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廈門中亞城可行性研究報(bào)告目錄目錄 1一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境 21、中國(guó)總體宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)研判 22、中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分析 23、海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)及廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望 4二、項(xiàng)目環(huán)境分析與評(píng)價(jià) 51、廈門房地產(chǎn)業(yè)行情 52、項(xiàng)目區(qū)位條件評(píng)價(jià) 6三、參考意義項(xiàng)目 7四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 81、超高層區(qū)商務(wù)中心財(cái)務(wù)分析 82、住宅區(qū)投資分析 12五、風(fēng)險(xiǎn)防范與對(duì)策 141、資金壓力 142、政策支持 143、團(tuán)隊(duì)建設(shè) 14六、結(jié)論 14七、參考文獻(xiàn) 14
一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境1、中國(guó)總體宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)研判預(yù)計(jì)未來(lái)三年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)將由2021~2021年的加速增長(zhǎng)期向平穩(wěn)增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)變:一是GDP增速將有所回落,但仍將保持較快增速;二是內(nèi)需在需求結(jié)構(gòu)中的占比進(jìn)一步提高,尤其是消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度將顯著增強(qiáng);三是經(jīng)濟(jì)和金融結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型步伐加快,融資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化,直接融資比例將明顯提高;四是產(chǎn)業(yè)升級(jí)和自主創(chuàng)新的力度將不斷加大。2021~2021年,社會(huì)層面流動(dòng)性整體保持充裕,M2仍將維持較高增速,但階段性流動(dòng)性緊張的可能性加大。未來(lái)三年銀行體系流動(dòng)性總體充裕,但階段性資金吃緊的頻率將明顯加大。未來(lái)三年,境外短期資金輸入壓力總體加大,但“階段性資金大出”的可能性在迅速上升,這將成為影響未來(lái)三年中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融能否實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定運(yùn)行的一個(gè)重要的外生變量。未來(lái)三年資產(chǎn)價(jià)格可能在波動(dòng)中逐步上行。其中,房?jī)r(jià)在漲勢(shì)大幅放緩后總體可望呈現(xiàn)小幅、穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì),但短期內(nèi)普跌的可能性較大;2021年股市仍將面臨較大的不確定性,震蕩有可能加劇,2021和2021年則可望維持在較小震蕩中逐步上漲勢(shì)頭。未來(lái)三年人民幣匯率仍將總體沿襲“小幅穩(wěn)步升值、逐步擴(kuò)大浮動(dòng)區(qū)間”的升值路徑,一次性大幅升值的可能性不大,但同時(shí)不排除出現(xiàn)階段性對(duì)美元大幅貶值的可能。2、中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分析(1)未來(lái)三年房房地產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)性問(wèn)題房?jī)r(jià)在漲勢(shì)大幅放緩后總體可望呈現(xiàn)小幅、穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì),但短期內(nèi)普跌的可能性較大。2021年11月至今,房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)緩慢回落。2021年9月央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(簡(jiǎn)稱《通知》),極大地遏制了住房投資和投機(jī)需求的過(guò)快上漲,2021年以來(lái)房?jī)r(jià)飆升的勢(shì)頭開(kāi)始得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩的同時(shí),市場(chǎng)成交量也出現(xiàn)明顯下滑,市場(chǎng)觀望情緒濃厚??梢耘袛?,2021至2021年房?jī)r(jià)總體下跌的可能性正在加大:第一,從房地產(chǎn)市場(chǎng)資金面看,首先,當(dāng)前許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均出現(xiàn)自有資金量下降的情況,開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源中,自有資金占比已從35%左右普遍降至30%以下,而境內(nèi)外資本市場(chǎng)普遍不景氣致使2021年新增的自有資金量相當(dāng)有限;其次,在從緊的貨幣政策背景下,尤其是《通知》頒布并嚴(yán)格落實(shí)后,銀行從房地產(chǎn)企業(yè)貸款和住房按揭貸款兩方面都普遍收緊了信貸,開(kāi)發(fā)商資金回籠壓力增大,資金狀況日益吃緊,加之股市急度下挫和房市漲勢(shì)明顯趨緩,購(gòu)房者的觀望情緒強(qiáng)化,開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)的壓力日益加大;再次,自上世紀(jì)90年代末起,加速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)投資已持續(xù)近十年,投資慣性的驅(qū)動(dòng)可能帶動(dòng)房地產(chǎn)投資繼續(xù)擴(kuò)大,融資需求相應(yīng)增加,導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金鏈更加緊張。