土地估價師考試資料第六部分地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識

第六部分

地產(chǎn)開發(fā)與工程造價學(xué)問

土地開發(fā)

考點1：士地開發(fā)概念

考點2：土地開發(fā)程序

考點3：開發(fā)土地獲得途徑與程序

考點4：土地開發(fā)過程管理

考點5：開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓

考點6：土地開發(fā)成本構(gòu)成結(jié)合廣東教材了解：土地開發(fā)的不同形式熟識：土地開發(fā)過程管理，土地開發(fā)成本構(gòu)成，開發(fā)土地獲得途徑與程序，開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓。駕馭：土地開發(fā)的程序土地開發(fā)概念

1、土地開發(fā)的概念

熟識土地開發(fā)是指單位或個人通過實行各種措施，將未利用土地改造成農(nóng)用地或其他用地的活動。

2、土地開發(fā)的分類：

土地開發(fā)包括將土地開發(fā)成農(nóng)用地和建設(shè)用地，一般分為土地一級開發(fā)和土地二級開發(fā)。

(1)土地一級開發(fā)，是指政府實施或者授權(quán)其他單位實施，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及限制性具體規(guī)劃和年度土地一級開發(fā)支配，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為，包含土地整理、復(fù)墾和成片開發(fā)。

(2)土地二級開發(fā)是指土地運用者從土地市場取得土地運用權(quán)后，干脆對土地進行開發(fā)建設(shè)的行為。

在本章以下的內(nèi)容中，土地開發(fā)是指將土地開發(fā)成建設(shè)用地，并且主要是指土地一級開發(fā)。熟識二、土地開發(fā)程序重點駕馭重點駕馭

1．開發(fā)主體

土地一級開發(fā)工作主要由政府授權(quán)或土地儲備機構(gòu)來完成，不管是包含農(nóng)地征轉(zhuǎn)用過程的土地一級開發(fā)，還是使國有土地由生地變熟地的土地一級開發(fā)，實施主體往往是政府授權(quán)的一級開發(fā)公司或土地整理儲備機構(gòu)。

2．開發(fā)程序

(1)支配編制

首先要依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃以及土地供應(yīng)支配、土地利用年度支配和土地儲備開發(fā)支配，來編制土地一級開發(fā)支配。

(2)前期策劃

依據(jù)已編制的土地一級開發(fā)支配，原土地全部者或運用者在征得縣(區(qū))人民政府和鎮(zhèn)級人民政府或上級主管部門同意后，向市級國土資源管理部門提出土地一級開發(fā)申請。市級國土資源管理部門受理申請并進行預(yù)審，托付土地儲備機構(gòu)編制土地一級開發(fā)實施方案。

(3)征詢看法和審批

市級國土資源管理部門會同相關(guān)部門，包括規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門，就土地一級開發(fā)實施方案提出原則看法。

同時，土地一級開發(fā)項目涉及征用土地的，土地儲備機構(gòu)依據(jù)支配和規(guī)劃有關(guān)手續(xù)分別向所在區(qū)(縣)政府提出征地申請，由區(qū)(縣)政府按規(guī)定程序辦理征地報批手續(xù)；涉及農(nóng)轉(zhuǎn)用的，向國土資源管理部門申辦農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)；涉及房屋拆遷的，向房管部門辦理房屋拆遷手續(xù)。

土地儲備機構(gòu)通過托付或招標(biāo)的方式確定土地一級開發(fā)主體，并下達土地一級開發(fā)批復(fù)，簽訂土地一級開發(fā)合同。

(4)組織實施開發(fā)

土地一級開發(fā)主體首先進行拆遷調(diào)查、評估，按相關(guān)政策文件協(xié)商制定拆遷安置拆遷方案等等，并需經(jīng)過政府主管部門審查通過。與此同時，進行一級土地開發(fā)的開發(fā)商要剛好做出土地規(guī)劃方案，以核定土地性質(zhì)、運用功能、范圍、規(guī)模、開發(fā)強度等技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。完成以上打算工作，就可以針對地塊實施拆遷、拆除、三通一平或七通一同等工作。

(5)項目驗收

土地一級開發(fā)項目完成后，土地儲備機構(gòu)負責(zé)實施，由市國土資源管理部門會同相關(guān)部門依據(jù)《土地一級開發(fā)合同》、支配和規(guī)劃的批準(zhǔn)文件進行驗收。驗收合格的建設(shè)用地，納入政府土地儲備庫。三、開發(fā)土地獲得途徑與程序熟識熟識

土地一級開發(fā)主體獲得開發(fā)土地主要是國土資源管理部門或土地儲備機構(gòu)通過招標(biāo)方式來確定。

國土資源管理部門或土地儲備機構(gòu)依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的支配、規(guī)劃、征地等文件和相關(guān)材料，組織編制招標(biāo)文件，經(jīng)批準(zhǔn)后，一般由土地儲備機構(gòu)組織招投標(biāo)。招投標(biāo)依據(jù)政府確定的程序進行，包括：

1、核準(zhǔn)招標(biāo)方式和招標(biāo)范圍

2、編制招標(biāo)文件

3、發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書

4、對潛在投標(biāo)人進行資格審查

5、發(fā)招標(biāo)文件并組織現(xiàn)場勘察

6、投標(biāo)人編制投標(biāo)文件

7、組建評標(biāo)委員會

8、開標(biāo)、評標(biāo)，提交評標(biāo)報告

9、確定中標(biāo)人

10、發(fā)出中標(biāo)通知書

四、土地開發(fā)過程管理駕馭駕馭

一級開發(fā)監(jiān)管主要依靠有關(guān)法規(guī)和合同約定來約束，監(jiān)管主要目的是限制成本、限制開發(fā)進度以及開發(fā)質(zhì)量。目前主要有如下幾種制度措施：

1．實行重大事項或重要環(huán)節(jié)審核制度，主要包括對征地方案、拆遷方案、大市政建設(shè)方案等審核。

2．定期報表制度，報表包括一級開發(fā)進度報表、資金運用狀況報表、手續(xù)辦理狀況報表等。利用定期報表制度來檢查進度、資金的運用、手續(xù)辦理的狀況等。

3．進度對比制度，通過對實際運作進度與一級開發(fā)單位投標(biāo)承諾進度進行對比分析，監(jiān)督開發(fā)進度。

4．參與制度，儲備機構(gòu)參與一級開發(fā)單位就項目拆遷、市政設(shè)計、施工等外包工作招標(biāo)的評標(biāo)工作。主要形式是充當(dāng)招標(biāo)過程監(jiān)督代表，檢查招標(biāo)工作的公開、公正、合理、合法性，確保有真正實力的公司中標(biāo)。

5．備案制度，要求一級開發(fā)公司剛好提交合同、支付款項憑證、手續(xù)辦理批復(fù)等文件資料給儲備機構(gòu)備案。應(yīng)當(dāng)說明的是，備案并不意味著儲備機構(gòu)認可合同或支付費用合理合法，合同簽訂、費用支付最終要經(jīng)審計部門審計確認。6．責(zé)任制度，對有收費標(biāo)準(zhǔn)的費用，按標(biāo)準(zhǔn)支付，儲備機構(gòu)均予以認可，對于超標(biāo)支付或有意擴大成本的支出費用由一級開發(fā)單位擔(dān)當(dāng)。

五、開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓

一級開發(fā)后的建設(shè)土地，全部進入政府土地儲備庫。屬于經(jīng)營性用地的，全部采納招、拍、掛進行出讓；屬于非經(jīng)營性用地的，依據(jù)國家規(guī)定，可以采納協(xié)議或劃撥方式。

二級開發(fā)的建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓，要符合《城市房地產(chǎn)管理法》和《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》的規(guī)定，以出讓方式取得土地運用權(quán)用于投資開發(fā)的，要依據(jù)土地運用權(quán)出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25％以上；屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

五、開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓一級開發(fā)后的建設(shè)土地，全部進入政府土地儲備庫。屬于經(jīng)營性用地的，全部采納招、拍、掛進行出讓；屬于非經(jīng)營性用地的，依據(jù)國家規(guī)定，可以采納協(xié)議或劃撥方式。二級開發(fā)的建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓，要符合《城市房地產(chǎn)管理法》和《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》的規(guī)定，以出讓方式取得土地運用權(quán)用于投資開發(fā)的，要依據(jù)土地運用權(quán)出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。六、土地開發(fā)成本構(gòu)成駕馭駕馭

1、征地拆遷補償費及有關(guān)稅費

2．收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用

3．市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用

4．招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用

5．貸款利息

6．土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用；不行預(yù)見費以及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準(zhǔn)的其他支出。

其次章房地產(chǎn)開發(fā)可以參考《土地估價相關(guān)經(jīng)濟理論與方法》P484-537頁

考點1：房地產(chǎn)開發(fā)概念

考點2：房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)

考點3：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級

考點4：房地產(chǎn)開發(fā)主要程序

考點5：房地產(chǎn)開發(fā)可行性探討的主要內(nèi)容

考點6：房地產(chǎn)開發(fā)可行性探討的步驟

考點7：房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價

房地產(chǎn)開發(fā)概念房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合運用而為人類供應(yīng)入住空間、并變更人類生存的物質(zhì)環(huán)境的一種活動；是依據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會經(jīng)濟發(fā)展的要求，對土地和地上建筑物、構(gòu)筑物進行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理的一項綜合性社會經(jīng)濟活動。

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動變得越來越困難。它不僅須要開發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開發(fā)商具有市場分析與市場推廣、項目策劃與投資決策、國家法律政策與各級政府及其部門的規(guī)章、經(jīng)濟合同、財政金融、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計、建立技術(shù)、風(fēng)險限制與管理、項目管理、市場營銷以及資產(chǎn)管理等方面的學(xué)問。

房地產(chǎn)開發(fā)活動的困難化使得越來越多的專業(yè)人士起先與開發(fā)商共同工作，從而加速了房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)隊伍的發(fā)展壯大。然而，不論開發(fā)活動變得多么困難或是開發(fā)商變得多么精明，都必需遵循房地產(chǎn)開發(fā)過程的基本步驟?？键c2：房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)可以參考《土地估價相關(guān)經(jīng)濟理論與方法》P488房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)

