寶源公司潁上路項目前期定位策劃報告

==寶源公司潁上路項目項目前期定位策劃報告呈送：安徽寶源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編撰：北京偉澤基業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)策劃部日期：2007年1月10日目錄地塊總規(guī)地理位置喜1.2.1供項目概況損1.3.1費項目規(guī)劃延展典二般、讓斷項目整體定位狐2.1.1秧磚項目形象定位唯2.讀1攏.烤2殊腐項目市場定位氣2.1.3緞怨目標(biāo)客戶群定瞧位三、社區(qū)規(guī)劃泥3孔.貪1協(xié).1情地塊總體規(guī)劃窗3竿.技1.2償景觀規(guī)劃穿3.1.3狂錦物業(yè)管理的建躲議雷3.1.4夕小區(qū)智能化淋四獄、臥欣A肺組團慚營銷暈定位頭4茅.襪1陡.1毯菌陰產(chǎn)品定位優(yōu)4.1義.2雅辣豈形象定位舟4.1.3疼艦營銷推廣定位憐4.1.4脅若餃生活方式定位地塊總規(guī)臭1.1.1概地理位置狹區(qū)域劃分的標(biāo)欲準(zhǔn)席本項目地塊在勻行政區(qū)屬上屬賓于廬陽區(qū)。蘆本項目所在的肥區(qū)域位于廬陽貪老城區(qū)的北側(cè)估，與老城區(qū)一儀河之隔。由廬瞎陽區(qū)的海棠街蘿道、杏林街道狐、亳州路街道蜂和雙崗街道組方成，蒙項目所在區(qū)域嗚為廬陽區(qū)的人營居集中版塊。瘦現(xiàn)階段，已建萬和在建的小區(qū)逆達(dá)勝數(shù)十頁個，區(qū)域內(nèi)酒晌店餐飲、休閑箱娛樂場所及企刊事業(yè)單位較多巷。更北環(huán)板塊（以經(jīng)下簡稱北區(qū)）愁北區(qū)友地理范圍為俗以環(huán)城河以北吃，板橋河以西決，南淝河以東啞，圍和起來的扣區(qū)域范圍，區(qū)烘域東接瑤海區(qū)鼻，西連蜀山區(qū)糠，緊鄰老城區(qū)憶。信北區(qū)，地處叔合肥攀北專環(huán)，交通便利鳴、生活配套汁已經(jīng)十分完備怨，在欄居住籌北移錯以及及格大盤惡入主蟲的引導(dǎo)以及市祖場力量的推動脖下，以房地產(chǎn)胳業(yè)為主要推動抗力量的區(qū)域經(jīng)困濟獲得了快速誰發(fā)展，區(qū)內(nèi)住炕宅項目林立，視房價揪則是穩(wěn)中有升豪，哄200洲5柜年以來大型零削售業(yè)巨頭也開伴始紛紛進駐北啞區(qū)，住宅與大啦型商業(yè)的共舞俱局面預(yù)計將會狼進一步完善區(qū)食域的居住功能浸，并將有力推茄動區(qū)域房地產(chǎn)字業(yè)的進一步快片速發(fā)展。箱北差區(qū)喜—宿—寄一個相對完善幫的老居住城區(qū)臭為區(qū)域主打。格交通及生活配顛套安區(qū)內(nèi)道路縱橫秒交錯，交通十箱分發(fā)達(dá)。逮區(qū)域內(nèi)交通網(wǎng)諒絡(luò)副呈蟻“模井涉”繳狀布置，南北嗎向的有榮事達(dá)細(xì)大道、蒙城路老、合瓦路、潁穿上路、界首路紡和亳州路等，尼東西向有北一件環(huán)路（濉溪路箭）、北二環(huán)路噸（碭山路）、庸鳳臺路、臨泉寇路、固鎮(zhèn)路、算茨河路、義井獅路和五河路等雁。其中蒙城路砌和榮事達(dá)大道潑均在合肥朗市森“渣十一混五綢”晨重點建設(shè)的九字條主干道之列爭，臨泉路道排狐工程正在進行浴。就東向：鳳臺路管、臨泉路和濉滑溪路連接著新午站區(qū)的站前路漏、鳳陽路，使茂本區(qū)域到火車呈站所需時間不煉超忠過惕2彈0梅分鐘，出行十懸分便利。緩西向：濉溪路棗、臨泉路和北映二環(huán)路分別與稅合作化路、潛霸山路和環(huán)湖東畝路相接，加強岡了與城市西區(qū)干的連接。陳南向：蒙城路遭和榮事達(dá)大道他連接長江中路辜、直達(dá)市中心嬌，有效導(dǎo)入市嬸中心人流、車六流。分北向：合瓦路盜和榮事達(dá)大道女連接廬陽產(chǎn)業(yè)痛園、直通長豐累，使市區(qū)與城淹市外圍緊密相毅連。環(huán)境及配套享到達(dá)市區(qū)，近并在咫尺擾。分布有北環(huán)節(jié)綠化帶、桂森林公園以及喘大型水庫，自壞然資源較為貧矩瘠長?？诮逃涮灼洌汉戏适行虑f異小學(xué)與項目僅販一墻之隔，藕演塘村幼兒園距敵項目僅希10燕0戲米熔，濉溪路第一涉小學(xué)、壽春中雨學(xué)、廬陽中學(xué)豈、合肥鐘市慧2談6該中至本項目均拴不到暮300饞0心米責(zé)的距離。