安亭舊城7街坊地塊策劃方案概要

安亭舊城7鄰居地塊策劃方案一、地塊基本概況地塊名稱：安亭鎮(zhèn)舊城區(qū)7號(hào)鄰居地理位置：地處泗涇以北、新源路以東、和靜路以南、規(guī)劃公建用地以西土地面積：52581平方米容積率：≤1.0中標(biāo)價(jià)格：8888.7萬(wàn)元樓面地價(jià)：1690元/平方米二、周邊市場(chǎng)現(xiàn)狀地塊位于安亭老鎮(zhèn)中心區(qū)旁邊，周邊小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院、公園等生活配套設(shè)施相當(dāng)齊全，步行至原有老鎮(zhèn)區(qū)的中心商業(yè)街僅特別鐘時(shí)間，地理位置在中心鎮(zhèn)區(qū)較為優(yōu)越。規(guī)劃中即將通車的新源路商業(yè)街將大大改善此地的交通狀況，并且充溢周邊的商業(yè)氛圍與生活氛圍。目前安亭老鎮(zhèn)一般公寓住宅價(jià)格在3600元/平方米左右，安亭新鎮(zhèn)產(chǎn)品定位較高，價(jià)格已從6000元/平方米走到了6300元/平方米，并呈逐步上升態(tài)勢(shì)。將來(lái)的商業(yè)步行街新源路兩側(cè)，自北向南聚集了5家樓盤(pán)工地，近30萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量。與本案同期中標(biāo)的有第一中國(guó)，地塊位置鄰近本案，建筑面積約15萬(wàn)平方米。從市場(chǎng)狀況來(lái)看，本地塊周邊的新建商品房開(kāi)發(fā)量已比較大，且同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)峻，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈；安亭新鎮(zhèn)的高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)規(guī)劃將對(duì)老鎮(zhèn)區(qū)開(kāi)發(fā)水平一般的商品房造成較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，同時(shí)也對(duì)后期老鎮(zhèn)區(qū)的開(kāi)發(fā)新建樓盤(pán)提出了較高的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。但是由于新鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的價(jià)格與老鎮(zhèn)區(qū)的明顯差異，也使得老鎮(zhèn)樓盤(pán)的價(jià)格存在明顯優(yōu)勢(shì)，客源會(huì)部分向老鎮(zhèn)形成分流。三、地塊條件分析四、定位思路五、產(chǎn)品建議刷新地區(qū)居住理念打造安亭老鎮(zhèn)最具品質(zhì)感的低密度社區(qū)總體規(guī)劃布局——體現(xiàn)低容積率的價(jià)值建議本案的規(guī)劃布局采納“電梯公寓+聯(lián)體別墅+商業(yè)步行街”的方案·商業(yè)：市場(chǎng)現(xiàn)狀：地塊西面緊臨新源路，該路為安亭老街重點(diǎn)改造工程之一，目前在建項(xiàng)目較多，臨街面均以“一字排開(kāi)式”布置商業(yè)業(yè)態(tài)。現(xiàn)狀分析：地段居住氛圍深厚，人氣旺盛，將成為老鎮(zhèn)將來(lái)商業(yè)中心，但由于路面較寬，人氣聚集比較困難，整條街要形成深厚的商業(yè)氣氛將要比較長(zhǎng)的時(shí)間。規(guī)劃建議：商業(yè)規(guī)劃在充分利用臨街面和轉(zhuǎn)角的商業(yè)價(jià)值外，局部路段考慮采納廣場(chǎng)式或半圍合式的設(shè)計(jì)，保障客源的滯留，便于人氣的收納。·公寓：市場(chǎng)現(xiàn)狀：老鎮(zhèn)項(xiàng)目均以“臨街商業(yè)/多層公寓/小高層電梯公寓”相互配置布局。新鎮(zhèn)規(guī)劃特別國(guó)際化，但推出的一期均為4-5層的公寓產(chǎn)品，且價(jià)格較老鎮(zhèn)高出很多。現(xiàn)狀分析：老鎮(zhèn)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)品質(zhì)不高，還只能滿意城市導(dǎo)入型和居住改善型客源的需求，新鎮(zhèn)由于目前推出產(chǎn)品的局限性，加上目前生活配套跟不上，居住型客源少，投資性客源多。