中海地產(chǎn)成本控制體系的建立與實(shí)施

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制體系的建立與實(shí)施研究房地產(chǎn)企業(yè)成本,其實(shí)質(zhì)就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的分析研究.總體而言,一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本大體可以下六大部分:1、土地成本；2、前期費(fèi)用；3、工程成本；4、營(yíng)銷成本；5、管理成本；6、財(cái)務(wù)成本。從成本的屬性來(lái)看，土地成本、管理費(fèi)及財(cái)務(wù)成本在項(xiàng)目初期即可大部分確定，其波動(dòng)幅度微小，可控性相對(duì)較??；前期費(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷成本則會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目本身情況、涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測(cè)差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強(qiáng)。因此，工程成本、營(yíng)銷成本是我們?cè)陧?xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)。尤以工程成本為重。下面就中海地產(chǎn)（深圳地區(qū)）在上述六方面的成本管理工作，重點(diǎn)在工程成本方面采取的成本控制措施，以及相關(guān)的管理經(jīng)驗(yàn)與各位同行作如下交流：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制的總體思路建立成本控制目標(biāo)。中海地產(chǎn)在各個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)始階段，即及早建立成本控制目標(biāo)，并將目標(biāo)分解，制訂出各項(xiàng)成本的具體控制指標(biāo)，責(zé)任落實(shí)到部門(mén)；公司成立成本控制小組，組長(zhǎng)由公司總經(jīng)理?yè)?dān)任，定期（每半年）對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展成本進(jìn)行全面分析、評(píng)估、檢討，對(duì)成本異常變動(dòng)情況及時(shí)預(yù)警并提出解決措施；設(shè)計(jì)是成本控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)部門(mén)人員的成本意識(shí)普及；在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下推行成本限額設(shè)計(jì)，控制設(shè)計(jì)對(duì)成本的影響；嚴(yán)格規(guī)范工程分判程度，及早進(jìn)行招標(biāo)準(zhǔn)備；設(shè)計(jì)、合約、項(xiàng)目相互配合；規(guī)范材料樣板、工料規(guī)范，減少合約履行糾紛和風(fēng)險(xiǎn)，降低工程成本；完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證程序、完善變更前的成本評(píng)審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限；開(kāi)源節(jié)流，嚴(yán)格控制管理費(fèi)用開(kāi)支。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)土地成本管理土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%左右），主要指土地獲得階段形成的種類費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成，該成本一般也不會(huì)有較大變化。因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本分析準(zhǔn)確。采取一定的投標(biāo)報(bào)價(jià)策略、嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。具體而言，中海地產(chǎn)在土地成本控制方面主要采取以下針對(duì)性策略：舊城改造地塊：積極與政府協(xié)商，爭(zhēng)取盡可能的優(yōu)惠政策；爭(zhēng)取在稅收方面獲得一定程度的返還；在地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)允許條件下盡可能爭(zhēng)取高容積率，間接降低土地成本。其它發(fā)展商轉(zhuǎn)讓（掛牌交易）的地塊：在地理位置、區(qū)位環(huán)境狀況、項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)狀況等方面對(duì)其進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)真的調(diào)查，減少操作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)（如是否有債務(wù)糾紛）；同時(shí)積極與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行協(xié)商，延長(zhǎng)付款期限，降低資金成本。公開(kāi)招投標(biāo)或拍賣地塊：加強(qiáng)地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究以及項(xiàng)目可行性研究，加強(qiáng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析研究，做到正確客觀投標(biāo)。采取一定的投票策略，做好政府有權(quán)部門(mén)的公關(guān)工作中標(biāo)后在簽約及履約的過(guò)程中爭(zhēng)取對(duì)我司土地開(kāi)發(fā)、交地以及付款有利的條件，降低土地成本。根據(jù)多年來(lái)積累的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，中海地產(chǎn)已逐步建立土地儲(chǔ)備資料體系，對(duì)不同時(shí)段、不同區(qū)域、不同來(lái)源的土地資料進(jìn)行分門(mén)別類，并建立競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研制度保證了投標(biāo)過(guò)程和結(jié)果與我司計(jì)劃的一致性，最大程度降低了分開(kāi)招標(biāo)所帶來(lái)的土地成本增加風(fēng)險(xiǎn)。中海地產(chǎn)土地成本管理的主要責(zé)任部門(mén)為投資發(fā)展部。前期費(fèi)用管理前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的2-3%左右），主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、勘察測(cè)繪費(fèi)以及可研費(fèi)用，其中成本控制的重點(diǎn)為設(shè)計(jì)費(fèi)（報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）。對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制：1）無(wú)論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均采取多單位、多輪次招標(biāo)，以爭(zhēng)取最佳的性價(jià)比；2）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?，設(shè)計(jì)費(fèi)用的審核、支付亦與之掛鉤；3）在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容；4）在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工程造價(jià)的影響。眾所周知，設(shè)計(jì)結(jié)果決定了工程造價(jià)的85%甚至以上，因此設(shè)計(jì)管理（雖然整個(gè)設(shè)計(jì)費(fèi)用僅占總成本的2%）是工程成本管理的重中之重。一方面，合約及項(xiàng)目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等的評(píng)估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盡可能為設(shè)計(jì)提供全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議、另一方面，設(shè)計(jì)部門(mén)自身應(yīng)以項(xiàng)目定位為原則，在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計(jì)，注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性價(jià)比分析，著重抓好事前的設(shè)計(jì)修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪費(fèi)。中海地產(chǎn)設(shè)計(jì)費(fèi)的管理責(zé)任部門(mén)為設(shè)計(jì)管理部。工程成本管理工程成本（約占項(xiàng)目總成本的50-55%左右），主要由分判工程及甲供物資成本、配套成本等構(gòu)成。分判工程及甲供物資成本主要包括土建、機(jī)電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過(guò)招投標(biāo)確定的分判工程/供貨合同成本。我們主要通過(guò)以下具體措施來(lái)控制分判成本：在項(xiàng)目前期（項(xiàng)目規(guī)劃階段、方案設(shè)計(jì)階段、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段等），根據(jù)設(shè)計(jì)的深度，以及過(guò)往工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、市場(chǎng)價(jià)格因素，結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)定位、銷售市場(chǎng)預(yù)測(cè)情況，通過(guò)不斷調(diào)整、修正的方式盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。成本控制目標(biāo)一旦確定，成本管理部門(mén)（合約、財(cái)務(wù)）應(yīng)及時(shí)對(duì)成本測(cè)算值作進(jìn)一步拆分（如按土建、安裝、消防、弱電、鋁合具體化的成本控制指標(biāo)對(duì)工程分判和材料選用有指導(dǎo)作用。舉例來(lái)說(shuō)：設(shè)計(jì)圖紙要求外墻采用花崗石，則國(guó)產(chǎn)材料、進(jìn)口材料，效果不一樣，價(jià)格差異也很大，決策時(shí)就需要根據(jù)分解后的成本控制目標(biāo)結(jié)合有關(guān)項(xiàng)目定位情況進(jìn)行綜合評(píng)判、選擇，或進(jìn)一步的選取替代品，達(dá)到設(shè)計(jì)效果與建造成本的平衡、統(tǒng)一。在工程分判和材料采購(gòu)過(guò)程中，堅(jiān)持“三堂會(huì)審、貨比三家，最低價(jià)中標(biāo)”的原則。各分判工程均編制標(biāo)底，作為報(bào)價(jià)評(píng)議的重要依據(jù)。同時(shí)，加強(qiáng)分判商管理工作，完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、考核制度，本著公開(kāi)、公平、公正的原則廣泛吸收種類承包商，以實(shí)現(xiàn)充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，最終實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的議標(biāo)制度。一方面，通過(guò)議標(biāo)，解決了招標(biāo)過(guò)程中存在的圖紙、技術(shù)、工期節(jié)點(diǎn)設(shè)置等各類含糊不清的問(wèn)題，避免了將這些問(wèn)題、矛盾帶入合同中而可能導(dǎo)致的后期現(xiàn)場(chǎng)施工糾紛、價(jià)款爭(zhēng)議事項(xiàng)；另一方面利用承包商的競(jìng)爭(zhēng)心態(tài)實(shí)現(xiàn)報(bào)價(jià)讓利，成本下浮。