匯醫(yī)療衛(wèi)生夜：距本項目變10碌0畫米款有合肥青年醫(yī)龍學(xué)會廬陽社區(qū)祝的門診部和藕蒸塘村衛(wèi)生室，才乘坐車斜5連分鐘便可以到販達(dá)濉溪路上的督合肥市長城醫(yī)脊院或東邊的免杏林醫(yī)院、惠解恩醫(yī)院久。沿蒙城路向雁北步行硬約爆1瞎0儀分鐘亦可達(dá)市靜城建醫(yī)院。舊商業(yè)設(shè)施鉛：本項目周邊霸目前無大型商郵場超僵市埋,椅東向蒙城路沿野線有酒店、大罩型購物商場（斃北京聯(lián)華竭）錘和農(nóng)貿(mào)市場（餓固鎮(zhèn)路上）；挪南邊緊靠項目黎配有小型農(nóng)貿(mào)康市場；沿潁上嗎路南純行打1辮0嫂分鐘到濉溪路厭（北一環(huán)路）顛上，酒店餐飲洽、商場和休閑呈娛樂等商業(yè)均沈比較齊全。發(fā)展規(guī)劃蔽根據(jù)怖合肥僅市總體規(guī)劃和活北移東擴的城哲市發(fā)展戰(zhàn)略，豪城市重心將向?qū)幽湘I轉(zhuǎn)移。其中，雄北部將以劃交通建設(shè)裳和趴居住老城區(qū)發(fā)誤展為重點，依侮托商貿(mào)物流、解教育文化、高結(jié)尚住宅開發(fā)等戚產(chǎn)業(yè)，形成環(huán)仆境優(yōu)美、設(shè)施祥完備、功能完泰善的托合肥北部奧城區(qū)。項目周邊概況碎【歷區(qū)域景觀為】嶺染顫區(qū)域內(nèi)缺乏大招型的公園、廣濁場類的公眾休秧閑娛樂場所。基但由于周邊住贏宅小區(qū)多數(shù)為淘新建社區(qū)，社曾區(qū)內(nèi)的景觀相設(shè)對較好。滾【榨周邊環(huán)境粗】通柏林就項目周邊環(huán)而境而言，由于賀不處在城市交鄭通主干道上，內(nèi)相對汽車噪音訓(xùn)污染、燈光污剖染和粉塵污染泉較少。袖而項目東、南珠兩個方向基本殃都為住宅社區(qū)陷，因此不會給巨本項目帶來太角大的影響。勤西、北方向為旁安徽鋼材中心修批發(fā)市場，因輕其不屬于加工快型企業(yè)，亦不跑會帶來太大的己空氣污染，但續(xù)是大型運輸汽叫車的頻繁流動怠會在一定程度譜上影響本項目險的外圍環(huán)境。危若該項目在建鳴筑設(shè)計和建筑播材料的使用上勺做一定的處理方，則可避免對蠟本項目建成后廊小區(qū)居民的居膀住質(zhì)量造成一辟定的影響。區(qū)域分析總結(jié)物業(yè)規(guī)模：痛本案所屬區(qū)債域轎—震—蒜潁上路區(qū)域的北房地產(chǎn)市場在焦售個案項目多窄以小區(qū)模式開宇發(fā)，以住宅為是主，輔以配套治社區(qū)商業(yè)。社鹽區(qū)規(guī)模以適于牙管理的中等規(guī)帥模社區(qū)為主，癥總建面集中救在婚8愚萬桿-23.跟2饑萬㎡之間，占求總量否的銷39.3摸8詠％；區(qū)域內(nèi)僅節(jié)有兩個社區(qū)規(guī)共模較小，遠(yuǎn)低智于蠟1慰0弄萬㎡（如：富剪源小區(qū)僅映為毀2.喬3浮萬㎡、正豐苑幼僅亭為椅3.僵5異萬㎡），占總南量五的為2.0您7超％；另有兩個漫規(guī)模較大的社圾區(qū)（上城國際周達(dá)蛙11甘4者萬㎡、金都華社庭伸5鏟0裁萬㎡），占總吵量節(jié)的版58.5蓬5落％。鋒隨著區(qū)域房地瘋產(chǎn)市場的發(fā)展囑，加上政府土咐地政策的限制羞，未來該區(qū)域孩內(nèi)將很難再有叫總建面超大的甩項目出現(xiàn)；但投是隨著小高層雁、高層住宅的聽發(fā)展，個盤的雷總建面不會太沾小，預(yù)計未來雷該區(qū)域的項目嚼會以總建面晉在遣5-1包5發(fā)萬㎡的中等規(guī)怒模社區(qū)為開發(fā)惑主體。建筑形態(tài)：脊本案所屬區(qū)域烈定位為北環(huán)商擾住區(qū)，這就形送成了本區(qū)域內(nèi)毫社區(qū)的規(guī)劃特蠶色是以住宅為額主，配以部分授沿街商業(yè)。在仿建社區(qū)中，多匙數(shù)建筑類型囊艙括了多層、小壇高層和高層，唐一方面滿足了對消費者的不同錦需求，擴大了摟項目的潛在客臺戶范圍；另一頂個方面也體現(xiàn)責(zé)出了小區(qū)建筑泊的層次感，彰躬顯建筑美觀度壇。區(qū)域內(nèi)已售滔罄或已進入尾很盤銷售的項目警以多層為主；納而現(xiàn)階段市場吊供應(yīng)量較大的廊項目則以小高修層為主，同時量多層、小高層傘和高層相結(jié)合拴的綜合物業(yè)。懂預(yù)計未來該區(qū)灘域內(nèi)住宅項目照仍將以小高層職為主，但是傾紹向于小高層和光高層相結(jié)合的恩綜合物業(yè)，現(xiàn)拖有的多層和小膚高層結(jié)合模式賣將淡化，多層馬的供應(yīng)量將會冊很小。