湖南省-長(zhǎng)沙市-建發(fā)央璽寫(xiě)字樓規(guī)劃調(diào)整建議

建發(fā)央璽寫(xiě)字樓規(guī)劃調(diào)整建議2018年4月結(jié)論原因如下：

庫(kù)存周期，公寓遠(yuǎn)優(yōu)于寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓庫(kù)存周期166個(gè)月，酒店式公寓庫(kù)存周期21.8個(gè)月

同板塊寫(xiě)字樓與酒店式公寓價(jià)格相差無(wú)幾，但LOFT公寓有天然的溢價(jià)能力

2017-2018雨花區(qū)中心板塊寫(xiě)字樓均價(jià)15553元/㎡公寓均價(jià)14064元/㎡，項(xiàng)目作為L(zhǎng)OFT公寓，入市價(jià)格應(yīng)該較寫(xiě)字樓價(jià)格更高。

基于項(xiàng)目本體，公寓購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻較寫(xiě)字樓更低，能更好的吸引投資客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)

通過(guò)產(chǎn)品調(diào)整，原寫(xiě)字樓最低投資門(mén)檻85萬(wàn)，轉(zhuǎn)換為公寓后投資門(mén)檻降低至32萬(wàn)基于市場(chǎng)，長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，公寓受投資客戶(hù)所追捧LOFT公寓售賣(mài)較寫(xiě)字樓更好寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況Loft公寓市場(chǎng)概況本體分析目錄1232012年-2017年寫(xiě)字樓共計(jì)銷(xiāo)售352萬(wàn)方，成交均價(jià)有所波動(dòng)，在2013年達(dá)到峰值后逐漸恢復(fù)平穩(wěn)，2017年銷(xiāo)售均價(jià)為11687元/㎡，庫(kù)存也逐年遞增，且2017年庫(kù)存已達(dá)到632萬(wàn)方，長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量過(guò)剩，市場(chǎng)消化量少，去化存在困難。寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需失衡存量過(guò)剩，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大寫(xiě)字樓市場(chǎng)自2017年1月以來(lái)，長(zhǎng)沙市寫(xiě)字樓成交共87.96萬(wàn)方，且在2017年10月達(dá)到成交峰值，銷(xiāo)售16.47萬(wàn)方，成交均價(jià)圍繞11000元/㎡上下波動(dòng)；近幾月長(zhǎng)沙市成交有所下降，庫(kù)存逐步增加，目前長(zhǎng)沙市寫(xiě)字樓庫(kù)存632萬(wàn)方，出清周期約166.56月（約14年）。寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量高居不下，成交未見(jiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)寫(xiě)字樓存量數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞雨花區(qū)自2017年以來(lái)寫(xiě)字樓成交均價(jià)為內(nèi)五區(qū)價(jià)格洼地，雖成交面積均為內(nèi)五區(qū)排名第二，但由于雨花區(qū)區(qū)域內(nèi)無(wú)傳統(tǒng)CBD核心商業(yè)圈，成交價(jià)格一直難以拉升。行政區(qū)成交金額（億元）成交面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）套數(shù)芙蓉區(qū)2.681.9014109212開(kāi)福區(qū)2.201.6913023190天心區(qū)5.994.3113878645雨花區(qū)9.589.20104071396岳麓區(qū)16.0213.60117771781總計(jì)36.4630.701187442242018年1季度內(nèi)五區(qū)辦公用房成交情況雨花區(qū)寫(xiě)字樓成交價(jià)格難以拉升寫(xiě)字樓價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞近一年長(zhǎng)沙市雨花區(qū)寫(xiě)字樓成交未見(jiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，自2017年11月達(dá)到成交峰值5.4萬(wàn)方后，出現(xiàn)斷崖式下跌，且成交均價(jià)在10000元/㎡上下浮動(dòng)，難以拉升價(jià)格。庫(kù)存量也自2017年以來(lái)高居高位不下，近幾個(gè)月出清周期不斷拉長(zhǎng)，2017年3月雨花區(qū)庫(kù)存150萬(wàn)方，出清周期197個(gè)月（約16.7年）。雨花區(qū)寫(xiě)字樓庫(kù)存量緩慢增加雨花區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)庫(kù)存數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞1.寫(xiě)字樓市場(chǎng)供大于求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需失衡，存量過(guò)過(guò)剩，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大；2.