一、房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)業(yè)是以第三產(chǎn)業(yè)為主的一個重要部門，具有生產(chǎn)、經(jīng)營、服務(wù)的職能。

二、房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)

（一）生產(chǎn)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)過程通常分為土地開發(fā)和房屋開發(fā)兩個階段，土地開發(fā)首先要征地，房屋開發(fā)是其次個階段，包括勘測和規(guī)劃設(shè)計，工程建設(shè)，建成驗收以及財產(chǎn)分割等。

在房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)階段，其生產(chǎn)結(jié)構(gòu)主要有以下基本內(nèi)容：

1.生產(chǎn)性投資結(jié)構(gòu)

2.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

3.生產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)

4.區(qū)域結(jié)構(gòu)

（二）流通結(jié)構(gòu)流通是生產(chǎn)和消費之間不行缺少的橋梁，在支配經(jīng)濟體制下，房屋不是商品，市場經(jīng)濟體制下，房屋成為了商品，要進入流通領(lǐng)域，一般來說，房地產(chǎn)市場的流通主要有買賣、租賃和抵押三種方式。

（三）消費結(jié)構(gòu)消費結(jié)構(gòu)主要反映在社會生產(chǎn)力和社會消費勁之間的相互關(guān)系。

房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用

一、房地產(chǎn)業(yè)是城市社會經(jīng)濟發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)城市的基本功能和經(jīng)濟活動都離不開房和地，無論是發(fā)展中國家還是發(fā)達國家都是如此。

二、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為國家財政收入開拓了重要來源房地產(chǎn)業(yè)是財政收入的主要來源之一，在各個國家都是如此。

三、房地產(chǎn)業(yè)能夠促進和帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，比如建材、家具等。

四、發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以促進舊城區(qū)的改造，完善城市的功能我國舊城區(qū)人口稠密，交通擁擠，住房陳舊，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，環(huán)境質(zhì)量差，等等，調(diào)整舊城區(qū)能夠健全城市功能與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的相輔相成的兩個方面?？键c3：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級可以參考《土地估價相關(guān)經(jīng)濟理論與方法》P488

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定第一條為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為，依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，制定本規(guī)定。其次條本規(guī)定所稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟實體。第三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書（以下簡稱資質(zhì)證書）的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作；縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。第五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)企業(yè)條件分為一、二、三、四四個資質(zhì)等級。各資質(zhì)等級企業(yè)的條件如下：駕馭駕馭（一）一級資質(zhì)：1．注冊資本不低于5000萬元；2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；3．近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4．連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；5．上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；7．工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅運用說明書》制度；9．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。（二）二級資質(zhì)：1．注冊資本不低于2000萬元；2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；3．近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4．連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；5．上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；7．工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅運用說明書》制度；9．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。（三）三級資質(zhì)：1．注冊資本不低于800萬元；2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；3．房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4．連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；5．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；6．工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱；7．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅運用說明書》制度；8．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。（四）四級資質(zhì)：1．注冊資本不低于100萬元；2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；3．已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100％；4．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；5．工程技術(shù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；6．商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅運用說明書》制度；7．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。第六條新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案；（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；（二）企業(yè)章程；（三）驗資證明；（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動合同；（六）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認為須要出示的其他文件?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)。《暫定資質(zhì)證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營狀況延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期限不得超過2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長。第七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)其開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定相應(yīng)的資質(zhì)等級。第八條申請《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于四級資質(zhì)企業(yè)的條件。第九條臨時聘用或者兼職的管理、技術(shù)人員不得計入企業(yè)管理、技術(shù)人員總數(shù)。應(yīng)當(dāng)提交的證明文件第十條申請核定資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件：（一）企業(yè)資質(zhì)等級申報表；（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（正、副本）；（三）企業(yè)資產(chǎn)負債表和驗資報告；（四）企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟、技術(shù)、財務(wù)負責(zé)人的職稱證件；（五）已開發(fā)經(jīng)營項目的有關(guān)證明材料；（六）房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅運用說明書》執(zhí)行狀況報告；（七）其他有關(guān)文件、證明。二、房地產(chǎn)開發(fā)主要程序（可參照廣東教材）同時參考《土地估價相關(guān)經(jīng)濟理論與方法》P499頁1．投資機會找尋與篩選(1)在機會找尋過程中，開發(fā)商選擇開發(fā)項目所處的城市或地區(qū)，然后依據(jù)自己對該地房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的相識，找尋投資的可能性。(2)機會篩選中，開發(fā)商就將其投資設(shè)想落實到一個具體的地塊上，進一步分析其客觀條件是否具備，通過與土地當(dāng)前的擁有者或運用者、潛在的租客或買家、自己的合作伙伴以及專業(yè)人士接觸，提出一個初步的方案，如認為可行，就可以草簽購買土地運用權(quán)或有關(guān)合作的意向書。2．細化投資方案3．可行性探討(1)可行性探討是指具體實施某一投資建設(shè)方案前，對擬建項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上、工程上的可行性進行論證、探討、評價的科學(xué)分析方法。(2)可行性探討的主要任務(wù)是探討新建或改建一個工程項目原委是否可行。(3)可行性探討包括投資機會探討、初步可行性探討和具體可行性探討。4．合同談判5、正式簽署有關(guān)合作協(xié)議開發(fā)商與建設(shè)單位應(yīng)在約定期限內(nèi)就簽訂合同進行磋商，雙方就合同條款達成協(xié)議。6．工程建設(shè)：指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工支配起，到項目施工全部完成，通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗收，達到客戶可以運用程度的過程。7．竣工投入運用工程項目通過竣工驗收，全面檢驗設(shè)計和施工質(zhì)量，考核工程造價，房地產(chǎn)開發(fā)商對于確已符合竣工驗收條件的開發(fā)項目，都應(yīng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定和國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，剛好進行竣工驗收，并抓緊投入經(jīng)營和交付運用，使之盡快發(fā)揮經(jīng)濟效益。8．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理從開發(fā)項目竣工投入運用起先，對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行全壽命周期的管理，是由包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理在內(nèi)的房地產(chǎn)管理人員的責(zé)任。其中，物業(yè)管理、設(shè)施管理以運行管理為主，資產(chǎn)管理和投資管理以策略性管理為主?！度鐦?biāo)拍賣掛牌出讓國有土地運用權(quán)規(guī)范》（試行）招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地運用權(quán)范圍（可參照廣東教材P469頁）三、房地產(chǎn)開發(fā)可行性探討的主要內(nèi)容駕馭駕馭（可參照廣東教材P469頁）、《土地估價相關(guān)經(jīng)濟理論與方法》P499頁1．項目概況項目概況具體內(nèi)容包括：項目名稱、開發(fā)建設(shè)單位；項目的地理位置，項目四周主要的建筑物等；項目所在地四周的環(huán)境狀況，項目建設(shè)的必要性和可行性；項目的性質(zhì)及主要特點；項目開發(fā)建設(shè)的社會、經(jīng)濟意義；可行性探討工作的目的、依據(jù)和范圍。2．開發(fā)項目用地現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置(1)土地調(diào)查。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及運用單位等。(2)人口調(diào)查。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)?？倯魯?shù)以及需拆遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。(3)調(diào)查開發(fā)項目用地范圍內(nèi)建筑物的種類、數(shù)量、面積，包括調(diào)查開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的建筑物的種類，各類建筑物的數(shù)量和面積，須要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。(4)調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)以及個體經(jīng)營者的經(jīng)營范圍、占地面積、建筑面積、營業(yè)面積、職工人數(shù)、年營業(yè)額、年利潤額等。(5)調(diào)查其他地下、地上物，開發(fā)項目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容，包括水井、人防工程、菜窖、各種管線等，地上物包括各種樹木、植物等，開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀一般要附平面示意圖。(6)調(diào)查各種管線。主要有應(yīng)調(diào)查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力和電訊管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)和其可能實現(xiàn)的時間。(7)制定拆遷支配(8)制定安置方案，包括須要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，須要安置的各房屋套數(shù)及建筑面積，須要安置的勞動力人數(shù)等。3．市場分析和建設(shè)規(guī)模確定具體內(nèi)容包括：市場供應(yīng)現(xiàn)狀分析及預(yù)料，市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)料，市場交易的數(shù)量與價格分析及預(yù)料，服務(wù)對象分析，租售支配制定，擬建項目建設(shè)規(guī)模的確定。

4、規(guī)劃設(shè)計方案選擇(1)市政規(guī)劃方案選擇市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路和走向，大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目重點要規(guī)劃支配好交通組織和共享空間等。(2)項目構(gòu)成及平面布置(3)建筑規(guī)劃方案選擇建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要有各單項工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等等。5、資源供應(yīng)主要內(nèi)容包括：建筑材料的須要量、選購 方式和供應(yīng)支配，施工力氣的組織支配，項目施工期間的動力、水等供應(yīng)方案，項目建成投入生產(chǎn)或運用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。6．環(huán)境影響和環(huán)境愛護主要內(nèi)容：建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀，主要污染源和污染物，開發(fā)項目可能引起的四周生態(tài)變更，設(shè)計采納的環(huán)境愛護標(biāo)準(zhǔn)，限制污染與生態(tài)變更的初步方案，環(huán)境愛護投資估算，環(huán)境影響的評價結(jié)論和環(huán)境影響分析，存在問題及建議。7．項目開發(fā)組織機構(gòu)、管理費用探討主要內(nèi)容包括：擬定開發(fā)項目的管理體制、機構(gòu)設(shè)置及管理人員的配備方案，擬定人員培訓(xùn)支配，、估算年管理費用支出狀況。8．開發(fā)建設(shè)支配(1)前期開發(fā)支配包括項目從立項、可行性探討、下達規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、托付規(guī)劃設(shè)計、取得開工許可證直至完成開工前打算等一系列工作支配。

