仁恒地產研究報告

PAGE前言“滾滾長江東逝水，黃沙淘盡，英雄方顯”，一個經歷了中國樓市十多年的風風浪浪，遭遇中國地產進化過程中的殘酷“選擇”，而幸存下來并發(fā)展壯大的房地產開發(fā)企業(yè)，必然是有著良好適應能力、有著自身核心競爭力和品牌價值的企業(yè)。仁恒作為一家外資房地產公司，通過短短十多年的經營，從一家默默無聞的企業(yè)，發(fā)展到今天擁有很強品牌知名度和忠誠度，創(chuàng)立了一整套獨有的項目開發(fā)理念的大型房地產企業(yè)，其中必有值得借鑒和探討之處。今天所面臨的國家宏觀經濟調控以及對房地產行業(yè)的種種政策的出臺，整個市場可謂是風云變化，在這個十字路口，怎樣尋找出一條適合房地產企業(yè)發(fā)展的道路；怎樣保持企業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展；怎樣尋找企業(yè)自身在市場中的定位，都是本文研究仁恒地產的初衷。通過下文對仁恒地產的各方面研究，來深層次的挖掘其成功的“秘訣”，以期能得出一些有益經驗。一、仁恒的發(fā)展歷程1.1仁恒集團企業(yè)介紹仁恒集團是一家總部在新加坡的國際企業(yè)集團，業(yè)務分布于東南亞、澳新、歐美、中國香港及內地，已經發(fā)展成仁恒工業(yè)、仁恒地產、仁恒金融三大產業(yè)核心。目前仁恒在境外的業(yè)務主要包括在新加坡、澳新、歐美、香港的物業(yè)、國債、基金、股票投資等業(yè)務。仁恒進入中國內地投資已有二十多年，主要從事房地產開發(fā)和工業(yè)發(fā)展，業(yè)務分布于上海、南京、珠海、天津、蘇州、揚州、貴陽、成都等地，已形成了相當規(guī)模的房地產和工業(yè)投資格局。目前仁恒集團所投資的工業(yè)領域的相關企業(yè)，年銷售收入可達50多億元人民幣。在房地產領域，仁恒地產保持了良好的發(fā)展勢頭，目前年開發(fā)量超過100萬平方米，并為后續(xù)開發(fā)儲備了大量的土地。1.2仁恒在中國內地的發(fā)展上個世紀80年代初，中國的改革開放伊始，仁恒就進入中國內地，早期以工業(yè)為發(fā)展主業(yè)，從珠江三角洲開始，展開第一輪投資戰(zhàn)略。仁恒工業(yè)主要分布在珠海、深圳、揚州及云南等地區(qū)，集中在造紙、彩印、化工、電子工程等產業(yè)。仁恒工業(yè)在企業(yè)規(guī)模、科技水平、產品質量、經濟效益等方面都處于當?shù)赝惼髽I(yè)的前列，整體發(fā)展勢頭良好。上世紀90年代初期，仁恒在上海、南京等長江三角洲城市，以房地產投資開發(fā)，展開了仁恒集團在中國內地的第二輪戰(zhàn)略投資。十多年來，仁恒地產在長三角開發(fā)建設了上?！叭屎銥I江園”、“仁恒河濱花園”、“仁恒河濱城”、南京“仁恒梅花山莊”、“仁恒玉蘭山莊”、“仁恒翠竹園”、“四季仁恒”等一系列中高檔樓盤項目，累計開發(fā)建筑面積達300多萬平方米。由此，仁恒地產在中國房地產市場以產品占有了一席之地。21世紀初，隨著中國實施西部大開發(fā)政策，仁恒進入西部地區(qū)，拉開第三輪戰(zhàn)略投資的序幕，同時不失時機展開在天津等環(huán)渤海地區(qū)的投資，并擴展仁恒在蘇州、珠海、揚州等地的投資力度。2021年初，仁恒把成都確定為繼上海、天津后，集團在中國的第三個區(qū)域戰(zhàn)略投資總部。計劃加大投資力度，實施在西部的多元化投資發(fā)展戰(zhàn)略。2021年6月22日，仁恒置地集團在新加坡交易所成功上市。1.3仁恒地產的業(yè)績仁恒集團自從1993年在中國開發(fā)地產以來，截至到2021年，已建成220萬平米各類建筑，已建成和在建的項目達到了21個。2021年，仁恒地產銷售金額達40億元人民幣，至今，2021年銷售金額達42億元人民幣。預計2021年仁恒地產銷售金額將超過60億元人民幣，2021年銷售金額將突破80億元人民幣。2021年待建土地開發(fā)量達110萬平方米,目前全國土地儲備達230萬平方米。相對穩(wěn)定的發(fā)展戰(zhàn)略步伐，使仁恒地產始終保持著強勁的發(fā)展增長勢頭。從仁恒企業(yè)的發(fā)展歷程可以看出，其是一步一個腳印，走穩(wěn)健的漸進式發(fā)展步伐。其房地產開發(fā)從長三角地區(qū)起步，逐漸擴大到環(huán)渤海、珠三角和西部地區(qū)，緊緊把握住中國區(qū)域經濟發(fā)展的重點和熱點，完成了仁恒在中國內地發(fā)展的戰(zhàn)略布局。在這個發(fā)展過程中，仁恒儲備了大量的土地資源，擴大了企業(yè)的實力和品牌價值，為企業(yè)的未來發(fā)展增添了后勁。目前的仁恒地產已由一個區(qū)域型的企業(yè)成長為一個覆蓋中國多個大中城市的全國性大型房地產開發(fā)企業(yè)。二、仁恒的企業(yè)理念“仁信治業(yè)，持之以恒”——仁恒企業(yè)的經營理念?！皟r值、奉獻、服務”——仁恒的企業(yè)宗旨。不管是參觀仁恒的樓盤，還是進入仁恒的售樓處，處處感受到仁恒的“用心”。房地產企業(yè)的文化和理念往往表現(xiàn)在其所開發(fā)的樓盤上。“我們的價值取向不在于一時的得失，而在于營造一個幾百年后依然活著的企業(yè)……”