戶型面積：窮區(qū)域內(nèi)市場供背應(yīng)戶型從一室挨一廳到五室兩惡廳不等，戶型堪面積則答為逢35-19皆0街㎡；但各樓盤桌的主力戶型仍罪然以兩室兩廳褲和三室兩廳為蝦主，尤以三室睬兩廳最為突出春，主力戶型面替積葵在筑80-12后0毛㎡之間。尼從戶型、面積搏上來看，該區(qū)往域內(nèi)呈現(xiàn)兩種裂不同的現(xiàn)象：著一，先期推出酷的部分項目，差戶型、面積比屈較大，導(dǎo)致銷孝售周期拉長，噴個別項目的銷孕售現(xiàn)基本處于臥停滯狀態(tài)（如代海棠花園、新懂華文景苑）；逼二，近期推出傳的部分項目，庭戶型、面積均掃不大，開盤熱鹿賣，后期銷售船也呈穩(wěn)定的局板勢（如荷塘月醉色、上城國際堆）。率由此不難發(fā)現(xiàn)爺：由于大戶型喇前期供應(yīng)量過漂大，導(dǎo)致銷售餐市場疲軟；中服小戶型則成為叛該區(qū)域內(nèi)的銷逝售熱點，備受忍追捧。犧產(chǎn)品規(guī)劃及風(fēng)沾格鼻產(chǎn)品規(guī)劃的檔延次粒呈兩極分化，堂一種是項目非離常大，產(chǎn)品包痛羅萬象，另一銳種是樓盤的檔承次相對較低，涼沒有自已的規(guī)面劃和建筑特色容。句景觀和車位的作設(shè)置命從幾個規(guī)模較禮大的樓盤來看叉，其樓盤的素薦質(zhì)也相對較高膛，但基本具備努了與之相匹配辜的景觀，高檔論的均以水為賣醉點。故作為水欣系景觀住宅，特較能夠提升樓晶盤的品質(zhì)。沒鉛有水景的社區(qū)社都在社區(qū)的綠膽化上做出賣點癢。蛾通過對周邊現(xiàn)宴有的小區(qū)進行右詳細(xì)的調(diào)查發(fā)奴現(xiàn)，在停車要饅求上，都有一裕定的相似之處尊?？偨Y(jié)起來，咐有如下兩點：疲私家車草不此是此區(qū)域的主凝要代步工具。麻 姑多數(shù)樓盤都有伙車庫，牢以地下停車庫席為主佩。妄1.1.2燈項目概況奉本項目位置稍魄偏，交通狀況點較東向和南向焦項目相比不甚路便捷，但是隨話著潁上路北段絮和臨泉路的整家改，路面狀況擦將得到極大改若善，出行也隨叼之更加便捷，苦未來交通狀況舍十分樂觀。項拖目學(xué)區(qū)和周邊洞項目基本相同短，周邊新建社典區(qū)較多，但周樹邊生活配套設(shè)林施不夠完善，掏有待發(fā)展；隨省著周邊住宅社悔區(qū)建設(shè)的日趨歷完善，客戶的泉陸續(xù)入住，配尺套商業(yè)也會逐搜漸成熟，生活種將日趨便利。籮地塊總規(guī)劃占灣地夫5喉萬多平方米，之呈梯形排布，早底部基本不帶堡商業(yè)。倍周邊配刪套竊—邀—恩商業(yè)及居住氛藥圍已經(jīng)形成，濱周邊有成熟的事購物、學(xué)區(qū)等摟，是一個具備翅居住潛質(zhì)的地愈段；送交拴通渴—弄—妖該區(qū)交通成熟顫、項目周邊以擔(dān)有現(xiàn)成往返與磁市區(qū)間的公交茄線路；悅地拐塊覺—浴—奮地塊本身呈狹立長型，較為平互整，沒有障礙堅物，宗地基礎(chǔ)意狀況良好，便龍于統(tǒng)一開發(fā)管杯理；啊地段前跪景鑒—心—炮由于該區(qū)域定參位為老城區(qū)的漁一部分，未來柔發(fā)展方向?qū)⒁宰暇幼樽?，因駛此，在此區(qū)域鉗內(nèi)置業(yè)的人多器以居住為主，板投資客很少；透產(chǎn)品差異志性?！摺烙捎诒镜貕K自蛛身條件限制，純只能作成圍和洞式景觀，地塊梅較小，很難做筋出組團，因此礎(chǔ)，我們最大的納賣點，將是產(chǎn)恭品本身，只有潮在產(chǎn)品本身尋短找突破口，做寒該區(qū)域，乃至禽合肥市面上不瓣曾出現(xiàn)或者緊川缺的產(chǎn)品，才奪是我們定位所陣在。隆受地塊面積不菌大的限制，本貿(mào)地塊宜建小高輛層或高層建筑湖，這也和周邊叔環(huán)境及市場發(fā)瓜展趨勢相吻合煤。由于本案所斤在區(qū)域已建和宏在建住宅社區(qū)陰大戶型供應(yīng)量耐較大，預(yù)計市戰(zhàn)場吸納能力較蔑弱，再加上政沫府宏觀政策的厘限制，設(shè)計節(jié)惜約型、實用型買的中小戶型面催積將會更符合紡市場需求，亦咐利于后期的快灶速銷售。己1.1.3扇項目規(guī)劃延展共由于本案是一遍個相對開發(fā)，讀量較小的項目耗，但由于是純歐高層產(chǎn)品在整儀個北區(qū)來說，俱其地位也是舉必足輕重的，因救此，我們在考葬慮整體規(guī)劃的摔時候應(yīng)該立足糠于長遠(yuǎn)的發(fā)展海眼光，而不是經(jīng)單看眼前的土必地。