舊城改造項目的理解和案例整合

舊城改造規(guī)劃的理解和案例

蕭山區(qū)規(guī)劃研究院

目錄舊城改造規(guī)劃的不同層面舊城改造規(guī)劃的重點問題舊城改造規(guī)劃案例2舊城改造規(guī)劃的不同層面3應(yīng)從不同層面看待舊城改造規(guī)劃項目舊城改造規(guī)劃特殊性在于：它不同于普通的規(guī)劃項目、也不同于單純的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，它同時兼具了城市更新和區(qū)域發(fā)展的特性。從多角度和層面看待有利于制定正確的改造方向：技術(shù)角度（微觀層面）市場角度（中觀層面）城市發(fā)展角度（宏觀層面）4技術(shù)角度（微觀層面）市場角度（中觀層面）城市發(fā)展角度（宏觀層面）容積率建筑承載力水電配套交通外觀負(fù)面影響（消防、治安）資源占用等5技術(shù)角度（微觀層面）市場角度（中觀層面）城市發(fā)展角度（宏觀層面）拆賠代價（經(jīng)濟測算）房地產(chǎn)市場發(fā)展開發(fā)順序及難易資金問題開發(fā)商意愿利益平衡等政策－規(guī)劃獎勵、改造政策、規(guī)劃審批6技術(shù)角度（微觀層面）市場角度（中觀層面）城市發(fā)展角度（宏觀層面）產(chǎn)業(yè)環(huán)境空間布局、功能用途風(fēng)險（政治、社會、管理）緊迫性城市意象可持續(xù)發(fā)展外部環(huán)境未來機遇7舊城改造規(guī)劃的視野

城市未來十年發(fā)展大戰(zhàn)略、大方針與周邊大區(qū)域未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)聯(lián)舊城改造帶來的機遇及對城市未來發(fā)展的影響舊城改造為城市能貢獻什么？改造對未來城市發(fā)展能夠起到的作用城市未來發(fā)展的瓶頸判斷舊改造對城市未來的意義建立指標(biāo)體系活力競爭力土地利用稅收城市管理……成為城市發(fā)展的利器對未來的預(yù)見力8局限于物質(zhì)性改造為主阻止城市物質(zhì)性老化（有形磨損）環(huán)境的改善和城市美化多個城市項目的組合舊城改造和城市更新的比較，對舊城改造進行重新界定舊城改造城市更新涵蓋了城市結(jié)構(gòu)的更新，功能體系更新等更多層面的內(nèi)容內(nèi)容動因注重內(nèi)涵防止城市功能性和結(jié)構(gòu)性衰退（無形磨損）著眼于區(qū)域的整體發(fā)展，城市的整體更新城市的綜合戰(zhàn)略計劃一個城市的舊城改造不應(yīng)僅站在物質(zhì)形態(tài)改善的層面為改造而改造，而應(yīng)是旨在完善城市功能、塑造鮮明特色、尋求整體效益最優(yōu)的“城市更新計劃”9舊城改造規(guī)劃的重點問題10舊城改造規(guī)劃的重點問題

改造目標(biāo)體系建立改造政策問題研究資金平衡問題研究開發(fā)控制問題研究社會效益目標(biāo)市場價值實現(xiàn)改造進程目標(biāo)對開發(fā)主體的政策：容積率獎勵、地價減免等對拆遷補償?shù)恼邔Α霸用瘛卑仓玫恼哒Y金援助條件及方式投資收益細目的分類列舉及平衡計算新增土地價值清算政府在開發(fā)過程中的權(quán)利、責(zé)任及收益開發(fā)商在過程中的權(quán)利、責(zé)任及收益社會及國家在過程中的權(quán)利、責(zé)任及收益風(fēng)險控制11需解決的關(guān)鍵點（續(xù)）功能布局與規(guī)劃指標(biāo)問題研究建筑風(fēng)格問題研究開發(fā)模式問題研究拆賠方案研究核心功能區(qū)規(guī)劃如何為土地增值指標(biāo)如何使利潤平衡指標(biāo)如何使土地增值改造前后規(guī)劃建筑風(fēng)格的統(tǒng)一性問題新建建筑與整體風(fēng)格相容性問題改建建筑與整體風(fēng)格相容性問題街區(qū)改造與整體風(fēng)格相容性問題改造主體分析改造中利潤實現(xiàn)主體與風(fēng)險控制主體考慮整體改造與局部改造整體開發(fā)與分期開發(fā)拆賠模式拆賠比經(jīng)濟測算補償方式12舊城改造規(guī)劃案例－上海新天地13上海新天地－城市發(fā)展的新動力南京路商圈地鐵口地鐵口新天地淮海中路商務(wù)圈舊城改造啟動項目新天地為上海太平橋改造的啟動項目城市中心的中心新天地距淮海中路高檔消費商業(yè)區(qū)600米左右，緊鄰淮海中路商務(wù)圈，位于市中心盧灣區(qū)淮海中路東段，高架橋交匯點，原法租界1914年第三次擴建的舊式里弄住宅。－－北至太倉路－－西至馬當(dāng)路－－南至自忠路－－東至西藏南路原自然街坊23個原居住人口7萬人14太平橋總體規(guī)劃項目總占地：52公頃，其中新天地占地3萬平方米，建筑面積6萬平方米。

