辯漲鼓18.55阻%橋。未(紡a呢)麥桂敞林某0蜓9蝶年下半年銷售贊情況分析套1-擇5眨月，全市商品幅房成交面溉積曉34.6飼6庸萬平方米，而調(diào)到席了汗1畜2芝月成交面積一惰下躍升尼至清116.1刪7喜，增長登了桿235再%喂，特別我是壽1鑒1制、令1維2裂月，銷售面積鄭較之前分別增欄長罰了綢13.6椒1采萬平方米江和父13.2照1往平方米。造成引桂林市商品房踏市場銷售面積以下半年快速增藝長的原因主要忙有以下三點(diǎn)：吼其一，市場有附效需求增加是灘直接影響銷售余增長的主因，精這其中包括了況上年被制約的血購房剛性需求扯和改善型需求張，隨錢著兵0贈(zèng)9彎年政策的明確跡而逐月釋放，桑特別是年走末悟7輪折房貸優(yōu)惠會(huì)量否取消的傳聞營讓購房者爭搭脾房貸優(yōu)惠政策型“鞋末班車匹”匯；其二，下半父年多個(gè)品牌開叉發(fā)商推出新品型，如耀和榮裕繳、廣匯湖光山嶼色、彰泰第六慌園等，同時(shí)各服開發(fā)商也加快期了推盤節(jié)奏，喜從而直接的促鴿進(jìn)了銷售業(yè)績誤的增長；其三晉，桂林地產(chǎn)外寄銷局面開始打永開，特別是擁株有山水景觀優(yōu)乎勢、具備桂林冶特質(zhì)的中高端蠟樓盤，往往成嶄為外地購房者策的置業(yè)首選。鈔外銷比例較大杜。魯從銷售區(qū)層域看，老城區(qū)式樓盤還是比較潤受青睞，秀峰神區(qū)、七星區(qū)、卡象山區(qū)的房企阿與樓盤基本上哨占據(jù)了桂林房特地產(chǎn)銷售額的撫大半壁江山。欲而疑**把新區(qū)與八里街瘦的樓盤也開始父有獨(dú)當(dāng)一面的貫氣勢，首屈一洲指的自然是初危涉房產(chǎn)的玉柴負(fù)集團(tuán)，在桂林缸的首個(gè)樓盤銷替售業(yè)績即躋謎身焦1謙0星強(qiáng)。竿0乖9斗年桂林市商品癢房價(jià)格走勢圖財(cái)(脈b之)巨桂朋林浸0戒9僚年下半年銷售康價(jià)格分去析潔捐0羅9田年下半年各區(qū)態(tài)域商品房銷售籌場面熱鬧非凡誠，購房者云集支而至，桂林市槳商品房銷售價(jià)章格也出現(xiàn)了水迎漲船高的局面丟。隔0且9躁年給1挖2繩月，全市商品劇房成交均價(jià)為煌每平方刮米偶380榆8降元，若比正5貴月痰的山357村9筍元增長狡了課6預(yù)%掛。今年下半年攜桂林市商品房茄成交價(jià)格漲幅深變化較大，主保要的影響因素常有：其一捎，它0燈9清年下半年桂林鵝房地產(chǎn)市固場牌“蛋供小于后求召”絲是造成價(jià)格漲禮幅大的決定性留因素違。蘋0灑8姑年梳至普0謠9根年上半年桂林贏房地產(chǎn)試產(chǎn)低壓迷，而到奧了虹0只9急年容6溉月，負(fù)增長開華始轉(zhuǎn)為正增長娛，同時(shí)隨著剛班需釋放，房地霧產(chǎn)市場重歸火阿爆，大量存量討商品住房被市雪場消化。所以聽我憂市考0優(yōu)9墻年商品住房上玉市面積鑼為邪103.丹5瓜萬平方米，而頓成交面積則達(dá)衣到杰了卵116.1已7口萬平方米，出紋現(xiàn)制了萬“繡供小于鎖求貫”屯的局面；其二敲，土地市場由跡低迷轉(zhuǎn)向活躍彩，房企拿地意循愿強(qiáng)烈，帶動(dòng)兇土地價(jià)格快速崗回升。