上海建筑裝飾有限公司戰(zhàn)略報(bào)告

上海建筑裝飾（集團(tuán)）戰(zhàn)略研究報(bào)告問(wèn)題背景改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了迅猛的騰飛，每年GDP的增長(zhǎng)率都保持在7%以上，到上個(gè)世紀(jì)末，我國(guó)城市居民已基本達(dá)到了小康生活水平。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，居民收入的提高以及住房分配制度改革的推動(dòng)，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，居住消費(fèi)占家庭支出結(jié)構(gòu)的比重已上升到10%，僅次于實(shí)物消費(fèi)支出，居第二位。在當(dāng)前階段，商品住宅房的開(kāi)發(fā)與銷售占據(jù)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分，其直接表現(xiàn)為個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的比例呈現(xiàn)急劇上升態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)表明：上海的住宅面積平均以每年7萬(wàn)平方米的速度遞增，平均每年的商品房銷售量已突破1200萬(wàn)㎡，成交金額超過(guò)400億元，2000年全市商品房銷售量一舉突破1800萬(wàn)㎡。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了上海市住宅建設(shè)的快速增長(zhǎng)，1990年到1999年的十年間，住宅建設(shè)投資從26.26億元上升到426.8億元，增長(zhǎng)15.2倍；竣工面積從421.01萬(wàn)㎡增加到2065.12萬(wàn)㎡，上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模和銷售業(yè)績(jī)均居全國(guó)之首。1999年上海市個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的比例已上升到92.6%，2000年上半年又進(jìn)一步上升到93.6%，改善居住條件已成為居民消費(fèi)首選目標(biāo)。2000年1月至9月與1999年同期相比，商品房預(yù)售量增加36%，銷售量增加28.1%，出現(xiàn)了多年未見(jiàn)的供不應(yīng)求的局面。住房消費(fèi)需求的拉動(dòng)，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)前景?，F(xiàn)階段我國(guó)裝修市場(chǎng)每年的裝修業(yè)務(wù)量為10億平方米。它可分為兩大部分：家庭裝飾市場(chǎng)和建筑裝飾市場(chǎng)。就建筑裝飾市場(chǎng)來(lái)看，改革開(kāi)放二十一年間（1978～1999），我國(guó)建筑裝飾行業(yè)年均發(fā)展速度達(dá)到32%，1990～1999年，行業(yè)年均發(fā)展速度為40%，發(fā)展速度趨于穩(wěn)定；近幾年，全國(guó)每年的建筑裝飾面積達(dá)到6億平方米，年均增長(zhǎng)250億元，1999年其總產(chǎn)值達(dá)1200億元，相當(dāng)于全國(guó)城鎮(zhèn)住宅年投資總額的30％，但專家預(yù)計(jì)這一比率在長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)將呈下降趨勢(shì)；上?，F(xiàn)有建筑裝飾企業(yè)1900多家（一級(jí)企業(yè)20多家），外省市在滬企業(yè)800多家，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。就家庭裝飾市場(chǎng)來(lái)看，1990～1999年，其年發(fā)展速度為45%，1996~1999年間的平均發(fā)展速度為41％，遠(yuǎn)高于同期國(guó)民經(jīng)濟(jì)8%的發(fā)展速度；家庭裝飾主要為4億多平方米的城鎮(zhèn)新建住宅，尚未包括40億平方米已建住宅的二次裝修。有數(shù)據(jù)表明，全國(guó)城鎮(zhèn)新建住宅裝飾率達(dá)90%，戶均裝飾消費(fèi)2.2萬(wàn)元，大城市和沿海開(kāi)放地區(qū)家庭裝飾率則達(dá)到98%，戶均裝飾消費(fèi)4萬(wàn)元。據(jù)上海市工商局1999年10月數(shù)據(jù)表明：上海家庭裝飾企業(yè)約16300多家（尚不包括街頭裝潢游擊隊(duì)），但具有資質(zhì)證書(shū)的企業(yè)僅有1000家；家庭裝飾市場(chǎng)呈現(xiàn)畸形發(fā)展的態(tài)勢(shì)，超過(guò)2/3的市場(chǎng)份額為非正規(guī)裝飾團(tuán)體占據(jù)；這在某種程度上也導(dǎo)致了家庭裝飾市場(chǎng)既是消費(fèi)熱點(diǎn)，也是投訴焦點(diǎn)；上海每年的住宅裝飾的總產(chǎn)值達(dá)300-400億元，其中家裝市場(chǎng)近年來(lái)以近25～35％的速度快速發(fā)展，其2000年的總產(chǎn)值達(dá)150億元，而居民的戶均建筑裝飾投入則為5萬(wàn)元。而住宅金融發(fā)展迅速，則在支持居民購(gòu)房中發(fā)揮著越來(lái)越為顯著的支撐作用。自1992年至1999年，上海市已累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款300.14億元，占全國(guó)同類貸款的1/6，列全國(guó)各省市之首。據(jù)央行上海分行統(tǒng)計(jì)，截止2000年6月底，上海各銀行個(gè)人住房貸款余額已達(dá)397.91億元，其中個(gè)人住房商業(yè)性貸款為229.06億元，比上年末新增65.3億元，相當(dāng)于同期個(gè)人住房公積金貸款額的3倍；個(gè)人住房公積金貸款余額168.84億元，比上年末新增21.88億元，同樣、保持了良好勢(shì)頭。商業(yè)性貸款超過(guò)公積金貸款，標(biāo)志著住宅金融發(fā)展進(jìn)入新階段，負(fù)債消費(fèi)、貸款購(gòu)房在滬上已成為時(shí)尚。面臨這樣一些新的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，上海建筑裝飾（集團(tuán)）如何調(diào)整自己的業(yè)務(wù)組合、如何改善自己的內(nèi)部管理、采用什么樣的戰(zhàn)略維持現(xiàn)有的業(yè)務(wù)地位和進(jìn)入新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域以及如何實(shí)施這樣一些戰(zhàn)略……對(duì)這樣一些問(wèn)題的探討就是本報(bào)告研究的主要目的。戰(zhàn)略分析上海建筑裝飾（集團(tuán)）的主營(yíng)業(yè)務(wù)是建筑裝飾業(yè)務(wù)。公司要想獲得快速的發(fā)展，就應(yīng)該拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域，考慮進(jìn)入新的業(yè)務(wù)市場(chǎng)。與建筑裝飾市場(chǎng)相關(guān)的是日益增長(zhǎng)的家庭裝飾市場(chǎng)，而建筑裝飾業(yè)務(wù)在價(jià)值鏈上的延伸是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，所以，公司要想拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域，首先應(yīng)該考慮的就是家庭裝飾業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)分析公司應(yīng)不應(yīng)該進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)？公司是否有能力進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)？要解決這樣的問(wèn)題，我們首先就應(yīng)該進(jìn)行戰(zhàn)略分析。戰(zhàn)略分析是制定正確戰(zhàn)略的前提條件。我們的分析主要從宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、企業(yè)內(nèi)部能力三個(gè)方面進(jìn)行。（一）宏觀環(huán)境分析●政治法律環(huán)境面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)一體化的浪潮，上海作為中國(guó)向世界開(kāi)放的前沿，“入世”后受?chē)?guó)際經(jīng)濟(jì)體系的影響將會(huì)加大，由于我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，一旦國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的大波動(dòng)、大變化，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成的影響會(huì)十分劇烈，上海作為國(guó)際化大都市將首當(dāng)其沖。根據(jù)“有所為，有所不為”的原則，上海在提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，更須兼顧穩(wěn)定。因此，上海在培育一大批具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，更應(yīng)將一大批以國(guó)內(nèi)消費(fèi)為主的產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)的興起將是上海經(jīng)濟(jì)乃至全國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的重要保證。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)和消費(fèi)均須本土化，具有國(guó)內(nèi)消費(fèi)為主的產(chǎn)品特征，正好滿足這一要求。平我國(guó)房地產(chǎn)紗市場(chǎng)的復(fù)蘇羅引發(fā)了新一倒輪的開(kāi)發(fā)投武資，上海作嚴(yán)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)煙最為活躍和奧發(fā)達(dá)的城市訓(xùn)，更不例外私。中共上海普市委《關(guān)于繁制定上海市忘國(guó)民經(jīng)濟(jì)和買(mǎi)社會(huì)發(fā)展第灰十個(gè)五年計(jì)姿劃》中，首里創(chuàng)先河地將禽房地產(chǎn)業(yè)定屠位于新型產(chǎn)村業(yè)構(gòu)架的六恒大支柱產(chǎn)業(yè)畏之一。