房地產(chǎn)項目策劃方案報告

目錄TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK目錄 刷一、船宏觀市場分析1、永川概述料永川位于重慶抗西部，東鄰江臟津區(qū)，東北靠乞壁山縣，北界菌銅梁縣，西接蓬榮昌縣，南與哀四川省合江縣蔽、瀘縣接壤。獻距市區(qū)56公新里何，離成都27期6公里。成渝皂鐵路、成渝高攏速公路橫貫全控境，長江流經(jīng)腿南端。隊全區(qū)幅員面積霧1576平方黑公里，轄16勿個鎮(zhèn)，7個街須道辦事處，征人口110萬細人，其中城區(qū)誘面積43平方班公里模，城區(qū)人口4疏2.8萬人。抄是重慶市規(guī)劃老建設(shè)的職業(yè)教慧育基地和區(qū)域?qū)Ｐ灾行某鞘?。志永川隸屬于重加慶一小時經(jīng)濟及圈內(nèi)，是六大址區(qū)域中心城市谷、大重慶城市蘇核心經(jīng)濟區(qū)，煤重慶渝西重鎮(zhèn)額。即將開通的燙成渝快鐵途經(jīng)厭永川，屆時，賭永川經(jīng)濟將迅腫猛騰飛，也為吐地方發(fā)展帶來犁更大機遇。2、自然環(huán)境氣候特點父永川屬于亞熱心帶季風(fēng)性濕潤屬氣候，平均氣禍溫18.2劑℃溫，最高氣溫3搜9扣℃籃，最低氣溫2挨℃胞。年平均無霜播期317天。蹦轄區(qū)內(nèi)云霧山蔑、黃瓜山、陰暖山、箕山等5嘆條低山山脈呈截東西—西南走素向，成川字排替列。地方特產(chǎn)增地方特產(chǎn)有永醬川豆豉、松花分皮蛋、來蘇豆訂干、來蘇香腸燥、永川梨和露禾華濃、百年好童合系列低度白躬酒，其中，永神川豆豉、松花蟲皮蛋為全國特相產(chǎn)。旅游資源諒永川是全國優(yōu)左秀旅游城區(qū)。撐北有風(fēng)光旖旎繪的茶山竹海，火南有山青水秀趣的衛(wèi)星糊、四蓄季飄香的國家稠農(nóng)業(yè)生態(tài)示范魔園——百里水只果長廊和野趣縮十足的重慶野搶生動物世界；舊有全國首例發(fā)燙現(xiàn)的恐龍化石顏—乓—上游永川龍屈;有全國著名趴金石微刻藝術(shù)信家劉聲道的作夸品——三教鎮(zhèn)鼠石龍山摩崖石及刻;有杜甫所就書的“萬年松毯化石”；有奇脊山怪石組成的提男、女石筍山功，有大文豪蘇題東坡留連之地敲——來蘇梳妝僻臺，以及宋代轎石刻——佛巖策寺等風(fēng)景名勝課。其中以“茶勢、竹、石”三茫大特色旅文化福游資源尤為引逢人注目。3、人口狀況美截止到201房3年末，永川誤區(qū)HYPERLINK弊常住人口汁106.8萬業(yè)人，其中城鎮(zhèn)于常住人口65筒.92萬人；HYPERLINK墻戶籍人口征113.1萬周人，其中，男仔性57.8萬耳人，女性55錦.3萬人；農(nóng)任業(yè)人口75.桃7萬人，非農(nóng)后業(yè)人口37.挖4萬人。噸（1）喇、演人口結(jié)構(gòu)星盛常住人口：為谷10暗6.8牙萬人。其中城突區(qū)四個街道辦責(zé)事處常住人榨口為4燕7垮.85萬人，賣占全區(qū)常住人謎口的44.7樓4北%犁；其它鎮(zhèn)街為執(zhí)5叢8.95乏萬人，占全區(qū)膛常住人口的5獅5.26輸%革。盜性別構(gòu)成：男呀性為51.8櫻5萬人，占總溫人口的50.扇60返%籍；女性為50歸.62萬人遭占總?cè)丝诘?浙9籠.做40她%盟總?cè)丝谛詣e比存（以女性為1嘗00男性萬水人，占總?cè)丝诓〉?9.40盲%賽?？?cè)丝谛詣e葵比（以女性為顆100，男性由對女性的比例過）為102.納43。臨年齡構(gòu)成：全健區(qū)常住人口中備，0仁‐卡14悉歲的人口為1舌7.50萬人坐，占總?cè)丝诘慕?7.08；妹15粘‐邁64誤歲的人口為7總3.53萬人末，占總?cè)丝诘乃?1.76；避65歲及以上市的人口為11膠.44萬人，櫻占總?cè)丝诘?諸1.16。4、經(jīng)濟環(huán)境世永川區(qū)犬近年發(fā)展勢頭為良好，社會生渾產(chǎn)總值在重慶堤區(qū)級單位中排燥名前十，其中矛九龍坡以50汗0億的社會生惰產(chǎn)總值高居榜次首，萬州區(qū)的胃增速最快，為岡25.7%的虧增值率，但是路永川的人均G霉DP又約高于般萬扇州區(qū)，永川，戲正以健康快速帳的姿態(tài)穩(wěn)步前還進。扭從上表也可以贊看出從199壺7—2010浮年人均收入也態(tài)是穩(wěn)步上升向所以地區(qū)財政豈收入逐年遞增墓、增幅明顯，辱其中伴隨永川驕區(qū)經(jīng)濟的快速諸增長，個人收狠入也是穩(wěn)步上前升，市民的經(jīng)宇濟條件得到很牲好的改善。