河南濮陽(yáng)某住宅小區(qū)項(xiàng)目全程推廣方案

**花園二期“****”的全程推廣方案目錄一、序言……………………4頁(yè)二、**花園二期的二次營(yíng)銷推廣的意義……………………5頁(yè)市場(chǎng)篇一﹑市場(chǎng)環(huán)境……………………5頁(yè)二﹑項(xiàng)目SWOT分析……………7頁(yè)三、項(xiàng)目定位……………………10頁(yè)四、標(biāo)客戶掃描…………………14頁(yè)（一）、目標(biāo)客戶定位（二）、目標(biāo)客戶描述（三）、目標(biāo)客戶區(qū)域分析五、近期項(xiàng)目滯銷原因總結(jié)……………………17頁(yè)（一）、周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（二）、綜合比較分析六、二期形象建議………………23頁(yè)（一）、加大推廣力度（二）、工地形象建議（三）、銷售道具愉第二篇：推廣草策略勢(shì)一、推廣主題允………………鐵………………獨(dú)………………扭………………直………………蹲…御…乳3罵1牙頁(yè)塘二、案名確立和………………稈………………貿(mào)………………啦………………杠………………逐…籠…旁3佳3普頁(yè)罪三、主題口號(hào)連………………編………………倘………………微………………盟………………莊…偵…壤3購(gòu)6泛頁(yè)想四、主題形象礦………………補(bǔ)………………策………………斜………………僑………………水…喇…趴3民7詢頁(yè)令第三篇貧：歸競(jìng)銷售執(zhí)行猾前期銷售情況飛回顧尋………………色………………戰(zhàn)………………電………………伸………玉…役3木9夠頁(yè)喬（一）、銷售倍現(xiàn)狀分析射（二）、銷售肯推廣分析盈銷售雄策略蘋………………迅………………喊………………來(lái)………………濁………………飄…櫻…央4擾2燥頁(yè)惑推廣入世時(shí)機(jī)賢分析樓………………嚇………………田………………糠………………遭………盒…陜5饒2滅頁(yè)景第四篇：廣告糕推廣策略遞推廣策略旺………………陶………………厘………………匪………………禍………………拒……葡…冶5熄4醋頁(yè)朽（一）、促銷柔篇統(tǒng)（二）、形象駝篇疊二、媒體選擇評(píng)………………博………………案………………變………………送………………削……毫…術(shù)6蘆1缸頁(yè)蝴三、時(shí)間分布柴及建議露………………朱………………漢………………限………………座……………頸…紀(jì)6石2逢頁(yè)架四、費(fèi)用預(yù)算雄………………后………………散………………延………………單………………叢……抖…恐6避3習(xí)頁(yè)一、序言娃隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)托體制的建立和答房地產(chǎn)市場(chǎng)的甜蓬勃發(fā)展，我險(xiǎn)國(guó)的房地產(chǎn)市擋場(chǎng)運(yùn)作體系也卸逐步成熟起來(lái)惰。夠房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)胡就是各方面繡的洋挑綜合性的競(jìng)爭(zhēng)抵。在同樣的市擋場(chǎng)面前我們是鍵等機(jī)會(huì)垂青我斃們、還是主動(dòng)版出擊，通過(guò)進(jìn)果行合理的市場(chǎng)揚(yáng)調(diào)屋研姥卡目標(biāo)預(yù)幼測(cè)機(jī)鷹推廣策俊略覆駛串銷售執(zhí)喬行丘撫及時(shí)總結(jié)等手澆段進(jìn)行一系列糊的、立體效果紹的推廣、促銷鏡活動(dòng)等搶占先榮機(jī)。近年來(lái)濮扭陽(yáng)市房地產(chǎn)市袋場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，蔽同質(zhì)化現(xiàn)象更每加普遍，本項(xiàng)重目要推向市場(chǎng)執(zhí)并取得成功，妖就必須塑造出咳自己品牌優(yōu)勢(shì)饒，找準(zhǔn)市場(chǎng)空條白點(diǎn)，充分挖壘掘和體現(xiàn)出本狂樓盤區(qū)別于其勉他樓盤的特色火賣點(diǎn)，也即差冶異性，以實(shí)擊槳虛，擊敗同類漲競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，搶疤占市場(chǎng)空間。搜結(jié)合近期市場(chǎng)頑調(diào)研情況和現(xiàn)竄階伯段源*訪*屈花園銷售過(guò)程掃存在的問(wèn)題。暴*陳*宜花園二期位于撓濮陽(yáng)市區(qū)西南允板塊屬城鄉(xiāng)結(jié)盾合處，開州路較以西，石化路音以南堂，潑*通*生路以東，站前閱路以北覆。開發(fā)商瓜為藍(lán)***肆*幟房地產(chǎn)開發(fā)有殖限公司，代理略商為鄭蜜州分*湯*果房地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)親構(gòu)。搖在開發(fā)商與代雀理商的合作期旦望值中，輔自我公司介入權(quán)銷售監(jiān)理至今確，每月銷售成淚績(jī)矩在充1鍬0院套左右，我司跪?qū)Τ煽?jī)的態(tài)度化視為不太理想枝。市場(chǎng)水涼，映人氣不旺，案?jìng)麍?chǎng)一直處于疲雀軟狀態(tài)孟，于烏如今各閣售樓部的每天接待客戶羽數(shù)量減退、有嘆時(shí)甚至一天沒(méi)間有接到一族客賽戶。長(zhǎng)此以往斥，稠*演*目花園二期唯的整個(gè)銷售態(tài)刊勢(shì)堪呀憂。在這種情粗況下，對(duì)陣*森*悼花園二期午的二次營(yíng)銷推墻廣被提上日程再，也是勢(shì)在必假行了。耍二廊﹑補(bǔ)*蜻*秋花園二期自的二次營(yíng)銷推白廣對(duì)的意義斃1況彼﹑霉總結(jié)前期銷售肥執(zhí)行的利弊，白及時(shí)改腔進(jìn)桐﹑絡(luò)取其精粘華懶﹑賭棄其糟粕。拉2蜂秘﹑隔真正做到策劃登周密、規(guī)范嚴(yán)武謹(jǐn)，勇于總結(jié)鉗，敢于創(chuàng)縣新謙,謝搶占市場(chǎng)先機(jī)筑，占領(lǐng)市場(chǎng)空遇間。小3粱﹑獻(xiàn)塑造項(xiàng)目品牌禿形象，展示開盟發(fā)商實(shí)力，為傍整個(gè)項(xiàng)目的后尸期開發(fā)過(guò)程創(chuàng)誼造有利條件英。俱4舅澡﹑青按目前的銷售吹進(jìn)度，我們項(xiàng)拖目清盤需要最串低陳5利年的時(shí)間，作膜為一家專業(yè)的處代理公司，這臘是我們遠(yuǎn)遠(yuǎn)不存能接受的，本煎著責(zé)任和雙方緩互利互惠的原岔則，則需要把遲目標(biāo)提前化，迫把風(fēng)險(xiǎn)最小化事，把利潤(rùn)最大猜化伶。棒匯第一篇、市場(chǎng)守篇一﹑市場(chǎng)環(huán)境乞濮陽(yáng)市誕生在念改革開放的年焦代里，建市二頁(yè)十余年是一座窯年輕的城市。堅(jiān)城市總體規(guī)劃或起點(diǎn)高，建設(shè)船標(biāo)準(zhǔn)高，二十陳年間在一片曠毒野上崛起了一金座現(xiàn)代化城市撿，一座座工廠威星羅棋布，各朋種風(fēng)格的住宅吃區(qū)坐落有致，鼻城市品位在不艙斷提高，高等左級(jí)公路、鐵路份不斷拓展，建寺設(shè)領(lǐng)域發(fā)生了嗽翻天覆地的變神化。城市實(shí)現(xiàn)萬(wàn)了集中供水、娃供電、供熱、載供氣，崇在全國(guó)處于領(lǐng)怪先地位。城市爐綠化、美化獨(dú)芽具特色，在保憶留東方文化特品色的基礎(chǔ)上，橡合理吸收西方蠢園林的長(zhǎng)處，介建一房綠一點(diǎn)努，建一區(qū)綠一碰方，修一條路盾綠一線，公園邊敞開化，道路孩景觀化，庭院弓園林化，形成配了三季有花，依四季常青、田瘋園風(fēng)光優(yōu)美，副生態(tài)環(huán)境優(yōu)康餅，城市建設(shè)新卵穎，管理精細(xì)毯規(guī)范，具有中蔽國(guó)北方平原特蘆色的城市園林怪景觀。律濮陽(yáng)市又先后慣被命名為國(guó)家僅衛(wèi)生城市、國(guó)趕家園林城市、承全國(guó)創(chuàng)建文明桃城市工作先進(jìn)需城市、中國(guó)優(yōu)偶秀旅游城市等恐榮譽(yù)稱號(hào)看，雖200鼓1戰(zhàn)年又獲得中華藥人民共和國(guó)建嘴設(shè)萄部篇“懸中國(guó)人居環(huán)境犯范例俗獎(jiǎng)饞”忙。隨著社會(huì)和氏經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，唱濮陽(yáng)的社會(huì)知冤名度和居民收傻入都在不斷提熄高。恒二臭﹑章項(xiàng)奏目鎮(zhèn)SWO負(fù)T末分析項(xiàng)目介紹暮濮陽(yáng)市作為一臺(tái)個(gè)新興城市，呼建市較晚，城求市整體規(guī)劃和覽設(shè)計(jì)合理科學(xué)幫，基本實(shí)現(xiàn)市節(jié)政配套設(shè)施先芽行的規(guī)劃理念肝；本案所在區(qū)劃域雖屬于城鄉(xiāng)拌結(jié)合部，但在騎目前城市框架教拉大趨勢(shì)的帶君動(dòng)下，無(wú)論人袍文環(huán)境還是周冬邊設(shè)施都發(fā)生厘了很大的改變虎。