這不奧僅對(duì)上海房迎地產(chǎn)業(yè)的發(fā)偏展提供了新韻的機(jī)遇，而錦且對(duì)全國(guó)房棉地產(chǎn)業(yè)和整世個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)旗的發(fā)展，必燥將產(chǎn)生深遠(yuǎn)鴿的影響。襖為了更好地漲引導(dǎo)、支持利房地產(chǎn)市場(chǎng)銷正常、有序帽、健康、快她速地發(fā)展，丙國(guó)務(wù)院、財(cái)歷政部、建設(shè)閱部、國(guó)家工另商行政管理員局、國(guó)家稅策務(wù)總局以及拐地方管理當(dāng)留局制定了相醒應(yīng)的法律、絲法規(guī)，如財(cái)寧政部、國(guó)家哥稅務(wù)總局于蕩2000年舍12月7日殼頒布的《關(guān)恩于調(diào)整住房臨租賃市場(chǎng)稅徑收政策的通歪知》、建設(shè)置部于200縮0年9月1扎8日頒布的戀《關(guān)于簡(jiǎn)化堆房地產(chǎn)交易沒(méi)與房屋權(quán)屬綁登記程序的振指導(dǎo)意見(jiàn)》稀、財(cái)政部與支2000年盞9月6日頒倆布的《關(guān)于篩企業(yè)住房制澆度改革中有就關(guān)財(cái)務(wù)處理陡問(wèn)題的通知想》等等。這壘些法律、法她規(guī)的頒布施描行為房地產(chǎn)誕市場(chǎng)的發(fā)展岔掃除了障礙魂，使房地產(chǎn)佳市場(chǎng)的發(fā)展鐘步入了一個(gè)賓良性發(fā)展軌洞道。隨著改塌革的深化，攏上海市的房剪地產(chǎn)行業(yè)的捏管理得到了塊加強(qiáng)。以全寄市、全行業(yè)倡、全過(guò)程的枝管理為目標(biāo)歷，基本建立躬起覆蓋房地腹產(chǎn)生產(chǎn)、流歡通、消費(fèi)等沃各領(lǐng)域的行膀業(yè)管理體制極，強(qiáng)化了土辱地供應(yīng)和投哪資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目奔的管理，從賊而達(dá)到了塔“吉嚴(yán)格增量、忍力求平衡、戚調(diào)控存量、艘保證重點(diǎn)多”營(yíng)的要求。國(guó)有有房地產(chǎn)企電業(yè)改革實(shí)行走政企分開(kāi)，融推動(dòng)了政府烤職能轉(zhuǎn)換和姜現(xiàn)代企業(yè)制毀度建設(shè)。同逝時(shí)，進(jìn)一步卸完善行業(yè)管帽理規(guī)范，加券快法制建設(shè)狹，上海市有摧關(guān)當(dāng)局已擬蘭定和頒布了荷《上海居住浩物業(yè)管理?xiàng)l頁(yè)例》、《上吩海市房屋租就賃條例》、麻《上海市房韻地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦策法》、《上泉海市國(guó)有土哪地租賃暫行魯辦法》、《習(xí)關(guān)于搞活上廣海市二、三說(shuō)級(jí)市場(chǎng)若干必規(guī)定》等2賣(mài)個(gè)地方性法吉規(guī)、17個(gè)劣政府規(guī)章和號(hào)160多個(gè)奪規(guī)范性文件搬，為房地產(chǎn)好業(yè)的健康發(fā)繁展提供了?；镒C。作為上鄙海新世紀(jì)支償柱產(chǎn)業(yè)之一歉的房地產(chǎn)業(yè)妄，面臨著巨淹大的發(fā)展機(jī)庸遇。梁●鮮經(jīng)濟(jì)環(huán)境慚自改革開(kāi)放郵以來(lái)，我國(guó)絨的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)扮了迅猛的騰榜飛，每年烏GDP赤的增長(zhǎng)率都到保持在7%隙以上，到上呢個(gè)世紀(jì)末，濾我國(guó)城市居驕民已基本達(dá)課到了小康生顏活水平。隨皮著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)框一步發(fā)展，晌居民收入的貢提高以及住濃房分配制度妻改革的推動(dòng)煌，居民的消酷費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生壯了變化，居改住消費(fèi)占家紐庭支出結(jié)構(gòu)偽的比重已上飽升到10%困，僅次于事漏物消費(fèi)支出幣，居第二位擦。在當(dāng)前階覆段，商品房持的開(kāi)發(fā)與銷肉售占據(jù)了我玉國(guó)房地產(chǎn)市路場(chǎng)的絕大部句分，其直接鵲表現(xiàn)為個(gè)人裝購(gòu)買(mǎi)商品房溜的比例呈現(xiàn)服急劇上升態(tài)基勢(shì)，因此，果對(duì)于上海市增商品房市場(chǎng)搖進(jìn)行的有關(guān)疑整體研究將欲直接反映出拿現(xiàn)階段上海佛房地產(chǎn)市場(chǎng)共的運(yùn)行規(guī)律礦來(lái)。數(shù)據(jù)表伍明：199留9年上海市窮個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商尺品房的比例筐已上升到9掃2浪.6北%，200淋0年上半年醉又進(jìn)一步上峰升到氣93.6羽%，改善居綱住條件已成逮為居民消費(fèi)怎首選目標(biāo)。飼2000年殊1月至9月征與1999累年同期相比縮，商品房預(yù)側(cè)售量增加3傘6%，銷售效量增加28瞎.1餡%，出現(xiàn)了尾多年未見(jiàn)的蝶供不應(yīng)求的昏局面。住房嫌消費(fèi)需求的壟拉動(dòng)，為上搏海房地產(chǎn)業(yè)膨的發(fā)展提供園了廣闊的市評(píng)場(chǎng)前景。搏●福技術(shù)環(huán)境子房地產(chǎn)業(yè)對(duì)池上海市國(guó)民尾經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的旨貢獻(xiàn)率顯著資提高日首先，房地液產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民精經(jīng)濟(jì)具有明征顯的拉動(dòng)作帖用，投資乘襪數(shù)效應(yīng)巨大絲。近年來(lái)，踏房地產(chǎn)業(yè)對(duì)匪上海經(jīng)濟(jì)的皆貢獻(xiàn)日益增誦加，其增加景值從199坐0年3褲.75稅億元增長(zhǎng)到施1999年武的201騰.53鞠億元，占上桌海市穴GDP屋的比重也相墾應(yīng)從蹄0.5%該上升到5海.2咳%，200父0年底更進(jìn)黎一步上升到妨5探.5%多。據(jù)初步匡壘算，沸“配十五態(tài)”翠期間這一比它重還將提高癢到8~10冊(cè)%夜，5年中房遲地產(chǎn)增加值幣的比重還要數(shù)提高種2.5~4翻.5兆個(gè)百分點(diǎn)，膜年均提高獸0.9用個(gè)百分點(diǎn)。郵通過(guò)近十年刺的比較分析屯證實(shí)，房地翅產(chǎn)增加值的盡增長(zhǎng)速度平息均約為上海仔市蜂GDP炭增長(zhǎng)速度的樂(lè)2倍，房地綢產(chǎn)業(yè)已逐步蝕成為上海市每財(cái)政收入的犧重要來(lái)源之凱一，將有望化成為上海經(jīng)雅濟(jì)新世紀(jì)的幫亮點(diǎn)。房地援產(chǎn)業(yè)對(duì)上海姨經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)值作用逐年加絡(luò)大（見(jiàn)下圖極）。氣1999年化，住宅消費(fèi)宋（包括帶動(dòng)集相關(guān)產(chǎn)業(yè)消管費(fèi)）對(duì)上海大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的望貢獻(xiàn)率為9拋.7%途，房地產(chǎn)業(yè)緒增加值占到光GDP的5液.2%,洗到2000詳年占到輩GDP窗的5.50奶%。將房地跌產(chǎn)業(yè)作為上盡海經(jīng)濟(jì)持續(xù)秒增長(zhǎng)的支柱頃產(chǎn)業(yè)，其增庭加值占GD捉P的比重將彎有可能逐步指提高到15桶－20％。而從未來(lái)10賽年看，預(yù)浴計(jì)上海的房塘地產(chǎn)業(yè)還會(huì)牙有長(zhǎng)足的發(fā)棵展。朽2班.拍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將建設(shè)保持較幅大規(guī)模四上海市的房舅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投處資額從19撿96年到1晝999年的營(yíng)4年中，每逆年均超過(guò)5喜00億元，奮約占上海市兵固定資產(chǎn)投肌資的1/3幅。尤其在2煤000年前初三個(gè)季度，描上海房地產(chǎn)蒼投資額上升翅17.2%閣，一舉扭轉(zhuǎn)胡前3年負(fù)增喜長(zhǎng)的頹勢(shì)，皂新開(kāi)工面積錢(qián)達(dá)到115吳5萬(wàn)㎡，同宰比增長(zhǎng)鳥(niǎo)36.5%柴，商品房竣洋工面積在1忽500萬(wàn)㎡斬左右。平均視每年的商品切房銷售量已誠(chéng)突破120啊0萬(wàn)㎡，成繳交金額超過(guò)村400億元盟。2000贊年全市商品語(yǔ)房銷售量一螞舉突破18洪00萬(wàn)㎡。塊房地產(chǎn)業(yè)的愛(ài)發(fā)展帶動(dòng)了喜上海市住宅臣建設(shè)的快速觀增長(zhǎng)，19經(jīng)90年到1克999年的肚十年間，住唐宅建設(shè)投資溝從拒26.26彎億元上升到索426.8姿億元，增長(zhǎng)娃15.2抽倍；竣工面續(xù)積從軋421.0寺1匹萬(wàn)㎡增加到把2065.慣12郊萬(wàn)㎡，上海孕市房地產(chǎn)開(kāi)股發(fā)規(guī)模和銷偵售業(yè)績(jī)均居辰全國(guó)之首演3．住宅金晴融發(fā)展迅速響，在支持居爺民購(gòu)房中發(fā)榜揮越來(lái)越顯振著的作用售自1992躍年至199蜘9年，上海圣市已累計(jì)發(fā)咬放個(gè)人住房帆貸款300菠.14到億元，占全俯國(guó)同類貸款顧的1/6，借列全國(guó)各省龍市之首。據(jù)淚央行上海分妄行統(tǒng)計(jì)，截委止2000狼年6月底，鴉上海各銀行皂個(gè)人住房貸繪款余額已達(dá)細(xì)397沈.91噴億元，其中片個(gè)人住房商判業(yè)性貸款為搏229.0梢6疫億元，比上國(guó)年末新增艷65.3閣億元，相當(dāng)今于同期個(gè)人遍住房公積金榆貸款額的3挨倍；個(gè)人住石房公積金貸揉款余額呀168.8喝4叨億元，比上熔年末新增2訪1情.88暴億元，同樣影、保持了良北好勢(shì)頭。商榮業(yè)性貸款超羅過(guò)公積金貸仿款，標(biāo)志著鼠住宅金融發(fā)惱展進(jìn)入新階杯段，負(fù)債消餓費(fèi)、貸款購(gòu)廊房在滬上已串成為時(shí)尚。稀4.房地產(chǎn)索業(yè)的發(fā)展是腿上海城市功膚能調(diào)整的必詠然選擇。恰城市功能開(kāi)慨發(fā)有賴于房燙地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)潤(rùn)營(yíng)作用的發(fā)預(yù)揮。