![重慶某地產(chǎn)項目市場調(diào)查報告_第1頁](http://file4.renrendoc.com/view/ea45dd10eed1785d5bd8a047708d3a5c/ea45dd10eed1785d5bd8a047708d3a5c1.gif)
![重慶某地產(chǎn)項目市場調(diào)查報告_第2頁](http://file4.renrendoc.com/view/ea45dd10eed1785d5bd8a047708d3a5c/ea45dd10eed1785d5bd8a047708d3a5c2.gif)
![重慶某地產(chǎn)項目市場調(diào)查報告_第3頁](http://file4.renrendoc.com/view/ea45dd10eed1785d5bd8a047708d3a5c/ea45dd10eed1785d5bd8a047708d3a5c3.gif)
![重慶某地產(chǎn)項目市場調(diào)查報告_第4頁](http://file4.renrendoc.com/view/ea45dd10eed1785d5bd8a047708d3a5c/ea45dd10eed1785d5bd8a047708d3a5c4.gif)
![重慶某地產(chǎn)項目市場調(diào)查報告_第5頁](http://file4.renrendoc.com/view/ea45dd10eed1785d5bd8a047708d3a5c/ea45dd10eed1785d5bd8a047708d3a5c5.gif)
版權說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權,請進行舉報或認領
文檔簡介
歡迎閱讀本文檔,希望本文檔能對您有所幫助!歡迎閱讀本文檔,希望本文檔能對您有所幫助!歡迎閱讀本文檔,希望本文檔能對您有所幫助!歡迎閱讀本文檔,希望本文檔能對您有所幫助!歡迎閱讀本文檔,希望本文檔能對您有所幫助!歡迎閱讀本文檔,希望本文檔能對您有所幫助!重慶袁家崗某綜合性地產(chǎn)項目市場調(diào)查報告第一部分項目投資環(huán)境分析一、經(jīng)濟、政策、市政環(huán)境分析1.1宏觀經(jīng)濟、政策、市政環(huán)境分析1.1.1重慶市宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況城市GDP值自97年設立直轄市以來,重慶市面對前所未有的機遇,實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值繼續(xù)保持穩(wěn)步快速增長態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計,2002年重慶市經(jīng)濟發(fā)展實現(xiàn)了五大突破:1、GDP總量增幅高達10.4%,自1997年來首次突破兩位數(shù);2、財政收入增幅達9%,全年達到150億元;3、金融形勢良好,存款金額約2800億元,同比增長22%;4、固定資產(chǎn)投資增幅達25%,2002年達到1000億元;5、農(nóng)民收入繼續(xù)保持快速增長,2002年實現(xiàn)增收7%,實現(xiàn)人均2100元的水平,實現(xiàn)了跨越性突破。2003年1-5月全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值810.29億元,同比增長10.9%,比去年同期提高1.3個百分點。三大產(chǎn)業(yè)共同支撐經(jīng)濟增長,分別增長3.2%、14.5%和9.2%;三大需求拉動經(jīng)濟增長,完成全社會固定資產(chǎn)投資328.31億元,增長28.2%(剔除城鄉(xiāng)集體和個體,投資增長34.2%);完成社會消費品零售總額339.3億元,增長8.8%;實現(xiàn)出口總額5.55億美元,同比增長52.4%。全市地方預算內(nèi)財政收入73.27億元,增長38.6%。工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達到114,提高22個點。城市居民人均可支配收入3499元,增長12.4%。圖1-1歷年重慶市GPD增長(單位:人民幣億元)數(shù)據(jù)來源:重慶市統(tǒng)計局年報數(shù)據(jù)1996-2001城市FDI值2002年全市新簽利用外資合同項目169個,協(xié)議利用外資6.48億美元,比上年下降9.8%;實際利用外資4.50億美元,比上年增長6.1%,其中外商直接投資2.81億美元,增長9.5%。外商投資企業(yè)對重慶的經(jīng)濟發(fā)展前景較為看好,預計在未來增加投資的行業(yè)主要以工業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)為主,工業(yè)企業(yè)占53.7%,房地產(chǎn)企業(yè)占29.6%。此外批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和服務業(yè)各占7.4%,建筑業(yè)占1.9%。從投資領域看,主要涉及建立新的生產(chǎn)線、擴建改造、房地產(chǎn)、酒店(度假村、餐飲)以及旅游等。1.1.2產(chǎn)業(yè)政策重慶房地產(chǎn)市場相對于全國而言屬于較為封閉和相對落后的區(qū)域,整個市場尚處于發(fā)育期。設立直轄市之后,重慶房地產(chǎn)市場才開始真正起步,市場的政策把控程度體現(xiàn)的較弱,主要體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)政策主要依照國家房產(chǎn)政策執(zhí)行,著重于規(guī)范管理房產(chǎn)市場;而相對調(diào)整、監(jiān)控、規(guī)范地方房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)整政策極少。表1-1重慶市主要公布主要產(chǎn)業(yè)政策列表發(fā)布年份產(chǎn)業(yè)政策名稱1997年關于規(guī)范發(fā)展重慶市城鎮(zhèn)集資合作建房工作的通知1997年關于取消福利住房建設和分配的通知1997年關于印發(fā)《重慶市公有住房出售后再交易試點暫行辦法》的通知1997年關于印發(fā)《重慶市購房保證金管理暫行辦法》的通知1997年關于印發(fā)《重慶市職工購房抵押委托貸款試行辦法》的通知1997年重慶市物價局關于提高公有住房租金標準的通知1997年關于印發(fā)《重慶市單位資助職工購買經(jīng)濟適用住房管理辦法》的通知1998年重慶市建筑管理條例2000年重慶市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例2002年重慶市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例2003年重慶城市建設綜合開發(fā)管理辦公室關于填報開發(fā)企業(yè)在小城鎮(zhèn)投資開發(fā)情況的通知數(shù)據(jù)來源:上海中瑞市場研究部1.1.3重大城市規(guī)劃、市政狀況重慶是全國聞名的“山城”,交通問題一直困擾著城市的發(fā)展。故重慶市政府將在未來幾年建設完備的綜合交通運輸體系,為未來經(jīng)濟起飛鋪設跑道。外部交通立體系統(tǒng)重慶目前已有成渝、川黔、襄渝三條鐵路干線,將規(guī)劃建設達萬鐵路、渝懷鐵路、渝遂鐵路、渝漢鐵路新干線。成渝高速公路連接重慶、成都兩大城市,正在建設和規(guī)劃建設的幾條高速公路將貫通巴渝大地。長江"黃金水道"將日益發(fā)揮其通航的重要性。軌道交通隨著輕軌二號線(較新線)建設進入尾聲和三號線(二塘-江北機場)規(guī)劃出臺,重慶已經(jīng)形成未來貫穿南北和東西的兩條軌道交通路線。2010年以前,還將啟動一號線、軌道交通環(huán)線、輕軌四號線和六號線,輕軌總長度達到135公里,總投資達到500多億元,占到未來幾年城市大型投資項目總投資額的5%以上。
城市交通半小時圈重慶市出臺的新建設方案中,將斥資8700億元建設新重慶的300個項目,涉及基礎設施、生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、社會事業(yè)等四方面,其中包括兩路機場、菜園壩長江大橋、人民劇場、重慶國際醫(yī)院、重慶生態(tài)公園等重點項目。據(jù)估計,其中的96個項目將在2005年前開工建設,總體項目在2010年完成。目前重慶正開展城市交通半小時圈的建設,力圖在年內(nèi)完工。體育場館重慶市政府重點工程在袁家崗地區(qū)建立奧林匹克中心,規(guī)劃中的主體育場,將能容納6萬名觀眾,工程計劃于2004年6月完成,屆時,一個現(xiàn)代化的、全新的體育運動中心將呈現(xiàn),2004年亞洲杯預選賽也將在此舉行。目前,大型游泳館已經(jīng)落成開放。1.2上述因素發(fā)展對重慶房地產(chǎn)市場之影響良好的經(jīng)濟運行為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供強大的支持近年來,重慶在國家繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,在國家大力開發(fā)西部地區(qū)加大投入力度的推動下,抓住加快發(fā)展的大好時機,進一步加大經(jīng)濟結構調(diào)整的力度,繼續(xù)推進改革開放,國民經(jīng)濟保持良好發(fā)展勢頭,經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益進一步改善,各項社會事業(yè)全面進步,城鄉(xiāng)人民生活水平有所提高。