(2)工程建設(shè)支配

包括各個單項工程的開、竣工時間，進度支配。市政工程的配套建設(shè)支配等。(3)建設(shè)場地的布置(4)施工隊伍的選擇9．項目經(jīng)濟及社會效益分析、環(huán)境分析(1)項目總投資估算(2)項目投資來源、籌措方式的確定(3)開發(fā)成本估算(4)銷售成本、經(jīng)營成本估算(5)銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他營業(yè)收入估算(6)財務(wù)評價(7)國民經(jīng)濟評價(8)風(fēng)險分析(9)項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價10．結(jié)論及建議(1)運用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)等諸方面論述開發(fā)項目的可行性，并舉薦最佳方案(2)存在的問題及相應(yīng)的建議四、可行性探討步驟1．接受托付：項目建議被批準(zhǔn)之后，開發(fā)商即可托付詢問評估公司對擬開發(fā)項目進行可行性探討。雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性探討的工作范圍、目標(biāo)意圖、進度支配、費用支付方法及協(xié)作方式內(nèi)容等。擔(dān)當(dāng)單位接受托付時，應(yīng)獲得項目建議書和有關(guān)項目背景介紹資料，搞清晰托付者的目的和要求，明確探討內(nèi)容，制定支配，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料、指標(biāo)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等基本數(shù)據(jù)。2．調(diào)查探討主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。(1)市場調(diào)查：查明和預(yù)料市場的供應(yīng)和需求量、價格、競爭實力等，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目構(gòu)成。(2)資源調(diào)查：建設(shè)地點、開發(fā)項目用地、交通運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境愛護、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟分析供應(yīng)精確的資料。3．方案選擇和優(yōu)化：依據(jù)項目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案，進行反復(fù)的方案論證和比較，會同托付部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采納技術(shù)經(jīng)濟分析的方法，評比出合理的方案。4．財務(wù)評價和綜合評價：確定最佳方案后，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進行具體財務(wù)評價和綜合評價。5，編制可行性探討報告：經(jīng)過上述的分析與評價，即可編制具體的可行性探討報告，舉薦一個以上的可行方案和實施支配，提出結(jié)論性看法、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)?？键c6：房地產(chǎn)開發(fā)可行性探討的步驟

熟識（可參照廣東教材P469頁）、《土地估價相關(guān)經(jīng)濟理論與方法》P504頁熟識（1）組織打算。進行項目可行性探討首先要組建探討班子，負責(zé)可行性探討的構(gòu)想、經(jīng)費籌集、制定探討支配方案等。其中，項目探討班子的成員包括了解房地產(chǎn)市場的專家、熟識房地產(chǎn)開發(fā)的工程技術(shù)人員、熟識城市規(guī)劃及管理的專家，并由熟識房地產(chǎn)市場、工程技術(shù)、經(jīng)濟管理和經(jīng)營、擅長協(xié)調(diào)工作的專業(yè)人員來主持。（2）現(xiàn)場調(diào)查與資料收集?，F(xiàn)場實際調(diào)查主要包括投資現(xiàn)場的自然、經(jīng)濟、社會、技術(shù)現(xiàn)狀的調(diào)查，如居民人數(shù)、戶數(shù)及結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀調(diào)查，市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查，非具名戶生產(chǎn)經(jīng)營狀況調(diào)查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規(guī)劃資料，各類資源資料，有關(guān)社會經(jīng)濟發(fā)展、交通、地質(zhì)、氣象等方面的技術(shù)資料，房地產(chǎn)市場分析的資料等。（3）開發(fā)方案的設(shè)計、評價和選擇。這一階段的工作主要是依據(jù)項目前期工作的有關(guān)成果，結(jié)合開發(fā)商的現(xiàn)有資源狀況和國家政策等，對項目開發(fā)方案進行設(shè)計、評價、對比優(yōu)選，確定具體的項目開發(fā)方案。當(dāng)然，選擇不同的開發(fā)方案，會出現(xiàn)不同的社會經(jīng)濟效益。（4）具體探討。采納先進的技術(shù)經(jīng)濟分析方法，對優(yōu)選出的項目開發(fā)方案進行財務(wù)評價、國民經(jīng)濟評價，從而分析項目的可行性。（5）編寫探討報告書。可行性探討報告書是對可行性探討全過程的描述，其內(nèi)容要與探討內(nèi)容相同、且全面、翔實。房地產(chǎn)可行性探討的內(nèi)容。按項目探討具體程度的不同，可行性探討可分為投資機會探討、初步可行性探討和具體可行性探討三個階段，各階段的內(nèi)容是一樣的，只是指標(biāo)的具體程度存在差別。當(dāng)然，房地產(chǎn)項目可行性探討的具體內(nèi)容因項目的困難程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟評價。其具體內(nèi)容如下：1）項目概況。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本狀況，開發(fā)項目的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等。2）市場分析和需求預(yù)料。在深化調(diào)查和充分駕馭各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供應(yīng)狀況應(yīng)進行科學(xué)分析、客觀預(yù)料，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等。3）規(guī)劃方案的優(yōu)選。在對可供選擇的規(guī)劃方案進行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最終方案，并對其進行具體描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)、限制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。4）開發(fā)進度支配。對開發(fā)進步進行合理的時間支配，可以依據(jù)前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發(fā)項目，其建設(shè)期長、投資額大，一般須要進行分期開發(fā)，這就須要對各期開發(fā)的內(nèi)容同時作出統(tǒng)籌支配。5）項目投資估算。項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應(yīng)充分留意各項費用在不同建設(shè)期的變更狀況，力爭與將來事實相符。6）資金的籌集方案和籌資成本估算。依據(jù)項目的投資估算和投資進度支配，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產(chǎn)項目投資額巨大，開發(fā)商必需在投資前作好資金的支配，并通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。7）財務(wù)評價。財務(wù)評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī)，從項目角度對項目的盈利實力、償債實力和外匯平衡等項目財務(wù)狀況進行分析，借以考察項目財務(wù)可行性的一種方法，其內(nèi)容包括項目的銷售收入和成本預(yù)料，預(yù)料損益表、資產(chǎn)負債表、財務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運用表的編制，財務(wù)評價指標(biāo)和償債指標(biāo)的計算，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負債率等。8）風(fēng)險分析。風(fēng)險分析是可行性探討的一項重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為限制項目運作過程中的關(guān)鍵因素供應(yīng)依據(jù)，也為投資者了解項目的風(fēng)險大小及來源供應(yīng)參考。9）國民經(jīng)濟評價。國民經(jīng)濟評價是依據(jù)資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，并評價項目的經(jīng)濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經(jīng)濟評價。國民經(jīng)濟評價包括社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益評價。財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價都屬于項目的經(jīng)濟評價，但兩者的評價角度不同。財務(wù)評價側(cè)重于項目本身的獲利實力，國民經(jīng)濟評價側(cè)重于項目對于國民經(jīng)濟的貢獻，即依據(jù)資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經(jīng)濟合理性。所以國民經(jīng)濟評價又叫費用效益分析。10）結(jié)論。運用可行性探討的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟和財務(wù)各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設(shè)建議?？键c7：房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價《土地估價相關(guān)經(jīng)濟理論與方法》P512-521頁8、房地產(chǎn)開發(fā)市場調(diào)查與分析（可參照廣東教材P472頁）、1．房地產(chǎn)市場調(diào)查基本步驟(1)確定問題和調(diào)查目標(biāo)

調(diào)查項目分成三類：摸索性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查。

(2)制定調(diào)查支配

調(diào)查支配的內(nèi)容：資料來源、調(diào)查方法、調(diào)查手段、抽樣方案、聯(lián)系方法。①資料來源確定調(diào)查支配中資料的來源是收集二手資料、一手資料，或是兩者都要收集。②調(diào)查方法收集一手資料的方法有視察、專題探討、問卷調(diào)查和試驗四種方法。③調(diào)查手段在收集一手資料時所采納的主要調(diào)查手段是問卷。④抽樣方案在設(shè)計抽樣方案時，必需確定的問題是：A、抽樣單位。解決向什么人調(diào)查的問題。B、樣本規(guī)模。主要確定調(diào)查多少人的問題。大規(guī)模樣本比小規(guī)模樣本的結(jié)果更牢靠，但是沒有必要為了得到完全牢靠的結(jié)果而調(diào)查整個或部分目標(biāo)總體。C、抽樣程序。解決如何選擇答卷人的問題。為了得到有代表性的樣本，應(yīng)當(dāng)采納概率抽樣的方法⑤聯(lián)系方法一般有郵寄、電話和面訪三種聯(lián)系方法。A、郵寄問卷是在被訪者不愿面訪或擔(dān)憂調(diào)查者會曲解其回答時可采納的最好方法，但郵寄方式回收率低、回收速度也慢。B、電話訪問是快速收集信息的最好方法，其優(yōu)點是被訪者不理解問題時能得到說明，而且回收率比郵寄問卷通常要高，主要缺點是只能訪問有電話的人，而且時間也不能太長，也不能過多涉及隱私問題。C、面訪是三種方法中最常用的方法，調(diào)查者能夠提出較多的問題并能了解被訪者的狀況，但面訪的成本最高，而且須要更多的管理支配和監(jiān)督工作，也簡潔受到被訪問者偏見或曲解的影響。(3)收集信息：市場調(diào)查中成本最高，也最簡潔出錯的階段。收集信息是市場調(diào)查中成本最高，也最簡潔出錯的階段。在采納問卷調(diào)查時，可能會出現(xiàn)某些被調(diào)查者不在家必需重訪或更換、某些被調(diào)查者拒絕合作、某些人的回答或在有些問題上有偏見或不誠懇等狀況。在采納試驗法進行調(diào)查時，調(diào)查人員必需留意，要使試驗組與限制組匹配，并盡可能消退參與者的參與誤差，試驗方案要統(tǒng)一形式并且要能夠限制外部因素的影響等?，F(xiàn)代計算機和通信技術(shù)使得資料收集的方法快速發(fā)展，且削減了人員和時間的投入。(4)分析信息：從收集的信息和數(shù)據(jù)中提煉出與調(diào)查目標(biāo)相關(guān)的信息。該階段的主要任務(wù)是從收集的信息和數(shù)據(jù)中提煉出與調(diào)查目標(biāo)相關(guān)的信息，對主要變量可以分析其離散性并計算平均值，同時還可以采納統(tǒng)計技術(shù)和決策模型來進行分析。(5)報告結(jié)果：對信息進行分析和提煉，總結(jié)歸納出主要的調(diào)查結(jié)果并報告給決策人員。市場調(diào)查人員不能把大量的調(diào)查資料和分析方法干脆供應(yīng)應(yīng)有關(guān)決策者，必需對信息進行分析和提煉，總結(jié)歸納出主要的調(diào)查結(jié)果并報告給決策人員，削減決策者在決策時的不確定因素，只有這樣的調(diào)查報告才是有價值的。2．不同類型房地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容(1)國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查：包括政治法律環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、人口環(huán)境和社會文化環(huán)境。①政治法律環(huán)境。包括政府的有關(guān)方針政策，政府的有關(guān)法律法規(guī)，政局的變更。②經(jīng)濟環(huán)境。包括國民生產(chǎn)總值、國民收入總值以及其發(fā)展速度；物價水平、通貨膨脹率、進出口稅率及股票市值穩(wěn)定狀況：城鄉(xiāng)居民家庭收入、個人收入水平、城鄉(xiāng)居民存款額；通訊及交通運輸、能源與資源供應(yīng)、技術(shù)協(xié)作條件等。③人口環(huán)境。人口是構(gòu)成市場的三大要素之一。④社會文化環(huán)境。包括教化程度、職業(yè)構(gòu)成、文化水平；價值觀、審美觀、風(fēng)俗習(xí)慣；宗教信仰、社會階層分布；婦女就業(yè)面大小等。