房地產(chǎn)冤可視為城市兇功能的載體僚，是城市一滅切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)直的基礎(chǔ)，房呼地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)族建設(shè)是城市技的形態(tài)開(kāi)發(fā)和，而房地產(chǎn)容業(yè)的有效使走用則是城市灘功能的重要茶內(nèi)容。未來(lái)把上海城市的殖發(fā)展追求的創(chuàng)是現(xiàn)有城市腹化的提升，炎以及舊城區(qū)稱都市機(jī)能的莖重建與生活舒環(huán)境的整體貨改善。在城繩市布局、城樹(shù)市功能、產(chǎn)伐業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)慕整過(guò)程中，輝房地產(chǎn)業(yè)的鴨發(fā)展可以自誰(shuí)覺(jué)適用經(jīng)濟(jì)部杠桿通過(guò)市洪場(chǎng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)蹄調(diào)整。魯●啞社會(huì)文化著環(huán)境鳴我橫國(guó)的人口占給全世界人口恒的20%。冠上海作為一凡個(gè)國(guó)際大都睜市，人口已的達(dá)到130配0余萬(wàn)（官溫方數(shù)字），研住房緊張長(zhǎng)這期以來(lái)一直劉是困擾上海康市民生活水爺平提高的最膨?yàn)槠惹械膯?wèn)博題。隨著市沉場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)救展，居民收魂入提高和住日房制度改革剃的推行，通將過(guò)計(jì)劃方式糊分配的福利擊性住房正逐通步取消，居千民對(duì)住房的晨需求已逐漸吸通過(guò)市場(chǎng)來(lái)嘆解決，因此烈市場(chǎng)化改革隊(duì)的進(jìn)程是居疑民對(duì)商品住啊宅的潛在需懸求得以實(shí)現(xiàn)近的條件之一量。上海人口愧眾多，隨著院經(jīng)濟(jì)的發(fā)展命和人民生活障水平的提高殿，人均居住難面積若提高列到16㎡，貫到2005殘年全市要開(kāi)帖發(fā)近700余0萬(wàn)㎡的住這宅。據(jù)聯(lián)合隱國(guó)預(yù)測(cè)，2趴040年我蓋國(guó)人口將增腎至17~2頭0億，為安將置新增人口正需要增加的壩住宅數(shù)量也暢是十分可觀的的。近年來(lái)冊(cè)上海經(jīng)濟(jì)高備速增長(zhǎng)，居乘民的儲(chǔ)蓄存閑款不斷增長(zhǎng)役。就城市居燕民的消費(fèi)模慈式來(lái)看，對(duì)深基本耐用消宣費(fèi)品的需求士也已經(jīng)飽和巷，因此不斷竟增長(zhǎng)的儲(chǔ)蓄呀存款已是難歷以依靠家用丹電器等耐用瞎消費(fèi)品所能晝夠吸收的柴，在轎車(chē)進(jìn)館入家庭的生垃活方式由于赴我國(guó)的特殊裁國(guó)情尚不能閘普及時(shí)，商責(zé)品住宅的購(gòu)細(xì)買(mǎi)應(yīng)該是我虜國(guó)居民儲(chǔ)蓄艷資金投向的踏重要領(lǐng)域。繡另外，隨著嚇上海經(jīng)濟(jì)現(xiàn)啄代化進(jìn)程的籠加快，農(nóng)村濁剩余勞動(dòng)力央不斷被解放真出來(lái)，城市駛規(guī)模的擴(kuò)展楚和農(nóng)村城市柄化程度將不角斷加快。居雷民政部《中頸國(guó)城市預(yù)測(cè)縫和規(guī)劃》的夸數(shù)據(jù)，到2被010年，斃上海城市化安水平將達(dá)到善60％，城陳市的發(fā)展和綱城市人口的棋增加無(wú)疑意宴味著對(duì)商品摟住宅的巨大饅需求，房地愈產(chǎn)業(yè)面臨著咸前所未有的球商機(jī)。旨（二）行業(yè)截環(huán)境分析昏●曲房地產(chǎn)行良業(yè)現(xiàn)狀辣黨的十一屆科三中全會(huì)以泉后，上海的某房地產(chǎn)業(yè)逐著漸復(fù)蘇，房寺地產(chǎn)開(kāi)始被冷作為資產(chǎn)進(jìn)的行經(jīng)營(yíng)性運(yùn)惜作。房地產(chǎn)贊企業(yè)作為資戶產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性運(yùn)允作的主體則盟應(yīng)運(yùn)而生，架首先在房地傭產(chǎn)生產(chǎn)領(lǐng)域熱出現(xiàn)了專門(mén)惰從事商品房觸生產(chǎn)的房地肢產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)梳企業(yè)，繼而閥在流通和消貼費(fèi)領(lǐng)域出現(xiàn)魚(yú)了房地產(chǎn)經(jīng)攜紀(jì)、物業(yè)管渠理、房地產(chǎn)點(diǎn)估價(jià)以及信冷息服務(wù)等企幸業(yè)。197燒9年，上海敘首先出現(xiàn)了括兩家商品房擾開(kāi)發(fā)公司，顫到1991置年底，全市怎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趴公司已有9烈4家。從物1992年彼起，上海的劣房地產(chǎn)業(yè)呈炎現(xiàn)出驗(yàn)“老爆炸式眾”泰的發(fā)展態(tài)勢(shì)河，大規(guī)模的前解決居民住西房問(wèn)題，前嚼所未有的城露市改造，為煮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸企業(yè)的發(fā)展嬸提供了廣闊慮的空間，至煙2000孤年底，上海劈有房地產(chǎn)開(kāi)甩發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)堡約4050世家。在過(guò)去身的20年當(dāng)授中，上海的訂房地產(chǎn)企業(yè)鑒的發(fā)展推動(dòng)曲了房地產(chǎn)市倦場(chǎng)體系的完輕善，而這種鄭完善對(duì)房地探產(chǎn)企業(yè)新的體發(fā)展，提出挽了改革的要特求。壟上海房地產(chǎn)盲開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企傲業(yè)的發(fā)展歷瞇史，很大程唇度上是國(guó)有芽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)捏企業(yè)的發(fā)展愧史。197愉9年上海的乎房地產(chǎn)生產(chǎn)寄領(lǐng)域，率先孩出現(xiàn)了企業(yè)數(shù)，打破了由尚國(guó)家直接投初資開(kāi)發(fā)房地蔥產(chǎn)的局面，伐但隨后相繼今成立的房地狂產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)敢企業(yè)，仍然殃以國(guó)有企業(yè)偉為主體，目辣前上海國(guó)有萬(wàn)房地產(chǎn)企業(yè)端約918家走，占企業(yè)總衛(wèi)數(shù)的22.爛7%，但國(guó)鐘有房地產(chǎn)企彈業(yè)的房地產(chǎn)距開(kāi)發(fā)總量卻竹占據(jù)了上海席的半壁江山敬。國(guó)有房地唱產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)窄為上海房地引產(chǎn)市場(chǎng)的形瑞成、市場(chǎng)體剝系的發(fā)育完叔善、城市建返設(shè)、居民住火房條件的改誘善等諸多方哨面作出了巨插大的貢獻(xiàn)。顯隨著市場(chǎng)競(jìng)風(fēng)爭(zhēng)的加劇，旅房地產(chǎn)市場(chǎng)岔由以前的毯“染短缺市場(chǎng)守”克走向徐“暫買(mǎi)方市場(chǎng)蝶”煩，國(guó)有房地酷產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稱雖然規(guī)模猶卷大，但已雄央風(fēng)不再。許鋸多聲譽(yù)卓著國(guó)的國(guó)有大型制老房產(chǎn)公司況舉步維艱，菌大量房產(chǎn)投艦資項(xiàng)目套牢帥不說(shuō)，市場(chǎng)勉上眾多美侖索美奐的樓盤(pán)狐也難覓蹤影誰(shuí)。難怪有人替發(fā)出疑問(wèn)：蠢為什么國(guó)有療大中型房產(chǎn)峽公司擁有資酷金、人才、羽政策等許多幟優(yōu)勢(shì)，卻在捉市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中抖如此疲軟呢奴？原因在于陽(yáng)：借第一，商品零房?jī)r(jià)格偏高的，空置嚴(yán)重壺，市場(chǎng)有效晶需求不足悄1999年剖的上海房地糧產(chǎn)市場(chǎng)，雖郊然供求差距省縮小，空置興狀況改善，憐但是商品房洪的空置情況返還是十分嚴(yán)鐘重的。19糟99年上海雪房地產(chǎn)市場(chǎng)韻總空置面積豈為1254區(qū).77萬(wàn)㎡感，其中住宅拔有909.惡71萬(wàn)㎡，在占總空置面撿積的72.堤5%；辦公浮用房為17械8.40萬(wàn)稻㎡，占14院.2%。指雖然200蝴0年上海房懲地產(chǎn)市場(chǎng)需歷求旺盛，但環(huán)這僅僅是向糠“互貨幣化房改津”門(mén)過(guò)渡的政策熟行情，未來(lái)因2書(shū)—吧3年房地產(chǎn)按消費(fèi)，并不孤代表樓市發(fā)螺展的真正方險(xiǎn)向。未時(shí)下上海房遷地產(chǎn)市場(chǎng)大嘴量積壓的空揭置商品住房法，與其說(shuō)是貸供大于求的倉(cāng)結(jié)果，不如追更準(zhǔn)確地說(shuō)幣是高房?jī)r(jià)阻憤礙了有效需絲求的實(shí)現(xiàn)。答傳統(tǒng)的交易扛方式盡管簡(jiǎn)陣單明了，但遮住房作為商礙品其價(jià)格相窮對(duì)普通購(gòu)房澤者的收入，棵還是偏高。箱普通購(gòu)房者名需要長(zhǎng)期的定資金積累，云加上住房金齒融手段的幫餅助，才能實(shí)克現(xiàn)住房消費(fèi)筆的需要。由暴此，住房的奧高價(jià)格造成俊了住房市場(chǎng)浙的低流動(dòng)性赤。繩第二，房地脂產(chǎn)金融信貸賺機(jī)制不完善除，金融對(duì)住耀宅消費(fèi)的支勾持力度不夠莊由于房地產(chǎn)棟金融起步較饅晚，我國(guó)并鉤未形成一種其能將金融與秩房地產(chǎn)行業(yè)遇特征很好地碌結(jié)合的信貸剖機(jī)制，首先躲，在開(kāi)發(fā)商楊建設(shè)貸款方沫面，金融風(fēng)蠢險(xiǎn)過(guò)高導(dǎo)致郵銀行腎“沿惜貸溝”轉(zhuǎn)，造成房地篩產(chǎn)開(kāi)發(fā)難。孕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)悄周期長(zhǎng)，金重額大，風(fēng)險(xiǎn)迫高，能否拓葬寬融資渠道筐，加速資金套回籠，在很鞠大程度上決慶定著房地產(chǎn)乞項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能齡否成功?，F(xiàn)詳在，房地產(chǎn)物開(kāi)發(fā)難度越伙來(lái)越大，開(kāi)芒發(fā)商主要依翼靠銀行信貸浩和資本市場(chǎng)閥融資，而銀諸行在信貸規(guī)好模和方向上寇都有所限制痰，貸款條件皇嚴(yán)格，資本杜市場(chǎng)融資也餃只是條件嘗彎試。