規(guī)劃、市政的強大力度為房地產(chǎn)市場的多樣發(fā)展提供了強大動力重慶行政級別的變化導致了其在中國西部經(jīng)濟地位的定位和經(jīng)濟發(fā)展定位的改變,讓城市產(chǎn)生了新的發(fā)展格局。為滿足居住、購物、辦公、娛樂、出行等種種要求的情況下,重慶結合自身特點在發(fā)生著新的布局規(guī)劃、發(fā)展。新的市政工程、規(guī)劃動態(tài)和特殊事件都在不斷刺激著城市房地產(chǎn)市場熱點的誕生,為城市房地產(chǎn)市場的多樣發(fā)展提供了強大動力。但仍然應該看到,目前重慶市場的熱點依舊相對分散。表1-2重慶房地產(chǎn)市場熱點發(fā)展態(tài)勢市場熱點關鍵促進因素目前發(fā)展態(tài)勢軌道交通周邊住宅軌道交通發(fā)展預計將成為重慶住宅格局發(fā)展變化的關鍵因素奧體中心附近住宅體育文化中心將逐漸形成獨特的“奧體房地產(chǎn)拉動效應”小戶型公寓爛尾樓改造作為過渡型和投資型物業(yè),被很多人所看好產(chǎn)權式酒店(含商務型)爛尾樓改造逐漸引入先進理念,未來發(fā)展勢頭看好江景住宅江景自然資源重慶市江景資源相對富足,缺少的只是規(guī)劃,合理利用將打造新外灘商鋪投資內(nèi)需拉動相關政策市場運行態(tài)勢良好江北區(qū)住宅政府行政支持新的行政中心帶動新的住宅、商業(yè)區(qū)域發(fā)展數(shù)據(jù)來源:上海中瑞市場研究部二、重慶市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析2.1總體供求及價格特征1996年至今重慶的房地產(chǎn)市場商品房供求經(jīng)歷了幾大階段。1996年房產(chǎn)市場供求均較為低迷,空置比率高。1997年重慶升為直轄市后為房地產(chǎn)發(fā)展帶來了強大的動力,1997-1998年房產(chǎn)發(fā)展勢頭良好,供需平穩(wěn)上升,空置率逐漸被控制。1998年-1999年供應量、需求量均明顯縮減,空置率再度上升。99年后在良好的經(jīng)濟環(huán)境和相應的政策拉動下,重慶商品房的供應量與需求量開始大幅增大。圖1-2重慶市歷年商品房供求分布數(shù)據(jù)來源:重慶市統(tǒng)計局年報數(shù)據(jù)1996-2001(單位:萬平方米)價格特征96年至今重慶商品房價格基本保持了平穩(wěn)向上的趨勢。但價格漲幅不大;2001年后,隨著經(jīng)濟發(fā)展及各項相關政策的拉動下,2003年價格比2002年上漲了11%。圖1-2重慶歷年商品房平均銷售價格變化表數(shù)數(shù)據(jù)來源:重慶市統(tǒng)計局年報數(shù)據(jù)2.2房產(chǎn)市場特征市場供大于求,總體銷售速率較緩較大的市場供應已經(jīng)使得重慶的房產(chǎn)市場銷售速度明顯減緩,市場出現(xiàn)了不應有的疲態(tài),這一點使得開發(fā)商不得不考慮當?shù)厝四壳暗馁徺I力情況,價格導向是重慶人購房的特點。
房地產(chǎn)開發(fā)重心向次中心城區(qū)及郊區(qū)轉(zhuǎn)移區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展和道路交通環(huán)境的改善,使“寧要渝中一張床,不要郊區(qū)一間房”的擇居觀受到挑戰(zhàn),也促使購房區(qū)域重心發(fā)生轉(zhuǎn)移。繼渝中半島和江北、南岸之后,北部城區(qū)和其他主城各區(qū)相繼成為房地產(chǎn)開發(fā)投資和消費的熱點區(qū)域。高尚地段創(chuàng)造高價位樓盤綜觀重慶樓市,不難發(fā)現(xiàn),重慶高價位的樓盤主要位于一些高尚地段,產(chǎn)品塑造價格的空間很小,但高尚地段內(nèi)的優(yōu)秀產(chǎn)品仍是市場的寵兒。
房產(chǎn)開發(fā)商大力開發(fā)臨水樓盤重慶有豐富的江景資源,臨水樓盤也頗受買房者的青睞。親水性是重慶人與生俱來的天性,不少開發(fā)商迎合市場需求利用得天獨厚的地理環(huán)境開發(fā)臨江或臨湖樓盤。隨著城市化發(fā)展,城市規(guī)劃與建設越來越注重對城市氣質(zhì)的把握和與自然環(huán)境的融合。尤其是社會生活水平的不斷提高,讓人們對居住環(huán)境的要求也日益提高。
預售房比現(xiàn)房受寵隨著重慶開發(fā)企業(yè)的市場定位和行銷策劃水平,以及規(guī)劃設計水平正在不斷改善和提高,產(chǎn)品適銷,得到了消費者的認同,新開發(fā)預售房的銷售情況良好,比現(xiàn)房更贏得市場。商品房銷售實施雙軌制重慶商品房銷售采用套內(nèi)面積和建筑面積雙軌制。第二部分項目住宅競爭環(huán)境分析一、普通公寓住宅1、競爭區(qū)域市場界定1.1競爭區(qū)域市場范圍界定本項目位于重慶市袁家崗高新區(qū)奧林匹克體育中心,屬九龍坡區(qū)。總建筑面積70萬平方米。總體規(guī)劃區(qū)域內(nèi)臨袁石路和袁茄路的B1、B2、C1、A9地塊及臨謝陳路的E7地塊。先期啟動部分為臨袁石路和袁茄路的B1、B2、C1的三地塊,總建筑面積約為55-60萬平方米。根據(jù)本項目的預計檔次,規(guī)模和容積率情況,為了更好的進行市場比較和深入研究,擬采用同類競爭項目為研究范圍,先以重慶主要城區(qū)范圍的中高檔、規(guī)模大盤界定本案競爭對手樣本框,局部考慮區(qū)域分類法。采樣基本標準:建筑面積規(guī)模在20萬平方米;容積率在2.0以上。1.2競爭對手樣本框界定根據(jù)以上研究范圍的確定,根據(jù)競爭區(qū)域市場樓盤的區(qū)位、類型、開盤時間來界定競爭對手樣本框。并以之為根據(jù),選取以下二十個樓盤作為項目競爭對手樣本。南岸區(qū):上海城、融橋半島、泰正花園、回龍灣、海棠曉月江北區(qū):南方上格林、華新都市花園、長安華都、龍湖*楓香庭、金砂水岸沙坪壩區(qū):天驕年華、學林雅園、華宇廣場渝中區(qū):新東?;▓@、海客嬴洲九龍坡區(qū):華宇名都城、美茵河谷、珠江花園、上江城、廣廈經(jīng)典表2-1競爭對手樣本框情況物業(yè)名稱物業(yè)規(guī)模(萬M2)物業(yè)區(qū)位成為樣本之原因上海城58南岸區(qū)規(guī)模、檔次融橋半島350南岸區(qū)規(guī)模、檔次泰正花園30南岸區(qū)規(guī)模、檔次回龍灣55南岸區(qū)規(guī)模、檔次海棠曉月80南岸區(qū)規(guī)模、檔次南方上格林40江北區(qū)規(guī)模、檔次華新都市花園23江北區(qū)規(guī)模、檔次、建筑形態(tài)長安華都28江北區(qū)規(guī)模龍湖*楓香庭27江北區(qū)規(guī)模、檔次、建筑形態(tài)金砂水岸18江北區(qū)規(guī)模、檔次、建筑形態(tài)天驕年華27沙坪壩區(qū)規(guī)模、檔次、學林雅園21沙坪壩區(qū)規(guī)模、檔次、華宇廣場38沙坪壩區(qū)規(guī)模、檔次、新東?;▓@14渝中區(qū)地段、檔次、海客嬴洲25渝中區(qū)規(guī)模、檔次、華宇名都城32九龍坡區(qū)地段、規(guī)模、檔次、建筑形態(tài)美茵河谷60九龍坡區(qū)地段、規(guī)模、檔次珠江花園30九龍坡區(qū)地段、規(guī)模、檔次上江城16九龍坡區(qū)地段、檔次廣廈經(jīng)典13九龍坡區(qū)地段、檔次數(shù)據(jù)來源:上海中瑞市場研究部2市場特征分析2.1供應特征重慶樓市步入大盤時代,北部新城和南岸區(qū)成為熱點區(qū)域從近階段的房地產(chǎn)住宅市場來看,隨著重慶本地企業(yè)的發(fā)展壯大及外地開發(fā)商的進入,重慶樓市開始逐步進入大盤時代。從近期看開盤與亮相的多是建筑面積10萬平方米以上大盤,其中既有占地3000畝的融僑半島,占地1000畝的廣廈城及天驕·美茵河谷等“地產(chǎn)航母”,也有諸如建筑面積為80萬平方米的海棠曉月、58萬平方米的上海城、55萬平方米的回龍灣等大型社區(qū),此外其他如金砂水岸、??湾荨x愉·上江城、廣廈經(jīng)典等樓盤基本上都在10萬平方米以上。小盤的生存空間將越來越小,出現(xiàn)這一變化是市場競爭的結果,也與近一兩年主管部門提高地產(chǎn)準入門檻有關。中高檔規(guī)模樓盤主要集中于北部新城和南岸區(qū),北部新城新開樓盤以龍湖·楓香庭、金砂水岸和南方上格林等樓盤為代表,南岸區(qū)新開樓盤以融僑半島、海棠曉月、回龍灣、上海城等樓盤為代表。除此之外,新開樓盤還有九龍坡區(qū)的天驕·美茵河谷、高新區(qū)的華宇名都城等。從目前市場已亮相樓盤的檔次來看,中高檔樓盤占據(jù)大部分,預計這一檔次物業(yè)在2003年將是市場爭奪的焦點;從規(guī)模及體量來看,10-20萬平方米所占比例較大,這類規(guī)模樓盤除在綠化景觀、物業(yè)氛圍營造方面注重投入外,在營銷推廣方面也會不遺余力,更為激烈的競爭在所難免。大盤總的推案規(guī)模將影響重慶住宅市場競爭樣本總的推案體量共計984.9萬平方米,而未來將推出的還有588.1萬平方米。大盤市場將成為重慶住宅市場的主流,大盤的推案時間、營銷手法、推廣力度和價格定位都將對重慶房地產(chǎn)市場起到引導作用。表2-2競爭對手(樣本)供應量及分布物業(yè)名稱物業(yè)區(qū)位占地規(guī)模(萬M2)規(guī)劃面積(萬M2)物業(yè)已供應量(萬M2)未來預計供應量(萬M2)上海城南岸區(qū)1658652融橋半島南岸區(qū)20035010340泰正花園南岸區(qū)7.5430300回龍灣南岸區(qū)26.955.11837.1海棠曉月南岸區(qū)33.4807010南方上格林江北區(qū)2340355華新都市花園江北區(qū)8.323158長安華都江北區(qū)2.7281810龍湖*楓香庭江北區(qū)627270金砂水岸江北區(qū)618810天驕年華沙坪壩區(qū)10.627198學林雅園沙坪壩區(qū)721210華宇廣場沙坪壩區(qū)4.6338380新東?;▓@渝中區(qū)7.413.813.80海客嬴洲渝中區(qū)1.425718華宇名都城九龍坡區(qū)8321715美茵河谷九龍坡區(qū)6760555珠江花園九龍坡區(qū)13.3302010上江城九龍坡區(qū)716610廣廈經(jīng)典九龍坡區(qū)2.513130小計458.67984.9396.8588.1資料來源:上海中瑞市場研究部項目規(guī)模面積分組分析,建筑規(guī)模在20-30萬平方米占主力研究樣本中高檔規(guī)模樓盤,總建筑規(guī)模為20-30萬平方米的占了40%。