總建筑面積：116.3萬平方米總體規(guī)劃顧問：開發(fā)商：香港瑞安集團前期投資：前期總投資14億元，動遷費6億元人民幣人口數(shù)量：原自然街坊23個，原居住人口7萬人整理ppt功能結(jié)構(gòu)分析圖新天地的改造只是太平橋改造規(guī)劃中的一部分太平橋改造規(guī)劃A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬，水面面積1.2萬，地下為車庫，已成為市中心景觀B新天地，占地3萬，建面6萬，分南、北里。C翠湖天地高級住宅小區(qū)，總建68萬D企業(yè)天地甲級寫字樓區(qū)，總建面50萬，興建辦公樓、酒店、商場等E瑞安集團總部大樓，區(qū)域的標(biāo)志性建筑17第一階段：綜合性時尚場所

第三階段：順應(yīng)潮流與國際接軌

上海不僅僅是中國的上海，將來更會是國際的上海。石庫門的建筑本身也散發(fā)著一股西方的氣質(zhì)。這樣的選址讓新天地自誕生起就與國際緊密的聯(lián)系著。第三階段要使得上海新天地成功地穿上了時尚文化眩目的外衣，抓住了人們的眼球，最終脫穎而出。

石庫門與生俱來的獨特魅力，自然就為項目鎖定了一個理所當(dāng)然的主題，“都市旅游”。瑞安設(shè)想使上海新天地成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點，希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地。第一階段由于認(rèn)識上的局限性，主要強調(diào)綜合性，目標(biāo)是作成上海第一個將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集中在一起的綜合性場所。這一階段定位較淺，還沒能深刻挖掘利用石庫門的歷史價值，但至少明確了一個大方向，即做一個綜合性的商業(yè)場所。上海新天地項目定位：國際化休閑、文化、娛樂中心功能定位：集餐飲、購物、娛樂等功能于一身客戶定位：上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達上海的中外游客第二階段：鎖定主題“都市旅游景點”

定位三步曲：多功能，旅游景點，國際化整理ppt改造前的上海新天地破舊、擁擠、惡劣居住條件的集中表現(xiàn)。富有特色的石門建筑元素，體現(xiàn)上海20年代建筑特色，是建筑修繕的基礎(chǔ)19改造后的上海新天地新天地規(guī)劃布局北里以保留石庫門舊建筑為主，結(jié)合現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，變?yōu)槎嗉腋呒壪M場所及餐廳，菜式來自法國、美國、德國、英國、巴西、意大利、日本、臺灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國際元素。南里以反映時代特征的新建筑為主，包括總建面達2.5平米的購物、娛樂、休閑中心，配合少量石庫門建筑。從而形成南北新舊對話，交相輝映的格局。

北里南里人工湖分南里和北里兩部分，以“新舊融合”為設(shè)計理念，保留了老上海傳統(tǒng)建筑石庫門的特色，并注入現(xiàn)代元素和設(shè)施，是一個具有上海歷史文化風(fēng)貌、創(chuàng)造前沿生活體驗的時尚中心。該項目借鑒國外經(jīng)驗，采用保留建筑外皮、改造內(nèi)部結(jié)構(gòu)和功能并引進新的生活內(nèi)容的改造手法，堪稱近年來國內(nèi)最為成功的城市更新項目之一。20新天地北里—石庫門建筑為主新天地北里，面積不到兩公頃，原先由縱橫交錯的15個里弄，密布著3萬平方米的舊房屋，其中最早的建于1911年，最遲的建于1933年。21新天地南里—現(xiàn)代建筑為主22

觀念的進步以往社會大眾認(rèn)為歷史保護是政府的工作。其實新天地的開發(fā)模式就是房地產(chǎn)的開發(fā)，著重的是再生里弄生活形態(tài)帶來的商業(yè)利益，也是因為這樣的考慮，帶來了歷史建筑保護的機會。從傳統(tǒng)建筑保護的概念與方法看，新天地是一個特殊的例子，它帶動了地區(qū)的開發(fā)熱潮與歷史保護新點子。