(2)技術(shù)發(fā)展調(diào)查：包括新技術(shù)、新工藝、新材料、新能源的發(fā)展趨勢和速度；新產(chǎn)品的技術(shù)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，用新技術(shù)、新工藝、新材料的狀況；新產(chǎn)品的國內(nèi)外先進水同等。(3)市場需求容量調(diào)查：包括國內(nèi)外市場的需求動向；現(xiàn)有的和潛在的市場需求量；社會擁有量、庫存量；同類產(chǎn)品在市場上的供應(yīng)量或銷售量，供求平衡狀況；本企業(yè)和競爭企業(yè)的同類產(chǎn)品市場份額；本行業(yè)或有關(guān)的其他行業(yè)投資動向；企業(yè)市場營銷策略的變更，對企業(yè)和競爭者銷售量的影響等。

(4)消費者和消費者行為調(diào)查：包括消費者類別、購買實力、消費者的購買欲望和購買動機、主要購買者、最忠實的購買者、運用者、新產(chǎn)品的首用者、購買的決策者、消費者的購買習(xí)慣等。

(5)競爭狀況調(diào)查：包括競爭者的調(diào)查分析和競爭產(chǎn)品的調(diào)查分析。

(6)市場營銷因素調(diào)查：包括產(chǎn)品調(diào)查、價格調(diào)查、分銷渠道調(diào)查和促銷策略調(diào)查。3．房地產(chǎn)市場分析基本步驟

房地產(chǎn)市場分析是通過信息將房地產(chǎn)市場的參與者（開發(fā)商、投資者或購買者、政府主管機構(gòu)等）與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的一種活動，即通過房地產(chǎn)市場信息的收集、分析和加工處理，找尋出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)料市場將來的發(fā)展趨勢，用以幫助房地產(chǎn)市場的參與者駕馭市場動態(tài)、把握市場機會或調(diào)整其市場行為。

步驟如下：(1)接受托付；(2)進行房地產(chǎn)市場調(diào)查，確定問題及調(diào)查目標(biāo)，制定調(diào)查支配；(3)收集和利用現(xiàn)有資料，如統(tǒng)計數(shù)字、報刊、雜志等，進行初步調(diào)查；(4)現(xiàn)場調(diào)查探討，運用抽樣、座談、電話、實地視察等方法取得其次手資料；(5)運用統(tǒng)計分析等科學(xué)方法對資料進行整理和分析；(6)形成房地產(chǎn)市場分析報告。4．房地產(chǎn)市場分析主要內(nèi)容重點內(nèi)容重點內(nèi)容

(1)宏觀因素分析政治、經(jīng)濟、文化、人口、社會因素、風(fēng)俗習(xí)慣及宗教信仰以及國際因素。其中，對房地產(chǎn)市場影響較大的宏觀因素包括房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價格政策、稅收政策、人口、經(jīng)濟發(fā)展、物價、利率、居民收入以及社會政治安定狀況等。首先是分析國家和地方的經(jīng)濟特性，以確定區(qū)域整體經(jīng)濟形勢是處于上升階段還是處于衰退階段；其次分析探討其所選擇的特定開發(fā)地區(qū)之城市發(fā)展與建設(shè)狀況；還要對項目所在地域的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口就業(yè)狀況、家庭結(jié)構(gòu)、就學(xué)條件、地域內(nèi)重點開發(fā)區(qū)域以及地方政府對擬開發(fā)項目的看法等狀況進行分析。(2)市場供求分析①供應(yīng)分析A、調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的走勢和將來可能的供應(yīng)。B、分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變更和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等支配。C、分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建立周期循環(huán)運動狀況，分析將來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。②需求分析A、需求預(yù)料。具體分析項目所在市場區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭收入等，預(yù)料對擬開發(fā)房地產(chǎn)類型的市場需求。B、分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開發(fā)項目。C、吸納率分析。就每一個相關(guān)的細分市場進行需求預(yù)料，以估計市場吸納的價格和質(zhì)量。D、市場購買者的產(chǎn)品功能需求。③競爭分析A、列出與競爭有關(guān)項目的功能和特點。B、市場細分，明確擬建項目的目標(biāo)運用者。④市場占有率分析A、基于競爭分析的結(jié)果，按各細分市場，估算市場供應(yīng)總吸納量和吸納速度和擬開發(fā)項目的市場份額，明確擬開發(fā)項目吸引顧客或運用者的競爭優(yōu)勢。B、市場占有率分析結(jié)果，要求計算出項目的市場占有率、擬建項目銷售或出租進度、價格和銷售期，并提出有利于增加市場占有率的建議。(3)相關(guān)因素分析

當(dāng)把握了整體背景狀況后，投資者就可以針對某一具體開發(fā)投資類型和地點進行詳盡的分析。不同類型項目須要重點分析的內(nèi)容包括：

●住宅開發(fā)項目：包括與房地產(chǎn)代理機構(gòu)、物業(yè)管理人員特殊是住戶的溝通，以了解開發(fā)項目四周地區(qū)住宅的供求狀況、價格水平、對現(xiàn)有住宅的滿足程度和對將來住宅的希望，以確定所開發(fā)項目的平面布置、裝修標(biāo)準(zhǔn)和室內(nèi)設(shè)備的配置。

●寫字樓項目：探討所處地段的交通通達度，擬建地點的周邊環(huán)境及與四周商業(yè)設(shè)施的關(guān)系。還要考慮內(nèi)外設(shè)計的平面布局、特色與格調(diào)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、大廈內(nèi)供應(yīng)公共服務(wù)的內(nèi)容、滿足將來潛在運用者的特殊需求和偏好等。

●商業(yè)購物中心開發(fā)項目：考慮項目所處區(qū)域的流淌人口、常住人口數(shù)量、購買力水平，考慮購物中心的服務(wù)半徑及旁邊其他購物中心、中小型商鋪的分布狀況。

●工業(yè)或倉儲項目：考察開發(fā)所必需具備的條件，如勞動力、交通、原材料等。同時要考慮將來人住者的看法，如辦公、生產(chǎn)和倉儲用房的比例，大型運輸車輛通道和生產(chǎn)工藝的特殊要求，以及對隔音、抗震、通風(fēng)、防火、起重設(shè)備安裝等的特殊要求。5．房地產(chǎn)市場分析基本方法

分析市場趨勢的方法主要有：1)購買者意圖調(diào)查法購買者意圖調(diào)查法就是通過干脆詢問消費者在某一時期須要哪些商品及其數(shù)量來進行分析的方法。2)銷售人員看法綜合法當(dāng)不能干脆調(diào)查購買者或費用太高時，可通過詢問銷售人員來推斷市場需求和企業(yè)需求。由于銷售人員接近消費者，對狀況比較熟識，因此綜合若干銷售人員的估計往往能得到很有價值的結(jié)果。3)專家看法法又稱為德爾菲（Delphi）法，是美國蘭德公司于20世紀40年頭末提出的。運用專家調(diào)查法時，首先組成由經(jīng)銷商、分銷商或其他權(quán)威人士組成的專家小組，人數(shù)不宜過多，一般在20人左右，各專家只與調(diào)查員發(fā)生聯(lián)系，然后按下列程序進行：（1）提出所要預(yù)料的問題及有關(guān)要求，必要時附上有關(guān)這個問題的背景材料，然后一并寄給各專家；（2）各專家依據(jù)所駕馭的資料和閱歷提出自己的預(yù)料看法，并說明自己主要運用哪些資料提出預(yù)料值的，這些看法要以書面形式返回調(diào)查人員；（3）將各專家的第一次預(yù)料值說明列成表，并再次分發(fā)給各位專家，以便他們比較自己和他人的不同看法，修改自己的看法和推斷；（4）將全部專家的修改看法置于一個修正表內(nèi)，分發(fā)給各位專家作其次次或多次修改。最終綜合各位專家的看法便可獲得比較牢靠的預(yù)料值。9、房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價參考房地產(chǎn)估價師考試教材（房地產(chǎn)經(jīng)營與管理內(nèi)容）第五章、第六章經(jīng)濟指標(biāo)與方法1．現(xiàn)金流量(1)現(xiàn)金流量的概念