除此之外便是50萬平方米以上的超大規(guī)模項目。南岸區(qū)新開樓盤的建筑規(guī)模較大,如80萬平方米的海棠曉月、58萬平方米的上海城、55萬平方米的回龍灣、350萬平方米的融橋半島等超大型社區(qū)表2-3:項目規(guī)模面積分組表10-20萬M220.1-30萬M230.1-50萬M250.1萬M2以上新東福花園海客嬴洲華宇廣場上海城金砂水岸泰正花園華宇名都城融橋半島上江城天驕年華南方上格林回龍灣廣廈經(jīng)典龍湖*楓香庭海棠曉月學林雅園美茵河谷華新都市花園長安華都珠江花園資料來源:上海中瑞市場研究部2.2需求特征2.2.1銷售情況分析小高層、高層住宅類型銷售情況較好從樓盤本身而言,良好的銷售情況體現(xiàn)出消費者對已供應的樓盤性價比的認同。如龍湖*楓香庭靠近江北繁華商業(yè)區(qū),其面積戶型設計考慮大眾消費者的需求,以106平米左右的兩房為主力面積戶型,銷售率很高。再如南岸區(qū)規(guī)模大盤海棠曉月為例,該項目依山傍水,擁有市區(qū)獨一無二的溫泉公園,毗鄰繁華的濱江美食一條街,完善的配套設施在消費者中形成了良好的口碑。銷售控制技巧不足,大盤銷售周期過長重慶住宅項目銷售目前大部分仍由開發(fā)商進行銷售,并且在銷售過程中并未采取強有力的銷售策略,銷售控制技巧不足。這主要體現(xiàn)在很多項目前60-70%的住宅銷售形勢很好,但之后剩余較差的單位則去化緩慢,從而導致整個項目的銷售周期過長。從表2-4中基本可以看出這一顯著的規(guī)律。當然,這也和重慶目前是買方市場有直接的關系。表2-4競爭對手項目銷售情況物業(yè)名稱銷售面積(萬M2)銷售率銷售周期(月)上海城642%8融橋半島-風臨洲1060%10泰正花園3080%35回龍灣1880%15海棠曉月7095%34南方上格林3570%27華新都市花園1570%33長安華都1870%21龍湖*楓香庭2798%15金砂水岸875%1天驕年華1980%32學林雅園2140%28華宇廣場3895%35新東?;▓@1490%48??唾?45%4華宇名都城1785%15美茵河谷5100%10珠江花園2080%60上江城660%3廣廈經(jīng)典1398%36資料來源:上海中瑞市場研究部2.2.2客戶情況分析(客戶來源、客戶特征等)重慶的購房客源還是以價格導向型為主,客源對價格最為敏感,在同等區(qū)域、同類產(chǎn)品的情況客源更為關注的是價格。下面從幾個方面來分析客源特征:區(qū)域:地段情節(jié)較為顯著本土客源由于地段情節(jié),主要以區(qū)域客源為主。外來客源主要集中在開發(fā)量較大的北部新城和南岸區(qū),此外九龍坡區(qū)石橋鋪高新開發(fā)區(qū)也匯集了部分外地客源。職業(yè):集中在支柱產(chǎn)業(yè)員工和外來農(nóng)村人口重慶的幾大支柱產(chǎn)業(yè)為汽車、摩托車、旅游、生物醫(yī)藥等,其它的主要是農(nóng)業(yè)成分。應該說重慶的高收入群體主要集中在各大企業(yè),初步描述應該是各大企業(yè)的中上層管理人士。另外則是一些餐飲、旅游等小企業(yè)主,他們的收入也很高,他們是目前重慶購房的生力軍。另外重慶有著1800萬左右的農(nóng)業(yè)人口,這些將是重慶未來10幾年內(nèi)城市化進程需要改變的對象,當然也是一大購房團體。年齡:中年為主通過對重慶現(xiàn)有在售樓盤的調(diào)查,通過業(yè)內(nèi)人士的介紹,可以發(fā)現(xiàn)重慶購房群體的消費年齡基本上在35歲以上,這與重慶的收入水平有關,重慶的年人均收入基本在6000—10000元人民幣之間,較大比例的收入還不足1000元人民幣/月。這也就決定了很多的年輕群體目前還沒有能力購房。購房群體相對單一。價格承受力:缺乏中間層面重慶購房群體的消費能力大體可以分為兩種,一種是有很高的價格承受力,他們是大企業(yè)的管理人士,或者是一些小企業(yè)主,他們的年收入有幾十萬甚至是上百萬。他們是重慶豪宅市場鎖定的對象,還有很大的一部分則是中等收入偏低的群體,有很多一部分還是農(nóng)村進城的農(nóng)民,相對于其他房地產(chǎn)發(fā)展相對比較成熟的發(fā)達城市,購房群體的相對購買力則較弱?;旧显?400元/平方米左右。重慶的中高檔購房群體很少。2.3價格特征價格大多數(shù)為2500元/平方米(套內(nèi)面積)以上競爭樣本的銷售價格均在2500元/平方米(套內(nèi)面積)以上,但主力價格段集中在2500-3000元/平方米(套內(nèi)面積),3000元/平方米(套內(nèi)面積)以上的項目比例較小。這說明重慶中高檔住宅的主體價格水平線較為整齊,并且每個區(qū)差別性并不太大。上江城一期的價格定的比較低,銷售情況良好,而目前該盤處于封盤階段,預計在下次開盤時候價格將會有較大幅度的上升。濱江題材開始受到關注重慶江景資源豐富,而且由于地勢的關系,江景住宅比比皆是,并且在早年居住在江邊交通非常不方便,屬于“窮人區(qū)”。但隨著濱江道路、過江橋梁的修建和兩岸江景、夜景的不斷改善,濱江題材將越來越受到重視。目前,沿江的規(guī)模樓盤定價較高,如海棠曉月、金砂水岸、珠江花園等均價都在3000元/平方米以上;地處朝天門碼頭的超高層住宅海客嬴洲均價高達4500元/平方米,市場有一定的抗性。價格的漲幅差異較大近年重慶住宅市場的價格有一定的上漲幅度,特別是體現(xiàn)在一些銷售好的項目之中,但是在競爭項目之中,價格的漲幅差距很大。有一年漲幅達到500-1000元/平方米的項目,例如海棠曉月;也有基本未變動的,例如珠江花園。而競爭項目普遍價格增長幅度不大。表2-5競爭對手項目價格情況物業(yè)名稱銷售面積(萬M2)銷售價格范圍(元/M2)平均銷售價格(元/M2)銷售面積加權銷售均價(元/M2)上海城62200-280025002500融橋半島-風臨洲102200-3900(套內(nèi))27002800泰正花園302300-3200(套內(nèi))28002600回龍灣182300-2800(套內(nèi))25502500海棠曉月702500-5000(套內(nèi))35003000南方上格林352300-3500(套內(nèi))26002600華新都市花園152500-3500(套內(nèi))30003000長安華都182300-2800(套內(nèi)26002600龍湖*楓香庭272400-3000(套內(nèi))28002800金砂水岸82500-3500(套內(nèi))30003000天驕年華192650-4000(套內(nèi))30002800學林雅園212600-3000(套內(nèi))280028003200-4300(套內(nèi))3800(550裝修價)3800華宇廣場382500-3500(套內(nèi))32003000新東?;▓@142300-3000(套內(nèi))26002600海客嬴洲34000-5000(套內(nèi))45004500華宇名都城112500-3500(套內(nèi))31003000美茵河谷52300-2800(套內(nèi))26002600珠江花園202500-4500(套內(nèi))30002800上江城62000-2600(套內(nèi))23002300廣廈經(jīng)典132000-3000(套內(nèi))25502500資料來源:上海中瑞市場研究部備注:銷售面積加權銷售均價是根據(jù)市場調(diào)研選取當期推出的新盤和上期推出的次新盤的單價進行估算。3產(chǎn)品特征分析3.1規(guī)劃設計分析研究樣本都注意利用景觀設計,提升項目檔次各項目對于自己小區(qū)內(nèi)部均進行了較為明確的功能分區(qū),體現(xiàn)了居住、購物、休閑不同的要求和品位。在道路系統(tǒng)的設計過程中,有部分項目提出了人車分流的概念,更有融橋半島還依據(jù)自身地形特征打造了四級道路系統(tǒng)。在景觀系統(tǒng)設計過程中,各樓盤極力打造小區(qū)內(nèi)外環(huán)境,充分利用周圍景觀,如融橋半島、海棠曉月、南方上格林、金砂水岸、珠江花園、上江城充分利用江景海岸線打造沿江住宅觀景視線。部分中心城區(qū)的個案也都在小區(qū)內(nèi)做了中心水景、主題園林、景觀廣場等,營造優(yōu)雅舒適的居家環(huán)境。由于競爭項目的樣本選取條件因素,各項目均在景觀系統(tǒng)的打造方面花費了較多的功力。此外,重慶地形的變化對于住宅項目景觀的設計帶來了天然的起伏感、層次感和空間感,但是對于實現(xiàn)小區(qū)交通系統(tǒng)的理想暢通卻帶來了一定困難。