從房地述產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資講渠道看，我抖國(guó)的房地產(chǎn)鋒融資渠道單行一，目前房腥地產(chǎn)業(yè)投資餐資金70%厭以上要依賴藥銀行貸款，指這意味著我兆國(guó)房地產(chǎn)業(yè)司對(duì)銀行依存故度過(guò)高，容年易導(dǎo)致炮“圖一榮俱榮、蘿一損俱損刮”盟的情況發(fā)生炊?，F(xiàn)行銀行悼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)淹信貸取向也字是進(jìn)退維谷點(diǎn)：發(fā)放抵押任貸款會(huì)因銷哲路好的開(kāi)發(fā)齊商沒(méi)有抵押頂物，而使信趟貸資金流向起銷路差的開(kāi)匯發(fā)商，銀行案雖有抵押物鋼在手，也未杜必能保證資膝金的安全性老與流動(dòng)性；齒發(fā)放雷“迫盯人貸款混”腔也只能以開(kāi)幼發(fā)商以前的嫌經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?yōu)橐?guī)參考，在我要國(guó)銀行信貸篩風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體外系尚未健全裙的情況下，施也不能保證戚新項(xiàng)目資金面的順利收回罷。在這種情意況下，銀行工為了規(guī)避風(fēng)婆險(xiǎn)，只好無(wú)陳奈地紐“捆少貸難”竊、席“踐惜貸吹”帖。淹其次，在住尾房消費(fèi)貸款發(fā)方面，我國(guó)依房地產(chǎn)金融攝資金來(lái)源少漫，使用分散葡，難以啟動(dòng)裕房地產(chǎn)消費(fèi)商。個(gè)人住房列抵押貸款的旋資金來(lái)源，類主要來(lái)自推緊行住房公積麗金制度實(shí)行胳強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄休，以及實(shí)行鄉(xiāng)自愿并有國(guó)險(xiǎn)家政策扶持綠和引導(dǎo)的住牢宅儲(chǔ)蓄，即揀商業(yè)儲(chǔ)丹蓄。目前單禽靠有限的政畫(huà)策性存款和攏商業(yè)性存款需，是難以滿疏足個(gè)人住房勢(shì)消費(fèi)信貸需位要的。而各侍貸款機(jī)構(gòu)各所自建立住房畢信貸部，分芳散使用住房灑信貸資金，而難以達(dá)到資隆金的整體最芝佳效益。麻缺乏金融有壺力的支持，樓造成了必“心兩難催”瞎的境地：一侵方面是面對(duì)詢高房?jī)r(jià)，居攻民個(gè)人消費(fèi)腹難以實(shí)現(xiàn)；觀另一方面卻杯是居民總儲(chǔ)賴蓄額的居高聽(tīng)不下，居民女總投資難以悲啟動(dòng)，據(jù)統(tǒng)王計(jì)，目前上胸海居民的儲(chǔ)洗蓄已達(dá)30安00億元。駐要想改變當(dāng)傳前房地產(chǎn)信傅貸的尷尬處遼境，在很大貴程度上需要娘建立一種能刃有效地聯(lián)接木資金市場(chǎng)與福實(shí)物市場(chǎng)，慣并能運(yùn)用市便場(chǎng)機(jī)制將居蛾民小額儲(chǔ)蓄鬧匯集起來(lái)，凡以滿足房地銜產(chǎn)開(kāi)發(fā)與消吹費(fèi)長(zhǎng)期大額谷需求的制度量。抵第三，房地落產(chǎn)市場(chǎng)體系癥尚未完善，罪抑制了住宅脖市場(chǎng)的發(fā)展閥房地產(chǎn)作為罰一種商品，染兼具消費(fèi)與峰投資價(jià)值。能由于房地產(chǎn)打具有良好的蟲(chóng)保值增值功哄能，房地產(chǎn)村投資在國(guó)外趴異?；钴S，握房地產(chǎn)占整詳個(gè)社會(huì)總投懷資的比例相帆當(dāng)高，但在辭很長(zhǎng)時(shí)間里綠，我國(guó)居民車(chē)比較關(guān)注房壞地產(chǎn)的消費(fèi)棕功能，卻忽梳視了房地產(chǎn)巖長(zhǎng)期的投資發(fā)價(jià)值。校近年來(lái)，上取海在國(guó)內(nèi)率乞先向個(gè)人發(fā)測(cè)放住房貸款始，允許已售高公房上市，培允許公房差并價(jià)交換和轉(zhuǎn)燈租，在政策舊上屢有突破進(jìn)。百姓入市販的門(mén)檻逐年纏降低，政策即力量不斷規(guī)礎(chǔ)范市場(chǎng)，打惰破交易壁壘呆。在減免稅切費(fèi)、打開(kāi)市纖場(chǎng)通道、建宴章立制方面索，做了積極漢有效的探索腦。但是，從狼上海房地產(chǎn)忘市場(chǎng)體系來(lái)輕看，消費(fèi)市袖場(chǎng)尚未健全虜，投資市場(chǎng)濟(jì)仍未建立?；南M(fèi)市場(chǎng)在蒙一定程度上臂仍存在著交既易方式單一合，二級(jí)市場(chǎng)催不發(fā)達(dá)的問(wèn)灘題。在二級(jí)背市場(chǎng)不發(fā)達(dá)旱的情況下，覆舊房買(mǎi)賣(mài)很海難成交。因厚為賣(mài)方必須盛在找到下家耽來(lái)買(mǎi)的時(shí)候飄才能將房子寸賣(mài)掉，這很該不利于活躍廈房地產(chǎn)市場(chǎng)幻。犧我國(guó)城市平瘡均房?jī)r(jià)在過(guò)改去11年中息漲了4倍多慚的事實(shí)，已手使很多投資巨者認(rèn)識(shí)到了袍在我國(guó)進(jìn)行虎投資性購(gòu)房坐的增值潛力森和前景。從植長(zhǎng)期來(lái)看，關(guān)房地產(chǎn)領(lǐng)域伸投資回報(bào)是速比較高和比紙較穩(wěn)定的，臟是一種理想耀的資產(chǎn)積累墨投資方式。革目前，個(gè)人喉置業(yè)投資在奴上海正悄然冒興起，據(jù)資拍料顯示，投侍資性購(gòu)房客成戶比例自去拐年開(kāi)始有所府上升。因此傘，建立上海鞋房地產(chǎn)持分田權(quán)交易市場(chǎng)渠以滿足居民掏的投資需求將已是大勢(shì)所籃趨。沒(méi)●瘡房地產(chǎn)行嚇業(yè)的特征敏高投入嚼。房地產(chǎn)行刃業(yè)是一個(gè)投欣入相當(dāng)大的洲產(chǎn)業(yè)，主要臨用于購(gòu)買(mǎi)土汗地、房形的辭設(shè)計(jì)以及房術(shù)屋的建造、崖裝潢、維修屠和房屋的銷溉售等等。所芹以雄厚的資速金支持是房粱地產(chǎn)公司得建以建立和發(fā)像展的前提條價(jià)件。找高風(fēng)險(xiǎn)。房栽地產(chǎn)產(chǎn)品的屬開(kāi)發(fā)孕育著植很大的風(fēng)險(xiǎn)序。首先，進(jìn)盈入房地產(chǎn)行五業(yè)要有冒很撕大的資金風(fēng)踏險(xiǎn)，而且房展地產(chǎn)行業(yè)是掠一個(gè)關(guān)聯(lián)度腰很大的產(chǎn)業(yè)剪，它受一個(gè)灣國(guó)家、地區(qū)懇甚至全球經(jīng)疑濟(jì)環(huán)境的影漲響很大，而侵外界經(jīng)濟(jì)環(huán)瞎境具有很大叉的不可預(yù)測(cè)梁性，這就給肥房地產(chǎn)行業(yè)忘帶來(lái)了很大圖的風(fēng)險(xiǎn)。比待如說(shuō)亞洲金桌融危機(jī)的爆筋發(fā)，就使得稿房地產(chǎn)業(yè)一粱度陷入低迷苗。我長(zhǎng)周期。房芹地產(chǎn)產(chǎn)品的栽開(kāi)發(fā)到銷售禍由于產(chǎn)品本商身的特殊性丘要經(jīng)歷很長(zhǎng)慨的時(shí)間，從妖資金的大批渾投入到資金榜的回籠需要宏經(jīng)歷很長(zhǎng)的壟時(shí)間，這就坡需要房地產(chǎn)筍開(kāi)發(fā)商需要策很強(qiáng)的資金解實(shí)力，無(wú)疑音這更增加了閑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)圍商的風(fēng)險(xiǎn)。親高收益偏。房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)品的利潤(rùn)回估報(bào)率很高。端如果一項(xiàng)房踩地產(chǎn)產(chǎn)品從憑開(kāi)發(fā)到設(shè)計(jì)從和銷售都非紋常成功，利芝潤(rùn)回報(bào)能高席達(dá)幾倍甚至輛數(shù)十倍以上跌。褲●缺加入駝WTO章對(duì)我國(guó)尤其侵是上海市房爭(zhēng)地產(chǎn)行業(yè)的甜影響供“腦入世混”柔所營(yíng)造的對(duì)決外開(kāi)放的良全好國(guó)際環(huán)境兇，將大大加于速房地產(chǎn)業(yè)屆專業(yè)化、規(guī)靈范化、規(guī)模青化進(jìn)程。同燒時(shí)，也會(huì)加肌劇房地產(chǎn)業(yè)寄及其相關(guān)行品業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，沃使房地產(chǎn)業(yè)肚面臨又一次榮發(fā)展的機(jī)遇攪與挑戰(zhàn)。但有是，葬“映入世閘”橡會(huì)帶來(lái)房地潤(rùn)產(chǎn)的大量需爐求，以及新騎一輪的資金塊潮，將改變晉市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)解模式，激活請(qǐng)現(xiàn)有的房地騾產(chǎn)市場(chǎng)，有饅利于消化空后置；由于房喚地產(chǎn)具有本柄土化特征，料加上房地產(chǎn)饑文化差異的每作用，捧“仿入世舌”污后國(guó)外的房拒地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商南不會(huì)在短期寨內(nèi)大量涌入貪中國(guó)市場(chǎng)，鎮(zhèn)我國(guó)住房貸拍款中的公積干金貸款目前樣僅對(duì)國(guó)內(nèi)銀請(qǐng)行開(kāi)放，國(guó)破外金融機(jī)構(gòu)己的加入對(duì)國(guó)導(dǎo)內(nèi)住房金融贈(zèng)貸款的影響失不大；在狗“悔入世封”隙的緩沖期內(nèi)運(yùn)，政府還可竹以在政策上缺給房地產(chǎn)業(yè)獄以適當(dāng)?shù)姆鼋页趾捅Ｗo(hù)。翅這些對(duì)國(guó)內(nèi)嬌房地產(chǎn)業(yè)的銅發(fā)展是非常喂有利的。不沒(méi)容置疑的是塘，對(duì)上海房母地產(chǎn)業(yè)而言圖，嗎“醒入世薦”鉤的機(jī)遇將大碼于挑戰(zhàn)。具武體表現(xiàn)為：詢首先，居民菠購(gòu)房觀念將三發(fā)生深刻變烤革，住宅需兄求將有所增友加蘭目前，上海堤居民消費(fèi)水弄平還比較落冊(cè)后，與一些志發(fā)達(dá)國(guó)家相轎比，差距明莊顯（參見(jiàn)下荷圖）。第一覽類需求（食敗品、服裝需脂求）消費(fèi)比冶重過(guò)高；第顫二類（居住緣與日用品需鏡求）、第三咐類需求（生糞活享受與提賠高生活質(zhì)量辟需求）消費(fèi)車(chē)比重明顯偏迫低，居民生崇活水平不高稅。這與上海追人均GDP灶已超過(guò)40凝00美元的收狀況是不相冊(cè)匹配的。茄隨著住房制傷度改革的深踩化，福利分隆房被徹底取遣消后，在政牌策導(dǎo)向的作榨用下，居民帽的購(gòu)房意識(shí)初將明顯提高逐。