充分進(jìn)行建材市場(chǎng)調(diào)研，了解有關(guān)新工藝、新材料、積累廣泛的市場(chǎng)信息，廠家單位，以充分協(xié)助設(shè)計(jì)部門(mén)進(jìn)行設(shè)計(jì)、選樣、封樣，并盡可能實(shí)現(xiàn)有關(guān)材料的替代、有關(guān)施工方案的替代，降低工程成本。設(shè)計(jì)圖紙、材料樣板提早開(kāi)始研究、完善，招標(biāo)準(zhǔn)備工作也應(yīng)早開(kāi)始。金無(wú)赤金、人無(wú)完人，我們的造價(jià)管理人員、設(shè)計(jì)管理人員避免不了對(duì)某些專業(yè)存在生疏、不了解的情況提早開(kāi)始這方面的工作，實(shí)際上是在學(xué)習(xí)的過(guò)程中完成了準(zhǔn)備工作，為下一步的正式操作過(guò)程積累了必要的專業(yè)知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)，少走了彎路減少了后期成本增加的可能機(jī)會(huì)，間接實(shí)現(xiàn)了成本控制目標(biāo)。完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的流程、制度，完善設(shè)計(jì)變更前的成本評(píng)審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。設(shè)計(jì)變更引致的費(fèi)用調(diào)整是工程成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)，因?yàn)榇蟛糠值氖┕D紙發(fā)生變更修改時(shí)，一般無(wú)法借助于貨比三家的方式確定造價(jià)。只能是以獨(dú)家協(xié)商議價(jià)的方式進(jìn)行落實(shí)。這必然會(huì)帶來(lái)成本的增加。我們推行的控制措施主要是：嚴(yán)格變更前的成本評(píng)審，明確相關(guān)我員的簽字權(quán)限，即由設(shè)計(jì)院簽發(fā)的設(shè)計(jì)修改圖紙必須經(jīng)過(guò)公司設(shè)計(jì)管理部門(mén)的書(shū)面確認(rèn)，如涉及變更金額較大（20萬(wàn)元以上），則提交公司總經(jīng)理辦公會(huì)討論確定后再予以實(shí)施。分判工程及甲供物資成本管理的主要責(zé)任部門(mén)為合約管理部和項(xiàng)目發(fā)展部。特別要強(qiáng)調(diào)的是，近年來(lái)，在財(cái)務(wù)系統(tǒng)的配合下，合約管理部建立了成本分析預(yù)警制度，取得了較好的效果。成本分析預(yù)警制度指的是成本管理部門(mén)與有關(guān)部門(mén)配合，在項(xiàng)目發(fā)展的不同階段根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的具體情況實(shí)時(shí)，定期調(diào)整成本臺(tái)帳，及時(shí)反饋有關(guān)成本變動(dòng)情況，預(yù)測(cè)成本變動(dòng)趨勢(shì)，并通過(guò)各種有效途徑（如成本控制小組會(huì)議制度）及時(shí)進(jìn)行調(diào)整、消除造成成本異常波動(dòng)的不合理因素。另外，在項(xiàng)目完工生，對(duì)由財(cái)務(wù)部、合約管理部共同牽頭，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的組成、分布、變化過(guò)程進(jìn)行深入分析，并做出合理的評(píng)估。營(yíng)銷成本管理營(yíng)銷成本（約占項(xiàng)目總成本的5-8%左右），主要指在項(xiàng)目銷售過(guò)程中形成的種類費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處費(fèi)用。營(yíng)銷成本管理的主要措施為以下幾點(diǎn)：建立各項(xiàng)的廣告及市場(chǎng)推廣計(jì)劃、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。隨著公司項(xiàng)目增加，營(yíng)銷中的廣告及推廣手法增多，廣告隨機(jī)性加強(qiáng)，廣告費(fèi)用的不可測(cè)因素也隨之增多，建立完善的廣告及市場(chǎng)推廣計(jì)劃以及費(fèi)用預(yù)算制度，是必不可少的。上述制度的要點(diǎn)在于計(jì)劃及預(yù)算編制的準(zhǔn)確性、可操作性、有針對(duì)性，一方面確保在宏觀上實(shí)現(xiàn)控制項(xiàng)目的廣告及市場(chǎng)推廣費(fèi)用，另一方面緊緊抓住市場(chǎng)根據(jù)不同項(xiàng)目的特點(diǎn)靈活多變地采取種類媒體推廣措施。完善營(yíng)銷成本管理的招標(biāo)體系，完善各項(xiàng)廣告制作的報(bào)價(jià)、比價(jià)、議價(jià)操作流程，用競(jìng)標(biāo)的方式，謀求各項(xiàng)廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價(jià)，控制廣告制作的費(fèi)用成本。降低媒體發(fā)布的折扣點(diǎn)，媒體發(fā)布尤其是報(bào)紙廣告的投放，占整個(gè)廣告費(fèi)用的很林比重，進(jìn)一步降低主要媒體廣告發(fā)布的折扣點(diǎn)數(shù)，可直接降低廣告費(fèi)用，對(duì)于營(yíng)銷成本的控制也是有效的舉措。營(yíng)銷成本管理的主要責(zé)任部門(mén)為營(yíng)銷策劃部。管理成本控制管理成本（約占項(xiàng)目總成本的2-3%左右），是指公司、項(xiàng)目部為組織和管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的種類費(fèi)用，主要為人力資源成本及行政成本。人力資源成本由人力資源部負(fù)責(zé)，依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模及發(fā)展進(jìn)度合理制度人員配備方案，預(yù)算人力資源成本。行政成本則依據(jù)集團(tuán)下達(dá)的年度管理費(fèi)用指標(biāo)，按項(xiàng)目分拆到各部門(mén)，作為部門(mén)考核指標(biāo)。管理成本控制的措施主要是全員樹(shù)立降低成本、增加效益的觀念，全方位對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)進(jìn)行監(jiān)控，如提高工作效率，減少浪費(fèi)、減少管理費(fèi)用的開(kāi)支等。財(cái)務(wù)成本管理財(cái)務(wù)成本（約占項(xiàng)目總成本的6-8%左右），主要為資金成本和稅務(wù)成本，由項(xiàng)目總成本確定。財(cái)務(wù)部協(xié)同項(xiàng)目發(fā)展總提前做好與政府部門(mén)的溝通，爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠，在可控范圍內(nèi)最大限度降低稅金成本。依據(jù)項(xiàng)目《可行性研究報(bào)告》、《項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃》、《年度現(xiàn)金流量預(yù)算》，合理安排資金計(jì)劃，發(fā)揮集團(tuán)資金統(tǒng)籌的優(yōu)勢(shì)，保證項(xiàng)目資金供求平衡，最大限度降低項(xiàng)目資金成本。另外，與合約管理部配合，采取適當(dāng)緩付分判商糧款的方式也可以降低財(cái)務(wù)成本

深圳市中海地產(chǎn)集團(tuán)實(shí)業(yè)投資中心企業(yè)戰(zhàn)略項(xiàng)目投資管理流程企業(yè)戰(zhàn)略投資規(guī)劃投資規(guī)劃信息獲得信息獲得投資退出項(xiàng)目管理投資決策項(xiàng)目篩選投資退出項(xiàng)目管理投資決策項(xiàng)目篩選投資機(jī)會(huì)的選擇與判斷投資機(jī)會(huì)的選擇與判斷項(xiàng)目篩選項(xiàng)目篩選評(píng)估管理團(tuán)隊(duì)評(píng)估管理團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目評(píng)估項(xiàng)目評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)控制全面參與監(jiān)督（顧問(wèn)）投資監(jiān)控投資數(shù)量投資類型財(cái)務(wù)指標(biāo)市場(chǎng)與技術(shù) 風(fēng)險(xiǎn)控制全面參與監(jiān)督（顧問(wèn)）投資監(jiān)控投資數(shù)量投資類型財(cái)務(wù)指標(biāo)市場(chǎng)與技術(shù)商業(yè)抵押貸款商業(yè)抵押貸款地產(chǎn)投資基金進(jìn)入地產(chǎn)投資基金進(jìn)入房地產(chǎn)金融新產(chǎn)品居民住房按揭貸款房地產(chǎn)金融新產(chǎn)品居民住房按揭貸款地產(chǎn)信托基金進(jìn)入企業(yè)回購(gòu)可轉(zhuǎn)換債券地產(chǎn)信托基金進(jìn)入企業(yè)回購(gòu)可轉(zhuǎn)換債券其他合作方進(jìn)入或項(xiàng)目公司被收購(gòu)房地產(chǎn)融資租賃清算 其他合作方進(jìn)入或項(xiàng)目公司被收購(gòu)房地產(chǎn)融資租賃清算中國(guó)海外集團(tuán)內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)制定指引（試行）編制時(shí)間：二零零二年四月內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)制定指引目錄第一章總則···············································1第二章適用范圍···············································2第三章制定住宅銷售價(jià)格的過(guò)程·································3第四章住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定原則·····························4第五章住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分···························5第六章定價(jià)信息的調(diào)研與分析···································9住宅銷售價(jià)格計(jì)算公式的擬定····························12表一：不同住宅小區(qū)規(guī)劃布局系數(shù)評(píng)分表表二：不同別墅樓型規(guī)劃布局總體均價(jià)計(jì)算公式表表三：不同住宅小區(qū)規(guī)劃布局總體均價(jià)計(jì)算公式表其它··················································28附件：某項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)專題報(bào)告提綱及附件附表一：某項(xiàng)目樓型價(jià)格試算匯總表附表二：某項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格平面系數(shù)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)表附表三：某項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格垂直系數(shù)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)表附表四：某住宅項(xiàng)目××棟價(jià)格試算表案例一：某住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)專題報(bào)告案例二：某別墅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)專題報(bào)告內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)制定指引-PAGE22-第一章總則在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)銷售價(jià)格是決定公司市場(chǎng)份額和盈利率的最重要因素之一；對(duì)購(gòu)買者而言，房地產(chǎn)銷售價(jià)格是置業(yè)者作出選擇的主要決定因素；對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷而言，房地產(chǎn)銷售價(jià)格是決定預(yù)期銷售收入的最關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)銷售價(jià)格也是營(yíng)銷組合中最靈活的因素，它與住宅產(chǎn)品的特征不同，它隨著市場(chǎng)供求關(guān)系的變化而迅速變化。