這只是開詢發(fā)商開發(fā)曲目臟的前奏，因此珍，在整體項目木規(guī)劃上我們應(yīng)匆該把握以下幾傾點：缸整個土地是一炎個完整的項目債，分批開發(fā)；崇在項目整體規(guī)章劃上要在保證糾在產(chǎn)品獨立的緒基礎(chǔ)上是延續(xù)晚統(tǒng)一營銷主線澤的；岔各產(chǎn)品之間需識要有一個共同梅的訴求點，例前如連接的營銷鍛事件；期在營銷的基礎(chǔ)廳上注重品牌的船建立，便于后寫續(xù)企業(yè)發(fā)展；際改變單一的開神發(fā)模式，整合車各類資源，灌呼以項目的統(tǒng)一竿品牌；犧提升開發(fā)商的批角色，不單單呈是項目的投資劑方和獲利方，扛而是城市運營協(xié)的角色。整體戰(zhàn)略構(gòu)想芒順應(yīng)市場發(fā)展舟方向押以乖居住貿(mào)為主功能的寒北鬧區(qū)，是承擔(dān)疏號解老城人口和腫城市功能的重未點新城區(qū)，老翠城未來的置業(yè)聾潮將大量涌入鞭本片區(qū)。家本項目應(yīng)該緊鍬緊圍云繞濃“械以人為虧本腰”魯展開定位和規(guī)瓜劃。嘩打造項目的唯企一、個性化理裂念工本項目應(yīng)充分污利用怕產(chǎn)品谷優(yōu)勢和地段優(yōu)淚勢，以塑造睛“駝全新景精致型享受主扁義耳生活模式?！蓖プ鳛轫椖恳?guī)劃綱、開發(fā)的戰(zhàn)略牢發(fā)展核心基礎(chǔ)典，在市場概念市和形象上具有本良好的競爭性句和延展性。滋提升自身規(guī)劃攝的要求敲根據(jù)項目規(guī)劃晴要點要求，高礦容積率、高綠舞化標(biāo)準(zhǔn)和旁邊杰的高水準(zhǔn)中小登學(xué)校都直接影盯響到項目未來雀的規(guī)劃設(shè)計，炒為倡導(dǎo)耀“手全新城市中心漁生活模式勵”唉提供了優(yōu)越的英規(guī)劃設(shè)計空間稈。麻產(chǎn)品精致、濃齊縮，提升社區(qū)逐品質(zhì)概以漂泊情緒得輕以回歸為主線堪，放棄對主體遼景觀上的要求莖，而將項目塑滴造成一個抹“閉尋找最適宜城處市居住模式的埋回歸型社警區(qū)壞”霉，使住在這里谷的業(yè)主享受到廢最便捷的生活捐模式，最享受四型的居家，最貞回歸型的心態(tài)秘。區(qū)域戰(zhàn)略構(gòu)思推論歡城市運營、區(qū)對域城市功能再玩造的釘高度稱定位本項目；秘規(guī)?；?、集團總開發(fā)的總思路勉清晰欄指導(dǎo)本項目配副套開發(fā)戰(zhàn)略方簽向；就城市運營，敞區(qū)域已經(jīng)燕日趨成熟，形壽成嬸新區(qū)域生活中冶心梢，逐步實現(xiàn)本辰項目在開發(fā)過肚程中價格、利山潤的番全線升松值。戰(zhàn)略延展著建議根據(jù)項目簽整體定位，在五住宅各分區(qū)之遲間實現(xiàn)蟻相互呼應(yīng)、功班能互補豬，同時相互獨耐立的整體規(guī)劃歷。將各分區(qū)規(guī)杠劃為礎(chǔ)不同檔次、不鬧同灑產(chǎn)品隊、不同主題喚的建筑，從而焰便于分階段的土開發(fā)推廣；然以鴨“燦疲紛憊姑·番回歸韻”作為主基上調(diào)，每期推出尊營銷主題、熱離點不同，緊靠輛市場，不斷創(chuàng)兇新，確保名地產(chǎn)品牌持續(xù)畝開發(fā)。而且，更各期相關(guān)配套徑適度超前考慮授，既滿足本期拴的使用功能，毯又能與整個項輔目融為一體；桌物業(yè)管理對濃徒厚人文社區(qū)的尖營造，企業(yè)、輪產(chǎn)品品牌的延傷續(xù)是至關(guān)重要逃的。本“廢以人為本，服冤務(wù)至上漆”輝的服務(wù)宗旨將擋深得民心，針斥對本項目強化愚物業(yè)管理品牌核感召力，以樹診立良好的市場酸口碑，確保產(chǎn)巴品美譽度的升后華；物業(yè)構(gòu)想盛根據(jù)項目的優(yōu)峽勢，我司認(rèn)為簡本項目的物業(yè)攔定位為：天創(chuàng)業(yè)初期精致券型享受主義社醋區(qū)勻形成項目在市混場中對物業(yè)的渡第一印象級構(gòu)成元素叛【惕北染區(qū)概】燦剪翼地段價值我【毫?xí)鶡簟刻钆涮變r值、產(chǎn)朋品附加值謊【熄社區(qū)終】薄替創(chuàng)新產(chǎn)品社區(qū)燦二、顯痕項目整體定位島2.1.1著掘項目形象定位咐創(chuàng)業(yè)初期精致排型享受主義社察區(qū)統(tǒng)1塑、市場形象定遵位核心思想：撞核心競爭力＝斷產(chǎn)品物質(zhì)價爽值估+調(diào)產(chǎn)品附加值屠產(chǎn)品附加值主腔要依靠配套服波務(wù)、市場品牌顛形象來提升，弄而其中市場品奴牌形象的建設(shè)貌為重中之中。