地易方財政對社會玻保障與就業(yè)的駕投入在07年票激增，08年孤達到3.8億返，09年更達般到了4.2億絨元，10年甚掌至更多。社會栗保障與個人收突益的雙層增長謙，直接促進了筐地方消費水平盟。撓永川2013值年1-5月，盟全區(qū)規(guī)模以上樹工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)漏產(chǎn)值182.質(zhì)74億元，同慢比增長18.燃82%,環(huán)比末增長0.96撲個百分點，完偉成全年目標任非務(wù)的28.1賄%，差進度1壤3.6個百分買點。其中，園開區(qū)實現(xiàn)產(chǎn)值1窗28億元，同塵比增長29.右48%，完成那全年目標任務(wù)鋒的26.3%倉，差進度15樣.4個百分點球；其中，鳳凰賓湖工業(yè)園實現(xiàn)弓產(chǎn)值79億元槳，同比增長3定3.73%，蔽完成全年目標尖任務(wù)的25.街4%，差進度鑼16.3個百濃分點；三教工副業(yè)園實現(xiàn)產(chǎn)值務(wù)29.1億元或，同比增長5究.02%完成萄全年目標任務(wù)需的33.8%拒，差進度7.健9個百分點；掀港橋工業(yè)園實按現(xiàn)產(chǎn)值19.樹9億元，同比切增長64.7此1%，完成全寇年目標任務(wù)的政22.1%，劫差進度19.難6個百分點，格同比增長64擴.71%，完除成全年目標任敗務(wù)的22.1瞧%，差進度1覺9.6個百分踩點。頭1-5月，全灰區(qū)規(guī)模以上工肚業(yè)所分布的7魂個行業(yè)中，電董子、輕工行業(yè)劃繼續(xù)保持告訴妹增長，分別增路長38.99刻%、32.7暗3%；建材、具機械和咽冶金行業(yè)保持竟較快增長，分鋒別增長28.程56%、23綢.25%、1趙3.73%。妙能源行業(yè)持續(xù)屑低迷，同比下童降4..89沉%。飼1-5月，全伸區(qū)工業(yè)固定資刻產(chǎn)投資完成4惰1.05億元卷，同比增長1垂1.85%，瘡?fù)瓿扇昴繕髓F任務(wù)的20.慰5%，差進度銷21.2個百媽分點。其中，占61個重點項私目完成固定自貴唱投資25.瘦89億元，占帥全區(qū)工業(yè)固定寄的63%?！貞c市永川湯人民政府信息儀公開蜘重點工程建設(shè)揀進展順利。重坊點項目42項榜，完成投資4渠7.5億元。久永川發(fā)電公司茶、永川理文紙蜜業(yè)等重點項工率程已建成投產(chǎn)隊。能源化工、昂機械制造等重輝點行業(yè)重點項殿目投資均有大屋幅增長2、療政策環(huán)境利寬用區(qū)位優(yōu)勢，陡建設(shè)區(qū)域性商莖貿(mào)物流中心，糞培育大市場，嶺引進大商家，娃大力發(fā)展商貿(mào)撤物流業(yè)，消費資品市場穩(wěn)步擴階大。其中財稅松優(yōu)惠包括增值咽稅，營業(yè)稅，啊所得稅，契稅氧等稅務(wù)優(yōu)惠都傷有很大的支持否力度，而土地怨優(yōu)惠更是很大頭，特別是省級袖以上重點院校設(shè)在永川新辦大幅專以上職業(yè)院輸校的職教項目督，按成本地價宇供給土地5、文化環(huán)境蕩截止到201婆3年末，永川歇區(qū)有圖書館1沒個，公共圖書帳館藏書33.唇3萬冊；綜合撫檔案館1個，疾館藏案卷13隊0272卷；線專業(yè)檔案館3貝個，文化館1判個，群眾藝術(shù)藥館1個；報社脫1家，201拍3年出版報紙龜378萬份；缸電視臺、廣播戲電臺各1個，逐區(qū)級播控中心榨1個，鎮(zhèn)街廣習(xí)播站22個，膛村級播控室1羨64個；有線性電視用戶27結(jié).4萬戶。晉永川文化底蘊定深厚。永川恐燙龍、石松化石間聞名世界，茶直文化、石文化午、竹文化源遠音流長。孕育了宜清朝臺灣知府轉(zhuǎn)黃開基、“東據(jù)方梵高”陳子渠莊、微生物學(xué)濁家陳文貴、地稈理學(xué)家徐近之干、微刻藝術(shù)家橡劉聲道等名人攀，是中國國際扎象棋隊、中國拆跆拳道訓(xùn)練基邀地和中國美術(shù)肅家協(xié)會重慶寫族生基地。有各殊類職業(yè)院校3休0所，職教學(xué)抗生10.4萬俘人。6、未來前景菌永川未來前景參美好。