地產(chǎn)定位-山東-青島-即墨區(qū)-中交-順河片區(qū)項(xiàng)目定位報(bào)告

榮耀一座城市的未來(lái)瑾呈：中交置業(yè)——中交即墨項(xiàng)目前期策劃定位報(bào)告報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)項(xiàng)目屬性及核心問(wèn)題界定12城市發(fā)展及政策篇房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3項(xiàng)目整體定位5分物業(yè)類型定位及產(chǎn)品建議6經(jīng)濟(jì)測(cè)算7項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略4項(xiàng)目區(qū)位本案位于即墨傳統(tǒng)老城區(qū)及商業(yè)核心區(qū)，地理位置非常優(yōu)越本案位于即墨市中心城區(qū)，是即墨市傳統(tǒng)老城區(qū)，文化底蘊(yùn)較為濃厚；周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)配套設(shè)施齊全，生活氛圍濃厚。項(xiàng)目距離市政府約2公里，臨近即墨醫(yī)院。區(qū)域印象傳統(tǒng)老城區(qū)，居住環(huán)境較差，城市面貌較為破舊；即墨本地人對(duì)區(qū)域感情較深，有一定的地域情節(jié)麗山國(guó)際專案——聶小姐你們項(xiàng)目那個(gè)位置屬于即墨傳統(tǒng)的老城區(qū)，商業(yè)比較發(fā)達(dá)，居住人口較多，但是房子比較破舊，以前的老服裝批發(fā)市場(chǎng)、小商品城、布匹批發(fā)市場(chǎng)都在那一片，比較雜亂。孫先生——批發(fā)市場(chǎng)個(gè)體戶，經(jīng)營(yíng)皮包生意我是老即墨人，對(duì)那片有比較深厚的感情，那里是即墨最早的城市中心了，周邊還有很多古建筑，商業(yè)也比較發(fā)達(dá)，那是即墨的真正城市中心?，F(xiàn)在隨著西部城區(qū)、東部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，大家都覺(jué)著老城區(qū)比較破舊了，都到新城區(qū)買房子項(xiàng)目交通靠近城市主干道煙青路、文化路、藍(lán)鰲路，通達(dá)性較好；同時(shí)周邊公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)，暢達(dá)市內(nèi)各區(qū)煙青路藍(lán)鰲路文化路項(xiàng)目臨近文化路、煙青路、藍(lán)鰲路等城市主干道，交通通達(dá)性較好。沿?zé)熐嗦房芍边_(dá)城陽(yáng)市區(qū)，便利度較高。項(xiàng)目周邊公交系統(tǒng)較為發(fā)達(dá)，有12路、1路、22路、2路、3路、16路、6路、24路等多路公交車，便捷到達(dá)市內(nèi)各區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)狀及四至本案內(nèi)部多條道路分割，形成多個(gè)小地塊；目前內(nèi)部為待拆遷樓房。地勢(shì)較為平坦，易于快速施工。健民街青石路窯頭前街河南街南順河街南臨文化路西臨即墨市人民醫(yī)院北臨墨水河?xùn)|臨南順河街項(xiàng)目配套醫(yī)院/學(xué)校：項(xiàng)目周邊擁有即墨市最好的醫(yī)院及高中，教育醫(yī)療資源優(yōu)質(zhì)13456123醫(yī)院編號(hào)名稱1即墨人民醫(yī)院2即墨市中醫(yī)院3即墨市第三人民醫(yī)院4青島當(dāng)代婦產(chǎn)醫(yī)院5仁和醫(yī)院6瑞慈醫(yī)院學(xué)校編號(hào)名稱1即墨一中（高中）2即墨實(shí)驗(yàn)學(xué)校（初中）3城南小學(xué)2教育醫(yī)療配套：項(xiàng)目周邊有兩所即墨最大的醫(yī)院，醫(yī)療條件先進(jìn)；即墨一中是即墨兩所重點(diǎn)高中之一，教學(xué)質(zhì)量高；醫(yī)院學(xué)校商業(yè)配套：集大型購(gòu)物中心為一體，吃、喝、玩、購(gòu)一站式商業(yè)配套35412醫(yī)院編號(hào)名稱1澳潤(rùn)百貨2大潤(rùn)發(fā)3寶龍城市廣場(chǎng)4佳樂(lè)家5利群即墨購(gòu)物中心商業(yè)配套：周邊有利群購(gòu)物中心、寶龍城市廣場(chǎng)、佳樂(lè)家等大型綜合型商場(chǎng)，購(gòu)物、消費(fèi)條件成熟項(xiàng)目配套文化配套：周邊文化設(shè)施齊全，文化氛圍濃厚123456醫(yī)院編號(hào)名稱1即墨文化中心2即墨市圖書館3即墨市體育中心4工人文化宮5即墨劇院6即墨博物館7即墨市古城文化配套：即墨市區(qū)目前有即墨文化中心、即墨市圖書館、即墨市體育中心、工人文化宮、即墨劇院、即墨博物館等文化配套，其中即墨文化中心、工人文化宮、即墨劇院、即墨博物館距離本項(xiàng)目較近；另外古城改造片區(qū)內(nèi)部的即墨老縣衙距今1400余年歷史，被列為省級(jí)保護(hù)文物7項(xiàng)目配套景觀資源：緊靠青島最大的開放式休閑公園，盡享公園式生活；臨近墨水河，但河道目前還未治理墨河公園龍泉河公園水上公園墨水河景觀資源配套：項(xiàng)目緊靠墨河公園，墨河公園是即墨市區(qū)主要的自然資源，是目前青島占地面積最大、功能最全的集娛樂(lè)、休閑、文化于一體的開放式休閑公園項(xiàng)目配套132萬(wàn)㎡、中高容積率、大規(guī)模綜合型舊城改造項(xiàng)目商品房面積79.97萬(wàn)㎡，安置用房面積52.35萬(wàn)㎡經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積435641.47平方米總建筑面積1323215.01平方米安置用房面積523479.64其中：住宅430430.44沿街商業(yè)66049.20社區(qū)用房8500公共事業(yè)用房13000供電客服樓5500中小學(xué)10511.58幼兒園5411.33容積率3.04建筑高度限高100米商業(yè)體量20萬(wàn)㎡安置用房項(xiàng)目SWOTSTOW內(nèi)部因素外部因素位于老城核心區(qū)，生活氛圍濃厚、交通便捷位于城市商業(yè)核心區(qū)，商業(yè)及生活配套完善擁有強(qiáng)勢(shì)醫(yī)療、教育配套臨近墨水河、墨河公園，景觀資源優(yōu)良地塊規(guī)模較大，可發(fā)揮空間較大地塊地勢(shì)平坦，易于施工位于老城區(qū)，城市面貌破舊墨水河治理不利，環(huán)境較差地塊內(nèi)部道路較多，將地塊分散為多個(gè)小地塊，不利于統(tǒng)一規(guī)劃目前還有未搬遷住戶，可能影響工程進(jìn)度即墨古城改造中心區(qū)域，未來(lái)區(qū)域整體面貌將得到極大改善隨著古城改造的大面積啟動(dòng)，區(qū)域價(jià)值將得到極大提升古城改造啟動(dòng)，周邊將有大量的住宅、商業(yè)項(xiàng)目入市，未來(lái)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)將加劇城西板塊及城東板塊將分流大量客戶；項(xiàng)目將面臨區(qū)域內(nèi)外雙重競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目屬性界定傳統(tǒng)老城/居住與商業(yè)核心區(qū)擁有完善交通及生活配套大規(guī)模綜合型舊城改造項(xiàng)目核心問(wèn)題構(gòu)建項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)、背景與限制性條件樹立中交集團(tuán)在青島房地產(chǎn)行業(yè)的品牌形象打造項(xiàng)目品牌，快速回現(xiàn)，最終實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化12目標(biāo)開發(fā)背景20萬(wàn)㎡商業(yè)體量，體量過(guò)大，存在一定變現(xiàn)壓力；限制性條件限高100㎡，內(nèi)部道路較多，地塊分散，不利于項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃；即墨作為地級(jí)市，城市發(fā)展相對(duì)較為滯后；企業(yè)實(shí)力雄厚——中國(guó)最大的港口設(shè)計(jì)及建設(shè)企業(yè)；世界500強(qiáng)企業(yè)之一，上市公司，資金實(shí)力雄厚多產(chǎn)業(yè)鏈——主要從事港口、碼頭、航道、公路、橋梁、鐵路、隧道、市政等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目使命——寄托即墨政府和中交集團(tuán)的眾多期望，被賦予城市更新的重要使命大規(guī)模舊改項(xiàng)目——總建面132萬(wàn)㎡，商品房面積79.97萬(wàn)㎡，安置用房面積52.35萬(wàn)㎡核心問(wèn)題構(gòu)建本項(xiàng)目的核心問(wèn)題如何定位項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌及中交品牌的落地？核心問(wèn)題——各物業(yè)類型體量如何搭配，合理安排開發(fā)節(jié)奏，才能實(shí)現(xiàn)速度與利潤(rùn)的平衡？123項(xiàng)目面臨怎樣的市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境？項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)會(huì)在哪里？產(chǎn)品如何打造，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌，樹立企業(yè)品牌？如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快銷目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化？項(xiàng)目屬性及核心問(wèn)題界定12城市發(fā)展及政策篇房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3項(xiàng)目整體定位5分物業(yè)類型定位及產(chǎn)品建議6經(jīng)濟(jì)測(cè)算7報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略4城市發(fā)展規(guī)劃城市宏觀經(jīng)濟(jì)房產(chǎn)政策分析宏觀大勢(shì)研判青島是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中心城市、半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)核心的城市地位；即墨是“青島后花園”，扼青島通往全國(guó)的陸上“咽喉”城市地位青島是渤海灣地區(qū)重要的中心城市之一，依托海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來(lái)的具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的二線城市，現(xiàn)代港口城市，文化旅游城市，藍(lán)色經(jīng)濟(jì)城市。即墨市東瀕黃海，南依嶗山，是青島近郊市，素有“青島后院”之稱。全市總面積1780平方公里。即墨扼青島通往全國(guó)的陸上“咽喉”，膠濟(jì)、藍(lán)煙鐵路橫穿境內(nèi)西部，濟(jì)青高速公路、青煙、青威、青沙等5條國(guó)家和省級(jí)公路縱貫全境，剛竣工的青銀高速公路、青威一級(jí)公路又拉近了即墨與全國(guó)各地的距離。城區(qū)距流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)不足15公里，距青島港40公里；西到藍(lán)村、即墨火車站分別為24公里和15公里。即墨市青島整體規(guī)劃以膠州灣為核心，形成三城聯(lián)動(dòng)格局，即墨位于藍(lán)色硅谷核心區(qū)，未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮蟪鞘幸?guī)劃青島的城市空間布局將實(shí)施“三城聯(lián)動(dòng)”，以膠州灣為核心，形成東岸老城區(qū)、西岸新城區(qū)、北岸新城區(qū)的品字狀分布格局，發(fā)展重點(diǎn)則偏向西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)以及藍(lán)色硅谷核心區(qū)，走向海灣型大都市。具體區(qū)域劃分：以膠州灣為圓心“東部老城區(qū)”就是指市南、市北、四方、李滄和嶗山，這些區(qū)域秉承“山、海、城”的青島特色，發(fā)展服務(wù)、金融等產(chǎn)業(yè)；“西部城區(qū)”即西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)，包含黃島、膠南全域；“北部城區(qū)”則是指膠州灣的底部，以城陽(yáng)為主體向北延伸，包括紅島、上馬、棘洪灘等。