秒“財(cái)入世叔”朝后，關(guān)稅水澡平將會(huì)大幅脂下降，居民鉛用于日常生仍活的開(kāi)支在社家庭的收入池中所占比重敢將逐步降低恩，可用于購(gòu)磁房的消費(fèi)資割金將相對(duì)增扭加，居民的高住房購(gòu)買(mǎi)力習(xí)將有所增強(qiáng)喉；外資銀行中的進(jìn)入并被親允許同中國(guó)流銀行業(yè)一起膚介入部分流脫通領(lǐng)域，將迫帶來(lái)品種更伶多、質(zhì)量更子優(yōu)、選擇余息地更大的金崇融服務(wù)；在鈔世界經(jīng)濟(jì)一稅體化的大環(huán)敗境下，有利許于與消費(fèi)者姻之間建立良采好的信譽(yù)保碰證，舉債買(mǎi)熱房的意識(shí)將蕩會(huì)日漸濃厚耳，從而將拉月動(dòng)國(guó)內(nèi)房地梁產(chǎn)消費(fèi)。隆此外，錦“耍入世隨”戲后隨著交通籌便利程度的杠提高，臨近報(bào)郊區(qū)的房地雙產(chǎn)消費(fèi)將會(huì)解增加。市政映設(shè)施的改善廳和汽車(chē)的普咽及，給上海中消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)攀房地產(chǎn)提出蘭了新的要求拾和標(biāo)準(zhǔn)，人將們挑選住宅莊的區(qū)域及居奏住習(xí)慣將發(fā)橡生改變，帶厚有汽車(chē)車(chē)庫(kù)太的住宅及交賢通方便、居集住環(huán)境好的讓近郊住宅、呀公寓將成為銀人們選擇的惡目標(biāo)之一，皮臨近郊區(qū)的艇房地產(chǎn)前景稈看好，升值粥潛力巨大。貌其次，國(guó)民冒待遇的實(shí)行集將會(huì)增加境璃外人員購(gòu)房岔、租房活動(dòng)弦實(shí)行國(guó)民待押遇原則是加夕入WTO的眨條件之一。趁“僑入世紹”懇后目前的跪“襖外銷房蠟”們與宜“狼內(nèi)銷房釀”毯界限將被打勢(shì)破，而境外滔人士的投資嚇性購(gòu)房必將槐帶動(dòng)國(guó)內(nèi)居鑼民的投資性豪購(gòu)房，同時(shí)姐還會(huì)促進(jìn)房逝地產(chǎn)二、三秋級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)鋒動(dòng)，尤其是靈推動(dòng)三級(jí)市帥場(chǎng)的發(fā)展。軋目前在上海彎，政府尚在仆實(shí)行外銷商咐品房和內(nèi)銷姜商品房區(qū)別排對(duì)待的政策眼，在地價(jià)、嚇基礎(chǔ)設(shè)施配傻套費(fèi)等方面辦外銷房比內(nèi)群銷房要多征鳴收，使得外嘩銷房商品價(jià)國(guó)格要高于普勾通內(nèi)銷商品貌房。加入W新TO后，這奧些差別將被摸完全取消，耳境外人員購(gòu)僵房、租房將潤(rùn)實(shí)行與我國(guó)駝居民局“粘同房同價(jià)牧”廁的政策，開(kāi)權(quán)放的中國(guó)市耐場(chǎng)將吸引眾濾多國(guó)外企業(yè)濁的進(jìn)入，大陵量的外籍員盜工將對(duì)高檔模住宅有更多太的要求。莫遭再次，上海伸的辦公商業(yè)徑用房市場(chǎng)的褲空置情況將宴會(huì)明顯改善爐“疼入世竿”珍以后，隨著經(jīng)我國(guó)銀行業(yè)徹、保險(xiǎn)業(yè)、右零售商業(yè)、劫電訊業(yè)、法帥律服務(wù)、中鹿介咨詢、娛與樂(lè)業(yè)等服務(wù)壩貿(mào)易市場(chǎng)將傾逐漸向國(guó)外映開(kāi)放，外商動(dòng)將會(huì)在上海信購(gòu)買(mǎi)辦公或押商業(yè)用房，攔開(kāi)設(shè)分支機(jī)介構(gòu)、營(yíng)業(yè)場(chǎng)就所乃至大型籌連鎖店等。備在吸引了國(guó)敢外企業(yè)的同陳時(shí)，國(guó)內(nèi)企大業(yè)為了適應(yīng)譽(yù)“旱入世爭(zhēng)”療后全球一體琴化運(yùn)作的需凳要，也會(huì)將泊總部遷至上夜海這樣的大些城市。而眾瓜多從事商貿(mào)遮、服務(wù)業(yè)的竟民營(yíng)企業(yè)以維及新興的高伐科技企業(yè)，傲在加入WT異O之后，將屠擁有更大的介發(fā)展空間，恩他們對(duì)于辦款公樓以及高供品質(zhì)住宅的鑄租用需求也少將提高。9勞0年代房地泄產(chǎn)的瘋狂擴(kuò)資張，使得供替遠(yuǎn)大于求，豐大量的辦公投用房空置，膽“必入世統(tǒng)”井將有效地促什進(jìn)消化空置蜘的辦公和商旅業(yè)用房。論此外，登“取入世凱”帶后上海地價(jià)慮將穩(wěn)步上升我，房地產(chǎn)長(zhǎng)秤期價(jià)格看漲消商品房用地隔實(shí)行招標(biāo)或咸拍賣(mài)后，地垂價(jià)的上升趨溪?jiǎng)菀阎饾u顯敞現(xiàn)。從土地為的供給來(lái)看共，人多地少跪的市情決定循了土地的供租應(yīng)將會(huì)受到腔限制；而從偉土地的需求弓來(lái)看，房產(chǎn)胳市場(chǎng)表現(xiàn)出灶了強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)況力，開(kāi)發(fā)商斑對(duì)土地的需痛求將增大，戒今后土地的錘競(jìng)爭(zhēng)將表現(xiàn)帶在舊城區(qū)、渣舊廠房的改諒造上，并且痰地價(jià)可能上谷升。置對(duì)于上海的計(jì)上佳地段的缺高檔物業(yè)來(lái)希說(shuō)，在建筑商費(fèi)用降低的踐同時(shí)，土地霞價(jià)格上升，進(jìn)房?jī)r(jià)構(gòu)成變類動(dòng)較明顯，知而短期內(nèi)房放價(jià)上升下降暑因素相互抵歡沖；從中長(zhǎng)鐘期看，建筑胳費(fèi)用不會(huì)持鞠續(xù)下降，而線加入WTO枯對(duì)土地需求的的增加則是耳長(zhǎng)遠(yuǎn)的，這馬是房地產(chǎn)價(jià)領(lǐng)格特別是土邪地價(jià)格中長(zhǎng)性遠(yuǎn)向好的一顏個(gè)重要內(nèi)在劑動(dòng)力因素，紐但這需要政司府適當(dāng)?shù)耐谅实卣吲浜瞎?。房地產(chǎn)價(jià)史格中長(zhǎng)期向溪好的收益者兄，更多的將沾是房地產(chǎn)開(kāi)凈發(fā)成本較低略、市場(chǎng)定位搶準(zhǔn)確的房地察產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)早。耕最后，唯“愚入世拆”厲后，大量外皮資的介入將襖改變市場(chǎng)開(kāi)跟發(fā)模式晴加入WTO驗(yàn)后，將為國(guó)逝際大財(cái)團(tuán)為朋主的外資介古入提供進(jìn)一月步趨向平等樣化的環(huán)境，賣(mài)外資結(jié)構(gòu)的轟改變必將影國(guó)響市場(chǎng)格局租，市場(chǎng)的開(kāi)亂發(fā)模式也將陶更趨市場(chǎng)化潛。上海有可邀能成為外資依進(jìn)入的主要敢目標(biāo)之一。氏90年代以聞來(lái)，上海房近地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)越歷了兩次外籌資投資高潮圓，一次是以鄉(xiāng)土地批租為啄契機(jī)的外資顯引入，它引蜘發(fā)了199酸2年、19遼93年上海訓(xùn)外銷房的建受設(shè)高潮；另位一次是19荷94年后的師外資大規(guī)模隔進(jìn)入內(nèi)銷房史市場(chǎng)。不過(guò)賠，這兩次外襲資引入的共害同點(diǎn)是以東餅?zāi)蟻嗁Y金為擴(kuò)主，受19剃97年?yáng)|南贈(zèng)亞金融危機(jī)符影響，這部泉分資金將逐憂漸減少；而紅“撇入世歸”杏則可能徹底獨(dú)改變上海房職地產(chǎn)市場(chǎng)的飲外資結(jié)構(gòu)，停歐美大財(cái)團(tuán)政資金份額逐資漸增加，從騎而形成上海爬房地產(chǎn)業(yè)新四的支持基礎(chǔ)豬。廣（三）企業(yè)畢內(nèi)部條件分即析貓●蹈上海建筑優(yōu)裝飾（集團(tuán)扣）炊的人力資源附狀況虜上海建筑裝剖飾（集團(tuán)）狀總巖部全體職工筋120余人糞，公司員工蔑的平均年齡埋，專業(yè)技術(shù)吊人員100拴名，其中本柱科畢業(yè)占全戶部專業(yè)技術(shù)臉人員的20恭％左右。專秀業(yè)技術(shù)人員曠負(fù)責(zé)科研開(kāi)再發(fā)、弱QA熊、燃QE傍以及生產(chǎn)管我理等部門(mén)。賢他們有著各淹自的專業(yè)特勉長(zhǎng)，有著豐地富的工作經(jīng)皆驗(yàn)，能夠勝儀任本職工作管，兢兢業(yè)業(yè)挑地為公司服抽務(wù)。公司在炕人力資源方暗面下了很大直功夫，如對(duì)堤中層干部進(jìn)緒行述職考評(píng)太工作，對(duì)職遞工反映較大拉的中層干部戰(zhàn)進(jìn)行調(diào)整；蛾對(duì)中層干部它進(jìn)行各項(xiàng)培姑訓(xùn)；招聘學(xué)凳歷較高的新造員工；為企蹦業(yè)注入新鮮藍(lán)血液和活力綠；鼓勵(lì)年輕仙的員工繼續(xù)民深造以及各嘩類上崗培訓(xùn)桂等等。植但是，公司瘋的人力資源涉狀況也存在叛著一些問(wèn)題塑。一個(gè)最突泛出的問(wèn)題就旬是公司員工唇的知識(shí)結(jié)構(gòu)碎偏低，年齡響結(jié)構(gòu)偏高，癢員工的學(xué)歷初普遍不高，蠢在以知識(shí)經(jīng)并濟(jì)為背景的見(jiàn)當(dāng)今社會(huì)，位對(duì)于公司的招長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展顯遼然是不利的饞。儲(chǔ)●.峰公司的綜合宅實(shí)力及主要待優(yōu)勢(shì)窮上海建筑裝坑飾集團(tuán)以上仿海建筑裝飾夾（集團(tuán)）有復(fù)限公司為核裕心單位，擁仰有全資子企附業(yè)3家、控習(xí)股參股企業(yè)燦14家，另蹄有關(guān)聯(lián)及契搏約企業(yè)18原家，擁有裝捐飾、建造、警修繕、水電悶暖通安裝、每拆遷、防火予、家庭裝飾叢、古建筑等瀉各類專業(yè)施債工隊(duì)伍。預(yù)霧算、查勘、覆設(shè)計(jì)、施工濱、建材、電崖動(dòng)機(jī)械制造殘等配套成龍吃，擁有一流綱施工管理人脊才和大批能爭(zhēng)工巧匠、技具術(shù)力量齊全診、施工實(shí)力跳雄厚、施工縮范圍廣泛。薯（集團(tuán)）有妙限公司為建吊筑裝飾資質(zhì)范一級(jí)、土建偉二級(jí)、建筑古裝潢甲級(jí)設(shè)擁計(jì)，并擁有無(wú)國(guó)家外經(jīng)貿(mào)虜部頒發(fā)的對(duì)圍外經(jīng)營(yíng)權(quán)，乘是上海市最群大的建筑裝噸飾實(shí)體單位停。公司通過(guò)孤ISO90吳02靜質(zhì)量認(rèn)證，犬連續(xù)多年被補(bǔ)上海市統(tǒng)計(jì)肚局等列為置“閘上海建筑施林工企業(yè)經(jīng)濟(jì)屈實(shí)力50強(qiáng)悟”脾。還榮獲9善4、95年著度上海市優(yōu)腫秀企業(yè)等多斧種稱號(hào)。挽（四）房地揪產(chǎn)業(yè)務(wù)著SWOT埋分析結(jié)論晨根據(jù)上面對(duì)餐宏觀環(huán)境和許行業(yè)環(huán)境以還及企業(yè)內(nèi)部載條件的分析航，可以發(fā)現(xiàn)駝公司目前面材臨的環(huán)境中果蘊(yùn)含著以下無(wú)這些機(jī)會(huì)和楊威脅：機(jī)會(huì)：洪——?jiǎng)欧康禺a(chǎn)業(yè)作駕為新興的支友柱產(chǎn)業(yè)，在言中國(guó)，尤其拉在中國(guó)經(jīng)濟(jì)祥最為發(fā)達(dá)和嬸活躍的城市定——嶺上海，有著友巨大的發(fā)展乏空間。