以“森叼林之城、溫馨快之都，職教之練城、人文之都淺，創(chuàng)業(yè)之城、奇財富之都，開緣放之城、商貿(mào)寄之都，茶竹之缺城、休閑之都貫”特色形象，梳城鎮(zhèn)面積達到瘋100平方公狠里，城鎮(zhèn)人口號達到100萬恨人左右，努力免把永川建設(shè)成剝?yōu)閯e具一格、夠名至實歸的現(xiàn)及代大城市和區(qū)況域性中心城市教！房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理區(qū)域市場分析皆二、區(qū)域市場討分析賢1鄙、辟項目所在區(qū)域譽市場簡述亡本地塊在鵲永川棠城公園愿對面，緊鄰人潑民大道東段，船到興龍湖4分果鐘左右，而到轎人民廣場也只熟有三分鐘左右劣。背靠巨宇江六南、恒大：泰么晤士清晨，旁添邊則是潤錦：艷御瓏山、鴻翔赤—康橋生活公寺園，對面則是唯金城藍灣劇2讀、蓋區(qū)域市場在城帳市中的地位以公及發(fā)展趨勢語雜永川房地產(chǎn)市攀場主要劃分為剛四大版塊：新蘋城區(qū)板塊、老知城區(qū)板塊、城塌南板塊、城北貌版塊。菠誤而本項目地塊把所在的區(qū)域則拘是以人民廣場唇為中心向四周揭擴散的新城區(qū)肅，而新城區(qū)經(jīng)顛過近幾年的城隊市發(fā)展，新城楚區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展波重心已逐步東收移，形成以體嶺育中心為核心設(shè)的新興區(qū)域，衛(wèi)該區(qū)域又以“排三湖”時代奏形響城市發(fā)展的舟樂章。望城北浙路以東，現(xiàn)永詢川新城區(qū)域。瓜本版塊土地供溫應(yīng)量大，市政獨規(guī)劃合理，城陪區(qū)環(huán)境優(yōu)美，匪樓盤品質(zhì)高,東近兩年開發(fā)稅的樓盤相繼增彼多，主要是以啄高層、小高層襲、花園洋房等柴中、高檔物業(yè)菠為主，高層價壓格在3700忌—4500元狗/例㎡江之間，在售洋刻房價格約款5200元/然平米；鹿但相對老城而棄言，新區(qū)公共端交通、客運等漏市政配套尚不陰完善，核心商昆業(yè)中心缺乏主敘力大型商家支論撐，致使新區(qū)黨商業(yè)發(fā)展緩慢多。同時由于缺掃乏商務(wù)物業(yè)的歸供應(yīng)，導(dǎo)致新任區(qū)人氣不旺盛站，人流量較少悟?？蛻羧褐饕胍蕴嵘幼∑范|(zhì)的客戶為主臺。奉整體來講新城膛區(qū)無疑是永川摩城市發(fā)展的方尖向，區(qū)域經(jīng)過驕幾年的發(fā)展，榨目前整體形象崇較好，客戶接殃受度較高。貼3仇、鎮(zhèn)盜區(qū)域內(nèi)樓盤供唐應(yīng)量垂2010銷售膝面積排名前十甚的物業(yè)銷售面呆積局項目名際銷售套數(shù)扛銷售金額丑銷售面積繳朝野·水晶城菠融251料591837席59霞19021軋俊豪·中央大漫街疑119楊461028跌24暴14052滅永奧·巴塞羅字那雙98直381557盒92包9302貨祿川·廊橋水浸岸便100打235800鬧72效9207記鴻翔·康橋生潑活公園恐59咸265482還78豈7820腦水木年華醫(yī)78巖221804五15謊7497提銀山源嗽63獸176657蔬46累5954斜桓大·泰晤士黃清晨蝕60懇175739排98粒5543扎巨宇江南(二滿期)扶34雪998312求6她3020兼西城康郡漁29究665674絞9酷2965直均值塊泡267630濃76襲8438戒2011年怒永川區(qū)共成交究12000套平，面積112味.36萬平方勞米，金額46拌.37億元。泊其中住宅成交床10493套壁，面積101摟.78萬平方谷米，平均軍住宅建面均價售3972.5壓9元/平方米鐮。同比成交套較數(shù)增加36.診71%，面積痰增加28.0濾9%，金額增墳加25.02謀%。其中住宅盲成交套數(shù)增加根31.45%北，面積增加2瞇9.04%，做平均住宅建面吳均價上漲-1云08.43元們/平方米，增待幅-2.73爸%。裙2012永川剪新建商品房彎永川區(qū)共成交總16405套洋，面積143腎.92萬平方托米，金額57涉.97億元。殖其中住宅成交蔬13793套哲，面積131央.34萬平方倦米，平均住宅救建面均價38晴64.16元繡。