作為房企產(chǎn)成本的重要好組成部分，高花地價(jià)給房價(jià)帶周來一定幅度的諒支撐和心理示銷范作用。加上拴通貨膨脹的預(yù)常期，部分購房畢者入市購房以違規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、市套場供應(yīng)量不足襪等因素均拉高漂了房價(jià)。突(潤c)乎年空置率棒截至歷200基9踐年掃6溝月底，全市商租品房空置面毀積尤33.2饞5庸萬平方米，同笛比增礎(chǔ)長棵42.8缺%鼓。其中，空淹置懷1-全3攤年面觸積場23.1句4跑萬平方米，同盒比增藥長給59.5岔%晝，空昆置犁3航年以上面憂積玉3.7困3假萬平方米，同逐比增趴長懶22.7曬%錯(cuò)。商品房累計(jì)兩可售面積饒為尊133.6忠1鵲萬平方米，同擱比增層長族4.8牙6娛％。其中商品族住房累計(jì)可售輕面罩積乳96.區(qū)0懼8序萬平方米刪，同比增它長鼠0.2適6考％。裕2唇、住宅市場的拐地域分布嘩（坦1無）桂林市區(qū)給（而2拔）蓋**皆整個(gè)縣域區(qū)域細(xì)（專3奮）與股**痕相連的縣奴（粘4癢）與桂林相連萍的湖南各縣鎮(zhèn)騰3哲、哄住宅市場的建耐筑風(fēng)格努(嶄1旱)陣樓盤規(guī)模爸。俊樓盤規(guī)模不大松，占地面積多抖數(shù)潮在來1炎萬㎡庸到斗1陳0揪萬㎡之間，僅罩安廈世紀(jì)城的銀規(guī)模較大（占鄉(xiāng)地抱368000償m2根），但是非純蔽粹洋房小區(qū)駝。廳收(潔2夏)槐樓盤形式掃。量桂林早期開發(fā)貞的樓盤多以多芹層為主，現(xiàn)在北市面上銷售的有普通型產(chǎn)品小麥高層帶電梯的蓮份額已經(jīng)相當(dāng)它大（醬約祥30還%暢），相當(dāng)數(shù)量叫樓盤既有多層季又有小高層。蹲樓盤多以小區(qū)候型形式出現(xiàn)，蔽只有在市區(qū)存遍在單體樓樓盤涼。等遣(啟3館)盆建筑、戶型勿。亡多層住宅多數(shù)蝕為一梯兩戶，憂甚至有一梯一妻戶的，電梯普丘通多數(shù)為一梯月四戶。套內(nèi)空剪間設(shè)計(jì)較為豐營富有平層、錯(cuò)雞層、復(fù)式等。杰層高較李低元,煩有相當(dāng)數(shù)量的塑層高為撒2.桂8屠米小的樓盤。戶型慘：整體市場上焰單間超、曉1妹房斜2侄廳沙、蓮2蘋房架2織廳厭、佩3嗚房悉2尤廳肉、傷4楚房源2誠廳、復(fù)式等供世應(yīng)品種齊全，擴(kuò)消費(fèi)者有多種掠選擇喊。袋鷹(如4詳)顛面積垂。紗中心市區(qū)盤的降面積較小，有它相當(dāng)數(shù)量以小蛋面積產(chǎn)品為主握打產(chǎn)品的樓盤仇（金馬大廈、袖先鋒天地）。草面積分布一房進(jìn)約穗3殘0稍－集5翻0而㎡，二房橡約已7嫂0表－榨9蔬0末㎡，三織房攤10栗0室－剖12仔0負(fù)㎡，四房真約刪14反0此－使16承0余㎡；市區(qū)邊緣拌和郊區(qū)樓盤房余型面積較大，埋沒有單房套型態(tài)，其他相同套扔型的戶型面積司對比市區(qū)盤的管戶型約茂大條1悄5扇％左右招。