北城（二三產(chǎn)為主）東城（以三產(chǎn)為主）西城（以二產(chǎn)為主）現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心區(qū)（市內(nèi)四區(qū)、嶗山區(qū)）北部高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)（高新區(qū)、城陽(yáng)區(qū)、膠州東部）西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)（黃島區(qū)、膠南市）藍(lán)色硅谷核心區(qū)三城聯(lián)動(dòng)，重點(diǎn)發(fā)展西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)及藍(lán)色硅谷核心區(qū)，打造海灣型城市本案位于城市發(fā)展的主中心，是未來(lái)即墨城市升級(jí)改造中心城區(qū)，承擔(dān)行政、商務(wù)、公共服務(wù)功能區(qū)域規(guī)劃—空間功能一主——以中心城區(qū)為城市發(fā)展的主中心，主要承擔(dān)行政、商貿(mào)、公共服務(wù)功能。按照“強(qiáng)化核心、軸向輻射、分區(qū)發(fā)展”的原則，升級(jí)改造中心城區(qū)，形成“一核兩軸三片”的空間布局結(jié)構(gòu)。一副——以溫泉新城為城市發(fā)展的副中心，打造具有國(guó)際水平的旅游科研新城。加快基礎(chǔ)設(shè)施及配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)，全面提升綜合服務(wù)功能，促進(jìn)人口集聚。多組團(tuán)——對(duì)一些產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿^大、環(huán)境承載力較好、人口集聚條件優(yōu)越的區(qū)域進(jìn)行組團(tuán)式開發(fā)，逐步承擔(dān)起城市建設(shè)、人口管理、公共服務(wù)等職能，實(shí)現(xiàn)剩余勞動(dòng)力的城鎮(zhèn)化和本土化。華山組團(tuán)。該組團(tuán)包括華山鎮(zhèn)、店集鎮(zhèn)、靈山鎮(zhèn)、省級(jí)高新區(qū)，擬打造成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的綜合性城鎮(zhèn)。田橫組團(tuán)。該組團(tuán)包括田橫鎮(zhèn)、王村鎮(zhèn)、豐城鎮(zhèn)，是承載我市藍(lán)色經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要區(qū)域之一，擬打造成以臨港和旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的東部新型城鎮(zhèn)。南泉組團(tuán)。該組團(tuán)包括藍(lán)村鎮(zhèn)、南泉鎮(zhèn)，擬打造成半島地區(qū)的重要物流節(jié)點(diǎn)。移風(fēng)組團(tuán)。該組團(tuán)包括移風(fēng)店鎮(zhèn)、劉家莊鎮(zhèn)、段泊嵐鎮(zhèn)、七級(jí)鎮(zhèn)，擬打造成為供應(yīng)青島、面向全國(guó)的高新農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)和深加工基地。即墨市中心城區(qū)空間布局示意圖即墨市城市空間布局示意圖本案所在片區(qū)位于產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中的“一心”，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)流通、金融、科技和信息服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)一心——“一心”即中心城區(qū)，重點(diǎn)布局商貿(mào)流通、金融、科技和信息服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，構(gòu)建區(qū)域性商務(wù)節(jié)點(diǎn)，為工業(yè)、旅游發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)支持和源動(dòng)力。兩帶——先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)帶。以汽車及零部件工業(yè)功能區(qū)和省級(jí)高新區(qū)為核心，打造青島先進(jìn)制造業(yè)集聚帶。旅游休閑產(chǎn)業(yè)帶。以溫泉鎮(zhèn)、鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)為核心，建設(shè)青島高端生活性服務(wù)業(yè)承接板塊。四區(qū)——知識(shí)密集產(chǎn)業(yè)區(qū)。主要包括鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)，打造國(guó)家級(jí)海洋科研基地和青島高端人才孵化基地。臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)。主要包括田橫鎮(zhèn)、王村鎮(zhèn)，打造青島具有戰(zhàn)略地位的臨港產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。物流商貿(mào)產(chǎn)業(yè)區(qū)。主要包括藍(lán)村鎮(zhèn)、南泉鎮(zhèn)、大信鎮(zhèn)，打造物流商貿(mào)聚集區(qū)?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)。主要分布在西北部地區(qū)，以移風(fēng)店、七級(jí)、劉家莊等鎮(zhèn)為重點(diǎn)，打造重要的外向型農(nóng)業(yè)基地?！案鶕?jù)我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)，高起點(diǎn)承接國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，以“一心兩帶四區(qū)”為思路，構(gòu)建功能明確、分工協(xié)調(diào)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。……”——《即墨市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》即墨市產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局示意圖區(qū)域規(guī)劃-產(chǎn)業(yè)功能規(guī)劃墨水河生態(tài)濕地、墨水河生態(tài)間隔區(qū)；2015年年底前墨水河治理基本完成，恢復(fù)河道生態(tài)功能區(qū)域規(guī)劃-景觀規(guī)劃墨水河是即墨歷史上一條著名的護(hù)城河和文化生活河，據(jù)史料記載：“即墨之名，因水而得；即墨之設(shè)，其來(lái)久遠(yuǎn)，分析合散，代有不一；亙山聯(lián)海，不改其常?！薄凹础?，指臨近、靠近；“墨”，指墨水河，即墨之名，取自墨水河畔。……自2010年起，即墨市計(jì)劃五年內(nèi)投資22億元建設(shè)河道生態(tài)濕地，提高水體自凈能力，讓墨水河成為穿越市中心的景觀河。2012年8月，《青島市森林城市建設(shè)總體規(guī)劃》提出將按照“一灣、兩山、三區(qū)、三縱、三橫、八心”的格局，完善推進(jìn)建成區(qū)綠化布局，構(gòu)建20個(gè)生態(tài)核心區(qū)域以提高綠量。其中，“三區(qū)”即墨水河生態(tài)間隔區(qū)等三條河流景觀帶。計(jì)劃到2013年年底前，全面消除直排河道排污口，建立完善常態(tài)化河道巡查和保潔工作體制機(jī)制，墨水河流域主要監(jiān)控?cái)嗝嫠|(zhì)達(dá)到省控水質(zhì)目標(biāo)要求；2014年年底前，墨水河流域主要監(jiān)控?cái)嗝嫦英躅愃|(zhì)；2015年年底前，墨水河流域主要監(jiān)控?cái)嗝嫠|(zhì)達(dá)到功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，入?？跀嗝嫠|(zhì)達(dá)到常見(jiàn)魚類穩(wěn)定生長(zhǎng)水質(zhì)目標(biāo)，河道生態(tài)功能得到初步恢復(fù)。即墨市GDP總量位居全市第二，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出“速度快、效益高”的特征，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力區(qū)域經(jīng)濟(jì)即墨市2012年GDP為787.9億元，位于青島市各區(qū)市的GDP前列，進(jìn)一步穩(wěn)固了即墨市經(jīng)濟(jì)重心的地位；即墨市2012年GDP增速14%，宏觀經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展期，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展提供強(qiáng)勁動(dòng)力；國(guó)民生產(chǎn)總值即墨市以第二產(chǎn)業(yè)為支柱性產(chǎn)業(yè)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)需要繼續(xù)優(yōu)化升級(jí)，以促進(jìn)房地產(chǎn)的快速發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)近幾年，第一、二產(chǎn)業(yè)比重逐年下降，第三產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)上升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)；即墨市以第二產(chǎn)業(yè)為主，占比在50%之上，是區(qū)域支柱性產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)仍需加大發(fā)展力度，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化發(fā)展，以促進(jìn)房地產(chǎn)的快速發(fā)展；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)即墨市人口基數(shù)大，市場(chǎng)需求量大，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展提供了有力支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)人口結(jié)構(gòu)2007到2012年以來(lái)，即墨市常住人口保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，到2012年末，即墨市人口達(dá)到113.4萬(wàn)人，人口年增長(zhǎng)率高于人口自然增長(zhǎng)率，表明即墨市人口增長(zhǎng)存在外來(lái)人口導(dǎo)入性；即墨市人口數(shù)量位于全市第二位，人口基數(shù)大，市場(chǎng)需求量大，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了穩(wěn)定的客源來(lái)源；即墨市居民收入穩(wěn)步提高，人均可支配收入接近全市平均水平，消費(fèi)購(gòu)買力增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)生活水平即墨市經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)增長(zhǎng)，企業(yè)運(yùn)行好轉(zhuǎn)，有效保障了城鎮(zhèn)居民收入的平穩(wěn)增長(zhǎng)，人均可支配收入及人均消費(fèi)性支出雙向增長(zhǎng)，截止到2012年末，即墨市人均可支配收入達(dá)到28609元，人均可支配收入接近全市平均水平，居民收入的增加使生活水平得到提高，消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng)；全年調(diào)控先緊后松，后期政策調(diào)控乏力，但房產(chǎn)稅擴(kuò)容被提上日程房產(chǎn)政策3月4月5月6月7月8月9月10月11月“國(guó)五條”地方細(xì)則出臺(tái)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，市場(chǎng)進(jìn)入“冷靜期”中行首套房貸難享8.5折