制定產(chǎn)品銷售價(jià)格是發(fā)展商實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是發(fā)展商操縱市場(chǎng)的有效手段和強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)杠桿。在制定價(jià)格中，如何依據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)、準(zhǔn)確地加以修改或調(diào)整，如何同營(yíng)銷組合中的其它部分相結(jié)合，如何作為市場(chǎng)定位戰(zhàn)略中的重要內(nèi)在因素加以運(yùn)用，這已經(jīng)成為了我們工作中面臨的一個(gè)主要課題。住宅單位銷售價(jià)格制定是否合理直接取決于銷售價(jià)格系數(shù)，而影響銷售價(jià)格系數(shù)的因素又非常之多、且非常復(fù)雜。本《內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)制定指引》（以下簡(jiǎn)稱“指引”）旨在建立一個(gè)技術(shù)交流平臺(tái)，指引各地區(qū)營(yíng)銷決策小組在銷售價(jià)格系數(shù)制定過(guò)程中對(duì)各種影響因素進(jìn)行系統(tǒng)、縝密的分析。編制本《指引》的重要性。住宅產(chǎn)品最重要的一個(gè)特征是位置的固定性和不可移動(dòng)性，雖然某些住宅產(chǎn)品在朝向、樓型、房型及自然地理位置等方面可能有類似的方面，但是它們?cè)诰坝^、安靜度及使用功能等方面肯定有諸多的差異。歸納的說(shuō)，就是不同的住宅產(chǎn)品都具有不同的性能。那么，如何使住宅產(chǎn)品性能與其銷售價(jià)格相匹配、如何制定合理的銷售價(jià)格、如何使每個(gè)住宅產(chǎn)品性價(jià)比都趨于合理、如何使住宅產(chǎn)品銷售速度合理化，這一切都可以在其它相關(guān)專業(yè)的共同努力下，有望通過(guò)制定合理的銷售價(jià)格系數(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)。編制本《指引》的意義。由于各地區(qū)公司在制定住宅產(chǎn)品銷售價(jià)格中對(duì)銷售價(jià)格系數(shù)的制定、價(jià)格系數(shù)權(quán)重的確定、價(jià)格計(jì)算公式的選定等方面都各有所長(zhǎng)，并取得了較好的銷售業(yè)績(jī)。但在銷售價(jià)格制定過(guò)程中，還存在一些不足之處，缺乏規(guī)范性、統(tǒng)一性和科學(xué)性，時(shí)有住宅產(chǎn)品的性價(jià)比結(jié)構(gòu)不是十分合理，去化速度無(wú)法達(dá)到預(yù)期目的之現(xiàn)象。因此十分有必要對(duì)銷售價(jià)格系數(shù)制定工作進(jìn)行規(guī)范化，使制定工作達(dá)到操作科學(xué)化。故對(duì)制定住宅銷售價(jià)格系數(shù)的方法、經(jīng)驗(yàn)、思路進(jìn)行歸納、分析、整理和完善，并在此基礎(chǔ)上編制本《指引》，以便今后對(duì)各地區(qū)公司住宅產(chǎn)品銷售價(jià)格系數(shù)制定起到指引作用，實(shí)現(xiàn)各地區(qū)公司之間先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、方法交流之意義。編制本《指引》的目的。編制本《指引》的目的是提供一個(gè)技術(shù)交流平臺(tái)，以便在制定銷售價(jià)格過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)和地區(qū)公司兩級(jí)營(yíng)銷管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)的溝通、交流和互動(dòng)，通過(guò)上下的共同努力使住宅產(chǎn)品銷售價(jià)格系數(shù)的制定更加趨于快捷、合理。本《指引》的宏觀指導(dǎo)性。不同的項(xiàng)目，由于其所處的區(qū)域不同，住宅產(chǎn)品的特征不同，因此其項(xiàng)目的個(gè)性也不相同。在住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中把握住宅單位的均好性，通過(guò)制定合理的銷售價(jià)格系數(shù)，將不同的住宅單位產(chǎn)品功能及性能進(jìn)行量化，確定其銷售價(jià)格，才能使住宅產(chǎn)品達(dá)到性價(jià)比的同一性和均勻度，實(shí)現(xiàn)銷售速度的均勻性。地區(qū)公司在使用本《指引》時(shí)，應(yīng)因地制宜、因時(shí)制宜、因項(xiàng)目制宜，有機(jī)地結(jié)合本《指引》的宏觀指導(dǎo)性，制定出合理的銷售價(jià)格系數(shù)，避免對(duì)本《指引》的過(guò)度依賴。集團(tuán)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)營(yíng)銷決策委員會(huì)擁有本《指引》的解釋和修改權(quán)，各地區(qū)營(yíng)銷決策小組和執(zhí)行機(jī)構(gòu)在實(shí)際運(yùn)用本《指引》時(shí)如發(fā)現(xiàn)有任何不足或需要補(bǔ)充之處，請(qǐng)及時(shí)以書(shū)面形式向集團(tuán)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)營(yíng)銷決策委員會(huì)反映。本《指引》所描述的“價(jià)格”及“銷售價(jià)格”，在一般情況下，是指整個(gè)項(xiàng)目中住宅的按揭貸款方式預(yù)期實(shí)收價(jià)格。第二章適用范圍本《指引》適用于集團(tuán)公司所有在內(nèi)地投資發(fā)展的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目，凡中海占大股、合資及合作項(xiàng)目，均可參照本《指引》制定銷售價(jià)格系數(shù)。本《指引》僅限于住宅項(xiàng)目，商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等非住宅項(xiàng)目均不在本《指引》的研究范圍之內(nèi)。住宅項(xiàng)目一般由別墅類、多層、小高層或高層住宅組成，各種樓型遵循總體規(guī)劃布局分布于住宅小區(qū)內(nèi)。所謂別墅類包括獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、排屋（Townhouse）和花園洋房；多層是指樓層數(shù)在七層以下的住宅，有的可能配備電梯；小高層是指樓層數(shù)在八至十二層之間，配備電梯的住宅；高層是指樓層數(shù)在十三層以上，配備電梯的住宅。住宅小區(qū)總體規(guī)劃布局形式分類（樓型分類）如下：⑴別墅類布置；⑵多層布置；⑶小高層布置；⑷高層布置；⑸別墅類、多層混合布置；⑹別墅類、小高層混合布置；⑺別墅類、高層混合布置；⑻別墅類、多層、小高層混合布置；⑼別墅類、小高層、高層混合布置；=10\*GB2⑽多層、小高層混合布置；=11\*GB2⑾多層、高層混合布置；=12\*GB2⑿多層、小高層、高層混合布置；=13\*GB2⒀小高層、高層混合布置；=14\*GB2⒁別墅類、多層、小高層、高層混合布置；=15\*GB2⒂其它住宅樓型布置形式。第三章制定住宅銷售價(jià)格的過(guò)程定價(jià)信息的調(diào)研和分析。定價(jià)信息調(diào)研要求對(duì)住宅銷售價(jià)格相關(guān)的市場(chǎng)信息及項(xiàng)目自身特征進(jìn)行系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，只有通過(guò)定價(jià)信息調(diào)查，才能了解置業(yè)者需要什么樣的住房、需要多少面積的住房、對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)外環(huán)境的要求、對(duì)地理位置的要求等等；了解項(xiàng)目自身的規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等等產(chǎn)品特征，進(jìn)而制定住宅產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營(yíng)銷渠道策略、促銷策略等。在這一過(guò)程中，需要調(diào)查并分析影響住宅銷售價(jià)格的主要因素，定價(jià)信息調(diào)研的主要內(nèi)容會(huì)在本《指引》第六章詳細(xì)闡述。確定項(xiàng)目總體均價(jià)及分期均價(jià)。確定項(xiàng)目總體均價(jià)是房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程的核心和關(guān)鍵性工作，它決定了項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的高低，反映了開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念，一切銷售價(jià)格制定過(guò)程均以此為主軸。確定總體均價(jià)時(shí)，要在考慮內(nèi)外部因素及定價(jià)信息的基礎(chǔ)上，洞察目標(biāo)客戶的價(jià)值取向，衡量目標(biāo)客戶的銷售價(jià)格接受能力。有的項(xiàng)目規(guī)模較大，可能會(huì)分期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這就需要在總體均價(jià)確定后，根據(jù)各期地塊之間的相對(duì)位置關(guān)系、發(fā)展規(guī)劃、地塊狀況及公司的營(yíng)銷策略等因素，在總體均價(jià)的基礎(chǔ)上確定各個(gè)分期的均價(jià)。但是，住宅項(xiàng)目不論如何定價(jià)，最后都必須符合市場(chǎng)需求規(guī)律，接受市場(chǎng)的最后檢驗(yàn)，房地產(chǎn)定價(jià)的方法很多，在此就不再逐一列舉。制定銷售價(jià)格系數(shù)、確定價(jià)格系數(shù)權(quán)重。制定銷售價(jià)格系數(shù)時(shí)主要考慮住宅產(chǎn)品個(gè)性特征對(duì)住宅單位單價(jià)的影響因素，例如朝向、景觀、安靜度、房型、樓型、樓層等等；確定權(quán)重則要考慮住宅產(chǎn)品各因素對(duì)住宅單位單價(jià)的影響程度，由于住宅項(xiàng)目?jī)?nèi)部和外部因素的差異，購(gòu)買者對(duì)住宅的樓型、朝向、景觀、噪音、樓層、房型等的重視和喜好程度不盡相同，故而價(jià)格系數(shù)權(quán)重也不同，權(quán)重分值（比例）不同，將直接導(dǎo)致每一住宅單位的積分不同。評(píng)分、制定計(jì)價(jià)參數(shù)及單價(jià)。由于每一地區(qū)公司在評(píng)分和制定計(jì)價(jià)參數(shù)及單價(jià)時(shí)的方法不盡相同，而且各有特色、各有所長(zhǎng)，本指引就不作細(xì)致論述。根據(jù)這些系數(shù)來(lái)確定住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)及價(jià)格系數(shù)權(quán)重，并試算出每一套單位的銷售價(jià)格。這種價(jià)格計(jì)算方法對(duì)住宅單位的相關(guān)指標(biāo)及權(quán)重系數(shù)進(jìn)行了較為客觀的評(píng)估，因而能夠比較準(zhǔn)確地反映出每一住宅單位合理、科學(xué)的價(jià)格及各住宅單位之間地相互價(jià)格關(guān)系。第四章住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定原則市場(chǎng)導(dǎo)向原則。在制定住宅銷售價(jià)格系數(shù)時(shí)，需要深入開(kāi)展定價(jià)信息調(diào)研，仔細(xì)分析市場(chǎng)及反饋信息，注重收集市場(chǎng)同區(qū)域、同系列、同檔次住宅項(xiàng)目的銷售價(jià)格、目標(biāo)客戶群、核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及項(xiàng)目其它指標(biāo)等相關(guān)資料。在此基礎(chǔ)上，充分考慮周邊及相關(guān)地區(qū)居民的生活習(xí)慣，結(jié)合項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等自身的優(yōu)劣勢(shì)，制定出合理的系數(shù)指標(biāo)。