愈己地吹湊區(qū)碌一房結(jié)（扛避㎡）鄭二房饑（謠羨㎡）慰三房雅（肝尋㎡）仰四房店（增材㎡）間市中心們30-50浙仿70-90涂粱100-12傻0貝140-16心0守市潛德郊蠅/賤80-103鵝115-14嶄0盜150-18碌0翅住宅市場的目應(yīng)標(biāo)客戶餐群錫紙第一個(gè)層丹面橫宿俗官方說法鎖200鮮9宰年窩1-下6陸月真官方數(shù)據(jù)宋，全市共銷售郊商品住狀房覺418漸4配套，本市購買發(fā)者總成交套數(shù)福為級371番5裁套，擦占怖88.79俗%童；外地購買者衣總成交套責(zé)數(shù)塊46廣9勢套，枝占濤11.21贏%務(wù)。其中，外省遵外地購買者貢占督7.72痰%暑，境外購買者騙占愉0.18鋒%笛。為了了解當(dāng)仰地潛在消費(fèi)者躺對消費(fèi)的需求屈與取向，本公瑞司有針對性地陷與有代表性的據(jù)各類型消費(fèi)者柄進(jìn)行了訪談，貍內(nèi)容包括生活幅習(xí)慣對房屋的炊要求以及與購粱房相關(guān)的其他之需求，以謀求衛(wèi)找到與消費(fèi)者章需求的共同切栗入點(diǎn)，并依此爽確定適合當(dāng)?shù)卮瑢?shí)際情況的操獄作策略。在訪球談對象中包括?。好窈铰殕T飛——漸普通職員與中針層以上干部各舒1芒戶找；組政府公務(wù)員反——液已購買別墅者晚、已享受福利鐵分房待遇者、斜未享受福利分逼房待遇者各于1吸戶失；類經(jīng)商人士慎——就已購買別墅者灘、未購買別墅魯者各雨1歸戶塞；鵝高收入行業(yè)（花電信、移動(dòng)、次電力、銀行）益中層以上干部暮——疼未購房者、已俗購房但計(jì)劃二棟次購房者各絡(luò)2烈戶第。齊通過對訪談?dòng)浥茕浀姆治鑫覀兦跉w納桂林購房堆者具備如下特哲征：誕注重中國傳統(tǒng)懸的風(fēng)水觀念。葉在桂林房地產(chǎn)經(jīng)網(wǎng)站的論壇中沙甚至還有專門移的風(fēng)水論壇。京購買行為容易抵在朋友親戚同仔事之間相互影徐響，喜歡隨大倉流跟風(fēng)。掛投資意識(shí)較強(qiáng)犬。長一方面是桂林也樓市這幾年升魯幅明顯，早期懂投資者收益有捏較佳，榜樣效港應(yīng)所帶動(dòng)；另闊一方面桂林是喉著名旅游城市鉆，許多人有第閉二收入渠道，序桂林人有投資蟲第三產(chǎn)業(yè)創(chuàng)收短的歷史傳統(tǒng)。玻對國民經(jīng)濟(jì)大茶事比較關(guān)心纏。勤對宏觀經(jīng)濟(jì)方竭面的問題有一痰定認(rèn)識(shí)，在城棒市規(guī)劃和發(fā)展開趨勢等方面亦吧有較深了解。涂無論屬一次置乳業(yè)或二次置業(yè)億，心態(tài)都比較王謹(jǐn)慎，屬于比謀較理性忠的消費(fèi)人群。礎(chǔ)具體表現(xiàn)為買臘房前基本都要妹比較多個(gè)樓盤盼才下購買的決辛心。葡比較注重樓盤腥的品牌及發(fā)展瓶商的知名度衛(wèi)。貝影響購買行為減的因數(shù)中，產(chǎn)惕品、物管、增砌值是關(guān)鍵原因柴。剝較為認(rèn)可的的昂發(fā)展商是安廈砌和彰泰。括多數(shù)人對小區(qū)勁規(guī)劃有好的向皆往，對現(xiàn)市場密上現(xiàn)有樓盤的慕比較整齊劃一蔑的、兵營式的風(fēng)規(guī)劃布局較反姿感，認(rèn)為比較偷單調(diào)。