，銀行房貸收緊國(guó)土部建議推動(dòng)土地財(cái)政向稅收方向過(guò)渡住建部建議公積金繳存擴(kuò)圍剛性擴(kuò)大國(guó)土部力推土地信息聯(lián)網(wǎng)6月國(guó)務(wù)院:支持居民家庭首套自住購(gòu)房信貸需求調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制有望10月亮相房產(chǎn)稅擴(kuò)圍是重頭戲房產(chǎn)稅擴(kuò)容提速房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)擴(kuò)圍或有望邁出實(shí)質(zhì)性的步伐18屆3中全會(huì)：“383方案”將對(duì)土改、小產(chǎn)權(quán)、房產(chǎn)稅改革政策緊張期政策“溫和期”3中全會(huì)新調(diào)整集體土地流轉(zhuǎn)、小產(chǎn)權(quán)房、房產(chǎn)稅等改革措施被提及房產(chǎn)政策383改革方案：包含“三位一體改革思路、八個(gè)重點(diǎn)改革領(lǐng)域、三個(gè)關(guān)聯(lián)性改革組合”的新一輪改革的基本思路和行動(dòng)方案；三位一體改革思路：新一輪改革目標(biāo)是建立富有活力、創(chuàng)新導(dǎo)向、包容有序、法治保障的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，具體措施是推動(dòng)完善市場(chǎng)體系、轉(zhuǎn)變政府職能、創(chuàng)新企業(yè)體制的“三位一體”改革；八大改革領(lǐng)域：1.以依法行政、公開透明、大幅度實(shí)質(zhì)性減少行政審批為重點(diǎn)，深化政府行政管理體制改革。2.以打破壟斷、促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)、重塑監(jiān)管為重點(diǎn)，加快基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域改革3.以權(quán)利平等、放開準(zhǔn)入、公平分享為重點(diǎn)，深化土地制度改革4.以降低金融行業(yè)準(zhǔn)入門檻、推進(jìn)利率匯率市場(chǎng)化為重點(diǎn)，推動(dòng)金融體系改革5.以優(yōu)先調(diào)整事權(quán)、帶動(dòng)財(cái)力重新配置為重點(diǎn)，啟動(dòng)新一輪財(cái)稅體制改革6.以重新界定職能、國(guó)有資產(chǎn)資本化為重點(diǎn)，深化國(guó)有資產(chǎn)管理體制改革7.以改進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和激勵(lì)機(jī)制為重點(diǎn)，促進(jìn)創(chuàng)新和綠色發(fā)展8.以服務(wù)業(yè)開放為重點(diǎn)，深化涉外經(jīng)濟(jì)體制改革三個(gè)關(guān)聯(lián)性改革組合：一是放開準(zhǔn)入，引入外部投資者，加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng);二是深化社會(huì)保障體制改革，設(shè)立“國(guó)民基礎(chǔ)社會(huì)保障包”;三是深化土地制度改革，集體土地入市交易。宏觀市場(chǎng)結(jié)論城市發(fā)展規(guī)劃城市宏觀經(jīng)濟(jì)房產(chǎn)政策本案依托即墨的先天位置優(yōu)勢(shì)，處于城市發(fā)展的主中心，擔(dān)當(dāng)城市升級(jí)改造的重任即墨整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，人口眾多，房地產(chǎn)需求逐漸增加，為本案的開發(fā)奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)2013年房產(chǎn)政策調(diào)控先緊后松，后期政策調(diào)控乏力；2014年房產(chǎn)稅全面擴(kuò)容提上日程，政策存在較大變數(shù)本案應(yīng)該主抓市場(chǎng)主流需求，順應(yīng)城市發(fā)展需求，警惕政策的多變性項(xiàng)目屬性及核心問(wèn)題界定12城市發(fā)展及政策篇房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3項(xiàng)目整體定位5分物業(yè)類型定位及產(chǎn)品建議6經(jīng)濟(jì)測(cè)算7報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略4住宅市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析商務(wù)市場(chǎng)分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判客戶需求分析住宅市場(chǎng)分析量?jī)r(jià)走勢(shì)：2013年即墨住宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升趨勢(shì)，成交量較去年同期增長(zhǎng)50.6%，成交價(jià)格增長(zhǎng)幅度較小從量?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，2013年成交量總體呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，1-11月份共成交11187套，115.8萬(wàn)方，總金額731億元，月均去化1017套，10.53萬(wàn)方，較去年同期增長(zhǎng)50.6%；從成交價(jià)格來(lái)看，2013年1-11月份，價(jià)格整體波動(dòng)不大，成交均價(jià)為6314元/㎡，較去年同期增長(zhǎng)2%；住宅市場(chǎng)供求關(guān)系：2013年即墨住宅供需比為1.2，整體供需基本平衡住宅市場(chǎng)從供應(yīng)面積來(lái)看，2013年即墨住宅每月供應(yīng)面積整體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，10月份達(dá)到27.5萬(wàn)方；從銷售面積來(lái)看，2013年即墨住宅銷售面積也呈現(xiàn)出上漲趨勢(shì)，但整體來(lái)說(shuō)供需基本平衡成交結(jié)構(gòu)：2013年即墨住宅成交主力面積集中在80-100㎡，剛需特性明顯，成交總價(jià)集中在50-70萬(wàn)從戶型成交面積結(jié)構(gòu)來(lái)看，80-100平米成交占比最高，達(dá)51%，剛需產(chǎn)品為絕對(duì)成交主力；其次是120-144㎡和100-120㎡戶型，分別占比15%和13%。從戶型成交總價(jià)結(jié)構(gòu)來(lái)看，50-70萬(wàn)成交占比最高，達(dá)35%；其次是30-50萬(wàn)的總價(jià)段和70-90萬(wàn)總價(jià)段的產(chǎn)品，分別占比26%和12%。住宅市場(chǎng)從成交客戶來(lái)源來(lái)看，即墨市本地客戶為絕對(duì)成交主力，占比59%左右；其次是長(zhǎng)期在即墨工作生活的省外客戶，占比18%左右；再次是省內(nèi)其他客戶，占比15%；從客戶成交年齡結(jié)構(gòu)來(lái)看，25-35歲成交客戶占主力，占比40%，剛需特性明顯；其次是35-40歲之間的客群，占比16%；再次是40-45歲之間客群，占比15%；住宅市場(chǎng)客戶特征：即墨本地客群占主力，占比59%；25-35歲的客群為成交主力，占比40%一北部工、商業(yè)板塊西部新城區(qū)板塊市中心板塊東部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊南部淺開發(fā)板塊即墨住宅市場(chǎng)共分為6大板塊，本案位于市中心板塊，配套完善、企事業(yè)單位聚集，區(qū)域成熟度較高北部工、商業(yè)板塊工業(yè)與批發(fā)市場(chǎng)聚集地，住宅開發(fā)空白區(qū)，區(qū)域開發(fā)程度低；中低端居住區(qū)；產(chǎn)品以多層和小高層為主；均價(jià)6—6.6千元/平；即墨客戶為主，以剛需為主西部新城區(qū)板塊位置優(yōu)越，配套相對(duì)完善，新老住宅項(xiàng)目較多，市場(chǎng)相對(duì)成熟；中高端居住區(qū)；產(chǎn)品以多層和小高層為主；均價(jià)7-7.5千元/平；即墨客戶為主，主力剛需，部分改善南部淺開發(fā)板塊臨近城陽(yáng)，配套較弱，居住氛圍較差，為即墨淺開發(fā)區(qū)域中低端居住區(qū)；產(chǎn)品以高層為主均價(jià)：5-6千元/平周邊客戶為主，剛需為主力需求東部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊新興板塊，未來(lái)配套較完善，新項(xiàng)目較多，環(huán)境較好；中高端居住區(qū)；產(chǎn)品以多層、小高層為主；均價(jià)5.5-7千元/平即墨客戶為主，主力剛需及部分改善舊市中心板塊即墨城區(qū)中心地帶，配套完善，企事業(yè)單位聚集，但開發(fā)土地資源少，大環(huán)境較差，交通擁堵，房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢，新住宅項(xiàng)目較少中低端居住區(qū)；近期以高層產(chǎn)品為主；均價(jià)5-6.3千元/平客戶以即墨老城區(qū)客戶為主，主力為剛需，其次少量改善及投資住宅板塊格局世貿(mào)商都中和居區(qū)域特征：工業(yè)與批發(fā)市場(chǎng)聚集地，即墨重要的經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)；住宅開發(fā)較少，區(qū)域開發(fā)程度低；物業(yè)類型：物業(yè)類型多樣，開發(fā)檔次中端，以商住綜合體為主。住宅以高層產(chǎn)品為主，；戶型特征：主力戶型為88-100㎡的兩室價(jià)格平臺(tái)：價(jià)格主要集中在6000-6600元/㎡之間，價(jià)格處于市場(chǎng)中端水平客戶特征：以服裝批發(fā)市場(chǎng)、小商品批發(fā)市場(chǎng)、青島外貿(mào)城私營(yíng)小業(yè)主、個(gè)體工商戶為主；距離工作地點(diǎn)較近是主要購(gòu)買動(dòng)因區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展較為緩慢，但商業(yè)、商貿(mào)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好北部工商業(yè)板塊西部新城區(qū)板塊即墨成熟居住區(qū)，未來(lái)即墨的新居住中心；區(qū)域開發(fā)強(qiáng)度較大，樓盤檔次較高，學(xué)區(qū)為區(qū)域主要購(gòu)買驅(qū)動(dòng)力區(qū)域特征：西部板塊原來(lái)就是較為成熟的住宅區(qū)；區(qū)域地理位置優(yōu)越，配套完善，尤其是優(yōu)越的教育資源吸引大量客戶。隨著佳源都市、壹品華庭、高迪墨香郡等項(xiàng)目開發(fā)，整個(gè)西南板塊今后肯定會(huì)成為即墨的新居住中心。物業(yè)類型：物業(yè)類型多樣，開發(fā)檔次中高端，以多層、小高層、高層產(chǎn)品為主；戶型特征：主力戶型為88-100㎡的兩室及100-120㎡三室價(jià)格平臺(tái)：價(jià)格主要集中在7000-7500元/㎡之間，價(jià)格處于市場(chǎng)高端水平客戶特征：以即墨本地客戶為主，這部分客戶較為關(guān)注教育配套，學(xué)區(qū)房是主要購(gòu)買驅(qū)動(dòng)因素南部淺開發(fā)板塊位于城陽(yáng)與即墨交界處，區(qū)域配套較弱，居住氛圍較差，房地產(chǎn)開發(fā)較慢區(qū)域特征：臨近城陽(yáng)，配套較弱，居住氛圍較差，為即墨淺開發(fā)區(qū)域；物業(yè)類型：開發(fā)檔次較低，以小高層、高層產(chǎn)品為主；戶型特征：主力戶型為88-100㎡的兩室及100-120㎡三室價(jià)格平臺(tái)：價(jià)格主要集中在5000-6000元/㎡之間，價(jià)格處于市場(chǎng)中端水平客戶特征：以即墨本地客戶為主，同時(shí)吸引約20%城陽(yáng)剛需客戶市中心板塊即墨城市核心區(qū)，配套完善，但環(huán)境較差，前幾年房地產(chǎn)發(fā)展緩慢；未來(lái)隨著舊城改造工程啟動(dòng)，將進(jìn)入快速發(fā)展寶龍城市廣場(chǎng)璽公館墨河嘉苑區(qū)域特征：即墨城區(qū)中心地帶，配套完善，企事業(yè)單位聚集，但開發(fā)土地資源少，大環(huán)境較差，交通擁堵;隨著城市發(fā)展，目前區(qū)域進(jìn)入大規(guī)模舊城改造階段；物業(yè)類型：開發(fā)檔次中端，以高層產(chǎn)品為主；戶型特征：主力戶型為88-100㎡的兩室及120-140㎡三室價(jià)格平臺(tái)：價(jià)格主要集中在5000-6300元/㎡之間，價(jià)格處于市場(chǎng)中低端水平客戶特征：以即墨本地客戶為主，二次改善及首置客戶為主，看中區(qū)域的城市核心區(qū)價(jià)值本項(xiàng)目東部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊即墨東部新中心，自然資源豐富，居住環(huán)境優(yōu)良，房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景較好區(qū)域特征：即墨新興板塊，定位“城市發(fā)展新中心、城市中央商務(wù)區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)、高端生態(tài)居住區(qū)”，著力發(fā)展公共服務(wù)、現(xiàn)代金融、商務(wù)會(huì)展、信息服務(wù)、商貿(mào)、文化旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。