寫(xiě)字樓市場(chǎng)庫(kù)存居高不下辦公用房市場(chǎng)近三年新開(kāi)工面積逐年下降，每年供大于求的狀況也在逐漸扭轉(zhuǎn)，但庫(kù)存量仍舊處于高位，成交量未見(jiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，庫(kù)存很難有效縮減。3.2018年持續(xù)加大寫(xiě)字樓庫(kù)存壓力從過(guò)去數(shù)年的新開(kāi)工面積以及成交情況來(lái)看，2018年長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)仍將處于較高水平；隨著匯景、福晟等一批高檔寫(xiě)字樓的入市，持續(xù)加大庫(kù)存壓力。小結(jié)寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況Loft公寓市場(chǎng)概況本體分析目錄1236964119009881020004000600080001000012000140000.02.04.06.08.010.012.014.0供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）均價(jià)（元/㎡）月均成交6.7萬(wàn)方長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)40年產(chǎn)權(quán)公寓供求價(jià)走勢(shì)（201604-201708）供需方面，長(zhǎng)沙市40年產(chǎn)權(quán)公寓市場(chǎng)供應(yīng)39萬(wàn)方，去化81萬(wàn)方，供銷(xiāo)比僅0.48，持續(xù)供不應(yīng)求。整體2017年去化情況好于2016年。價(jià)格方面，長(zhǎng)沙市40年產(chǎn)權(quán)公寓市場(chǎng)從2016年4月以來(lái)整體呈持續(xù)上漲趨勢(shì)，價(jià)格已由2016年4月的6964元/㎡上漲至2017年8月的9881元/㎡，價(jià)格漲幅高達(dá)42%，略低于住宅價(jià)格漲幅（50%），高于70年產(chǎn)權(quán)公寓價(jià)格漲幅（31%）。由于住宅限購(gòu)，投資客轉(zhuǎn)向投資公寓趨勢(shì)明顯公寓市場(chǎng)推售時(shí)間樓盤(pán)名稱(chēng)片區(qū)推售套數(shù)成交套數(shù)成交率推售面積段折后均價(jià)物業(yè)類(lèi)型2016/4/30中建偶寓天心區(qū)1016564%44-476400-660040年loft公寓2016/6/25新世界廣場(chǎng)雨花區(qū)742230%39-80760040年公寓2016/7/16裕天國(guó)際商匯中心雨花區(qū)2004824%31-62660040年公寓2016/10/29富興旺角開(kāi)福區(qū)1963015%35-54645040年公寓2016/11/26中欣楚天熙苑芙蓉區(qū)967881%41-42690040年酒店式公寓2017/1/8地泰人民公館雨花區(qū)1057874%43-771257740年公寓2017/3/25綠地之窗雨花區(qū)966871%31.59825040年精裝公寓2017/4/8榮泰廣場(chǎng)岳麓區(qū)17013781%42-1097800-890040年公寓2017/5/20奧克斯橙中心岳麓區(qū)1308162%39-48765040年公寓2017/6/3裕天國(guó)際商匯中心雨花區(qū)1048683%27-9410500-1110040年LOFT公寓2017/6/3長(zhǎng)房八方里岳麓區(qū)34030790%59-65920040年公寓2017/6/18華潤(rùn)置地廣場(chǎng)星沙28026093%46-49630040年LOFT公寓2017/6/25中海國(guó)際社區(qū)岳麓區(qū)30814045%36-437800-880040年精裝公寓2017/6/25明發(fā)國(guó)際公館望城區(qū)180180100%38-536000-650040年公寓2017/8/26奧克斯橙中心岳麓區(qū)13011085%40-52800040年公寓2017/8/27弘坤花樣匯岳麓區(qū)297297100%25-351100040年公寓2017/8/27明發(fā)國(guó)際公館望城區(qū)6060100%38-52680040年公寓2017/9/10奧克斯橙中心岳麓區(qū)1047370%40-52800040年公寓2017/9/28華遠(yuǎn)云璽天心區(qū)30026087%40-24022000-2500040年LOFT精裝毛坯公寓住宅限購(gòu)，商業(yè)公寓開(kāi)盤(pán)去化率大幅度提升公寓市場(chǎng)去化情況酒店式公寓市場(chǎng)供小于求，公寓成交價(jià)格持續(xù)攀升公寓供求關(guān)系數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)公寓庫(kù)存情況長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)整體公寓去化周期21.8個(gè)月，遠(yuǎn)小于寫(xiě)字樓166.5個(gè)月去化周期公寓庫(kù)存情況項(xiàng)目泰禹·愛(ài)馬仕公館地址長(zhǎng)沙市勞動(dòng)路、曙光路與砂子塘路交匯處占地面積（㎡）2000建筑面積（㎡）61786銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）22000