鍬強調(diào)舒適久的自然生態(tài)人文居大環(huán)境和陸創(chuàng)業(yè)型趁社區(qū)的小環(huán)境免，塑造為立交通便利、配帶套齊全、產(chǎn)品四新穎、適合居額住的燃理念，使得項熄目市場形象不勞但有堅實的物年質(zhì)基礎(chǔ)作為支至撐，更有豐富楊的內(nèi)涵作為理普念延展。案名設(shè)定：橙堡創(chuàng)智天地陽光100綁2.1.2狐塌項目市場定位餅合肥少北區(qū)稀有物業(yè)鼻，一流配套，梅空中主題會所杜，先進的物業(yè)牲管理模式貌本項目在產(chǎn)品穗物質(zhì)形態(tài)上，屈有塑造成為荒市場獨一無二硬的存優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品藥的先天條件，墓為達(dá)到這一目炸的，我司建議遞，本著差異化拆、理念化、品椒牌建設(shè)原則，豬對產(chǎn)品建立良拐好斤市場形象定位傍。姑2.1.3傳扮目標(biāo)客戶群定畏位固燭漂本案位于北區(qū)絲，是老城區(qū)的笛一部分，而該刑區(qū)域是相對成址熟的居住社區(qū)恨，類比周邊項緊目，購買的人徹群多為一次性徹置業(yè)的白領(lǐng)，鄉(xiāng)外來合肥打工絲的生意人，和悶周邊的老城區(qū)閃居民，在次區(qū)跨域內(nèi)購房多以閱自住為主，投器資客非常少。主客戶群臭外地來合肥打朝工、創(chuàng)業(yè)的人調(diào)員指市區(qū)內(nèi)的工薪否階層遣具有地域情節(jié)緊的周邊居民券年輕的一次置灰業(yè)的白領(lǐng)次客戶群耗市區(qū)一部分有埋一定收入老人遵及子女客戶范圍合肥市界主力消費者描屠述讀總體客戶群體掙相對較為年輕扮，多數(shù)兆在負(fù)3宣5鉗歲上下區(qū)間內(nèi)搜；調(diào)總體客戶群體需為中等收入者榴，年均家庭總伯收身入念8忌萬元左右；庫總體客戶多為欠首次置業(yè)者，妖投資人群非常族少。三、社區(qū)規(guī)劃晝3.1.1糾地塊總體規(guī)劃文化主張急利用城市中心拾的稀缺景觀資書源的優(yōu)勢，積褲極提倡國際化雀的、人文的、夢平靜的、自然六的生態(tài)的居住袋生活，引導(dǎo)人吊們在注重居住卻的完美、細(xì)節(jié)狀的使用功能的奸同時，向追求竟住宅的居住文鋤化與生活境界質(zhì)改變。容本項目在生活扇主旨方面，引點起目標(biāo)客戶對蝴身心自由、健堆康平和的向往關(guān)、引發(fā)對生活默真正價值的思辰考與探討。在虹表現(xiàn)項目卓爾寸不凡和脫俗氣聚質(zhì)的同時，帶細(xì)給人對項目的堤所體現(xiàn)出的生撒活意境的向往爭。觸在規(guī)劃上贈要注重文化的鏈貫穿，大到景喘觀、園林，小變到建筑、外立魄面都要緊密貼疲近我們定位的燦這類人群的生施活氣息。菌我們在這里提員倡的是一種轉(zhuǎn)撤換與便捷與庸君懶之間的歐洲鐮生活文化。2.規(guī)劃現(xiàn)狀A(yù)組團B組團A組團B組團C組團棄項目地塊為呈詠長方形，駱主景觀軸和廣遷場于小區(qū)中心趴。塌我們將產(chǎn)品分話為三大類，分絕批推出。3.規(guī)劃原理祝貫穿整個文化纖主線在整體規(guī)登劃建筑中；繩園林、景觀緊捕握放松、享受溪的意境；房整體規(guī)劃的時危候，因為是整狗個項目分幾個文階段銷售，在理產(chǎn)品是不宜一妥次推出，每期頓則需要有新的弓賣點；芳一期地塊被道認(rèn)路自然分割成筆為南北兩片，項我們在這樣自跟然條件的基礎(chǔ)薯上，充分利用委營銷和后天的銅創(chuàng)造，用景觀丹大道和內(nèi)庭式夸風(fēng)情街鋪將建買筑連接起來；步以上是我們在局對地塊進行整半體規(guī)劃時的原奉則，只要不偏嘩離這個原則，尊相信大的線條塔把握正確了，性我們再在細(xì)節(jié)誘上下工夫。貫4.毒項目規(guī)劃延展秋一軸二心三組金團泛會所一軸詮釋：拴社區(qū)內(nèi)以陜一條主線路為袋軸心，將小區(qū)壩自然分割成南嚇北兩片，這條庭紐帶作為整個藍(lán)小區(qū)生活和休意閑的中心，也候是人車行的主悉要線路。該軸診線定位為景觀稻軸，名稱可根僅據(jù)小區(qū)名稱再杏取。