第二,從市場(chǎng)供給面看,首先,前期政府投入建造的大批經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房即將投入市場(chǎng),同時(shí),為進(jìn)一步緩解居民買房壓力,預(yù)計(jì)近幾年政府將進(jìn)一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),加大保障性住房的供給力度。增加保障性住房供給一方面通過(guò)直接增加市場(chǎng)供給量尤其增加中、低檔商品房的供給量,建立新的供需均衡點(diǎn)來(lái)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,另一方面還能通過(guò)提高保障性住房在市場(chǎng)住房體系的占比來(lái)削弱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的定價(jià)權(quán),從而有效遏制房?jī)r(jià)上漲;其次,房地產(chǎn)市場(chǎng)“觀望”氛圍的加重將導(dǎo)致市場(chǎng)中新房和二手房供應(yīng)量相應(yīng)增加,進(jìn)一步增加市場(chǎng)供給,形成房地產(chǎn)市場(chǎng)上階段性的供大于求。第三,境外資金階段性的撤出套現(xiàn)也會(huì)加大房?jī)r(jià)回調(diào)壓力。綜上分析,我們認(rèn)為,當(dāng)前房?jī)r(jià)總體性下跌的可能性加大,典型的前兆是“退地”、“退房”及“土地流拍”現(xiàn)象。應(yīng)當(dāng)指出的是,這種可能的房?jī)r(jià)普跌是對(duì)前幾年尤其是2021年以來(lái)房?jī)r(jià)透支性過(guò)快增長(zhǎng)的一種回調(diào)。同時(shí),也不排除另外一種可能,即,經(jīng)過(guò)前期長(zhǎng)時(shí)間的觀望,尤其是考慮到近期一些中心城市已經(jīng)出現(xiàn)境外資金加大樓市投資力度的現(xiàn)象,市場(chǎng)交易量出現(xiàn)爆發(fā)式上漲而重新帶動(dòng)房?jī)r(jià)攀升的可能?,F(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入9月份,但房地產(chǎn)交易量并沒(méi)有明顯放大,所以這爆發(fā)式上漲的可能性變得非常渺茫。從中長(zhǎng)期來(lái)看,房?jī)r(jià)可望從2021年前后進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)、小幅的上漲通道,主要依據(jù):一是隨著人口的持續(xù)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快,中國(guó)的“人口紅利”期還將延續(xù),這將進(jìn)一步提高居民購(gòu)房能力,增加市場(chǎng)需求;二是隨著2021年以后國(guó)內(nèi)物價(jià)水平趨于回落,從緊的宏觀調(diào)控力度可能有所放松,房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠速度有望加快;三是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有望拓寬,同時(shí)資本市場(chǎng)逐步向好亦降低其融資難度;四是為了滿足大量保障性住房用地,2021和2021年國(guó)內(nèi)土地放量較大,未來(lái)幾年后的土地供給趨少;五是境外資金在經(jīng)過(guò)觀望后將重新進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資市場(chǎng)。同時(shí),中國(guó)房地產(chǎn)的“暴利”時(shí)代可能已經(jīng)結(jié)束,未來(lái)幾年房?jī)r(jià)暴漲的可能性不大。(2)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及城市化水平的提高是推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的決定性力量據(jù)世界銀行研究報(bào)告,一國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)在人均GDP在300美元時(shí)開(kāi)始起步;至1300美元時(shí),進(jìn)入穩(wěn)定的快速增長(zhǎng)期,至1500美元時(shí)達(dá)到增速的峰值,一直到8000美元時(shí)才進(jìn)入平穩(wěn)期。當(dāng)人均GDP超過(guò)1000美元時(shí),進(jìn)入消費(fèi)升級(jí)階段,對(duì)大宗商品如:房屋、汽車和品牌產(chǎn)品的消費(fèi)需求加速,并推動(dòng)自身經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)。中國(guó)自2021年人均GDP過(guò)1000美元,開(kāi)始帶動(dòng)一系列的大宗商品的消費(fèi)。2021年,我國(guó)人均GDP1270美元/人,住房消費(fèi)開(kāi)始進(jìn)入快速增長(zhǎng)期,2021年中國(guó)人均GDP已超過(guò)1500美元/人,住房消費(fèi)增速超過(guò)20%。目前中國(guó)人均GDP為2700美圓,房地產(chǎn)正處于高速發(fā)展階段。預(yù)計(jì)到2030年人均GDP達(dá)到8000美圓時(shí)才開(kāi)始走向平穩(wěn)階段。到2040年人均GDP達(dá)到12021美圓時(shí)開(kāi)始走向衰退。城市化進(jìn)程呈現(xiàn)兩大基本規(guī)律:城市化總體進(jìn)程沿S型曲線變動(dòng),城市化率突破30%后進(jìn)入加速階段,直到城市化率接近70%;從人口流動(dòng)看:城市化率低于50%,以從農(nóng)村進(jìn)入城市為主;超過(guò)50%,以從小城市進(jìn)入大城市為主;超過(guò)70%,人口流動(dòng)以從城區(qū)進(jìn)入郊區(qū)為主;大都市圈階段,人口進(jìn)入郊區(qū)。房?jī)r(jià)的表現(xiàn)相應(yīng)與人口流動(dòng)主導(dǎo)方向的四個(gè)階段緊密相關(guān)。在第一階段,全國(guó)城市的房?jī)r(jià)漲幅總體應(yīng)該比較接近;在第二階段,大城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)將顯著優(yōu)異;在最后兩個(gè)階段,大城市郊區(qū)的房?jī)r(jià)表現(xiàn)將會(huì)相對(duì)優(yōu)異;2021年中國(guó)城市化率已達(dá)到44.9%,根據(jù)美日韓城市化發(fā)展的經(jīng)驗(yàn),中國(guó)城市化還處于加速發(fā)展階段,城市化總體每年還將繼續(xù)快速提高;農(nóng)村進(jìn)入城市為主導(dǎo)階段即將結(jié)束,未來(lái)人口流動(dòng)將依次進(jìn)入以小城市進(jìn)入大城市為主導(dǎo)階段、以大城市郊區(qū)化為主導(dǎo)階段和以都市圈為主導(dǎo)階段;按照城市化的國(guó)際規(guī)律,我們認(rèn)為未來(lái)三大經(jīng)濟(jì)圈的核心城市,尤其是這些核心城市郊區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)會(huì)有更大的潛力。