住宅單位性價(jià)比分布均好性原則。住宅單位的性能與其銷售價(jià)格之間存在著相輔相成的關(guān)系，性能好的住宅單位，其銷售價(jià)格也相對(duì)較高，反之亦然。在制定銷售價(jià)格系數(shù)過(guò)程中，需要仔細(xì)研究項(xiàng)目特點(diǎn)及每一套單位的特性等信息，并通過(guò)制定合理的銷售價(jià)格系數(shù)、價(jià)格系數(shù)權(quán)重及評(píng)分，使住宅單位的性能與其市場(chǎng)價(jià)值匹配，項(xiàng)目整體性價(jià)比分布均好，在保證總體均價(jià)的基礎(chǔ)上，使性能不同的住宅產(chǎn)品基本上達(dá)到相同的、合理的銷售速度。權(quán)重合理性原則。在制定價(jià)格過(guò)程中，確定價(jià)格系數(shù)權(quán)重是非常關(guān)鍵的工作。權(quán)重不僅反映了各項(xiàng)系數(shù)分值之間的比例關(guān)系，而且反映了各項(xiàng)系數(shù)在整個(gè)評(píng)分體系中的比例關(guān)系，這種比例關(guān)系直接影響到住宅單位系數(shù)總分值的高低，進(jìn)而影響到住宅單價(jià)。原則上，可以通過(guò)多種渠道獲得確定權(quán)重的信息：一是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，獲得市場(chǎng)在售項(xiàng)目的銷售信息；二是以市場(chǎng)調(diào)查獲得的客戶反饋信息；三是組織公司有關(guān)人員對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行權(quán)重評(píng)估，獲得的內(nèi)部反饋信息和外部專家權(quán)重評(píng)估的反饋信息等方法。通過(guò)對(duì)反饋信息的分析，預(yù)期市場(chǎng)（客戶）對(duì)項(xiàng)目各個(gè)方面（如景觀、噪音、朝向、戶型、樓型等）的喜好程度和關(guān)心程度，并據(jù)此制定出較為合理的價(jià)格系數(shù)權(quán)重。產(chǎn)品性能差異化原則。住宅由于面積、朝向、視野、景觀、樓層等因素的不同，業(yè)主對(duì)住宅樓型的喜好程度也不同，其產(chǎn)品性能亦不同。在系數(shù)制定過(guò)程中，應(yīng)綜合各種不同因素，分析每一住宅單位的利弊，設(shè)置出合理的系數(shù)，使不同性能差異的住宅分別得到不同的分值，在價(jià)格上體現(xiàn)合理差異，使之符合住宅單位的產(chǎn)品差異。價(jià)格指導(dǎo)性原則。分析住宅項(xiàng)目周邊市場(chǎng)、配套和項(xiàng)目自身對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素，進(jìn)一步分析住宅單位的個(gè)性特征，明確這種個(gè)性特征對(duì)住宅單位單價(jià)的影響程度，運(yùn)用市價(jià)比較法，制定出合理的系數(shù)，并使系數(shù)與與市場(chǎng)變化保持一致，使之對(duì)制定住宅銷售價(jià)格具有明確的指導(dǎo)性。第五章住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分銷售價(jià)格系數(shù)制定及評(píng)分的程序。建議各地區(qū)公司成立項(xiàng)目評(píng)分工作小組（人員由各地區(qū)公司決定），構(gòu)建銷售價(jià)格系數(shù)體系，確定價(jià)格系數(shù)權(quán)重，并借助專業(yè)的評(píng)分方法對(duì)各住宅銷售價(jià)格系數(shù)進(jìn)行綜合評(píng)分，撰寫(xiě)《項(xiàng)目住宅產(chǎn)品銷售銷售價(jià)格系數(shù)專題報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）。完成《報(bào)告》初稿后，要求及時(shí)將初稿報(bào)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)銷售部審核，由集團(tuán)經(jīng)營(yíng)銷售部提出相關(guān)建議，通過(guò)地區(qū)公司營(yíng)銷部門(mén)和集團(tuán)經(jīng)營(yíng)銷售部之間的反復(fù)溝通、交流及征求意見(jiàn)，并由地區(qū)公司營(yíng)銷決策機(jī)構(gòu)完成正式《報(bào)告》報(bào)集團(tuán)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)營(yíng)銷決策委員會(huì)審批。對(duì)不同樓型布置的小區(qū)各種系數(shù)進(jìn)行分析。表一（見(jiàn)下頁(yè)）對(duì)影響不同規(guī)劃布置住宅小區(qū)的各種系數(shù)進(jìn)行了列表分析，供評(píng)分參考：表一不同住宅小區(qū)規(guī)劃布置系數(shù)評(píng)分表因素評(píng)分值 住宅小區(qū)規(guī)劃布置分類平面系數(shù)垂直系數(shù)朝向景觀樓型安靜度房型私密性個(gè)別樓層⑴別墅類布置；⑵多層布置⑶小高層布置⑷高層布置⑸別墅類、多層混合布置別墅類多層⑹別墅類、小高層混合布置別墅類小高層⑺別墅類、高層混合布置別墅類高層⑻別墅類、多層、小高層混合布置別墅類多層小高層⑼別墅類、小高層、高層混合布置別墅類小高層高層=10\*GB2⑽多層、小高層混合布置多層小高層=11\*GB2⑾多層、高層混合布置多層高層=12\*GB2⑿多層、小高層、高層混合布置多層小高層高層=13\*GB2⒀小高層、高層混合布置小高層高層=14\*GB2⒁別墅類、多層、小高層、高層混合布置別墅類多層小高層高層=15\*GB2⒂其它住宅布置形式備注：別墅類樓宇不考慮垂直系數(shù)。特別加分注意事項(xiàng)：在評(píng)分過(guò)程中，若有特別加分項(xiàng)，請(qǐng)各地區(qū)公司在此注明。平面系數(shù)制定及評(píng)分辦法22.1朝向系數(shù)：我國(guó)地域廣闊，每一個(gè)地區(qū)都有其獨(dú)特的地理環(huán)境、文化背景和生活習(xí)俗；朝向又直接影響到日照問(wèn)題，因此各地買家對(duì)住宅朝向的選擇也會(huì)有某些差異。只有準(zhǔn)確把握當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗人情、朝向喜好，才能制定出比較合理的朝向系統(tǒng)分值。一般而言，朝南的單元系數(shù)分值較高，東南向、西南向次之，朝北的則最低；若廳和主臥室都朝南，則系數(shù)分值最高，若都朝北，分值則最低，其它依此類推。22.2景觀系數(shù)：景觀系數(shù)分值的高低一定程度上與視野開(kāi)闊程度、視線軸的長(zhǎng)短、視覺(jué)效果、視線遮擋影響有關(guān)。如果住宅單位面臨公園、高爾夫球場(chǎng)、樹(shù)林、湖泊、河流、海面等能夠使人愉暢的景觀，由于視野開(kāi)闊、風(fēng)景優(yōu)美、景觀較佳，生活在里面會(huì)感到輕松自然，這樣的住宅單位一般系數(shù)分值較高；而臨近鬧市區(qū)、垃圾站、廠房、液化氣站、加油站、高壓電線、高架橋、普通道路、鐵路、公共廁所等視覺(jué)效果不佳、視野較差、壓抑感較強(qiáng)的住宅單位，其系數(shù)分值就會(huì)相對(duì)較低。22.3樓型系數(shù)：各樓盤(pán)所處的地區(qū)不同，買家對(duì)住宅樓型的需求也不盡相同，有的地區(qū)對(duì)多層有偏好，有的地區(qū)則對(duì)小高層有偏好等；此外，即使樓盤(pán)是由純多層、純小高層或純高層組成，但是也會(huì)因一梯二戶、一梯三戶或一梯多戶等樓型設(shè)計(jì)不同而受到買家的喜好程度不同；而對(duì)別墅言，買家會(huì)喜好獨(dú)棟別墅多一些，雙拼別墅次之，最后是排屋。因此，根據(jù)市場(chǎng)需求，分析買家的喜好，對(duì)不同樓型確定不同系數(shù)分值。22.4安靜度系數(shù)：噪音大小對(duì)人們居住安逸與否有著重要的影響，一般來(lái)說(shuō)，安靜、祥寧的住宅單位系數(shù)分值較高；而一些鄰近噪音源，如公路、鐵路、高架橋、工廠、學(xué)校、鬧市等地方的住宅，由于噪音較大，比較嘈雜，影響到人們的正常生活、學(xué)習(xí)和工作，其系數(shù)分值自然較低。22.5房型系數(shù)：因房型（如：一房一廳、二房一廳、三房二廳、復(fù)式等）的不同、面積大小不同而導(dǎo)致系數(shù)分值的不同，這種情況往往和市場(chǎng)需求有關(guān)。由于人們?cè)诓煌啃?、面積的住宅中生活的舒適感及精神感受不同，其喜好程度也不盡相同。由于戶型及戶型面積不同，必然存在需求的不同，喜好程度差的戶型的系數(shù)分值不可能很高，而倍受置業(yè)者特別喜愛(ài)之戶型的系數(shù)分值會(huì)相對(duì)較高。22.6私密性系數(shù)：隨著人們生活水平的提高，買家對(duì)生活中的私密性越來(lái)越重視。因此住宅單位的私密性較好，則其系數(shù)分值自然也會(huì)相對(duì)較高，反之亦然。在此基礎(chǔ)上，不同住宅單位之間的對(duì)視程度、距離遠(yuǎn)近等等都會(huì)影響到私密性系數(shù)分值。22.7單邊系數(shù)：住宅單位如果單邊，其采光通風(fēng)就會(huì)相對(duì)較好，故而該住宅單位的系數(shù)分值也會(huì)較高。一般而言，對(duì)公寓而言，三面臨空、且三面采光的房屋系數(shù)分值最高，二面臨空、二面采光的房屋次之；對(duì)別墅而言，四面臨空的單體別墅系數(shù)分值最高，三面臨空的雙拼別墅次之，二面臨空的排屋最低。一般情況下，單邊系數(shù)可以計(jì)入個(gè)別因素。22.8個(gè)別因素系數(shù)：住宅單位的不同平面設(shè)計(jì)會(huì)使得系數(shù)分值不同，例如，開(kāi)放空間、休閑空間、通風(fēng)、采光、雙陽(yáng)臺(tái)、緊湊戶型、復(fù)式等設(shè)計(jì)，因其提高居住品質(zhì)，而相應(yīng)提高了住宅單位的系數(shù)分值；此外，設(shè)備層、轉(zhuǎn)換層等對(duì)住宅單位的系數(shù)分值也會(huì)產(chǎn)生一定的影響。垂直系數(shù)設(shè)置及評(píng)分辦法樓層系數(shù)：對(duì)多層、小高層和高層住宅而言，樓層系數(shù)是必須考慮的因素，其系數(shù)分值對(duì)住宅單位單價(jià)有著比較重要的影響。樓層系數(shù)分值的確定需要根據(jù)住宅層數(shù)來(lái)具體制定，不同樓型的住宅在不同的地區(qū)，其系數(shù)分值制定標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的。在制定樓層系數(shù)分值時(shí)，須要具體項(xiàng)目具體分析、具體樓型具體分析。一般而言，對(duì)小高層、高層住宅而言，通常是由低層向高層系數(shù)分值逐漸增大，但最頂層（最底層）的則可能比它下面（上面）三四個(gè)層面分值要低；對(duì)多層住宅而言，一般情況是，三、四層系數(shù)分值最高，二、五層次之，一、六層最低。在對(duì)住宅單位的某一系數(shù)評(píng)分過(guò)程中，應(yīng)只對(duì)影響該系數(shù)的影響因素進(jìn)行分析，切忌參雜考慮其它系數(shù)的影響因素，從而導(dǎo)致評(píng)分過(guò)程中不同系數(shù)影響因素的相互混淆，例如：對(duì)樓層系數(shù)評(píng)分過(guò)程中不考慮景觀因素的影響，對(duì)安靜度系數(shù)評(píng)分過(guò)程中不考慮景觀、朝向因素的影響。此外，若有頂層（底層）單位中送屋頂花園、露臺(tái)（地面花園、半地下室）、住宅單位中配送的空間（計(jì)入建筑面積、不計(jì)容積率）等情況，不可在任一系數(shù)評(píng)分過(guò)程中予以考慮，需要單獨(dú)計(jì)價(jià)。其它類似情況也需要各地區(qū)公司具體情況具體分析。以上僅對(duì)制定系數(shù)及評(píng)分中的主要考慮因素進(jìn)行了分析，但是在制定系數(shù)的過(guò)程中，由于項(xiàng)目所處區(qū)域不同、項(xiàng)目自身特點(diǎn)不同、項(xiàng)目樓型不同，考慮的因素及其權(quán)重系數(shù)也不同，而且往往會(huì)主要考慮另外一些影響因素，例如：空氣污染、日曬、采光等等。因此應(yīng)參考本《指引》的方法，具體項(xiàng)目具體分析，切不可生搬硬套。第六章定價(jià)信息的調(diào)研與分析住宅產(chǎn)品銷售價(jià)格是住宅商品價(jià)值和地租資本化價(jià)格的綜合性貨幣表現(xiàn)，反映到現(xiàn)實(shí)中就是住宅交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格。定價(jià)信息調(diào)研和分析則是住宅銷售定價(jià)過(guò)程中必不可少的重要組成部分，客觀來(lái)說(shuō)，商品住宅銷售價(jià)格是眾多影響因素相互作用的結(jié)果，把握這些因素對(duì)銷售價(jià)格的影響范圍、影響程度、影響關(guān)系，對(duì)我們制定住宅銷售價(jià)格有著十分重要的指導(dǎo)作用。