手法的創(chuàng)新瑞安集團獨具慧眼，掌握了契機，采用的作法是保留建筑物的表層，改變內(nèi)部的結(jié)構(gòu)與使用機能，類似法國巴黎對于城市舊建筑的做法。傳統(tǒng)與現(xiàn)代的融合、新與舊的交融不僅表現(xiàn)在建筑形式方面，更多的是體現(xiàn)了中西合璧、兼容并包的上海石庫門居住文化。優(yōu)越的區(qū)位不但擁有先天的傳統(tǒng)文化元素，而且擁有濃厚的商業(yè)、商務(wù)氛圍，便于集聚城市中最有活力的人群。統(tǒng)一的開發(fā)統(tǒng)一的開發(fā)主體保證開發(fā)理念的全面貫徹和實施。瑞安集團因為保留中共第一會址和大片舊里弄住宅，有更好的利基與政府商議，要求給予更好的投資條件，不管是增加容積，容積轉(zhuǎn)移，以興建高樓，創(chuàng)造商機，或徹底修建里弄，以增添觀光據(jù)點，有了更好的投資效益；政府因為解決了里弄窳陋問題，增加更多的綠地、水景公園，以及因城市開發(fā)帶來豐碩的稅收、租金與地區(qū)整體發(fā)展而受益；社會大眾及國內(nèi)外旅客也因為有了獨特的、更新的、更好的旅游據(jù)點而受益。多贏的局面新天地項目成功因素總結(jié)新天地項目不足之處新天地提供了市場條件下政府和企業(yè)合作進行舊城更新的新模式，具有有益啟示，但在政府、開發(fā)商和居民三者對弈中仍缺少最為關(guān)鍵的主體——居民的身影。因此，其成功在于商業(yè)運作上的轟動效應(yīng)，而非舊城可持續(xù)發(fā)展的勝利。這些居民讓渡出原有的城市空間，獲得一定的補償，同時搬遷至城市周邊區(qū)域，生存環(huán)境得到改善。然而，居民實際上在項目進程中沒有多少話語權(quán)，無法表達最真實的意圖，缺乏主動參與機會，只能被動接受結(jié)果，因而與政府和開發(fā)商不可避免地會產(chǎn)生一些矛盾和分歧。24對比：上海田子坊“自下而上”田子坊是一種政府引導(dǎo)、居民自主、自下而上的小規(guī)模、多元化、漸進式更新方式。田子坊深藏鬧市中，原是上世紀(jì)50年代典型弄堂工廠群。1998年藝術(shù)家陳逸飛帶工作室來此后，開啟了地區(qū)更新篇章。在舊廠房和部分民居通過轉(zhuǎn)讓置換變成畫廊、陶藝館、攝影棚等各類藝術(shù)工作室的過程中，以藝術(shù)家自籌資金為主要形式的社會資本，完善了地區(qū)建筑物與公共空間的改造與美化，推進了地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的完善。隨著文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展為地區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；人口構(gòu)成由單一走向多元，原先的封閉社區(qū)開始向藝術(shù)家甚至游客開放；田子坊地區(qū)的藝術(shù)氛圍得以形成。第一階段：藝術(shù)家的進駐25田子坊的新特征讓商人看見了獲利的可能性。經(jīng)過市場試驗，最初入駐田子坊的商家獲得了商業(yè)成功，隨之產(chǎn)生的示范效應(yīng)讓田子坊吸引了更多商業(yè)資本的目光。商家的競相進駐將田子坊城市更新進程帶到一個新階段（約2005年）。由于商人有更多資本和財稅支付能力，從而更有力的推動了地區(qū)空間形態(tài)與基礎(chǔ)設(shè)施的改善升級。另一方面，商業(yè)對土地的需求競爭，帶動房屋租金快速上漲；同時，商業(yè)的大量進駐也帶來了私密性、安全性等問題。這些因素促使許多原住民和藝術(shù)家外遷或維權(quán)。地區(qū)在功能與人口構(gòu)成上出現(xiàn)以商業(yè)和商人為主導(dǎo)的單一化趨勢。以藝術(shù)家的進駐為起點，以商人的進駐為轉(zhuǎn)折，田子坊歷經(jīng)了兩個階段的更新歷程。盡管第一階段的城市更新在城市形態(tài)與基礎(chǔ)設(shè)施上取得的進步?jīng)]有第二階段顯著，但是它塑造了一個多元的混合街區(qū)，為上海市培育了一塊文化高地。而第二階段的城市更新則推動田子坊從一個多元化的城市地區(qū)逐步演化成單一的商業(yè)地區(qū)，商業(yè)氛圍取代了原有的人文氣息。長遠來看，人文資源是該地區(qū)的比較優(yōu)勢。失去了藝術(shù)家和居民的田子坊與一般商業(yè)地帶并無太大差異，持續(xù)的快速發(fā)展將難以得到維持。因此綜合來看，田子坊地區(qū)的城市更新正從成功走向平庸。第二階段：商人的進駐案例小結(jié)26舊城改造規(guī)劃案例－三亞市月川村27

主城區(qū)是全市的中心，同時也是三亞熱帶海濱風(fēng)景名勝區(qū)的服務(wù)基地項目地點緊鄰三亞市中心城區(qū)，位于城市中心軸線上月川村位于三亞河及臨春河圍合而成的三角地帶，是三亞市歷史發(fā)源地月川村緊靠三亞市主城區(qū)，隸屬于河?xùn)|區(qū)，為城市的發(fā)源地之一