規(guī)劃建議：為保證項(xiàng)目的高品質(zhì)，同時(shí)起到稀釋土地容積率的作用，考慮屏棄規(guī)劃多層公寓的做法，用項(xiàng)目約22%的土地規(guī)劃4棟11層小高層電梯公寓，容積率限制在1.6以下。依據(jù)地塊資源狀況，電梯公寓可規(guī)劃在地塊北側(cè)?！ぢ?lián)體別墅：市場(chǎng)現(xiàn)狀：老鎮(zhèn)目前還沒(méi)有聯(lián)排別墅產(chǎn)品，新鎮(zhèn)規(guī)劃中有，但在售的一期中尚無(wú)該類產(chǎn)品。現(xiàn)狀分析：由于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民收入的提高，老鎮(zhèn)中存在部分對(duì)居住品質(zhì)要求較高的客源。而新鎮(zhèn)由于加上目前生活配套跟不上，加上公寓目前價(jià)格已定在6000元以上，其聯(lián)排別墅與本案同類產(chǎn)品將在價(jià)格上有肯定的差距，不會(huì)在市場(chǎng)上形成激烈競(jìng)爭(zhēng)。規(guī)劃建議：屏棄規(guī)劃疊加別墅的做法，用65%的土地規(guī)劃聯(lián)體別墅（容積率在0.65左右）。由于地塊南面緊靠涇市河，為充分利用這一自然景觀資源，建議將聯(lián)排別墅規(guī)劃在地塊南側(cè)使項(xiàng)目產(chǎn)品更加純粹，不僅能保證產(chǎn)品高品質(zhì)的長(zhǎng)效性，同時(shí)也便于日后的物業(yè)管理，有利于價(jià)格的提升。六、經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估·用地指標(biāo)：總用地：52580平米容積率：1.0總建筑面積：55580平米其中:可售面積：52190平米公建面積：390平米·產(chǎn)品配置比例：產(chǎn)品形態(tài)容積率占地面積安排建筑面積占總建面比例備注聯(lián)體別墅0.6565%22095m242%單套面積約210m2,共106棟電梯公寓1.622%22095m242%4個(gè)大單體11F小高層,每棟面積5500m2商業(yè)1.012%8000m215.2%其他1.01%390m20.8%小計(jì)1.0100%52580m2100%·經(jīng)濟(jì)價(jià)值分析：總投資：22156萬(wàn)元總銷金額：29067萬(wàn)元利潤(rùn)：6911萬(wàn)元(小高層售價(jià)：4800元/平米；聯(lián)體售價(jià)：6500元/平米；商場(chǎng)售價(jià)：8500元/平米)【模擬精選案例二】寶山顧村區(qū)域總體開(kāi)發(fā)思路初探由于市中心房源的日漸稀有，寶山區(qū)作為離市中心最近的區(qū)域，逐步登上了上海樓市的大舞臺(tái)。在供不應(yīng)求的市場(chǎng)推動(dòng)下，寶山各板塊房?jī)r(jià)頻頻上漲，大華地區(qū)代表樓盤(pán)楓庭麗苑，最高價(jià)已達(dá)到了7900元/平方米。其余各板塊的價(jià)格也隨著每一期新居源的推出而節(jié)節(jié)攀升。目前整個(gè)寶山地區(qū)均處于無(wú)房可售的局面，其市場(chǎng)人氣指數(shù)可見(jiàn)一斑。而最近土地招投標(biāo)公開(kāi)實(shí)施以來(lái)，大規(guī)模的土地供應(yīng)量、大型知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐，更是凸現(xiàn)了寶山強(qiáng)勁的后續(xù)動(dòng)力，很明顯，寶山將成為上海房產(chǎn)下一輪行情的重頭戲。然后，以公開(kāi)招標(biāo)方式獲得的土地成本相當(dāng)可觀，后期供應(yīng)量的集中也將對(duì)供不應(yīng)求的局面進(jìn)行緩解，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的嚴(yán)峻性被赫然擺在面前。在缺乏二手房和租賃市場(chǎng)支持的背景下，寶山房?jī)r(jià)原委還能走多遠(yuǎn)？無(wú)論是在已經(jīng)啟動(dòng)的共康、月浦、西城，還是尚未被輻射到的羅店，當(dāng)寶鋼職工被鎖定為全部開(kāi)發(fā)商共同的目標(biāo)客戶時(shí)，他們的購(gòu)買實(shí)力原委還有多少？帶著這樣的問(wèn)題，我們對(duì)本次土地招投標(biāo)四號(hào)公告中同時(shí)中標(biāo)的寶山顧村的三個(gè)大規(guī)模地塊進(jìn)行了綜合分析，旨在通過(guò)其開(kāi)發(fā)模式的探討，尋求新的突破市場(chǎng)之路。