實(shí)踐證明，在十分復(fù)雜、競(jìng)爭(zhēng)激烈的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中，只有通過(guò)認(rèn)真、細(xì)致、有效的定價(jià)信息調(diào)研和分析，才能制定出合理的住宅銷售價(jià)格。定價(jià)信息調(diào)研從大的方面來(lái)概括，可以分為以下幾大類：房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)研供給和需求是影響住宅銷售價(jià)格的最關(guān)鍵因素和最終因素，其它因素都是通過(guò)影響供給或需求而對(duì)住宅銷售價(jià)格造成影響的。因此，十分有必要對(duì)本區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、房地產(chǎn)市場(chǎng)總需求量及總供應(yīng)量的變化、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素等信息進(jìn)行深入的調(diào)研、分析和研究。政治、法律、社會(huì)環(huán)境調(diào)研28.1國(guó)家、地方政府有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的方針政策。如房改政策、開(kāi)發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等。28.2有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律法規(guī)。28.3有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。28.4主要有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化程度、人口狀況、家庭構(gòu)成狀態(tài)、公共設(shè)施狀況、教育及社會(huì)福利狀況等。經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研29.1國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特征，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益。29.2項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。29.3房地產(chǎn)金融環(huán)境、銀行利率水平，獲得貸款的可能性及預(yù)期通貨膨脹率。29.4國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。29.5國(guó)民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。29.6與特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類型和開(kāi)發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)研。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研30.1競(jìng)爭(zhēng)者及潛在競(jìng)爭(zhēng)者的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)劣勢(shì)調(diào)研。30.2對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者住宅產(chǎn)品創(chuàng)新水平的調(diào)研，如建筑、環(huán)境、設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)研與分析。30.3對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者商品住宅價(jià)格定價(jià)情況的調(diào)研。30.4對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究。30.5對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者銷售渠道使用情況的調(diào)研和分析。消費(fèi)者行為調(diào)研31.1消費(fèi)者需求調(diào)研。如消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)者需求的層次狀況；消費(fèi)者有效需求和潛在需求的情況；消費(fèi)者的收入變化及其購(gòu)買能力與投向。31.2需求動(dòng)機(jī)調(diào)研。如消費(fèi)者的購(gòu)買意向，影響消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的類型等。31.3購(gòu)買行為調(diào)研。如不同消費(fèi)者的不同購(gòu)買行為，消費(fèi)者的購(gòu)買模式，影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的社會(huì)因素及心里因素等。31.4對(duì)消費(fèi)者生活習(xí)性的調(diào)研。如潛在消費(fèi)者的生活方式、消費(fèi)習(xí)慣、生活圈子、社會(huì)交際范圍的調(diào)研。社區(qū)環(huán)境調(diào)研社區(qū)環(huán)境直接影響著住宅的銷售價(jià)格，這是住宅商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)揮住宅商品的效能、提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購(gòu)物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障制度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。地塊特征調(diào)研33.1自然條件調(diào)研。包括位置、地形、地勢(shì)、面積、地質(zhì)、形狀、日照和通風(fēng)等。33.2環(huán)境條件調(diào)研。包括在城市中的區(qū)位、交通條件、市政配套、大氣環(huán)境、聲覺(jué)環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等。33.3位置及地段調(diào)研。地塊的交通、環(huán)境、市政配套、景觀對(duì)樓盤(pán)的定位和素質(zhì)有決定性的影響，從而會(huì)影響住宅銷售價(jià)格水平。項(xiàng)目自身特征調(diào)研34.1成本構(gòu)成調(diào)研。土地價(jià)格、建造成本、利息、營(yíng)銷費(fèi)用、稅費(fèi)等構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展成本。正常情況下，即供求關(guān)系相對(duì)平衡的狀態(tài)下，當(dāng)社會(huì)普遍成本上升時(shí)會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上升，反之則下降。但發(fā)展成本與價(jià)格的關(guān)系不是唯一的和一成不變的。34.2住宅項(xiàng)目“硬件”調(diào)研。包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、住宅性能、使用材料的品質(zhì)、施工質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)配套設(shè)施、物業(yè)管理、售后服務(wù)等。34.3住宅項(xiàng)目“軟件”調(diào)研。包括品牌形象力、廣告宣傳力、銷售能力、產(chǎn)品創(chuàng)新力等。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，著名的發(fā)展商品牌、創(chuàng)新的產(chǎn)品，對(duì)住宅銷售價(jià)格的良性影響越來(lái)越大。34.4營(yíng)銷策略與價(jià)格策略調(diào)研。發(fā)展商采取不同的營(yíng)銷策略和價(jià)格策略，在一定價(jià)格區(qū)間內(nèi)和一定時(shí)間段可以對(duì)銷售價(jià)格的形成人為的上升或下降趨勢(shì)。第七章住宅銷售價(jià)格計(jì)算公式的擬定別墅類住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式。35.1獨(dú)棟別墅住宅銷售價(jià)格計(jì)算公式：·············參數(shù)說(shuō)明：⑴：第n號(hào)獨(dú)棟別墅住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號(hào)獨(dú)棟別墅住宅單位的銷售價(jià)格；⑶：第n號(hào)獨(dú)棟別墅住宅單位的建筑面積；⑷：獨(dú)棟別墅住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：獨(dú)棟別墅住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)；⑹：第n號(hào)獨(dú)棟別墅住宅單位的加權(quán)得分；⑺：獨(dú)棟別墅住宅單位的平均得分，⑻：全部獨(dú)棟別墅住宅單位的數(shù)量；⑼：獨(dú)棟別墅住宅的總體均價(jià)。35.2計(jì)價(jià)參數(shù)（）及計(jì)價(jià)分配參數(shù)（）的選定方法：⑴是確定及的參考基礎(chǔ)。、是可以調(diào)整變動(dòng)的，但是和的調(diào)整變動(dòng)必須建立在與預(yù)期目標(biāo)均價(jià)保持一致的基礎(chǔ)之上。當(dāng)增大時(shí)，會(huì)變小，反之亦然。⑵確定與、之間的關(guān)系。雖然、與在數(shù)值之比上并不是一成不變的，但是它們之間存在一種大概的比例關(guān)系，在對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行試算時(shí)，需要根據(jù)定價(jià)經(jīng)驗(yàn)，首先推測(cè)、與之間的大概比例關(guān)系，初步確定、的數(shù)值，試算出初步的銷售價(jià)格試算表。⑶根據(jù)不同單位、樓型銷售價(jià)格的價(jià)差關(guān)系來(lái)調(diào)整、值。調(diào)整、值需要的價(jià)差關(guān)系包括：不同樓型住宅總體均價(jià)之間的價(jià)差關(guān)系，不同單元樓座均價(jià)之間的價(jià)差關(guān)系，同一樓座中不同樓層單位之銷售價(jià)格的價(jià)差關(guān)系，整個(gè)項(xiàng)目中最高銷售價(jià)格與最低銷售價(jià)格之間的價(jià)差關(guān)系等等。這種價(jià)差關(guān)系需要在深入定價(jià)信息調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)定價(jià)經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷，并據(jù)此進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)整、修正、值。⑷最后通過(guò)銷售價(jià)格試算結(jié)果再來(lái)最終確定、值。⑸對(duì)于其它別墅類住宅、多層住宅、小高層住宅、高層住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式中、值均可以參照此方法。35.3雙拼別墅住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式：·············參數(shù)說(shuō)明：⑴：第n號(hào)雙拼別墅住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號(hào)雙拼別墅住宅單位的銷售價(jià)格；⑶：第n號(hào)雙拼別墅住宅單位的建筑面積；⑷：雙拼別墅住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：雙拼別墅住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)；⑹：第n號(hào)雙拼別墅住宅單位的加權(quán)得分；⑺：雙拼別墅住宅單位的平均得分，；⑻：全部雙拼別墅住宅單位的數(shù)量；⑼：雙拼別墅住宅的總體均價(jià)。