3、海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)及廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望城市的經(jīng)濟(jì)水平和發(fā)展動(dòng)力取決于城市的輻射力,而多個(gè)臨近城市形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)共同體是提高城市經(jīng)濟(jì)輻射能力和吸引力的有效辦法,珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲以及京津冀經(jīng)濟(jì)圈都是經(jīng)濟(jì)聯(lián)盟成功的典范,經(jīng)過(guò)多年的成長(zhǎng),長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀三大都市經(jīng)濟(jì)圈迅速發(fā)展。目前,這三大經(jīng)濟(jì)圈已占全國(guó)6.3%的國(guó)土面積和24.2%的人口,生產(chǎn)了超過(guò)全國(guó)50%的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)。廈門地處我國(guó)東南沿海,背靠漳州、泉州平原,瀕臨臺(tái)灣海峽,是一個(gè)國(guó)際性海港風(fēng)景城市和東南沿海對(duì)外貿(mào)易的重要口岸城市。但廈門的經(jīng)濟(jì)水平與其他二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市比還存在明顯的差距,2021年,廈門GDP為1375億人民幣,而廣東東莞、佛山等地級(jí)城市其GDP都在3500億以上,廣州市突破了7000億。廈門經(jīng)濟(jì)要取得突破,單靠一個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力是不夠的,必須融入的區(qū)域經(jīng)濟(jì)里面去,起到統(tǒng)領(lǐng)帶動(dòng)作用。海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)就是一個(gè)經(jīng)濟(jì)圈的概念,它是指臺(tái)灣海峽西岸,以福建為主體包括周邊地區(qū),南北與珠三角、長(zhǎng)三角兩個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)銜接,東與臺(tái)灣島、西與江西的廣大內(nèi)陸腹地貫通,是一個(gè)涵蓋經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)等各個(gè)領(lǐng)域的綜合性概念,具有進(jìn)一步帶動(dòng)全國(guó)經(jīng)濟(jì)走向世界的特點(diǎn)和獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的地域經(jīng)濟(jì)綜合體。經(jīng)濟(jì)區(qū)以福建為主體涵蓋浙江、廣東、江西3省的部分地區(qū),人口約為6000~8000萬(wàn)人,預(yù)計(jì)建成后的經(jīng)濟(jì)區(qū)年經(jīng)濟(jì)規(guī)模在17000億元以上。海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)將有力推進(jìn)福建與長(zhǎng)江三角洲和珠江三角洲的區(qū)域協(xié)作,逐步形成從環(huán)渤海灣到珠江三角洲整個(gè)沿海一線的完整發(fā)展布局,大大帶動(dòng)廈門經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前,廈門到深圳、廈門到龍巖、廈門到福州等地的高速鐵路網(wǎng)正在建設(shè)當(dāng)中,而整個(gè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)也在分階段逐步的完成布局。可以預(yù)見(jiàn),隨著海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈功能的逐步建立,廈門的經(jīng)濟(jì)將走向一個(gè)新的臺(tái)階。二、項(xiàng)目環(huán)境分析與評(píng)價(jià)1、廈門房地產(chǎn)業(yè)行情2021年,廈門市商品住宅市場(chǎng)首次出現(xiàn)供過(guò)于求,而且這種態(tài)勢(shì)一直且持續(xù)放大中,據(jù)初步統(tǒng)計(jì),2021年1月至2021年7月,全市住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比銷售面積高出約254萬(wàn)平方米,基本接近2021年全年供應(yīng)量的58%,市場(chǎng)存量巨大,市場(chǎng)形勢(shì)依然嚴(yán)峻。相比2021年全年均價(jià),08年銷售價(jià)格有所上漲,但增幅減緩。自2021年12月份起,全市住宅成交量連續(xù)三個(gè)月大幅下挫,據(jù)初步統(tǒng)計(jì),2021年1月份到7月份,全市住宅月均成交9萬(wàn)平方米左右,僅為去年同期的1/3左右。從表面上看,銷量大幅下降是由“9.27”引起,但真正的原因還在于去年下半年起嚴(yán)重供過(guò)于求,價(jià)格居高不下,投資客大規(guī)模撤場(chǎng)。在2021年5月、6月和7月,全市的住宅銷售量繼續(xù)萎縮,并仍作下探趨勢(shì),與2021年同期相比難以同日而語(yǔ),并無(wú)“市場(chǎng)回暖”自2021年年初開(kāi)始,全市住宅價(jià)格呈現(xiàn)上漲之勢(shì),2021年下半年漲幅明顯,主要緣于源昌鑫海灣等高價(jià)位樓盤上市,大幅拉升均價(jià)。全市年末成交價(jià)格較年初上漲近67%;從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看,島內(nèi)價(jià)格年末較年初上漲70%;島外上漲45%。進(jìn)入2021年以來(lái)價(jià)格運(yùn)行情況可以明顯看出,島內(nèi)價(jià)格呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì),而島外價(jià)格則繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì),全市近期的均價(jià)也基本保持10000~11000元/㎡左右。