表2-6競爭對手項目規(guī)劃設計情況物業(yè)名稱功能分區(qū)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)上海城生活區(qū)、休閑區(qū)-------景觀泛會所融橋半島-風臨洲生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、文化區(qū)四級道路系統(tǒng)依山面水泰正花園生活區(qū)、休閑區(qū)、運動區(qū)小區(qū)密度較大,地下車庫歐洲宮廷園林景觀回龍灣生活區(qū)、休閑區(qū)住區(qū)外環(huán)及內(nèi)環(huán)人車分流橫貫東西的視覺走廊海棠曉月生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)自建海棠大道依山面水,社區(qū)水景南方上格林生活區(qū)、休閑區(qū)----------山水園林華新都市花園生活區(qū)、休閑區(qū)----------坡地綠景長安華都生活區(qū)、休閑區(qū)----------龍頭寺森林公園龍湖*楓香庭生活區(qū)、休閑區(qū)人車分流4000平方米架空庭院金砂水岸生活區(qū)、休閑區(qū)人車分流500米純美海岸天驕年華生活區(qū)、休閑區(qū)--------多層次園林景觀學林雅園生活區(qū)、休閑區(qū)---------生態(tài)園林規(guī)劃華宇廣場生活區(qū)、休閑區(qū)---------毗鄰城市步行廣場、名人雕塑廣場、綠色藝術廣場新東?;▓@生活區(qū)、休閑區(qū)----------坡地綠景??唾蘅罩袌@林,五個主題景區(qū):游樂區(qū)、親水區(qū)、園林區(qū)、運動區(qū)、休閑區(qū)私家車道直達業(yè)主大堂1.1萬空中園林華宇名都城生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)多個車行入口人行入口坡地綠景23000平方米天然氧吧美茵河谷生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)人車分流坡地綠景120米的商業(yè)水街珠江花園生活區(qū)、休閑區(qū)-----------山水園林上江城生活區(qū)、休閑區(qū)------------依山面水廣廈經(jīng)典生活區(qū)、休閑區(qū)------------北接4萬平米景觀休閑廣場資料來源:上海中瑞市場研究部3.2項目產(chǎn)品線分組分析樣本建筑類型以小高層、高層為主競爭樣本中,小高層為主要住宅類型,高層也占了一定的比重。往往規(guī)模大的樓盤多將小高層和高層分批推出,如海棠曉月、華宇名都城、珠江花園、上江城、廣廈經(jīng)典。從各樓盤的銷售情況來看,小高層的市場認可度最大。多層、別墅等低密度物業(yè)較為缺乏受到地形地貌的影響,重慶住宅的密度普遍較高。相對而言,除了部分私宅和公房之外,重慶市民已經(jīng)習慣居住在小高層、高層等住宅之中。但是對于低密度物業(yè)的居住向往和喜愛程度可以從融橋半島、美茵河谷等項目的銷售之中看出來。此外,重慶目前也已經(jīng)有較多大規(guī)模的別墅物業(yè)推出,但由于不適合與本項目做對比,故本報告之中對此不作展開分析。表2-7項目產(chǎn)品線分組表產(chǎn)品線分組多層小高層高層超高層上海城1833融橋半島-風臨洲5+1后期后期泰正花園33回龍灣12海棠曉月1232南方上格林11、18華新都市花園18長安華都11、18龍湖*楓香庭30金砂水岸30天驕年華18學林雅園9、12、18、27華宇廣場32新東?;▓@22海客嬴洲52華宇名都城1528、30美茵河谷5珠江花園1232上江城1732廣廈經(jīng)典1232資料來源:上海中瑞市場研究部,備注:表中數(shù)據(jù)代表樓層數(shù)目3.3項目單位面積分組分析研究樣本中舒適面積的三房戶型在各樓盤面積戶型中所占的比重很大上海城(小高層)、回龍灣(小高層)、海棠曉月(小高層)、新東?;▓@(小高層)以121-140m2(套內(nèi))三房為主力面積,融橋半島(多層)、泰正花園(高層)、華新都市花園(小高層)、龍湖*楓香庭(高層)、金砂水岸(高層)、華宇廣場(高層)均以101-120m2(套內(nèi))三房作表2-8項目單位面積分組表(套內(nèi)面積)項目名稱單位面積分組41-6061-8081-100101-120121-140140M上海城二房64%36%三房64%36%融橋半島-風臨洲二房(套內(nèi))67%33%三房(套內(nèi))67%33%四房(套內(nèi))100%五房(套內(nèi))100%泰正花園二房(套內(nèi))63%37%三房(套內(nèi))26%74%回龍灣二房(套內(nèi))100%三房(套內(nèi))29%22%49%四房(套內(nèi))100%海棠曉月二房(套內(nèi))28%52%20%三房(套內(nèi))50%50%四房(套內(nèi))100%南方上格林二房(套內(nèi))55%45%三房(套內(nèi))26%45%29%四房(套內(nèi))100%五房(套內(nèi))100%華新都市花園二房(套內(nèi))100%三房(套內(nèi))20%80%四房(套內(nèi))100%長安華都二房(套內(nèi))100%三房(套內(nèi))40%20%40%四房(套內(nèi))100%龍湖*楓香庭二房(套內(nèi))100%三房(套內(nèi))82%18%四房(套內(nèi))100%金砂水岸二房(套內(nèi))100%三房(套內(nèi))82%18%四房(套內(nèi))100%天驕年華二房(套內(nèi))100%三房(套內(nèi))29%47%24%四房(套內(nèi))67%33%學林雅園一房(套內(nèi))100%二房(套內(nèi))33%67%三房(套內(nèi))10%68%22%四房(套內(nèi))40%60%華宇廣場二房(套內(nèi))100%三房(套內(nèi))100%四房(套內(nèi))50%50%六房(套內(nèi))100%新東?;▓@三房(套內(nèi))100%四房(套內(nèi))100%??唾抟环浚ㄌ變?nèi))100%二房(套內(nèi))33%67%三房(套內(nèi))33%33%33%四房(套內(nèi))100%華宇名都城二房(套內(nèi))100%三房(套內(nèi))17%66%17%四房(套內(nèi))100%美茵河谷二房(套內(nèi))100%三房(套內(nèi))100%珠江花園二房(套內(nèi))100%三房(套內(nèi))25%50%25%四房(套內(nèi))100%上江城二房(套內(nèi))100%三房(套內(nèi))32%68%四房(套內(nèi))100%廣廈經(jīng)典一房(套內(nèi))100%二房(套內(nèi))33%67%三房(套內(nèi))40%60%四房(套內(nèi))100%資料來源:上海中瑞市場研究部戶型種類多樣,精彩之作較多研究樣本中,12層的小高層、30-32層的高層占50%。此外,由于競爭項目規(guī)模都較大,故戶型種類繁多,有部分項目設計了30多種不同類型的房型。在重慶主流房型設計之中,每個房型功能分區(qū)明確,由于受到朝向影響較小,更加上非板式住宅的靈活多變性,在競爭項目之中有較多精彩的經(jīng)典房型。錯層住宅占有一定的比例,進戶即露臺的新穎戶型也得到一定的市場認可。表2-9競爭對手項目戶型設計情況物業(yè)名稱層數(shù)內(nèi)部流線上海城30動靜分隔,干濕分離融橋半島-風臨洲5+1功能分區(qū)明確泰正花園12、18、33動靜分隔,干濕分離回龍灣12正南北向,合理布置功能區(qū),層層遞進海棠曉月12、32合理布置功能區(qū),層層遞進南方上格林11、18功能分區(qū)明確華新都市花園18功能分區(qū)明確長安華都11、18動靜分隔,干濕分離龍湖*楓香庭30功能分區(qū)明確金砂水岸30嚴格動靜干濕分區(qū)天驕年華18餐廳與入戶花園相連,增設過渡空間學林雅園9、12、18、27創(chuàng)新三錯戶型、豐富空間層次華宇廣場32功能分區(qū)一般新東?;▓@22功能分區(qū)明確海客嬴洲52動靜分隔,干濕分離華宇名都城15、28、30利用錯層分隔功能區(qū)美茵河谷5功能分區(qū)明確珠江花園12、32功能分區(qū)明確上江城12、32完整的功能分區(qū)、清晰的交通流線廣廈經(jīng)典12、32嚴格動靜干濕分區(qū)資料來源:上海中瑞市場研究部3.4外部公共配套分析所處區(qū)域不同,外部配套設施差別較大生活配套(如郵局、銀行)和休閑設施配套(如餐飲娛樂、商業(yè))均較為齊全;而運動配套(如體育場館)、教育配套(如幼兒園、中小學)、醫(yī)療配套較為忽略;50%以上樣本樓盤依托天然景區(qū)。位于中心城區(qū)的個案得益于城區(qū)較為成熟的配套設施,如天驕年華、華宇廣場、華宇名都城、廣廈經(jīng)典等。而地處相對遠離商業(yè)區(qū)和城區(qū)的其他規(guī)模個案則體現(xiàn)了內(nèi)部配套較為成熟的特征,充分利用自身的實力和規(guī)模來創(chuàng)造配套環(huán)境,如融橋半島、海棠曉月、回龍灣、美茵河谷等,對目標客源影響不大。表2-10競爭對手項目外部公共配套情況物業(yè)名稱郵局銀行餐飲娛樂商業(yè)體育場館幼兒園中小學醫(yī)院公園景區(qū)上海城有有眾多南坪步行街大型百貨無無無無無融橋半島-風臨洲無無無無運動俱樂部無無中心醫(yī)院天成內(nèi)湖、豐富水景泰正花園有有眾多南坪步行街大型百貨無無無無無回龍灣有有無無無無無無無海棠曉月有有眾多濱江商業(yè)區(qū)無無無無沿江水景南方上格林無無無無無無有有華新都市花園無有有無無無有無沿江水景長安華都無無有有有無無無龍頭寺森林公園龍湖*楓香庭有有有重百、家樂福無無無無無金砂水岸無無無家樂福無無無有沿江水景天驕年華有有無無無有有有無學林雅園有有眾多三角碑步行街無無有無鳳凰山公園華宇廣場有有眾多商業(yè)步行街無有有有城市步行廣場、名人雕塑廣場、綠色藝術廣場新東福花園無無無無無無無無無??唾逕o無朝天門餐飲娛樂街朝天門批發(fā)市場無無無無朝天門碼頭華宇名都城有有有山城超市無無有有無美茵河谷無無無無無無無無無珠江花園有有有商業(yè)步行街無無無無沿江水景上江城無有有商業(yè)步行街無無有無1.5萬平米觀江休閑廣場廣廈經(jīng)典無有有沃爾瑪超市無無有有北接4萬平米景觀休閑廣場資料來源:上海中瑞市場研究部3.5內(nèi)部公共配套分析研究樣本50%有規(guī)模會所,重視教育、商業(yè)配套,配套醫(yī)療設施較為欠缺研究樣本樓盤都很重視為客戶提供完善的內(nèi)部配套設施,形式主要以會所為主,或在樓盤建沿街底商、或小區(qū)內(nèi)商業(yè)街,其商業(yè)業(yè)態(tài)類型包括超市、餐飲、郵局、銀行等等,可謂一應俱全。