調(diào)查氧表明：隨著每住房制度改腿革的深化，攪居民對(duì)住房宜的需求在不磁斷增加，房廟地產(chǎn)行業(yè)還翼有很大的市糟場(chǎng)空間。堵——收中國(guó)加入像WTO芹后，上海作熄為中國(guó)開(kāi)放向最前沿的國(guó)目際大都市，倒商業(yè)用房、勿境外人員用傷房將會(huì)急劇口膨脹，而且化隨著國(guó)民待應(yīng)遇的實(shí)行，等人們的消費(fèi)卸結(jié)構(gòu)將會(huì)發(fā)術(shù)生顯著變化投，這對(duì)于進(jìn)娛入房地產(chǎn)業(yè)草是一個(gè)很好養(yǎng)的機(jī)遇。袖——繩目前我國(guó)房違地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)災(zāi)爭(zhēng)雖然非常尾激烈，但行搭業(yè)進(jìn)入壁壘眨仍然較低，漫只要找準(zhǔn)產(chǎn)悔品與市場(chǎng)的約最佳切入點(diǎn)煉，仍不失進(jìn)價(jià)入房地產(chǎn)業(yè)咱的機(jī)會(huì)。威脅：繪——覽國(guó)有房地產(chǎn)蜻開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)羅展首要的難勿題是資本金爹嚴(yán)重不足，杠開(kāi)發(fā)建設(shè)資至金短缺，銀勿企關(guān)系也由服以前計(jì)劃條侵件下的無(wú)條理件支持，發(fā)喊生了變化，武銀行經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)碌則使得負(fù)債片率較高的國(guó)匪有房地產(chǎn)企邀業(yè)在融資方且面面臨著很灶大的困難，歐資金已經(jīng)成襲為國(guó)有房地停產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)恨進(jìn)一步發(fā)展耍的嚴(yán)重制約旬。憲——首加入WTO壩后，我國(guó)經(jīng)般濟(jì)與全球經(jīng)秘濟(jì)息息相關(guān)掙，更深的受采到世界經(jīng)濟(jì)盲的影響，這喊對(duì)進(jìn)入房地情產(chǎn)這個(gè)本身凝就是高風(fēng)險(xiǎn)分的行業(yè)更加子劇了市場(chǎng)風(fēng)厭險(xiǎn)?；ァ追康禺a(chǎn)金融批信貸機(jī)制不軌完善，金融吧對(duì)住宅消費(fèi)值的支持力度閃不夠，以及圾我國(guó)房地產(chǎn)升市場(chǎng)體系不潔夠健全，法去律法規(guī)和市里場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制摧也不夠完善伴，尤其是國(guó)敞有房地產(chǎn)企至業(yè)的政企關(guān)廁系還不是很板清晰，產(chǎn)權(quán)鑰關(guān)系還不夠烈明確，這給律進(jìn)入房地產(chǎn)晌行業(yè)帶來(lái)了摘很大威脅。揀根據(jù)上面對(duì)黨上海建筑裝帝飾（集團(tuán)）旬公司企業(yè)內(nèi)跪部條件的分擊析，可以發(fā)些現(xiàn)上海建筑敲裝飾（集團(tuán)點(diǎn)）助主要存在以?shī)W下的這些優(yōu)籍劣勢(shì)：企業(yè)優(yōu)勢(shì)：潑——碰公司在房地園產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)攪方面積累了逃一定數(shù)量和栽質(zhì)量的人才閱和技術(shù)儲(chǔ)備擇，并積極引服進(jìn)高素質(zhì)人德才，培訓(xùn)公乞司員工，主狠動(dòng)與高校和頂各類研究機(jī)廁構(gòu)建立良好碌的合作關(guān)系夠，這些都將律為公司在激功烈的市場(chǎng)競(jìng)椅爭(zhēng)中形成自志己在房地產(chǎn)鞭產(chǎn)品的研究折開(kāi)發(fā)、銷售有、管理等方紹面形成自身揭的核心競(jìng)爭(zhēng)語(yǔ)優(yōu)勢(shì)奠定堅(jiān)支實(shí)的基礎(chǔ)。幼——闖公司的財(cái)務(wù)范狀況良好，耽與銀行等金亡融機(jī)構(gòu)有著擾良好的合作覽關(guān)系，從而得公司在資產(chǎn)率負(fù)債、籌融脹資等方面有臉一定的能力雁。爆——毛公司自19相80年以來(lái)陷，在房地產(chǎn)肝市場(chǎng)交易中有有許多成功戒的經(jīng)驗(yàn)，另雷外公司與銀院行等金融機(jī)匹構(gòu)有著很好速的合作伙伴晌關(guān)系，有著餃很好的籌、武融資能力，鮮這就大大降員低了公司進(jìn)父入房地產(chǎn)業(yè)抖的進(jìn)入壁壘裳。返——貓公司本身的柿業(yè)務(wù)性質(zhì)就換是以建筑、坦裝飾為特點(diǎn)眠的專業(yè)化企寫(xiě)業(yè)，進(jìn)入房輕地產(chǎn)業(yè)對(duì)于粥公司實(shí)行產(chǎn)猾品縱向一體交化戰(zhàn)略和形添成多元化的若發(fā)展格局，浪降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)何險(xiǎn)有著重大植的戰(zhàn)略意義抬。而且產(chǎn)品廟之間的強(qiáng)關(guān)竿聯(lián)性無(wú)疑也歡降低了公司鋪進(jìn)入房地產(chǎn)役業(yè)的進(jìn)入壁守壘。企業(yè)劣勢(shì)：警——松公司員工的覺(jué)文化素質(zhì)普怒遍較低，這恢對(duì)于公司產(chǎn)婦品的開(kāi)發(fā)、栗設(shè)計(jì)、銷售爛、管理等以跡及公司的創(chuàng)名新發(fā)展等方婚面無(wú)疑是嚴(yán)脾峻的挑戰(zhàn)。每——慧公司的組織利機(jī)構(gòu)設(shè)置不澆夠合理，沒(méi)晌有有效地激填勵(lì)機(jī)制激發(fā)既職工的積極叉性，造成管臺(tái)理的低效率攝。襪——巖公司還沒(méi)有僅形成自己的侄核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)汽勢(shì)。夾（五）房地龍產(chǎn)業(yè)務(wù)分析仿小結(jié)陣通過(guò)述SWOT幅分析，從宏贈(zèng)觀環(huán)境和行芳業(yè)環(huán)境來(lái)看撿，房地產(chǎn)業(yè)匠在中國(guó)尤其摸在中國(guó)開(kāi)放洽最前沿、經(jīng)蜓濟(jì)最發(fā)達(dá)的帥城市誠(chéng)——砍上海，有著見(jiàn)廣闊的發(fā)展蠟前景，公司殺應(yīng)將主營(yíng)業(yè)星務(wù)向房地產(chǎn)喝業(yè)延伸，但盼從公司的內(nèi)蠶部條件來(lái)看拍，短期內(nèi)進(jìn)冒入房地產(chǎn)業(yè)管時(shí)機(jī)尚不成蹄熟，公司的牽當(dāng)務(wù)之急應(yīng)欠加強(qiáng)和優(yōu)化生人力資源配肯置，采取適攀宜的員工激曾勵(lì)機(jī)制，調(diào)裕整財(cái)務(wù)戰(zhàn)略觀和管理組織斯結(jié)構(gòu)，為將糾來(lái)進(jìn)入房地孔產(chǎn)業(yè)打下堅(jiān)訪實(shí)的基礎(chǔ)。跌而在長(zhǎng)期內(nèi)遣，公司應(yīng)該拖將房地產(chǎn)業(yè)括務(wù)發(fā)展成為糕自己的主營(yíng)露業(yè)務(wù)，以房柱地產(chǎn)業(yè)務(wù)為洋核心來(lái)整合磚其它業(yè)務(wù)。咱二、家庭裝就飾業(yè)務(wù)洪（一）行業(yè)央現(xiàn)狀捉1蛇啊199您0～各1999晝年，家庭裝許飾市場(chǎng)年發(fā)辱展速度為混4垮5稿%鐵，1996蛙~1999位年間的平均肝發(fā)展速度為肥41％，遠(yuǎn)央高于同期國(guó)種民經(jīng)濟(jì)畝8%速的發(fā)展速度雜；家庭裝飾看主要為循4狠億多平方米貢的城鎮(zhèn)新建貞住宅，尚未訴包括化40掃億平方米已易建住宅的二浩次裝修。目夫前全國(guó)城鎮(zhèn)肚新建住宅裝膠飾率達(dá)炒90%疫，戶均裝飾薯消費(fèi)怪2.2驗(yàn)萬(wàn)元，大城戴市和沿海開(kāi)缺放地區(qū)家庭鋼裝飾率則達(dá)屑到云98%軋，戶均裝飾青消費(fèi)物4壞萬(wàn)元。名2去家裝市場(chǎng)朵的特點(diǎn)：小而分散；利潤(rùn)率低；掃作業(yè)面積小名；缸材料品種多鎮(zhèn)而數(shù)量少；冬工作量不大芽但工種不少暮；妄工程量不大歡但提意見(jiàn)的統(tǒng)不少。啦對(duì)家裝企業(yè)王而言，其特責(zé)點(diǎn)為：任務(wù)多；活好接；錢(qián)好要。窄道3劃家庭裝飾聽(tīng)市場(chǎng)的發(fā)展檔潛力以及市若場(chǎng)地位將越米來(lái)越突出捆住轉(zhuǎn)宅建設(shè)是一朝次性投資，姓而家居裝飾鎮(zhèn)是周期性多坦次消費(fèi)。在汁住宅的使用疫壽命內(nèi)，平三均歌5奶－疊8竿年進(jìn)行一次毅裝飾（有時(shí)液連同維修和騙局部改造）活的總投入，租將不亞于建找造住宅的初予次投入；獄據(jù)稼估計(jì)：家居加裝飾在未來(lái)泄兩三年內(nèi)將臥達(dá)到終2000柿億到王3000周億元，即相糟當(dāng)于住宅投謝資總額的一傘半左右。從迎長(zhǎng)遠(yuǎn)看，家絞居裝飾業(yè)很醫(yī)可能躍居住郊宅產(chǎn)業(yè)的首脈要地位；理建設(shè)部副部但長(zhǎng)葉如棠認(rèn)欠為，從今后鏡的走勢(shì)來(lái)看案，無(wú)論從上年海、北京、估江蘇省都可悲以看到，大點(diǎn)的、高檔的竹賓館、飯店佳都已趨于飽感和，國(guó)家的哭投資結(jié)構(gòu)也信作出了明顯青調(diào)整，投資皂重點(diǎn)已從樓們、堂、館、潤(rùn)所轉(zhuǎn)向于基恩礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)但，所以從長(zhǎng)兆遠(yuǎn)來(lái)看家庭疲裝飾市場(chǎng)最孤具前景。鼠4它衡市場(chǎng)消費(fèi)特濱征糠據(jù)調(diào)查，五礙年內(nèi)準(zhǔn)備購(gòu)刃房的都市人擴(kuò)占調(diào)查城市堅(jiān)總體的諒21.9鎮(zhèn)％，其中以靈經(jīng)濟(jì)適用房曲和商品房為獸主；在已擁殿有產(chǎn)權(quán)房的奉家庭中，齊23.3此％預(yù)計(jì)在五土年內(nèi)購(gòu)房，按20.1易％預(yù)計(jì)明年糠購(gòu)房，商品召房及經(jīng)濟(jì)適害用房仍占預(yù)炭購(gòu)主導(dǎo)地位消。生目前，中國(guó)塌的家庭結(jié)構(gòu)宴以三口之家勺或四口之家尿?yàn)橹?，?gòu)房驚計(jì)劃多數(shù)定普位在商品房弊及經(jīng)濟(jì)適用足房，分別占縮預(yù)購(gòu)比例的租42.7披％和肉39.2蠅％；預(yù)購(gòu)面膽積在積70脹－潤(rùn)150蔥平米不等，掛以超80順－棄100余平米的需求鎮(zhèn)量最高。家后庭月收入在研1000藏－薦4000財(cái)元的為主要田房屋預(yù)購(gòu)者涼。止數(shù)據(jù)顯示，臉25爆－材34托歲的人占購(gòu)撐房人群的愧36境％，位居榜盛首；而團(tuán)35青－漂44夸歲的人群比右例為迷20.3帥％，位居第熄二。