原來(lái)一片片付尚未開發(fā)的荒袍地和耕地，在旱政府帶領(lǐng)下，瓶一幢幢精品住條宅在涌現(xiàn)，大朋型商業(yè)街扎根睬本在谷區(qū)域、大型交蘋易市場(chǎng)開始青液睞本區(qū)域。在誕市政支持下，鑒戚城文化遺址幟的重視、擴(kuò)建躲道路、鼓勵(lì)私擁營(yíng)投資，整個(gè)蓋消費(fèi)市場(chǎng)正在挽形成，居住人幟口數(shù)字不斷上科升，在建的住李宅項(xiàng)目不斷增瞧多。憶*畝*副花園二期位于夜濮陽(yáng)市區(qū)西南煮板塊屬城鄉(xiāng)結(jié)漿合處，開州路某以西，石化路踏以南復(fù)，雅*培*廈路以東，站前設(shè)路以北；周邊麗有戚城市文化詳遺址、古城商譯業(yè)街環(huán)抱周邊回。環(huán)境幽雅怡姻人，交通便利坊，市政配套齊比全，是居家創(chuàng)底業(yè)的理想選擇愧。栽小區(qū)的整休規(guī)揮劃由上海同濟(jì)蜂大學(xué)設(shè)計(jì)院擔(dān)物綱設(shè)計(jì)，規(guī)劃鞋建筑面碧積臣2心0肝多萬(wàn)平方米，炎以多層為主，餡建有部分低層乒連體住宅，一不樓建有小院，癥超寬樓間距、跑高綠化率、低數(shù)容積率、智能能化的配套是小設(shè)區(qū)的基本特色晌。主打戶型以塊三居室為主，絕四居室和二居駱室為輔。繁（一）、優(yōu)勢(shì)發(fā)：毫（品Strent胡h惱）盈1封、濮陽(yáng)市房產(chǎn)叛管理局有過(guò)成息功開發(fā)案囑例題,籍社會(huì)知名豎度渡.椒脊美譽(yù)度較誕高熟,砌有一定的品牌滋影響力律2狗、本案開發(fā)規(guī)控模較儀大隊(duì),炸可產(chǎn)生較多資績(jī)?cè)垂蚕盱o3給、本案位于城威郊結(jié)合寺部插,無(wú)空氣質(zhì)量較攀好鐵,閘噪音取小挖,槐適宜居住倦4叢、本案屬于經(jīng)望濟(jì)適用房項(xiàng)書目負(fù),僻口碑較好籮5朝、本案邀請(qǐng)專夕業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)公個(gè)司腎,液專業(yè)營(yíng)銷策劃驟公司介踢入在,速形成內(nèi)部資源奏互補(bǔ)整合爭(zhēng)6醫(yī)、本案倡導(dǎo)一代種生活方庭式蚊—英—柴新城市生活，始在很大程度上站增加產(chǎn)品的附詳加值順7溫、本案產(chǎn)品質(zhì)蒼量一流，園林按景觀在濮陽(yáng)市遍獨(dú)一無(wú)二采8畏、人性化、個(gè)倚性化、智能化雙物業(yè)管理鑄9吼、省*顏*悲花園一期項(xiàng)目票產(chǎn)品口碑很好里（二）壁、緊劣勢(shì)：乏（橋Weekne棟s縫s侍）貍1紡、位置較在偏循,輔生活配套不夠?qū)引R全勤2煩、周邊教育環(huán)語(yǔ)境和質(zhì)量不容捆樂(lè)觀科3托、周邊為都市殿村至莊顧,掙人文環(huán)境較差南4頁(yè)、首期開發(fā)臨電近石化胸路洽,盜開發(fā)順序不夠授合理雙5夢(mèng)、由于土地征稼用費(fèi)用問(wèn)題，敞開發(fā)步驟和規(guī)莊模帶來(lái)不確定肌性買6蓄、本案開發(fā)成挨本相對(duì)比較高宅，價(jià)格彈性較食小悄7扎、訊*劣*先花園開發(fā)的產(chǎn)程品屬于經(jīng)濟(jì)適屢用房，價(jià)格應(yīng)妖稍為便宜，但疑綜合周邊樓盤繡競(jìng)爭(zhēng)情況，我有們的價(jià)格相對(duì)乳較高刊（三）、機(jī)會(huì)紡點(diǎn)：溪（躺Opport惑unit輕y朗）呀1崖、濮陽(yáng)市開發(fā)份量大，形成房賢地產(chǎn)消費(fèi)氣候罪2懇、石化路打通姿后，拉動(dòng)周邊踢商業(yè)發(fā)展，吸燭引目標(biāo)客戶群零3誰(shuí)、站前路即將師打通，區(qū)域發(fā)響展前景良好謊4集、濮陽(yáng)市房地糠產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上沒(méi)有帝本土品牌企業(yè)漫，故很容易產(chǎn)庸生品牌的機(jī)會(huì)街5萌、置業(yè)者的購(gòu)線房觀念轉(zhuǎn)樸（四）、威脅疫點(diǎn)：團(tuán)（歐Threa蹦t膊）餃1蛾、錢鳥本區(qū)域內(nèi)大量靜空置物業(yè)的惡重性競(jìng)爭(zhēng)膏2各、惑贈(zèng)住宅銀行按揭區(qū)額度的降傻低陪,仆影響中低消費(fèi)食群體曲3景、趣脖溫泉花園的同鍬期入傳市赴,虧分流本案目標(biāo)屑客戶珍4追、溜償站前路商業(yè)街李春節(jié)后洽有偵8鋸0曲畝的開發(fā)量登5塑、蒼具本區(qū)域內(nèi)空置輩地塊的未來(lái)開洋發(fā)量較采大薪,沖后期競(jìng)爭(zhēng)較激狗烈三、項(xiàng)目定位籍通過(guò)對(duì)濮市區(qū)京整體、細(xì)致調(diào)恰查和深入研究類，本案周圍小螺區(qū)新開發(fā)樓盤踏數(shù)目不少，且短各樓盤目標(biāo)客醒戶相對(duì)一致，畢競(jìng)爭(zhēng)就顯得極爆為激烈。因此要，要在市場(chǎng)中瞞站穩(wěn)腳跟，并出一經(jīng)推出就能屋占有相當(dāng)?shù)氖袉螆?chǎng)份額，而且柴有不斷擴(kuò)張的翼強(qiáng)勁勢(shì)頭，本群案市場(chǎng)定位一驟定要準(zhǔn)確，并私且要貫穿、運(yùn)傻用到樓盤開發(fā)哀的全過(guò)程中去瓶，只有這樣本辜案才能在濮陽(yáng)裂市區(qū)脫穎而出閃。殘（一）沉本項(xiàng)目區(qū)域定箱位怨*耀*夠花園二期項(xiàng)目衡位于濮陽(yáng)市市烤區(qū)西南城鄉(xiāng)結(jié)藍(lán)合處，開州路辰以西，石化路制以南易，梅*冊(cè)*道路以東，站前梳路以北之間的帽地段；周邊區(qū)酒域大體情況愛(ài)項(xiàng)目用地南面燥：臨近濮陽(yáng)市窩火車道呈項(xiàng)目用地北面位：緊鄰市林科圣所，市圖書館醬項(xiàng)目用地西面禾：文化涵養(yǎng)較禿高，有市職業(yè)址中專、第三中噴學(xué)、特殊學(xué)校東；較遠(yuǎn)處有濮艱陽(yáng)市綠化帶，蓄環(huán)境優(yōu)美怡人姜項(xiàng)目用地東面潮：東面緊鄰開僚州路，屬于市瘡政、商業(yè)配套吧齊全的區(qū)域分析總結(jié)：爽項(xiàng)目地理位置亡位于濮陽(yáng)市市驟區(qū)南線，屬城蒼鄉(xiāng)結(jié)合部，周焰圍無(wú)重工業(yè)，拉無(wú)污染源，空閑氣質(zhì)量上乘。隱且在其西邊有叢千畝郁郁蔥蔥柴的環(huán)保林木，房無(wú)形中又為項(xiàng)荒目提供了絕佳捉的自然觀賞景溜觀及取之不竭興的自然空氣資針源。罷濮陽(yáng)作為一個(gè)縮新興城市，建援市較晚，城市劈整體規(guī)劃和設(shè)鬼計(jì)合理科學(xué)，惰基本實(shí)現(xiàn)市政郵配套設(shè)施先行尊的規(guī)劃理念；威本案所在地雖鴨屬于邊郊，但郊在目前城市框頁(yè)架拉大趨勢(shì)的議帶動(dòng)下，無(wú)論猴人文環(huán)境還是因周邊設(shè)施都發(fā)隙生了很大的改冠變。原本一片聽片尚未開發(fā)的地荒地和耕地，扇在政府帶領(lǐng)下兵，一幢幢精品豪住宅在涌現(xiàn)，膏星級(jí)酒店、大午型交易市場(chǎng)均壁開始青睞本區(qū)渴域。在市政支挺持下，擴(kuò)建道爭(zhēng)路，招商引資襯，鼓勵(lì)私企投賽資，整個(gè)消費(fèi)垃市場(chǎng)正在形成淹，居住人口數(shù)買字不斷地上升億，在建住宅項(xiàng)假目不斷增多，喪目前它已成為螺濮陽(yáng)市民今后地幾年投資置業(yè)令的熱點(diǎn)。因此莫，本項(xiàng)目只要紀(jì)在初期策劃、添工程進(jìn)度及質(zhì)挎量、入市形象栗及時(shí)間上把好攤關(guān)，做好充分兔的準(zhǔn)備，在目蓄前地產(chǎn)形勢(shì)較立佳的前提下必佳能獲得滿意的沫成果。峽（二）、本項(xiàng)脈目涌-----街-泡高五檔害異豪繁華婚勒水困景藝禽社區(qū)時(shí)本案位于迷濮陽(yáng)市區(qū)西南植板塊屬城鄉(xiāng)結(jié)超合處，開州路雨以西，石化路儲(chǔ)以南館，來(lái)*序*遇路以東，站前灶路以北；周邊挨有戚城市文化滾遺址、醫(yī)院、氏中心廣場(chǎng)、工妄人文化宮、圖諒書館姥、府*夢(mèng)*方商業(yè)街、站前坐商業(yè)街、古城育商業(yè)街環(huán)抱周冷邊。環(huán)境幽雅膛怡人，交通便灘利，市政配套蹤齊全，是居家蜻創(chuàng)業(yè)的理想選略擇。盡管目前宿小區(qū)周邊總體狼情況看起來(lái)相服對(duì)偏一燙點(diǎn)采,晚但從未來(lái)的市態(tài)政規(guī)劃藍(lán)圖看震，從對(duì)騾濮陽(yáng)市區(qū)恭的消費(fèi)水平調(diào)脖查來(lái)看，以及田他們的消費(fèi)需后求注定了本區(qū)震域的土地段擁蓄有卓越的升值惠潛力，在此區(qū)給域買房即可轉(zhuǎn)蛾變消費(fèi)者的生唐活角幫色坡—贏—役成為都市人，廣又可方便業(yè)主范子女入學(xué)的問(wèn)賄題，也可作為膊一項(xiàng)投資行為速，這也是廣大思置業(yè)者的購(gòu)房欲動(dòng)力之一。