此外,一些超大型社區(qū)樓盤小區(qū)內(nèi)還設有幼兒園、中小學,如融橋半島、回龍灣、美茵河谷等。會所發(fā)展體現(xiàn)現(xiàn)代居住理念變更早期的項目基本上不設立會所這一功能場所,特別是位于沙坪壩核心區(qū)域的華宇廣場,充分利用了三角碑商圈的便利。而隨著居住理念和小區(qū)功能的日臻完善,會所、豪華會所、泛會所的概念均被開發(fā)商提出并日益重視。從研究樣本的會所設置可以看出這點。表2-11競爭對手項目內(nèi)部公共配套情況物業(yè)名稱小區(qū)診所會所內(nèi)部幼兒園內(nèi)部中小學內(nèi)部商店上海城無泛會所無有超市、商業(yè)街融橋半島-風臨洲中心醫(yī)院文化會所、溫泉健康會所南坪實驗幼兒園人民小學南開中學購物廣場、商業(yè)步行街、大型超市、飲食城泰正花園無大型會所雙語幼稚園無超市回龍灣無有有有商業(yè)步行街海棠曉月醫(yī)療服務站高品質(zhì)會所有有濱江花園商業(yè)街南方上格林無有無無超市華新都市花園無有無無無長安華都有無有無超市、便利店龍湖*楓香庭無豪華會所無無700米商業(yè)步行街金砂水岸無會所有無沿街商業(yè)用房天驕年華無豪華會所無無無學林雅園無有無無無華宇廣場無無無無商業(yè)廣場新東?;▓@無無無無無??唾逕o10580平方米無無底三層商鋪華宇名都城無有有無超市、精品商店街美茵河谷無豪華會所有有120米的商業(yè)水街珠江花園無有有無沿街商鋪上江城無1600平米泛會所無無沿街商鋪廣廈經(jīng)典無有無無無資料來源:上海中瑞市場研究部3.6車位情況分析研究樣本規(guī)模較大,車位配置齊全,可租可售研究樣本樓盤絕大多數(shù)都在建筑地下層做地下車庫,多個出入口。地下車庫可租可售,價格不一,租金在250-400元/月,售價多在7-10萬/個之間,個別中心城區(qū)樓盤車位售價達到15萬(華宇廣場),車庫管理系統(tǒng)完善。3.7物業(yè)管理分析物業(yè)管理多以自身物管公司為主,但品牌公司已有跡象研究樣本所用的物業(yè)管理公司基本上都是本地物業(yè)管理公司或者開發(fā)商自身所屬的物業(yè)管理公司。但其中上海東湖物管、戴德梁行等上海知名的物業(yè)管理公司也已經(jīng)擠入了重慶市場。物業(yè)管理費按建筑面積收,收費標準一般在每月0.9-1.2元/m2重慶住宅雖然按照套內(nèi)面積銷售,但是在物業(yè)管理收費則按照建筑面積收取,這對于購房族而言也是一筆不小的負擔。研究樣本樓盤物業(yè)管理費絕大多數(shù)都在每月0.9-1.2元/m2之間,與上海相比差距并非很大。地處朝天門碼頭的超高層住宅??唾奘袌龆ㄎ惠^高,每月物業(yè)管理費為1.9元/m2,而其聘請的物業(yè)管理公司也為知名的酒店管理集團。表2-12競爭對手項目物業(yè)管理情況物業(yè)名稱物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(元/m2/月)上海城上海東湖物管1.2融橋半島融僑錦江物管1.1泰正花園凱特爾物業(yè)1.2回龍灣歐鵬物業(yè)開發(fā)公司1.6海棠曉月重慶曉月物管公司1南方上格林南方物業(yè)管理有限公司0.9-1.0華新都市花園錦繡山莊物管公司0.9長安華都華潤物業(yè)0.7-0.9龍湖*楓香庭龍湖物管1.2-1.5金砂水岸---------1.2天驕年華重慶天驕物業(yè)管理有限公司1.2學林雅園中海物業(yè)管理(深圳)1.2華宇廣場華宇物管1.2新東?;▓@香港梁振英測量師行物管公司1.2海客嬴洲重慶希爾頓物管公司1.9華宇名都城華宇物業(yè)0.8-1.2美茵河谷重慶曉月物管公司1.2珠江花園珠江物業(yè)管理公司1上江城彩園物管有限公司1廣廈經(jīng)典重慶第一物管公司1資料來源:上海中瑞市場研究部客戶特征分析4.1消費者對目標物業(yè)的接受度4.1.1對目標物業(yè)絕大多數(shù)被訪者表現(xiàn)出模糊意愿50%以上的被訪者出于各方面原因暫時無法作出明確的選擇。這說明目前本項目所處大環(huán)境尚未成熟,超高層物業(yè)這種建筑形態(tài)暫未被市場認知,目標群體的購買意愿需要通過多種途徑進一步挖掘和引導。4.1.2對目標物業(yè)選擇可能性轉(zhuǎn)化條一半以上被訪者表明了對重慶奧體附近區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ男判模绊懴M者選擇超高層物業(yè)的主要因素是上下不便、配套(電梯)與高度。調(diào)查結果顯示,一半以上被訪者表明了對重慶奧體附近區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ男判模?0%的被訪者表現(xiàn)出模糊態(tài)度,有10%左右的被訪者出于地理位置、人居環(huán)境、交通不便等原因表現(xiàn)出對區(qū)域的不認可。說明應該對奧體中心發(fā)展全面報道和宣傳,形成口碑傳誦,加強市場認知度。影響消費者選擇超高層物業(yè)的主要因素是上下不便、配套(電梯)與高度。說明大部分購房群體對超高物業(yè)不了解,應該進一步加強市場引導,加強客源對電梯等配套物業(yè)的信任度。4.1.3對目標物業(yè)價格的建本次采點受訪者家庭總收入偏低,可接受的單價空間較??;對總價概念較弱由于本次問卷調(diào)研采用布點之后的街頭攔截調(diào)研方法,故必然會產(chǎn)生受訪者家庭總收入偏低,中高檔購房群體較少,與目標客源相比購買力相對較弱,可接受的單價空間較小的情況。選擇高總價的住宅物業(yè)比例相對于市場實際供應與吸納情況顯得較低。4.2目標物業(yè)接受群體特征4.2.1人口學交叉分析顯示,目標群體背景特征不明顯交叉分析顯示,目標群體與其他群體間在收入、年齡、文化程度、職業(yè)等特征上都無明顯差異,這同時表明開發(fā)商面對的不是一個特定的狹小的市場,而是一個相對廣闊的市場。4.2.2社會學目標群體為“第二住宅階層”,公司職員居多數(shù)據(jù)顯示購買群體中有房的人占84%,(其中自購住房的比例為24%,有老私房的比例為28%,有公房的比例為15%),可見此類物業(yè)所面對的客戶通常是“第二住宅階層”。但其置業(yè)的用途則會有購置新房、升級換代、投資等不同情況。目標群體中公司職員居多,其次為專業(yè)技術人員和管理人員。4.3目標物業(yè)接受群體選擇的決策模式4.3.1購買時考慮消費者選擇住宅最為關注的因素是地理位置、交通以及綠化調(diào)查結果顯示,人們在選擇住宅物業(yè)最為關注的因素是地理位置、交通以及綠化。同時物業(yè)管理也受到一定程度的關注,客觀上要求開發(fā)商在服務方面要下功夫,因為目前對于業(yè)主來講,物業(yè)管理已經(jīng)不再是激勵因素而成為必要因素。此外,小區(qū)配套、安靜、價格以及規(guī)劃也是受訪者較為關注的因素。5典型案例分析5.1暢銷物業(yè)案例分析龍湖楓香庭A.物業(yè)基本情況區(qū)域地址:江北建新北路60號發(fā)展機構:重慶佳辰經(jīng)濟發(fā)展有限公司物業(yè)規(guī)模:總建筑面積27萬平方米。房型面積:兩房85平方米,三房106-141平方米,四房163-B.物業(yè)發(fā)展情況三期開發(fā),截止目前,已基本全部售罄。期數(shù)開盤時間供應單元數(shù)物業(yè)類型單價(元/M2)入伙時間銷售率一期2002年3月300高層28002003年10月100%二期2002年5月300高層28002003年10月100%三期不詳430高層28002003年10月98%C.產(chǎn)品組合情況期數(shù)高層一期100%二期100%三期100%D.物業(yè)評估情況類別內(nèi)容評價地理位置資源位于江北觀音橋繁華中心地段鬧中取靜景觀資源雄踞江北城區(qū)的至高點北可俯瞰海洋公園,南可遠眺渝中夜景,天然觀景區(qū)交通配套資源毗臨渝北車站交通十分便捷生活配套資源周邊生活配套完善生活設施應有盡有規(guī)劃布局小區(qū)因勢就形,層次豐富;4000平米架空庭院精致而豐富建筑布局7幢三十層電梯公寓、“北斗七星”格局布置避免住戶間視線干擾小區(qū)環(huán)境4000平米架空庭院,五大景觀設計塑造高尚社區(qū)物業(yè)配套豪華會所,長約700米的北城天街商業(yè)步行街享受城市生活快感物業(yè)管理倍受信賴的龍湖物管提供專業(yè)服務企劃思路都市新生活指南營造白領匯聚的時尚生活圈其他無無E.樓盤包裝售樓處裝修現(xiàn)代前衛(wèi),標志色突出,樓書精美。主要廣告媒體為報刊;主要現(xiàn)場媒體為看板,模型,logo墻;主要戶外媒體為廣告牌,車身廣告。F.客群情況主要來自江北,渝北兩區(qū);職業(yè)多為生意人,公務員。G.暢銷原因(1)良好的區(qū)位優(yōu)勢,項目有一定的增值潛力(2)面積控制適中,總價合理(3)開發(fā)商品牌實力,在市民中有較好的口碑H.對本案啟示(1)強調(diào)開發(fā)商品牌(2)面積總價控制得當華宇名都城A.物業(yè)基本情況區(qū)域地址:九龍坡石橋鋪渝州路(四川省團校原址)發(fā)展機構:重慶華宇物業(yè)(集團)有限公司物業(yè)規(guī)模:總建筑面積32萬平方米。房型面積:兩房71-75平方米,三房100-127平方米,四房124B.物業(yè)發(fā)展情況目前銷售二期,三期接受預訂。期數(shù)開盤時間供應單元數(shù)物業(yè)類型單價(元/M2)入伙時間銷售率一期2002年5月500小高層25002003年12月90%二期2003年4月450小高層、高層26502004年4月80%三期2003年11月500高層未定2004年10月未定C.