到2013年永鋼川樓市全年共遭成交1627借9套，面積1筑48.2萬平帝方米，金額6犧5億元。其中務(wù)住宅成交14攪874套，面獵積140.4奶萬平方米，平秋均住宅建面均挪價4195元窄/平方米。4、競爭分析廉因為本地塊處驚在以人民廣場挖為核心的新城詳區(qū)域，區(qū)域內(nèi)蟲供應(yīng)量大，品恨質(zhì)樓盤眾多，膏因此在一定程闖度上會對本地視塊的項目造成獨一定壓力。而預(yù)且該地塊緊挨孫人民大道，背穴靠昌州大道東客段，所以在外祖部環(huán)境方面相謠對于興龍湖會啟喪失一點優(yōu)勢工。年度銷量排行械股格遺年度金額排行愛榜?！狧YPERLINK雖搜房網(wǎng)綜合整括理互通過對上表的囑分析，我們可猶以知道對于旁務(wù)邊的興龍湖是四最大的競爭對夢手。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理項目條件與地塊分析全三、落項目條件與地笑塊分析膜（一）、項目嚼優(yōu)勢分析評1、拍項目地處城市闊中心。增2、忠臨近區(qū)政府、乳學(xué)校、人文價帽值高。貪3、傻四周配套設(shè)施摟齊全，消費場控所距離近。險4、擾東臨興龍湖，屑小區(qū)綠化面積慰廣，環(huán)境宜人草5、芽交通要道，出區(qū)行便利。棄（唇二）、線項目劣勢分析配1、瑞開發(fā)商經(jīng)驗不磚足，品牌不夠蜓響亮。尿2、級環(huán)境吵雜，噪彩音污染嚴重。庸3、必開發(fā)成本較高翼。節(jié)4、筑地塊形狀受限陷導(dǎo)致開發(fā)受到彎一定限制。榜（三）、睜項目機會分析盛1、褲政府大力支持規(guī)新城開發(fā)，升織值空間大。凱2、活房地產(chǎn)市場不法斷升溫，價值雅將進一步提升丑。擇3、周永川房地產(chǎn)市劇場的快速發(fā)展蒜使投資者有較拉高的透支回報院率。淚（四）、旋項目威脅分析挑1、蓬競爭對手分流犬客服，競爭激兼烈。桶2、煩國家宏觀調(diào)控舌政策，帶來不悔穩(wěn)定性因素，扯形成威脅。輸3、網(wǎng)主城距離近，讀分流客服。蓬（五）、社綜合分析結(jié)論認個針對不同購買志源和消費目標騰，大打項目優(yōu)逗勢因素牌，揚頁長避短并轉(zhuǎn)換最成營銷推廣優(yōu)奶勢策略。銷售緩?fù)茝V做到避實塵擊虛。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理主要競爭樓盤分析把四、主要競爭抹樓盤分析押(一括）錯、樓盤概況危

沾樓盤名稱：

您庭庭御立仇交房日期：似返2014年5董月悅開發(fā)商：孝盼血戰(zhàn)到底開發(fā)強有限公司帖公司資質(zhì)：烏職二級讀物業(yè)公司：財場血戰(zhàn)到底物業(yè)絨物業(yè)位置：千闖重慶文理學(xué)院夢工程管理[s扔]1班亭物業(yè)費：帆尋1.2元/月頓/平方米

糠建筑類型：亞帽多層及高層住刃宅為主，輔有弦部分商住結(jié)合迎付款方式：

貼一次性或按揭趣綠化率：迫約≥30%匹容積率：仔淡≤2.5%下建筑密度：包夢≤30%胃(換二資）、價格分析乒海均為4500鑄元/平方米，愁價格范圍40獻00——50寒00元/平方溪米奏(三副）思、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：懼1.位置優(yōu)勢脆：位于人民大找道、人民北路掃之間，出行交續(xù)通便利。怕2.配套優(yōu)勢旬：對面是棠城克公園，便于散奇步、娛樂、健幣身。旁邊有百元佳超市，便于清購物。劣勢：決1.周邊沒有霞學(xué)校，教育資絮源不豐富。露2.周邊環(huán)境毛較差，離公路捆較近，較吵鬧膽。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理項目整體定位大五、項目整體田定位晨本項目順應(yīng)當跪今市場的變化翻，在缺乏旅游鐘資源的永川，阿打出“時尚住歐宅”的招牌，識來填補永川房篇地產(chǎn)市場空白占，以然風(fēng)光資震源及歷史人文這資源為強勢賣砍點，并以具有洗“新生活+新艇人居”的雙重值魅力來吸引消揪費者，對開發(fā)恥商來講，投資巾回報的風(fēng)險將湖會大大降低，星對消費者而言灌，產(chǎn)品的附加頁值已大于產(chǎn)品耕本身，提升了驗商品的“功能聽價格比”，這悠樣也符合經(jīng)濟馬學(xué)的需求—。酸甲（一）、市場訴定位筆定位原則：適螞應(yīng)市場、創(chuàng)造式差異性。段根據(jù)小組的調(diào)寧查可將該項目褲定位組:遙“時尚住宅—劉—“庭庭御立左”環(huán)境與住爬宅的對話”。煉綠色細胞組織梨——生態(tài)環(huán)境享最重要的元素堂是“綠”和“駛水”民風(fēng).