上述是對仁恒企業(yè)文化總結的精辟。也正是以這樣的理念為依托讓仁恒打造了一個又一個高品質的樓盤。仁恒地產經過十多年的發(fā)展總結了一整套先進、高效的管理、運作體系以及致力于“開發(fā)中高檔樓盤”的理念，同時還秉承了一貫的開發(fā)宗旨：“善待土地，用心造好房”，其憑借十多年的開發(fā)經驗和所獲得的成績，已在市場中樹立了較好的口碑效應。仁恒地產的發(fā)展可以說是“與時俱進”，不斷引領著購房者的興趣、同行們的關注。步伐穩(wěn)健、目光深遠而又含蓄、內斂的辦事風格是仁恒地產得以不斷發(fā)展、進步與創(chuàng)新的事業(yè)基礎。十多年來，仁恒的發(fā)展始終比較平穩(wěn)，恪守著自身企業(yè)的原則，致力于中、高檔樓盤的開發(fā)，樹立了良好的口碑與企業(yè)形象。一個企業(yè)的發(fā)展，離不開企業(yè)經營理念和文化的塑造上，也許某些專業(yè)技術層面上暫時落后并無大礙，但如果在經營理念上和戰(zhàn)略思路上有偏差就會直接影響到企業(yè)未來的發(fā)展。從仁恒地產的企業(yè)理念可以看出，一個具有良好品牌效應和成長性的企業(yè)必然有一套適合自身的企業(yè)理念。也許，其理念并不很超前，但一定是最能經受住時間考驗的。要想做好一個企業(yè)，一定要走可持續(xù)發(fā)展的道路，高瞻遠矚。三、仁恒的產品理念仁恒在做產品方面的觀點是：要想做好一個產品，一定要在“精”字上下功夫，精益求精。對于一個房地產開發(fā)企業(yè)來說，產品是企業(yè)發(fā)展的生命力和源泉，脫離了產品的支撐，就像“魚脫離了水“一樣，毫無價值可言。仁恒的產品沒有追求過多的概念；沒有奪人眼球的華麗；也沒有張揚的表現(xiàn)方式，踏踏實實，用“心”去做，真正驗證了“只有完善產品的每一個細節(jié)，才能創(chuàng)造出精良的產品”這句話。應該說仁恒產品的質量要求很高，從整體到細部都是一致的，仁恒“用心”去造房的理念，其實更多的是體現(xiàn)一種責任。仁恒在上海的樓盤，可以說其產品不管從小區(qū)規(guī)劃上、景觀和戶型設計上、還是產品細節(jié)處理上都感覺是“用心”去做，下足了工夫。仁恒的“用心”不但體現(xiàn)在科技上、設計上、建筑上，更多是體現(xiàn)在對客戶的責任上，以客戶的需求為第一原則，在保證產品質量的前提下，靈活的調整著規(guī)劃設計思路。在進入仁恒地產的每個樓盤中，都能感受到居家的溫馨氛圍，每個樓盤都非常有親和力。分析其原因，可以說是人性化、標準化和系統(tǒng)化的相結合。仁恒最具代表性的產品是高端住宅公寓，其產品普遍體現(xiàn)出“高品質、高質量、高內涵”的特征?？梢哉f仁恒的住宅公寓是在良好地段、擁有良好環(huán)境、良好建筑、良好戶型和良好配置的產品。對于一個非常成熟的房地產企業(yè)來說，產品與客戶的需求滿足才是第一位的，把花在塑造概念上的大量功夫用在產品上，產品才會出彩。仁恒產品的“細”與“精”僅從仁恒河濱花園一個項目中就能充分感受到。仁恒河濱花園小區(qū)整體規(guī)劃為：建筑以中央景觀為中心進行圍合式布局，其中央景觀由植物、水景、庭院、廣場相結合組成。小區(qū)內建筑隨空間形成多層次景觀，住宅單體的景觀著重講求視野寬闊，充分發(fā)揮出小區(qū)中央景觀的氣勢，營造出內涵豐富的視覺效果，給人一種文化底蘊深厚的生態(tài)型內部空間。仁恒河濱花園的建筑與仁恒在上海的其他住宅樓盤比較相似，可以說是利用標準化模式進行復制的系列產品，尤其是前期開發(fā)的仁恒濱江園的建筑風格已被客戶所充分認同，因而仁恒對建筑進行標準化復制，可謂不但降低了開發(fā)風險，降低設計成本，還在一定程度上提升了老客戶對仁恒的忠誠度。仁恒河濱花園的建筑細節(jié)處理非常周到，特色風雨廊的設計，連接單元入口和車行道路，從人性化角度考慮，充分展現(xiàn)了仁恒產品的“細”。