么對產(chǎn)品方面有或如下要求：洋荷房類形——去對住宅產(chǎn)品的音戶型實(shí)用性方飼面有一定要求憤，講求私密性敞和布局合理。樓同時(shí)對已購買洗的戶型都有不跟同程度的不滿爬。別墅類蒜——忌追求個(gè)性與私尺密性。獨(dú)立別根墅一般比較認(rèn)魯可籠2暫層半的產(chǎn)品。握認(rèn)為兩層比較贈(zèng)好看。桂林市蟲有個(gè)反潮季節(jié)芹，一樓會(huì)較潮忙。而夏天時(shí)和虹廣東一樣最上好面一層就很熱圈。認(rèn)為三層別聞墅不雅觀，比船較喜歡兩層半尺。對花園反而校沒有太突出的堪要求或想法?？v從年齡段來看強(qiáng)，不同的年齡礦要求有差異蹲:壞25座～繞35仆年齡段比較喜薦歡個(gè)性化及差蠟異化。喜歡錯(cuò)灑層、躍式等室暫內(nèi)空間層次變貢化豐富的戶型園結(jié)構(gòu)。許35奪以上年齡段比薯較注重實(shí)用性榮。對平層的戶訪型結(jié)構(gòu)更為認(rèn)訊同。鳳整體來說，對愈面積并不作過豪分的追求，洋贏房一般接受什2漂房航75筑～強(qiáng)90吼平方米，三房桑100聰～肢120統(tǒng)平方米的戶型犬；別墅一般接趨受覆200承～挪350餡平方米的房形奪。在市郊居住美的消費(fèi)者對面憐積的需求稍大鉤。燃對住宅的裝修注投入程度一般堵，基本上裝修擔(dān)價(jià)格與房價(jià)之接比不超過敲1/2迅。預(yù)對住宅產(chǎn)品的貞消費(fèi)觀念仍停件留在初級階段屬，但更高層次虹的消費(fèi)需求正薪在孕育、萌芽緩之中。具體表租現(xiàn)在：基本上碑對好產(chǎn)品有需嗓求，對現(xiàn)有的特樓盤產(chǎn)品亦不攤夠滿意，但對基要求什么樣的講住宅產(chǎn)品，自依身沒有太多比汪較明確、具體僵的概念，消費(fèi)鋤者還需要引導(dǎo)烤。叛對勇**云板塊的規(guī)劃前層景、居住環(huán)境旅都比較認(rèn)可，檔心理上的距離秀感不是太遠(yuǎn)。申在影響購買的仁主要因素中，抽按重要性排列執(zhí)為仰——披價(jià)格、地段、喜環(huán)境、戶型等掃。一般比較接浮受的洋房的市跪區(qū)最高價(jià)格為狐3000瞧元荷/榜㎡，郊區(qū)最高公價(jià)格昂1500紋元它/綢㎡。別墅方面蜓的價(jià)格則相對嫩沒有太明確的哄概念。下對物業(yè)管理費(fèi)廢，一般最高可年以承受價(jià)格為寸每月莊1類元嘆/做㎡左右。濤廣告方面，消紀(jì)費(fèi)者主要從報(bào)驅(qū)紙和電視以及膀戶外廣告牌接醫(yī)觸到的房地產(chǎn)甜廣告，認(rèn)為上聲了報(bào)紙、電視備的樓盤都比較賤有實(shí)力；在桂辰林房地產(chǎn)界，粱彰泰房產(chǎn)的系達(dá)列產(chǎn)品廣告給表消費(fèi)者的印象筒比較深刻；而厭流行港的廣告夫較吸引人（但返同時(shí)認(rèn)為流行喜港的實(shí)際情況墓和廣告宣傳上滿的資料不符合憶）。喘80%釘?shù)娜藢鹆值匾鰠^(qū)的房地產(chǎn)廣摟告是信賴的，嫂10%戶的人完全不信梁賴，另償10%肆的人幾乎很少豬看廣告（路過滴樓盤才會(huì)去看盆）。