總體購(gòu)期房人群以中深學(xué)以上學(xué)歷泳為主流，半姑數(shù)以上為全峰職工作者，蕉重點(diǎn)分布于礙貿(mào)易、制造嶄業(yè)、政府機(jī)遷關(guān)及教育文炸化領(lǐng)域，以小制造業(yè)職工成、中級(jí)技術(shù)歷人員、商業(yè)窄/甜服務(wù)業(yè)職員甩、公司中級(jí)筍經(jīng)理居多，頌輔之以其他忘行業(yè)人士，陳月薪在瘡1000躍－嘴2000沿元范圍內(nèi)為比主體購(gòu)房者誓；而從預(yù)購(gòu)充房者的人群溉結(jié)構(gòu)來(lái)看，藏近60％的使預(yù)購(gòu)者年齡舉介于21～蓄35歲之間恐，由此可見(jiàn)褲，市場(chǎng)的重容心在年輕一井族。勁5覆裝飾市場(chǎng)的辰特征變化：及裝飾市場(chǎng)消塌費(fèi)熱點(diǎn)從新項(xiàng)建工程向改篩建工程轉(zhuǎn)移三；純住宅建設(shè)已飽經(jīng)成為國(guó)家慕投資的重點(diǎn)奔，每年都將請(qǐng)保持在釀3雙億陵m2疼的新建住宅老量，這是一斯個(gè)很大的規(guī)垮模。一般商襯品住宅都是字毛坯房（包捎括廁所的基抖本用具都沒(méi)輸有），每一蟻戶都要進(jìn)行止裝飾裝修，真3殺億報(bào)m2擇的房子，如將果每平方米盲用乒400品～嬌500謎元裝飾裝修劫，預(yù)計(jì)全國(guó)真的家裝工作膏量大概在花1450魔億元左右，啊這是第二個(gè)勁變化，即家杜庭裝飾將成劈為裝飾市場(chǎng)島消費(fèi)的一個(gè)赤熱點(diǎn)；披第三個(gè)變化榴是最近國(guó)家旗強(qiáng)調(diào)要大力晌發(fā)展教育，為科教興國(guó)，種在教育領(lǐng)域絡(luò)的投資已逐種步加大，特號(hào)別是高等院根校，也包括欄小學(xué)、中學(xué)休、中等專業(yè)逼學(xué)校等，這荷方面的投資怕很大，在北鹿京就非常突個(gè)出。象清華饑、北大、中量關(guān)村一帶的羊教育投資相始當(dāng)大。他們培每年的投資扯比以前有很賤大的增長(zhǎng)，炭同時(shí)國(guó)家要纏注意改善教滑職員工的生彈活環(huán)境，居虹住條件，興薄建教師新村揭，現(xiàn)在有些煙開(kāi)發(fā)商就主守要圍繞教育您領(lǐng)域開(kāi)展業(yè)寒務(wù)；吩西部地區(qū)將饑成為我們未善來(lái)裝飾行業(yè)謠發(fā)展的一個(gè)禁重點(diǎn)；快第五，洪“桂毛坯房終”瓜引退市場(chǎng)。蹈6承上海市場(chǎng)準(zhǔn)狀況枕上海的住宅蠶面積平均以昂每年7萬(wàn)平詞方米的速度屋遞增。據(jù)初鋸步統(tǒng)計(jì)，上鼓海每年的住事宅裝飾的總盡產(chǎn)值達(dá)30擦0-400愈億元，其中闖家裝市場(chǎng)近字年來(lái)以近2屯5～35％遮的速度快速但發(fā)展，其2新000年的燙總產(chǎn)值達(dá)1福50億元，里而居民的戶碌均建筑裝飾庸投入則為5留萬(wàn)元。華上海建筑裝禽飾企業(yè)19碰00多家（亂一級(jí)企業(yè)2嚷0多家），糖外省市在滬剖企業(yè)800婚多家，市場(chǎng)露競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激摩烈；弓據(jù)工商局1曲999年1里0月數(shù)據(jù)表滾明：上海家府庭裝飾企業(yè)正約1630脆0多家（尚亞不包括街頭嘆裝潢游擊隊(duì)沾），但具有預(yù)資質(zhì)證書(shū)的盯企業(yè)僅有1勵(lì)000家；議家庭裝飾市鳴場(chǎng)呈現(xiàn)畸形歌發(fā)展的態(tài)勢(shì)疼，超過(guò)2筐/貌3的市場(chǎng)份扔額為非正規(guī)開(kāi)裝飾團(tuán)體占況據(jù)；這在某檢種程度上也鵝導(dǎo)致了家庭般裝飾市場(chǎng)既饞是消費(fèi)熱點(diǎn)蓄，也是投訴甩焦點(diǎn)；絹（二）家庭低裝飾業(yè)務(wù)S摔WOT分析機(jī)遇：快十飲五期間，房狂地產(chǎn)業(yè)的規(guī)湯模和范圍將反以接近籠10%乖的年增長(zhǎng)率掃發(fā)展，在此暑期間，我國(guó)豐將新增住宅制57億平方自米；中住章宅建設(shè)將經(jīng)樹(shù)歷從增長(zhǎng)為耽主向數(shù)量與敢質(zhì)量并重轉(zhuǎn)添變的發(fā)展新洗階段，而這盲將為家庭裝號(hào)飾市場(chǎng)的發(fā)坡展注入一股類強(qiáng)大的動(dòng)力癥；狂宏烘觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行吧穩(wěn)定，消費(fèi)鎖者收入將不必?cái)嘣鲩L(zhǎng)，消住費(fèi)能力持續(xù)屋增強(qiáng)，加之班政府提出的船消費(fèi)者將進(jìn)艱一步提高對(duì)晴家裝的需求殘；全專億家預(yù)測(cè)，脊"蟻入世蹦"滴之后，我國(guó)若經(jīng)濟(jì)的發(fā)展撥速度將會(huì)加霜快近臟3睜個(gè)百分點(diǎn)，冬并創(chuàng)造大約敘一千萬(wàn)個(gè)就傘業(yè)機(jī)會(huì)。房嘩地產(chǎn)深“價(jià)入世哲”雹意味著將會(huì)姓有大量的外述資企業(yè)及駐肆華機(jī)構(gòu)涌入筒，必將對(duì)寫(xiě)拋?zhàn)謽呛屯怃N逢公寓形成需叛求增勢(shì)。這零就預(yù)示著房繳地產(chǎn)行業(yè)高班速發(fā)展期的塑到來(lái)。騾加肉入WTO后遲，外資將大漆量涌入房地葵產(chǎn)業(yè)，加之幅"炎入世嗎"驕后，關(guān)稅降購(gòu)低為建筑材芝料成本的下闖降提供了條嗽件，進(jìn)口建步材、設(shè)備價(jià)趟格的下降，蘇這都將導(dǎo)致盟其產(chǎn)業(yè)集中既化、專業(yè)化湖、規(guī)?；?、州規(guī)范化速度憶加快，從而蛾大大促進(jìn)房腫地產(chǎn)業(yè)的發(fā)哪展?？蛎扰鞣恳耸袦y(cè)場(chǎng)，為裝飾鮮企業(yè)家裝市海場(chǎng)發(fā)展集團(tuán)勵(lì)戰(zhàn)略提供了嘉廣闊的進(jìn)入站空間；勞因蒼此，總的趨渴勢(shì)是：二十平一世紀(jì)，我謝國(guó)建筑裝飾欣行業(yè)將呈現(xiàn)艘出大發(fā)展、婦大提高的態(tài)帽勢(shì)，它將成躍為國(guó)民經(jīng)濟(jì)砌支柱產(chǎn)業(yè)建網(wǎng)筑業(yè)的一個(gè)迎增長(zhǎng)點(diǎn)。而識(shí)市場(chǎng)容量空豪前擴(kuò)大、集聚團(tuán)作戰(zhàn)成為鏡可能、市場(chǎng)瘋秩序得以規(guī)翼范，這使得化在未來(lái)家裝鼓市場(chǎng)將成為授一塊最為誘鏈人的蛋糕。威脅：楊來(lái)自國(guó)外的闖威脅：基加入牛WTO訓(xùn)，發(fā)達(dá)國(guó)家腐的建筑裝飾雖企業(yè)將大舉露進(jìn)入我國(guó)市五場(chǎng)，這將使資我國(guó)建筑裝登飾業(yè)面臨空像前激烈的市姐場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)脂報(bào)道稱：最捕近，以美國(guó)勢(shì)為代表的國(guó)刪外一些建筑保和材料代表矛團(tuán)已經(jīng)帶領(lǐng)悟企業(yè)到中國(guó)敞來(lái)過(guò)，沒(méi)來(lái)救的正在策劃騾當(dāng)中，今后糧中國(guó)的建筑較裝飾企業(yè)競(jìng)島爭(zhēng)對(duì)手的陣怖容與實(shí)力將辣空前強(qiáng)大;胡加入WTO恐后，業(yè)務(wù)拓梁展、資金的且獲取將主要著取決于企業(yè)孩的資信度。鍋來(lái)自國(guó)內(nèi)的展威脅：銷家裝市場(chǎng)現(xiàn)咐有企業(yè)的競(jìng)壺爭(zhēng)（如榮鑫虎原來(lái)只從事見(jiàn)零散的家裝坦業(yè)務(wù)，現(xiàn)在輛有也會(huì)涉足寫(xiě)集團(tuán)裝修房心領(lǐng)域）；爬潛在市場(chǎng)進(jìn)撒入者的威脅料（如一些大走型房地產(chǎn)公智司、現(xiàn)在只資從事建筑裝籮飾的綜合實(shí)阻力強(qiáng)的企業(yè)礎(chǔ)）。企業(yè)優(yōu)勢(shì)：螞企業(yè)優(yōu)質(zhì)的胡服務(wù)能力，求對(duì)客戶每半乓年回訪一次逗；勇良好的客戶行口碑。企業(yè)劣勢(shì)：備設(shè)計(jì)能力薄壽弱；璃缺乏系統(tǒng)的甜進(jìn)行家裝的千管理方法；哀缺乏市場(chǎng)化蚊的投標(biāo)能力斤與相關(guān)專業(yè)惱人員；領(lǐng)缺乏深入開(kāi)聞拓市場(chǎng)的能狠力。沈（三）家庭稅裝飾業(yè)務(wù)分振析小結(jié)靠普通過(guò)上面對(duì)騎家庭裝飾業(yè)染務(wù)的SWO爹T分析，我哨們認(rèn)為：企捉業(yè)的著力點(diǎn)饒是集團(tuán)家裝礙市場(chǎng)。而集階團(tuán)家裝市場(chǎng)喘主要包括兩織大部分：與映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)清商相關(guān)（主倉(cāng)要是新建房尼）和與物業(yè)賭管理公司相棗關(guān)（主要是陷舊房）的房離屋裝飾市場(chǎng)挪。戰(zhàn)略選擇憂根據(jù)上面的葛分析，公司攀應(yīng)該在持續(xù)嗓創(chuàng)新與全球抬競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)的澡前提下，樹(shù)鋒立軍“意有限多元碧”凳的經(jīng)營(yíng)思路禾，以專業(yè)化慶、個(gè)性化、刺規(guī)?；笕∮?xùn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)辛、快速成長(zhǎng)測(cè)。公司的宗燭旨可以界定伏為：以人為拼本，立足創(chuàng)帖新，推動(dòng)消死費(fèi)者生活質(zhì)朝量的提升，轎促進(jìn)行業(yè)的蛇發(fā)展。圍繞層這個(gè)宗旨和盞發(fā)展思路，依公司的業(yè)務(wù)愿市場(chǎng)定位可萄以是：房地訴產(chǎn)、建筑裝掃飾、和家庭垃裝飾三位一伯體的業(yè)務(wù)定勾位，三項(xiàng)業(yè)糧務(wù)互為補(bǔ)充拳，渾然一體振。蜘一、房地產(chǎn)惠業(yè)務(wù)進(jìn)入戰(zhàn)穿略栽根據(jù)上面的猜SWOT分喇析，上海建朋筑裝飾集團(tuán)產(chǎn)應(yīng)兩該逐步進(jìn)入田房地產(chǎn)行業(yè)崖，并在長(zhǎng)期硬內(nèi)將房地產(chǎn)敗業(yè)務(wù)作為公水司的主營(yíng)業(yè)縱務(wù)，將公司展轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑壳嗟禺a(chǎn)業(yè)務(wù)為危龍頭的房地拜產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司番。那么，公膨司應(yīng)該怎么鑄進(jìn)入房地產(chǎn)素行業(yè)呢？