小區(qū)的景觀系統(tǒng)設計也非常之“精”，高低錯落多層次的植物配置、水與綠的融合、景觀帶的設計，都將景觀與建筑進行了有機的結合，而用翠竹對小區(qū)網(wǎng)球場進行光污染的阻隔，可謂妙筆生輝，成為景觀系統(tǒng)中的又一重要小品。仁恒的產品可以歸納為以下幾個特點：產品：建筑本身應該絕對保證質量第一，具有國際化的建筑風格，非常注重建筑細節(jié)上的處理和專業(yè)的配置。戶型：舒適度和功能化的體現(xiàn)，對戶型的細微之處也考慮周全，充分滿足了高端客戶的需求。景觀：社區(qū)擁有良好的整體景觀體系，非常注重植物的層次性和局部處理效果。規(guī)劃：相對的低密度的規(guī)劃設計，作到小區(qū)整體的均好性設計。配套：具有完善的社區(qū)配套，小區(qū)內設有業(yè)主專用的會所，能享受到多樣的星級服務。仁恒的產品很實在，也很有品質感，沒有過于花哨的產品理念，也沒有華而不實的產品配置。完全是一種人本主義和精細化的體現(xiàn)。仁恒的產品又具有標準性，將產品特質復制到后續(xù)的樓盤中去，成為了仁恒樓盤的共同象征?！巴娈a品概念的時代已過去了”，產品是房地產開發(fā)企業(yè)的生命力，但不等于炒作概念就能成為提升產品力的途徑。隨著消費者對產品的理性程度的加強，房地產開發(fā)企業(yè)應該更多從產品細節(jié)入手，以消費者的需求為第一原則，來塑造自己的產品形象。四、仁恒的成品住宅理念仁恒的產品給人第一印象是“高檔、品質好”。其重要原因是仁恒的所有的公寓產品都為精裝修交房標準。仁恒可以說是目前國內精裝修住宅開發(fā)量最大、時間最長的公司。從1993年開始到現(xiàn)在，仁恒開發(fā)住宅總量累計超過200萬平方米。在做裝修房的過程中，往往裝修質量的把控比較困難，在后期交房時，開發(fā)商與業(yè)主間往往有很多矛盾產生，由于這些弊端使大部分房地產開發(fā)企業(yè)放棄了做全裝修房的想法。仁恒剛進入中國市場在做全裝修房時，也遇到了同樣的難題，從中總結了很多的經驗，制定出一套做全裝修房的成熟操作模式。仁恒對于做全裝修房的觀點是——注重品質、質量第一做全裝修房最關鍵的是如何把控好裝修質量，仁恒的方式是把室內裝修與項目的土建工作融合為一個系統(tǒng)的工程。聘請一家建筑施工單位來完成這一工作，從而既能降低裝修成本，又能更好的控制裝修質量。仁恒在開發(fā)精裝成品住宅過程中，還形成了一個完整的產業(yè)鏈。仁恒有完整的建材供應商、管理團隊和后期服務隊伍，實施“住宅產業(yè)化全裝修”一條龍體系。仁恒項目的建材供應商為長期客戶，對建材的質量和價格會進行綜合權衡。而仁恒的客戶服務部，非常注重服務細微性，及時解決了在交房過程中遇到的一個個問題，也在一定程度上提高了業(yè)主對仁恒全裝修房質量的滿意度，仁恒已將裝修完全融合到了產品中。仁恒十幾年來的“精裝成品住宅”開發(fā)經驗，不僅體現(xiàn)了產品的“舒適感”與“品質感”，更多的是體現(xiàn)出地產運作時的精益求精和“用心造好房”的開發(fā)理念，也避免了與其他樓盤的同質化競爭。應該說仁恒的成品住宅開發(fā)理念樹立了的仁恒高端化的產品定位，直接提升了其產品品質。精裝成品住宅是仁恒產品最主要的特質，同時也樹立了自身項目差異化的市場形象。其已將全裝修房上升到一定的高度，為住戶提供了一種新的置業(yè)理念：“精裝修房與毛坯房不是換套房子這么簡單，換的是一種生活方式和生活態(tài)度”。未來住宅的發(fā)展趨勢將逐漸向全裝修房演變，因此如何把控裝修質量；如何設計出更符合目標客群要求的裝修風格；如何控制裝修成本將是每個房地產開發(fā)企業(yè)需要研究的課題。五、仁恒的物管服務理念仁恒產品給客戶的印象是“檔次高、客戶忠誠度高、品牌價值高”。分析其原因除了前期的產品品質外，后期的物業(yè)管理服務也是不可或缺的重要因素之一?！昂阈姆?，一生呵護”這句話很好的總結了仁恒的服務理念，仁恒除了在產品上“用心”外，其物管服務也極為“用心”。早在90年代初期，仁恒地產已經形成了整套的物業(yè)服務管理體系。仁恒先后制訂出《售后服務產品保障體系》、《保修期房屋保修流程》、《業(yè)主投訴房屋問題處理流程》等一系列保障業(yè)主權益的規(guī)章制度，同時向業(yè)主提供房屋、配套設施、樓宇公共部位較復雜質量問題技術判斷與工程整改服務；銷售合同質疑咨詢；房屋交易、產權過戶、權證辦理手續(xù)咨詢等一套完整的售后服務項目，從制度上確保對業(yè)主的貼心服務。仁恒還建立了一套日常物業(yè)維保計劃。仁恒物業(yè)維修人員依據(jù)計劃組織成立了技術攻關小組，為業(yè)主提供即時解決方案，一為住戶節(jié)約成本，二為保障設施良性運轉，保證了業(yè)主的舒適居家生活。