產(chǎn)品組合情況期數(shù)小高層高層一期100%100%二期75%25%三期25%75%D.物業(yè)評估情況類別內(nèi)容評價地理位置資源雄踞高新區(qū)(四川省團校原址)高新區(qū)鉆石席位景觀資源有效保留團校原有地貌和植被充分運用坡地特征,依勢造景交通配套資源規(guī)劃中地鐵出入口附近,緊臨石橋鋪公交車站交通十分便捷生活配套資源周邊生活配套完善盡享高新區(qū)交通、行政、科技、商貿(mào)的尊貴地利規(guī)劃布局小區(qū)自然景致與住宅親密接觸商業(yè)步行街布局靈活自由城市天際輪廓線流暢優(yōu)雅建筑布局由8萬平米商業(yè)物業(yè)及12幢住宅樓組成商居互不干擾小區(qū)環(huán)境23000平米天然氧吧在都市中隔出一方凈土物業(yè)配套自身配套齊備生活設施一應俱全物業(yè)管理華宇物業(yè)(集團)有限公司提供專業(yè)服務企劃思路都市新地標、財智策源地營造亞都市中心的生活城其他簽合同時付10%、交房前十天付余款貸款條件優(yōu)厚E.樓盤包裝售樓處裝修現(xiàn)代簡潔,寬敞明亮主要廣告媒體為報刊;主要現(xiàn)場媒體為看板,模型,logo墻;主要戶外媒體為廣告牌F.客群情況主要來自高新區(qū),渝中區(qū);職業(yè)為高新區(qū)白領,自由職業(yè)者;年齡多為30-40之間G.暢銷原因(1)良好的區(qū)位優(yōu)勢,項目有一定的增值潛力(2)面積適中,貸款條件優(yōu)厚(3)華宇集團的信譽及開發(fā)實力H.對本案啟示開發(fā)商美譽度使樓盤增值。5.2滯銷物業(yè)案例分析??湾轆.物業(yè)基本情況區(qū)域地址:渝中朝天門交通廣場旁發(fā)展機構:重慶慶隆屋業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)規(guī)模:總建筑面積25萬平方米,有三棟52層超高層住宅構成。房型面積:一房50平方米,兩房60-98平方米,三房98-126平方米,四房B.物業(yè)發(fā)展情況目前銷售一期。期數(shù)開盤時間供應單元數(shù)物業(yè)類型單價(元/M2)入伙時間銷售率一期2003年4月1200超高層45002004年12月45%C.產(chǎn)品組合情況期數(shù)超高層一期100%D.物業(yè)評估情況類別內(nèi)容評價地理位置資源朝天門交通廣場旁周邊環(huán)境較為雜亂景觀資源北眺“兩江”恢弘,南臨“濱江”霓彩西接“半島”繁華,東瞰“南山”嫵媚主要因為高的慌交通配套資源緊鄰朝天門交通廣場交通十分便捷生活配套資源緊鄰朝天門商品市場周邊生活配套完善規(guī)劃布局渝中罕有大型居住社區(qū)、第一名居高樓超高層市場認可度有限建筑布局3幢都市華宅,蝶式水岸建筑建筑形態(tài)較為單一小區(qū)環(huán)境超大立體園林景觀,五個主題景區(qū)空中園林,配置有限物業(yè)配套10580平米豪華“城市俱樂部”配備較為完善物業(yè)管理重慶希爾頓物管公司物業(yè)管理費較貴企劃思路國際級黃金水岸線山水名邸定位與周邊環(huán)境不符其他號稱重慶的“世貿(mào)濱江”很難E.樓盤包裝售樓處裝修高檔,寬敞明亮。主要廣告媒體為報刊;主要現(xiàn)場媒體為看板,模型,logo墻;主要戶外媒體為廣告牌,車身廣告F.客群情況主要來自渝中區(qū),外地投資者;職業(yè)為商人,白領,官員。G.滯銷原因(1)周邊環(huán)境較為雜亂,定位太高(2)超高層市場認可度有限(3)戶型偏大,單價、總價較高H.對本案啟示定位需符合大環(huán)境,總價應有所控制。6市場發(fā)展分析6.1供應預估6.1.1南岸地區(qū)2003-2005年之間在售或即將推出樓盤總建筑面積約350萬平方米在售規(guī)模項目:融僑半島、回龍灣、競地·溯源居、海棠曉月B區(qū)等已入市大盤2003-2005年之間將繼續(xù)推出不同體量的住宅產(chǎn)品(約150萬m2以上)即將啟動項目:預計供應量2003-2005年之間將推出不同體量的住宅產(chǎn)品(約200萬m2以上)(1)美心集團別墅占地面積3000畝(2)東原地產(chǎn)南濱路項目占地400畝(3)江南大學城占地1300畝(4)陽光一百國際新城占地800余畝(5)武夷山水天城占地300余畝6.1.2江北地區(qū)2003-2005年之間在售或即將推出樓盤總建筑面積約200萬平方米作為重慶住宅市場的“老大”,北部新城2003年的住宅市場有以下三個熱點片區(qū)值得期待:渝北空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、華新分流路沿線和黃泥塝金紫山片區(qū)。渝北空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū):金開大道開通及210國道紅雙段(機場高速路)的免費通車,沿線物業(yè)價值凸顯,經(jīng)開區(qū)附近的地價漲幅近30%。該片區(qū)開發(fā)的物業(yè)以低密度多層為主,即將亮相的還有翠湖岸、南方大學城、鄉(xiāng)水灣等項目。華新分流路片區(qū):包括愛丁堡的二期項目、流金花園、新時代花園(暫定名)、金科集團的金沙水岸等。黃泥塝金紫山片區(qū):金紫山片區(qū)土地開闊平整,該片區(qū)2003年至少有6個項目即將全面啟動開發(fā)。除了已經(jīng)在2002年秋交會上亮相的中天·香悅華府外,還包括天一華庭、金玉滿堂·城市花園等項目。以上6個項目的開發(fā)體量都不大,主要集中在5-10萬m2之間,但從目前透露出的市場信息來看,各項目的產(chǎn)品檔次定位都不會太低。6.1.3沙坪壩地區(qū)2003-2005年之間在售或即將推出樓盤總建筑面積約100萬平方米在售規(guī)模項目:天驕年華、學林雅園、華宇廣場等已入市大盤2003-2005年之間將繼續(xù)推出不同體量的住宅產(chǎn)品(約15萬平方米左右)即將啟動項目:預計供應量2003-2005年之間將推出不同體量的住宅產(chǎn)品(約80萬平方米以上)(1)華宇·金沙港灣建筑面積30萬平方米左右(2)重大高科項目建筑面積30萬平方米左右(3)珠江實業(yè)重慶印染廠項目建筑面積25萬平方米左右6.1.4渝中區(qū)地區(qū)供應量較少,主要是一些單體項目,如鵬翔·都市麗景、東和灣、金禾·麗島錦都、??湾蓿?003-2005年之間在售或即將推出樓盤總建筑面積約30萬平方米左右。6.1.5九龍坡地區(qū)2003-2005年之間在售或即將推出樓盤總建筑面積約180萬平方米在售規(guī)模項目:廣廈城、晉愉·上江城、華宇名都城、美茵河谷2003-2005年之間將繼續(xù)推出不同體量的住宅產(chǎn)品(約150萬m2以上)即將啟動項目:預計供應量2003-2005年之間將推出不同體量的住宅產(chǎn)品(約30萬平方米以上)(1)同創(chuàng)奧韻項目占地230畝,總建筑面積250000平方米6.2需求預估根據(jù)到2010年城鎮(zhèn)化率將達到50%的城鎮(zhèn)化規(guī)劃發(fā)展目標,十年間,重慶將新增城鎮(zhèn)人口600萬人;按每人25平方米的建筑面積計算,新增城鎮(zhèn)人口住房總需求量超過了1.5億平方米,其中約一半由房地產(chǎn)開發(fā)來完成,平均每年可達800萬平方米。此外,重慶市主城區(qū)尚有400多萬平方米的危舊房,將產(chǎn)生3.5平方米的新房需求,據(jù)此計算,僅主城區(qū)的危舒適型生活住宅的需求不斷增加,單價2600元/平方米左右,套內(nèi)面積100-120平方米,總價25-40萬元的房型是消費多層住宅仍然受到廣大消費者的喜愛和追捧;高層和小高層住宅逐步被市民接受。6.3價格預估來自重慶市統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2002年重慶住宅的銷售價格達到1415元/平方米,2003年1-7月重慶住宅的銷售價格達到每平方米1453元/平方米。2003年中高檔規(guī)模大盤銷售價格穩(wěn)步增長,價格大多數(shù)為2500元/平方米以上。沿江的規(guī)模樓盤定價較高,如海棠曉月、金砂水岸、珠江花園等均價都在3000元/平方米以上。九龍坡區(qū)目前規(guī)模大盤的銷售均價約為2700元/平方米,預計2003-2005年價格將達到2800-3400元/平方米。由于區(qū)位和產(chǎn)品品質(zhì)的不同,樓盤之間的差價將逐步加大:部分優(yōu)質(zhì)樓盤銷售價格將達到3200-3600元/平方米,如同創(chuàng)奧韻,美茵河谷等高檔住宅;部分品質(zhì)一般的樓盤將可能維持在2800-3000元/平方米附近,如珠江花園、上江城等。6.4客戶消費習慣變化預估客源對高層住宅的接受度將不斷增強;客源在滿足居住的情況下,對產(chǎn)品品質(zhì)的追求和生活品質(zhì)的追求也將不斷增強,生活方式日趨個性化,人文的需求不斷增加,而在九龍坡地區(qū)目前的人文環(huán)境建設顯然滯后于房地產(chǎn)的開發(fā);客源對社交、公共交流方面的需求會快速增長,小區(qū)的公共交流空間顯得日益重要;客源扎堆品質(zhì)社區(qū)的現(xiàn)象將越發(fā)明顯。7市場結論及建議(1)作為直轄市,重慶受到整體經(jīng)濟發(fā)展水平及購買能力等諸多條件的限制,與北京、上海的差距依然十分明顯。2002年重慶樓市在一系列政策及城市發(fā)展利好的刺激下逐漸走暖,大量城建配套工程帶動各區(qū)域樓市興旺。近期重慶住宅消費持續(xù)升溫,住宅市場潛力及投資力度尚待進一步挖掘。(2)項目所處地袁家崗屬重慶市的老城區(qū),人居環(huán)境嘈雜,消費水平偏低,素質(zhì)普遍不高。建議依托政府規(guī)劃建設中的“奧體中心”這一利好資源,營造“袁家崗”中心區(qū)域“一站式”的居家生活環(huán)境,以建設“新型主題化大社區(qū)”來吸引周邊實力客戶群。