三亞市主城區(qū)三亞河整理ppt面積：150畝位置及現(xiàn)狀：迎賓路北側(cè)，片區(qū)內(nèi)大部分已被平整，僅剩零星舊建筑，另外，在片區(qū)東北側(cè)有一木材加工廠商在生產(chǎn)面積：192畝位置及現(xiàn)狀：月川小學(xué)片區(qū)北部已經(jīng)被某開發(fā)商收購，部分已被開發(fā)成房地產(chǎn)，靠近迎賓路部分開發(fā)為裝飾材料城月川小學(xué)后面部分為財政局的財苑小區(qū)面積：880畝位置及現(xiàn)狀：片區(qū)是村民的主要聚居地，大多為村民住宅，東部有少量菜地和魚塘月川村村口民的主要居住之地行政中心片區(qū)月川村目前分為三部分：行政中心片區(qū)、月川小學(xué)片區(qū)和月川舊村片區(qū)月川舊村片區(qū)月川小學(xué)片區(qū)整理ppt其中月川小學(xué)和行政中心兩片區(qū)已經(jīng)被征用，規(guī)劃為城市綠帶用地和行政中心濱河公園征地拆遷：片區(qū)南部的土地已被政府征用建設(shè)三亞河濱河公園，現(xiàn)場拆遷工作已基本完成規(guī)劃目標(biāo)：充分利用環(huán)境資源，探索和示范熱帶城市河湖濕地與城市公園的有機統(tǒng)一建設(shè)，營造一個生態(tài)良好、景觀獨特，既滿足城市居民和游客休閑游憩需求，又滿足生物多樣性要求的“人與自然和諧共處”的濱河公園，“打造世界一流生態(tài)河道”。行政中心土地均已被政府征用，局部土地已經(jīng)平整，未來將建成行政中心大樓整理ppt項目的研究范圍：月川舊村，占地880畝，現(xiàn)狀分為老干部安置區(qū)、村民居住區(qū)和菜田三部分老干部安置區(qū)：81.9畝菜田：130畝老干部安置區(qū)菜田村民居住區(qū)整理ppt第一部分：項目背景研究整理ppt研究內(nèi)容月川村現(xiàn)狀分析村民改造意愿安置補償要求整理ppt改造范圍內(nèi)總建筑面積63萬平米，容積率為1.1，建筑密度70%。整理ppt村內(nèi)建筑以三、四層磚混結(jié)構(gòu)為主，建筑質(zhì)量參差不齊違建整理ppt村民共1172戶，其中原居民934戶，外來戶238戶，村民受教育程度普遍較低。村民就業(yè)率低，房租為90%村民的唯一生活來源，逐漸演變成“食租階層”，不參與社會分工，與現(xiàn)代社會脫離。租戶約2萬人左右，以低端從業(yè)人員為主，主要為酒店服務(wù)人員、工地工人和出租車司機。整理ppt另月川村目前還擁有海航學(xué)院對面的472畝土地地塊現(xiàn)狀海南航空旅游職業(yè)學(xué)院鳳凰路軍糧供應(yīng)站綜合行政執(zhí)法局行政大樓體育會展中心

為達到改造目標(biāo)，政府可提供海航學(xué)院對面的一地塊作為安置用地。該地塊在鳳凰路南側(cè)，西面是建設(shè)中的體育會展中心，對面是海航學(xué)院和執(zhí)法局大樓，東面有軍糧供應(yīng)站地塊內(nèi)部有兩個水洼，其余均為荒地，地面有青草覆蓋，局部已被平整項目所在地3km37整理ppt研究內(nèi)容月川村現(xiàn)狀分析村民改造意愿安置補償要求整理ppt村民對現(xiàn)狀不太滿意，支持改造，但前提條件是必須合理賠償70%對目前生活環(huán)境不滿意——亂，臟，沒有規(guī)劃，配套不足80%對目前生活方式不滿意——主要出租生活，沒有其他收入；沒有技能；孩子沒有工作80%支持改造，但必須合理補償整理ppt研究內(nèi)容月川村現(xiàn)狀分析村民改造意愿安置補償要求整理ppt100%就地安置——月川村改造的基本條件100%村民要求住聯(lián)排別墅——有天有地82%村民要求宅基地+貨幣補償——最低120㎡的宅基地+不低于建房成本的貨幣補償90%以上村民要求改造后有穩(wěn)定的生活收入或工作機會村民對安置補償?shù)囊笳韕pt村民安置補償要求歸根結(jié)底要解決村民的生活來源，且改造后收入不能低于改造前是否能合理補償就地宅基地補償120-150m2房屋補償不能低于目前的建筑成本生活是否可持續(xù)解決生活來源孩子是否有工作培訓(xùn)機會養(yǎng)老怎么辦改造前后整理ppt第二部分：安置補償方案整理ppt研究內(nèi)容城中村改造關(guān)鍵要點安置補償方案設(shè)計操作方式備選安置補償方案整理ppt順利推進城中村改造必須要考慮到以下幾點股份公司村民談判時間政府代價政府決心整理ppt城中村成功改造最重要是獲得村民的支持，安置補償必須符合大多數(shù)村民要求村民城中村改造存在著諸多的風(fēng)險和不穩(wěn)定因素，暴力抗法，集體上訪等重大社會不穩(wěn)定時間隨時可能發(fā)生。在漁農(nóng)村改造的初期，有的村民甚至提出了以死抵制改造。村民身份可以一夜改變，但農(nóng)民意識的轉(zhuǎn)變是一個漫長的過程，如果忽略掉農(nóng)民意識的本質(zhì)，那么改造工作很做到感情到位，方法到位和目標(biāo)到位。近年深圳市一直在推行的城中村改造項目成功案例漁民村滿足了大部分村民的安置補償要求漁農(nóng)村蔡屋圍老村崗廈河園未成功案例鹿丹村改造從2002年已經(jīng)開始運作，但內(nèi)部利益無法協(xié)調(diào)，不能滿足城中村大部分村民的補償要求，目前都在前期談判階段，沒有拆遷大沖村沙河五村鹽田三、四村西麗龍井村福田十五村羅湖七個村桂廟新村整理ppt社區(qū)（股份公司）熟悉村民情況代表村民利益承擔(dān)管理職責(zé)股份公司成員是由村民選舉產(chǎn)生，并和村民有著千絲萬縷的關(guān)系，在村民中有一定的威望，在改造中起著可已身作則，起到拆遷帶頭作用