由于仁恒的客戶中有很多是投資客戶和境外客戶，仁恒物業(yè)根據(jù)客戶的實際情況，推出了代租的服務，滿足了這部分客戶的迫切需求，同時也提升了物業(yè)的投資價值，反過來也利于物業(yè)售價的提升。此外，提供的增值服務還包括：出租車的代叫、行李車的設立、房間鑰匙托管、孩子入學推薦、外協(xié)服務導入等。在物管服務的細節(jié)上，仁恒也做的很出色。仁恒所有的樓盤只要有外來車輛駛入小區(qū)，從大門口直至地下車位的一路上，所有保安會通過對講機時時了解該車輛的動態(tài)，能充分讓住戶感覺到安全和貼心。為提高服務質量，仁恒物業(yè)引入了ISO國際質量管理體系，建立了ISO9001質量體系認證和ISO14001環(huán)境管理體系認證標準，并通過企業(yè)品質管理部門、公司和管理中心實現(xiàn)三級督導制度來跟蹤服務質量。通過標準化的流程建設，仁恒物業(yè)現(xiàn)已構建了完整的服務體系規(guī)范，可以說達到了國際物管服務水準。正因為有上述的物管服務品質和服務的多樣化，因此仁恒的物業(yè)管理費雖然普遍高于同類物業(yè)，但客戶還是非常的認同和接受。仁恒現(xiàn)有上海項目的物業(yè)管理費收費標準如下：仁恒濱江園的物業(yè)管理費5元/㎡、仁恒河濱花園（天山路）4元/㎡、仁恒河濱城（丁香路）3.6元/㎡。高檔的物業(yè)必須配有星級化的物管服務標準，仁恒的物業(yè)除了注重標準化和增值化外，還非常注重人性化和細節(jié)化。仁恒的物業(yè)不走形式化模式，以客戶為中心，圍繞客戶的實際要求而調整物管的服務理念。可以說仁恒的物管服務充分體現(xiàn)了仁恒客戶的身份、品位和價值取向等特征，與其高品質硬件條件一脈相承。物業(yè)管理不僅僅是為房地產的配套，其實他提供的更是一種產品的延伸服務。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，房子賣出去了才是服務的開始。服務將直接關系到你的產品價值、你的物業(yè)售價和你的品牌效應，關系到企業(yè)是否能可持續(xù)良性發(fā)展，后續(xù)的物業(yè)服務又是項目整體檔次和品質的很好體現(xiàn)。所以說：開發(fā)商造的是房子，賣的必須是服務。六、仁恒的品牌理念“精雕細琢，以卓越的產品品質和優(yōu)良的服務來樹企業(yè)品牌”——仁恒地產的品牌觀。仁恒地產良好的產品品質和服務理念，也造就了仁恒這個品牌。仁恒的品牌并非是短時期內的強勢宣傳樹立的，更多的是依靠時間的積累，在客戶的口碑中慢慢形成的。仁恒地產剛進入上海時，幾乎無人熟知。既不做企業(yè)形象廣告，也沒參加房產推介之類的商業(yè)活動，顯得非常低調。隨著時間的推移，仁恒以自身的實力和項目的產品品質，逐漸贏得了市場和消費者，加之后期的專業(yè)化的物管服務，更推動了企業(yè)品牌效應的提升。而仁恒企業(yè)低調內斂的處事風格，也進一步拉近了與客戶的距離。通過細分市場，其品牌效應逐漸在高端客戶之間形成，口碑傳播已成為其品牌輸出的最好渠道。仁恒的品牌可以說在上海高端客戶中已是一種“身份、品位和價值取向”的象征。仁恒還很好的將企業(yè)品牌和樓盤品牌進行了協(xié)調統(tǒng)一，不但在每個樓盤的名稱上得到了體現(xiàn)，更重要將樓盤的產品氣質與企業(yè)的理念結合起來。企業(yè)品牌和樓盤品牌的相輔相成，也進一步擴大了仁恒企業(yè)與其樓盤的市場知名度和美譽度，真正體現(xiàn)了兩者互為依存的關聯(lián)價值。仁恒以前期在上海等長三角城市所積累的品牌效應，通過全國發(fā)展戰(zhàn)略，逐漸擴大到其他地區(qū)的各大城市?？梢哉f，目前的仁恒已逐漸成為一個全國性的房地產品牌，仁恒的品牌為其在新進城市中項目的市場形象樹立大大“加力”。應該說其品牌效應是跟隨著企業(yè)的發(fā)展壯大而不斷增大的。仁恒的品牌是其產品、服務和企業(yè)理念相互“疊加”形成的。品牌是房地產企業(yè)的靈魂，是企業(yè)在市場競爭中制勝的根本。它代表的是一個企業(yè)，一種產品，一個消費群體以及一定的市場份額，品牌同樣是房地產企業(yè)寶貴的無形資產。品牌的核心價值，應體現(xiàn)房地產企業(yè)的核心競爭力。在房地產產品同質化日趨嚴重的今天，增加產品附加值，賦予消費者物質和精神上的雙重滿足是品牌效應的最好體現(xiàn)。