同歐時(shí)，隨著未來(lái)去濮陽(yáng)的發(fā)展，滾濮陽(yáng)的火車站慈也勢(shì)必會(huì)建設(shè)許規(guī)劃，這使得畢部分市內(nèi)的消惡費(fèi)者看好本區(qū)強(qiáng)域的住宅開發(fā)南市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)投室資市場(chǎng)。愿本案是濮陽(yáng)市援第一個(gè)以水景女、美墅為主體曾，并且提出父了乓“謀生態(tài)、健闖康匠”透的居住理念，汁為濮陽(yáng)市建成衡了一個(gè)高檔、急豪華、水景、肯花園式小區(qū)，套為濮陽(yáng)市人民使建造了一個(gè)超鎖越時(shí)尚生活的銷生態(tài)型的健康訴家園，也是濮煮陽(yáng)市區(qū)第一個(gè)迎也是唯一的高藝檔、豪華、水茂景花園式小區(qū)周，同時(shí)也想通奶過(guò)對(duì)本案的開掠發(fā)，轉(zhuǎn)變濮陽(yáng)樹市民的住房消劍費(fèi)觀念，既是桌由單純的居住鏡型轉(zhuǎn)變?yōu)楦哐畔魄矣衅肺坏南盹炇苄?，另一方候面也想通過(guò)本兩項(xiàng)目的開發(fā)平漿加速濮陽(yáng)市的艙城市化進(jìn)程，預(yù)進(jìn)而提高濮陽(yáng)志市民區(qū)的住房護(hù)層次?；C上所述，哭本項(xiàng)目扮應(yīng)建設(shè)成為高染檔、豪華、水絕景花園式小區(qū)駐。目標(biāo)成為：參※俱嬌濮陽(yáng)市區(qū)第一舒?zhèn)€生態(tài)、健康宋、環(huán)保、家園膽濮陽(yáng)市區(qū)第一添個(gè)高檔、豪華夕、水景、小區(qū)撐四、標(biāo)客戶掃敢描襯（一）、目標(biāo)誠(chéng)客戶定位冶由離于際*寄*怕花園二期由多窩層和連排別墅甘組成，因此其波目標(biāo)客戶也不旅相同，根據(jù)產(chǎn)斜品的的價(jià)格定悶位和市場(chǎng)的調(diào)互查情況，特分陳總?cè)缦拢憾鄬幼≌涸Ｓ懤@目標(biāo)消費(fèi)者為侍：速1維、市區(qū)事業(yè)單違位中層職員改2教、市區(qū)私營(yíng)企紅業(yè)主鎮(zhèn)3剃、個(gè)體工商戶喚4娛、一部分二次典置業(yè)者魔5預(yù)、開州路行政飼單位政府官員蓋6犁、白性領(lǐng)脆壞高級(jí)打工者圾7愿、縣區(qū)臨近濮唯陽(yáng)市購(gòu)房落戶席者瘡8惱、中原大化和迎乙烯等效益較維好企業(yè)的部分嗎購(gòu)房者丑9槍、在濮陽(yáng)做生模意的外地人祝1袖0準(zhǔn)、中原油田一茫小部分購(gòu)房戶俯1扯1尊、部分投資客關(guān)戶旋1弟2堪、有一定經(jīng)濟(jì)謊收入的青年置湊業(yè)者聯(lián)排別墅：按目標(biāo)消費(fèi)者為殃：們1謊、部分市區(qū)私望營(yíng)企業(yè)主厭2削、一些有錢的艇人，但精神文悟化方面需求相雹對(duì)夕趙（二）目標(biāo)客持戶描疾述完豈1債、自有可支配井現(xiàn)金資產(chǎn)超斤過(guò)及1綠0瀉萬(wàn)元。太2荒、收入穩(wěn)定，久事業(yè)有成，家蛋庭穩(wěn)定。趣3鍵、重優(yōu)雅、交千通便利的居住叢環(huán)境，注重家如庭生活的私密遺性和安全感?；?津、對(duì)生活的品青位、身心健康推等高質(zhì)量的生脹活方式有獨(dú)到槳的見解。祝5禿、年齡活在向2逢5鄭—戰(zhàn)6謹(jǐn)0姐歲之間。身6得、對(duì)居住現(xiàn)狀淋不滿，有換房額要求，并要求撫有良好的居住裁環(huán)境和條件的忽消費(fèi)者。找7刊、家庭人口忌約象3蘿—現(xiàn)5扣人。池8翅、對(duì)文化精神策方面有要求，耗借以體現(xiàn)自己誼的品位。吼（三）目標(biāo)客燙戶區(qū)域分析愧根據(jù)我們項(xiàng)目蛙自身特菌點(diǎn)敗咬和濮陽(yáng)房產(chǎn)市稍場(chǎng)的實(shí)際情況艙及前期購(gòu)買客牧戶的總結(jié)。徹中層消費(fèi)市場(chǎng)季是一個(gè)巨大的塊消費(fèi)力量，目邪前小區(qū)周邊的長(zhǎng)配套亦十分完稠善、小區(qū)整體姐規(guī)劃高尚、自泊然、合理，只嘩要本案在以后異的產(chǎn)品方面有界突出的優(yōu)勢(shì)，套就能吸引這部瘋分客源。除了抄市區(qū)的消費(fèi)市娃場(chǎng)外，周邊的邁濮陽(yáng)縣、清豐株縣、臺(tái)前縣等磨也是本小區(qū)的愚中堅(jiān)消費(fèi)群體亞。他們主要是屠：妻在行政事業(yè)單熱位任職的中年懲領(lǐng)導(dǎo)高考慮孩子將來(lái)補(bǔ)上學(xué)的中產(chǎn)階鴨級(jí)驟收入較高的私述營(yíng)業(yè)主及個(gè)體瓶工商戶崇為養(yǎng)老做準(zhǔn)備真將要退休的老優(yōu)干部吹因此在以后的外推廣中我們應(yīng)喊重視這個(gè)問(wèn)題嫁。桂五、近期項(xiàng)目討滯銷原因總結(jié)飲房地產(chǎn)系不動(dòng)師產(chǎn)的商品概念足，與其他商品紗有著本質(zhì)截然奉不同的區(qū)別，受不同于買件衣場(chǎng)服那樣隨心所今欲，這是因?yàn)榕屹I房子價(jià)位高柔，耐用性長(zhǎng)。毀買主務(wù)必經(jīng)過(guò)椅審情度事、權(quán)迫衡利弊的反復(fù)繞斟酌后才能作前出決定，而且捎反彈心理很強(qiáng)忠，稍有不稱心寬就會(huì)改變主意旁，買主思考問(wèn)糕題，內(nèi)容豐富氏，錯(cuò)綜復(fù)雜，祖既要考慮得天棵得天獨(dú)厚的地?fù)Ю項(xiàng)l件，又要江考究幽雅舒適桌的自然環(huán)境，協(xié)樓質(zhì)、交通、已安全、戶型等雪諸多方面慎之欣有慎。由此可謊見做好房地產(chǎn)薦產(chǎn)品的深度廣拋，難度大，負(fù)竿荷重，企求在幻市場(chǎng)上取得卓俊然顯著的成效脅，并非輕而易蹈舉、彈指一揮汽間，必須加強(qiáng)德重視產(chǎn)品的開帶發(fā)力度，苦練握內(nèi)功，具備冰描凍三尺非一日呈之寒的韌勁和鎖毅力。賽周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手便分析拍為更好的了解削市場(chǎng)，了解近悉期滯銷的真正匠癥結(jié)所在。在柿原有調(diào)查的基瓦礎(chǔ)上，我們又廟做了為狹期動(dòng)3電天市場(chǎng)調(diào)查工匆作，針對(duì)周邊炸競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析蝶如下壓：溫泉花園帳為我們主要的把競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，和回我們同期如市乓，其沿石化路棄開發(fā)面態(tài)積雹17站1扔畝，主要財(cái)有巨4施層翠騾5恒層爭(zhēng)保6趴層等多層建冊(cè)筑，孫其監(jiān)3培層價(jià)豆位英140階0外上鏟丹頂層價(jià)位根據(jù)嗚建筑總層數(shù)而刊不同，澆有奔80景0穩(wěn)多稍96練6朵的礙焦有膽100跡0芽元偏上的。且使說(shuō)其項(xiàng)許目拴7紗0續(xù)℅撈位團(tuán)購(gòu)，對(duì)外俊銷售征為擱3似0駕℅排，當(dāng)然這一數(shù)控?fù)?jù)有其夸大的書點(diǎn)數(shù)，其目前潤(rùn)小型房（面積頂小天于冬12填0脹㎡）銷售進(jìn)度雷可觀。大型房挎銷售進(jìn)度較慢指。其地理位置冒在道*常*狡路兩側(cè)，區(qū)域仁較長(zhǎng)，物業(yè)管娃理相對(duì)困難一肝點(diǎn)。西臨西環(huán)剖路，且西環(huán)路類區(qū)域還未開發(fā)嗓成熟。優(yōu)勢(shì)在間于已基本為現(xiàn)情房騰，浴*墳*陣路商業(yè)街較成泰熟，每幢樓前型有地下噴泉是幼其一大靚點(diǎn)。待溫泉花園中行邀提供貸款沒(méi)有儲(chǔ)公證費(fèi)這一項(xiàng)頌，也是其一個(gè)愛(ài)優(yōu)勢(shì)。濮水苑妄此項(xiàng)目為濮陽(yáng)片如意置業(yè)公司堡開發(fā)，知現(xiàn)閉*特*爆路兩側(cè)商鋪已庫(kù)基本售罄。價(jià)奉格飲為繳240碌0廉／㎡，住宅頂耀樓牧75棗0泥／㎡，所剩者者面積較大胳為據(jù)14踩0出多尼㎡案16塘0荒多㎡。其位置亞位唱居槳*叼*簽路兩側(cè)，區(qū)域維相對(duì)狹長(zhǎng)。站前路商業(yè)街缸此項(xiàng)目現(xiàn)為沿肚站前路兩側(cè)商庭鋪梨，昆3裁層特、蔥4肢層為住宅，但苗其后期丟有暫8察0歉畝地尚未開發(fā)誦。根據(jù)目前實(shí)丸際情況，近兩命年內(nèi)濮陽(yáng)建詞安需波不會(huì)開發(fā)，其應(yīng)正忙于油區(qū)綠生景花園項(xiàng)目的另開發(fā)。但其地公理位置在火車雄站不遠(yuǎn)，隨著褲火車站的開發(fā)么，周紡邊小區(qū)的成熟滋。未來(lái)此區(qū)域駐應(yīng)被部分消費(fèi)及者看好。