村民的基層管理組織，承擔(dān)著一部分政府管理職責(zé)，在改造中又必須協(xié)助政府，來做好村民的思想工作，完成拆遷補償安置，保證改造的順利實施。

股份公司對村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民的聯(lián)系、召集、組織、確權(quán)、談判過程中能起到重要作用，能減少過程中產(chǎn)生的矛盾城中村改造股份公司必不可少股份公司整理ppt城中村改造牽涉利益群體眾多，風(fēng)險大，拆遷談判不可能在短時間內(nèi)完成拆遷談判時間項目拆遷談判時間占地面積規(guī)模深圳漁農(nóng)村14個月30畝13萬㎡深圳崗廈村5年225畝52.5萬㎡深圳漁民村5年2.1萬㎡7萬㎡武漢羅家墩2年300畝46.6萬㎡鄭州國貿(mào)中心2年80余畝48萬㎡三亞月川村預(yù)計2~3年880畝63萬㎡鑒于月川村的自身情況，預(yù)計本項目至少將歷時兩年整理ppt多數(shù)舊城改造，政府需要付出一定的代價，才能保證城中村改造經(jīng)濟上可行政府代價政府需要極大的決心和毅力，并成立專門機構(gòu)負(fù)責(zé)改造，強力推進城中村改造政府決心49整理ppt研究內(nèi)容城中村改造關(guān)鍵要點安置補償方案設(shè)計操作方式備選安置補償方案50整理ppt村內(nèi)所有村民一致要求就地安置，滿足村民就地安置的要求是月川村改造的前提條件全部村民都要求就地安置月川村是一個風(fēng)水寶地，祖祖輩輩都生活在三亞，是老三亞人，月川村比三亞還要早成立。所以一定要就地安置……要就地安置，村子已經(jīng)有幾百年的歷史了，……不愿意搬出村里在月川村已經(jīng)有幾百年了，搬出去是不可能的，只要在村里，具體位置都可以。要就地安置，村子已經(jīng)有幾百年的歷史了，從上一代到現(xiàn)在，家里沒人生病，月川村是風(fēng)水寶地，不愿意搬出村里。