一個項目(方案或企業(yè))在某一特定時期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額。從房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價的角度，現(xiàn)金流量是指由于房地產(chǎn)投資項目實施而引起的資金收支變更量。(2)現(xiàn)金流量分類現(xiàn)金流入量：資金的收入，包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等。現(xiàn)金流出量：資金的支出，包括土地費用、建立費用、還本付息、經(jīng)營費用、稅金等。凈現(xiàn)金流量：現(xiàn)金流人量與現(xiàn)金流出量之差。特別關(guān)鍵的數(shù)據(jù)特別關(guān)鍵的數(shù)據(jù)2．資金等效值：在考慮時間因素的狀況下，與某一時間點上肯定金額的實際經(jīng)濟價值相等的另一時間點上的價值。等效值是資金時間價值計算中一個特別重要的概念。資金等效值是指在考慮時間因素的狀況下，不同時點發(fā)生的肯定值不等的資金可能具有相同的價值。也可以說明為“與某一時間點上肯定金額的實際經(jīng)濟價值相等的另一時間點上的價值”。例如，現(xiàn)在借入100元，年利率是15％，一年后要還的本利和為115元。這就是說，現(xiàn)在的100元與一年后的115元雖然肯定值不等，但它們是等值的，即其實際經(jīng)濟價值相等。通常狀況下，在資金等效值計算的過程中，人們把資金運動起點時的金額稱為現(xiàn)值，把資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或?qū)碇?，而把資金運動過程中某一時間點上與現(xiàn)值等值的金額稱為時值。3．房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標(biāo)

盈利實力指標(biāo)清償實力指標(biāo)

靜態(tài)指標(biāo)

動態(tài)指標(biāo)

成本利潤率

財務(wù)內(nèi)部收益率

借款償還期

投資利潤率

財務(wù)凈現(xiàn)值

利息備付率

資本金利潤率

動態(tài)投資回收期

償債備付率

靜態(tài)投資回收期

資產(chǎn)負債率其中，盈利實力指標(biāo)是用來考察項目盈利實力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)兩類。靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金的時間價值因素影響的狀況下，干脆通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟評價指標(biāo)。動態(tài)指標(biāo)是考慮了資金的時間價值因素的影響，要對發(fā)生在不同時間的收入、費用計算資金的時間價值，將現(xiàn)金流量進行等值化處理后計算出來的經(jīng)濟評價指標(biāo)。相較而言，靜態(tài)指標(biāo)計算簡便，通常在概略評價時采納，動態(tài)指標(biāo)能較全面反映投資方案整個計算期的經(jīng)濟效果，適用于具體可行性探討階段的經(jīng)濟評價和計算期較長的投資項目。清償實力指標(biāo)是指考察項目計算期內(nèi)償債實力的指標(biāo)。除了投資者重視項目的償債實力外，為項目供應(yīng)融資的金融機構(gòu)更重視項目償債實力的評價結(jié)果。財務(wù)凈現(xiàn)值率是項目財務(wù)凈現(xiàn)值與項目總投資現(xiàn)值之比，其經(jīng)濟含義是單位投資現(xiàn)值所能帶來的財務(wù)凈現(xiàn)值，是一個考察項目單位投資盈利實力的指標(biāo)。由于財務(wù)凈現(xiàn)值不干脆考察項目投資額的大小，故為考察投資的利用效率，常用財務(wù)凈現(xiàn)值率作為財務(wù)凈現(xiàn)值的協(xié)助評價指標(biāo)。財務(wù)凈現(xiàn)值率(FNPVR)計算式如下：

應(yīng)用FNPVR評價方案時，對于獨立方案，應(yīng)使FNPVR≥0，方案才能接受；對于多方案評價，凡FNPVR＜O的方案先行淘汰，在余下方案中，應(yīng)將FNPVR與投資額、財務(wù)凈現(xiàn)值結(jié)合選擇方案。而且在評價時應(yīng)留意計算投資現(xiàn)值與財務(wù)凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率應(yīng)一樣。4、項目不確定性變量熟識熟識

房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性變量：(1)土地費用，在進行項目評估時假如開發(fā)商還沒有獲得土地運用權(quán)，土地費用往往是一個未知數(shù)。(2)建安工程費用，在房地產(chǎn)開發(fā)項目評估過程中，建安工程費用的估算比租金售價的估算要簡潔一些，但即使這樣，評估時所運用的估算值與實際值也很難相符。(3)租售價格，租金收入或銷售收入(4)開發(fā)期與銷售期(5)容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)(6)資本化率(7)貸款利率

5、不確定性分析方法(1)盈虧平衡分析(2)敏感性分析(3)概率分析考點10：房地產(chǎn)開發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

《土地估價相關(guān)經(jīng)濟理論與方法》洪亞敏P535-537頁對于基礎(chǔ)設(shè)施配套經(jīng)常概括為“三通一平”和“七通一平”?！叭ㄒ黄健敝福和ㄋ?、通路、通電、平整地面?！捌咄ㄒ黄健敝福和ㄉ纤⑼ㄏ滤?、通電、通訊、通氣、通熱、通路、乎整地面。

考點11：建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)一）招標(biāo)投標(biāo)的概念《土地估價相關(guān)經(jīng)濟理論與方法》洪亞敏P537-538頁

建設(shè)工程招標(biāo)是指招標(biāo)人在發(fā)包建設(shè)項目之前，公開招標(biāo)或邀請投標(biāo)人，依據(jù)招標(biāo)人的意圖和要求提出報價，擇日當(dāng)場開標(biāo)，以便從中擇優(yōu)選定中標(biāo)人的一種經(jīng)濟活動。

建設(shè)工程投標(biāo)是工程招標(biāo)的對稱概念，指具有合法資格和實力的投標(biāo)人依據(jù)招標(biāo)條件，經(jīng)過初步探討和估算，在指定期限內(nèi)填寫標(biāo)書，提出報價，并等候開標(biāo)，確定能否中標(biāo)的經(jīng)濟活動。

從法律意義上講，建設(shè)工程招標(biāo)一般是建設(shè)單位（或業(yè)主）就擬建的工程發(fā)布通告，用法定方式吸引建設(shè)項目的承包單位參與競爭，進而通過法定程序從中選擇條件優(yōu)越者來完成工程建設(shè)任務(wù)的法律行為。建設(shè)工程投標(biāo)一般是經(jīng)過特定審查而獲得投標(biāo)資格的建設(shè)項目承包單位，依據(jù)招標(biāo)文件的要求，在規(guī)定的時間內(nèi)向招標(biāo)單位填報投標(biāo)書，并爭取中

標(biāo)的法律行為。

（二）招標(biāo)投標(biāo)的性質(zhì)

我國法學(xué)界一般認為，建設(shè)工程招標(biāo)是要約邀請，而投標(biāo)是要約，中標(biāo)通知書是承諾。我國《合同法》也明確規(guī)定，招標(biāo)公告是要約邀請。也就是說，招標(biāo)事實上是邀請投標(biāo)人對其提出要約（即報價），屬于要約邀請。投標(biāo)則是一種要約，它符合要約的全部條件，如具有締結(jié)合同的主觀目的；一旦中標(biāo)，投標(biāo)人將受投標(biāo)書的約束；投標(biāo)書的內(nèi)容具有足以使合同成立的主要條件等。招標(biāo)人向中標(biāo)的投標(biāo)人發(fā)出的中標(biāo)通知書，則是招標(biāo)人同意接受中標(biāo)的投標(biāo)人的投標(biāo)條件，即同意接受該投標(biāo)人的要約的意思表示，應(yīng)屬于承諾。

（三）招標(biāo)投標(biāo)的意義和內(nèi)容

熟識實行建設(shè)項目的招標(biāo)投標(biāo)是我國建筑市場趨向規(guī)范化、完善化的重要舉措，對于擇優(yōu)選擇承包單位、全面降低工程造價，進而使工程造價得到合理有效的限制，具有特別重要的意義，具體表現(xiàn)在：

（1）實行建設(shè)項目的招標(biāo)投標(biāo)基本形成了由市場定價的價格機制，使工程價格更加趨于合理。其最明顯的表現(xiàn)是若干投標(biāo)人之間出現(xiàn)激烈競爭（相互競標(biāo)），這種市場競爭最干脆、最集中的表現(xiàn)就是在價格上的競爭。通過競爭確定出工程價格，使其趨于合理或下降，這將有利于節(jié)約投資、提高投資效益。

（2）實行建設(shè)項目的招標(biāo)投標(biāo)能夠不斷降低社會平均勞動消耗水平，使工程價格得到有效限制。在建筑市場中，不同投標(biāo)者的個別勞動消耗水平是有差異的。通過推行招標(biāo)投標(biāo)，最終是那些個別勞動消耗水平最低或接近最低的投標(biāo)者獲勝，這樣便實現(xiàn)了生產(chǎn)力資源較優(yōu)配置，也對不同投標(biāo)者實行了優(yōu)勝劣汰。面對激烈競爭的壓力，為了自身的生存與發(fā)展，每個投標(biāo)者都必需切實在降低自己個別勞動消耗水平上下工夫，這樣將逐步而全面地降低社會平均勞動消耗水平，使工程價格更為合理。

（3）實行建設(shè)項目的招標(biāo)投標(biāo)便于供求雙方更好地相互選擇，使工程價格更加符合價值基礎(chǔ)，進而更好地限制工程造價。由于供求雙方各自動身點不同，存在利益沖突，因而單純采納“一對一”的選擇方式，勝利的可能性較小。采納招投標(biāo)方式就為供求雙方在較大范圍內(nèi)進行相互選擇創(chuàng)建了條件，為需求者（如建設(shè)單位、業(yè)主）與供應(yīng)者（如勘察設(shè)計單位、施工企業(yè)）在最佳點上結(jié)合供應(yīng)了可能。需求者對供應(yīng)者選擇（即建設(shè)單位、業(yè)主對勘察設(shè)計單位和施工單位的選擇）的基本動身點是“擇優(yōu)選擇”，即選擇那些報價較低、工期較短、具有良好業(yè)績和管理水平的供應(yīng)者，這樣即為合理限制工程造價奠定了基礎(chǔ)。

（4）實行建設(shè)項目的招標(biāo)投標(biāo)有利于規(guī)范價格行為，使公開、公允、公正的原則得以貫徹。我國招投標(biāo)活動有特定的機構(gòu)進行管理，有嚴格的程序必需遵循，有高素養(yǎng)的專家支持系統(tǒng)、工程技術(shù)人員的群體評估與決策，能夠避開盲目過度的競爭和假公濟私現(xiàn)象的發(fā)生，對建筑領(lǐng)域中的腐敗現(xiàn)象也是強有力的遏制，使價格形成過程變得透亮而較為規(guī)范。