節(jié)（二）綜合比隔較分析族*弄*役花園二期項(xiàng)目慎位東邊是較為街成熟的開洲路劈，北邊為石化尺路，南邊為火準(zhǔn)車裳站冬側(cè)，欣本產(chǎn)品前期共淘開發(fā)了五幢，軋其中二幢為建錢設(shè)銀行集體購(gòu)姜買。實(shí)際上只馳有三幢樓對(duì)外壇公開發(fā)售。總撓體上說(shuō)在此區(qū)恒域無(wú)論從價(jià)格恢上搶亞還是地段位置虜上臂刺小區(qū)買點(diǎn)上我紹們本質(zhì)上沒(méi)有曬什么差距，但牌為何我們的銷剃售進(jìn)度相對(duì)于東溫泉花園來(lái)說(shuō)鈔沒(méi)有占到市場(chǎng)堅(jiān)優(yōu)勢(shì)。從公開匙發(fā)售到現(xiàn)在的心主體即將封頂乏，市場(chǎng)的認(rèn)知堵度一直較低，太銷售形勢(shì)反映吧冷淡，平均每跟月銷售在十套駛左右。像這樣漿的大盤操作出緊現(xiàn)這種情況是透十分不應(yīng)該的懶，如果持續(xù)這京種局面走下去感將會(huì)嚴(yán)重影響睜后期的開發(fā)、朝銷售情況。這鋒種情況的出現(xiàn)蕉不是單方面的恭原因，它是諸俗多原因集結(jié)在凈一起的癥狀。個(gè)分析市場(chǎng)、研暑究產(chǎn)品發(fā)現(xiàn)問(wèn)釘題主要集中在趣以下兩個(gè)方面疑：充1覆﹑誕一期開發(fā)的房俊源不夠充分，廣可供客戶選擇乓的余地不是很勁廣泛。禽2什﹑珍銀行貸款程序意應(yīng)再有彈性化樂(lè)。相比較而言徑溫泉花園中行鐘貸款沒(méi)有公證胳費(fèi)這一項(xiàng)。也沫是一個(gè)優(yōu)勢(shì)差。肚衡3奴﹑樓銷售人員自身墨能力不錯(cuò)，但懶其專業(yè)技能水政平還需進(jìn)一步遷加強(qiáng)提高。姐4所﹑杠營(yíng)銷推廣的原咱因，目標(biāo)客戶顆群體模糊，沒(méi)嘆有在最有效的生時(shí)間、最適宜聞的地方實(shí)施最面有效的營(yíng)銷手宮段，去引產(chǎn)導(dǎo)客戶、截留特客戶?；顝B5累、價(jià)格問(wèn)題膨本案自推出以問(wèn)來(lái)，到場(chǎng)參觀逆者各方面反映另良好，唯獨(dú)入矮市價(jià)格反映偏臉高。導(dǎo)致前期竹不能很快形成邀旺銷，好多客口戶持幣觀望，漸現(xiàn)場(chǎng)逼定困難敲。而本案周邊征物業(yè)價(jià)格狀況涼單價(jià)范圍維持甘在販90牧0腰元族/沖平方已米臭----11岡5英0乞元餃/礙平方米之間。漠本案由于規(guī)頑模穿.攏環(huán)虧境鋤.唐容積稅率剩.類社區(qū)配套等利溜好因素，均價(jià)評(píng)應(yīng)軟在逮120塔0尼元甲/蔥平方米左右，洗但剛剛?cè)胧芯头露ㄅe價(jià)室128積5淘元蹄/坊平方米，客戶鎖接受速度較慢孤。叛6煙﹑通除了這些客觀旁的因素外，產(chǎn)從品自身的存在觀種種原因也嚴(yán)燙重影響了客戶墳量的成交，造露成房源的滯銷惠也是不可忽視船。產(chǎn)品自身原因斷通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)銷售價(jià)人員的多次會(huì)測(cè)議，分析消費(fèi)淺者來(lái)看房時(shí)提積出的種種問(wèn)題恭，以及對(duì)本產(chǎn)懼品的深入了解缸總結(jié)出現(xiàn)有戶父型的一些缺陷挖：盯戶型面積址15趣4守㎡守88.6豆2敢㎡逮126.7箏6盟㎡金13泉3遷㎡現(xiàn)開發(fā)套數(shù)菜30券12蘿48狼現(xiàn)銷套數(shù)張12記8.丟13縱總體戶型面積兵如果過(guò)大，導(dǎo)跨致總價(jià)過(guò)高，低客戶的承受能傘力有限。杏因?yàn)楸拘^(qū)地亭理位置等綜合冰因素，有大部杠分屬于工薪階濫層的消費(fèi)者來(lái)丑看房，他們一帆般要求的面積嘩在姓10繳0朵平方左右，總潑價(jià)也要求不要頑太高。妻13躺3地平方米的戶型差，開間寬度、險(xiǎn)進(jìn)深問(wèn)題不夠麗理想，滯銷的井真正原因是采顫光問(wèn)題，主臥捷式不帶衛(wèi)生間肚，人性化設(shè)計(jì)因要求不夠完美泄。（一般建筑鑰面積超篇過(guò)詞12河0獵平方米的三房毅兩廳都設(shè)計(jì)為降雙衛(wèi)生間，這押樣設(shè)計(jì)更合理似更人性化。）單126.7瘡6辱平方米的戶型繁，戶型設(shè)計(jì)時(shí)診尚化不夠。三斤個(gè)臥式門對(duì)著坑客廳開，應(yīng)注萍重生活私密性是和保持一定個(gè)衰性空間充分發(fā)準(zhǔn)揮。三復(fù)式房子的花羅園小，臥式少胞（只島有瞎3掠個(gè)）樓上臥式爛的面積偏小，催而衛(wèi)生間偏多姻（鳳4略個(gè)衛(wèi)生間）。頃復(fù)式的面積大釋、總價(jià)高可消樸費(fèi)的目標(biāo)人群鐘本來(lái)就少，像梁這樣的高端客銀戶對(duì)除了對(duì)小元區(qū)的整體環(huán)境上有較高的要求且外，對(duì)產(chǎn)品自輪身更是稼要求很高，他點(diǎn)們更講究其生測(cè)活的舒適性、纖私密性、合理青性、個(gè)性化、褲先進(jìn)化。這就牧對(duì)我們的戶型雜設(shè)計(jì)提出了更印高的要求。源后期推廣的原默因汪在后期的推廣憲活動(dòng)中，我們叔的強(qiáng)度相比沒(méi)稅有溫泉花園的時(shí)強(qiáng)度大很多客似戶不知道一層兆房子帶有小花勇園，至使很多映客戶到現(xiàn)場(chǎng)看糖房才知道有花挪園，這一原因脂也導(dǎo)致知道我怠們項(xiàng)目的目標(biāo)籍客戶減少，來(lái)工得客戶很多是漲路過(guò)的。在好鞭的產(chǎn)品沒(méi)有客斬戶來(lái)光顧，我蠟們也無(wú)法達(dá)到交更高的銷售水愛(ài)平?？梢哉f(shuō)這勉一問(wèn)題也是我名們下階段應(yīng)該深著重考慮的問(wèn)傻題。乓售樓部形象問(wèn)愉題戶要想塑造好個(gè)醒案形象應(yīng)該進(jìn)愈行立體包裝，除售樓部形象問(wèn)府題敏也是一個(gè)不容蠢忽視的方面，溪本案現(xiàn)有橫售樓部蒙視覺(jué)感染力較勵(lì)差，沒(méi)有旺銷恢的氣氛，售樓畝部沒(méi)有沙盤，刑這樣很容易讓產(chǎn)客戶產(chǎn)生消極側(cè)心理，同時(shí)也稿給售樓員講解討帶來(lái)很大困難扎，不能給客戶饅更加直觀的感鳴受。聯(lián)排別墅視此類房源駱共開7裂0塊多餓套底卡，在實(shí)際銷售漲數(shù)量卻是屈指鵝可數(shù)，積壓很湖大一部分資金鋤，分析原因如少下評(píng)：食創(chuàng)1狹、前期市場(chǎng)定的位不夠準(zhǔn)確，艦沒(méi)有進(jìn)行深入幣的調(diào)查，此房費(fèi)型的市場(chǎng)需求糊不是很內(nèi)大。市2碎、聯(lián)排別墅一劑套臂需瞎5令0縣萬(wàn)左右，就目役前濮陽(yáng)市的消均費(fèi)水平來(lái)說(shuō)，副達(dá)到這一層次麗的消費(fèi)者不多赴。仍3姜、此房型設(shè)計(jì)珠上給人感覺(jué)不朽是很舒暢，有遲的一層沒(méi)有臥驟室，多數(shù)臥室席太小，感覺(jué)上擺衛(wèi)生間太多。惡述4貌、廣告推廣不術(shù)夠，沒(méi)能夠吸義引更多消費(fèi)者辟的眼球。市場(chǎng)錘預(yù)熱不充分。隔六、二期形象驚建議懶怖冠在對(duì)市場(chǎng)情秧況和近期滯銷議原因分析基礎(chǔ)跌上，我們審時(shí)鼓度勢(shì)，避實(shí)擊析虛，針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)誘對(duì)手況提出以致下建議，網(wǎng)貴近公司能酌情考狹慮如下：旅加大推廣力度擋。跑現(xiàn)在房產(chǎn)是市腦場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)巾白熱化，已經(jīng)因有賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)江向買方市場(chǎng)。住因而也就告別項(xiàng)了哪勸個(gè)遼“王酒香不怕巷子將深論”設(shè)的時(shí)代。一位椅專家這樣說(shuō)過(guò)庭；一個(gè)樓盤的嬌能否成功，項(xiàng)肚目綜合壓占咽80議℅奇，推廣執(zhí)行案占貌2宏0拿℅殼，前者的具體渾價(jià)值靠后者來(lái)憂實(shí)現(xiàn)。而且，輕后者如果做的填很好，能彌補(bǔ)隊(duì)前者部分的不暮足。因此在我聽們與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手籃在硬件設(shè)施沒(méi)椒有什么大的差蛇別下，下階段顆加大推廣執(zhí)行賺力度是很有必童要的。工地形象建議攏其實(shí)，好的工今地包裝、整潔葉有序地現(xiàn)場(chǎng)管漸理不僅本身就馳是一種廣告，斃更可樹立客戶桌對(duì)樓盤的信心斯。戀◎約工地形象誘導(dǎo)輪（血l濟(jì)）目標(biāo)悠工地作為觸買家最為切身共關(guān)注的地方，揭是宣傳最經(jīng)濟(jì)況和有效的場(chǎng)所釋，工地形象如扒何，不僅直接舅與物業(yè)和公司押形象有關(guān)，而午且還能夠營(yíng)造大銷售氣氛。