——月川村民國家、河?xùn)|區(qū)、村居委會對改造的態(tài)度《中共中央關(guān)于構(gòu)建社會主義和諧社會若干重大問題的決定》中指出：“著力解決土地征收征用、城市建設(shè)拆遷、環(huán)境保護、企業(yè)重組改制和破產(chǎn)、涉法涉訴中群眾反映強烈的問題，堅決糾正損害群眾利益的行為?！薄对麓ㄅf城改造開發(fā)思路》表明“目標(biāo)一是確保拆遷安置項目符合絕大多數(shù)群眾的要求，最大限度的照顧村民的利益；目標(biāo)二是安置好村民…；”51整理ppt82%村民要求宅基地+貨幣補償；100%村民要求住聯(lián)排別墅；90%以上村民要求改造后有穩(wěn)定的生活收入或工作機會82%村民接受貨幣＋宅基地補償，其中貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)不能低于現(xiàn)在的建房成本，宅基地補償不能低于120㎡由于目前村民已經(jīng)沒有土地，也沒有工作，故基本依靠房租生活，改造后希望也能有租賃用房，使家庭能有穩(wěn)定收入…………希望賠償一塊地，補償?shù)睾蟮姆孔右约航?，可以設(shè)計、規(guī)劃好后——月川村民90%村民希望未來能有穩(wěn)定的收入來源希望改造后建設(shè)一些經(jīng)營性物業(yè)，由村里來經(jīng)營，使村里的就業(yè)增加，這樣就能獲得固定的收入，如果一次性補償，就算再多錢也會花完，最終根本無法維持生計……補償土地后再入股股份公司是最好的了，以后可以分紅——月川村民所有村民均反對公寓安置，要求住聯(lián)排別墅要改造月川？可以??！把方案拿出來??！……我們住不慣公寓啦，不給地建房子？那還談什么，不用談，肯定不可能的改造了肯定要比現(xiàn)在好啦，不然改做什么……我們不要住高樓，住什么？……當(dāng)然要住有天有地、獨門獨戶的房子啦！——月川村民52整理ppt考慮月川村民要求和可能的補償內(nèi)容，通過六項補償內(nèi)容的組合來設(shè)計補償方案補償內(nèi)容貨幣宅基地120㎡養(yǎng)老保險工作和培訓(xùn)集體經(jīng)濟發(fā)展預(yù)留地15畝出租公寓90㎡養(yǎng)老保險、工作培訓(xùn)對村民參與社會分工，獲得生活保障極為重要，因此包含在每個安置方案中村民宅基地、貨幣補償是改造的基本條件53整理ppt補償水平從低到高，提出三個補償方案村民利益補償方案一股份公司利益無利益分享現(xiàn)有物業(yè)按138號文貨幣補償就地返還村民自住房宅基地（120㎡）補償內(nèi)容現(xiàn)有物業(yè)按138號文貨幣補償就地返還村民自住房宅基地（120㎡）贈送村民每戶90㎡公寓（可作出租用）補償方案二補償方案三現(xiàn)有物業(yè)按138號文貨幣補償就地返還村民自住房宅基地（120㎡）贈送村民每戶90㎡公寓（可作出租用）無償提供給股份公司15畝集體經(jīng)濟用地（村民可參股））村民房屋現(xiàn)金補償有天有地別墅居住240㎡(三層)別墅一層做商鋪可出租養(yǎng)老保險工作培訓(xùn)可將村民出租公寓聯(lián)合經(jīng)營提供工作機會村民房屋現(xiàn)金補償有天有地別墅居住240㎡(三層)別墅一層做商鋪可出租90㎡公寓可出租養(yǎng)老保險工作培訓(xùn)可將村民出租公寓聯(lián)合經(jīng)營可將15畝用地入股，參與開發(fā)建設(shè)，獲得集體物業(yè)提供工作機會村民房屋現(xiàn)金補償有天有地別墅居住240㎡(三層)別墅一層做商鋪可出租90㎡公寓可出租股份分紅養(yǎng)老保險工作培訓(xùn)54整理ppt土地出讓分為兩種模式：凈地出讓和捆綁出讓改造項目列入政府項目運營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項目融資項目設(shè)計項目規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施安置拆遷談判拆遷補償安置土地開發(fā)管理運營補償政府出資金，拆遷談判安置開發(fā)商繳納土地出讓金后，進行項目開發(fā)凈地出讓（拆遷安置完畢，土地出讓）開發(fā)商繳納土地出讓金后，進行拆遷補償安置和項目開發(fā)捆綁出讓（拆遷安置前，土地出讓）55整理ppt因此項目產(chǎn)生的收益有兩種：一級開發(fā)收益和二級開發(fā)收益產(chǎn)生一級開發(fā)收益產(chǎn)生二級開發(fā)收益拆遷談判安置區(qū)建設(shè)市政道路、水電施工建設(shè)掛牌拆遷談判安置區(qū)建設(shè)市政道路建設(shè)熟地招標(biāo)、拍賣、掛牌獲取一級開發(fā)利潤

通過毛地土地開發(fā)，獲取開發(fā)利潤掛牌開發(fā)產(chǎn)生收益56整理ppt補償方案出讓模式容積率

判斷標(biāo)準(zhǔn)

NPV≥0IRR≥12%利潤財務(wù)可行性村民安置補償方案補償方案一凈地出讓-3.73億元＜0-3.7億元貨幣補償+還建120㎡捆綁出讓R=2.5-1.59億元＜01.3億元R=3-0.93億元＜03.0億元補償方案二凈地出讓-6.08億元＜0-6.1億元貨幣補償+還建120㎡

+公寓90㎡捆綁出讓R=2.5-3.32億元＜00.3億元R=3-2.38億元＜00.4億元補償方案三凈地出讓-6.55億元＜0-6.6億元貨幣補償+還建120㎡+公寓90㎡