(3)由于中高檔住宅供應的逐步增加和需求的相對有限,中高檔住宅的競爭將進一步加劇。(4)在競爭加劇的同時,產(chǎn)品的品質(zhì)和服務將顯得尤為重要,規(guī)模大、規(guī)劃設計水準高的品牌社區(qū)將受到消費者的青睞,而實力弱、品質(zhì)差的產(chǎn)品將被市場淘汰。(5)各開發(fā)商在比拼實力的同時,更注重了解消費者的需求,不符合消費者需求的產(chǎn)品即使是品牌公司仍然會滯銷,需求導向型開發(fā)成為必然。二、小戶型住宅1市場特征分析1.1供應特征1.1.1供應量及空間分布特征小戶型總體供應相對較大,真正純小戶型住宅供應量卻較少2002年始,小戶型住宅開始風靡山城。小戶型的概念已經(jīng)成為樓市的一種時尚。一年多的發(fā)展,小戶型住宅總體供應量已近100萬平方米。在大體量的供應情況下,小戶型仍能保持快速的去化速度,這似乎成為重慶地產(chǎn)界的靈丹妙藥。然而,重慶的“小戶型”住宅的概念較為模糊,真正意義上的純小戶型住宅畢竟還是少數(shù)。小戶型住宅是經(jīng)濟和房產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物,其消費對象多為單身、在CBD區(qū)域上班、收入高的年輕白領。而顯然,重慶的商務環(huán)境并沒有發(fā)展到足以承受如此大量這類小戶型公寓的程度。因此,重慶的小戶型公寓往往是普通住宅樓盤中帶有的小面積房型,而真正意義上的純小戶型住宅目前數(shù)量相對不多。除此之外,重慶小戶型住宅也沒有對全裝修、精裝修的概念加以界定,在市場上,同時存在全裝修、廚衛(wèi)裝修和毛坯房三種小戶型種類。小戶型集中于解放碑地區(qū),其他區(qū)域商業(yè)中心略有分布純小戶型樓盤對其消費對象一般局限于單身白領青年或投資客,加上純小戶型公寓的來源一般為高層爛尾寫字、商辦樓的改造,因此,小戶型住宅一般集中于商業(yè)、商務辦公集中的市中心地區(qū)。其中,作為重慶最繁華的解放碑區(qū)域,集中了大量的小戶型公寓和高檔公寓。沙坪壩、石坪橋、南坪等商業(yè)氛圍相對較差的區(qū)域商業(yè)中心附近地區(qū),也有一部分小戶型公寓供應。但是無論從供應總量還是從集中程度來說,無法與解放碑相提并論。這也顯示出,重慶的其他區(qū)域和解放碑地區(qū)的商業(yè)、辦公環(huán)境尚不可同日而語。表2-13競爭市場供應量及分布物業(yè)名稱物業(yè)區(qū)位規(guī)劃面積(M2)雅地天際渝中解放碑23056賽格爾渝中解放碑45000興地都市方舟渝中解放碑30158銀街俊景渝中解放碑130000陽光心殿九龍坡石坪橋37486郡都彩舍九龍坡高新區(qū)35500金沙國際沙坪壩56085江山多驕南坪開發(fā)區(qū)35000數(shù)據(jù)來源:上海中瑞市場研究部1.1.2項目規(guī)模面積分組分析小戶型公寓一般樓層高、占地小,容積率高位于解放碑中心地區(qū)可供建造小戶型公寓的土地供應量相當之少,因而像雅地天際、賽格爾這樣的樓盤占地面積都非常小。項目建設中體現(xiàn)了高容積率的特征。相對而言,云鼎國際公寓、銀街俊景、興地都市方舟位于解放碑邊緣地區(qū),與寸土寸金的解放碑中心區(qū)域相比,這些地區(qū)仍存在較多舊房、舊區(qū),土地資源較為豐富。因此,這些樓盤的體量一般較大,在價格上也與相隔并不遙遠的雅地天際之類樓盤拉開了差距。(相差達到2000元/平方米以上)但事實上,這類樓盤也正是解放碑小戶型供應的主力力量,理應代表非投資購房者的理性選擇。表2-14項目規(guī)模面積分組表5萬M5-10萬M210-20萬M2陽光心殿金沙國際銀街俊景郡都彩舍云鼎國際公寓雅地天際興地都市方舟賽格爾江山多嬌數(shù)據(jù)來源:上海中瑞市場研究部1.2需求特征1.2.1銷售情況小戶型公寓總體需求旺盛,去化較快盡管小戶型的供應非常充足,但重慶樓市并沒有顯示出飽和的跡象,依然保持了相對較快的去化速度和去化率。在幾種房型中,小戶型住宅具有總價較低的特點,在去化上有一定優(yōu)勢。并且,小戶型公寓尤其是一些純小戶型的住宅,往往位于市中心的位置,地理位置資源好,加上房型較為合理(比如開放式廚房,大大節(jié)省了空間),物業(yè)服務水平高,易受到消費者認可。小戶型開盤銷售較快,價格因素影響大從銷售率和銷售時間來看,小戶型公寓在開盤3個月內(nèi)的銷售狀況較好,地段較差的陽光心殿和郡都彩舍都能在開盤后較短的時間內(nèi)達到銷售率70%左右的水平,而江山多嬌在短短四個月內(nèi)銷售完畢,更是重慶地產(chǎn)界中難能可貴的成績。在銷售中,價格因素起的作用較大,如雅地天際盡管坐擁頂級地段、實行五星級物管,但因定價過高(比同地區(qū)類似樓盤高1000元/平方米以上),銷售周期被明顯延長。表2-15競爭對手項目銷售情況物業(yè)名稱銷售面積(M2)銷售率銷售周期雅地天際1850080%8個月賽格爾3600080%2個月興地都市方舟約2000075%6個月銀街俊景約75000小戶型95%10個月陽光心殿約1940070%6個月郡都彩舍2300065%4個月金沙國際53000小戶型95%3個月江山多驕鉆石年代約17500小戶型100%4個月數(shù)據(jù)來源:上海中瑞市場研究部1.2.2客戶情況分析按照中瑞對于重慶市民置業(yè)問卷調(diào)查分析,重慶市場對于小戶型的接受程度如下:對于面積30平方米左右的小戶型,有34%的被調(diào)查者明確表示會考慮購買這樣的住宅,而明確表示不會購買的人僅僅占到8%,另有57%的人表示未考慮成熟。這說明,在小戶型住宅自身品質(zhì)較好,營銷策略得當?shù)那闆r下,還是能夠得到大多數(shù)重慶市民的認可。就目前而言,重慶現(xiàn)有小戶型住宅的客戶主要為:單身青年白領在市中心CBD區(qū)域工作的青年白領往往會購買附近的全裝修、酒店式服務的純小戶型公寓,他們可以承受這種住宅的并不高的總價和月供,并且享受便利的交通。而且,像興地都市方舟、賽格爾這樣解放碑南部的住宅可以能提供較好的江景視野,也符合這類消費人群享受的心理。投資客投資客在小戶型的消費者中占到了很大的比例,重慶樓市較低的樓價揭示出較大的價值上升空間,由此,其吸引了一大批的外地投資者。根據(jù)中瑞問卷調(diào)查結果,在重慶能夠接受小戶型住宅的人群中,有33%為投資兼自住,20%者為純投資??傮w而言,有超過一半的小戶型潛在客戶存在投資傾向。一般而言,如將市中心區(qū)域的小戶型住宅出租,一般能得到每月2000元以上的租金回報。因此,樓盤的經(jīng)銷商也非??粗赝顿Y客的購買力。比如,賽格爾承諾的包租1500元(若無法自己出租,則租金由公司支付)就對投資客非常具有吸引力。居家自住一般的選擇購買小戶型居家自主的消費者往往看重該類住宅的價格較為低廉。因此,這類消費者對地段的要求并不特別高,但對于房型的可使用面積較為重視。如陽光心殿的業(yè)主購房的原因往往是在于欣賞其躍層房型。公司駐扎解放碑商務中心附近的小戶型公寓將公司的購買行為看作銷售的重要組成部分,一些外地公司在重慶所建立的辦事處并不需要很大的空間。象雅地天際這樣的小戶型公寓地處解放碑中心位置,能提供酒店式物業(yè)管理,而且租金較周邊同檔次賓館低廉得多,非常適合商住。1.3價格特征1.3.1銷售價格分析除雅地天際銷售價格達到套內(nèi)7000元/平方米(除去裝修標準),賽格爾銷售價格達到建筑面積裝修價格5800元/平方米以外,其余小戶型的價格也都在套內(nèi)2500元/平方米以上。這個價位在重慶樓市應屬于中高檔,略高于同類普通住宅。因此,綜合來說,小戶型住宅具有開發(fā)利潤較高、總價低、銷售周期一般住宅項目短的特性。表2-16競爭對手項目價格情況物業(yè)名稱銷售面積平均銷售價格(元/M2)雅地天際約185008800(套內(nèi)全裝)賽格爾約360005800(建面全裝)興地都市方舟約200004000(建面)銀街俊景約750003500(建面)陽光心殿約194003300(套內(nèi)全裝)郡都彩舍約230003000(套內(nèi)全裝)金沙國際約530003600(套內(nèi))江山多驕約175004000(套內(nèi)全裝)數(shù)據(jù)來源:上海中瑞市場研究部,1.3.2按揭標準小戶型公寓首付一般需要30%,但是一些樓盤的銷售員明確提出,如果買主是公務員,只需20%的首付。這在一定程度上說明當?shù)胤慨a(chǎn)商對于公務員收入穩(wěn)定性的信任程度,從而揭示了當?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)發(fā)達程度不夠,而民間資金積累相對較少的現(xiàn)狀。2產(chǎn)品特征分析2.1戶型面積躍層小戶型掩蓋實際供應面積陽光心殿和江山多嬌兩個小戶型容積率較低,如此“低容積率”顯得格外突出。而事實上,這些樓盤采用了加高層高、買房送夾層的方式,制造了虛假的低容積率。同時,夾層空間令人尷尬的層高(閣樓因?qū)痈咻^低而只能作為不舒適的臥室,不符合現(xiàn)代人的住房習慣)雖然給買房者以實惠,卻也使得整個房型的品質(zhì)降低。因此這一房型只存在于地段、品質(zhì)稍差的小戶型住宅項目,供居家住宅為多。據(jù)悉,這一做法在近期會得到規(guī)范。從江山多嬌A棟的總18種小戶房型(18種房型構成一個標準層)來看,贈送夾層所增加的建筑面積一般可以達到住宅面積的42%—45%。表2-17江山多嬌夾層戶型套內(nèi)面積(平方米)贈送的夾層面積(平方米)總計(平方米)夾層占住房總面積的比例22173944%32.626.358.945%2116.737.743%2819.647.642%2820.248.242%28.420.248.642%27.819.447.242%28.419.748.141%27.419.546.942%27.919.747.642%26.219.145.343%2718.545.541%29.320.950.242%2618.544.542%21.322.243.551%24.517.842.342%22.517.940.445%20.817.438.246%數(shù)據(jù)來源:上海中瑞市場研究部純小戶型面積一般在31-50平方米之間(套內(nèi))各小戶型樓盤的面積差異較大。