截從以上訪談中彈可以看到，宏芳觀和規(guī)劃方面御的利好對消費(fèi)五者的購買行為殲將產(chǎn)生直接正打面的影響，在振房產(chǎn)的營銷中兔，對消費(fèi)者的品引導(dǎo)顯得格外甜重要，通過買質(zhì)家的口碑傳播熔亦會(huì)產(chǎn)生良好扎的效果。對產(chǎn)宰品的各類指標(biāo)公以上意見有很石好的參考作用境。猴從以上訪談中劣可以看到，宏剛觀和規(guī)劃方面氏的利好對消費(fèi)噸者的購買行為謙將產(chǎn)生直接正造面的影響，在廁房產(chǎn)的營銷中閥，對消費(fèi)者的幸引導(dǎo)顯得格外釣重要，通過買適家的口碑傳播水亦會(huì)產(chǎn)生良好季的效果。對產(chǎn)職品的各類指標(biāo)桃以上意見有很豐好的參考作用懶。主第二個(gè)層謎面另盯禮我們調(diào)查的情稀況女（咽1罰）桂林市區(qū)到淺**釣購房居住或投噸資者占到雜**茄總購房者婆的憤9%和（搖2犧）害**創(chuàng)城區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)夕公務(wù)及經(jīng)商人睜士占聲**巧總購房者米的招16%衫（爆3矮）周邊各縣失占衛(wèi)**擁總購房者誤的督6%睜（徒4摸）外省購房者哪占返**煎總購房者誼的煙69%稼5動(dòng)、住宅市場的拐戶型特點(diǎn)銀多層住宅多數(shù)俱為一梯兩戶，照甚至有一梯一德戶的，電梯普工通多數(shù)為一梯網(wǎng)四戶。套內(nèi)空炕間設(shè)計(jì)較為豐偏富有平層、錯(cuò)粗層、復(fù)式等。狡層高較族低遞,恨有相當(dāng)數(shù)量的肆層高為純2.葉8例米桂的樓盤磁。細(xì)斬戶型：整體市港場上單間撲、瀉1咳房伏2竹廳久、好2糊房減2溪廳趴、檔3漂房蛙2吉廳愿、叫4酬房需2蠻廳、復(fù)式等供臣應(yīng)品種齊全，幕消費(fèi)者有多種幼選擇。累三房兩廳兩衛(wèi)界為主力戶型，箭暢銷戶型，面向積營11刷0毀～宿15制0詢㎡，多為大三嘆房；抗戶型結(jié)構(gòu)較為伙豐富，兩房兩就廳到四房兩廳斤，面積范叨圍牲8片0誘～盾18撐0卸㎡，一房一廳蝦和單身公寓在靈某城尚未出現(xiàn)敞；姿戶型設(shè)計(jì)有凸偉窗、露臺(tái)設(shè)計(jì)工，入戶花園、鉆贈(zèng)送面積等設(shè)品計(jì)新元素出現(xiàn)花；院戶型結(jié)構(gòu)中的夕戶型，面積均傭?yàn)榇竺娣e戶型刑，同等戶型的挪小面積產(chǎn)品也濟(jì)有出現(xiàn)；接6笑、住宅市場的涌配套特鋼證道悅市場上已開始澆出現(xiàn)項(xiàng)目自身買發(fā)展教育配套殊的營銷做法。僅如七拿彩朽·渴小康城就建有房幼兒園，桂林俗中學(xué)和小學(xué)，弄吸引大批想購模買低價(jià)住宅，吳又希望兒女成赴才的客戶，大偷大提高了項(xiàng)目區(qū)的文化氛圍，旬增加了項(xiàng)目的恥吸引力。仰以下是幾個(gè)典另型樓盤的配套縮情況：涌聯(lián)喇達(dá)萍-辰山與城惑配套有休閑會(huì)侵所，體育館，匠游泳池，幼兒浮園，商業(yè)街，殃文化廣場。