2021年7月全市、島內(nèi)、島外住宅成交均價(jià)分別為10361元/㎡、12360元/㎡和6833元/㎡,環(huán)比-4.0%、+3.0%、-2.0%。7月全市均價(jià)比去年同期下跌8%。島內(nèi)價(jià)格區(qū)間8000-1100,島外5500-9000。總體來(lái)看,目前廈門房地產(chǎn)行情為:一:當(dāng)前廈門市商品住宅市場(chǎng)供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)持續(xù)放大,據(jù)初步統(tǒng)計(jì),2021年1月至2021年7月,全市住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比銷售面積高出約254萬(wàn)平方米,基本接近2021年全年供應(yīng)量的58%,市場(chǎng)存量巨大,市場(chǎng)形勢(shì)依然嚴(yán)峻。二::住宅成交量、價(jià)連續(xù)兩月同比下跌。在2021年5月、6月和7月,全市的住宅銷售量繼續(xù)萎縮,并仍作下探趨勢(shì),與2021年同期相比難以同日而語(yǔ),并非“市場(chǎng)回暖”的訊號(hào),大量房源持續(xù)滯銷,市場(chǎng)觀望心態(tài)越發(fā)濃郁。島內(nèi)價(jià)格呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì),而島外價(jià)格則繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。2021年7月全市商品住宅均價(jià)10361元/㎡,環(huán)比下跌3.0%。三:大量項(xiàng)目滯銷情況突出,7月零成交項(xiàng)目比比皆是。新開(kāi)盤項(xiàng)目受市場(chǎng)關(guān)注度不高,許多項(xiàng)目雖然也推出一些優(yōu)惠活動(dòng),但小恩小惠似乎再難以引起購(gòu)房者置業(yè)熱情并改變其觀望態(tài)度。未來(lái)廈門房地產(chǎn)價(jià)格研判:與全國(guó)房地產(chǎn)趨勢(shì)一致,從中長(zhǎng)期來(lái)看,廈門房?jī)r(jià)有望從2021年前后進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)、小幅的上漲通道。
2、項(xiàng)目區(qū)位條件評(píng)價(jià)優(yōu)勢(shì):項(xiàng)目處在廈門環(huán)西海域發(fā)展區(qū),有著交通和區(qū)位優(yōu)勢(shì)。西海域是廈門城市的副中心,將發(fā)展成為廈門新的文教區(qū)、高科技研發(fā)制造綜合體、濱水生態(tài)游樂(lè)休閑區(qū)和中高檔住宅區(qū)。項(xiàng)目地塊規(guī)整,易于規(guī)劃。劣勢(shì):項(xiàng)目并不是處在廈門的CBD或是金融中心,周邊比較凌亂,主要為工業(yè)區(qū),地塊本身還未有具備建設(shè)摩天大樓的潛質(zhì)。機(jī)會(huì):廈門公鐵大橋(杏林大橋)已經(jīng)通車,BRT的成功運(yùn)行。大大縮短了其與島內(nèi)的距離。園博園的建設(shè)、大學(xué)康城等項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)也帶動(dòng)了項(xiàng)目周邊的人氣。項(xiàng)目周邊環(huán)境已經(jīng)相對(duì)成熟。隨著海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈的構(gòu)建,廈門經(jīng)濟(jì)總量將上一個(gè)新的臺(tái)階,同時(shí)對(duì)各種商務(wù)辦公的要求也在提高,目前廈門還沒(méi)有出現(xiàn)超高層的商務(wù)中心,作為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的排頭兵,廈門需要一張名片。威脅:但要把項(xiàng)目建設(shè)成為高檔項(xiàng)目,尤其是摩天大樓總合體,具有相當(dāng)?shù)奶魬?zhàn)。1、項(xiàng)目并不是處在廈門的CBD或是金融中心,周邊比較凌亂,主要為工業(yè)區(qū),地塊本身不具備建設(shè)摩天大樓的潛質(zhì)。2、摩天大樓的建設(shè),要有很強(qiáng)的政府背景,尤其是該地塊條件,若沒(méi)有政府規(guī)劃的配合,即使建設(shè)起來(lái),也很難存活下來(lái)。3、這幾年,廈門寫字樓建設(shè)速度加快,特別是以政府為主導(dǎo)的中高檔寫字樓出現(xiàn)井噴,其中五緣灣營(yíng)運(yùn)中心建筑面積約47萬(wàn)平方米,觀音山商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心建筑面積138萬(wàn),新景世紀(jì)廣場(chǎng)等其他寫字樓估計(jì)30萬(wàn)平方米。如此多的項(xiàng)目廈門寫字樓容量產(chǎn)生了很大的沖擊,其中五緣灣營(yíng)運(yùn)中心、觀音山商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心有政策和稅收優(yōu)惠。退稅最多可達(dá)30%。項(xiàng)目是否有政策、稅收支持是吸引外地企業(yè)在廈成立運(yùn)營(yíng)總部的關(guān)鍵因素之一,所以項(xiàng)目能否或的政府的政策支持也是非常重要三、參考意義項(xiàng)目1、觀音山商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心廈門觀音山國(guó)際商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心,位于廈門本島東部,廈門國(guó)際會(huì)展中心旁,與臺(tái)灣金門島隔海相望。營(yíng)運(yùn)中心與國(guó)際會(huì)展中心、國(guó)際會(huì)議中心、國(guó)際奧林匹克網(wǎng)球中心、香山國(guó)際游艇俱樂(lè)部以及廈門軟件園二期相連接,形成一個(gè)高檔生態(tài)商務(wù)園區(qū),成為環(huán)島路濱海地帶的重要組成部分之一。營(yíng)運(yùn)中心整體規(guī)劃用地92萬(wàn)平方米,總建筑面積220萬(wàn)平方米,分為四個(gè)功能區(qū):商務(wù)營(yíng)運(yùn)區(qū)、配套生活區(qū)、軟件園二期拓展區(qū)和山體公園區(qū)。其中,商務(wù)營(yíng)運(yùn)區(qū)定位為高檔的商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心,占地43.4萬(wàn)平方米,總建筑面積138.4萬(wàn)平方米,擬建設(shè)61幢高層和小高層寫字樓。營(yíng)運(yùn)中心內(nèi)配套山體公園、商務(wù)酒店、商務(wù)會(huì)所、商業(yè)中心、配套生活區(qū)等設(shè)施。觀音山國(guó)際商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心吸引企業(yè)的總部、結(jié)算中心、銷售中心、物流中心、研發(fā)中心、展示中心等營(yíng)運(yùn)機(jī)構(gòu)入駐。