35.4排屋住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式：·············參數(shù)說(shuō)明：⑴：第n號(hào)排屋住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號(hào)排屋住宅單位的銷售價(jià)格；⑶：第n號(hào)排屋住宅單位的建筑面積；⑷：排屋住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：排屋住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)；⑹：第n號(hào)排屋住宅單位的加權(quán)得分；⑺：排屋住宅單位的平均得分，；⑻：全部排屋住宅單位的數(shù)量；⑼：排屋住宅的總體均價(jià)。35.5花園洋房住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式：·············參數(shù)說(shuō)明：⑴：第n號(hào)花園洋房住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號(hào)花園洋房住宅單位的銷售價(jià)格；⑶：第n號(hào)花園洋房住宅單位的建筑面積；⑷：花園洋房住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：花園洋房住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)；⑹：第n號(hào)花園洋房住宅單位的加權(quán)得分；⑺：花園洋房住宅單位的平均得分，；⑻：全部花園洋房住宅單位的數(shù)量；⑼：花園洋房住宅的總體均價(jià)。35.6別墅類住宅的總體均價(jià)計(jì)算公式：表二對(duì)不同別墅類住宅樓型規(guī)劃布置住宅小區(qū)的總體均價(jià)計(jì)算公式進(jìn)行列表分析，供計(jì)算參考：表二不同別墅樓型規(guī)劃布置的總體均價(jià)計(jì)算公式表序號(hào)別墅樓型規(guī)劃布置分類計(jì)算公式⑴獨(dú)棟別墅布置；⑵雙拼別墅布置⑶排屋布置⑷花園洋房布置⑸獨(dú)棟別墅、雙拼別墅混合布置⑹獨(dú)棟別墅、排屋混合布置⑺獨(dú)棟別墅、花園洋房混合布置⑻獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、排屋混合布置⑼獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、花園洋房混合布置=10\*GB2⑽雙拼別墅、排屋混合布置=11\*GB2⑾雙拼別墅、花園洋房混合布置=12\*GB2⑿雙拼別墅、排屋、花園洋房混合布置=13\*GB2⒀排屋、花園洋房混合布置=14\*GB2⒁獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、排屋、花園洋房混合布置參數(shù)說(shuō)明：⑴：別墅類住宅的總體均價(jià)［項(xiàng)目（各期）實(shí)收均價(jià)］；⑵：獨(dú)棟別墅住宅單位的總建筑面積；⑶：雙拼別墅住宅單位的總建筑面積；⑷：排屋住宅單位的總建筑面積；⑸：花園洋房住宅的單位總建筑面積。多層、小高層、高層住宅單位價(jià)格計(jì)算公式系統(tǒng)一。36.1多層住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式：·············參數(shù)說(shuō)明：⑴：第n號(hào)多層住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號(hào)多層住宅單位的銷售價(jià)格；⑶：第n號(hào)多層住宅單位的建筑面積；⑷：多層住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：多層住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)；⑹：第n號(hào)多層住宅單位的加權(quán)得分；⑺：多層、小高層、高層住宅單位的平均得分，即：；⑻：全部多層住宅單位的數(shù)量；⑼：全部小高層住宅單位的數(shù)量；⑽：全部高層住宅單位的數(shù)量；=11\*GB2⑾：多層住宅的總體均價(jià)。36.2小高層住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式：·············參數(shù)說(shuō)明：⑴：第n號(hào)小高層住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號(hào)小高層住宅單位的銷售價(jià)格；⑶第n號(hào)小高層住宅單位的建筑面積；⑷：小高層住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：小高層住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)；⑹：第n號(hào)小高層住宅單位的加權(quán)得分；⑺：多層、小高層、高層住宅單位的平均得分，即：；⑻：全部多層住宅單位的數(shù)量；⑼：全部小高層住宅單位的數(shù)量；⑽：全部高層住宅單位的數(shù)量；=11\*GB2⑾：小高層住宅的總體均價(jià)。36.3高層住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式：·············參數(shù)說(shuō)明：⑴：第n號(hào)高層住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號(hào)高層住宅單位的銷售價(jià)格；⑶：第n號(hào)高層住宅單位的建筑面積；⑷：高層住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：高層住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)；⑹：第n號(hào)高層住宅單位的加權(quán)得分；⑺：多層、小高層、高層住宅單位的平均得分，即：；⑻：全部多層住宅單位的數(shù)量；⑼：全部小高層住宅單位的數(shù)量；⑽：全部高層住宅單位的數(shù)量；=11\*GB2⑾：高層住宅的總體均價(jià)。多層、小高層、高層住宅單位價(jià)格計(jì)算公式系統(tǒng)二。37.1多層住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式：·············參數(shù)說(shuō)明：⑴：第n號(hào)多層住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號(hào)多層住宅單位的銷售價(jià)格；⑶：第n號(hào)多層住宅單位的建筑面積；⑷：多層住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：多層住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)；⑹：第n號(hào)多層住宅單位的加權(quán)得分；⑺：多層住宅單位的平均得分，即：；⑻：全部多層住宅單位的數(shù)量；⑼：多層住宅的總體均價(jià)。37.2小高層住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式：·············參數(shù)說(shuō)明：⑴：第n號(hào)小高層住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號(hào)小高層住宅單位的銷售價(jià)格；⑶第n號(hào)小高層住宅單位的建筑面積；⑷：小高層住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：小高層住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)；⑹：第n號(hào)小高層住宅單位的加權(quán)得分；⑺：小高層住宅單位的平均得分，即：；⑻：全部小高層住宅單位的數(shù)量；⑼：小高層住宅的總體均價(jià)。37.3高層住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式：·············參數(shù)說(shuō)明：⑴：第n號(hào)高層住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號(hào)高層住宅單位的銷售價(jià)格單價(jià)；⑶：第n號(hào)高層住宅單位的建筑面積；⑷：高層住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：高層住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)；⑹：第n號(hào)高層住宅單位的加權(quán)得分；⑺：高層住宅單位的平均得分，即：；⑻：全部高層住宅單位的數(shù)量；⑼：高層住宅的總體均價(jià)。住宅小區(qū)的總體均價(jià)計(jì)算公式：在一個(gè)項(xiàng)目（小區(qū)）由別墅類、多層、小高層、高層住宅單位四種住宅樓型混合布置的情況下，此時(shí)各種樓型住宅的n均為大于0的整數(shù)。在實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作中，若小區(qū)由多層、小高層、高層住宅樓型混合布置，則在計(jì)算公式中，別墅類的n等于0，即沒(méi)有別墅類住宅單位，依此類推。參數(shù)說(shuō)明：⑴：別墅類住宅的總體均價(jià)，且：；⑵：多層、小高層和高層住宅的總體均價(jià)；⑶：全部住宅的總體均價(jià)［項(xiàng)目（各期）實(shí)收均價(jià)］；⑷：別墅類住宅單位的總建筑面積，且；⑸：多層住宅單位的總建筑面積；⑹：小高層住宅單位的總建筑面積；⑺：高層住宅單位的總建筑面積；⑻：別墅類住宅的總體均價(jià)；⑼：多層住宅的總體均價(jià)；=10\*GB2⑽：小高層住宅的總體均價(jià)；=11\*GB2⑾：高層住宅的總體均價(jià)。表三對(duì)不同規(guī)劃布置住宅小區(qū)的總體均價(jià)計(jì)算公式進(jìn)行了列表分析，供計(jì)算參考：表三不同住宅小區(qū)規(guī)劃布置總體均價(jià)計(jì)算公式表序號(hào)不同住宅小區(qū)規(guī)劃布置分類計(jì)算公式⑴別墅類布置；⑵多層布置⑶小高層布置⑷高層布置⑸別墅類、多層混合布置⑹別墅類、小高層混合布置⑺別墅類、高層混合布置⑻別墅類、多層、小高層混合布置⑼別墅類、多層、高層混合布置=10\*GB2⑽多層、小高層混合布置=11\*GB2⑾多層、高層混合布置=12\*GB2⑿多層、小高層、高層混合布置=13\*GB2⒀小高層、高層混合布置=14\*GB2⒁別墅類、多層、小高層、高層混合布置計(jì)算公式說(shuō)明。39.1對(duì)于銷售價(jià)格系數(shù)、價(jià)格系數(shù)權(quán)重設(shè)置而言。別墅類各類型住宅、多層、小高層、高層住宅在銷售價(jià)格系數(shù)、價(jià)格系數(shù)權(quán)重、計(jì)價(jià)參數(shù)和計(jì)價(jià)分配參數(shù)的設(shè)置應(yīng)該是不相同的，并各自形成一套計(jì)算體系。但考慮到多層、小高層、高層住宅之間具有可比性，因此在某些情況下它們可以采用同一套計(jì)算體系，這樣有利于體現(xiàn)不同樓型住宅之間的性價(jià)比差異。39.2對(duì)于別墅類住宅單位價(jià)格計(jì)算公式而言。不僅別墅類住宅與其它樓型住宅之間的差異性較大，而且別墅類住宅中單體別墅、雙拼別墅、排屋、花園洋房相互之間的差異性也很大，如別墅類住宅中，客戶對(duì)單體別墅、雙拼別墅、排屋、花園洋房的私密性重視程度不盡相同，因此別墅類住宅的獨(dú)特性決定了各類型的別墅類必須都各自的計(jì)算體系。故單體別墅、雙拼別墅、排屋、花園洋房的銷售價(jià)格系數(shù)、價(jià)格系數(shù)權(quán)重、計(jì)價(jià)參數(shù)和計(jì)價(jià)分配參數(shù)都必須單獨(dú)設(shè)置，并有各自完整的計(jì)算體系。39.3關(guān)于多層、小高層、高層住宅單位價(jià)格計(jì)算公式系統(tǒng)一的特點(diǎn)。在銷售價(jià)格系數(shù)設(shè)置方面，設(shè)置有樓型系數(shù)；在計(jì)算公式方面，相對(duì)值等于具體住宅單位加權(quán)得分與多層、小高層和高層住宅平均得分之比，并且多層、小高層、高層住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)、計(jì)價(jià)分配參數(shù)分別設(shè)置，且：＝＝、＝＝。因此多層、小高層、高層住宅單位的計(jì)算公式共同組成一套計(jì)算體系，且互受影響，并通過(guò)樓型系數(shù)的評(píng)分來(lái)調(diào)整多層、小高層和高層住宅總體均價(jià)之間的價(jià)差。在該計(jì)算公式系統(tǒng)下，當(dāng)同種樓型性價(jià)比分布不合理時(shí)，只可以通過(guò)調(diào)整該種樓型的系數(shù)分值使之性價(jià)比趨于合理。39.4關(guān)于多層、小高層、高層住宅單位價(jià)格計(jì)算公式系統(tǒng)二的特點(diǎn)。