+集體經(jīng)濟用地1萬㎡捆綁出讓R=2.5-3.82億元＜00.3億元R=3-2.98億元＜00.3億元通過模型測算，安置補償方案無論一級開發(fā)還是二級開發(fā)財務(wù)都不可行57但能滿足大部分村民的安置補償要求，保證改造后村民生活的可持續(xù)性改造后月收入股份社會保險安置補償要求工作機會居住環(huán)境配套VS改造不能降低收入水平由2520元提高為4830元有股份分紅有社會保險可提供800元/月的工作機會別墅居住，有天有地配套齊全，學(xué)校、醫(yī)院和公共空間保證生活的可持續(xù)性養(yǎng)老有保證還要有工作，具有一技之長就地別墅安置配套齊全58整理ppt研究內(nèi)容城中村改造關(guān)鍵要點安置補償方案設(shè)計操作方式備選安置補償方案59整理ppt在財務(wù)不可行的情況下，一般有兩種操作方式政府補貼資金或捆綁海航土地，引進開發(fā)商，進行市場化運作政府自己成立項目公司運作，不考慮平均利潤，進行半市場化運作60整理ppt補貼當(dāng)政府補貼資金時，有兩種補貼方式：補償現(xiàn)金或捆綁海航地塊補貼方式補貼資金直接補助開發(fā)公司資金捆綁土地與海航地塊捆綁安置補償方案出讓模式政府代價安置補償方案一一級開發(fā)3.7億元或123畝土地二級開發(fā)1.6億元或53畝土地安置補償方案二一級開發(fā)6.1億元或203畝土地二級開發(fā)3.0億元或100畝土地安置補償方案三一級開發(fā)6.6億元或220畝土地二級開發(fā)3.7億元或123畝土地61政府與開發(fā)商共同拆遷，然后進行土地出讓，獲取賣地收益一級開發(fā)模式建議三亞市政府拆賠談判

拆遷補償土地平整

掛牌

簽訂協(xié)議月川村拆遷工作小組

安置房建設(shè)市政府相關(guān)部門股份公司開發(fā)商河?xùn)|區(qū)土地出讓收益62整理ppt政府與開發(fā)商共同拆遷，開發(fā)商進行土地開發(fā)，獲取賣房收益三亞市政府項目公司拆賠談判

拆遷補償土地平整

二級開發(fā)

簽訂協(xié)議月川村拆遷工作小組定向摘牌

運營管理

安置房建設(shè)二級開發(fā)模式建議市政府相關(guān)部門股份公司開發(fā)商河?xùn)|區(qū)①開發(fā)商+村民股份公司按股份分享開發(fā)利潤63整理ppt市政府相關(guān)部門股份公司利用三亞舊城改造資金，政府成立項目公司進行拆遷和開發(fā)建設(shè)，不以盈利為目的三亞市政府項目公司拆賠談判

拆遷補償土地平整

二級開發(fā)

簽訂協(xié)議河?xùn)|區(qū)政府月川村拆遷工作小組三亞城投定向摘牌

運營管理

安置房建設(shè)三亞城投河?xùn)|區(qū)商業(yè)銀行債務(wù)/股權(quán)融資信托/私募基金國家開發(fā)銀行注資入股村股份公司64整理ppt寧波市鄞奉片區(qū)位于城市未來的核心區(qū)，市政府期望將鄞奉片區(qū)改造成寧波的新商務(wù)區(qū)案例

項目位于寧波三江口目前核心區(qū)的外圍區(qū)域，屬于核心區(qū)一級輻射圈；目前為舊的居住區(qū)和工業(yè)廠區(qū)，區(qū)域認(rèn)知度較低，屬于產(chǎn)業(yè)衰落區(qū)；北靠南塘河，南臨奉化江，擁有奉化江的一線江景，地塊呈現(xiàn)狹長形，濱水景觀面大。

寧波市政府期望將鄞奉片區(qū)打造成一個富于表現(xiàn)力和體現(xiàn)區(qū)域價值的標(biāo)簽——“寧波灣”；一個以寧波支柱產(chǎn)業(yè)為核心，最具積聚力的主題商務(wù)集聚區(qū)——寧波高新經(jīng)貿(mào)港；和一條代言寧波歷史、現(xiàn)代和未來的“寧波走廊”；65整理ppt鄞奉片區(qū)改造采用政府主導(dǎo)，寧波市城投和海曙區(qū)政府組成的海城公司主持實施的開發(fā)模式寧波市政府海城公司拆賠談判拆遷土地出讓簽訂協(xié)議鄞奉片區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組基礎(chǔ)設(shè)施街道辦事處海曙區(qū)政府相互配合市國土、規(guī)劃海曙區(qū)政府51%寧波市城投49%寧波市城投資金66整理ppt研究內(nèi)容城中村改造關(guān)鍵要點安置補償方案設(shè)計操作方式備選安置補償方案67整理ppt若利益驅(qū)動村民居住公寓或說服海航地塊異地安置，則有兩個補償方案村民利益補償方案四股份公司利益補償內(nèi)容補償方案五村民房屋現(xiàn)金補償大面積公寓居住別墅一層做商鋪可出租股份分紅養(yǎng)老保險工作培訓(xùn)村民房屋現(xiàn)金補償有天有地別墅居住180㎡公寓可出租豐厚的股份分紅養(yǎng)老保險工作培訓(xùn)現(xiàn)有物業(yè)按138號文貨幣補償公寓還建（300㎡）贈送村民每戶90㎡公寓（可作出租用）無償提供給股份公司15畝集體經(jīng)濟用地（村民可參股））現(xiàn)有物業(yè)按138號文貨幣補償海航地塊村民自住房宅基地（120㎡）贈送村民每戶180㎡公寓（可作出租用）無償提供給股份公司50畝集體經(jīng)濟用地（村民可參股））可將村民出租公寓聯(lián)合經(jīng)營可將15畝用地入股，參與開發(fā)建設(shè)，獲得集體物業(yè)提供工作機會可將村民出租公寓聯(lián)合經(jīng)營可將50畝用地入股，參與開發(fā)建設(shè)，獲得集體物業(yè)提供工作機會68整理ppt公寓安置只有在二級開發(fā)時，財務(wù)才可行性補償方案出讓模式容積率