靠近藍(lán)色硅谷核心區(qū)物業(yè)類型：開發(fā)檔次高端，以洋房、小高層、別墅低密度產(chǎn)品為主；戶型特征：主力戶型為85-100㎡的兩室及120-144㎡三室價(jià)格平臺(tái)：價(jià)格主要集中在5500-7000元/㎡之間，別墅14000元/㎡左右，價(jià)格處于市場(chǎng)高端水平客戶特征：以即墨本地客戶為主，私營(yíng)業(yè)主為主力，看中區(qū)域環(huán)境及未來(lái)發(fā)展規(guī)劃萬(wàn)科東郡天一仁和郡東凱·涵美館國(guó)信雍翠灣麗山國(guó)際信特景苑廣場(chǎng)西部新城區(qū)板塊>東部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊>舊市中心板塊/北部工業(yè)板塊>南部淺開發(fā)板塊板塊價(jià)格對(duì)比北部工業(yè)板塊西部新城區(qū)板塊南部淺開發(fā)板塊舊市中心板塊東部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊西部新城區(qū)板塊，學(xué)區(qū)房為其一大價(jià)值亮點(diǎn)，配套成熟，區(qū)域開發(fā)強(qiáng)度較大，項(xiàng)目較多，價(jià)格處于整個(gè)即墨市區(qū)的高地，均價(jià)在7000元/㎡以上；永和鼎泰豐由于項(xiàng)目時(shí)間久、位置較偏，價(jià)格低于同板塊其他項(xiàng)目；南部淺開發(fā)板塊，處于即墨的邊緣地帶，配套不成熟，區(qū)域認(rèn)知度較低，價(jià)格處于即墨整體市場(chǎng)的洼地，均價(jià)大多集中在5000-6000元/㎡；北部工業(yè)板塊，商業(yè)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)，但住宅項(xiàng)目開發(fā)較少，均價(jià)6000元/㎡以上；舊市中心板塊，配套成熟，但環(huán)境較差，均價(jià)5500-6300元/㎡；東部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊，自然資源豐富，開發(fā)潛力大，目前均價(jià)6500元/㎡以上；價(jià)格、學(xué)區(qū)、高贈(zèng)送率、開發(fā)商品牌是驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目快速銷售的主要?jiǎng)右虬鍓K去化對(duì)比板塊項(xiàng)目住宅開盤時(shí)間月均去化（㎡）2013年去化總量（㎡）北部工商業(yè)板塊世貿(mào)商都2011.717074531中和居2011.94569700西部新城區(qū)板塊高迪墨香郡2013.8643832190壹品華庭2012.12495862847御園2011.1174528520永合鼎泰豐2011.1328841574佳源都市2013.2708877970南部淺開發(fā)板塊德馨瓏湖2012.1260946023觀瀾國(guó)際2011.10459248262舊市中心板塊璽公館2012.813936947寶龍城市廣場(chǎng)2010.10739085738墨河嘉苑2013.1014894469東部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊萬(wàn)科東郡2012.10679551372天一仁和郡2013.1022396719東凱涵美館2013.10413112395麗山國(guó)際2011.11187114229信特景苑廣場(chǎng)2011.11247827478國(guó)信雍翠灣2012.12162614227萬(wàn)科東郡依靠開發(fā)商品牌及適中價(jià)格取得良好銷售業(yè)績(jī)壹品華庭學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)取得良好銷售業(yè)績(jī)佳源都市高贈(zèng)送率，取得良好銷售業(yè)績(jī)寶龍城市廣場(chǎng)以較低的價(jià)格取得良好銷售業(yè)績(jī)供應(yīng)結(jié)構(gòu)對(duì)比二居三居四居80100120140160180世貿(mào)商都中和居高迪墨香郡壹品華庭御園永合鼎泰豐佳源都市德馨瓏湖觀瀾國(guó)際璽公館寶龍城市廣場(chǎng)墨河嘉苑萬(wàn)科東郡天一仁和郡涵美館信特景苑廣場(chǎng)國(guó)信雍翠灣769599136859712014610012012812915713288108110140166937011013390114137142180881011211677695991369698128849912713290971231439010011013088958590107132991031231439611214215086100105115120137北部工商業(yè)板塊西部新城區(qū)板塊南部淺開發(fā)板塊舊市中心板塊東部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊北部工商業(yè)板塊和東部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊供應(yīng)為二房、三房；西部新城區(qū)板塊、南部淺開發(fā)板塊及舊市中心板塊供應(yīng)以二房三房為住，輔以四房。五大板塊戶型面積較集中，二房主要處于80-100㎡面積段；三房主要處于110-135㎡面積段；四房供應(yīng)較少，主要處于145-160㎡面積段。即墨住宅市場(chǎng)以二房、三房為主，四房為輔；二房主力面積80-100㎡，三房110-135㎡，四房145-160㎡整體產(chǎn)品品質(zhì)及舒適度較高，建筑風(fēng)格開始多樣化，商業(yè)、學(xué)校為社區(qū)必備配套；高端社區(qū)配有會(huì)所及泳池板塊產(chǎn)品對(duì)比板塊項(xiàng)目物業(yè)類型層數(shù)梯戶比外立面風(fēng)格園林景觀社區(qū)配套北部工商業(yè)板塊世貿(mào)商都高層26F一梯二、二梯三、二梯四現(xiàn)代風(fēng)格1萬(wàn)平空中花園四層百貨、底商中和居高層18F一梯二普通綠化底商西部新城區(qū)板塊高迪墨香郡多層（洋房）、小高層、高層6F、11F、18F一梯二、兩梯三英倫風(fēng)格英格蘭組團(tuán)園林底商、幼兒園、游泳池壹品華庭小高層、高層11F、13F、14F、18F二梯二新古典主義營(yíng)造精致園林景觀，名貴喬木，觀景大道，組團(tuán)花園分布有序高端會(huì)所、高端商業(yè)、知名品牌幼兒園御園小高層11F、12F一梯二新古典主義超五星級(jí)園林景觀會(huì)所、幼兒園、健身廣場(chǎng)、兒童游樂(lè)園、景觀音樂(lè)噴泉、步行商業(yè)街永合鼎泰豐多層、小高層、洋房5F、6F、11F一梯二新海派古典主義原生態(tài)水景園林四層百貨、底商佳源都市聯(lián)排、高層11F、18F、22F、24F、32F二梯三、二梯四法式巴黎風(fēng)格遵循“樹大、綠多、花叢、起伏”的原則，造就“我家住在公園里”的優(yōu)美意境商業(yè)街、購(gòu)物中心、幼兒園南部淺開發(fā)板塊德馨瓏湖聯(lián)排、多層、小高層、高層5F、6F、11F、17F、25F、27F一梯二、一梯三、二梯三西班牙地中海風(fēng)格依托石棚水庫(kù)濕地公園打造新古典主義園林會(huì)所、底商、幼兒園觀瀾國(guó)際高層28F、32F、34F、二梯三、二梯四ArtDeco風(fēng)格英式皇家園林社區(qū)景觀底商、幼兒園舊市中心板塊璽公館小高層、高層13F、32F二梯二、二梯三包豪斯風(fēng)格依墨水河打造園林景觀底商寶龍城市廣場(chǎng)高層31-33F二梯三地中海風(fēng)格地中海風(fēng)情園林商業(yè)中心墨河嘉苑小高層、高層17-26F二梯二、二梯三現(xiàn)代風(fēng)格依墨水河濕地公園打在園林景觀幼兒園、商業(yè)街東部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊萬(wàn)科東郡小高層、高層18F、24F二梯四北美賴特風(fēng)格北美賴特風(fēng)格商業(yè)街、小學(xué)、中學(xué)天一仁和郡洋房、多層、小高層4F、5F、9F一梯三托斯卡納風(fēng)格一樓一花園，一步一風(fēng)景社區(qū)服務(wù)中心東凱涵美館多層、小高層5F、9F一梯二底商麗山國(guó)際獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、小高層、高層9-11F、28-25F一梯一、一梯二簡(jiǎn)歐風(fēng)格美式田園風(fēng)格會(huì)所信特景苑廣場(chǎng)小高層、高層11F、22F二梯二、二梯三大型音樂(lè)廣場(chǎng)底商國(guó)信雍翠灣多層、小高層、高層6F、14F、18F一梯二、二梯三英倫風(fēng)格維多利亞宮廷式園林幼兒園、衛(wèi)生站、文化站、幼兒園高層產(chǎn)品一般在25層以下，25層以上銷售困難品質(zhì)較高的產(chǎn)品以一梯一、二梯二為主普通產(chǎn)品為二梯三、二梯四建筑風(fēng)格多樣化園林景觀開始追求品質(zhì)化高端社區(qū)一般配備有會(huì)所、泳池等高端配套；商業(yè)、學(xué)校規(guī)模小區(qū)都會(huì)配備目前可見(jiàn)住宅存量約308.4萬(wàn)㎡，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈可見(jiàn)存量板塊項(xiàng)目住宅已售（萬(wàn)方）已推待售（萬(wàn)方）待推量（萬(wàn)方）北部工商業(yè)板塊世貿(mào)商都7.323.2中和居1.31.20西部新城區(qū)板塊高迪墨香郡3.33.630.1壹品華庭6.55.90御園6.22.60永合鼎泰豐12.710.70佳源都市7.88.229.8南部淺開發(fā)板塊德馨瓏湖6.99.827.3觀瀾國(guó)際12.43.844.9舊市中心板塊璽公館2.53.60寶龍城市廣場(chǎng)25.12.10墨河嘉苑2.83.814.5東部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊萬(wàn)科東郡10.33.313.4天一仁和郡0.70.921.4東凱涵美館1.22.48.4麗山國(guó)際8.62.243.8信特景苑廣場(chǎng)6.21.50國(guó)信雍翠灣3.840合計(jì)125.671.6236.82013年至今即墨市住宅用地成交63.12萬(wàn)方，規(guī)劃建面約122.07萬(wàn)方潛在存量2013年即墨市住宅用地成交供地方式土地位置土地面積（㎡）容積率規(guī)劃建筑面積（㎡）成交樓面地價(jià)（元/㎡）競(jìng)得人拍賣出讓龍山街道辦事處鶴山路以北、規(guī)劃青龍高速以西、錦華路以東966831-1.2116019.6873.49青島嘉麟國(guó)際文化建設(shè)有限責(zé)任公司、中房興業(yè)（北京）投資有限公司拍賣出讓龍山街道辦事處鶴山路以北、規(guī)劃青龍高速以西、錦華路以東613831-1.273659.61051.63青島嘉麟國(guó)際文化建設(shè)有限責(zé)任公司、中房興業(yè)（北京）投資有限公司拍賣出讓龍山街道辦事處鶴山路以北、規(guī)劃青龍高速以西、錦華路以東635571-1.276268.41080.57青島嘉麟國(guó)際文化建設(shè)有限責(zé)任公司、中房興業(yè)（北京）投資有限公司拍賣出讓經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)營(yíng)流路以東、龍泉河以西、黃河三路以北287161-1.5430741079.00青島信旭置業(yè)有限公司掛牌出讓環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地金王二路以東、錢崮山一路以西84231-32526965.07青島丞才房地產(chǎn)有限公司掛牌出讓環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地金王二路以東、錢崮山一路以西169501-2.745765188.86青島丞才房地產(chǎn)有限公司掛牌出讓環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地金王二路以東、錢崮山一路以西528711-3158613243.88青島丞才房地產(chǎn)有限公司拍賣出讓經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)泰山一路以東、信特小區(qū)以南11351.41-1.517027.11148.73青島宏偉置業(yè)有限公司掛牌出讓環(huán)秀街道辦事處規(guī)劃路以西、張家土橋頭村以南576171-1.374902.1326.00豪第投資置業(yè)有限公司掛牌出讓環(huán)秀街道辦事處規(guī)劃路以西、張家土橋頭村以南230481-1.329962.4326.00豪第投資置業(yè)有限公司掛牌出讓環(huán)秀街道辦事處規(guī)劃路以西、張家土橋頭村以南193331-1.325132.9325.99豪第投資置業(yè)有限公司掛牌出讓經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)一號(hào)路以東、遼河一路以北、埠惜路以西、遼河二路以南555161-2.3127686.8327.00青島豪仁置業(yè)有限公司掛牌出讓經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)一號(hào)路以東、遼河二路以北、埠惜路以西、現(xiàn)狀河道以南285861-257172376.00青島豪仁置業(yè)有限公司掛牌出讓煙青路以東、墨水河以南、建民街以北514441-3.5180054117.00即墨市城市旅游開發(fā)投資有限公司掛牌出讓煙青路以東、墨水河以南、建民街以北308051-3.5107817.5114.00即墨市城市旅游開發(fā)投資有限公司掛牌出讓通濟(jì)街道辦事處天山一路以西、規(guī)劃路以北249251-2.562312.583.00青島潤(rùn)海源置業(yè)有限公司合計(jì)631208.4