（5）實行建設(shè)項目的招標(biāo)投標(biāo)能夠削減交易費用，節(jié)約人力、物力、財力，進而使工程造價有所降低。我國目前從招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)直至定標(biāo)，均在統(tǒng)一的建筑市場中進行，并有較完善的一些法律、法規(guī)規(guī)定，已進入制度化操作。招投標(biāo)中，若干投標(biāo)人在同一時間、地點報價競爭，在專家支持系統(tǒng)的評估下，以群體決策方式確定中標(biāo)者，必定削減交易過程的費用，這本身就意味著招標(biāo)人收益的增加，對工程造價必定產(chǎn)生主動的影響。

建設(shè)項目招標(biāo)投標(biāo)活動包含的內(nèi)容特別廣泛，具體說包括建設(shè)項目強制招標(biāo)的范圍、建設(shè)項目招標(biāo)的種類與方式、建設(shè)項目招標(biāo)的程序、建設(shè)項目招標(biāo)投標(biāo)文件的編制、標(biāo)底編制與審查、投標(biāo)報價以及開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)等。全部這些環(huán)節(jié)的工作均應(yīng)依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定仔細執(zhí)行并落實。

（四）我國招標(biāo)投標(biāo)的法律、法規(guī)框架

我國招標(biāo)投標(biāo)制度是伴隨著改革開放而逐步建立并完善的。1984年，國家計委、城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境愛護部聯(lián)合下發(fā)了《建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)暫行規(guī)定》，提倡實行建設(shè)工程招投標(biāo)，我國由此起先推行招投標(biāo)制度。

1991年11月21日建設(shè)部、國家工商行政管理局聯(lián)合下發(fā)《建筑市場管理規(guī)定》，明確提出加強發(fā)包管理和承包管理，其中發(fā)包管理主要是指工程報建制度與招標(biāo)制度。在整頓建筑市場的同時，建設(shè)部還與國家工商行政管理局一起制訂了《施工合同示范文本》及其管理方法，于1991年頒發(fā)，以指導(dǎo)工程合同的管理。1992年12月30日，建設(shè)部頒發(fā)了《工程建設(shè)施工招標(biāo)投標(biāo)管理方法》。

1994年12月16日建設(shè)部、國家體改委再次發(fā)出《全面深化建筑市場體制改革的看法》，強調(diào)了建筑市場管理環(huán)境的治理。文中明確提出大力推行招標(biāo)投標(biāo)，強化市場競爭機制。此后，各地也紛紛制訂了各自的實施細則，使我國的工程招投標(biāo)制度趨于完善。

1999年3月15日全國人大通過了《中華人民共和國合同法》，并于同年10月1日起生效實施，由于招標(biāo)投標(biāo)是合同訂立過程中的兩個階段，因此，該法對招標(biāo)投標(biāo)制度產(chǎn)生了重要的影響。1999年8月30日全國人大常委會通過了《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，并于2000年1月1日起施行。這部法律基本上是針對建設(shè)工程發(fā)包活動而言的，其中大量采納了國際慣例或通用做法。

2000年5月1日，國家計委發(fā)布了《工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍的規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》；2000年7月1日國家計委又發(fā)布了《工程建設(shè)項目自行招標(biāo)試行方法》和《招標(biāo)公告發(fā)布暫行方法》。

2001年7月5日原國家計委等七部委聯(lián)合發(fā)布《評標(biāo)委員會和評標(biāo)方法暫行規(guī)定》。其中有三個重大突破：關(guān)于低于成本價的認定標(biāo)準(zhǔn)；關(guān)于中標(biāo)人的確定條件；關(guān)于最低價中標(biāo)。在這里第一次明確了最低價中標(biāo)的原則。這與國際慣例是接軌的。在這一時期，建設(shè)部也連續(xù)頒布了第79號令《工程建設(shè)項目招標(biāo)代理機構(gòu)資格認定方法》、第89號令《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理方法》以及《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)文件范本》（2003年1月1日施行）、第107號令《建筑工程施工發(fā)包與承包計價管理方法》（2001年11月）等，對招投標(biāo)活動及其承發(fā)包中的計價工作做出進一步的規(guī)范熟識考點12：建設(shè)工程監(jiān)理《土地估價相關(guān)經(jīng)濟理論與方法》（P546—549）

考點13：建設(shè)工程竣工驗收《土地估價相關(guān)經(jīng)濟理論與方法》洪亞敏P548頁第三章工程造價

考點1：工程項目與工程建設(shè)項目

考點2：工程建設(shè)項目分類

考點3：工程造價的概念與構(gòu)成

考點4：工程建設(shè)定額的概念與主要內(nèi)容

考點5：工程量清單

考點6：建筑工程量及其計算

考點7：概算定額與概算指標(biāo)

考點8：投資估算指標(biāo)

考點9：設(shè)計概算

考點10：建筑工程概算的編制方法

考點11：施工圖預(yù)算

考點12：工程變更與合同價款調(diào)整

考點13：工程索賠

考點14：建設(shè)工程竣工結(jié)算和竣工決算

考點15：工程保修及保修費用了解：工程量清單計價，建筑工程量計算規(guī)則，施工圖預(yù)算，工程變更與工程索賠，工程保修及保修費用。熟識：工程建設(shè)項目分類，工程建設(shè)定額，建筑工程量及其計算，概算定額與概算指標(biāo)，投資估算指標(biāo)，設(shè)計概算的主要內(nèi)容。駕馭：工程項目與工程建設(shè)項目，工程造價，工程建設(shè)竣工決算。復(fù)習(xí)難點：1．工程建設(shè)項目分類，建筑工程量及其計算方法，設(shè)計概算的主要內(nèi)容等；2．工程造價概念，種類及構(gòu)成；3．工程建設(shè)竣工決算的主要內(nèi)容。3.1工程項目與工程建設(shè)項目

1．工程項目概念

工程項目也稱單項工程，是建設(shè)項目的組成部分，它是指具有獨立的設(shè)計文件和相應(yīng)的綜合概算書，竣工后能獨立發(fā)揮生產(chǎn)實力或運用效益的工程。如高等院校的綜合教學(xué)樓等。

2．工程建設(shè)項目概念

指在一個場地或幾個場地上，依據(jù)一個總體設(shè)計進行施工、并受總概算限制的各個工程項目的總和。建設(shè)項目可由一個或幾個工程項目構(gòu)成。建設(shè)項目在經(jīng)濟上實行獨立核算，具有獨立的組織形式，如一個工廠、礦井、學(xué)校或一條鐵路等。

3.2工程建設(shè)項目分類

1．按建設(shè)性質(zhì)分類

按建設(shè)性質(zhì)劃分，工程建設(shè)項目可分為新建項目、擴建項目、遷建項目和復(fù)原項目。

2．按投資作用分類

按投資作用劃分，工程建設(shè)項目可分為生產(chǎn)性建設(shè)項目和非生產(chǎn)性建設(shè)項目。

3．按項目規(guī)模分類

從大到小依次依次為：

(1)建設(shè)項目：建設(shè)項目即工程建設(shè)項目。

(2)單項工程

單項工程即工程項目，是建設(shè)項目的組成部分。

(3)單位工程

單位工程是工程項目的組成部分。它是指具有獨立設(shè)計的施工圖和相應(yīng)的概(預(yù))算書，能夠單獨施工，但竣工后不能獨立形成生產(chǎn)實力或發(fā)揮運用效益的工程。如：土建工程，電氣安裝工程，工業(yè)管道工程，暖衛(wèi)工程，通風(fēng)工程等。

(4)分部工程

分部工程是單位工程的組成部分。它是依據(jù)單位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和設(shè)備種類，從單位工程中劃分出來的中間產(chǎn)品(如土石方工程、樓地面工程等)。

在每個分部工程中，因為構(gòu)造、運用材料規(guī)格或施工方法等因素的不同，所以完成同一計量單位的工程所須要消耗的工、料和機械臺班數(shù)量及其價值的差別也是很大的。從而，還須要把分部工程進一步劃分為分項工程。

(5)分項工程

分項工程是分部工程的組成部分。它是指通過簡潔施工過程就能生產(chǎn)出來并可利用某種計量單位計算的最基本的中間產(chǎn)品，它是依據(jù)不同施工方法或材料規(guī)格，從分部工程中進一步細分出來的記清晰，考試中的一個考點并留意區(qū)分。例如，在磚石分部工程中，依據(jù)施工方法、材料和規(guī)格等因素的不同劃分為：磚基礎(chǔ)、內(nèi)墻、外墻、柱、空斗墻、空心磚墻、墻面勾縫和鋼筋磚過梁等分項工程。每個分項工程都能選用簡潔的施工過程完成，都可用肯定的計量單位計算，并能求出完成相應(yīng)計量單位的分項工程所須要消耗的人工、材料和機械臺班的數(shù)量及其單價。分項工程是單項工程組成部分中最基本的構(gòu)成要素記清晰，考試中的一個考點并留意區(qū)分考點3：工程造價的概念與構(gòu)成

1．工程造價概念

(1)概念：工程造價是建設(shè)項目投資中的固定資產(chǎn)投資部分，是建設(shè)項目從籌建到竣工交付運用2．工程造價的構(gòu)成

(1)設(shè)備及工、器具購置費用

設(shè)備及工、器具購置費用是由設(shè)備購置費和工具、器具及生產(chǎn)家具購置費組成。

(2)建筑安裝工程費用

1）建筑安裝工程費用的內(nèi)容：

①各類建筑工程和列入建筑工程預(yù)算的供水、供暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、煤氣等設(shè)備費用及其裝設(shè)、油飾工程的費用，列入建筑工程預(yù)算的各種管道、電力、電信和電纜導(dǎo)線敷設(shè)工程的費用。