而面臨房地產市場白熱化的競爭環(huán)境中，一個成功的品牌便是房地產企業(yè)在市場爭奪戰(zhàn)中克敵制勝的一把“利劍”，所以，如何有效管理并對品牌進行合理經營對房地產企業(yè)來講是企業(yè)發(fā)展過程中的一個重要環(huán)節(jié)。七、仁恒的營銷環(huán)節(jié)分析仁恒項目的普遍熱銷也離不開其營銷環(huán)節(jié)上的支持。雖然，仁恒企業(yè)相對重產品和物管服務兩大體系，但其營銷層面上還是和有自身的特色，值得挖掘和參考。7.1場地包裝模式分析仁恒各樓盤的售樓處一般都會設在樓盤的會所或樣板區(qū)內，在前期施工階段，通常會在樓盤外圍設置一個臨時性的客戶接待處，一般現(xiàn)場售樓處未正式完工前，是不會對外正式接待客戶的，避免了給客戶一種項目前期施工不佳的現(xiàn)場環(huán)境與仁恒樓盤品質之間的差異感。仁恒將售樓處設在會所或樣板區(qū)內，使看房客戶能有一個較直觀的感受，能直觀的體現(xiàn)其高檔樓盤的品質，真正起到了場地營銷方面的作用，同時也避免了一般樓盤單純依靠工地圍板和引導旗之類的簡單包裝模式在現(xiàn)場形象展示上的弊端。仁恒的場地營銷是其營銷環(huán)節(jié)的重點，是一個系統(tǒng)性的工程，將售樓處、樣板房、景觀建筑展示段和看房通道融為了一體，充分體現(xiàn)了仁恒產品的品質，給參觀客戶以視覺上的沖擊效果。7.2開盤模式分析仁恒各樓盤一般開盤時間會選擇在樣板房推出一個月后開盤。主要也是為了控制一個蓄客時間，同時也是“仁恒”穩(wěn)健作風的一個表現(xiàn)。它或許是增加了資金的壓力，但它對看房者的影響力、價格的提升和蓄客的效果也是不言而喻的。同時也可以真正起到了樣板房所應該帶來的效果和作用。目前市場上有部分樓盤還在樣板房設計階段或在裝修中時，就會由于指標或資金的壓力，倉促開盤，結果不光價格一時缺乏上升的支撐，后期完工裝修的樣板房也失去了它應有的作用，最終還是導致了資源和資金的浪費。至于開盤具體的銷售策略，仁恒也力求體現(xiàn)其穩(wěn)健作派，減少了一些隱性操作的弊端，非常符合仁恒企業(yè)一貫的實在、穩(wěn)重的作風。如一般不收取意向金，并以搖號或排順序認購的方式為主，而老客戶將會享受到優(yōu)先選房或有一定的優(yōu)惠措施，這也在一定程度上契合和鞏固了其目標客源。7.3推盤方式與去化分析仁恒項目在銷售期內一般更愿意去追求銷售節(jié)奏的相對穩(wěn)定，有時甚至不希望一開盤就全部去化，銷售中一般不用銷控手段，給客戶誠心和實在的感覺。可以看出仁恒已經將它的穩(wěn)健的處事風格又一次體現(xiàn)在了它的推盤方式上。以仁恒河濱城的推盤方式與去化情況為例，用實際的數(shù)據(jù)來分析仁恒樓盤的推盤方式和去化情況。項目簡介位于浦東新區(qū)聯(lián)洋新社區(qū)內，東臨羅山路、西靠丁香路?？偨ㄖ娣e約72萬m2，項目共分三期開發(fā)：洋涇港以南是第一、二期，洋涇港以北為第三期。目前建成及推出銷售的為一、二期，其中：一期建筑面積約26萬m2，共有16幢25-26層的高層，約有1600套住宅，房型面積從90-203m2；二期建筑面積約21萬m2，共有13棟26-30層高層，約有900套住宅，房型面積在160-220m2。項目推案該項目從2021年8月至今一期已經全部推出，二期僅推出了2棟高層。1）一期推案一期共分6批推出：——2021年8月首次推出房源，推出的為一期項目南面第二至第四排的8棟住宅，銷售面積12萬m2，共808套房源，房源面積從87-213m2，其中有398套為87-128m2的較小面積房源。當時報價10000-12021元/m2。當時首批房源在3個月內基本售罄。——2021年1月再次推出房源，推出的為一期北面第三排的2棟26層住宅，銷售面積3.8萬m2，共208套房源，房型面積為153-207m2，當時報價為12021-15000元/m2。該批房源在推出當月即完成97%。——2021年5月第三次推出新房源，推出的為一期北面第一排和第二排的2棟26層住宅，銷售面積3.4萬m2，共203套房源，房型面積為120-224m2，報價為17000元/m2。正遇宏觀調控，在推出半年內銷售完成68%，直到2021年5月方才全部售罄，此批房源推出首月中，主要售出的為200m2的大房型。——2021年9月推出第四批房源，推出的為一期北面第一和第二排的2棟26層住宅，銷售面積3.2萬m2，共198套房源，房型面積為88-210m2，其中有1棟兩梯四戶的住宅設94套88-128m2的小面積房型。報價為17000元/m2左右，可打9折?！?021年10月推出第五批房源，推出的為小區(qū)南面第一排的1棟住宅，銷售面積1.7萬m2，共95套房源，房型面積為165-192m2，報均價16800元/m2。