1220735.9

住宅市場(chǎng)結(jié)論供需關(guān)系成交及客戶板塊對(duì)比即墨商品住宅供需基本平衡，住宅產(chǎn)品存在較大的發(fā)展空間；本案所在的市中心板塊目前供應(yīng)量較少，但未來(lái)隨著舊城改造的啟動(dòng)，競(jìng)爭(zhēng)將加劇80-100㎡，總價(jià)50-70萬(wàn)的剛需產(chǎn)品為市場(chǎng)成交主力；即墨本地客戶及新即墨人為購(gòu)房主力本案所在的市中心板塊為中價(jià)值板塊，價(jià)格水平在5000-6300元/㎡之間價(jià)格、學(xué)區(qū)、高贈(zèng)送率、開發(fā)商品牌是驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目快速銷售的主要?jiǎng)右蚣茨a(chǎn)品品質(zhì)開始逐步提升，學(xué)校、商業(yè)是必備配套。高端社區(qū)配備會(huì)所本案住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)：住宅能夠?qū)崿F(xiàn)快速銷售，應(yīng)盡量多做；產(chǎn)品以80-100㎡兩房及100-120㎡三房產(chǎn)品為需求主力擔(dān)負(fù)城市更新重任地處城市中心位置世界500強(qiáng)企業(yè)能級(jí)市場(chǎng)占位本案必將站位中高端市場(chǎng)面臨全市中高端項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)一北部工、商業(yè)板塊西部新城區(qū)板塊舊市中心板塊東部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊南部淺開發(fā)板塊基于對(duì)各板塊的分析，西部新城板塊、東部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊將會(huì)分流本案客戶，項(xiàng)目將面臨板塊內(nèi)及板塊外雙重競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)格局中高端客戶流向墨河嘉苑、古鎮(zhèn)改造項(xiàng)目是本案的版塊內(nèi)主力競(jìng)品；寶龍城市廣場(chǎng)具有較為重要的參考意義板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)目前板塊內(nèi)在售項(xiàng)目只有璽公館、寶龍城市廣場(chǎng)、墨河嘉苑；從價(jià)格、產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品類型、未來(lái)銷售周期幾個(gè)維度進(jìn)行競(jìng)品框定；璽公館、寶龍城市廣場(chǎng)都處于尾盤階段，與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系較弱，但寶龍有重要借鑒意義。墨河嘉苑及古鎮(zhèn)改造項(xiàng)目在距離、價(jià)格、產(chǎn)品類型方面存在之間競(jìng)爭(zhēng)，且存量較大，將是項(xiàng)目的主力競(jìng)品項(xiàng)目已推待售（萬(wàn)方）待推量（萬(wàn)方）銷售價(jià)格產(chǎn)品類型剩余銷售周期璽公館3.606015高層1年寶龍城市廣場(chǎng)2.105500高層1年墨河嘉苑3.814.56300高層2年左右古鎮(zhèn)改造項(xiàng)目一期——66.7——高層預(yù)計(jì)2014年入市注釋：預(yù)計(jì)本案2015年將會(huì)入市主力競(jìng)品老城核心區(qū)，中等規(guī)模，中等品質(zhì)，綜合型項(xiàng)目1

墨河嘉苑物業(yè)類型住宅、商業(yè)總占地面積9萬(wàn)㎡建筑形態(tài)高層總建筑面積30萬(wàn)㎡綠化率35%總戶數(shù)2000戶，當(dāng)期戶數(shù)300戶容積率3.32面積區(qū)間本期70㎡-133㎡裝修情況毛坯項(xiàng)目特色水景地產(chǎn)、宜居生態(tài)地產(chǎn)已推7.7萬(wàn)㎡待推22.3萬(wàn)㎡開發(fā)單位即墨市城市旅游開發(fā)投資有限公司配套學(xué)區(qū)：實(shí)驗(yàn)二小、28中

綜合商場(chǎng)：樂(lè)購(gòu)超市，佳樂(lè)家，利群，大潤(rùn)發(fā)

醫(yī)療：即墨市人民醫(yī)院，即墨市中醫(yī)院，即墨市婦幼保健院

郵局：項(xiàng)目南100米郵局所在地

銀行：中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等

內(nèi)部配套：3000平幼兒園、商業(yè)商業(yè)區(qū)寫字樓住宅集商業(yè)、辦公、高層住宅為一體，西臨墨水河濕地公園，借勢(shì)外部景觀資源臨街商鋪景觀示范區(qū)幼兒園項(xiàng)目由24棟17-26層小高層住宅、一棟即墨市最頂級(jí)的寫字樓、一棟3千平米幼兒園及3萬(wàn)余平臨街旺鋪組成。園林景觀依托項(xiàng)目西側(cè)占地400畝的墨水河濕地公園而建，景觀秀麗，貼近自然。寫字樓1

墨河嘉苑墨河嘉苑即墨市政府即墨人民廣場(chǎng)青島當(dāng)代婦產(chǎn)醫(yī)院即墨市皮膚病醫(yī)院即墨市實(shí)驗(yàn)學(xué)校正發(fā)精品城寶龍城市廣場(chǎng)新世界大廈學(xué)區(qū)即墨市實(shí)驗(yàn)二小、即墨28中醫(yī)療即墨市人民醫(yī)院，即墨市中醫(yī)院，即墨市婦幼保健院、即墨市第三人民醫(yī)院商業(yè)樂(lè)購(gòu)超市，佳樂(lè)家，利群，大潤(rùn)發(fā)、新世界大廈、服裝批發(fā)市場(chǎng)、小商品城市政即墨市政府、電業(yè)局、國(guó)稅局金融中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等餐飲住宿即墨賓館、吉欣賓館內(nèi)部配套寫字樓、3千平幼兒園、3萬(wàn)平商業(yè)街區(qū)實(shí)驗(yàn)二小佳樂(lè)家國(guó)稅局批發(fā)市場(chǎng)小商品城市政大廳周邊各類配套齊全，生活便利，學(xué)區(qū)配套強(qiáng)勢(shì)，教育資源優(yōu)質(zhì)；項(xiàng)目?jī)?nèi)配建寫字樓、3000㎡幼兒園及30000㎡大型商業(yè)街區(qū)，配套完善周邊商業(yè)、醫(yī)院、及教育配套完善；內(nèi)部生活及教育配套齊備1

墨河嘉苑90-99㎡和110-119㎡二室二廳戶型供應(yīng)最多、成交最高面積(㎡)戶型供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比成交套數(shù)成交占比66一室二廳一衛(wèi)9213.8%6622.5%78二室二廳一衛(wèi)81.2%51.7%90-99二室二廳一衛(wèi)34251.4%13445.7%110-119二室二廳一衛(wèi)19429.2%7927.0%123-127三室二廳二衛(wèi)91.4%72.4%131-138三室二廳二衛(wèi)192.9%20.7%154三室二廳二衛(wèi)10.2%00.0%合計(jì)665100%293100%戶型方正，南北通透結(jié)構(gòu)緊湊，功能合理玄關(guān)走廊等處存在面積浪費(fèi)南北通透，采光良好功能合理，寬敞舒適動(dòng)靜分離，動(dòng)線合理南北通透，采光良好布局合理，寬敞舒適陽(yáng)臺(tái)較少，不便于日常使用和觀景96.54㎡二室二廳一衛(wèi)112.66㎡二室二廳一衛(wèi)142.41㎡三室二廳二衛(wèi)1