二心詮釋：圖兩個主題景觀廈廣場，根據(jù)小搭區(qū)的特色，可聽設(shè)置一個為許輪愿廣場，有噴井水池設(shè)計，一屑個為狀元廣看場辱——注拓印狀元手印法、腳膜，類似兔星光大道許，如圖示：遮仙槽許愿噴池螞怠禍狀元廣揭場糕三組團詮釋：公其實這里指的改三組團，并不留是一般概念上谷的組團式景觀鹿，而是指項目樓從銷售角度分鍬三批進行開發(fā)醋，每次開發(fā)銷冊售的產(chǎn)品特色衣不同。物業(yè)類手型為便：湊A海組團為盛：甲1翻#局、披2較#梢樓，其產(chǎn)品主裝要是帶入戶花彼園、露臺的高酬層膝；雹B僻組團挖為似4根#超、撒5告#漫、濁6唯#檢、技8禽#觸樓，其產(chǎn)品為粥挑高、小復(fù)式區(qū)及子母套房游；摧C境組團為小區(qū)入齡口計處奶3費#谷、歷7佳#華、瓣9笨#莫樓，產(chǎn)品為小及戶型精裝修公坡寓。泛會所詮釋：帥我們提出的會村所不是在小區(qū)桶內(nèi)部設(shè)置，存而是在樓頂設(shè)包置的空中會所差，之所以是泛扯會所的概念，缸我們是把一些速主題會所分拆嫁到不同的樓里嬸，分流人群。壽例如罩：久A筆組團頂層主題均會所則是藝術(shù)音文化會所，以艷手工油畫、咖吧啡廳為主茅；億B灑組團頂層主體乏會所為運動休障閑會所，設(shè)置湯游泳池、健身嶼館為主汁；蘭C挺組團主題會所啊為生態(tài)會所，扮設(shè)置空中花園剪、書吧、茶藝董館為主。鼓5.遭建筑設(shè)計敬風(fēng)格禾立面造型燭：設(shè)計以簡潔驟明快為主調(diào)，唇采用歐陸風(fēng)情語與現(xiàn)代生活相律結(jié)合的設(shè)計手桌法，創(chuàng)造具有磨識別性，統(tǒng)一晝性的豐富立面票造型。其具體永表現(xiàn)在：勿造型：獲造型豐富，每愈棟單體造型不暴僅考慮本身的已完整及獨立性紙，也同時滿足避組合成排后之捎整體效果，作兆到高低錯落豐宋富有序，拼合也效果統(tǒng)一而有氏變化扯，形成自然和層諧的天際線效陶果倒。弊外墻建筑材料喘：魂盡量采用新型柴材料，以創(chuàng)造鄭豐富新穎的視漏覺效果。外墻榨部分采用石兆材案,佩豐富的色彩與憐質(zhì)感對比磚墻脊更顯出社區(qū)的談高貴。色彩上魯以輕松明快的南色調(diào)為主，其廢顏色可以多種房，以營造整體杠與個體的識別蕩性及生動性傲，建議采用橙違色、白色等方。藥門庭：已可在每棟樓設(shè)付置挑高柴7.捷8蛙米睡大堂入戶，即壟顯示出業(yè)主的犧尊貴、豪華，硬也塑造了開發(fā)抄商大手筆的形烘象。舍每棟樓體按照所類型不兔同粥,飯擁有私人草坪媽、露臺與空中勤花園。成為標(biāo)異準(zhǔn)的歐陸簡約色式舍洋房怎。6.產(chǎn)品建議浪產(chǎn)品前是項目最本質(zhì)術(shù)、最核心的部臭分，客戶產(chǎn)生袖購買行為的最晃終落腳點。因絕此在控制項目存成本的同時，串一定要確保產(chǎn)貓品的質(zhì)量。包災(zāi)括：規(guī)劃設(shè)計姥、所處地段、舊園林設(shè)計、戶夜型產(chǎn)品、銷售筒服務(wù)、物業(yè)管碧理、小區(qū)設(shè)施晴、社區(qū)文化遣。剃每期產(chǎn)品都涵踏蓋一個主題，挽及圍繞一個統(tǒng)店一的訴求點，冠即最適合創(chuàng)業(yè)淋階段人群居住斷的精致享受型雁社區(qū)。每期的雜產(chǎn)品類型都涵顆蓋一個賣點，凈即我們會引入說幾大賣點類戶石型，作為分期塵銷售的結(jié)點：沃帶入戶花園、喊露臺的高層，仍面積控制唉在爐6引0掛—堡—嘉12渡0坐平米之間；流7木0商—愚—螞9溫0忍平米之間的小困復(fù)式，以字及惜4再0豆—洪—換6街0明平米之間的挑巡高；塔3評0罷—災(zāi)—先8漠0個平米之間精裝杯修小戶型；慣70+4巨0惱（平米）吧；臨80+3戀0銷（平米），子逮母房設(shè)計；笨每棟樓頂?shù)闹髅耦}會所設(shè)計。純稍后我們會提擾供以上幾類戶似型的參考戶型劈圖紙以供設(shè)計傲院參考。冶7越.童戶型和面積建佛議瓦A含組團惕建筑特色：全互歐陸簡約式風(fēng)虛格，慧為蝶型外觀，細(xì)每戶均設(shè)置入虧戶花園，贈送箱大面積露臺；聯(lián)B剩、美C密組團建筑特色蔽：歐陸簡約風(fēng)有格，板式高層源。修各組團產(chǎn)品練建議：A組團需A掏組團的戶型組損成結(jié)構(gòu)建議童，墾A超組團作為項目嗓首期推出的產(chǎn)毒品，國是打項目品牌墊的產(chǎn)品，書除了要強調(diào)區(qū)喉域環(huán)境、樓盤磨品質(zhì)等硬件的塌基礎(chǔ)上，戶型嚷的設(shè)置也是影腸響銷售的主要鬼因素之一，在玻首期產(chǎn)品的顧遮客群的定位上禁，應(yīng)以抱9款0茅平米拆小三房為主前即三房的面積幸控制槳在虛10鞏0拜㎡以內(nèi)戶，適量的投放蜻兩房休兩廳的戶型，乖每戶贈送大面電積露臺和入戶言花園。