判斷標(biāo)準(zhǔn)

NPV≥0IRR≥12%利潤財務(wù)可行性補償方案四現(xiàn)金補償+300㎡公寓+90㎡出租公寓+1萬㎡集體用地凈地出讓-1.46億元＜

0-1.5億元捆綁出讓R=2.5-0.21億元＜

04.2億元R=30.84億元＞06.4億元69但全部村民均要求住聯(lián)排，對公寓樓非常排斥，該方案實施風(fēng)險較大，可操作性較低財務(wù)可行毛地掛牌：

IRR>0；凈現(xiàn)值>0;村民所有村民一致要求住聯(lián)排，在觀念上排斥住公寓樓70整理ppt海航地塊異地安置有較高利潤補償方案出讓模式容積率

判斷標(biāo)準(zhǔn)

NPV≥0IRR≥12%利潤財務(wù)可行性政策安置補償方案補償方案五凈地出讓2.5億元＞02.5億元現(xiàn)金補償+海航地塊120㎡宅基地+180㎡出租公寓+50畝集體用地捆綁出讓R=2.51.3億元＞015億元R=32.7億元＞019億元71整理ppt但不能滿足村民就地安置的基本要求，實施風(fēng)險較大，可操作性較低財務(wù)可行凈地掛牌：盈利2.5億；毛地掛牌：IRR>0；村民全部村民一致要求就地安置，對月川村民而言，就地安置是其基本要求72整理ppt村民要求與政策標(biāo)準(zhǔn)集中反映在村民還建房類型村民還建聯(lián)排別墅村民還建公寓房方案四村民意愿政府意愿可開發(fā)土地面積73整理ppt若能部分別墅還建、部分公寓還建，則形成折衷方案六村民利益補償方案六股份公司利益補償內(nèi)容村民房屋現(xiàn)金補償有天有地別墅或大面積公寓別墅一層做商鋪可出租股份分紅養(yǎng)老保險工作培訓(xùn)現(xiàn)有物業(yè)按138號文貨幣補償部分別墅還建（120㎡）

+公寓還建（300㎡）贈送村民每戶90㎡公寓（可作出租用）無償提供給股份公司15畝集體經(jīng)濟用地（村民可參股））可將村民出租公寓聯(lián)合經(jīng)營可將15畝用地入股，參與開發(fā)建設(shè)，獲得集體物業(yè)提供工作機會74整理ppt在賣地情況下，反向推算可知財務(wù)平衡時，還建別墅面積<0，項目不可行測算前提補償村民出租房90㎡/戶補償股份公司集體經(jīng)濟用地15畝政府土地開發(fā)零收益部分聯(lián)排別墅部分公寓財務(wù)平衡時能提供給村民多少還建土地呢？還建房中聯(lián)排別墅和公寓的比例如何呢？

當(dāng)土地價格為300萬元/畝，成本收益平衡時，反向推算可知

需要提供可出讓用地333畝剩余村民安置地261畝其中，補償村民出租房需用地22畝

返還股份公司集體經(jīng)濟用地15畝

村民還建房需用地224畝已知：總還建面積213畝還建聯(lián)排別墅部分建筑密度50%村民還建聯(lián)排別墅時的宅基地面積為120㎡/戶還建公寓部分建筑容積率為2.0村民還建公寓時的還建建筑面積為300㎡/戶計算還建用地面積s別墅和s公寓S別墅+S公寓=224畝S別墅×50%÷120㎡/戶+S公寓×2÷300㎡/戶=1200戶S別墅=還建聯(lián)排別墅需用地=－122畝S公寓=還建公寓需用地=346畝75整理ppt捆綁出讓整體開發(fā)下，反向推算可知，可最多提供村民372畝安置用地，聯(lián)排別墅安置483戶，公寓安置717戶，具有一定的操作性測算前提補償村民出租房90㎡/戶補償股份公司集體經(jīng)濟用地15畝項目整體開發(fā)達到行業(yè)基準(zhǔn)收益率

當(dāng)房地產(chǎn)價格為5000元/㎡，項目財務(wù)內(nèi)部收益率達到行業(yè)基準(zhǔn)收益率時，反向推可知：

需要提供可出讓用地22