園鬧林規(guī)劃以西班路牙園林風(fēng)格為貪主。小區(qū)以多隊(duì)層為主、少量陶小高層，多組變團(tuán)，綠化率高界。推出的戶型赤主要是以實(shí)用交型兩房、緊湊奔型三房為主，負(fù)對很多剛性需蝴求的購房者來銷說比較看好。寨彰泰城以瓦窯挨路為核心周邊劫建有桂林國際別旅游商品批發(fā)巷中心、德天廣明場、紅太陽家就居城等。項(xiàng)目筒周邊內(nèi)有郵電掛局、銀行、超支市、稅務(wù)局、你菜市場等再北佩面還有南溪山搬公園、南溪山貢醫(yī)院。小區(qū)內(nèi)摟部配套：超市差、社區(qū)商業(yè)街炮、室外游泳池犁、體育會(huì)所、羨社區(qū)物業(yè)服務(wù)即中到心視,搶社區(qū)醫(yī)療診所種、兒童樂園、拐幼兒園等一應(yīng)雀俱全，讓生活汁更周到便利。魔長控島專1眨6擺區(qū)的周邊，吸**知中學(xué)，首都師京大附中在項(xiàng)目啄附近，四面黃盟龍山、神山、友同月山、金雞扔山環(huán)抱項(xiàng)目。這奧林匹克花園持小區(qū)內(nèi)部配套械：雙語幼兒園遣、會(huì)所、網(wǎng)球頃場、籃球場、懇游泳池等運(yùn)動(dòng)桿會(huì)所，建有運(yùn)側(cè)動(dòng)城以及運(yùn)動(dòng)爪環(huán)帶，奧林匹巴克小學(xué)。山碧園－印象桂踏林設(shè)有游泳池岔、網(wǎng)球場、籃棄球場、時(shí)尚會(huì)螞所站(坐內(nèi)含健身房、去棋牌室、閱覽吼室、咖啡廳目深前小區(qū)的百米曾商業(yè)街，已配避有有超市、凈告菜館等，可以壇滿足業(yè)主的基差本生活需求芒。軟綜合分殿析辜:耳可以看到樓盤蕩項(xiàng)目在老城區(qū)喜等周邊設(shè)施較彼為完善的地段犬，會(huì)比較有優(yōu)熱勢。而新區(qū)或些者在非中心地采段的項(xiàng)目則傾巖向于自建配套艙設(shè)施，并以此傳為賣點(diǎn)向業(yè)主夸推廣。確7泉、住宅市場的籌銷售策略毫（婦1買）連桂林市場概況唉：姨桂林房地產(chǎn)發(fā)翠展至今已有十完余年光景，但削其房地產(chǎn)的發(fā)味展較緩慢，滯喜后于發(fā)達(dá)地區(qū)友，近幾年才有巡比較快的增長滅，目前桂林市怨有大約雅180徑家房地產(chǎn)公司盜。市區(qū)的商品臘房價(jià)格按套內(nèi)綿面積算蕉,攻在豈30剝00望元鄰/蚊平米晌至信8敞000慚元鑰/察平米之間，跨朵度比較大佛;驢目前住宅樓盤炊規(guī)模普遍偏小亞，產(chǎn)品同質(zhì)化腹情況嚴(yán)重，小承區(qū)環(huán)境差，樓傲盤配套設(shè)施嚴(yán)脂重不足，缺乏營真正意義上的糾精品。市場上肆產(chǎn)品形態(tài)、戶輪型比較多樣，口以多層，小高喝層為主（高層展項(xiàng)目較少，這乓主要是受制于府桂林市政府的華限高政策）；釘從一房到八房忍，平面，躍式擱，復(fù)式、獨(dú)立耀別墅、聯(lián)排別貿(mào)墅兼而有之。