啟動(dòng)區(qū),位于營(yíng)運(yùn)區(qū)的中部,由廈門市開(kāi)元國(guó)有資產(chǎn)投資負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)寫字樓,并吸引企業(yè)入駐。啟動(dòng)區(qū)分為A1、A2、A3三個(gè)地塊,擬建11棟寫字樓,總用地面積91529㎡,總建筑面積510044㎡,總建筑密度17.87%,總?cè)莘e率3.88,綠地率38.7%。優(yōu)惠政策:1、稅收,地方稅金2021萬(wàn)以內(nèi)部分返還10%,2021-3000萬(wàn)以部分返還20%,超過(guò)3000萬(wàn)部分返還30%2、價(jià)格,均價(jià)在7500/平方米,相當(dāng)優(yōu)惠。
目前進(jìn)展:觀音山國(guó)際商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心10棟寫字樓將陸續(xù)交付使用。而與商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心建設(shè)同時(shí)起步的招商工作進(jìn)展也很順利,其中啟動(dòng)區(qū)的招商任務(wù)已基本完成,企業(yè)自建區(qū)也全面開(kāi)工,第一批八家企業(yè)中九牧王、天首等四家企業(yè)已完成樁基施工;第二批八家企業(yè)目前正在辦理前期手續(xù),預(yù)計(jì)今年可以全部開(kāi)工建設(shè),第三批準(zhǔn)備進(jìn)駐的七家企業(yè)也已完成地塊抽簽。2、五緣灣商務(wù)中心五緣灣商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心位于環(huán)島路西側(cè),西臨環(huán)灣路,南臨五通生態(tài)居住區(qū),總用地面積約12萬(wàn)平方米,規(guī)劃建成海灣商務(wù)新區(qū),擬建成10棟中高檔寫字樓,總建筑面積40萬(wàn)平方米,并配套有運(yùn)動(dòng)館及餐飲、休閑娛樂(lè)設(shè)施。市委市政府決定以公開(kāi)掛牌的方式,出讓五緣灣商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心的同安大廈、翔安大廈、海滄大廈、湖里大廈四幢建筑。五緣灣被稱作廈門的
“新客廳”,而位于這里的商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心又被譽(yù)為五緣灣片區(qū)的“門面”。
3、大學(xué)康城項(xiàng)目位于中亞城北側(cè),占地面積:203719.447㎡,建筑面積:509298㎡,廈商集團(tuán)于2021年通過(guò)掛牌方式拿下該地塊,當(dāng)時(shí)樓面價(jià)約900元/平方米。項(xiàng)目總分三期建設(shè),一期已經(jīng)交房。目前正在開(kāi)發(fā)二期,夏商·大學(xué)康城二期占地面積12萬(wàn)平方米,總建筑面積約38萬(wàn)平方米。容積率:2.73,建筑密度:12.36%,住宅戶數(shù):3194戶,綠地率:46.1%二期建筑以板式與點(diǎn)式相結(jié)合、高層與小高層相結(jié)合,以舒適性的中小戶型為主,主力戶型:一房、二房、三房,目前均價(jià)6500/平方米。
四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析1、超高層區(qū)商務(wù)中心財(cái)務(wù)分析(1)贏利模式設(shè)計(jì):由于目前還沒(méi)有詳細(xì)的規(guī)劃圖紙,只有粗略的指標(biāo),結(jié)合以往的規(guī)劃提報(bào)假使各類物業(yè)如下:項(xiàng)目面積(平方米)經(jīng)營(yíng)模式地下停車場(chǎng)100000租賃地下一商業(yè)空間(塔樓基底)23562租賃雙塔樓、會(huì)展16000自營(yíng)雙塔樓、頂級(jí)酒店(含裝修)40000自營(yíng)雙塔樓、頂級(jí)辦公244000租賃裙房會(huì)展30000租賃裙房商業(yè)、金融202100租賃高檔寫字樓(47層)340000出售高檔酒店公寓(含裝修)90000出售后反租經(jīng)營(yíng)合計(jì)1083562其中、高檔寫字樓直接銷售、高檔酒店公寓采用銷售返租,其他采用租賃或自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)。(2)租金售價(jià)假設(shè)寫字樓假設(shè):目前廈門高檔寫字樓租金約為100元/月/平方米(含物業(yè)管理費(fèi)),2021年至2021年間,廈門寫字樓出租均價(jià)年增長(zhǎng)率為10%,預(yù)計(jì)未來(lái)幾年將保持平均5%的增長(zhǎng)率,即到2021年,廈門高檔寫字樓租金為130元/平方米/月。而項(xiàng)目具有比較優(yōu)勢(shì),其租金應(yīng)該在130-150元/平方米/月。項(xiàng)目建設(shè)期假定為3.5年,完成租賃時(shí)間為5年(含1.5年的建設(shè)期)20212021202120212021以后每平方米月租金130137143150155年租金增長(zhǎng)率NA5%5%5%3%租用率40%60%75%85%85%商業(yè)假設(shè):目前廈門商業(yè)零售業(yè)的租金在150-500/平方米/月,項(xiàng)目平均租金取200元/平方米/月,并假設(shè)每年增長(zhǎng)5%,完成租賃時(shí)間為1.5年(含1.5年的建設(shè)期)20212021202120212021以后每平方米月租金200214230245257年租金增長(zhǎng)率NA7%7%7%5%租用率75%85%90%90%90%頂級(jí)住宅:廈門住宅市場(chǎng)從2021年到2021年均價(jià)平均年增長(zhǎng)率為21.5%,2021年底開(kāi)始房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入觀望階段,成交量萎縮,目前廈門頂級(jí)住宅價(jià)格為15000-20210元/平方米??紤]到目前房地產(chǎn)行業(yè)處于低峰時(shí)期,預(yù)計(jì)未來(lái)三年內(nèi),廈門頂級(jí)住宅的價(jià)格仍然在該區(qū)間徘徊。