高層的唱洋房設(shè)計，在漏合肥堪稱首家應(yīng)。B組團菌B法組團的整體定匠位是兔對懸A羽組團產(chǎn)品的整納體升級，瞧更要求在產(chǎn)品縱上求新，求變我的基礎(chǔ)上，更狼適合本案消費學(xué)群體的生活特肌征，產(chǎn)品以配挑高、小復(fù)式襪及子母套房為揚主。小復(fù)式面旱積均咸在網(wǎng)9軋0低平米以內(nèi)，挑強高則在單層面遞積慚在盛4敬0碗—脾—探6百0敵平米以內(nèi)，子蓬母套房則是考暢慮剛成家的年兔輕人，父母希蘆望照顧子女，療又希望保持相持對獨立的生活毒空間，則設(shè)置謠在一層相鄰兩班戶為載：繭8父0安平米兩房兩組廳脹+4鋒0佛平范米嚇1伶房邀1辜廳，有需要也逼可以將兩套打幻通使用。C組團芬C翠組團是均整個小區(qū)產(chǎn)品資的最后一期，秘則應(yīng)該以快銷奉為主，為避免孫銷售的滯后性采，應(yīng)選擇總價性低，適合業(yè)主重居住的單身小字戶型公寓為主好?？紤]精裝修室是考慮我們的堆目標(biāo)人群，均掘是工作繁忙，歷在外打工或者凈創(chuàng)業(yè)的人員，勉他們沒有多余柿的時間去裝修亞，我們可以提購供幾種裝修風(fēng)顆格和套餐的精艱裝修模式供其陶選擇。8.規(guī)劃優(yōu)勢腔超寬樓間距昌，生活更精致永項目移總體容積率蔬控制象在尖2.軍5偉左右，這在純被高層項目中已皮經(jīng)算相對較低甩的。由于項目杜是狹長地塊，料小區(qū)是圍和式配建造的，因此舌，樓間距超寬呆，成為規(guī)劃上秘一個最大的優(yōu)納勢，集中的內(nèi)石庭式景觀，便扇于戶戶欣賞。餃這是多數(shù)高層輛所不具備的。傲三重商業(yè)，步遇行尺度川齊全的械商業(yè)鑰配套、適度的故步行距離、完風(fēng)善的步行體系輝，打造一個優(yōu)釋生態(tài)、低污染那，不依附于汽擁車的生活社區(qū)雄。訴一重去商業(yè)征：項目周邊踢大眾型的便利痕店、大型超市爆、小飯店、郵婚局阻；妄二重商業(yè)：項緩目自身配套的暈商業(yè)樓及內(nèi)庭今式商業(yè)街鋪；梨三重商業(yè)：樓部層頂端主題型庫會所，涵蓋走娛樂休閑型的北美容美發(fā)、大薦型會所，甚至柳異域風(fēng)情型的兼咖啡吧、酒田坊泛也一應(yīng)俱全。聾3.1.2群景觀規(guī)劃盡本案示的景觀環(huán)境中襯提錘出到“湯天人合柏一傷”靜的生態(tài)文化景剩觀理念，主推嘆休閑、享受的恰社區(qū)伍風(fēng)情，整個項夸目用頭景觀廣場和景蕩觀小品品質(zhì)小敞景觀貫穿始終發(fā)。形成獨具中慣原特色的文化跪社區(qū)。岡坡地型鐵葉遵狀景觀小品妥結(jié)合外部的大毫環(huán)境，充分融患入到每個組團煙綠化當(dāng)中，以報住宅為基礎(chǔ)，廢以小區(qū)中央?yún)^(qū)礙域遙的蹦“詞綠蓋肺刪”她為中心，強調(diào)旅點線面的空間蘿組合方式，社殘區(qū)景觀的營造翠將遵循自然的屬原理和本社區(qū)言的特色，借助伴組團式的建筑級小品和的自然鵲結(jié)合，創(chuàng)造出訴獨具特色的社擺區(qū)環(huán)境。做到破整個社區(qū)一年知四季常青，不寶同的季節(jié)用不刪同植物進行搭迫配，做到移步暈換景，步移景莖移的實景。環(huán)多境設(shè)計原則建遼議如下：另環(huán)境設(shè)計應(yīng)將戴建筑重組為景晌觀的一部分，酬與道路、樹、為花壇、廣場等孝和建筑輪廓構(gòu)售成一組完整的圾小區(qū)景觀，所簡有的景觀布置婚應(yīng)環(huán)繞建筑，待使環(huán)境、建筑刑之間的封閉與傾開放、緊湊與才松散，關(guān)系趨符向和諧。水綠化及園林設(shè)珍計應(yīng)保證美觀割與實用相結(jié)合渡，做到有區(qū)域膛功能劃分（如狀兒童區(qū)、老人貓區(qū)），使社區(qū)托的綠化帶同時都成為小區(qū)的社峰交空間。鉤注意抗寒性及氧色彩的處理。卸利用自然形成翅的南北坡地，泰建造有層次感早的溪水、竹林翠、石灘等，這師樣的構(gòu)建更生也動，更有靈性沿。障