墨河嘉苑客戶以即墨市地緣客戶為主力，占比67%，其次為省外客戶，占比15%，再次為省內(nèi)其他城市客戶，占比12%，青島其他區(qū)域和青島市區(qū)占比最低，分別占比4%和2%客戶年齡以25-35歲年齡段為主力，占比41%，其次為20-25歲年齡段，占比13%，再次為35-40歲年齡段，占比12%，客戶年齡呈年輕化，剛需特征明顯。即墨市地緣性客戶為成交主力，占比67%；25-35歲年齡段客戶占比最高，達(dá)41%，剛需特征明顯1

墨河嘉苑本案競(jìng)爭(zhēng)策略：大盤形象、富有沖擊力的園林示范區(qū)，是本案制勝墨河嘉苑的主要因素即墨市古城片區(qū)改造項(xiàng)目一期工程已經(jīng)開始動(dòng)工，117萬(wàn)㎡，其中住宅66.7萬(wàn)㎡，商業(yè)7萬(wàn)㎡，商服10.87萬(wàn)㎡2古城片區(qū)改造C地塊B1地塊B2地塊D1地塊D2地塊D3地塊D4地塊項(xiàng)目數(shù)值總用地面積㎡351352.6總建筑面積㎡1176467.13地上建筑面積㎡921777.4其中住宅建筑面積㎡667780.0辦公建筑面積㎡39230.0商服用房建筑面積㎡108770.39綜合商業(yè)建筑面積㎡30744.0中心商業(yè)建筑面積㎡41887.0游客中心建筑面積㎡4959.024班小學(xué)建筑面積㎡11000.012班幼兒園建筑面積㎡7800.0村委會(huì)用房建筑面積㎡1800.0物業(yè)管理用房建筑面積㎡5807.01社區(qū)衛(wèi)生室用房建筑面積㎡800.0社區(qū)日托中心建筑面積㎡1200.0地下車庫(kù)建筑面積㎡254689.73停車位（個(gè)）6815其中地上552地下6263入住戶數(shù)6950入住人數(shù)22240容積率2.62建筑密度31.91%總投資（萬(wàn)元）477000.0名稱建筑面積㎡員工計(jì)算參數(shù)員工人數(shù)客人計(jì)算參數(shù)客人數(shù)/d1商服108770.391人/30㎡3626人————2辦公392301人/30㎡1308人————3商業(yè)（綜合、中心）72631.11人/30㎡2421人1人次/㎡.d72632人4游客中心49591人/30㎡50人1人次/㎡.d4959人5村委會(huì)、物業(yè)、社區(qū)衛(wèi)生室、社區(qū)日托中心9607.011人/30㎡321人————古城改造項(xiàng)目一期規(guī)劃本案競(jìng)爭(zhēng)策略：古城片區(qū)改造是本案的主力競(jìng)品，本案與其形成競(jìng)合關(guān)系，共同進(jìn)行區(qū)域炒作，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值總建面58萬(wàn)方的中大規(guī)模城市綜合體，板塊內(nèi)第一個(gè)項(xiàng)目物業(yè)類型住宅、商業(yè)總占地面積15萬(wàn)㎡建筑形態(tài)高層總建筑面積58萬(wàn)㎡綠化率20%總戶數(shù)2200戶容積率3.04面積區(qū)間90-160㎡裝修情況毛坯項(xiàng)目特色城市綜合體開發(fā)單位青島寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司配套學(xué)校：即墨市第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)、即墨開發(fā)區(qū)第四小學(xué)

醫(yī)療：即墨市第三醫(yī)院、仁和醫(yī)院

銀行：農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、

內(nèi)部配套：商業(yè)、底商3寶龍城市廣場(chǎng)寶龍城市廣場(chǎng)規(guī)劃圖1#2#3#4#5#6#中央尊邸歐洲風(fēng)情步行街購(gòu)物中心酒店式公寓底商寶龍城市廣場(chǎng)項(xiàng)目由10棟17-33層高層住宅、一棟28層酒店式公寓、12萬(wàn)方購(gòu)物中心及臨街旺鋪組成。寶龍城市廣場(chǎng)涵蓋商務(wù)公寓、商業(yè)步行街、大型時(shí)尚百貨“寶萊百貨”、全球三大零售巨頭之一的大型生活超市“樂(lè)購(gòu)”超市、五星級(jí)影院“星美國(guó)際影城”、中國(guó)最大商業(yè)連鎖蘇寧電器、草上飛游樂(lè)、龍麥時(shí)尚KTV等國(guó)際知名購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲品牌集旅游、購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)功能于一體的特色商業(yè)中心3寶龍城市廣場(chǎng)9#12#10#11#住宅仁和醫(yī)院如家快捷酒店即墨汽車總站中國(guó)工商銀行中國(guó)銀行中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行樂(lè)購(gòu)即墨市第三醫(yī)院即墨市第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)醫(yī)院仁和醫(yī)院、即墨市第三醫(yī)院

學(xué)校即墨市第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)銀行中國(guó)銀行、中國(guó)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行商業(yè)樂(lè)購(gòu)、利群內(nèi)部配套寶萊百貨、樂(lè)購(gòu)商業(yè)配套完善，真正實(shí)現(xiàn)吃、喝、玩一站式生活3寶龍城市廣場(chǎng)面積戶型供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比銷售套數(shù)去化率71-90㎡二室二廳301%30100%90-102㎡二室二廳55225%550100%115-130㎡三室二廳81837%78095%131-143㎡67231%59689%160-167㎡四室二廳1205%8773%合計(jì)2192100%204393%從供應(yīng)套數(shù)來(lái)看，115-130㎡的三室占主力，占比37%；其次是131-143㎡的三室，占比31%；再次是90-102㎡的二室，占比25%；從去化來(lái)看，寶龍城市廣場(chǎng)目前處于尾盤去化狀態(tài)，去化率高的是71-102㎡的二室，去化率達(dá)到100%；其次是115-130㎡的三室，去化率95%91㎡二室二廳布局合理，戶型方正；客廳、臥室均南向，盡享無(wú)限生活；廚房操作區(qū)有L型空間，便于安放操作料理臺(tái)；123㎡三室二廳明廚明衛(wèi)，南北通透；客廳餐廳交錯(cuò)，私密性高；主臥獨(dú)立衛(wèi)生間，盡顯尊貴與品質(zhì)；廚房超大面寬；141㎡三室二廳三臥雙衛(wèi)，主次分明；4.5米超大面寬客廳，與陽(yáng)臺(tái)相連，寬綽明亮；臥室?guī)эh窗；與廚房相連的工作陽(yáng)臺(tái)，便于雜物擺放；115-130㎡的三室占主力，90-102㎡的二室去化最好3寶龍城市廣場(chǎng)月均成交79套，2013年均價(jià)4926元/㎡，整體價(jià)格較低從成交量來(lái)看，2010-2011年成交量較低；2012-2013年成交量明顯上漲，2013年成交量達(dá)到最高值，年均成交952套，月均去化79套從成交均價(jià)來(lái)看，2010-2012年成交均價(jià)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，2010-2011年由于價(jià)格較高，面積較大，去化較慢；2012年開始下調(diào)價(jià)格，成交量明顯上升，2013年成交均價(jià)為4926元/㎡3寶龍城市廣場(chǎng)從成交客群來(lái)源結(jié)構(gòu)看，即墨本地人占主力，占比57%；其次是長(zhǎng)期在即墨工作生活的省外人，占比25%；從成交客群年齡結(jié)構(gòu)來(lái)看，25-35歲客群占主力，占比36%；其次是35-40歲的中年客群，占比18%；即墨本地客群為主；25-35歲的剛需客群為主3寶龍城市廣場(chǎng)教訓(xùn)：大戶型產(chǎn)品占比較大，導(dǎo)致前期銷售困難，后期調(diào)整價(jià)格，以較低的價(jià)格換取項(xiàng)目的去化高迪墨香郡、萬(wàn)科東郡、天一仁和郡、麗山國(guó)際將是本案的區(qū)域外主力競(jìng)品板塊外競(jìng)爭(zhēng)板塊項(xiàng)目已推待售（萬(wàn)方）待推量（萬(wàn)方）銷售價(jià)格產(chǎn)品類型剩余銷售周期西部新城區(qū)板塊高迪墨香郡3.630.17105多層（洋房）、小高層、高層3.5年壹品華庭5.907072小高層、高層1年御園2.606772小高層1年永合鼎泰豐10.705100多層、小高層、洋房1.5年?yáng)|部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊萬(wàn)科東郡3.313.46216小高層、高層2年天一仁和郡0.921.4洋房：6400聯(lián)排：9300洋房、多層、小高層3年?yáng)|凱涵美館2.48.46989多層、小高層1年麗山國(guó)際2.243.8小高層預(yù)計(jì)7000獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、小高層、高層5年信特景苑廣場(chǎng)1.506108小高層、高層0.5年國(guó)信雍翠灣405500多層、小高層、高層1年注釋：預(yù)計(jì)本案2015年將會(huì)入市主力競(jìng)品主力競(jìng)品主力競(jìng)品從價(jià)格、產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品類型、未來(lái)銷售周期幾個(gè)維度進(jìn)行區(qū)域外競(jìng)品框定：東部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、品牌地產(chǎn)、中等規(guī)模、高性價(jià)比住宅項(xiàng)目物業(yè)類型住宅、商業(yè)總占地面積11萬(wàn)㎡建筑形態(tài)高層總建筑面積28萬(wàn)㎡綠化率35。1%總戶數(shù)2666戶，當(dāng)期戶數(shù)2666戶容積率2.5面積區(qū)間本期70㎡-133㎡裝修情況精裝項(xiàng)目特色品牌地產(chǎn)、宜居生態(tài)地產(chǎn)已推14.5萬(wàn)㎡待推13.5萬(wàn)㎡開發(fā)單位青島豪仁置業(yè)有限公司配套學(xué)區(qū)：實(shí)驗(yàn)高中附屬中學(xué)、開發(fā)區(qū)一小、二小、即墨實(shí)驗(yàn)高中商業(yè)：副食品批發(fā)市場(chǎng)、華洋良友等醫(yī)療：即墨醫(yī)院東部新醫(yī)療區(qū)