恨（僅2導(dǎo)）手段能工地路牌：表下明物業(yè)全的孫z惱稱和位置，直蹦接與工程形象跌相關(guān)聯(lián)。撓工地圍板：明站確發(fā)展商和地竿產(chǎn)建造的專業(yè)選性。工地鳥氣氛：利用彩穴旗、氣球等宣承傳物品、吸引巖人們的注意力淺，營(yíng)造人氣旺尋、整潔、有序患的施工現(xiàn)場(chǎng)。倒◎牽工地環(huán)境包裝眨設(shè)計(jì)映1前、目的僚將整個(gè)工簡(jiǎn)地現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)貿(mào)建筑施工的進(jìn)起程和環(huán)境特色酬進(jìn)行包裝。包診裝強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的灶特色，使消費(fèi)蟻者對(duì)項(xiàng)目有一內(nèi)個(gè)卵整體良好的視肆覺(jué)形象。法2粒、手段．毛放引一部分內(nèi)容為椒工地圍墻包裝于、工地立柱廣字告牌制作、工釣地公共標(biāo)牌制海作、掛旗制作梳、路燈安裝等仿。另一部分內(nèi)茅容為綠化其他病配套工程完善驚，優(yōu)先搞好工借地圍墻沿線、者樣板房參觀路咬線以及綠化工撿程施工。乖3船、要求釋嚴(yán)格按判照明V趴I另設(shè)計(jì)內(nèi)容制作乒完成，綠化工懸程部按工程進(jìn)且度按時(shí)完成。居◎凍施工階段樓盤蛛包裝策略閥策績(jī)略著A蹄：先人為主的恭致歉公告如：撲尊敬攤的旅…戴…扁本工地因施名工液………………澡………………征………………安不便痛之處，敬請(qǐng)?jiān)≌?。斜－－大廈施惕工工地溜桿富策圖略化B莊：入口牌樓柄即在樓盤入補(bǔ)口或主要道路補(bǔ)入口處搭建的盛大型牌樓，通綠常是燈光鐵架愁拱門也有些是債具有藝術(shù)特色雞的水泥建筑，黃深圳有些高檔跪豪華住宅的入艱口牌樓搞得比戀較漂亮，象萬(wàn)謹(jǐn)科城市花園、涉都市花園等，扔這些入口牌樓解一般都作為小偷區(qū)建筑的一部差分保留下來(lái)。肺策歡略穿C沫：施工進(jìn)度板忘讓人看到傲樓在長(zhǎng)！躁策銜略騙D部：廣告布跪幅假“梅商劉業(yè)句”澇布腸幅擊“并政素治掌”次布朝幅浪“般創(chuàng)喚新逢”云布幅廣告堆布幅是最顯眼丘的包裝，深圳施的樓盤應(yīng)用得散最廣泛，但有醉一點(diǎn)不足就是派，缺乏樓宇棟語(yǔ)座方向說(shuō)明的夾布幅，若能掛善上臉“呼X蟻?zhàn)鶑豖賀棟玉”廟字樣的廣告幅躺，會(huì)更加一目武了然。香港在思這方面便做得予極好。悄策根略粒E唇：指示牌調(diào)指示牌的形狀展靈活多樣，有尺箭頭形指示牌疑、指示板、三事角指示牌、平佳面指示牌、多協(xié)面指示牌等等部。指示牌與路良旗一樣，起引低導(dǎo)作用。設(shè)備畝指示牌，方便摔消費(fèi)者參觀看手樓，提醒他們慨注意某些事項(xiàng)岡，展示發(fā)展商旨的細(xì)心與誠(chéng)意連。因?yàn)橄M(fèi)者謊最后之所以購(gòu)醫(yī)買，有可能就凡取決于一些極潤(rùn)細(xì)微的行為，攝正如俗語(yǔ)所說(shuō)兩的魂：訊“寺于細(xì)微處見精五神屠”曠。策穩(wěn)略沙F稿：充氣橡膠做干成的弧形拱門繞，商服物業(yè)、透寫字樓物業(yè)的穗包裝中應(yīng)用較躍多，一些大型棍慶典活動(dòng)及表解演也常用，有擊的也用數(shù)個(gè)充旋氣拱門及幕布尸做成充氣蓬房苦，起到防雨防泉曬作用。目前河深圳的充氣拱危門大都是紅色獎(jiǎng)、黃色兩種。糟策節(jié)略鴿G蹈：精神堡壘縮臺(tái)灣流行誤的說(shuō)法、精神獸堡壘，實(shí)際上嶼指的是實(shí)物化冶的樓盤標(biāo)識(shí)悟（款L0G梨0杏）具體講就是幫帶有樓盤名稱零的建筑小品。涌去過(guò)錦繡中華息的人，大概都綢會(huì)記得門口那授塊雕刻兄著姥“痛錦繡中穴華煤”劫字樣的漂亮石副頭吧，那便是棵精神堡壘。寄顧名思義，鋪精神堡壘表現(xiàn)百樓宇的精神內(nèi)新涵，應(yīng)切合樓笑盤的主題與定禽位。策賢略研H艦：溫柔的警告灘牌誦如：為了您的倉(cāng)安全，請(qǐng)注閱意另………………加…政…他為了您和家唉人的幸個(gè)福翅………………緩…缸…懲注厚意享………………王………………顫……………雹…巷通梢告途………………派………………蹦………………責(zé)◎徒預(yù)售階段樓盤揮包裝策略孫策抖略規(guī)A照:蜜路旗在樓軌盤旁邊的主要枝道路兩旁設(shè)置宵的宣傳旗幟，沉內(nèi)容主要為樓朗盤名稱及樓盤爐標(biāo)識(shí)。嚴(yán)格來(lái)桂講，設(shè)置在圍精墻上及售樓處民預(yù)部周邊的旗蘿幟也屬于路旗亮、路族對(duì)于一拾些地處偏僻位牽置、或者有一跟定縱深的樓盤穗起著重要的引偵導(dǎo)作用。耕策皂略達(dá)B鵲：小彩旗一般鋪是三角小彩旗弄，現(xiàn)在深圳也鵝開始用一種旋尿轉(zhuǎn)風(fēng)輪小彩旗固，象東港中心核、宣嘉華庭。斯利用小彩旗可宜以裝點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)、滲營(yíng)造氣氛。角策茄略訴C湊：景觀庭園工有條件的卵樓盤，可以在擺它樓處前面的英空間布置一些奸庭園式小景觀王，如假山、雕借塑、噴泉、小蓮瀑布、微型小練花園等、有些惰已入伙的現(xiàn)樓詞、把售樓處設(shè)才在區(qū)內(nèi)、利用塌小區(qū)內(nèi)的景觀科環(huán)境，亦可達(dá)仗到同樣的效果升。景觀庭迅園可以為死板點(diǎn)生硬的售樓環(huán)怒境注入活力生秧氣，表現(xiàn)地產(chǎn)賊商的細(xì)心體貼騾，增加親和力治和溫馨感，特興別適宜于住宅蹦樓盤的包裝。鉤深圳一些教住宅樓盤，售鄉(xiāng)接處前面，往傷往擺幾個(gè)花盆購(gòu)，弄幾盆盆載鞋，搞幾處草坪辮敷衍了事，顯姿得很不夠誠(chéng)意診?？俊蝾伿瘴搽A段樓盤支包裝策略捕策屯略街A悼：樹立入住率厚廣告板把銷控梁表放大，勝于倡任何一種宣傳嚷促銷方式。牢策絮略岔B最：逐步回撤各壺種包裝工具有奴步驟地撤回路抗旗，彩旗，充拍氣拱門、廣告集板等，注意清犬潔箱。來(lái)錯(cuò)怠策絡(luò)略凱C僚：告謝板公開知感謝市民的大仇力支持，樹立循公司品牌形象戴！地盤包裝還概包括其它一些去內(nèi)容如標(biāo)志旗映、大彩旗、區(qū)唐域旗（標(biāo)示樓節(jié)盤所規(guī)劃的各蠅個(gè)分區(qū)域）、委樓棟旗（標(biāo)示灣不同樓棟、朝策向）、警示牌價(jià)（如禁煙牌、旁草坪保護(hù)牌等朝）、歡迎牌、泛汽球（目面標(biāo)津出樓盤名稱、郊標(biāo)識(shí)等，一般碗汽球下面都掛鎮(zhèn)有條幅）、燈座光蛋照品得明設(shè)備、小區(qū)拿總體平面圖（腦指出小區(qū)主要卸道理，建筑物睜分布等，有時(shí)重繪制在指示板靜上）等等。3、銷售道具襯已1拼、售樓處的建蹄筑外觀風(fēng)格應(yīng)待與樓盤的類型掩、檔次相吻合政，顏色、造型毅晝與樓盤配合杰，格調(diào)一致。糕內(nèi)外裝憤修俊互售樓處室內(nèi)擺肝設(shè)大致有接待籠臺(tái)、展板（包家括廣告板、效率果圖綢、絕義說(shuō)明圖）、燈示箱廣告樓盤模承型、戶型設(shè)計(jì)蹈模型、銷售進(jìn)趣度表、售樓書裂、說(shuō)明頁(yè)、椅高、臺(tái)、屏風(fēng)、中飲水機(jī)等蓮。濃速2炎、現(xiàn)階段我們獸的售房部有三戰(zhàn)個(gè)，比較分散雀，從近期來(lái)看浩成交量并沒(méi)有嫁明顯增加。建鍛議在有條件的禁情況下在售樓納部加入沙盤，罵這樣即能體現(xiàn)羽產(chǎn)品自身形象筒又能利于銷售橫人員的講解。懼3送、捎為了方便客戶債看房，售樓部撿目前增牢加英厚電瓶車、以節(jié)悶省看房花費(fèi)路府上的時(shí)間。也樹有利于提高我披們的服務(wù)，讓小消費(fèi)者更感親演切。誼4受、許建立樣板間。佛給客戶以親身執(zhí)感受，增加客誤戶對(duì)我們產(chǎn)品磁的信服力、信忙賴感。傅5西、具進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)夾我們銷售人員捎的業(yè)務(wù)技能的聽培訓(xùn)，提高客弦戶成交率殿。摩薯第二篇：推廣儉策略一、推廣主題綿本樓盤（一期財(cái)末到整個(gè)二期赤）從內(nèi)部認(rèn)購(gòu)筑到銷售工作的注完結(jié)也需要一墳段時(shí)間，因此貌在樓盤銷售的剪整個(gè)推廣過(guò)程滴中，我們必須崗圍繞一條軸線的來(lái)展開工作，賣這條軸線總領(lǐng)際我們市場(chǎng)銷售更的全過(guò)程，這千條軸線就是本場(chǎng)案的推廣主題口。閉推廣主題的確魂定要考慮以下蝶幾個(gè)因素：◎樓盤的定位鄰◎中樓盤的特色賣猴點(diǎn)內(nèi)◎居樓盤的目標(biāo)客片戶◎樓盤的地位授通過(guò)以上四個(gè)衣方面的分析，艦來(lái)確立推廣主瘡題，推廣主題暈猶如一篇文章糾的主題思想，頸以這個(gè)中心思件想為核心，隨磨之而生的有案垃名和銷售分期銀推廣名或推廣團(tuán)語(yǔ)。?？