毛坯/精裝毛坯層高（m）4.15戶(hù)型區(qū)間45-70㎡

泰禹·愛(ài)馬仕公館原名為泰禹國(guó)際，由5A甲級(jí)寫(xiě)字樓改為loft公寓，建筑整體全玻璃幕墻，鋼化中空Low-e玻璃，一至四層為商業(yè)配套，每層面積約2000㎡左右，項(xiàng)目六至二十三層為高端Loft公寓，主力戶(hù)型主要為45-70㎡，Loft公寓標(biāo)準(zhǔn)層面積約1800㎡左右，4.15米層高。東塘區(qū)寫(xiě)字樓改loft公寓先例寫(xiě)字樓改公寓案例核心CBD區(qū)域內(nèi)150米超高層loft公寓Loft公寓案例-華遠(yuǎn)華時(shí)代由于前期華遠(yuǎn)云璽項(xiàng)目loft公寓熱銷(xiāo)，在長(zhǎng)沙金融中心核心位置打造了超150米的超高層loft公寓，可見(jiàn)對(duì)loft公寓市場(chǎng)信心大于寫(xiě)字樓市場(chǎng)。公寓案例1.住宅限購(gòu)，地產(chǎn)投資往商業(yè)偏移，商業(yè)公寓成首選

自住宅限購(gòu)后，商業(yè)公寓逐漸受到市場(chǎng)客戶(hù)追捧，成交量逐漸攀升。2.Loft產(chǎn)品較為受市場(chǎng)追捧

隨著商業(yè)公寓市場(chǎng)的熱度提升，市場(chǎng)上Loft復(fù)式公寓入市逐漸增多，房企對(duì)loft產(chǎn)品愈發(fā)重視。loft公寓產(chǎn)品可變性豐富，贈(zèng)送面積較多，戶(hù)型使用率大幅度提成，實(shí)際成交價(jià)低于平層公寓，性?xún)r(jià)比高3.Loft公寓去化速度快

較與寫(xiě)字樓產(chǎn)品，loft公寓產(chǎn)品面積更小，總價(jià)低，更有利，且loft公寓市場(chǎng)存量較小，競(jìng)爭(zhēng)壓力小。小結(jié)寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況Loft公寓市場(chǎng)概況本體分析目錄123原有寫(xiě)字樓現(xiàn)有LOFT公寓Loft公寓戶(hù)型銷(xiāo)售靈活通過(guò)規(guī)劃調(diào)整，項(xiàng)目產(chǎn)品面積由寫(xiě)字樓的100-160㎡，降低到38-52㎡，產(chǎn)品銷(xiāo)售更為靈活寫(xiě)字樓與公寓產(chǎn)品對(duì)比面積調(diào)整后的總價(jià)關(guān)系參考項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售價(jià)格17000元/㎡測(cè)算產(chǎn)品面積單價(jià)總價(jià)首付5成貸款10年期月供寫(xiě)字樓10017000170000085000085000010200LOFT公寓38170006460003260003200003840從購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻來(lái)看，LOFT的購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻更低，還貸壓力較低，更容易吸引投資型客戶(hù)。寫(xiě)字樓與公寓總價(jià)關(guān)系本案項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位林立，高收入階層人群眾多，LOFT公寓相較于寫(xiě)字樓，其低門(mén)檻，低總價(jià)的特性更容易吸引這一部分人群購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目周邊客群分析周邊區(qū)域高收入人群較多，Loft產(chǎn)品更吸引投資客入市從辦公氛圍來(lái)看，項(xiàng)目周邊并未形成辦公集群，距其他寫(xiě)字樓版塊稍有差距寫(xiě)字樓板塊對(duì)比2017-2018年雨花區(qū)中心板塊公寓整體情況2017-2018年雨花區(qū)中心板塊寫(xiě)字樓整體情況項(xiàng)目所處板塊，平層公寓與寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格相差不大，但從去化的角度來(lái)看，公寓不論是去化套數(shù)，和供求關(guān)系都較寫(xiě)字樓更優(yōu)同板塊公寓去化優(yōu)于寫(xiě)字樓，銷(xiāo)售售價(jià)相差無(wú)幾區(qū)域公寓與寫(xiě)字樓對(duì)比LOTF公寓較傳統(tǒng)公寓，其獨(dú)特的層高特性，比一般的酒店式公寓，更具有溢價(jià)能力案例：雨花亭拿鐵空間LOFT公寓層高3.55米公寓層高2.9米2016年3月開(kāi)售LOFT銷(xiāo)售價(jià)格12000（精裝）公寓銷(xiāo)售價(jià)格9000（精裝）