休閑：盟旺山森林公園、盟旺廣場(chǎng)、龍泉河公園

內(nèi)部配套：商業(yè)街、小學(xué)、初中、公園、休閑廣場(chǎng)4

萬(wàn)科東郡目前只開發(fā)了一期，后期用地還沒(méi)取得，規(guī)劃不定集商業(yè)、住宅為一體，東臨盟旺山森林公園，依托優(yōu)越的自然條件，依山打造美式生態(tài)居住區(qū)項(xiàng)目一期由23棟多層、高層組成，以高層為主力，采用賴特建筑風(fēng)格，項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃小學(xué)、中學(xué)各一所，配有大型商場(chǎng)及商業(yè)街，另有多個(gè)公園。園林景觀采用美式風(fēng)格，依托項(xiàng)目東側(cè)盟旺山天然森林公園，打造全新美式生活居住區(qū)，崇尚生態(tài)，注重空間視野的舒適性和豐富性。一期規(guī)劃沿街商業(yè)住宅效果景觀示范區(qū)4

萬(wàn)科東郡學(xué)區(qū)實(shí)驗(yàn)高中附屬中學(xué)、開發(fā)區(qū)一小、二小、即墨市實(shí)驗(yàn)高中醫(yī)療即墨醫(yī)院東部新醫(yī)療區(qū)商業(yè)副食品批發(fā)市場(chǎng)、華洋良友高檔、鶴山路商圈市政即墨市政府內(nèi)部配套商業(yè)街區(qū)、小學(xué)、中學(xué)萬(wàn)科東郡寶龍城市廣場(chǎng)新世界大廈即墨市政府即墨市皮膚病醫(yī)院青島當(dāng)代婦產(chǎn)醫(yī)院市北醫(yī)院濟(jì)康醫(yī)院即墨一中即墨電大汽車東站墨河公園盟旺山森林公園藍(lán)色新區(qū)主城區(qū)盟旺山規(guī)劃商業(yè)5.5公里目前周邊各類配套匱乏，規(guī)劃前景看好；項(xiàng)目?jī)?nèi)大型商業(yè)街區(qū)及中小學(xué)，相對(duì)完善；南側(cè)規(guī)劃即墨市實(shí)驗(yàn)高中，建成后將為即墨最好高中項(xiàng)目周邊各類配套相對(duì)匱乏；內(nèi)部規(guī)劃以學(xué)校及商業(yè)街區(qū)為主4萬(wàn)科東郡84-93㎡二室二廳戶型供應(yīng)最多、成交最高，供應(yīng)占比為59.3%，成交占比為67.7%戶型方正，全明戶型結(jié)構(gòu)緊湊，功能合理玄關(guān)走廊等處存在面積浪費(fèi)南北通透，采光良好功能合理，面積利用高動(dòng)靜分離，動(dòng)線合理南北通透，采光良好布局合理，寬敞舒適玄關(guān)過(guò)長(zhǎng)，存在一定面積浪費(fèi)面積(㎡)戶型供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比成交套數(shù)成交占比68-69一室二廳一衛(wèi)60.4%20.2%69-80二室二廳一衛(wèi)423.1%383.6%84-93二室二廳一衛(wèi)81259.3%71367.7%94-99二室二廳一衛(wèi)20414.9%17917.0%93-97三室二廳一衛(wèi)201.5%10.1%115-116三室二廳一衛(wèi)20.1%00.0%127-132三室二廳二衛(wèi)28420.7%12011.4%合計(jì)1370100%1053100%90㎡兩室兩廳一衛(wèi)128㎡三室兩廳兩衛(wèi)90㎡兩室兩廳一衛(wèi)4

萬(wàn)科東郡即墨市地緣性客戶為成交主力，占比68%；25-35歲年齡段客戶占比最高，達(dá)39%，剛需特征明顯客戶以即墨市地緣客戶為主力，占比68%，其次為省外客戶，占比16%，再次為省內(nèi)其他城市客戶，占比10%，青島其他區(qū)域和青島市區(qū)占比最低，各占比3%?？蛻裟挲g以25-35歲年齡段為主力，占比39%，其次為20-25歲年齡段，占比14%，再次為35-40歲年齡段，占比13%，客戶年齡呈年輕化，剛需特征明顯。4

萬(wàn)科東郡單位：元/㎡成交均價(jià)6206元/㎡，月均去化75.8套/月單位：套自2012.10開盤至今成交均價(jià)6206元/㎡，月均去化75.8套/月。均價(jià)隨精裝及毛坯不同種類產(chǎn)品的推出而變動(dòng)，2013年9月推出11#號(hào)樓毛坯房源，導(dǎo)致當(dāng)月成交均價(jià)較低，精裝產(chǎn)品均價(jià)6600-7200元/㎡、毛坯均價(jià)約5000-6000元/㎡，精裝標(biāo)準(zhǔn)1000-1200元/㎡。競(jìng)爭(zhēng)策略：大盤形象、城市核心區(qū)位置、完善的內(nèi)外部配套是本案制勝萬(wàn)科東郡的主要因素4

萬(wàn)科東郡西部新城區(qū)，強(qiáng)勢(shì)教育資源、中等規(guī)模、中高檔次的住宅項(xiàng)目物業(yè)類型住宅、商業(yè)總占地面積180000建筑形態(tài)洋房、小高層、高層總建筑面積400000綠化率48%總戶數(shù)2595戶容積率2.0面積區(qū)間80-140㎡裝修情況毛坯項(xiàng)目特色學(xué)區(qū)房開發(fā)單位高迪地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售狀況一期總共推出7.0萬(wàn)方，目前銷售3.3萬(wàn)方，剩余37萬(wàn)方未推配套德馨小學(xué)、即墨二十八中、家佳源、大潤(rùn)發(fā)、服裝市場(chǎng)、人民醫(yī)院、北大醫(yī)院、郵政儲(chǔ)蓄、中國(guó)銀行、人民銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、社區(qū)內(nèi)部幼兒園、游泳池鳥瞰圖效果圖5墨香郡多種建筑形態(tài)高低錯(cuò)落分布，英格蘭景觀組團(tuán)園林，盡享公園式格調(diào)生活規(guī)劃圖一期一期社區(qū)幼兒園社區(qū)游泳池二三期待規(guī)劃底商社區(qū)規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃：墨香郡共分三期開發(fā)，目前一期在售，二期規(guī)劃全部為小高層；一期由3棟洋房、6棟小高層、4棟高層產(chǎn)品組成；面積區(qū)間90-140㎡；配套規(guī)劃：社區(qū)內(nèi)配有國(guó)際幼兒園、社區(qū)商業(yè)以及社區(qū)游泳池；社區(qū)景觀景觀規(guī)劃：社區(qū)景觀規(guī)劃以英格蘭組團(tuán)園林為基調(diào)，坐擁四季皆景的公園式格調(diào)生活5

墨香郡強(qiáng)勢(shì)的外部教育資源，成熟的內(nèi)部配套條件即墨二十八中德馨小學(xué)中國(guó)銀行建設(shè)銀行郵政儲(chǔ)蓄工商銀行大潤(rùn)發(fā)北大醫(yī)院學(xué)校即墨二十八中、德馨小學(xué)商業(yè)大潤(rùn)發(fā)醫(yī)院北大醫(yī)院銀行中國(guó)銀行、工商銀行、郵政儲(chǔ)蓄社區(qū)內(nèi)部配套國(guó)際幼兒園、社區(qū)商業(yè)以及社區(qū)游泳池5

墨香郡83-100㎡二室，100-110㎡三室占主力，戶型方正，附加值大面積戶型供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比成交套數(shù)去化率83-100㎡二室二廳17230.9%11064.0%100-110㎡三室二廳15026.9%9664.0%115-130㎡11019.7%5247.3%131-140㎡9216.5%4245.7%117-204㎡閣樓335.9%39.1%合計(jì)557100.0%30354.4%88㎡二室二廳一衛(wèi)正南正北、南北通透贈(zèng)送飄窗，得房率高客廳開間約4米，美景盡收眼底103㎡三室二廳一衛(wèi)南北通透、采光充足贈(zèng)送飄窗，附加值大潔污分區(qū)、干濕分區(qū)、主次分區(qū)，私密性強(qiáng)132㎡三室二廳一衛(wèi)戶型方正、南北通透雙南向臥室，采光好廚房餐廳連通，功能區(qū)分明確雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，私密性強(qiáng)從供應(yīng)套數(shù)來(lái)看，83-100㎡的二室二廳占主力，占比達(dá)到30.9%左右；其次是100-110㎡的三室二廳，占比26.9%左右；從去化率來(lái)看，83-100㎡的二室二廳和100-110㎡的三室二廳去化最快，去化率均為64.0%；5

墨香郡即墨地緣客群為主，25-35歲的中青年改善客群占主力，主要看中優(yōu)質(zhì)的教育配套從客戶來(lái)源結(jié)構(gòu)看，即墨市地緣客群為主，占比79%；再次是省內(nèi)其他城市和省外客群，占比均為4%；青島市區(qū)和青島其他區(qū)域的客群占比最少，占比分別為2%和3%；從客群年齡結(jié)構(gòu)來(lái)看，25-35歲的中青年客群占主力，占比達(dá)到47%；其次是35-40歲客群，占比21%；再次是20-25歲客群，占比12%左右；改善客群多余剛需客群；5

墨香郡中高端產(chǎn)品，價(jià)格較高，但依托“學(xué)區(qū)房”這一價(jià)值點(diǎn)，去化較好墨香郡自開盤以來(lái)，月均去化72套，均價(jià)7098元/㎡，去化狀況較好；墨香郡10月份去化91套，均價(jià)6952元/㎡，達(dá)到開盤以來(lái)去化最好；自開盤以來(lái)，均價(jià)基本呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)；5

墨香郡競(jìng)爭(zhēng)策略：大盤形象、大配套、核心地段、產(chǎn)品品質(zhì)是本案制勝墨香郡的主要因素物業(yè)類型住宅總占地面積153349建筑形態(tài)洋房、小高層、別墅總建筑面積270335綠化率37.5%總戶數(shù)2249戶容積率1.5面積區(qū)間85-230㎡裝修情況毛坯項(xiàng)目特色多建筑形態(tài)、學(xué)區(qū)房開發(fā)單位青島天一名峰置業(yè)有限公司銷售狀況推出15776方，目前銷售6630方，剩余9146方配套實(shí)驗(yàn)中學(xué)、智慧熊幼兒園、利群、佳樂(lè)家、醫(yī)療中心、郵政儲(chǔ)蓄、工商銀行、建設(shè)銀行社區(qū)服務(wù)中心鳥瞰圖效果圖東部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，27萬(wàn)方，中低密度、多建筑形態(tài)、中等檔次住宅項(xiàng)目6