紤]到本項(xiàng)目枯的市場(chǎng)定位為喝中等偏上樓盤最，目標(biāo)人群為蹈中、高等收入腫家庭；再綜合挎本案周邊環(huán)境固、小區(qū)建筑風(fēng)患格、環(huán)境營(yíng)造井、前景規(guī)劃等望特征，對(duì)其在才濮陽(yáng)市區(qū)樓盤事中進(jìn)行定位，翅并通過(guò)與競(jìng)爭(zhēng)毀個(gè)案的對(duì)比分啟析，確立本案本推廣主題應(yīng)圍甜繞歸“右高檔、豪華烈、啟生態(tài)、健康、短水景家園汁”合進(jìn)行，聯(lián)排別晉墅主題詞定為黎：貌“諸至尊美墅，極孫致人希生策”遵。蒜通過(guò)這一主題醒詞的確立，來(lái)蟲體現(xiàn)本案的品抹位、地位與檔摩次。同時(shí)要積名極倡套導(dǎo)簡(jiǎn)2具1型世紀(jì)的居住理尸念：掏居住就是環(huán)境手，居住就是文膊化，居住就是掙生活品質(zhì)。寨并且通過(guò)這一躲主題的推廣，葵達(dá)到以下目的呆：睡本項(xiàng)目成為濮批陽(yáng)市第一家有超湖景的樓盤；夕本項(xiàng)目成為濮聲陽(yáng)市第一家型橋設(shè)計(jì)多樣化樓膨盤；真本項(xiàng)目成為濮督陽(yáng)市迄今為止轉(zhuǎn)最低起價(jià)別墅貼品質(zhì)樓盤；蝕本項(xiàng)目成為第等一家人氣最旺維、鄰里相知的劣中產(chǎn)階級(jí)鐘情弄樓盤；作本項(xiàng)目成為濮無(wú)陽(yáng)市區(qū)價(jià)值飆糧升最具實(shí)力樓歪盤；膝本項(xiàng)目成為濮哀陽(yáng)市地產(chǎn)界的受樣板樓盤；二、案名確立磁今天，樓盤命匆名因其獨(dú)特的毫作用，已成為喊房地產(chǎn)營(yíng)銷中員的一個(gè)強(qiáng)有力吼的輔助工具。仿樓盤的名稱就異如人的名字一董樣，給人的第滔一印象，雖說(shuō)姜不起決定性作暖用，但他的卓翁越，往往有一慮我在鄭大家屬蠶院我在鄭大家筋屬院傳種魔幻般百的吸引力，而鷹這種吸引力又匯貫穿于樓盤營(yíng)歇銷的整個(gè)過(guò)程節(jié)，至少可以吸鈔引目標(biāo)客源注章意產(chǎn)品本身，麥進(jìn)而導(dǎo)致購(gòu)房蒙決定的第二行饞為惜—腎—陸索求更詳盡的側(cè)資料，或來(lái)現(xiàn)頓場(chǎng)看房。在看都房、選房甚至鉤最后簽約的過(guò)妖程中，都會(huì)起鋼到一種潛移默圍化的鼓動(dòng)作用滅。夜更有甚者，好搬的樓盤名字會(huì)床使客戶產(chǎn)生共段鳴。能一下拉密近同客戶的距境離，加速成交養(yǎng)過(guò)程。朗本案樓盤名稱扶定為色“局*置*話花園二猜期愁”稍，猴是選以蛙*頑*難花園一期而來(lái)宴的，有利于開肌發(fā)商知名度的稿傳播和項(xiàng)目的置連續(xù)性，但由疾于現(xiàn)在的情形連與當(dāng)時(shí)有所不農(nóng)同，叔“剛*魚*下花園二沸期敵”哲此案名校不足以傳達(dá)樓傳盤的特色與地類位，就必須賦星予本案一推廣本案名，以傳達(dá)虛本案的特色，蒸以利于樓盤的唱市場(chǎng)推廣。作嗽為推廣案名一組定要與銷售推酸廣主題緊密聯(lián)曾系起來(lái)，具有差一個(gè)上下、前應(yīng)后的連貫性。腫所以結(jié)合本樓瞞盤實(shí)際情況，沿圍繞推廣主題領(lǐng)，考慮本區(qū)域努人文因素，確醉立本樓盤的推漆廣案名為：推推廣案名的確壇立：刺確定推廣案名帖是創(chuàng)造樓市品稍牌的一個(gè)出發(fā)戚點(diǎn)宿。王四水1幅、推廣案名能刃更好的體現(xiàn)出得樓盤的特色、塑個(gè)性及魅力。燈倉(cāng)2驚、推廣案名視嘗覺(jué)、聽覺(jué)沖擊長(zhǎng)力強(qiáng)，便于刺諷激消費(fèi)者記憶悶。轟雀3戴、采用推廣案免名可以節(jié)省推匠廣費(fèi)用。走晨4洞、采用推廣案農(nóng)名可以提升樓隔盤的品質(zhì)和市虛場(chǎng)價(jià)值。呢住5耳、使用推廣案倚名能夠加快銷怠售的速度，樓激盤銷售完了，探推廣案名也就譜不用了。孤作為推廣案名尊一定要與銷售割推廣主題緊密劫聯(lián)系起來(lái)，具指有一個(gè)上下、喊前后的連貫性握。所以結(jié)合本天樓盤實(shí)際情況顯，圍繞推廣主業(yè)題，考慮本區(qū)展域人文因素，林確立本樓盤的君推廣案名為：********驚含義周：康橋來(lái)源于戒英國(guó)，是英國(guó)慕劍橋大學(xué)校園挽中建筑其地位脖相當(dāng)于我國(guó)清它華大學(xué)的未名非湖畔，康橋乃禁是劍橋大學(xué)的鋪代名詞，是文刃化和藝術(shù)的象嶺征。再者，有嗎我國(guó)著名詩(shī)人亭徐志摩在留學(xué)議英國(guó)時(shí)寫的的齒詩(shī)《再勻別?！娍禈颉罚肿寲|人思引發(fā)浪漫的愛(ài)華情故事。****逆含義：扮“秤左脆岸澤”內(nèi)健一詞來(lái)源于法算國(guó)的塞納河畔濤，在那里文人偶墨客聚集，形菌成文學(xué)沙龍，弦因此其象征文份化談孔高勁雅州植上崗層誓軋。提到法國(guó)，莫人們都知道那曲里是浪漫之都障，法國(guó)巴黎的形時(shí)落裝雄盟巴黎的香水械。糊券因殿此損“理左獨(dú)岸尋”耐又是時(shí)尚、浪肆漫的代言詞。纖以上推廣案名葡來(lái)源于以下幾例點(diǎn)：別博1規(guī)、能很好的傳堆達(dá)本項(xiàng)目與眾址不同的建筑風(fēng)帆格之神韻。而亮且非常容易使裕人想起康橋的頁(yè)浪漫故事那休種袖藝慰列詞慨耀晉術(shù)的生活，也好非常容易使人塵想擁電有尸“嚇浪漫、高剝雅問(wèn)”圣的情懷。目2浮、能夠很好地暮傳達(dá)一種健康癥、浪漫、高雅才的文化生活，袍使入住的客戶月有一種高高在存上的優(yōu)越感。匙有生活在勾本案，膜猶如生活在明啟媚春天的寓意荷，倡導(dǎo)一種新牧的健康生活方密式。括3濫、能夠提升整抱個(gè)樓盤的品質(zhì)嘆、品位，并很浴好地滿足某些夾目標(biāo)客戶附庸矩風(fēng)雅的虛榮心冶。脆４、在濮陽(yáng)市搞是一個(gè)市場(chǎng)空控白點(diǎn)，有利于由后期市場(chǎng)推廣胡，有利于節(jié)約躺推廣費(fèi)用。三、主題口號(hào)駐主題口號(hào)（一臂）粱萬(wàn)千風(fēng)光康橋碎城會(huì)聚天之嬌子成就輝煌人生笨主題口號(hào)（二你）廉撕至尊美浩墅嫁·絞極致人生流淌的康河寫意的人家四、主題形象案形象的塑造來(lái)陸源于主題的定禾位，主題口號(hào)伙進(jìn)行系列立體奪推廣，包含：扁鴿零型湯抗親系列平面廣告竄傾舞擺膜掉案促銷活動(dòng)盜列杏巴逃登制媒體資源綜合粥運(yùn)用尿邁稀任飄唯貼橋電您臺(tái)購(gòu)備井電視臺(tái)撲趣雅沿摩投買愈網(wǎng)役絡(luò)緒視侮報(bào)榆刊辣塑造主形象：耽萬(wàn)千風(fēng)光康橋鋒城節(jié)至尊美匹墅悄·沒(méi)極致人生喇體現(xiàn)如：惠類尊貴品位館突顯瞞：巴畢翰墨氛吸圍左拔第三篇棕：僅超銷售執(zhí)行盾一個(gè)科學(xué)、系請(qǐng)統(tǒng)的整體市場(chǎng)西營(yíng)銷策劃，是理一個(gè)樓盤銷售亮得到合理控制期和熱銷的保證換。在各階段市擦場(chǎng)推廣中要做戶到近期要詳細(xì)獎(jiǎng)，中期要清晰竭，長(zhǎng)期要明確奇，同時(shí)結(jié)合市掌場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)及淡競(jìng)爭(zhēng)樓盤舉措艱進(jìn)行及時(shí)調(diào)整雷和補(bǔ)充，以達(dá)繳到更好的樓盤嫁銷售之目的。場(chǎng)一個(gè)樓盤的推秤廣分為七個(gè)時(shí)壟期，即籌備期匙、市場(chǎng)預(yù)熱期朗、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期吸、開盤熱銷期斯、開盤保溫期古、再度強(qiáng)銷期棋、收盤期。吹前期銷售情況尊回顧購(gòu)（階一）、銷售現(xiàn)缸狀分析誰(shuí)按貴公司要求而，我公司在二史月底進(jìn)場(chǎng)執(zhí)案向，已進(jìn)行兩個(gè)抽多月的現(xiàn)場(chǎng)銷婚售監(jiān)理工作。客從銷售監(jiān)理至籠今，情況你是佛3功月份產(chǎn)釋生所9徒套成交側(cè)、順4等月份產(chǎn)劣生肝7套套成交，我司腳對(duì)成績(jī)的態(tài)度辰視為不太理想摘。市場(chǎng)水涼，幕人氣不旺，案嶄場(chǎng)一直處于疲猴軟狀態(tài)，時(shí)間件持續(xù)至今原因頌有以下幾個(gè)方萬(wàn)面：=1\*GB2趕⑴俱、墓項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)廳不成熟，產(chǎn)品掀拋出過(guò)早餅。陪*伴*鄭花園二期類于余200花3魄年訪1弟2助月碧2技5趕號(hào)開始公開發(fā)葡售（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)欺），此時(shí)離春神節(jié)只須有單2央5宋天正逢淡季。半在既沒(méi)有得到竭很好的蓄勢(shì)，肅又沒(méi)有客戶的始積累，在樓盤巷的旺銷階段還追沒(méi)有來(lái)臨的時(shí)勵(lì)候拋出產(chǎn)品，騙將會(huì)失去銷售腿節(jié)奏感、打破姿整合推廣思路置。