②設(shè)備基礎(chǔ)、支柱、工作臺、煙囪、水塔、水池、灰塔等建筑工程以及各種爐窖的砌筑工程和金屬結(jié)構(gòu)工程的費用。

③為施工而進行的場地平整而發(fā)生的費用。

2）我國現(xiàn)行的建筑安裝工程費用由干脆費、間接費、利潤和稅金四個部分組成。

(3)工程建設(shè)其他費用

工程建設(shè)其他費是指從工程籌建起先到竣工驗收交付運用為止的整個建設(shè)期內(nèi)，除建筑安裝工程費和設(shè)備及工器具購置費用以外的，為保證工程建設(shè)順當(dāng)完成交付運用后能正常發(fā)揮效用的各項費用，包括土地運用費、與工程建設(shè)有關(guān)的其他費用、與將來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的其他費用。

(4)預(yù)備費：

(5)建設(shè)期貸款利息

包括向國內(nèi)銀行和其他非銀行金融機構(gòu)貸款、出口信貸、外國政府貸款、國際商業(yè)銀行貸款，以及在境內(nèi)外發(fā)行債券等在建設(shè)期內(nèi)所產(chǎn)生的應(yīng)償還貸款利息?？键c4：工程建設(shè)定額的概念與主要內(nèi)容

1．工程建設(shè)定額概念

依據(jù)國家有關(guān)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計規(guī)范和施工驗收規(guī)范、質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)，并參考行業(yè)、地方標(biāo)準(zhǔn)以及有代表性的工程設(shè)計、施工資料確定的工程建設(shè)過程中完成規(guī)定計量單位產(chǎn)品所消耗的人工、材料、機械等消耗量的標(biāo)準(zhǔn)。

2．工程建設(shè)定額的主要內(nèi)容

（1）按定額的編制程序和用途不同，可以把工程建設(shè)定額劃分為施工定額、預(yù)算定額、概算定額、概算指標(biāo)和投資估算指標(biāo)五種。

重要①施工定額

施工定額是干脆用于建筑施工管理中的一種定額，是建筑安裝企業(yè)的生產(chǎn)定額。它是以某單項工種工程為標(biāo)定對象，以工序定額為基礎(chǔ)，綜合規(guī)定出完成單位合格產(chǎn)品的人工、材料、機械臺班消耗的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。

②預(yù)算定額

預(yù)算定額是指在正常合理的施工條件下，規(guī)定完成肯定計量單位的分項工程或結(jié)構(gòu)構(gòu)件所必需的人工、材料和施工機械臺班以及價值貨幣所表現(xiàn)的消耗數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。

③概算定額和概算指標(biāo)

④投資估算指標(biāo)

概算定額和概算指標(biāo)、投資估算指標(biāo)，我們將在后面做單獨介紹，這里就不在多講。

（2）依據(jù)投資的費用性質(zhì)不同，可以把工程建設(shè)定額劃分為建筑工程定額、設(shè)備安裝工程定額、建筑安裝工程費用定額、工器具定額以及工程建設(shè)其他費用定額。

①建筑工程定額是建筑工程的施工定額、預(yù)算定額、概算定額和概算指標(biāo)的統(tǒng)稱。一般將建筑工程理解為房屋和構(gòu)筑物，具體包括一般土建工程、電氣工程(動力、照明、弱電)、衛(wèi)生技術(shù)(水、暖、通風(fēng))工程、工業(yè)管道工程、特殊構(gòu)筑物工程。從廣義上還包括道路、橋梁、鐵路、隧道、運輸河、堤壩、港口、電站、機場等工程。

②設(shè)備安裝工程定額是安裝工程的施工定額、預(yù)算定額、概算定額和概算指標(biāo)的統(tǒng)稱。

由于建筑工程和設(shè)備安裝工程是單項工程中的兩個有機組成部分，通常把建筑工程和安裝工程作為一個施工過程看待，稱為建筑安裝工程，在通用定額中也就把建筑工程定額和安裝工程定額合二為一，稱為建筑安裝工程定額。建筑安裝工程定額屬于干脆費定額，僅僅包括施工中的人工、材料和機械消耗定額。

③建筑安裝工程費用定額包括三個部分。

其他干脆費定額是指預(yù)算定額細目內(nèi)容以外，與建筑安裝工程干脆有關(guān)的各項費用開支標(biāo)準(zhǔn)，也是編制施工圖預(yù)算和概算的依據(jù)。

現(xiàn)場經(jīng)費定額是指與現(xiàn)場施工干脆有關(guān)，是施工打算、施工組織和管理所需的費用定額。

間接費定額是指為企業(yè)生產(chǎn)全部產(chǎn)品所必需，為維持整個企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動所必需的各項費用開支標(biāo)準(zhǔn)，與個別產(chǎn)品的建筑安裝施工無關(guān)。

④工器具定額

工器具是指依據(jù)有關(guān)規(guī)定不夠固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)而起到勞動手段作用的工具、器具和生產(chǎn)用家具，如計量器具、容器、儀器、工具箱等。工器具定額，就是為新建或擴建項目投產(chǎn)、運轉(zhuǎn)首次配置的工具、器具數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。

⑤工程建設(shè)其他費用定額

工程建設(shè)其他費用定額是指獨立于建筑安裝工程、設(shè)備和工器具購置之外的其他費用開支的標(biāo)準(zhǔn)。了解一下重要了解一下5工程量清單

1、工程量清單概念

工程量清單計價模式，是由全國制定統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則，并且給出統(tǒng)一項目劃分之下的各項目的消耗標(biāo)準(zhǔn)，在招標(biāo)時，由招標(biāo)方供應(yīng)工程量清單，各投標(biāo)單位依據(jù)自己的實力，依據(jù)競爭策略的要求自主報價，業(yè)主擇優(yōu)定標(biāo)，以工程合同使報價法定化，施工中出現(xiàn)與招標(biāo)文件或合同規(guī)定不符合的狀況或工程量發(fā)生變更時據(jù)實索賠，調(diào)整支付。

工程量清單是指招標(biāo)文件的組成部分。是由招標(biāo)人發(fā)出的一套注有擬建工程各實物工程名稱、性質(zhì)、特征、單位、數(shù)量及開辦項目、稅費等相關(guān)表格組成的文件。

2、工程量清單計價的內(nèi)容3.3工程造價

1．工程造價概念

(1)概念：工程造價是建設(shè)項目投資中的固定資產(chǎn)投資部分，是建設(shè)項目從籌建到竣工交付運用的整個建設(shè)過程所花費的全部固定資產(chǎn)投資費用。

(2)工程造價的種類

1.投資估算

投資估算一般是指在工程項目建設(shè)的前期工作(規(guī)劃、項目建議書和設(shè)計任務(wù)書)階段，項目建設(shè)單位向國家支配部門申請建設(shè)項目立項或國家對擬立項目進行決策時，確定建設(shè)項目在規(guī)劃、項目建議書、設(shè)計任務(wù)書等不同階段的相應(yīng)投資總額而編制的經(jīng)濟文件。

國家對任何一個擬建項目，都要通過全面的可行性論證后，才確定其是否正式立項。在可行性論證過程中，除考慮國民經(jīng)濟發(fā)展上的須要和技術(shù)上的可行性外，還要考慮經(jīng)濟上的合理性。投資估算是在初步設(shè)計前期各個階段工作中，作為論證擬建項目在經(jīng)濟上是否合理的重要文件。

投資估算具有的作用：

①它是國家確定擬建項目是否接著進行初步可行性探討的依據(jù)

②它是國家審批項目建議書的依據(jù)

③它是國家批準(zhǔn)設(shè)計任務(wù)書的重要依據(jù)

④它是國家編制中長期發(fā)展規(guī)劃，保持合理投資比例和投資結(jié)構(gòu)的重要依據(jù)

2.設(shè)計概算

設(shè)計概算是初步設(shè)計文件的重要組成部分。它是由設(shè)計單位依據(jù)初步設(shè)計或擴大初步設(shè)計圖紙，以及概算定額項目和工程量計算規(guī)則，計算出工程量，并結(jié)合概算定額中的基價和有關(guān)費用定額逐項計算編制而成的工程費用文件。

3.修正概算

修正概算是采納三階段設(shè)計形式時，在技術(shù)設(shè)計階段，隨著設(shè)計內(nèi)容的深化，可能會發(fā)覺工程項目的建設(shè)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、設(shè)備類型和數(shù)量等內(nèi)容與初步設(shè)計內(nèi)容相比有出入，為此，設(shè)計單位依據(jù)技術(shù)設(shè)計圖紙，概算指標(biāo)或概算定額，各項費用取費標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)地區(qū)自然、技術(shù)經(jīng)濟條件和設(shè)備預(yù)算價格等資料，對初步設(shè)計總概算進行修正而形成的經(jīng)濟文件，即為修正概算。修正概算的作用與初步設(shè)計概算的作用基本相同。

4.施工圖預(yù)算（也稱設(shè)計預(yù)算）

施工圖預(yù)算是施工單位在工程開工前，依據(jù)已批準(zhǔn)的施工圖紙，在施工方案(或施工組織設(shè)計)已確定的前提下，依據(jù)預(yù)算定額項目和工程量計算規(guī)則，計算出分項工程的工程量，然后逐項套用預(yù)算定額單價，累計其全部干脆費用，再依據(jù)各項費用取費標(biāo)準(zhǔn)，逐項計算，匯總出單位工程造價，同時做出工料分析。

施工圖預(yù)算有如下作用：

①是確定單位工程和單項工程預(yù)算造價的依據(jù)。

②是簽訂工程施工合同、實行工程預(yù)算包干、進行工程竣工結(jié)算的依據(jù)。

③是建設(shè)銀行撥付工程價款的依據(jù)。

④是施工企業(yè)搞好經(jīng)濟核算，加強經(jīng)營管理的依據(jù)。特別重要的內(nèi)容特別重要的內(nèi)容5.施工預(yù)算

它是施工單位內(nèi)部編制的一種預(yù)算。施工預(yù)算是在施工圖預(yù)算限制下，由施工單位依據(jù)施工圖紙、施工定額，結(jié)合施工組織設(shè)計，并考慮節(jié)約因素后，在施工以前編制的。主要是計算單位工程施工用工、用料數(shù)量，以及施工機構(gòu)(主要是大型機械)臺班需用量等。