售價(jià)(2021-2021)均價(jià)16000/平方米完成銷售時(shí)間2年(含完工前1年的建設(shè)期)銷售進(jìn)度2021年70%,2021年30%高端酒店式公寓:廈門目前并沒(méi)有高端的酒店式公寓案例,參考四星級(jí)酒店,該項(xiàng)目租金預(yù)估為110/平方米/月,經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定后出租率為75%20212021202120212021以后每平方米月租金100110121127133年租金增長(zhǎng)率NA10%10%5%5%租用率30%50%75%75%75%五星級(jí)酒店:目前廈門五星級(jí)酒店價(jià)格約800/晚/間,屬于2級(jí)城市的比較高的價(jià)格。根據(jù)中國(guó)物價(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì),預(yù)計(jì)今后酒店價(jià)格將以5%的速度增長(zhǎng)。項(xiàng)目具有比較優(yōu)勢(shì),預(yù)計(jì)2021年價(jià)格為120/平方米/天。經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定后入住率為70%,每年3%增長(zhǎng)20212021202120212021以后房?jī)r(jià)10001100121012701334年增長(zhǎng)率NA10%10%5%5%入住率30%50%70%70%70%會(huì)議展覽中心:廈門目前展費(fèi)約為80元/平方米/天,由于項(xiàng)目不在廈門島內(nèi),租金應(yīng)比目前的國(guó)際會(huì)議展覽中心稍少,估計(jì)為66/平方米/天,經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定其出租率為20%20212021202120212021以后每平方米月租金20212100220523152431年增長(zhǎng)率NA3%3%3%3%參展率10%15%20%20%20%停車收費(fèi)20212021202120212021以后每個(gè)車位月租金500550605666700年增長(zhǎng)率NA10%10%10%5%入住率30%40%60%75%75%(3)成本估算a項(xiàng)目及土地成本項(xiàng)目收購(gòu)成本為1.8億人民幣,高樓區(qū)分?jǐn)?.9億人民幣,需要補(bǔ)交土地出讓金、配套費(fèi)、增容費(fèi)??暫按1500元/平方米估算。則土地總成本為:9000+96*1500=153000萬(wàn)b前期費(fèi)用按200元/平方米計(jì)算:200*106=21200萬(wàn)c、建設(shè)成本估算:項(xiàng)目單價(jià)(元/平方米)面積(平方米)造價(jià)(萬(wàn)元)地下二、三層停車場(chǎng)500010000050000地下一商業(yè)空間(塔樓基底)100002356223562雙塔樓、會(huì)展90001600014400雙塔樓、頂級(jí)酒店(含裝修)135004000054000雙塔樓、頂級(jí)辦公9000244000219600裙房會(huì)展40003000012021裙房商業(yè)、金融400020210080000高檔寫字樓(47層)5000340000170000高檔酒店公寓(含裝修)80009000072021合計(jì)1083562700062d、景觀及管網(wǎng)費(fèi)用:106*150=15900萬(wàn)e、財(cái)務(wù)費(fèi)用:按資金缺口逐年計(jì)算f、建設(shè)期間管理、銷售費(fèi)用4億元(4)、項(xiàng)目現(xiàn)金流量如表(下頁(yè)excel表格)
(5)評(píng)價(jià):超高層區(qū),其本質(zhì)是資本的運(yùn)作,能否取得低廉的投資資金是項(xiàng)目能否成功的絕對(duì)因素。由于絕大多數(shù)物業(yè)為投資型物業(yè),資金壓力非常大,雖然通過(guò)高檔寫字樓和酒店式公寓進(jìn)行銷售取得了約40億的銷售款,但資金壓力仍然很大。下面就資金成本進(jìn)行敏感性分析:(a)假設(shè)所有資金都計(jì)算利息:年利息動(dòng)態(tài)回收期(年)(含建設(shè)期)動(dòng)態(tài)回收期(年)(不含建設(shè)期)7%16128%17139%191510%221811%2521全投資回收期控制在20年以內(nèi),即取得資金成本應(yīng)該控制在10.5%以內(nèi)(b)假使公司出資15億元,再引進(jìn)策略投資人投資15億,本金不計(jì)利息,則投資回收期(不含建設(shè)期)可以控制在10年以內(nèi)。(c)所有物業(yè)均為持有,不進(jìn)行銷售任何物業(yè)。則30億本金不計(jì)利息條件下,投資回收期20年以上,本金計(jì)利息的情況下,投資回收期將超過(guò)30年。
2、住宅區(qū)投資分析住宅區(qū)選取B地塊進(jìn)行評(píng)估,其他地塊可以進(jìn)行類比。目前項(xiàng)目周邊樓盤價(jià)格均價(jià)6500/平方米,預(yù)計(jì)2021年以前將圍繞此價(jià)格震蕩,2021年以后以每年5%的速度增長(zhǎng)。即2021年均價(jià)在7150左右,保守起見(jiàn),取7000/平方米。財(cái)務(wù)投報(bào)如下:項(xiàng)目名稱迪拜未來(lái)城B地塊項(xiàng)目公司廈門中亞置業(yè)項(xiàng)目基本信息土地面積(㎡)36837項(xiàng)目類別土地儲(chǔ)備容積率7.17建筑密度21.70%總建筑面積(㎡)289383綠地率30%地上建筑面積(㎡)264250工期30個(gè)月地下建筑面積(㎡)25133大唐權(quán)益100%營(yíng)業(yè)額類別建筑面積(㎡)單元數(shù)銷售價(jià)格金額(萬(wàn))住宅2622087000183546商業(yè)1792150002688車位2295051012萬(wàn)/個(gè)6120其他250銷售收入合計(jì)192354營(yíng)業(yè)成本土地成本39638按每平方米1500元計(jì)算前期費(fèi)用4341每平方米150建安工程費(fèi)(30層)72346每平方米2500綠化及管網(wǎng)7235每平方米250營(yíng)業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用5771總銷4%銷售費(fèi)用5771總銷4%銷售稅金10579總銷5.5%財(cái)務(wù)費(fèi)用3847總銷2%成本費(fèi)用合計(jì)149526項(xiàng)目表現(xiàn)毛利68795營(yíng)業(yè)額扣除營(yíng)業(yè)成本毛利率36%毛利/營(yíng)業(yè)額稅前利潤(rùn)42827營(yíng)業(yè)額扣營(yíng)業(yè)成本和營(yíng)業(yè)費(fèi)用土地增值稅5771總銷3%所得稅10707按稅前利潤(rùn)25%計(jì)算稅后利潤(rùn)26350稅前稅前利潤(rùn)/總銷22%稅后利潤(rùn)/總銷14%評(píng)價(jià):該部分為一般的住宅開(kāi)發(fā),其可性性取決于土地的價(jià)格,根據(jù)如下敏感性分析可知,當(dāng)土地成本在1500/平方米以內(nèi)時(shí)具有較高的利潤(rùn),當(dāng)土地價(jià)格為1500-1800/平方米時(shí),其稅后利潤(rùn)為普通水平。