職自然.人回掠到自然,在那綢里安家因為怪接近自然娛就接近了快樂躬的本源綠色仍家園上,公本項目規(guī)劃遵隱循“融入自然議”原則及“以器人為本”的消詠費理論，以優(yōu)刮美的自然環(huán)境占和現(xiàn)代化的配滋套設(shè)施服務(wù)于后消費者，共同凈構(gòu)筑綠色園林齡、畫中精品住斤宅。賣以中國傳統(tǒng)為盆根，創(chuàng)建人、榜自然、建筑于酒一體的生態(tài)居成住環(huán)境。它具增有綠色、休閑降、運動、交釀往四重功能，興是“人與自然揉和諧共生，人進與環(huán)境交融互叼動；居住與健手康同步呼吸，笛身份與尊貴彰期榮共顯?！钡膯矢呱?、陽光的德大社區(qū)。詠（二）、產(chǎn)融品定位抵叮定位原則：突組出個性、創(chuàng)造拋差異性定位肥：“純健康生缺態(tài)型園林式住細宅”病集永川人文資掠源與現(xiàn)代高科趴技手段、現(xiàn)代棗材料相融合，查開發(fā)出立體、牲三度空間的生股態(tài)住宅商品。借轎1、居住環(huán)望境的一度空間愚彼一度空間，屬付消費者個人的決私密空間，單喜元戶內(nèi)空間，民合理的空間布言局，良好的通脖風(fēng)采光，業(yè)主陣可享受到最好揚的戶型結(jié)構(gòu)，傍并且可以根據(jù)卵自身需求營造晝自己所需要的專一度空間，體熔會高科技帶來拳的幸福感。匆2、居住環(huán)腎境的二度空間居位二度空間，指紫開發(fā)商“以人乓為本”營造的稅小區(qū)空間，具聰有科學(xué)的劃分脹領(lǐng)域空間、組票織空間的序列聚，遵循人的行劉為軌跡，安排落建筑群體。充皇分利用土地，位布置公共綠化櫻，營造水景觀熱賞景點，提高館生活環(huán)境質(zhì)量間及親密鄰里關(guān)舒系。保障環(huán)境點質(zhì)量，合理分蝶配建筑密度。灶獨特的小區(qū)形怒象，滿足業(yè)主醋的精神需求。果銷3、居住環(huán)眼境的三度空間無逼三度空間，指庭小區(qū)周邊可借室用的自然環(huán)境范，如江景、山方景、水景、生躺態(tài)園，甚至小乖區(qū)的人文景觀縱也是住宅小區(qū)倒的一道風(fēng)景線劍。破本項目具有得范天獨厚的自然散環(huán)境優(yōu)勢，并砍利用人民大道噸的永川主要交既通要道，為業(yè)四主的出入帶來鞭便利，使小區(qū)獵與外界的交流架更加通暢，還糖可以利用該大呢道樹立自我形氣象。裹由一、二、三煌度空間構(gòu)成了秘“純健康生態(tài)羅型園林式住宅嘴”產(chǎn)品的成功買要素，也形成德了“永川商住則區(qū)”居住+休荷閑+投資（這洞里指商著鋪）的獨特個耗性，并創(chuàng)造了寨產(chǎn)品的差異性憲，使產(chǎn)品更具映有競爭力，為鷹開發(fā)商達到未備來市場期望值谷提供保障。飾（三）、產(chǎn)傭品文化定位黎飽定位原則：講油究個性，追求板共性，提升產(chǎn)照品附加值。負定位：人與自友然環(huán)境相融合旱——環(huán)境與住葛宅的對話城犁市文化與鄉(xiāng)村瞇文化相融合舟傳統(tǒng)與現(xiàn)代相電融合。邀（四）、產(chǎn)品幣形象定位廳冊定位原則：提影升企業(yè)品牌形蚊象以及產(chǎn)品（悲物業(yè)）的知名蓮度、美譽度、燕社會認知度。迷定位：現(xiàn)代逐城市新貴的“闊庭庭御立”—棋—顯示身份的盆“名片”沖產(chǎn)品形象定位暫不是開發(fā)商為老自己產(chǎn)品隨心喪所欲的定一個逮什么形象，而鏡是順應(yīng)消費趨蓄勢、消費心理攪、消費追求，樹在消費者向往電的“心里”的核定位，在消費訂者心里樹立起變產(chǎn)品的形象，奸讓消費喜歡，可認同并追求，牌并與消費者自洗己身份相匹配到，使住在該小歉區(qū)的業(yè)主有一欲張尊貴的“名飛片”。揀（五）、商業(yè)閱配套的綜合定腫位建議裹架定位原則：提牧升項目綜合素補質(zhì)，體現(xiàn)開發(fā)努商的“以人為典本”的服務(wù)理邁念嗎定位：以服務(wù)賀小區(qū)業(yè)主為輔喂，服務(wù)社會為荷主。辛本項目沿街商上鋪，如果單純信為小區(qū)業(yè)主服五務(wù)，根據(jù)小區(qū)福規(guī)模和居住位堪置，會出現(xiàn)購柏買力資源不足變，而造成商輔牙經(jīng)營者“無利宏可圖”，影響述經(jīng)營者放棄經(jīng)生營或質(zhì)量下降非的負面結(jié)果。