第四及第五批的房源全部去劃共用了七個月的時間，但是在推出的前三個月共去劃了60%左右，在當時已屬不易?！?021年1月該項目推出一期的最后一批房源為小區(qū)南面第一排的1棟住宅，銷售面積1.8萬m2，共100套房源，房型面積為165-192m2，報價14500-18000元/m2。該批房源約用3個月的時間完成去化。2）二期推案二期第一批房源于2021年5月底推出，主要為二期南面第一排的3棟25層住宅，銷售面積2.9萬m2，共150套房源，房型面積為161-224m2的住宅，其中臨丁香路一棟住宅規(guī)劃為210-224m2的純大戶型住宅。報價15100-18000元/m2，該項目在6月份共去化了85%左右，目前僅有8套224m2左右的房源可售，這些房源主要集中在22層以上或4層以下的樓層中。從上述數(shù)據(jù)可以看出，仁恒的推案節(jié)奏顯得非常平緩，去化速率也很穩(wěn)定，既沒有大范圍搶購的局面，也沒有滯銷的場景。分析原因應該與其高端的產品定位和客戶群有緊密關系。7.4媒體廣告投放分析仁恒項目的營銷費用一般為總銷金額的1－1.5％，場地費用普遍高于媒體推廣費用。以下是2021年3月7月上海仁恒在售的三個項目的媒體投放情況，可以略見其廣告投放的頻率和方式。仁恒河濱城（浦東丁香路）仁恒家園（浦東外高橋）仁恒河濱花園（長寧天山路）3月投放量新聞晨報：1半版——新聞晨報：1半版新民晚報：1半版廣告內容沒有特別賣點——推23號樓新房源4月投放量新聞晨報：1半版解放日報：1四分之一版新聞晨報：1半版新聞晨報：1半版廣告內容推新房源配合房展會預告形象廣告推22號樓新房源5月投放量新聞晨報：1半版新民晚報：1整版（軟文）新聞晨報：1半版——廣告內容預告新房源開盤軟文：打造國際化人性居所形象廣告——6月投放量————新聞晨報：1半版廣告內容————推25號樓新房源7月投放量——————廣告內容——————廣告企劃名揚企劃名揚企劃名揚企劃可以看出，仁恒項目的媒體廣告投放量相對較少，尤其是在上海的項目，其營銷費用更多的是投入到場地包裝上，其投放的媒體廣告主要起到廣而告之客戶的目的，對樓盤的形象上的宣傳并不太看重，由此可見，口碑傳播效應對樓盤信息傳播的重要性。仁恒的營銷環(huán)節(jié)很好的繼承了其企業(yè)理念，雖沒有明顯出彩之處，但每一個步驟都做的非常細致，很好的連接起了仁恒的產品和物管服務。仁恒將營銷環(huán)節(jié)與客戶之間形成了一個良好的溝通交流平臺?？梢哉f一種成熟的營銷模式是最能匹配其產品品質和企業(yè)理念的。八、仁恒項目的目標客群分析仁恒項目以其良好的產品品質和物管服務吸引和鞏固了一大批忠實的客戶群，仁恒穩(wěn)定的發(fā)展模式也迎合了這部分客戶的心理，客戶忠誠度也非常之高，一個客戶購置多個仁恒項目的物業(yè)以及老客戶介紹新客戶購買的現(xiàn)象筆筆皆是。尤其是境外客戶由于對市場相對陌生，其對口碑效應的認可度相對更高，這也是仁恒項目境外客戶比例高的重要原因（通常為30-40%）。仁恒吸引客戶的原因主要是：樓盤品質高，注重產品細節(jié)，根據(jù)目標客群的需求設計產品；售后服務好，及時貼心為客戶處理問題（仁恒地產下設有客戶服務部，專門接待和協(xié)調客戶投訴。如針對全裝修房銷售中都會遇到的局部調整問題，他們就是通過“協(xié)辦單”的形式予以協(xié)調，同時收取一定數(shù)額的保證金來避免糾紛的產生）；物業(yè)管理好（由仁恒物業(yè)直接管理）。以住戶為中心，圍繞住戶的需求來服務，同時建立了內部督導機制，來完善服務質量。仁恒項目由于目標客戶的定位準確，相對其客戶層次也較高。同時由于開發(fā)風格和設計的相對固定，一定程度上也使得其客戶的購買取向和對產品的了解程度也相對固定和具連續(xù)性，這也是客戶對仁恒項目忠誠度普遍較高的主要因素。九、仁恒營銷部門架構及銷售人員流動分析仁恒地產主管營銷環(huán)節(jié)的部門是銷售管理部，統(tǒng)籌行使項目銷售和策劃的職能。銷售經理1名（銷售和策劃工作的總負責）銷售經理1名（銷售和策劃工作的總負責）經理助理1名（行使現(xiàn)場經理和副經理的職責）經理助理1名（行使現(xiàn)場經理和副經理的職責）策劃主管（2-3名）策劃主管（2-3名）前臺1-2名（內勤）銷售代表（8-10名）前臺1-2名（內勤）銷售代表（8-10名）上述是仁恒樓盤營銷部門的典型架構。而辦理預售許可證等外勤工作在仁恒一般由具備一定社會人脈關系網(wǎng)絡的配套部人員負責完成。