土地價(jià)格高于1800/平方米,項(xiàng)目不可行。土地成本變動(dòng)毛利率稅前利潤(rùn)率稅后利潤(rùn)率90044%31%20%120040%30%17%150036%26%14%180032%18%11%210028%14%8%再來(lái)看住宅售價(jià)敏感性分析,在土地成本1500/平方米基礎(chǔ)上,此項(xiàng)目均價(jià)為7000/平方米以上時(shí)項(xiàng)目獲利能力良好,售價(jià)低于7000時(shí),利潤(rùn)變的較薄,當(dāng)售價(jià)在6500元以下時(shí)項(xiàng)目不可行。住宅售價(jià)變動(dòng)毛利率稅前利潤(rùn)率稅后利潤(rùn)率650031%18%10%700036%22%14%750040%26%17%800043%30%19%850047%33%22%該區(qū),地上建筑面積為112萬(wàn)平方米,按每平方米1500/平方米,總價(jià)為16.8億元,假使項(xiàng)目土地款要一次性付清,住宅區(qū)啟動(dòng)資金為20億元。五、風(fēng)險(xiǎn)防范與對(duì)策1、資金壓力,按1500/平方米計(jì)算,總共需補(bǔ)交土地款總額為34億元。高層區(qū)為投資型物業(yè),短期內(nèi)很難收回投資,資金壓力大。而住宅區(qū)112萬(wàn)平方米,在短期內(nèi)銷售完畢,難度較大,保本銷售率約為75%,即要銷售84萬(wàn)平方米,才能回收住宅區(qū)土地款等前期的投資?;谏鲜鲈?,a、若補(bǔ)交土地款標(biāo)準(zhǔn)高于1200/平方米時(shí),考慮降低容積率,高于1500/平方米時(shí),必須降低容積率,當(dāng)補(bǔ)交土地款標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到1800/平方米時(shí),容積應(yīng)降低至3.0,以緩解自己資金和市場(chǎng)壓力和降低建造成本提高利潤(rùn)率。b、引進(jìn)策略投資人,尤其是高層區(qū),只有引進(jìn)恰當(dāng)?shù)耐顿Y人,才能有效緩解資金壓力和提高項(xiàng)目操作水平。2、政策支持,該項(xiàng)目要建設(shè)成為一個(gè)超高層的高級(jí)商務(wù)中心,項(xiàng)目目前的條件還不具備,需要政府的引導(dǎo)和周邊規(guī)劃的配合,需要各種社會(huì)資源的聚集和政府資源的偏向,這一點(diǎn),難度有點(diǎn)大。而如果建設(shè)成為普通的商務(wù)中心,其影響力將大大降低,大體量的商務(wù)建筑將使該項(xiàng)目限入困境。必須探明政府是否很感興趣,或是政府以特定的方式參股?政府是否可以在招商上給與諸如稅收減免等方面的優(yōu)惠?3、團(tuán)隊(duì)建設(shè),該項(xiàng)目是一個(gè)綜合性的高端項(xiàng)目,項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)運(yùn)作、管理水平要求很高,公司目前還沒(méi)有開(kāi)發(fā)過(guò)類似項(xiàng)目,尤其是公司目前的項(xiàng)目管理水平十分有限,能否在短時(shí)間內(nèi)練就一支高水準(zhǔn)的能與國(guó)內(nèi)外高水準(zhǔn)團(tuán)隊(duì)對(duì)接的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)是一項(xiàng)不小的挑戰(zhàn)。4、中亞置業(yè)公司本身是否干凈,是否對(duì)未來(lái)稅收、債務(wù)等各方面有影響。六、結(jié)論1、土地費(fèi)用是重中之重(尤其是住宅區(qū))1、土地費(fèi)用盡量控制在1500/平方米以為,但這控制在政府的手中,公司應(yīng)當(dāng)通過(guò)關(guān)系,先了解補(bǔ)交土地款費(fèi)用的具體情況,然后根據(jù)具體情況來(lái)調(diào)整容積率。目前方案容積7以上,在土地費(fèi)用超過(guò)1500/平方米時(shí)是不合適的。2、土地費(fèi)用如何繳納,是否可以分期?2、政府政策的支持和引進(jìn)策略投資伙伴是保證超高層商務(wù)中心運(yùn)行成功的關(guān)鍵。(1)、超高層區(qū)是資本運(yùn)作的概念,能否引進(jìn)策略資金和投資人是關(guān)鍵。(2)、政府能否鼎立支持該項(xiàng)目。如此超高層項(xiàng)目缺乏政府的引導(dǎo)和配合非常難建設(shè),缺乏政策尤其是稅收優(yōu)惠的吸引對(duì)招商也是一種挑戰(zhàn)。(3)、超高層區(qū)能否順利進(jìn)行對(duì)住宅區(qū)價(jià)格也有很大的影響。3、該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模龐大,根據(jù)資金壓力和土地價(jià)格調(diào)整建設(shè)規(guī)模。七、參考文獻(xiàn)1、<Xiamenfeasibilitystudyreport>savills2、《廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情月報(bào)》新景祥代理3、《未來(lái)三年中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融、宏觀調(diào)控走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》中國(guó)證券報(bào)4、廈門規(guī)劃等其他資料
咖啡店創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書第一部分:背景在中國(guó),人們?cè)絹?lái)越愛(ài)喝咖啡。隨之而來(lái)的咖啡文化充滿生活的每個(gè)時(shí)刻。無(wú)論在家里、還是在辦公室或各種社交場(chǎng)合,人們都在品著咖啡??Х戎饾u與時(shí)尚、現(xiàn)代生活聯(lián)系在一齊。遍布各地的咖啡屋成為人們交談、聽(tīng)音樂(lè)、休息的好地方,咖啡豐富著我們的生活,也縮短了你我之間的距離,咖啡逐漸發(fā)展為一種文化。隨著咖啡這一有著悠久歷史飲品的廣為人知,咖啡正在被越來(lái)越多的中國(guó)人所理解。第二部分:項(xiàng)目介紹第三部分:創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢(shì)目前大學(xué)校園的這片市場(chǎng)還是空白,競(jìng)爭(zhēng)壓力小。而且前期投資也不是很高,此刻國(guó)家鼓勵(lì)大學(xué)生畢業(yè)后自主創(chuàng)業(yè),有一系列的優(yōu)惠政策以及貸款支持。再者大學(xué)生往往對(duì)未來(lái)充滿期望,他們有著年輕的血液、蓬勃的朝氣,以及初生牛犢不怕虎的精神,而這些都是一個(gè)創(chuàng)業(yè)者就應(yīng)具備的素質(zhì)。