賭唯一的辦法就啦是要把沿街商擋鋪納入小區(qū)整寇體規(guī)劃，從根老本上解決由于甩前期人氣不羨足給商業(yè)經(jīng)營蘋帶來的困難，修達到“以服務(wù)念社會為主”的嗽原則，并將服燭務(wù)面向永川整闊個市場，來彌蘭補因購買力資批源不足造成的略經(jīng)營者“落荒姓而逃”的不良敬后果。糖輪本項目商業(yè)配掘套，由于地段璃位置和小區(qū)規(guī)狼模等因素，不披宜做大百貨，陣而適合小開間錫商輔。可由買艦主出租或自行福經(jīng)營?；j商輔規(guī)劃在沿壩街行人主出入級口的版式結(jié)構(gòu)姑住宅一層，總攻建筑面積約3征萬平方米，均建4500元/息平方米，價格鍛范圍4000杰——5000屠元/平方米，武利用住宅的主劑體結(jié)構(gòu)設(shè)計成鐘臨街獨立商輔站，根據(jù)地當?shù)赜杈用竦馁徺I需巡求，樓層可設(shè)魔計為通天樓的照形式，也可以加打通將幾個門借面合并使用，危經(jīng)營小型超市技或餐廳等。如剃可設(shè)計為餐飲毯一條街，那么舒永川人的兩大作生活習(xí)性在此牽得到了綜合。冶壤根據(jù)結(jié)攔構(gòu)、商輔在一命層的有利因素圓，可把層高設(shè)鍵計成5.1米反，或為復(fù)式商害鋪，業(yè)主可建孟閣樓，供儲藏非貨物或居住，朱開發(fā)商也可考抹慮贈送夾層，裹這也是商輔銷崖售的一大賣點殲。根據(jù)調(diào)研，耕還發(fā)現(xiàn)當?shù)鼐悠菝駥νㄌ鞓堑拈e熱衷，3層樓壓的通天樓商鋪朋在當?shù)剡€是有泳相當?shù)氖袌觥p當然，商輔的姨經(jīng)營范圍盡可膜能滿足小區(qū)業(yè)校主的生活需求扶，滿足永川城屯市發(fā)展的需要盟。如小餐廳、鋤啡咖廳、茶餐虧廳、特色中餐孕廳（如川菜餐喊飲項目），小稅百貨、雜貨、承小型超市等。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理項目發(fā)展戰(zhàn)略農(nóng)六、項目發(fā)展郵戰(zhàn)略辣任何企業(yè)的發(fā)足展都需要有一止定的戰(zhàn)略規(guī)劃批，遵循良性的農(nóng)發(fā)展規(guī)律，房棉地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)闊展也不例外。貓房地產(chǎn)企業(yè)的池做大做強有三枯方面最為重要提，資金、人才利、品牌?？梢约s說資金是根本辭，人才是保障舊，品牌是提升忌。雞資金是任何企秋業(yè)發(fā)展的根本閘。缺乏資金，為資金斷流不單叼企業(yè)無法發(fā)展扮，就連能否生罰存都是個問題壘，只有資金有喚保證，才能談紅到發(fā)展。從資賊金角度看房地帆產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展普可以分為三個吊階段前期階段恐、成熟階段、塔穩(wěn)步壯大階段畜。也可以稱之重為資金發(fā)展的科三部曲，一資貢金快速回籠，邀二融資上市、剖三穩(wěn)步擴大營獵業(yè)額。爆對于任何房地躍產(chǎn)企業(yè)，都是芽從第一個項目報開始發(fā)展的，迷第一個項目也真就是房地產(chǎn)企努業(yè)發(fā)展邁出的慢第一步，前期議發(fā)展的首要任脆務(wù)就是邁好這母第一步。對于貫第一個項目要短選擇自己有實爽力所能承擔(dān)的牙項目，要保證叉項目的從頭到授尾都有充足的浩資金，如果有屑可能出現(xiàn)資金席短缺的風(fēng)險，凡可以選擇相對掙較小的項目作杏為起步項目。素?zé)o論選擇什么攔規(guī)模的項目，速最重要是選擇漸好賣的，能夠告快速回籠資金是的項目。釀快速回籠資金矛貫穿于整個房滾地產(chǎn)企業(yè)前期蕉的發(fā)展戰(zhàn)略。古資金的快速回餃籠的重點在于非項目的選擇，房選擇什么樣的夾項目才會賣的括快。在整個房書地產(chǎn)市場中，巷首次置業(yè)的購送房者所占的市或場比重最大，饑從市場分析來予看，首置的剛?cè)A性需求也最大鞋。前期項目的洞選擇盡量考慮防首置市場，前碑期項目的選擇忘要更多考慮首候置群體的需求畝共性。絕大多疫數(shù)首置業(yè)主更胡為關(guān)心項目的惱地理位置，項愿目是否靠近城孩市的核心地段竭，項目周邊的餃配套設(shè)施如何儲，如交通、購雀物、教育、醫(yī)奔療等。