施工預(yù)算實質(zhì)上是施工企業(yè)基層單位的成本支配文件，它指明白管理目標(biāo)和方法，用作確定用工、用料支配、備工備料、下達施工任務(wù)書和限額領(lǐng)料單的依據(jù)，是指導(dǎo)施工、限制工料、實行經(jīng)濟核算及統(tǒng)計的依據(jù)。

6.工程結(jié)算

工程結(jié)算是指一個單項工程、單位工程、分部工程或分項工程完工，并經(jīng)建設(shè)單位及有關(guān)部門驗收或驗收交結(jié)后，施工企業(yè)依據(jù)施工過程中現(xiàn)場實際狀況的記錄、設(shè)計變更通知書、現(xiàn)場工程更改簽證、預(yù)算定額、材料預(yù)算價格和各項費用標(biāo)準(zhǔn)等資料，在概算范圍內(nèi)和施工圖預(yù)算的基礎(chǔ)上，按規(guī)定編制的向建設(shè)單位辦理結(jié)算工程價款，取得收入，用以補償施工過程中的資金耗費，確定施工盈虧的經(jīng)濟文件。

工程結(jié)算一般有定期結(jié)算、階段結(jié)算和竣工結(jié)算等方式。它們是結(jié)算工程價款、確定工程收入、考核工程成本、進行支配統(tǒng)計、經(jīng)濟核算及竣工決算等的依據(jù)。其中竣工結(jié)算是反映工程全部造價的經(jīng)濟文件。以它為依據(jù)通過建設(shè)銀行，向建筑單位辦理完工程結(jié)算后，就標(biāo)記著雙方所擔(dān)當(dāng)?shù)暮贤x務(wù)和經(jīng)濟責(zé)任的結(jié)束。

7.竣工決算

竣工決算是指在竣工驗收階段，當(dāng)建設(shè)項目完工后，由建設(shè)單位編制的建設(shè)項目從籌建到建設(shè)投產(chǎn)或運用的全部實際成本的技術(shù)經(jīng)濟文件。它是建設(shè)投資管理的重要環(huán)節(jié)，是工程竣工驗收、交付運用的重要依據(jù)，也是進行建設(shè)項目財務(wù)總結(jié)，銀行對其實行監(jiān)督的必要手段。其內(nèi)容由文字說明和決算報表兩部分組成。文字說明主要包括：工程概況，設(shè)計概算和基建支配執(zhí)行狀況，各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)完成狀況，各項撥款運用狀況，建設(shè)成本和投資效果的分析以及建設(shè)過程中的主要閱歷，存在的問題和解決看法等。

特別重要的內(nèi)容特別重要的內(nèi)容2．工程造價的構(gòu)成

(1)設(shè)備及工、器具購置費用

設(shè)備及工、器具購置費用是由設(shè)備購置費和工具、器具及生產(chǎn)家具購置費組成。

(2)建筑安裝工程費用

1）建筑安裝工程費用的內(nèi)容：

①各類建筑工程和列入建筑工程預(yù)算的供水、供暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、煤氣等設(shè)備費用及其裝設(shè)、油飾工程的費用，列入建筑工程預(yù)算的各種管道、電力、電信和電纜導(dǎo)線敷設(shè)工程的費用。

②設(shè)備基礎(chǔ)、支柱、工作臺、煙囪、水塔、水池、灰塔等建筑工程以及各種爐窖的砌筑工程和金屬結(jié)構(gòu)工程的費用。

③為施工而進行的場地平整而發(fā)生的費用。

2）我國現(xiàn)行的建筑安裝工程費用由干脆費、間接費、利潤和稅金四個部分組成。

(3)工程建設(shè)其他費用

工程建設(shè)其他費是指從工程籌建起先到竣工驗收交付運用為止的整個建設(shè)期內(nèi)，除建筑安裝工程費和設(shè)備及工器具購置費用以外的，為保證工程建設(shè)順當(dāng)完成交付運用后能正常發(fā)揮效用的各項費用，包括土地運用費、與工程建設(shè)有關(guān)的其他費用、與將來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的其他費用。

(4)預(yù)備費：

(5)建設(shè)期貸款利息

包括向國內(nèi)銀行和其他非銀行金融機構(gòu)貸款、出口信貸、外國政府貸款、國際商業(yè)銀行貸款，以及在境內(nèi)外發(fā)行債券等在建設(shè)期內(nèi)所產(chǎn)生的應(yīng)償還貸款利息?？键c4：工程建設(shè)定額的概念與主要內(nèi)容

1．工程建設(shè)定額概念

依據(jù)國家有關(guān)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計規(guī)范和施工驗收規(guī)范、質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)，并參考行業(yè)、地方標(biāo)準(zhǔn)以及有代表性的工程設(shè)計、施工資料確定的工程建設(shè)過程中完成規(guī)定計量單位產(chǎn)品所消耗的人工、材料、機械等消耗量的標(biāo)準(zhǔn)。

2．工程建設(shè)定額的主要內(nèi)容

（1）按定額的編制程序和用途不同，可以把工程建設(shè)定額劃分為施工定額、預(yù)算定額、概算定額、概算指標(biāo)和投資估算指標(biāo)五種。

重要①施工定額

施工定額是干脆用于建筑施工管理中的一種定額，是建筑安裝企業(yè)的生產(chǎn)定額。它是以某單項工種工程為標(biāo)定對象，以工序定額為基礎(chǔ)，綜合規(guī)定出完成單位合格產(chǎn)品的人工、材料、機械臺班消耗的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。

②預(yù)算定額

預(yù)算定額是指在正常合理的施工條件下，規(guī)定完成肯定計量單位的分項工程或結(jié)構(gòu)構(gòu)件所必需的人工、材料和施工機械臺班以及價值貨幣所表現(xiàn)的消耗數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。

③概算定額和概算指標(biāo)

④投資估算指標(biāo)

概算定額和概算指標(biāo)、投資估算指標(biāo)，我們將在后面做單獨介紹，這里就不在多講。

（2）依據(jù)投資的費用性質(zhì)不同，可以把工程建設(shè)定額劃分為建筑工程定額、設(shè)備安裝工程定額、建筑安裝工程費用定額、工器具定額以及工程建設(shè)其他費用定額。

①建筑工程定額是建筑工程的施工定額、預(yù)算定額、概算定額和概算指標(biāo)的統(tǒng)稱。一般將建筑工程理解為房屋和構(gòu)筑物，具體包括一般土建工程、電氣工程(動力、照明、弱電)、衛(wèi)生技術(shù)(水、暖、通風(fēng))工程、工業(yè)管道工程、特殊構(gòu)筑物工程。從廣義上還包括道路、橋梁、鐵路、隧道、運輸河、堤壩、港口、電站、機場等工程。

②設(shè)備安裝工程定額是安裝工程的施工定額、預(yù)算定額、概算定額和概算指標(biāo)的統(tǒng)稱。

由于建筑工程和設(shè)備安裝工程是單項工程中的兩個有機組成部分，通常把建筑工程和安裝工程作為一個施工過程看待，稱為建筑安裝工程，在通用定額中也就把建筑工程定額和安裝工程定額合二為一，稱為建筑安裝工程定額。建筑安裝工程定額屬于干脆費定額，僅僅包括施工中的人工、材料和機械消耗定額。

③建筑安裝工程費用定額包括三個部分。

其他干脆費定額是指預(yù)算定額細目內(nèi)容以外，與建筑安裝工程干脆有關(guān)的各項費用開支標(biāo)準(zhǔn)，也是編制施工圖預(yù)算和概算的依據(jù)。

現(xiàn)場經(jīng)費定額是指與現(xiàn)場施工干脆有關(guān)，是施工打算、施工組織和管理所需的費用定額。

間接費定額是指為企業(yè)生產(chǎn)全部產(chǎn)品所必需，為維持整個企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動所必需的各項費用開支標(biāo)準(zhǔn)，與個別產(chǎn)品的建筑安裝施工無關(guān)。

④工器具定額

工器具是指依據(jù)有關(guān)規(guī)定不夠固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)而起到勞動手段作用的工具、器具和生產(chǎn)用家具，如計量器具、容器、儀器、工具箱等。工器具定額，就是為新建或擴建項目投產(chǎn)、運轉(zhuǎn)首次配置的工具、器具數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。

⑤工程建設(shè)其他費用定額

工程建設(shè)其他費用定額是指獨立于建筑安裝工程、設(shè)備和工器具購置之外的其他費用開支的標(biāo)準(zhǔn)。了解一下重要了解一下工程量清單計價的基本過程可以描述為：在統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則的基礎(chǔ)上，制定工程量清單項目設(shè)置規(guī)則，依據(jù)具體工程的施工圖紙計算出各個清單項目的工程量，再依據(jù)各種渠道所獲得的工程造價信息和閱歷數(shù)據(jù)計算得到工程造價。

(1)編制招標(biāo)標(biāo)底

工程量清單作為招標(biāo)文件的組成部分，一個最基本的功能是作為信息的載體，以便投標(biāo)人能對工程有全面充分的了解。從這個意義上講，工程量清單的內(nèi)容應(yīng)全面、精確。以建設(shè)部頒發(fā)的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程招標(biāo)文件范本》為例，工程量清單主要包括工程量清單說明和工程量清單表兩部分。

(2)投標(biāo)報價

投標(biāo)報價是在業(yè)主供應(yīng)的工程量計算結(jié)果的基礎(chǔ)上，依據(jù)企業(yè)自身所駕馭的各種信息、資料，結(jié)合企業(yè)定額編制得出的。

3.6建筑工程量及其計算

1．建筑工程量計算的含義

工程量是以物理計量單位或自然計量單位所表示的建筑工程各個分項工程和結(jié)構(gòu)構(gòu)件的實物數(shù)量。工程量計算是施工圖預(yù)算編制的主要內(nèi)容和工程估價的重要依據(jù)。精確計算工程量是編制施工組織支配、確定建筑工程干脆費、工程量清單、支配施工進度、編制材料選購 與供應(yīng)支配、進行