賄城市居住環(huán)境知的優(yōu)化和交通科條件的改善，凝使外地來桂林蛋置業(yè)和各片區(qū)磁間購房者的流伙動(dòng)成為一種趨盼勢；俯欣找跳桂林房地產(chǎn)市羊場仍然面臨相增當(dāng)大的壓力，聯(lián)同質(zhì)產(chǎn)品比地滿段、比設(shè)計(jì)的北舒適合理、比甘裝修的精美、偏比營銷的策略擾、比服務(wù)的優(yōu)案質(zhì)，桂林地產(chǎn)飲走向成熟、規(guī)漢范將成為必然綢。同時(shí)，務(wù)實(shí)莫、理性、服務(wù)易將引領(lǐng)市場潮誕流，從另一個(gè)踏側(cè)面也是對項(xiàng)抗目本身競爭力訓(xùn)的考慮，盡量揀做到精益求精貧。售后服務(wù)、劃物業(yè)管理也是段今年開發(fā)商調(diào)叔整和轉(zhuǎn)變的一譽(yù)大特征。乏桂林市目前的悅總體營銷方式扶：者京偶桂林市目前的摧營銷方式以坐顏銷為主導(dǎo)，并宅未見行銷方式蜓的出現(xiàn)。由于秧市場的供求不情平衡，各發(fā)展竹商都實(shí)行務(wù)實(shí)哨營銷是必然的六。對此，很多堵房地產(chǎn)開發(fā)商界在醞釀促銷方糊案的時(shí)候，沒充有研究出奇制乘勝方法率,防銷售點(diǎn)現(xiàn)場亦本較為粗糙涌,罷平實(shí)是桂林地憐產(chǎn)開發(fā)商們在趁銷售時(shí)具有的制一個(gè)共同特征晌。戶（廟2斬）峽整體營銷策略橡：鴉1促）袖差異性策略萬桂林市場需求再的旺盛，使開適發(fā)商思想松懈保，忽略了對產(chǎn)奉品的研究與創(chuàng)昂新。由于經(jīng)濟(jì)螞的發(fā)展，居民醒收入的大幅提渴高，改善居住祖環(huán)境愿望迫切悟，對房屋產(chǎn)品英的需求強(qiáng)勁，翻特別是桂林市己區(qū)，相對于需笨求而言，有效奴供應(yīng)不足。大右好的市場環(huán)境則，開發(fā)商自然澤樂得讓挖“間市場引導(dǎo)產(chǎn)品鄉(xiāng)”公，而對需要花柄費(fèi)大量時(shí)間、衰精力與財(cái)力去穿進(jìn)行的產(chǎn)品創(chuàng)閘新，可想而知夏就缺少了熱情秒，更重要的是甚，產(chǎn)品創(chuàng)新還震存在著一定的愈市場風(fēng)險(xiǎn)。追乘求產(chǎn)品與大環(huán)攀境的差異，這服主要是針對中逗等階層，標(biāo)榜誕項(xiàng)目的品質(zhì)，戰(zhàn)檔次和身份地跟位等無形因素?fù)?；這點(diǎn)，桂林百的部分發(fā)展商聯(lián)已有意識(shí)的運(yùn)頂用。插2鴨）投資概念策披略寫桂林是一個(gè)旅攤游開放城市。認(rèn)中國加入世貿(mào)部后，將給桂林嫂帶來的發(fā)展?jié)撎ちo可估量。之因此越來越多遭的房地產(chǎn)開發(fā)膝商對桂林這塊列房產(chǎn)寶地倍加勞關(guān)注?？梢詳鄮叛裕汗鹆址康爻霎a(chǎn)將在最近幾疤年里為廣大開笑發(fā)商和業(yè)主帶淚來新的發(fā)展空杠間。通過塑造庫整個(gè)項(xiàng)目有別干于其他項(xiàng)目的版特色歇——努投資價(jià)值，搞夜特色經(jīng)營，向欲顧客灌輸投資車?yán)砟?，分析產(chǎn)探品的增值性，香具體表現(xiàn)是：張小戶型（都市川麗賽景