在仁恒地產各樓盤中，銷售人員的流動性非常低，相對穩(wěn)定的銷售團隊有利于保持與老客戶的聯(lián)系，而每一名銷售人員手中的老客戶又成為了新開樓盤最大的客戶資源。而對于客戶而言，熟知的銷售人員也是其忠誠度較高的重要因素。仁恒對銷售人員吸引力高主要原因是：仁恒的企業(yè)理念及文化對銷售人員的吸引力；重視普通銷售人員的觀點，能充分施展個人的能力；企業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，在售樓盤有保證；個人在企業(yè)能得到發(fā)展，有晉升的機會；個人收入相對較高。仁恒銷售團隊的相對穩(wěn)定，同樣也反映出了仁恒的企業(yè)理念和文化。同樣正是受到企業(yè)理念和文化的影響，仁恒的銷售人員顯得“謙遜、平和、友善、客氣,”更多的感受到是真實的親切，體現(xiàn)出“協(xié)調一致的合作精神和整齊劃一的行動步調?！笔⑷屎愕禺a的后續(xù)發(fā)展隨著房地產宏觀調控等新政措施的出臺，原有市場體系將會出現(xiàn)一定的波動，各大房地產企業(yè)也相應的對自身的經營策略和模式進行著調整，來應對房地產行業(yè)的發(fā)展變革。多元化的可持續(xù)發(fā)展模式是仁恒依據(jù)自身戰(zhàn)略布局和市場需求作出的慎重選擇，從前述的地域多元化到產品多元化。形成了中高檔住宅、高級酒店式公寓、五星級酒店、寫字樓、綜合商貿中心等多產品共存的發(fā)展格局。多元化的發(fā)展模式不僅是專業(yè)領域的延伸，也是資本市場的擴容。例如：南京四季仁恒國際公寓，成都仁恒廣場生態(tài)型國際商務區(qū)、成都恒業(yè)國際的商貿、餐飲和高檔住宅的復合項目、珠海拱北項目的國際五星級酒店、頂級購物中心等項目的開發(fā)落成不僅為仁恒提供了靈活的投資渠道和環(huán)境，還強化了資本的收益降低了資產的風險，使仁恒開發(fā)的項目在適應當?shù)厥袌龅耐瑫r也拓展了發(fā)展的空間。在具體的經營模式上向兩條經營線發(fā)展，除了繼續(xù)開發(fā)中高檔住宅外，近幾年還加大了對經營性物業(yè)的開發(fā)，逐漸向房地產中的“美國模式”轉變，以期利用經營性物業(yè)的長期穩(wěn)定收益，來達到企業(yè)經營模式的轉型，規(guī)避市場中的潛在風險。仁恒地產的這種經營策略和模式的轉變，可以說為其下一步發(fā)展奠定了堅實的基礎。同時其多元化的發(fā)展模式，也在一定程度上適應了房地產行業(yè)未來發(fā)展的趨勢。在面對未來潛在的政策面風險時，能更為從容的應對。一個成功的房地產企業(yè)應該既要注重原則，又要根據(jù)市場狀況靈活的調整自身的發(fā)展方向，使企業(yè)的經營策略和模式永遠具有科學性和前瞻性。總結通過上述對仁恒地產的多方面研究分析，發(fā)現(xiàn)仁恒穩(wěn)重、內斂的企業(yè)風格已深深烙印在了其各層面上。務實的處事風格、追求細節(jié)上的雕琢、良好的服務意識也進一步提升了企業(yè)的品牌形象和市場競爭力。仁恒地產的運營模式、開發(fā)品質和服務意識是其發(fā)展壯大的必然因素，同時給人一種啟示，房地產企業(yè)要做大做強，就必須要做實做細。以產品為先導，以物管服務為基礎，從人性化的需求出發(fā)，“用心”打造每一個項目，提升項目更多的附加價值。未來房地產的競爭將是品牌的競爭、規(guī)模優(yōu)勢的競爭、專業(yè)化程度的競爭、科技含量的競爭。怎樣加強自身的品牌價值和客戶的忠誠度；怎樣利用自身優(yōu)勢擴大企業(yè)規(guī)模和實力；怎樣加強專業(yè)層面上的研究和投入；怎樣利用科技創(chuàng)新提升產品競爭力，都將成為房地產企業(yè)未來可持續(xù)良性發(fā)展的關鍵因素。

咖啡店創(chuàng)業(yè)計劃書第一部分：背景在中國，人們越來越愛喝咖啡。隨之而來的咖啡文化充滿生活的每個時刻。無論在家里、還是在辦公室或各種社交場合，人們都在品著咖啡?？Х戎饾u與時尚、現(xiàn)代生活聯(lián)系在一齊。遍布各地的咖啡屋成為人們交談、聽音樂、休息的好地方，咖啡豐富著我們的生活，也縮短了你我之間的距離，咖啡逐漸發(fā)展為一種文化。隨著咖啡這一有著悠久歷史飲品的廣為人知，咖啡正在被越來越多的中國人所理解。第二部分：項目介紹第三部分：創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢目前大學校園的這片市場還是空白，競爭壓力小。而且前期投資也不是很高，此刻國家鼓勵大學生畢業(yè)后自主創(chuàng)業(yè)，有一系列的優(yōu)惠政策以及貸款支持。