所以入市時(shí)閉機(jī)、銷售階段奔沒(méi)有得到合理語(yǔ)性把握，導(dǎo)致破銷售時(shí)機(jī)與積鏈累沒(méi)有形成強(qiáng)肅有力的銷售節(jié)攜奏感，造成入明市以來(lái)滯銷的吊因素之一。=2\*GB2錯(cuò)⑵岸、蓄勢(shì)不夠，佳人氣不旺，成償交度底。詠*病*浴花園二期在濮團(tuán)陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)淺屬大盤，從某錦種意義上講樓室盤的操作手發(fā)狂應(yīng)該是領(lǐng)軍市野場(chǎng)、引導(dǎo)市場(chǎng)聞，占據(jù)主要角斜色。因?yàn)楸P子弊較大、靈活性貧強(qiáng)，發(fā)揮空間伯相應(yīng)較大，操伍盤手法可以超犬前、可以多元鍛化進(jìn)行處理。豆就是說(shuō)先期拿凡出蠟3票至更5準(zhǔn)個(gè)月的時(shí)間進(jìn)條行形象和客戶在的積累，推廣贈(zèng)鋪天蓋地，時(shí)篩機(jī)相對(duì)成熟旺匹銷來(lái)臨時(shí)爆燃跳公開，結(jié)果將非會(huì)別開生面。影由于貴司節(jié)前玉急于收款庫(kù)，獎(jiǎng)*舞*賄花園直接跨越亂前期引導(dǎo)階段未，沒(méi)有蓄勢(shì)，向沒(méi)有客戶量的煤積累，就正式求公開發(fā)售，造卵成銷售冷水因蜓素之二。=3\*GB2李⑶送、沖入市價(jià)格定得紋太滿，未留操偽盤的余地和空燭間繼。桶對(duì)字于妹*萬(wàn)*畏花園二期這個(gè)壤盤子的價(jià)格策芳略應(yīng)是，入市梯價(jià)格低得莫名至其妙，使每個(gè)床人高“排發(fā)涼瘋閘”穩(wěn)、追“滲爆舞炸嫂”條、馬“照跳魔樓候”蹈，打開入市局趕面張揚(yáng)樓盤個(gè)膏性。在合適的缸時(shí)機(jī)控制好場(chǎng)啊面以合理的幅羞度每天公開漲駐價(jià)，甚至在特臥定的時(shí)間每分忠鐘都在漲價(jià)，協(xié)直至達(dá)到先期讀的渴望均價(jià)（揮甚至攀升）。芹而此*鮮*舅花園二期的價(jià)驢格在入市時(shí)就熱已經(jīng)漲至所期珠望的額度，步呆幅太快、定得失太滿。促使單還套總價(jià)過(guò)高，混影響準(zhǔn)客戶的蒸成交。=4\*GB2洞⑷罪、自身銷售人腔員的專業(yè)技能憂有待進(jìn)一步提誘高。與盡管目前我們氣銷售人員做的升可以，我們還盈應(yīng)精益求精，菌用更高的標(biāo)準(zhǔn)呀來(lái)提高我們的戰(zhàn)員工隊(duì)伍。在崗專業(yè)技能上我多們還要對(duì)員工膊進(jìn)行再培訓(xùn)，漁以更利于我們蠟后期銷售。欲（二）、銷售變推廣分析亦營(yíng)銷推廣的目智的是更好的為設(shè)樓盤服務(wù)，是澡為了提升樓盤叢的自身形象，熔擴(kuò)大其知名度伶、美譽(yù)度，進(jìn)纏一步為銷售做律好服務(wù)，但舌是野*驗(yàn)*怎花園在營(yíng)銷推佛廣方面存在以閣下二個(gè)問(wèn)題：=1\*GB2宅⑴劃、帶廣告積累的量互不夠，一直以全來(lái)參*殘*是花園的廣告力衣度比較薄弱、晉覆蓋面小、知壩名度不高，除父了少數(shù)幾次派專單以外基本上擦沒(méi)有特別有效顯的廣告投放；=2\*GB2狂⑵甲、鐮廣告訴求沒(méi)有哪吸引力。因義為區(qū)*悉*幼花園前期廣告積推廣沒(méi)有形成認(rèn)樓盤形象的積織淀和提升，現(xiàn)課在盲目的提一堂些訴求點(diǎn)使客積戶感覺(jué)很茫然省，不太切合實(shí)蝶際。二、銷售策略膚正是在總結(jié)：螞項(xiàng)目前期滯銷救原因、項(xiàng)目銷頑售現(xiàn)狀分析、湯項(xiàng)目推廣分析拍基礎(chǔ)上作出新障的推廣思路，供讓二期項(xiàng)目以宜一個(gè)更利于市淡場(chǎng)的新形象、貞新面貌出現(xiàn)選。乖*艦*辯花園二期項(xiàng)目丙分三期進(jìn)行開博發(fā)，根據(jù)現(xiàn)階火段情況，建議老采取常規(guī)原則恰做好一期連帶吵二期，帶動(dòng)三藝期的遞進(jìn)式戰(zhàn)掌略措施。針對(duì)礦目前項(xiàng)目一期早具體情況和二亦期正在啟動(dòng)，稿我們建議在原尸有的基礎(chǔ)上通訂過(guò)從新推廣定史位力爭(zhēng)快速消怨化一期產(chǎn)品和型部分二期產(chǎn)品飯。頓解休首期銷售目的獅熊A而、計(jì)滴盡快回籠資金效B訊、教通過(guò)小區(qū)第一課期趁率先推向市場(chǎng)識(shí)的房源收入來(lái)棉營(yíng)造社區(qū)景觀塞建設(shè)相：亡小區(qū)環(huán)境的塑治造，呀園林的建設(shè)，默體現(xiàn)出小區(qū)哭大型生態(tài)園林荷高尚社區(qū)敗風(fēng)格的美好前比景，為小區(qū)離后垃期的銷售做好柔準(zhǔn)備經(jīng)。對(duì)C逆、兼通過(guò)安全設(shè)備們的展示，強(qiáng)化唐客戶對(duì)小區(qū)安玩全管理的認(rèn)益同耽鞭。寫D集、通過(guò)突出項(xiàng)竭目的高質(zhì)素、旗低售價(jià)形成反皮差，營(yíng)造出項(xiàng)午目的良好購(gòu)買滴熱潮，樹立品甜牌效應(yīng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段脅在這一階段是肌很好的市場(chǎng)預(yù)靈熱階段，這一訓(xùn)階段也是我們告的造勢(shì)階段，膊我們要充分利殃用各種形式以灶達(dá)到宣傳和造拖勢(shì)的目的，培拒養(yǎng)吸納目標(biāo)消偶費(fèi)群體，為后幸期的開盤銷售山執(zhí)行做好準(zhǔn)備貧。幣背景朝項(xiàng)目正處于施罩工階段，預(yù)定運(yùn)工作已經(jīng)開始翠，需要大量的趕市場(chǎng)導(dǎo)入人流解，以便取得一疑個(gè)良好的開端肉，為二期進(jìn)入糧市場(chǎng)墊定堅(jiān)實(shí)黃的基礎(chǔ)。提前繞進(jìn)行高強(qiáng)度的富推廣活動(dòng)，可諸以在消化前期銜積累客戶的同撥時(shí)，打壓他競(jìng)她爭(zhēng)樓盤。健目的廟加強(qiáng)市場(chǎng)的預(yù)架熱，通過(guò)三個(gè)受月的銷售初步宣積累，為開盤摸當(dāng)日作厚積薄念發(fā)的必要準(zhǔn)備厭。磁主讓芳題關(guān)結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)臟際情況，充分府挖白掘秒“傾高檔、豪華糟、防生態(tài)、健康、色水景家園曲”姨的理念實(shí)質(zhì)，島引起購(gòu)房客戶鈔對(duì)本樓盤的向游往。裳推廣內(nèi)容涼宣傳本樓盤的癢產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與建春筑風(fēng)格等。主招要突顯本樓盤摟的傍高品追質(zhì)際領(lǐng)尊貴地位爺和導(dǎo)久入截“聞居住就是環(huán)境咱，居住就是文側(cè)化，居住就是筐生活品質(zhì)特”卻的啊生活理念。蜂手沿?cái)y段調(diào)以硬廣告為主禍，配以軟新聞竟炒作、工地現(xiàn)爛場(chǎng)包裝、戶外溝廣告為輔，在你《濮陽(yáng)日?qǐng)?bào)》坑等媒體上頻頻淹亮相，塑造出京本項(xiàng)目二期產(chǎn)淡品的品牌形象依。俯廣告表達(dá)逼消費(fèi)者的心理苦包裝，客戶源辜的整體包裝。誠(chéng)銷售目標(biāo)紐×型×痕套挽時(shí)間燙暫定似為強(qiáng)200創(chuàng)4桶年盟7建月念×皂日起溫（二）、開盤帶熱銷期桑開盤期閑（宵1螞－瑞2慰個(gè)月），要注礦意做好售點(diǎn)包籃裝（如樣板房星、看板、模型洗、各種銷售資幕料的準(zhǔn)備、售滅樓部陳設(shè)、人瘦員培訓(xùn)、銷售條說(shuō)辭等工作）備，同時(shí)盡量用拌較小的推廣成繼本獲取較多的糖市場(chǎng)覆蓋面，拴營(yíng)造聲勢(shì)，引睛起市場(chǎng)追捧。貿(mào)背若景糠朗罵項(xiàng)目建設(shè)順利徐進(jìn)行，形象進(jìn)伯度為項(xiàng)目的良伯好形象展開提貍供了最具說(shuō)服襯力的理由賴；緣領(lǐng)室經(jīng)過(guò)前階段的挺廣告宣傳，將手在市場(chǎng)上引起鋸來(lái)強(qiáng)烈的反響高，積累的許多薄客戶需要在該紹階段消化；紅目霸刃的音在塑造項(xiàng)目形拉象的同時(shí)，進(jìn)蹦一步企業(yè)的形秘象形成熱銷，濕完成主力房源宮的銷售；托打壓其他競(jìng)爭(zhēng)誠(chéng)對(duì)手。有針對(duì)丹性對(duì)吸引客戶兇；搭主右暖題醉結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)文際情況，宣傳冰產(chǎn)品的實(shí)質(zhì)內(nèi)蘭容，揭霸開蠟“品至尊美墅，極為致人生訓(xùn)”杰之本質(zhì)特征?？猛茝V內(nèi)容惑以諸“疼高檔、豪華般、單生態(tài)、健康、有水景家園筋”還為推廣主線，巷采用硬廣告形櫻式全面推出藍(lán)手遼堵段裂煌以硬廣告為主習(xí)，配以軟新聞俱炒作、工地現(xiàn)僻場(chǎng)包裝、戶外擦廣告斯、詞s馳p詠活動(dòng)為輔，在鉛《濮陽(yáng)日?qǐng)?bào)》鬼、等媒體上亮謙相，樹立濮陽(yáng)扶市首家大型、桃生態(tài)、健康、煤水景家園的物惱業(yè)品質(zhì)。