但是,在賽格爾和雅地天際這樣的純小戶型面積一般在31-50平方米之間,30平方米以下的超小戶型所占的比例也相對較大,這在寸土寸金的解放碑地區(qū)起到了控制總價的作用。賽格爾達到裝修后套內(nèi)銷售價格7700元/平方米,但30平方米左右的房型總價也僅約20萬元。這些小戶型采用開放式廚房、運用空間較合理。表2-18項目單位面積分組表(套內(nèi)面積)單位面積分組30M31-4041-5050M雅地天際約30%共約50%約20%賽格爾49%37%14%/興地都市方舟13%25%13%49%陽光心殿(躍層)///90%以上郡都彩舍11%23%34%34%江山多嬌/16%78%6%數(shù)據(jù)來源:上海中瑞市場研究部2.2外部公共配套分析外部配套主要取決于地理位置,解放碑、沙坪壩這樣的區(qū)域商業(yè)、人文氛圍好,外部配套優(yōu)秀。而陽光心殿、俊都彩舍附近多為廠區(qū),生活配套設施較差,較缺乏人氣。表2-19競爭對手項目外部公共配套情況物業(yè)名稱郵局銀行餐飲娛樂商業(yè)體育場館幼兒園中小學醫(yī)院公園景區(qū)雅地天際有有多解放碑商業(yè)中心無無和平路小學、復旦中學、新華路小學一中醫(yī)院、重醫(yī)附二院、中醫(yī)院市一醫(yī)院解放碑、江景賽格爾興地都市方舟解放碑、人民公園銀街俊景陽光心殿有有少石坪橋步行街無無有有無郡都彩舍無無無少奧體中心無有無渝高公園金沙國際有有多沙坪壩商業(yè)中心無有沙坪壩文化中心眾多學校區(qū)中醫(yī)院三峽廣場、沙坪公園、平頂山公園江山多驕有有多南坪步行街無無無市六院、江南醫(yī)院無數(shù)據(jù)來源:上海中瑞市場研究部2.3內(nèi)部公共配套分析酒店式管理的小戶型住宅的內(nèi)部一般建有會所,這對于業(yè)主的生活品質(zhì)有很大的提升。由于雅地天際、賽格爾、興地都市方舟占地很小、缺乏建造大型會所的條件,同時又地處解放碑繁華商業(yè)中心,所以提供會所的必要性不大。此外,由于小戶型公寓客戶的特殊性,許多小戶型公寓都配有商務中心或商務服務。表2-20競爭對手項目內(nèi)部公共配套情況物業(yè)名稱會所商務服務內(nèi)部商店雅地天際無有未知賽格爾無有有興地都市方舟有無有銀街俊景有有一部分商辦陽光心殿有有有郡都彩舍有有便利小商鋪金沙國際有有有江山多驕有無30萬平米商鋪數(shù)據(jù)來源:上海中瑞市場研究部而配套商業(yè)根據(jù)樓盤的地理位置不同,需分為贏利性和功能性兩種。表2-21競爭對手項目內(nèi)部公共配套分類功能性商業(yè)配套贏利性商業(yè)配套樓盤所在地理位置商業(yè)較缺乏區(qū)域商業(yè)中心經(jīng)營內(nèi)容便利性根據(jù)該商業(yè)中心市場需求代表樓盤俊都彩舍、江山多嬌賽格爾數(shù)據(jù)來源:上海中瑞市場研究部2.4裝修標準分析在重慶的小戶型公寓市場中,開發(fā)商和消費者對裝修沒有統(tǒng)一的認識,竟然存在毛坯交房這一較為怪異的現(xiàn)象。這與上海的小戶型住宅形成了較為鮮明的對比。表2-22競爭對手項目裝修標準樓盤名稱裝修標準雅地天際1200元/平方米標準賽格爾精裝修,大堂4星級標準興地都市方舟清水房,大堂3星級標準銀街俊景清水房陽光心殿成品房(580元裝修標準)郡都彩舍精裝修金沙國際清水房江山多驕全裝修數(shù)據(jù)來源:上海中瑞市場研究部2.5物業(yè)管理分析由于小戶型公寓針對的是特殊的單身青年白領這一特殊消費群體,因此對自身物業(yè)管理水平要求較高。在選擇物業(yè)管理時,位于商業(yè)市中心、檔次最高的幾個小戶型公寓都選擇了品牌物業(yè)公司,以品牌來顯示自身檔次,都獲得了較高的社會聲譽。在重慶房產(chǎn)消費中,人們對于外資的品牌物管有較強烈的認同感。表2-23競爭對手項目物業(yè)管理樓盤名稱物業(yè)管理公司性質(zhì)雅地天際世邦魏理仕品牌物管賽格爾戴德梁行品牌物管興地都市方舟重慶大正物業(yè)管理公司重慶一流物管銀街俊景重慶萬吉物業(yè)管理公司普通陽光心殿重慶恒嘉物業(yè)管理公司普通郡都彩舍重慶深國貿(mào)物業(yè)管理公司普通金沙國際戴德梁行品牌物管江山多驕江山物業(yè)管理公司開發(fā)商自管數(shù)據(jù)來源:上海中瑞市場研究部3典型案例分析3.1賽格爾國際大廈A.項目概況項目地址:渝中區(qū)解放碑五四路開發(fā)商:重慶上宏物業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)規(guī)模:總建面積45000平方米房型配置:24-47平方米(套內(nèi))功能規(guī)劃:-2—-1F停車庫及設備層1F—5F大型商場6F—7F娛樂、餐飲用房8F—11F高級寫字間13F—35F酒店式公寓開盤日期:2003.6交房日期:2003.10銷售價格:精裝修5800元/平方米(套內(nèi)約7700元平方米),首付30%B.銷售狀況:作為重慶最高價位的住宅之一,開盤僅僅兩個月,其銷售率已經(jīng)達到80%。C.項目點評類別內(nèi)容評價地理位置資源位于解放碑中心地段重慶最佳景觀資源位于解放碑臨江一側向南可望江景,向北俯瞰解放碑的繁榮交通配套資源朝天門碼頭、眾多公交車交通便捷生活配套資源重慶市最重要的商業(yè)、商務中心重慶最佳規(guī)劃布局標準層內(nèi)含31個不同房型略嫌擁擠裝修標準精裝修,廚衛(wèi)設備齊全包括電器提供單身青年最大方便物業(yè)管理戴德梁行,四星級酒店式物管知名品牌物管企劃思路選擇都市核心,與繁華同居最高尚單身公寓,入住其中是青年白領的身份的象征其他6級地震設計無D.營銷策略特點和優(yōu)勢同時推出整個層面的31個樣板房,掃除顧客對“爛尾樓”的顧慮六月開盤伊始,同時推出標準層中31個樣板房,并且附帶裝潢了該層的樓道和電梯間,使參觀者對所有的房型加以直觀的了解,使購房者心情愉快、留戀往返,擴大了選擇余地。相比其他樓盤簡陋的樣板房參觀形式,賽格爾在現(xiàn)場銷售中占得先機。酒店式物管服務讓購房者親身體驗在樓盤銷售處,參觀樣板房的客人到了樓上,都有穿著整齊的侍應生接待,換上鞋套,踩著一塵不染的大理石開始參觀地板。工作人員服務的態(tài)度,已經(jīng)讓人體驗到酒店式服務的感覺。包租承諾使投資者放心為了吸引帶有投資傾向的客戶購買賽格爾,賽格爾推出了最低1500元的包租承諾,保證業(yè)主能得到最低每月1500元的租金回報。橫向比較之下的性價比優(yōu)勢同樣在解放碑的中心位置,雅地天際定價為套內(nèi)8800元/平方米(帶1200元裝修),這一價格比賽格爾足足高出了1100元/平方米,顯然過高,因為這一差價在基礎不高的重慶樓市中足以起到?jīng)Q定性的作用。此外,相比均價4000元/平方米(清水房建面)的興地都市方舟,賽格爾在品質(zhì)和地段上都稍高一籌,而核算下來的價格差距在1000元以內(nèi),還是可以接受。從以下比較表的考察來看,賽格爾的整體綜合水平高、指數(shù)平均,的確物有所值。而按照消費心理學上來說,中間價位也最易被消費者接受。表2-24解放碑小戶型項目比較樓盤名稱價格順位規(guī)模順位地段順位物管裝修順位江景順位雅地天際1411無賽格爾22222興地都市方舟33331銀街俊景4143無數(shù)據(jù)來源:上海中瑞市場研究部,從1至4代表從優(yōu)到差。4、市場發(fā)展分析2003年是重慶小戶型推案量相當集中的一年,小戶型住宅供應量較為充足,推出的帶有小戶型色彩的樓盤超過20個,供應總量接近100萬平方米,預計未來還有10
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會有圖紙預覽,若沒有圖紙預覽就沒有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負責。
- 6. 下載文件中如有侵權或不適當內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準確性、安全性和完整性, 同時也不承擔用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 美容院雙十一活動方案策劃
- 雙11小活動策劃方案
- 現(xiàn)服科技發(fā)展與創(chuàng)新人才培訓模式探討
- 匯報技巧構建高效商業(yè)匯報的核心要素
- 國慶節(jié)活動方案披薩
- 7 角的初步認識 第二課時(說課稿)-2023-2024學年二年級下冊數(shù)學蘇教版001
- Unit 11 Chinese festivals(period 1)(說課稿)-2023-2024學年滬教牛津版(深圳用)英語五年級下冊001
- 16 家鄉(xiāng)新變化(說課稿)2023-2024學年統(tǒng)編版道德與法治二年級上冊
- 2023四年級數(shù)學上冊 二 加減法的關系和加法運算律第5課時說課稿 西師大版
- 2023九年級物理下冊 第十一章 物理學與能源技術11.3能源說課稿 (新版)教科版
- 護理人文知識培訓課件
- 建筑工程施工安全管理課件
- 2025年春新人教版數(shù)學七年級下冊教學課件 7.2.3 平行線的性質(zhì)(第1課時)
- 安徽省合肥市2025年高三第一次教學質(zhì)量檢測地理試題(含答案)
- 2025年新合同管理工作計劃
- 統(tǒng)編版八年級下冊語文第三單元名著導讀《經(jīng)典常談》閱讀指導 學案(含練習題及答案)
- 2024年高考語文備考之文言文閱讀簡答題答題指導
- 風光儲儲能項目PCS艙、電池艙吊裝方案
- 《志愿軍-存亡之戰(zhàn)》觀后感小學生
- 運動技能學習PPT課件
- 第六編元代文學
評論
0/150
提交評論