在銷售價(jià)格系數(shù)設(shè)置方面，可以不設(shè)置樓型系數(shù)；在計(jì)算公式方面，相對(duì)值等于具體住宅單位加權(quán)得分與其所屬樓型住宅平均得分之比，并且多層、小高層、高層住宅各自的計(jì)價(jià)參數(shù)、計(jì)價(jià)分配參數(shù)分別設(shè)置，且計(jì)價(jià)參數(shù)（或計(jì)價(jià)分配參數(shù)）可以相等，也可以不相等。因此多層、小高層、高層住宅單位的計(jì)算公式各自獨(dú)立，各有一套計(jì)算體系，且互不受影響，可以準(zhǔn)確調(diào)整多層、小高層和高層住宅總體均價(jià)之間的價(jià)差。39.5對(duì)兩套多層、小高層、高層住宅單位價(jià)格計(jì)算公式系統(tǒng)的比較。這兩個(gè)系統(tǒng)最大的差異是在多層、小高層和高層計(jì)算公式方面有根本的不同，而且各有其特點(diǎn)。具體來(lái)說(shuō)：計(jì)算公式系統(tǒng)一在住宅單位單價(jià)方面，可以合理的反映出多層、小高層和高層住宅單位之間的相互性價(jià)比關(guān)系，但是對(duì)這三種樓型之間的價(jià)差難以精確控制，且計(jì)算調(diào)整時(shí)比較簡(jiǎn)單；計(jì)算公式系統(tǒng)二可以精確的控制三種樓型之間的價(jià)差，但計(jì)算調(diào)整時(shí)比較復(fù)雜一點(diǎn)。39.6對(duì)于住宅小區(qū)的總體均價(jià)計(jì)算公式而言。在項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作中，由于別墅類住宅單位與多層、小高層、高層住宅單位之間的差異較大，因此在考慮項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)均價(jià)時(shí)，往往將別墅類住宅單位的目標(biāo)均價(jià)（）單獨(dú)制定，把多層、小高層、高層住宅單位的目標(biāo)均價(jià)（）統(tǒng)一制定；在制定價(jià)格的過(guò)程中，編制者需要根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系，使兩者之間保持著合理的價(jià)差。為項(xiàng)目的總體預(yù)期目標(biāo)均價(jià)，也是期望達(dá)到的實(shí)收均價(jià)，反映了編制者對(duì)整個(gè)項(xiàng)目總體均價(jià)的預(yù)期。39.7對(duì)于住宅單位的銷售價(jià)格計(jì)算公式而言。在住宅單位的銷售價(jià)格計(jì)算公式中，當(dāng)住宅單位得分（）變動(dòng)時(shí)，住宅單位平均得分（）也隨之變動(dòng)，反過(guò)來(lái)又影響到兩者之間的比例關(guān)系；當(dāng)住宅的評(píng)分確定后，如需在某一總體均價(jià)水平上，調(diào)整不同住宅單位最低價(jià)與最高價(jià)之間的價(jià)差，可以通過(guò)調(diào)整計(jì)價(jià)參數(shù)（）和計(jì)價(jià)分配參數(shù)（）來(lái)實(shí)現(xiàn)，而無(wú)需調(diào)整住宅的具體評(píng)分值。即：當(dāng)減小，變大時(shí)，住宅單位最低價(jià)與最高價(jià)之間的價(jià)差就會(huì)拉大；當(dāng)變大，減小時(shí)，住宅單位最低價(jià)與最高價(jià)之間的價(jià)差就會(huì)變小，從而實(shí)現(xiàn)達(dá)到調(diào)整價(jià)格的目的。第八章其它保密要求。在價(jià)格制定過(guò)程中，涉及銷售價(jià)格系數(shù)設(shè)置、權(quán)重設(shè)置、系數(shù)評(píng)分及價(jià)格試算的各種報(bào)告、建議、報(bào)表等文件、電子文檔，均屬公司商業(yè)機(jī)密，任何人不準(zhǔn)向外泄密，不準(zhǔn)將文件帶出公司寫(xiě)字樓（因工作需要經(jīng)批準(zhǔn)除外），如有違規(guī)，要追究違規(guī)者責(zé)任。關(guān)于編制《項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)專題報(bào)告》的要求。須參考附件中“某項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)專題報(bào)告提綱及附件”的內(nèi)容進(jìn)行編制、上報(bào)。本《指引》將列舉兩個(gè)項(xiàng)目的住宅銷售價(jià)格系數(shù)制定、住宅單價(jià)試算的案例，這兩個(gè)項(xiàng)目案例中實(shí)際的相關(guān)系數(shù)、價(jià)格，本《指引》均作了相應(yīng)的調(diào)整，這兩個(gè)案例是實(shí)例，但具體參數(shù)不是真實(shí)的。僅做舉例之用，不能作為參考依據(jù)。案例一：某住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)專題報(bào)告案例二：某別墅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)專題報(bào)告內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)制定指引-PAGE32-附件某項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格系數(shù)專題報(bào)告提綱及附件項(xiàng)目概況（地理位置、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、發(fā)展概況、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施基本情況）影響項(xiàng)目銷售價(jià)格的因素分析與研究項(xiàng)目外部環(huán)境及配套情況調(diào)研；項(xiàng)目產(chǎn)品特征分析與研究；項(xiàng)目產(chǎn)品的優(yōu)劣勢(shì)分析與研究。項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)制定的原則平面系數(shù)及垂直系數(shù)設(shè)置及構(gòu)成的分析價(jià)格系數(shù)權(quán)重的分析與確定市場(chǎng)價(jià)格信息的收集與分析；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的價(jià)格信息收集與分析；對(duì)本項(xiàng)目影響價(jià)格系數(shù)權(quán)重的評(píng)估與分析；本項(xiàng)目?jī)r(jià)格系數(shù)權(quán)重的確定。銷售價(jià)格系數(shù)評(píng)分的分析銷售價(jià)格試算公式的確定計(jì)算價(jià)格公式的確定；計(jì)價(jià)參數(shù)、計(jì)價(jià)分配參數(shù)的確定。銷售價(jià)格系數(shù)成果分析總體均價(jià)構(gòu)成分析；某項(xiàng)目樓型目標(biāo)價(jià)格試算匯總表（詳見(jiàn)附表一）；樓型價(jià)差分析；建議附件某項(xiàng)目單元樓座分布圖某項(xiàng)目銷售價(jià)格平面系數(shù)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)表（詳見(jiàn)附表二）某項(xiàng)目銷售價(jià)格垂直系數(shù)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)表（詳見(jiàn)附表三）某項(xiàng)目單元系數(shù)評(píng)分圖（每種系數(shù)一張圖）某項(xiàng)目單元樓座均價(jià)分布圖某項(xiàng)目××棟住宅價(jià)格試算表（詳見(jiàn)附表四）內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)制定指引-PAGE41-案例一：某住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)專題報(bào)告項(xiàng)目概況該項(xiàng)目全期占地面積為229,227平方米（合343.8畝），綜合容積率1.74，其中住宅建筑面積約383,158平方米、公建配套面積18,450平方米、地下停車位約900個(gè)；建筑布局是以多層、小高層為主的大規(guī)模綜合性住宅小區(qū)。項(xiàng)目位于××市××區(qū)，項(xiàng)目地塊南面為一條公路，常年有大型貨車通過(guò)，噪音很大，東臨××市環(huán)市高速公路，并與該市標(biāo)志性建筑某大型體育中心僅一路之隔，西面為一小河溝，北面臨一條普通公路。該地塊所處區(qū)域?yàn)橐钥萍?、教育、旅游等產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新型產(chǎn)業(yè)區(qū)。該項(xiàng)目建筑上采用現(xiàn)代西風(fēng)建筑風(fēng)格，形式上力求呼應(yīng)毗鄰的體育中心，塑造出簡(jiǎn)潔明快、格調(diào)清新的產(chǎn)品形象。小區(qū)以小高層、多層為主，一層戶數(shù)不超過(guò)四戶。小區(qū)的總體規(guī)劃形態(tài)優(yōu)雅別致，擁有該市區(qū)內(nèi)少見(jiàn)的超低容積率、16.3％的建筑密度以及高達(dá)36％的綠化率。小區(qū)的會(huì)所設(shè)有籃球場(chǎng)、壁球場(chǎng)、健身中心、游泳池等，其中部分設(shè)施散布在中心花園（A樓型單元環(huán)抱區(qū)域）間，營(yíng)造自然、健康的活動(dòng)空間。小區(qū)還設(shè)置有商業(yè)綠化步行街（D、E樓型單元之間）。不僅提供各種滿足生活所需的公建配套設(shè)施，還可以起到視線走廊的作用：既可以使小區(qū)與體育中心呼應(yīng)互動(dòng)，又可以營(yíng)造豐富多彩的環(huán)境小品。項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，本案例為首期開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)。影響項(xiàng)目銷售價(jià)格的因素分析與研究（略）項(xiàng)目外部環(huán)境及配套情況調(diào)研；項(xiàng)目產(chǎn)品特征分析與研究；項(xiàng)目產(chǎn)品的優(yōu)劣勢(shì)分析與研究。項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)制定的原則（略，參見(jiàn)“指引”第四章）平面系數(shù)及垂直系數(shù)設(shè)置及構(gòu)成的分析根據(jù)本項(xiàng)目影響銷售價(jià)格的因素分析和研究，確定本項(xiàng)目的平面系數(shù)由以下系數(shù)構(gòu)成：⑴景觀系數(shù)；⑵朝向系數(shù)；⑶安靜度系數(shù)；⑷房型系數(shù)；⑸私密性系數(shù)；⑹樓型系數(shù)。本項(xiàng)目的垂直系數(shù)為層差系數(shù)。價(jià)格系數(shù)權(quán)重的分析與確定（略）市場(chǎng)價(jià)格信息的收集與分析；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的價(jià)格信息收集與分析；對(duì)本項(xiàng)目影響價(jià)格系數(shù)權(quán)重的評(píng)估與分析；本項(xiàng)目?jī)r(jià)格系數(shù)權(quán)重的確定。銷售價(jià)格系數(shù)評(píng)分的分析（略）銷售價(jià)格試算公式的確定（略）計(jì)算價(jià)格公式的確定；計(jì)價(jià)參數(shù)、計(jì)價(jià)分配參數(shù)的確定。銷售價(jià)格系數(shù)成果分析（略）總體均價(jià)構(gòu)成分析；某項(xiàng)目樓型目標(biāo)價(jià)格試算匯總表（略）；樓型價(jià)差分析；建議（略）附件案例一單元樓座分布圖某住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格平面系數(shù)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)表某住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格垂直系數(shù)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)表某住宅項(xiàng)目單元系數(shù)評(píng)分圖⑴案例一單元景觀系數(shù)平分圖⑵案例一單元朝向系數(shù)平分圖⑶案例一單元安靜度系數(shù)平分圖⑷案例一單元房型系數(shù)平分圖⑸案例一單元私密性系數(shù)平分圖⑹案例一單元樓型系數(shù)平分圖案例一單元樓座均價(jià)分布圖某住宅項(xiàng)目住宅價(jià)格試算表⑴某住宅項(xiàng)目A1棟（高層）住宅價(jià)格試算表⑵某住宅項(xiàng)目H1棟（小高層）住宅價(jià)格試算表⑶某住宅項(xiàng)目J2棟（多層）住宅價(jià)格試算表⑷某住宅項(xiàng)目住宅價(jià)格試算表（計(jì)價(jià)參數(shù)為700）⑸某住宅項(xiàng)目住宅價(jià)格試算表（計(jì)價(jià)參數(shù)為1200）案例二：某別墅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)專題報(bào)告一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目占地土地面積8.6萬(wàn)平米，建筑面積為2.9萬(wàn)平米，容積率為0.3，共有88棟中高檔純水景獨(dú)立別墅。