顧村中標(biāo)地塊信息寶山區(qū)6號(hào)寶山區(qū)7號(hào)寶山區(qū)8號(hào)地理位置寶安馬路以南、電臺(tái)路以西（A塊）寶安馬路以南、電臺(tái)路以西（B塊）寶安馬路以南、電臺(tái)路以西（C塊）占地面積187766m2168766m2170133m2容積率≤1.4≤1.4≤1.35中標(biāo)價(jià)36614.5萬(wàn)元35440.6萬(wàn)元40832萬(wàn)元中標(biāo)單位上海顧村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司上海新天地置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)聯(lián)合發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司、上海鵬欣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、上海臨江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司寶山樓市現(xiàn)狀（區(qū)域板塊分布圖）區(qū)域條件分析>>>優(yōu)勢(shì)·崇明島作為上海市將來(lái)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，寶山將起到紐帶的作用。·寶山是距上海中心城區(qū)最近的郊縣，目前供應(yīng)住宅開(kāi)放土地?cái)?shù)量最多，在閔行、閘北、普陀土地供應(yīng)漸漸減弱的狀況下，兩年后寶山將成為上海市一般住宅供應(yīng)新熱點(diǎn)?！ぼ壍?號(hào)線的即將開(kāi)通和明珠線的延長(zhǎng)，將極大改善目前寶山地區(qū)的交通。顧村板塊緊鄰?fù)猸h(huán)線、滬太路、蘊(yùn)川路，距軌道1號(hào)線起點(diǎn)站也不遠(yuǎn)，將來(lái)交通較為志向?！ぶ袠?biāo)的三幅地塊規(guī)模均較大，利于各項(xiàng)目進(jìn)行高品質(zhì)規(guī)劃，提高顧村板塊的市場(chǎng)形象?！ざ嗉疑虾Ｊ虚_(kāi)發(fā)50強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐寶山，有利于帶動(dòng)整個(gè)寶山區(qū)樓市，提升寶山在上海樓市的地位。目前已有萬(wàn)科、中星集團(tuán)、鵬欣集團(tuán)、三湘集團(tuán)、上海地產(chǎn)集團(tuán)、新長(zhǎng)寧集團(tuán)等多家企業(yè)進(jìn)駐。>>>弱勢(shì)o區(qū)域價(jià)格上升過(guò)快，與市民收入的增加幅度差距較大，嚴(yán)峻影響后續(xù)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)樓價(jià)的上升空間。o土地獲得方式的變更使得中標(biāo)項(xiàng)目土地的獲得成本較高。o目前市場(chǎng)還存在大量未開(kāi)發(fā)的低成本土地，這將給近期中標(biāo)土地的開(kāi)發(fā)造成極大的經(jīng)濟(jì)壓力。o在交通、生活配套等基本條件未得到實(shí)質(zhì)性改善的狀況下，顧村板塊70萬(wàn)平方米的住宅量將承受較大的市場(chǎng)壓力。整個(gè)寶山區(qū)各板塊也同樣將承受這種壓力。o目前寶山區(qū)各板塊二手房和租賃市場(chǎng)極不活躍，對(duì)整個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)接著良性上升缺乏有力支撐?！焱恋亻_(kāi)發(fā)模式和項(xiàng)目定位的思索■放慢開(kāi)發(fā)節(jié)奏，錯(cuò)開(kāi)與周邊樓盤(pán)低地價(jià)土地的不同等競(jìng)爭(zhēng)。■調(diào)整對(duì)項(xiàng)目回報(bào)的盲目膨脹心理，理性看待市場(chǎng)，專心對(duì)待產(chǎn)品?！鎏接憽⒔梃b閔行莘莊及周邊區(qū)域住宅開(kāi)發(fā)閱歷，為市場(chǎng)供應(yīng)高性價(jià)比產(chǎn)品，供應(yīng)廣闊市民購(gòu)買實(shí)力范圍內(nèi)的產(chǎn)品。■顧村由于屬新開(kāi)發(fā)板塊，市場(chǎng)形象較為弱勢(shì)，加上將來(lái)幾年周邊樓盤(pán)供應(yīng)量特別大，競(jìng)爭(zhēng)將異樣激烈，建議實(shí)行板塊聯(lián)合開(kāi)發(fā)的模式，即三個(gè)項(xiàng)目放在一起來(lái)考慮規(guī)