再者大學生往往對未來充滿期望，他們有著年輕的血液、蓬勃的朝氣，以及初生牛犢不怕虎的精神，而這些都是一個創(chuàng)業(yè)者就應具備的素質。大學生在學校里學到了很多理論性的東西，有著較高層次的技術優(yōu)勢，現(xiàn)代大學生有創(chuàng)新精神，有對傳統(tǒng)觀念和傳統(tǒng)行業(yè)挑戰(zhàn)的信心和欲望，而這種創(chuàng)新精神也往往造就了大學生創(chuàng)業(yè)的動力源泉，成為成功創(chuàng)業(yè)的精神基礎。大學生創(chuàng)業(yè)的最大好處在于能提高自己的潛力、增長經驗，以及學以致用;最大的誘人之處是透過成功創(chuàng)業(yè)，能夠實現(xiàn)自己的理想，證明自己的價值。第四部分：預算1、咖啡店店面費用咖啡店店面是租賃建筑物。與建筑物業(yè)主經過協(xié)商，以合同形式達成房屋租賃協(xié)議。協(xié)議資料包括房屋地址、面積、結構、使用年限、租賃費用、支付費用方法等。租賃的優(yōu)點是投資少、回收期限短。預算10-15平米店面，啟動費用大約在9-12萬元。2、裝修設計費用咖啡店的滿座率、桌面的周轉率以及氣候、節(jié)日等因素對收益影響較大?？Х瑞^的消費卻相對較高，主要針對的也是學生人群，咖啡店布局、格調及采用何種材料和咖啡店效果圖、平面圖、施工圖的設計費用，大約6000元左右3、裝修、裝飾費用具體費用包括以下幾種。(1)外墻裝飾費用。包括招牌、墻面、裝飾費用。(2)店內裝修費用。包括天花板、油漆、裝飾費用，木工、等費用。(3)其他裝修材料的費用。玻璃、地板、燈具、人工費用也應計算在內。整體預算按標準裝修費用為360元/平米，裝修費用共360*15=5400元。4、設備設施購買費用具體設備主要有以下種類。(1)沙發(fā)、桌、椅、貨架。共計2250元(2)音響系統(tǒng)。共計450(3)吧臺所用的烹飪設備、儲存設備、洗滌設備、加工保溫設備。共計600(4)產品制造使用所需的吧臺、咖啡杯、沖茶器、各種小碟等。共計300凈水機，采用美的品牌，這種凈水器每一天能生產12l純凈水，每一天銷售咖啡及其他飲料100至200杯，價格大約在人民幣1200元上下?？Х葯C，咖啡機選取的是電控半自動咖啡機，咖啡機的報價此刻就應在人民幣350元左右，加上另外的附件也不會超過1200元。磨豆機，價格在330―480元之間。冰砂機，價格大約是400元一臺，有點要說明的是，最好是買兩臺，不然夏天也許會不夠用。制冰機，從制冰量上來說，一般是要留有富余。款制冰機每一天的制冰量是12kg。價格稍高550元，質量較好，所以能夠用很多年，這么算來也是比較合算的。5、首次備貨費用包括購買常用物品及低值易耗品，吧臺用各種咖啡豆、奶、茶、水果、冰淇淋等的費用。大約1000元6、開業(yè)費用開業(yè)費用主要包括以下幾種。(1)營業(yè)執(zhí)照辦理費、登記費、保險費;預計3000元(2)營銷廣告費用;預計450元7、周轉金開業(yè)初期，咖啡店要準備必須量的流動資金，主要用于咖啡店開業(yè)初期的正常運營。預計2000元共計： 120000+6000+5400+2250+450+600+300+1200+1200+480+400+550+1000+3000+450+2000=145280元第五部分：發(fā)展計劃1、營業(yè)額計劃那里的營業(yè)額是指咖啡店日常營業(yè)收入的多少。在擬定營業(yè)額目標時，必須要依據(jù)目前市場的狀況，再思考到咖啡店的經營方向以及當前的物價情形，予以綜合衡量。按照目前流動人口以及人們對咖啡的喜好預計每一天的營業(yè)額為400-800，根據(jù)淡旺季的不同可能上下浮動2、采購計劃依據(jù)擬訂的商品計劃，實際展開采購作業(yè)時，為使采購資金得到有效運用以及商品構成達成平衡，務必針對設定的商品資料排定采購計劃。透過營業(yè)額計劃、商品計劃與采購計劃的確立，我們不難了解，一家咖啡店為了營業(yè)目標的達成，同時有效地完成商品構成與靈活地運用采購資金，各項基本的計劃是不可或缺的。當一家咖啡店設定了營業(yè)計劃、商品計劃及采購計劃之后，即可依照設定的采購金額進行商品的采購。經過進貨手續(xù)檢驗、標價之后，即可寫在菜單上。之后務必思考的事情，就是如何有效地將這些商品銷售出去。3、人員計劃為了到達設定的經營目標，經營者務必對人員的任用與工作的分派有一個明確的計劃。有效利用人力資源，開展人員培訓，都是我們務必思考的。4、經費計劃經營經費的分派是管理的重點工作。通常能夠將咖啡店經營經費分為人事類費用(薪資、伙食費、獎金等)、設備類費用(修繕費、折舊、租金等)、維持