大學(xué)生在學(xué)校里學(xué)到了很多理論性的東西,有著較高層次的技術(shù)優(yōu)勢(shì),現(xiàn)代大學(xué)生有創(chuàng)新精神,有對(duì)傳統(tǒng)觀念和傳統(tǒng)行業(yè)挑戰(zhàn)的信心和欲望,而這種創(chuàng)新精神也往往造就了大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的動(dòng)力源泉,成為成功創(chuàng)業(yè)的精神基礎(chǔ)。大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的最大好處在于能提高自己的潛力、增長(zhǎng)經(jīng)驗(yàn),以及學(xué)以致用;最大的誘人之處是透過(guò)成功創(chuàng)業(yè),能夠?qū)崿F(xiàn)自己的理想,證明自己的價(jià)值。第四部分:預(yù)算1、咖啡店店面費(fèi)用咖啡店店面是租賃建筑物。與建筑物業(yè)主經(jīng)過(guò)協(xié)商,以合同形式達(dá)成房屋租賃協(xié)議。協(xié)議資料包括房屋地址、面積、結(jié)構(gòu)、使用年限、租賃費(fèi)用、支付費(fèi)用方法等。租賃的優(yōu)點(diǎn)是投資少、回收期限短。預(yù)算10-15平米店面,啟動(dòng)費(fèi)用大約在9-12萬(wàn)元。2、裝修設(shè)計(jì)費(fèi)用咖啡店的滿座率、桌面的周轉(zhuǎn)率以及氣候、節(jié)日等因素對(duì)收益影響較大??Х瑞^的消費(fèi)卻相對(duì)較高,主要針對(duì)的也是學(xué)生人群,咖啡店布局、格調(diào)及采用何種材料和咖啡店效果圖、平面圖、施工圖的設(shè)計(jì)費(fèi)用,大約6000元左右3、裝修、裝飾費(fèi)用具體費(fèi)用包括以下幾種。(1)外墻裝飾費(fèi)用。包括招牌、墻面、裝飾費(fèi)用。(2)店內(nèi)裝修費(fèi)用。包括天花板、油漆、裝飾費(fèi)用,木工、等費(fèi)用。(3)其他裝修材料的費(fèi)用。玻璃、地板、燈具、人工費(fèi)用也應(yīng)計(jì)算在內(nèi)。整體預(yù)算按標(biāo)準(zhǔn)裝修費(fèi)用為360元/平米,裝修費(fèi)用共360*15=5400元。4、設(shè)備設(shè)施購(gòu)買費(fèi)用具體設(shè)備主要有以下種類。(1)沙發(fā)、桌、椅、貨架。共計(jì)2250元(2)音響系統(tǒng)。共計(jì)450(3)吧臺(tái)所用的烹飪?cè)O(shè)備、儲(chǔ)存設(shè)備、洗滌設(shè)備、加工保溫設(shè)備。共計(jì)600(4)產(chǎn)品制造使用所需的吧臺(tái)、咖啡杯、沖茶器、各種小碟等。共計(jì)300凈水機(jī),采用美的品牌,這種凈水器每一天能生產(chǎn)12l純凈水,每一天銷售咖啡及其他飲料100至200杯,價(jià)格大約在人民幣1200元上下??Х葯C(jī),咖啡機(jī)選取的是電控半自動(dòng)咖啡機(jī),咖啡機(jī)的報(bào)價(jià)此刻就應(yīng)在人民幣350元左右,加上另外的附件也不會(huì)超過(guò)1200元。磨豆機(jī),價(jià)格在330―480元之間。冰砂機(jī),價(jià)格大約是400元一臺(tái),有點(diǎn)要說(shuō)明的是,最好是買兩臺(tái),不然夏天也許會(huì)不夠用。制冰機(jī),從制冰量上來(lái)說(shuō),一般是要留有富余??钪票鶛C(jī)每一天的制冰量是12kg。價(jià)格稍高550元,質(zhì)量較好,所以能夠用很多年,這么算來(lái)也是比較合算的。5、首次備貨費(fèi)用包括購(gòu)買常用物品及低值易耗品,吧臺(tái)用各種咖啡豆、奶、茶、水果、冰淇淋等的費(fèi)用。大約1000元6、開(kāi)業(yè)費(fèi)用開(kāi)業(yè)費(fèi)用主要包括以下幾種。(1)營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理費(fèi)、登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi);預(yù)計(jì)3000元(2)營(yíng)銷廣告費(fèi)用;預(yù)計(jì)450元7、周轉(zhuǎn)金開(kāi)業(yè)初期,咖啡店要準(zhǔn)備必須量的流動(dòng)資金,主要用于咖啡店開(kāi)業(yè)初期的正常運(yùn)營(yíng)。預(yù)計(jì)2000元共計(jì): 120000+6000+5400+2250+450+600+300+1200+1200+480+400+550+1000+3000+450+2000=145280元第五部分:發(fā)展計(jì)劃1、營(yíng)業(yè)額計(jì)劃那里的營(yíng)業(yè)額是指咖啡店日常營(yíng)業(yè)收入的多少。在擬定營(yíng)業(yè)額目標(biāo)時(shí),必須要依據(jù)目前市場(chǎng)的狀況,再思考到咖啡店的經(jīng)營(yíng)方向以及當(dāng)前的物價(jià)情形,予以綜合衡量。按照目前流動(dòng)人口以及人們對(duì)咖啡的喜好預(yù)計(jì)每一天的營(yíng)業(yè)額為400-800,根據(jù)淡旺季的不同可能上下浮動(dòng)2、采購(gòu)計(jì)劃依據(jù)擬訂的商品計(jì)劃,實(shí)際展開(kāi)采購(gòu)作業(yè)時(shí),為使采購(gòu)資金得到有效運(yùn)用以及商品構(gòu)成達(dá)成平衡,務(wù)必針對(duì)設(shè)定的商品資料排定采購(gòu)計(jì)劃。透過(guò)營(yíng)業(yè)額計(jì)劃、商品計(jì)劃與采購(gòu)計(jì)劃的確立,我們不難了解,一家咖啡店為了營(yíng)業(yè)目標(biāo)的達(dá)成,同時(shí)有效地完成商品構(gòu)成與靈活地運(yùn)用采購(gòu)資金,各項(xiàng)基本的計(jì)劃是不可或缺的。當(dāng)一家咖啡店設(shè)定了營(yíng)業(yè)計(jì)劃、商品計(jì)劃及采購(gòu)計(jì)劃之后,即可依照設(shè)定的采購(gòu)金額進(jìn)行商品的采購(gòu)。經(jīng)過(guò)進(jìn)貨手續(xù)檢驗(yàn)、標(biāo)價(jià)之后,即可寫在菜單上。之后務(wù)必思考的事情,就是如何有效地將這些商品銷售出去。3、人員計(jì)劃為了到達(dá)設(shè)定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),經(jīng)營(yíng)者務(wù)必對(duì)人員的任用與工作的分派有一個(gè)明確的計(jì)劃。有效利用人力資源,開(kāi)展人員培訓(xùn),都是我們務(wù)必思考的。
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