婦首置業(yè)主也較揀為關(guān)心戶型的疊選擇，戶型是惕否經(jīng)濟實用，篇90敘—林100兩平的兩室兩廳活戶型相對更為諷受到首置業(yè)主蕉的青睞。味被降價陰影所丘籠罩的低迷市璃場環(huán)境中，降她價補償機制尤購為重要。項目況在一定時期內(nèi)誘如將項目整體戒房價下調(diào)則會屈對在承諾期間績購房的業(yè)主進右行一定比例或勤是全額的降價駱補償，初看上廁去會給開發(fā)商裂帶來一定的損催失，其實則不古然。如需要對補項目進行整體障房價下調(diào)，則輸說明還有大量請房源未售出，族且市場低迷，窩需要以降價手填段刺激市場進假行消費。降價購手段刺激消費喬在多數(shù)商品市牽場中有著不錯心的表現(xiàn)，但房濾產(chǎn)在一定程度憶上有別于其它呢商品，房產(chǎn)具戶有總價高、持宮有周期長、有走升值潛力等特今性，絕大多數(shù)傻購房者在置業(yè)鑒過程中都會慎狐重考慮，如果器市場前景不明狂朗，即使有需消求，購房者也量會將購房計劃叨推遲數(shù)年，這餅以年計算的時傳間，會給任何潑企業(yè)在資金流輝上帶來沉重的框負擔(dān)，甚至這販種負擔(dān)是致命盾的。而對于有的升值潛力的商捎品，商品價格念越是走高，市扎場表現(xiàn)越是追載漲。反之，商頁品價格越是低喇迷，市場表現(xiàn)術(shù)也越為冷淡。屠事實表明，盲吼目的進行房產(chǎn)街降價，往往不獻會刺激市場進扮行消費，反而隔丟掉市場信心速。降價并非市亡場個體所能決嘴定，而是市場夸的整體反應(yīng)，委個體只能隨著吧市場走勢進行捐調(diào)價，調(diào)價在屑某種程度上有胃一定的被動性針。既然調(diào)價不掘可掌控，房地努產(chǎn)企業(yè)更多的鏡應(yīng)該考慮項目烘的市場信心，敞降價補償機制扣則能有效的建油立自身項目的判市場信心。三無論如何選擇喂項目，房地產(chǎn)樂企業(yè)前期發(fā)展扔的核心都是快炒速回籠資金?？吩诎l(fā)展一段時尺期過后，房地噸產(chǎn)企業(yè)逐漸具案備了一定的規(guī)春模，具備一定今規(guī)模后進入了準發(fā)展的成熟階矛段，在此階段雞遇到發(fā)展的瓶罷頸，為打破瓶頂頸，獲得更大運的資金支持，撥此時的發(fā)展需咳要融資上市。寇融資上市可以騾從資本市場上親獲得大量的資三金支持，使得嗓企業(yè)能夠獲得酸更大的發(fā)展空緩間。上市后使畏得企業(yè)擁有更初多的關(guān)注度，沒讓企業(yè)變得更如具影響力，為糕企業(yè)的發(fā)展提睛供全方位的支兵持。陰一旦能夠上市柿，標志著企業(yè)樸完全進入了成支熟期。企業(yè)在蜻行業(yè)內(nèi)具備了朽較高的競爭力待，企業(yè)需要不峽斷的穩(wěn)步壯大焰，持續(xù)穩(wěn)步的碧擴大營業(yè)額，閘讓企業(yè)在市場岔內(nèi)占有更大的運市場份額。在早穩(wěn)步壯大階段投，依舊需要迅釣速的回籠資金蝕，但迅速回籠沸資金不再是發(fā)錄展中考慮的唯將一問題，在資蛇金流有保證的陵前提下，需要蓮入主高端市場殘，進行多元化蹄全方位的發(fā)展桶，讓企業(yè)的影憲響力滲透到市次場的每個角落斧。敬企業(yè)在發(fā)展中耐，資金有保證仿是最根本需要核解決的問題，錄但不是需要解杯決的唯一問題老。在社會中，使人是發(fā)展的根禁本，在企業(yè)的剩發(fā)展中人也是預(yù)核心要素之一復(fù)。企業(yè)的發(fā)展售離不開人才，模人才是企業(yè)能今夠健康發(fā)展的隆保障。怕人才可以通過預(yù)多種渠道獲得煌，但企業(yè)需要顆的是能夠融入日企業(yè)文化，同寺企業(yè)建立互信湊關(guān)系的人才。諒這樣的人才可揉不是到哪都能胸找到的，這需永要企業(yè)自身來植培養(yǎng)彼此相融蜂的人才。說房地產(chǎn)企業(yè)培訂養(yǎng)人才可以十桃年磨一劍。我港們從工程口為牲切入點進行闡均述，從房地產(chǎn)該企業(yè)項目公司綿的人員配置上池可以分為三個狂層面，決策層瓣即高層，管理拒層即中層，執(zhí)出行層即基層。改高層為項目總籍具備全面決策爭能力，項目副緊總具備定向決挪策能力；中層百為部門經(jīng)理具蔥備全面管理能都力，主管具備培定向管理能力量；基層為工程責(zé)師具備良好的付執(zhí)行能力，助承理具備較強的道學(xué)習(xí)能力。從習(xí)發(fā)展次序依次園可分為：助理爪、工程師、主叔管、經(jīng)理、副升總、項目總頂6呀個階段。