忽社區(qū)內(nèi)駐景觀綠地，掠圍繞斗景觀大道罵融合具有異國疤氣息的銷兩躍大主題廣場持，展示的不僅欲是社區(qū)的精神害，更是區(qū)域形伯象。景觀小品：糕社區(qū)中心的景逆觀大道可以城涉市或者著名景掌點的名稱來命朝名。物業(yè)管理建議撇物業(yè)凍管理是客戶在耽購買房屋時前討三位需解答的界問題。腸物業(yè)管理的品糧質(zhì)就決定了物由業(yè)未來的品質(zhì)妄。因此選擇好自的物業(yè)公司等錦于選擇了對物陳業(yè)未來良好保標(biāo)障。裝我們建議，本竿項目的物業(yè)管夕理用兩個方案尿進行：棚旺一、委托廣州指一類知名且有盼住宅管理經(jīng)驗夫的物業(yè)公司進授行物業(yè)管理，編這對銷售有重?fù)我?。聲脂二、委托知名桂物業(yè)管理公司扮做項目的顧問啊公司，同時自慣己做管理。剖虹無論上述哪種樂形式，均應(yīng)在鉆銷售前弟敲定，選擇的記物業(yè)管理公司血應(yīng)有號召力，學(xué)物業(yè)公司應(yīng)做怎下述文件：撥1毒、《物業(yè)管理語公約》葡2慎、《物業(yè)管理怕人員手冊》徑3百、《物業(yè)裝修聯(lián)管理規(guī)定》嫂4題、《房產(chǎn)治安波管理規(guī)定》戴5囑、《房產(chǎn)交通屬停車管理規(guī)定賭》躲上述文件僅做脖參考。物業(yè)公講司確定后，應(yīng)淘參與環(huán)境設(shè)計槐，對小區(qū)功能失分區(qū)及交通線鋸路布局等提出緩意見，以確保著客戶入住后，絹各項配套使用雖的合理性，減練少糾紛，從而所減少重復(fù)建設(shè)逆，確保小區(qū)優(yōu)蓄質(zhì)品牌麥3.1.點4貓小區(qū)智能化核具體小區(qū)智能劃化建議：繭1.牙小區(qū)內(nèi)背景音早樂職2.迫戶內(nèi)設(shè)遠(yuǎn)紅外通探頭及遠(yuǎn)程報肌警按鈕愉(省與中心控制機籃房聯(lián)網(wǎng)口)分3.第小區(qū)周界紅外目對射降,共電視監(jiān)控麥,捎智能巡更惜4.碌彩色可視對講華系統(tǒng)爬5.聲設(shè)煤氣泄露報差警器涂(騾由天然氣公司車安裝榴,箏與小區(qū)控制中澆心機房不聯(lián)網(wǎng)螞)卡6.善一卡通寒(使入戶門、電梯眼、停車致)南（一）安全防侄范系統(tǒng)度1割、小區(qū)周界紅個外線防越系統(tǒng)閘2敘、閉路電視監(jiān)負(fù)控系統(tǒng)示3恢、樓宇門禁對牢講系統(tǒng)門4智、住戶報警及遲聯(lián)動控制系統(tǒng)猶5父、電子巡更系錄統(tǒng)襪（二）信息服愧務(wù)系統(tǒng)白1脊、高速寬帶計俘算機網(wǎng)絡(luò)魔2草、煩INTERN燈R逆T撐高速寬帶接入游3碰、衛(wèi)星閉路電他視緊4泛、電子公告牌逐5碼、信息增值服寸務(wù)系統(tǒng)歷（三）社區(qū)智網(wǎng)能管理系統(tǒng)支1妖、車輛出入與桿停車管理秒2艦、背景音樂、學(xué)緊急廣播籠3腎、公共設(shè)備監(jiān)罪控管理系統(tǒng)費4蝴、物業(yè)管理計撫算機系統(tǒng)挎5抬、名I染C終卡一卡通系統(tǒng)脈（四）家庭智冶能化系統(tǒng)督1浮、家庭智能化哈家電系統(tǒng)晨以上是對物管葛的一些基礎(chǔ)要晨求，具體營銷孤的時候，可以驅(qū)適當(dāng)?shù)脑鎏硪慌栊└郊觾r值服斜務(wù)。里四痰、普展A鏈組團營銷策略抖4.1.1啞咐鉗產(chǎn)品定位突由仆于步A瘦組團的產(chǎn)品定渣位為高層電梯燭洋房因此，我故們的產(chǎn)品的定皆位宗旨是：尾做北區(qū)稀缺產(chǎn)經(jīng)品；予在每樣產(chǎn)品上耗的細(xì)節(jié)做到及鄰至，增加其附加加價值；懇以關(guān)懷人性為只主訴求點；檔力求突現(xiàn)享受岸型、創(chuàng)業(yè)型社憑區(qū)覺產(chǎn)品定位為：摧帶入戶花園、遞露臺的花樣小閃宅（雄寬防hous讓e疫）宇4.悟1.2A樸組團形象定位搖本項目形象表箏達(dá)過程可表現(xiàn)膜為：液創(chuàng)業(yè)型社特區(qū)旱→經(jīng)北區(qū)目前市場諸上最具風(fēng)味的炊高層花園洋房覆社塔區(qū)殘→咬舒適、庸懶的漆生禽活渴→訂讓疲憊的心情筋在家里回歸。搶提升為：葬——圍花樣美宅督，生活尋夢之殼旅鄰4.1.3發(fā)暴營銷推廣定位摔便捷輔、健康、天舒適問、誘減壓扇的人居生活區(qū)例4.1.4圍簡生活方式定位孟我們在這里倡險導(dǎo)的是一種全慌新的生活模式歷，除了居住，郵除了享受，在歐這里便捷也是憐另外一種概念君。便捷=庸懶火在這里的生活包方式：壩戶型上的精致封、實用使我的腫居家更科學(xué)，麥工作更事半功棗倍；押生