是某××花園的第二期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。第一期項(xiàng)目建有別墅、多層復(fù)式和小高層公寓，并具備花園、人工湖、大型會(huì)所等配套設(shè)項(xiàng)目位于××市××區(qū)，是別墅物業(yè)的集中開(kāi)發(fā)區(qū)域。高速公路延長(zhǎng)交通干線在用地北通過(guò)，交通便利；周邊多為建成或在開(kāi)發(fā)的別墅物業(yè)，區(qū)域內(nèi)有很多高爾夫球場(chǎng)和高檔酒店及娛樂(lè)場(chǎng)所，已經(jīng)具備了高尚生活氛圍。項(xiàng)目的目標(biāo)客戶為：××市西南區(qū)域高收入人群，包括：大、中型私營(yíng)業(yè)主、大型個(gè)體工商戶、政府及國(guó)企高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、律師等；三資企業(yè)中的高級(jí)專家和高級(jí)管理人員、新聞?dòng)浾?、文藝、體育界名人及自由職業(yè)者、外籍人士客戶組群、金融投資界人士等。以古希臘愛(ài)琴文明作為項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)靈魂，結(jié)合花園和愛(ài)琴島主題水景設(shè)計(jì)，建筑單體造型來(lái)源于國(guó)外經(jīng)典的不同風(fēng)格的別墅。別墅分為兩個(gè)檔次：普通別墅（82棟）和豪宅別墅（6棟）。二、影響項(xiàng)目銷售價(jià)格的因素分析與研究（略）項(xiàng)目外部環(huán)境及配套情況調(diào)研；項(xiàng)目產(chǎn)品特征分析與研究；項(xiàng)目產(chǎn)品的優(yōu)劣勢(shì)分析與研究。三、項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)制定的原則（略，參見(jiàn)“指引”第四章）四、平面系數(shù)及垂直系數(shù)設(shè)置及構(gòu)成的分析根據(jù)某別墅項(xiàng)目影響價(jià)格的因素分析與研究，確定本項(xiàng)目的平面系數(shù)由以下系數(shù)構(gòu)成：（1）景觀系數(shù)、（2）朝向系數(shù)、（3）房型系數(shù)、（4）私密性系數(shù)、（5）總圖位置系數(shù)。由本項(xiàng)目為獨(dú)棟別墅，因此不設(shè)置垂直系數(shù)。五、價(jià)格系數(shù)權(quán)重的分析與確定（略）市場(chǎng)價(jià)格信息的收集與分析；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的價(jià)格信息收集與分析；對(duì)本項(xiàng)目影響價(jià)格系數(shù)權(quán)重的評(píng)估與分析；本項(xiàng)目?jī)r(jià)格系數(shù)權(quán)重的確定。通過(guò)對(duì)影響價(jià)格系數(shù)權(quán)重的評(píng)估與分析，對(duì)價(jià)格系數(shù)權(quán)重的確定如下：按照景觀、朝向、房型、私密性、園區(qū)位置給各單元評(píng)分，單元總分為75分（私家花園另外計(jì)算價(jià)格），其中：4.1景觀系數(shù)：滿分以30分計(jì)，以客廳及主臥的景觀為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)4.2朝向系數(shù)：滿分以16.5分計(jì)，以主臥朝向?yàn)橹饕u(píng)判標(biāo)準(zhǔn)4.3房型系數(shù)：滿分以12.5分計(jì)；4.4私密性系數(shù)：滿分以8.5分計(jì)，以四周相近單元的數(shù)目及距離為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)；4.5總圖位置系數(shù)：滿分以7.5分計(jì)，以中心花園為中心，向外分值依次降低；另外，私家花園：按420元/m2計(jì)算價(jià)格。六、銷售價(jià)格系數(shù)評(píng)分的分析（略）七、銷售價(jià)格試算公式的確定1.計(jì)算價(jià)格公式的確定；1.1項(xiàng)目總體均價(jià)確定項(xiàng)目銷售單價(jià)均值，通過(guò)市場(chǎng)比較法確定，以※※園三期、※※※田莊三期、綠洲※※、※※杉莊三期為主要參照對(duì)象（見(jiàn)下表）：產(chǎn)品要素評(píng)分比較表樓盤(pán)/因素社區(qū)環(huán)境配套設(shè)施房型私家花園發(fā)展商及物管品牌物業(yè)管理費(fèi)會(huì)所設(shè)施交通綜合評(píng)分某別墅1035853.23.24.642※※園8.3357.53534.138.9※※※田莊9.24.251034.13442.5綠洲※※8.234.2934.133.538※※杉莊733.5644.53536注：“社區(qū)環(huán)境”、“私家花園”在別墅物業(yè)中權(quán)重較大，最高值以10分計(jì)；其余每項(xiàng)因素最高值以5分計(jì)；疊翠別墅銷售單價(jià)均值計(jì)算表樓盤(pán)綜合分值S均價(jià)P(元/m2)(P/S)值※※園386,200159.4※※※田莊42.57,000164.7綠洲※※37.56,000157.9※※杉莊326,000166.7某別墅42XY通過(guò)市場(chǎng)比較，將某別墅均價(jià)控制在6,600~6,800元/m2。1.2各單元單價(jià)定價(jià)方法：將園區(qū)內(nèi)所有單元按照景觀、朝向、房型、私密性、總圖位置等權(quán)重不同的因素進(jìn)行評(píng)分，得分為平均值的單元的價(jià)格即為均價(jià)（6,700元/m2），其余單元的價(jià)格以基價(jià)單元得分為準(zhǔn)，按照總分比值確定。（另：六套豪宅別墅以均價(jià)8,561元/m2為基價(jià)進(jìn)行各單元價(jià)格確定）1.3銷售價(jià)格個(gè)計(jì)算公式A）普通別墅：總體均價(jià)通過(guò)市場(chǎng)比較法確定為6,700元/m2各別墅單元定價(jià)系數(shù)評(píng)分=景觀系數(shù)+朝向系數(shù)+房型系數(shù)+私密性系數(shù)+總圖位置系數(shù)各別墅單元定價(jià)系數(shù)評(píng)分的平均值=各別墅單元定價(jià)系數(shù)評(píng)分的總和÷82（普通別墅棟數(shù)）總體均價(jià)=各別墅單元定價(jià)系數(shù)評(píng)分的平均值所對(duì)應(yīng)的價(jià)格某別墅單元定價(jià)=×（某別墅單元定價(jià)系數(shù)評(píng)分÷定價(jià)系數(shù)評(píng)分的平均值）B）豪宅別墅：總體均價(jià)通過(guò)市場(chǎng)比較法確定為8,561元/m2各豪宅別墅單元定價(jià)系數(shù)評(píng)分=景觀系數(shù)+朝向系數(shù)+房型系數(shù)+私密性系數(shù)+總圖位置系數(shù)各豪宅別墅單元定價(jià)系數(shù)評(píng)分的平均值=各豪宅別墅單元定價(jià)系數(shù)評(píng)分的總和÷6（豪宅別墅棟數(shù)）總體均價(jià)=各豪宅別墅單元定價(jià)系數(shù)評(píng)分的平均值所對(duì)應(yīng)的價(jià)格某豪宅別墅單元定價(jià)=×（某豪宅別墅單元定價(jià)系數(shù)評(píng)分÷定價(jià)系數(shù)評(píng)分的平均值）2.計(jì)價(jià)參數(shù)、計(jì)價(jià)分配參數(shù)的確定。本項(xiàng)目直接以均價(jià)為計(jì)價(jià)分配參數(shù)，因此計(jì)價(jià)參數(shù)=0，計(jì)價(jià)分配參數(shù)=6,700八、銷售價(jià)格系數(shù)成果分析1.均價(jià)構(gòu)成分析（見(jiàn)前文：項(xiàng)目均價(jià)的確定）；2.某項(xiàng)目樓型價(jià)格試算匯總表（略）；3.樓型價(jià)差分析；由于全部是同一種樓型—獨(dú)棟別墅，因此樓型差價(jià)設(shè)定為0。九、建議十、附件某別墅項(xiàng)目棟號(hào)分布圖價(jià)格平面系數(shù)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)表（略）價(jià)格垂直系數(shù)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)表（無(wú)）某別墅項(xiàng)目單元系數(shù)評(píng)分圖某別墅項(xiàng)目景觀系數(shù)評(píng)分圖某別墅項(xiàng)目朝向系數(shù)評(píng)分圖某別墅項(xiàng)目房型系數(shù)評(píng)分圖某別墅項(xiàng)目私密性系數(shù)評(píng)分圖某別墅項(xiàng)目總圖位置系數(shù)評(píng)分圖某別墅項(xiàng)目銷售單價(jià)分布圖某別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格試算表（一）～（四）

社會(huì)實(shí)踐報(bào)告系別：班級(jí)：學(xué)號(hào)：姓名：作為祖國(guó)未來(lái)的事業(yè)的繼承人，我們這些大學(xué)生應(yīng)該及早樹(shù)立自己的歷史責(zé)任感，提高自己的社會(huì)適應(yīng)能力。假期的社會(huì)實(shí)踐就是很好的鍛煉自己的機(jī)會(huì)。當(dāng)下，掙錢早已不是打工的唯一目的，更多的人將其視為參加社會(huì)實(shí)踐、提高自身能力的機(jī)會(huì)。許多學(xué)校也積極鼓勵(lì)大學(xué)生多接觸社會(huì)、了解社會(huì)，一方面可以把學(xué)到的理論知識(shí)應(yīng)用到實(shí)踐中去，提高各方面的能力；另一方面可以積累工作經(jīng)驗(yàn)對(duì)日后的就業(yè)大有裨益。進(jìn)行社會(huì)實(shí)踐，最理想的就是找到與本專業(yè)對(duì)口單位進(jìn)行實(shí)習(xí)，從而提高自己的實(shí)戰(zhàn)水平，同時(shí)可以將課本知識(shí)在實(shí)踐中得到運(yùn)用，從而更好的指導(dǎo)自己今后的學(xué)習(xí)。但是作為一名尚未畢業(yè)的大學(xué)生，由于本身具備的專業(yè)知識(shí)還十分的有限，所以我選擇了打散工作為第一次社會(huì)實(shí)踐的方式。目的在于熟悉社會(huì)。就職業(yè)本身而言，并無(wú)高低貴賤之分，存在即為合理。通過(guò)短短幾天的打工經(jīng)歷可以讓長(zhǎng)期處于校園的我們對(duì)社會(huì)有一種更直觀的認(rèn)識(shí)。實(shí)踐過(guò)程：自從走進(jìn)了大學(xué)，就業(yè)問(wèn)題就似乎總是圍繞在我們的身邊，成了說(shuō)不完的話題。在現(xiàn)今社會(huì)，招聘會(huì)上的大字報(bào)都總寫(xiě)著“有經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先”，可還在校園里面的我們這班學(xué)子社會(huì)經(jīng)驗(yàn)又會(huì)擁有多少呢？為了拓展自身的知識(shí)面，擴(kuò)大與社會(huì)的接觸面，增加個(gè)人在社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)中的經(jīng)驗(yàn)，鍛煉和提高自己的能力，以便在以后畢業(yè)后能真正真正走入社會(huì)，能夠適應(yīng)國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，并且能夠在生活和工作中很好地處理各方面的問(wèn)題，我開(kāi)始了我這個(gè)假期的社會(huì)實(shí)踐-走進(jìn)天源休閑餐廳。實(shí)踐，就是把我們?cè)趯W(xué)校所學(xué)的理論知識(shí)，運(yùn)用到客觀實(shí)際中去，使自己所學(xué)的理論知識(shí)有用武之地。只學(xué)不實(shí)踐，那么所學(xué)的就等于零。理論應(yīng)該與實(shí)踐相結(jié)合。另一方面，實(shí)踐可為以后找工