一般鋼單期項目為兩擊年一個周期，同這兩年一般是愧從單期項目的間開始到收尾，泥這兩年可以從萌某一角度學(xué)習(xí)叉了解單期項目菜的整個過程。盆如果從大學(xué)校覽園招櫻聘助理開始，冒每個階段以最扛快的兩年進行槍提升，則最快撤十年則可磨一期劍。扒從招聘入職開融始，每經(jīng)過一步期項目的歷練滋，如果自身能凍力能夠符合更誓高職位的要求掙則進行升遷，萬如沒有顯著提鏟升則原職不動舌，如連原有崗楚位都無法適應(yīng)欠則被淘汰。經(jīng)快過幾個周期的擔(dān)人才培養(yǎng)，企匙業(yè)將淘汰掉不館適應(yīng)企業(yè)的員玉工，也會在絕脊大多數(shù)職位上挽擁有融入企業(yè)通的互信人才。勸發(fā)展擴張中先夕入主省會城市堵，項目決策層哄盡量從企業(yè)內(nèi)碗部進行平調(diào)或膚升遷，管理層順以及執(zhí)行層可買從當?shù)剡M行招濫聘，招聘熟悉成當?shù)匦幸?guī)的社粘會人才。從省湊會城市向周邊兵城市輻射發(fā)展竭，進入良性發(fā)秤展后，在當?shù)孛邔嵤┦昴ヒ灰Φ娜瞬庞媱澢?，使得各區(qū)域歸公司都擁有熟反悉當?shù)厥袌銮矣嵞軌蛲髽I(yè)建頁立互信關(guān)系的汗人才。糟十年磨一劍人積才計劃，不僅原能夠讓企業(yè)培浪養(yǎng)出自己信得熊過的人才，也脈能充分帶動企抹業(yè)內(nèi)部人才的充積極性，從人繞才發(fā)展戰(zhàn)略上窗使得企業(yè)立于些不敗之地。屈有了資金和人唉才的兩大保障臺，企業(yè)的發(fā)展理提升更多的依售賴于品牌，品投牌是企業(yè)核心歇競爭力的體現(xiàn)藏。房地產(chǎn)企業(yè)逐的品牌建立需輕要兩個核心，覺即品質(zhì)與服務(wù)岸。談品質(zhì)主要體現(xiàn)代在產(chǎn)品質(zhì)量上后，房地產(chǎn)產(chǎn)品預(yù)質(zhì)量以工程質(zhì)瘋量為核心，建紅立“三心工程隱”產(chǎn)品體系，右即隱蔽工程質(zhì)各量過硬—住的股放心，使用功儉能質(zhì)量過硬—侄用的順心，裝草飾裝修工程質(zhì)辜量過硬—看的蛇舒心。做到讓祝業(yè)主對產(chǎn)品無雷任何后顧之憂餐。華當下商品房的喂發(fā)展趨勢傾向搜于精裝房，精玩裝房可有效控索制業(yè)主二次裝襯修所帶來的國情家資源浪費；趟精裝房交房即茄可入住，讓業(yè)稿主入住變得更帳加便利；精裝警房也有利于物鬧業(yè)的管理及維群修服務(wù)等。精商裝咐房對品質(zhì)也有葬著更高的要求慣，精裝房的產(chǎn)式品質(zhì)量將會成被為未來市場的床競爭核心。鴉品牌離不開服忙務(wù)，房地產(chǎn)企暈業(yè)的服務(wù)可以加分為兩大類，搶即銷售服務(wù)和約物業(yè)服務(wù)。足銷售服務(wù)讓購所房者買房變得風(fēng)輕松愉悅，銷跪售服務(wù)盡量去融掉繁雜的手續(xù)池，從每一個細儀節(jié)做好代辦服抖務(wù)，讓購房者附不再感到買房漫是件麻煩的事愉，讓買房變得個輕松。做好銷臟售服務(wù)讓買房火成為購房者的階美好體驗，讓牽買房成為購房周者津津樂道的唱愉悅之事。配物業(yè)服務(wù)不單回單是做到清潔萬、保衛(wèi)、維修某等基本服務(wù)。石物業(yè)服務(wù)要讓盆業(yè)主感到家一懷樣的溫暖。服廟務(wù)最大的作用帖就是讓人擁有腐幸福感，物業(yè)廚服務(wù)要讓每一勺位業(yè)主充分感芝受到幸福感，遍將幸福感發(fā)揮姐至極致。防有了品質(zhì)和服晶務(wù)的兩大保證精，企業(yè)的品牌獎在穩(wěn)步的發(fā)展太中定會脫穎而醬出。普房地產(chǎn)企業(yè)的株發(fā)展，資金是護根本，人才是購保障，品牌是奴提升。讓我們程企業(yè)不斷的發(fā)禮展壯大，貢獻拘于社會，服務(wù)若于人民。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理項目的營銷策劃竹七、項目的營沃銷策劃悅總體來說針對滋不同購買源和洗消費目標，大恩打項目優(yōu)勢因聾素牌，揚長避喪短并轉(zhuǎn)換成營妻銷推廣優(yōu)勢策旨略。銷售推廣碗做到避實擊虛慨。俊具體做法如下臥：拜(一)、款做廣告鳴采取發(fā)傳單，撕網(wǎng)絡(luò)，電視，評報紙等，并用追創(chuàng)意足，主題丙明了直接的的層方案。=1\*GB3犯①公強調(diào)唯