天一仁和郡建筑形態(tài)多樣，打造中低密度住區(qū)；園林打造五大景觀區(qū)，以現(xiàn)代、人文、藝術(shù)、生態(tài)為主題社區(qū)規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃：天一仁和郡總建面27萬(wàn)方，一期產(chǎn)品主要有23棟聯(lián)排別墅，戶型面積139-230㎡不等；7棟花園洋房，戶型面積區(qū)間85-119㎡；4棟小高層，戶型面積109-117㎡。配套規(guī)劃：社區(qū)服務(wù)中心；社區(qū)景觀景觀規(guī)劃：社區(qū)內(nèi)的園林景觀采用“三季有花，四季常綠”的設(shè)計(jì)理念；打造一樓一花園，一步一風(fēng)景的景觀社區(qū)；以現(xiàn)代、人文、藝術(shù)、生態(tài)為主題進(jìn)行打造五大景觀區(qū)，分別為生態(tài)水景區(qū)、會(huì)所景觀區(qū)、藝術(shù)欣賞區(qū)、休閑娛樂(lè)區(qū)、兒童游樂(lè)區(qū)；6天一仁和郡交通銀行北方國(guó)貨迎客盛超市利群超市實(shí)驗(yàn)中學(xué)即墨市實(shí)驗(yàn)高級(jí)中學(xué)華夏銀行青島國(guó)金中醫(yī)院盟旺廣場(chǎng)金盟大酒店琴島廣場(chǎng)學(xué)校實(shí)驗(yàn)中學(xué)、即墨市實(shí)驗(yàn)高級(jí)中學(xué)商業(yè)利群超市、北方國(guó)貨迎客盛超市醫(yī)院青島國(guó)金中醫(yī)院銀行華夏銀行、交通銀行娛樂(lè)休閑琴島廣場(chǎng)、盟旺廣場(chǎng)酒店餐飲金盟大酒店社區(qū)配套社區(qū)服務(wù)中心周邊配套較為缺乏，內(nèi)部配套較少6天一仁和郡洋房面積戶型供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比銷售套數(shù)去化率84-90㎡二室二廳7077.8%4665.7%110-120㎡三室二廳2022.2%1470.0%合計(jì)90100.0%6066.7%別墅面積供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比銷售套數(shù)去化率137-150㎡2660.5%519.2%180-220㎡1125.6%19.1%225-245㎡614.0%00.0%合計(jì)43100.0%614.0%從洋房供應(yīng)套數(shù)來(lái)看，84-90㎡的二室二廳占主力，占比達(dá)到77.8%左右；其次是110-120㎡的三室二廳，占比22.2%左右；單純從洋房去化率來(lái)看，110-120㎡的二室二廳去化率最高，但其供應(yīng)少，總體來(lái)說(shuō)不如84-90㎡的二室二廳去化好；從別墅供應(yīng)套數(shù)來(lái)看，137-150㎡的小面積占主力，占比60.5%；其次是180-200㎡的戶型，占比25.6%；從別墅去化來(lái)看，整體去化率14%；其中小面積戶型去化相比較快；128三房98三房128三房方正舒適、南北通透，廳室分離，精巧布局開放式露臺(tái)，貼近大自然；100㎡以下產(chǎn)品保證兩個(gè)南向面寬；100㎡以上保證三個(gè)南向面寬，通透全明；多層產(chǎn)品公攤較小洋房84-90㎡二居室占主力，別墅137-150㎡占主力；戶型南北通透，采光好6

天一仁和郡從客戶來(lái)源結(jié)構(gòu)看，即墨市地緣客群為主，占比71%；再次是省內(nèi)其他城市和省外客群，占比均為14%和15%；從客群年齡結(jié)構(gòu)來(lái)看，35-40歲的中年客群占主力，占比達(dá)到26%，改善特征明顯；其次是40-45歲客群，占比24%；再次是25-35歲客群，占比22%左右；即墨本地客群占主力，占比71%；35-45歲之間的改善客群占主力，占比50%6

天一仁和郡天一仁和郡自開盤以來(lái)共去化67套，均價(jià)7136元/㎡；洋房均價(jià)約6400元/㎡，聯(lián)排別墅均價(jià)約9300元/㎡；由于首推產(chǎn)品為洋房和別墅，月均去化較少；價(jià)格基本呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)；開盤至2013.12.15共去化67套，均價(jià)7136元/㎡；洋房均價(jià)6400元/㎡，聯(lián)排別墅均價(jià)9300元/㎡6

天一仁和郡競(jìng)爭(zhēng)策略：大盤形象、完善配套、開發(fā)商實(shí)力是本案制勝天一仁和郡的主要因素7麗山國(guó)際大規(guī)模、中低密度、高品質(zhì)宜居大盤物業(yè)類型住宅項(xiàng)目地址即墨市鶴山路8號(hào)綠化率50%容積率0.32裝修情況精裝項(xiàng)目特色低密度高檔社區(qū)建筑形態(tài)別墅、洋房、高層開發(fā)單位青島宇信置業(yè)發(fā)展有限公司配套社區(qū)外配套：毗鄰四大國(guó)家級(jí)自然風(fēng)景區(qū)，環(huán)境優(yōu)美（馬山國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)、規(guī)劃中的盟旺山國(guó)家森林公園及鶴山、龍山兩大國(guó)家AA級(jí)旅游景區(qū)）；

項(xiàng)目周邊有東部醫(yī)療中心、工商、交通、浦發(fā)、農(nóng)業(yè)等銀行.

10分鐘車程即可到達(dá)東部新城區(qū)的佳樂(lè)家購(gòu)物廣場(chǎng)、利群商場(chǎng)、家居購(gòu)物廣場(chǎng)。

社區(qū)內(nèi)配套：麗山會(huì)館、幼兒園效果圖麗山國(guó)際歷時(shí)四年，登頂即墨市場(chǎng)，享譽(yù)島城，身份標(biāo)簽，客戶認(rèn)可度高，成為核心價(jià)值之一強(qiáng)大的品牌形象號(hào)召力成為麗山國(guó)際最為堅(jiān)實(shí)的護(hù)城河是項(xiàng)目延續(xù)大盤營(yíng)銷的主基點(diǎn)高品質(zhì)，再次提升品牌形象7麗山國(guó)際分多期開發(fā)，一、二期別墅為主，三、四期增加高層、小高層產(chǎn)品，體量約在40萬(wàn)㎡一期2.1期2.2期3.1期3.2期四期示范區(qū)待規(guī)劃社區(qū)規(guī)劃整體規(guī)劃：麗山國(guó)際總建面60萬(wàn)方左右，目前開發(fā)至三期；產(chǎn)品規(guī)劃：1期：麗山國(guó)際一期北美原著位于麗山會(huì)館區(qū)塊，占地面積約10萬(wàn)平米，地上建筑面積約3萬(wàn)平米，由103套獨(dú)棟別墅組成；2期：麗山國(guó)際二期位于麗山國(guó)際四季會(huì)所的東側(cè)共打造了202棟別墅；3期：3.1期開發(fā)別墅產(chǎn)品；3.2期是小高層產(chǎn)品；4期：純高層產(chǎn)品；7麗山國(guó)際東部醫(yī)療中心市民文化中心科創(chuàng)中心市民廣場(chǎng)會(huì)議會(huì)展中心體育中心實(shí)驗(yàn)高中市委黨校教育配套：實(shí)驗(yàn)高中、市委黨校、機(jī)關(guān)幼兒園醫(yī)療配套：東部醫(yī)療中心五大中心：市民文化中心、科創(chuàng)中心、會(huì)議會(huì)展中心、體育中心醫(yī)療中心社區(qū)配套：項(xiàng)目配備5000㎡會(huì)所，包括餐飲、運(yùn)動(dòng)、泳池、休閑等多項(xiàng)功能。此外三期小高層社區(qū)底商可以提供日常生活所需，完善配套。自然資源：盟旺山公園、龍泉湖公園麗山國(guó)際教育、商業(yè)、行政、醫(yī)療等內(nèi)外部配套最為完善，且距離配套資源最近盟旺山公園龍泉湖公園龍泉湖公園規(guī)劃盟旺山7麗山國(guó)際

內(nèi)部景觀：

2000畝的天然氧吧、20萬(wàn)平米的天然湖面、2萬(wàn)平米的山體公園將地塊稀缺的自然資源與高品質(zhì)的人造景觀結(jié)合在一起；項(xiàng)目?jī)?nèi)部別墅區(qū)內(nèi)景觀成型，水系、植被、花卉、小品等搭配，營(yíng)造出優(yōu)越的景觀體系與生態(tài)自然的居住氛圍大面積景觀示范區(qū)，富有沖擊力，營(yíng)造出優(yōu)越的景觀體系與生態(tài)自然的居住氛圍7麗山國(guó)際項(xiàng)目借鑒：大面積水景及植被景觀示范區(qū)，營(yíng)造視覺(jué)沖擊力，打動(dòng)客戶；為項(xiàng)目樹立高品質(zhì)形象，贏得項(xiàng)目口碑，帶動(dòng)企業(yè)形象樹立大盤形象、高品質(zhì)產(chǎn)品、富有沖擊力的園林景觀、核心地段、特色商業(yè)配套是本案制勝的關(guān)鍵占位市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者引領(lǐng)區(qū)域價(jià)值新高度競(jìng)爭(zhēng)策略商業(yè)市場(chǎng)分析一級(jí)商業(yè)市場(chǎng)二級(jí)商業(yè)市場(chǎng)一級(jí)商業(yè)市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)：2013.1-11月份即墨商業(yè)量?jī)r(jià)齊升，成交量較去年同期增長(zhǎng)59%，價(jià)格增長(zhǎng)33%從量?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，2013年成交量總體呈現(xiàn)增長(zhǎng)波浪式變化趨勢(shì)，1-11月份共成交1208套，月均去化109套，較去年同期增長(zhǎng)59.4%；從成交價(jià)格來(lái)看，受不同項(xiàng)目影響，價(jià)格變化幅度較大，最高價(jià)達(dá)1.6萬(wàn)/㎡，整體成交均價(jià)12764元/㎡，較去年同期增長(zhǎng)33%，價(jià)格增長(zhǎng)幅度較大。一級(jí)商業(yè)市場(chǎng)從供應(yīng)面積來(lái)看，2013年即墨