不廣告表達(dá)忘開跳盤化s焰p鑼活動(dòng)吸引準(zhǔn)客缸戶。村銷售目標(biāo)修×尸×酷套既時(shí)糕瀉更間呆200辱4多年帶×違月遵×庭日蘭—乳×射月凳×始日巖附兵：敬1裳、開盤前的準(zhǔn)棵備工作憤2圈、開盤現(xiàn)場(chǎng)促登銷活動(dòng)撒3嚴(yán)、開盤后的后惱繼報(bào)道◎開盤前準(zhǔn)備剩1確、在《濮陽(yáng)日旺報(bào)》做硬性廣閱告。重點(diǎn)推出飼樓盤賣點(diǎn)，在康傳達(dá)開盤信息鷹的同時(shí)創(chuàng)造隆棋重聲勢(shì)。廣告軌費(fèi)瞎約選6縣萬(wàn)左纖右。（版面及鑰廣告順序按當(dāng)抱時(shí)情況調(diào)整）討?yīng)z2懲、派發(fā)小估報(bào)汪1500樣0矩份襪橡3風(fēng)、加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)布揉置與管理域蟻4規(guī)、保證周邊道盤路暢通暮隔5享、準(zhǔn)備多輛看毒房車接送客戶臥塑6蝦、邀請(qǐng)有關(guān)部務(wù)門領(lǐng)導(dǎo)、主要擱媒體記者及業(yè)繁內(nèi)知名人士參遠(yuǎn)加開盤活動(dòng)魚凳7快、要求保安提罩前進(jìn)駐豎8孟、準(zhǔn)備各種贈(zèng)凍品和宣傳道具◎開盤促銷活丟犁扮紹瀉辛眉場(chǎng)易院（一）領(lǐng)略三亞風(fēng)光浪跡天涯海角銳兩個(gè)售樓部同鈔時(shí)舉行促銷活償動(dòng)，為了讓業(yè)臘主能在炎熱的恭假日，演繹浪挎漫之旅，凡在跑康橋水城購(gòu)房蠢的業(yè)主，均有診機(jī)會(huì)參驢加際“臘浪漫三亞之材行蠻”災(zāi)。留注：此促銷活思動(dòng)廣告宣傳配巖合。（二）娛舉行康橋愛(ài)宵心焰·堡助學(xué)子活動(dòng)樣俱科為了進(jìn)一步突矮顯康橋花園的卷尊貴品質(zhì)、翰喉墨氛圍。進(jìn)一裹步提高本小區(qū)愿子女的學(xué)習(xí)熱渠情。開發(fā)商斥離資百萬(wàn)重獎(jiǎng)品效學(xué)兼優(yōu)的學(xué)子猛。凡進(jìn)駐本小腿區(qū)的業(yè)主子女霜在中招考試中思，考上本市重忽點(diǎn)高中學(xué)子每粉人雕獎(jiǎng)恐100庭0諸元。凡在高招涉考試中考上上鋒清華大學(xué)、北倘京大學(xué)、中國(guó)條人民大學(xué)的業(yè)鞭主子女每人獎(jiǎng)罵金玻2000加0鼠元?？忌锨迦A怒大學(xué)者開發(fā)商扣交四年學(xué)費(fèi)。替并鄭重聲明：崗此承諾簽入購(gòu)堅(jiān)房合同（三）與名人同行作藝術(shù)人生巴起步就顯與眾糖不同既為了進(jìn)一步提速升本案樓盤形稻象，迎合消費(fèi)岸者心理和精神舅需求，故建議波邀請(qǐng)一位名人隆做本樓盤名譽(yù)妄業(yè)主：偉建議人選堵：包導(dǎo)岔汗割理查德（著名計(jì)鋼琴家箱）戚食那尖榴倪寶響鐸少呢（原梨園春節(jié)利目主持人）夜欄掏巧連興續(xù)掃狐（著名河南體辱彩節(jié)目主持人捧）劈坊速黎注惱：決陳此促銷活動(dòng)是五針對(duì)聯(lián)排別墅糾的銷售而定敘。更墳◎開盤后期盛邀請(qǐng)記者對(duì)開藝盤的新穎宣傳俱方式進(jìn)行采訪若和分析，以軟刷報(bào)道的形式加聲以剖析，進(jìn)一副步展示開發(fā)商耕的實(shí)力，提升淡樓盤品質(zhì)菊（三）、開盤妥保溫期和再度褲強(qiáng)銷期械強(qiáng)銷期支（竭3濃－餐6架個(gè)月），此階踩段要繼續(xù)擴(kuò)大縮開盤后的熱度塌，推廣費(fèi)用也尺要相對(duì)集中使克用以達(dá)到強(qiáng)化帥效果，其關(guān)鍵替在于通過(guò)開盤橡期的客戶調(diào)查倘及時(shí)確認(rèn)新的宴推廣細(xì)分，達(dá)侵到強(qiáng)銷目的。門強(qiáng)銷期一般要仙求銷售達(dá)選到籃6伏0魔％，消化完周冷邊客戶搖。嫩背景上項(xiàng)目工程施工垮進(jìn)展情況良好嶼，整個(gè)小區(qū)已仁豐姿初理；堡項(xiàng)目主力房源序已基本完成銷蛛售，剩余房源尾直接決定開發(fā)嬸商的投資利潤(rùn)趁，應(yīng)最大程度倡提高銷售率。虜目透諸的醋延續(xù)前期廣告?zhèn)尚?yīng)，保持項(xiàng)大目的見報(bào)率，羨維持市場(chǎng)形象窮；榨對(duì)前期積累客豆戶進(jìn)行消化事；仆壟惜對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷情劫?zèng)r進(jìn)行評(píng)估。應(yīng)主辦彼題選以軟廣告揭換示博“農(nóng)“刺康橋水貍城荒”漲線熱銷之迷。筍推廣內(nèi)容行展現(xiàn)建成后卸的您“鋤康橋水容城胸”串。真正體現(xiàn)尊坊貴生活的氛圍旁。拼手舍娘段冬以軟新聞炒作訓(xùn)為主、配以工梢地現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)、刃s疼p喉活動(dòng)。揪廣告表達(dá)切軟新聞炒作、販相般關(guān)和s豐p聾活動(dòng)，為二期股推廣打下基礎(chǔ)晨。刪銷售目標(biāo)針×美×延套納時(shí)隱饒間吸200秧4答年搬×鞠月濫×肢日找—姓200亭4染年徑×做月俗×大日附：促銷活動(dòng)（四）中秋·月圓康橋·真情形為答謝新老客修戶對(duì)康橋水城點(diǎn)的厚愛(ài)，在中耕秋來(lái)臨之際，天特舉妖辦淡“住迎中筒秋遵·往康梯橋經(jīng)·打獻(xiàn)真章情搭”溪活動(dòng)，凡所有咸簽單康橋水城婆業(yè)主均可獲門趣票一張，欣賞叼歌舞表演，品背嘗風(fēng)味月餅。饑（四）、清盤奮期擔(dān)尾盤期偷（銀2鼠－彈3危個(gè)月），此階絡(luò)段大熟量客戶是通過(guò)扔老客戶介紹來(lái)聰購(gòu)房的，因此果廣宣可基本不脖做，而將主要東工作放在對(duì)已耍購(gòu)房客戶的聯(lián)融誼上，以達(dá)到妻掃尾效果。促背景貴銷售工作已接宴近尾聲假目的芳對(duì)欠佳房源的閣突破，對(duì)未成亂交客戶的分析摔和追蹤。伸內(nèi)容赴主打價(jià)格和現(xiàn)見房概念據(jù)手段歲S口p壩活動(dòng)亞銷售目標(biāo)瘦剩余房源斤時(shí)間釘200艷4猜年膨×械月之×其日起附：促銷活動(dòng)橡1擦、送物業(yè)管理連費(fèi)活動(dòng)；鋼所2道、售房一口價(jià)宿活動(dòng)峽；牌緩世3堪、購(gòu)房回增活丑動(dòng)。（五）詳絕版珍挎品撤·叮傾情推出超值大奉送莖刻慧為了感謝業(yè)主用朋友對(duì)本案的告關(guān)注和厚愛(ài)，香在清盤之際，賽超值大奉送，你凡在此期間購(gòu)須房業(yè)主贈(zèng)送空高調(diào)一臺(tái)。尖三、推廣入世淋時(shí)機(jī)分鑰析壘貓鑒于本項(xiàng)目目滲前的情況，現(xiàn)藝在銷售的主要鋤是二期中的一括期（部分多層售住宅和聯(lián)排別妨墅），任務(wù)最座艱巨更為聯(lián)排庭別騰墅促聽,暴二期其他部分流戶型已基本確放定。項(xiàng)目經(jīng)過(guò)依從新定位、推雨廣鵝借。我們必須認(rèn)炸真總結(jié)前期的獅教訓(xùn)，合理的綠安排、項(xiàng)目的野推廣時(shí)間，根寺?lián)F(xiàn)階段調(diào)查育情況，建議如作下：墨◎甩顧內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和預(yù)集熱期屆（毒8--摸9仁月）括：滾8梢月至、晃9叢月為我們的市耗場(chǎng)再度預(yù)熱和弊對(duì)二期中的一梯期產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)習(xí)購(gòu)銷售。主要觸目的為樹立一饅期產(chǎn)品形象，關(guān)促進(jìn)認(rèn)購(gòu)銷的售夠誼，并為二期產(chǎn)敘品造榜勢(shì)淘痰，積蓄客戶消角費(fèi)群。為開盤話熱銷作準(zhǔn)備。叼本階段也是我愚們廣告推廣的塘密集階段。臣◎邊開盤期菊（楚10--1城1葉月）魂：妨1鑰0束月份為黃金假系期階段，這一豈時(shí)期人員流動(dòng)話比較大，目標(biāo)皺消費(fèi)者也有充東分時(shí)間參與各著種活動(dòng)。所以種建議，開盤時(shí)純間定片在村1籃0米月黃金周內(nèi)，亦在加入一定的笛促銷活動(dòng)，在過(guò)經(jīng)過(guò)前期的宣涂傳造勢(shì)，勢(shì)必研前景以為看好鼠。滲開盤期虛應(yīng)怪達(dá)到晚了茅3餅套／天的銷售搜速度，最多一獲天銷甚售著8浴套。開盤期一哪般要求銷售率古達(dá)兔到灑2燙0?。?，消化周邊止客戶為主。斧◎貝趙強(qiáng)銷期批（交3練－羊6樂(lè)個(gè)月）夾：須此階段要繼續(xù)續(xù)擴(kuò)大開盤后的圍熱度，推廣費(fèi)歐用也要相對(duì)集挺中使用以達(dá)到惰強(qiáng)化效果，其學(xué)關(guān)鍵在于通過(guò)轟開盤期的客戶思調(diào)查及