換膠句話說(shuō)，公孤司應(yīng)該采取狠什么進(jìn)入戰(zhàn)森略進(jìn)入房地墊產(chǎn)市場(chǎng)呢？稼任何一個(gè)公慧司要進(jìn)入一竊個(gè)新的業(yè)務(wù)翻領(lǐng)域，它所偵面臨的進(jìn)入鍋戰(zhàn)略無(wú)非有淚三種：低成蹈本戰(zhàn)略、差站異化戰(zhàn)略、喜集中化戰(zhàn)略棒。公司選用左什么樣的進(jìn)頓入戰(zhàn)略進(jìn)入隆新的業(yè)務(wù)領(lǐng)逆域取決于公柴司具有什么贏樣的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)恭勢(shì)。對(duì)于上稠海建筑裝飾少集團(tuán)有限公勇司而言，公嘉司要在成本暖方面與現(xiàn)有愧的房地產(chǎn)開(kāi)襪發(fā)商進(jìn)行競(jìng)綠爭(zhēng)的話，顯谷然沒(méi)有優(yōu)勢(shì)索，因?yàn)楝F(xiàn)在純的房地產(chǎn)市衛(wèi)場(chǎng)上有相當(dāng)扇數(shù)量有實(shí)力猾的大的房地霜產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，斑這些房地產(chǎn)嚇開(kāi)發(fā)商由于牲規(guī)模較大，尼而且涉足房忠地產(chǎn)業(yè)務(wù)已妥經(jīng)多年，在么建材采購(gòu)、劈建筑施工上蹈都擁有較強(qiáng)醉的成本優(yōu)勢(shì)迎。同樣道理東，與涉足房崖地產(chǎn)業(yè)務(wù)多兔年的大型房尿地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商抄相比較，上醉海建筑裝飾?。瘓F(tuán)）有三限公司對(duì)房穴地產(chǎn)行業(yè)的斃市場(chǎng)需求把弟握也不如這讓些開(kāi)發(fā)商，珍公司要想采浴取差異化出腎奇制勝而進(jìn)剖入房地產(chǎn)行街業(yè)，顯然也欣是行不通的蹄。相反，由較于公司目前父的主營(yíng)業(yè)務(wù)攤主要是建筑椅裝飾，公司霜的核心競(jìng)爭(zhēng)丑優(yōu)勢(shì)也集中添體現(xiàn)在建筑既裝飾方面，樹(shù)所以，公司恭進(jìn)入房地產(chǎn)糠市場(chǎng)是應(yīng)該胸充分利用自裕身這一核心飛競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，駁也就是說(shuō)，秒公司應(yīng)該采刃取集中化戰(zhàn)法略，將自己生的進(jìn)入目標(biāo)膛集中在裝飾間房的這部分?jǐn)呈袌?chǎng)。具體崖而言，公司排應(yīng)該將房地堤產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房惕屋裝飾相結(jié)紅合，將房屋求裝飾方面的家競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)融街入到房地產(chǎn)隙開(kāi)發(fā)中去，工重點(diǎn)開(kāi)發(fā)裝鴨飾房，從而普提高公司在燕房地產(chǎn)市場(chǎng)格的競(jìng)爭(zhēng)力。者在具體進(jìn)入憑策略上，公意司可以考慮斤將部分業(yè)務(wù)摔外包，或與兆外部公司結(jié)脹盟。比如說(shuō)躺，房屋策劃蝕是公司的弱和項(xiàng)，公司可基以把這部分芝業(yè)務(wù)外包給熄外部的一些艱設(shè)計(jì)單位設(shè)仇計(jì)；房屋銷鄭售也是公司醫(yī)的弱項(xiàng)，公介司可以與一爹些房地產(chǎn)銷互售公司結(jié)成愛(ài)聯(lián)盟或合資畜，由本公司故開(kāi)發(fā)，由房林地產(chǎn)銷售公這司負(fù)責(zé)銷售特，利潤(rùn)分成親。周二、家庭裝要飾業(yè)務(wù)進(jìn)入衣戰(zhàn)略刷1企業(yè)將處內(nèi)于市場(chǎng)鞋“貌進(jìn)入階段評(píng)”弱；呆在此階段，啊企業(yè)應(yīng)當(dāng)：冠充分理解市太場(chǎng)配置資源潛的作用，積領(lǐng)極發(fā)展與相滔關(guān)企業(yè)的業(yè)飄務(wù)合作關(guān)系染；盈盡量避免與曉合作伙伴的刮業(yè)務(wù)沖突；友避免與家裝躬市場(chǎng)現(xiàn)有企教業(yè)產(chǎn)生直接理競(jìng)爭(zhēng)行為，省等。麗2對(duì)家裝市梳場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分虎：集團(tuán)家裝哲市場(chǎng)與零散燃家裝市場(chǎng)；擁企業(yè)的著力且點(diǎn)是集團(tuán)家項(xiàng)裝市場(chǎng)；滑集團(tuán)家裝市拾場(chǎng)又可劃分差為兩大部分怨：與房地產(chǎn)京開(kāi)發(fā)商相關(guān)他（主要是新眨建房）和與嫩物業(yè)管理公使司相關(guān)（主辰要是舊房）捎的房屋裝飾按市場(chǎng)?；?企業(yè)指導(dǎo)絡(luò)思想葵a持續(xù)創(chuàng)唱新：通過(guò)不斑斷的觀念創(chuàng)斯新、技術(shù)創(chuàng)送新與管理創(chuàng)侮新創(chuàng)造、保毀持并發(fā)展企好業(yè)的核心能宵力；知b規(guī)模經(jīng)臉濟(jì)：減低材推料采購(gòu)和施憑工成本。途撐徑：縱向整近合，與上、勿下游企業(yè)結(jié)瞇盟；蹤c產(chǎn)品歧仰異：以先進(jìn)盆設(shè)計(jì)、優(yōu)質(zhì)煎裝潢質(zhì)量和蚊服務(wù)方式制浮造企業(yè)與眾猛不同之處，舌從而也為現(xiàn)蕩存、潛在競(jìng)胸爭(zhēng)對(duì)手打造柄市場(chǎng)進(jìn)入壁鋪壘；阿d戰(zhàn)略摘合作：能否商在集團(tuán)家裝鵝市場(chǎng)立穩(wěn)腳則跟，關(guān)鍵在摔于是否能夠酷真正在相關(guān)皆企業(yè)間建立確起切實(shí)有效步的合作機(jī)制遷。戰(zhàn)略實(shí)施氧要敲實(shí)施上面提欣出的公司應(yīng)疲該采取的進(jìn)傳入戰(zhàn)略，需棕要公司各職唯能策略的配做合。我們這叛里重點(diǎn)考察桑一下公司應(yīng)擁該采取的財(cái)洞務(wù)策略、組暫織結(jié)構(gòu)策略旋和人力資源壘策略。臨一、財(cái)務(wù)策逃略胸慈（一）公司杠財(cái)務(wù)分析喊1、靜態(tài)分伶析砍（資料：2般000年1慣2月31日蚊公司財(cái)務(wù)報(bào)谷表）榨（1）變現(xiàn)澆能力（短期咸償債能力）歷分析茶流動(dòng)比率=裂流動(dòng)資產(chǎn)佳÷鍬流動(dòng)負(fù)債=苗21628階7651.嶺15笨÷可21897網(wǎng)4472.腿49=0.胸99介顯然，公司肝的流動(dòng)比率過(guò)偏低，存在防著一定的短猜期償債風(fēng)險(xiǎn)發(fā)。但是，經(jīng)臺(tái)過(guò)詳細(xì)分析鈴，我們發(fā)現(xiàn)裂這種風(fēng)險(xiǎn)是述較小的，原騙因在于：公火司的流動(dòng)負(fù)偷債當(dāng)中，預(yù)低收賬款額為瑞13341槐8596.途43，占整莫個(gè)流動(dòng)負(fù)債歲的61%，虹而體“融預(yù)收賬款源”免不象塵“新應(yīng)付票據(jù)蒙”卻、婆“迷應(yīng)付賬款雷”劉等流動(dòng)負(fù)債秀那樣需要企貸業(yè)在下一個(gè)置經(jīng)營(yíng)年度內(nèi)勸用實(shí)在在的去諸如現(xiàn)金等向流動(dòng)資產(chǎn)來(lái)霜償還。它的踢支付實(shí)際是內(nèi)企業(yè)提供產(chǎn)間品和服務(wù)的寒過(guò)程，這樣耽，對(duì)捷“淚預(yù)收賬款紗”濟(jì)的支付就可泳更多地依靠晌固定資產(chǎn)等蠢資產(chǎn)的利用朵。刪（2）資產(chǎn)洞管理效率分暖析憐應(yīng)收賬款周娘轉(zhuǎn)率=主營(yíng)關(guān)業(yè)務(wù)收入塌÷盼平均應(yīng)收賬陸款約=2992恢87847法.13鎖÷怠[（138藝04284碎.08+1球62952泳91.55佛）/2]倚=19.8撫9貞公司的應(yīng)收凳賬款周轉(zhuǎn)率向是很高的，淘這反映企業(yè)訊在管理應(yīng)收軌賬款方面的竟的效率比較炮高，企業(yè)銷擇售貨款回籠觀速度比較快葬。跪存貨周轉(zhuǎn)率撕=主營(yíng)業(yè)務(wù)念成本鼻÷脂平均存貨蜻=2749害39731垮.71雁÷妙[（147根55950袍9.29+個(gè)96591丟241.8言2）/2]=2.25演可見(jiàn)，公司欠的存貨周轉(zhuǎn)含率并不高，拍存貨周轉(zhuǎn)速員度不快，企膜業(yè)的存貨管軋理存在一定移的問(wèn)題。由庸于資料所限攪，不能進(jìn)一慧步分析產(chǎn)生若存貨周轉(zhuǎn)速句度不快的深妹層次原因：隊(duì)是由于原材鍬料儲(chǔ)備過(guò)多寬，還是由于拘在制品占用純過(guò)多，或者壘是產(chǎn)成品的檔積壓過(guò)多。膀（3）長(zhǎng)期租償債能力分離析冠資產(chǎn)負(fù)債率導(dǎo)=負(fù)債總額念÷機(jī)資產(chǎn)總額怒=2234篩42086輸.91像÷性27478是9946.牙39毒=81.3晝%宗就絕對(duì)數(shù)字版來(lái)看，公司醋高達(dá)81.溪3%的資產(chǎn)膛負(fù)債率指示途出公司的長(zhǎng)籍期償債能力嚷存在著較大虜?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。即封使考慮到公雖司所處行業(yè)烏的特殊性，牛行業(yè)的平均淚資產(chǎn)負(fù)債率選也為70%美左右（資料伐來(lái)源：企業(yè)弊內(nèi)部績(jī)效考慎評(píng)資料），認(rèn)公司的資產(chǎn)榜負(fù)債率仍偏艦高。所以，府公司長(zhǎng)期償彎債能力存在夠著一定的風(fēng)飲險(xiǎn)。進(jìn)一步那分析，造成征公司資產(chǎn)負(fù)撒債率過(guò)高的翠原因是由于避公司的流動(dòng)氧負(fù)債過(guò)大，肌而流動(dòng)負(fù)債皆當(dāng)中，預(yù)戶收賬款占的涌比重又比較礎(chǔ)大。總的來(lái)啟看，預(yù)收賬視款占負(fù)債總追額的比率為裹13341透8596.溝43/22信34420載86.91折=59.7間%。如下圖窗示：撈從上面公司徑負(fù)債結(jié)構(gòu)圖撤可以清晰地唇看出，公司語(yǔ)的資產(chǎn)負(fù)債權(quán)率過(guò)高的主動(dòng)要原因是由艱于企業(yè)的預(yù)煩收賬款較多后所造成的。撲正如前面分匠析公司的流修動(dòng)比率那樣曬，預(yù)收賬款暗作為一項(xiàng)特副殊的流動(dòng)負(fù)案?jìng)?，它給企頭業(yè)帶來(lái)的經(jīng)為營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)不鑰如其它類型千的負(fù)債（比益如應(yīng)付賬款巴、長(zhǎng)期借款唉等），所以租，就這個(gè)角尊度來(lái)看，公伯司的長(zhǎng)期償敏債風(fēng)險(xiǎn)并不撒大。就（4）盈利綱能力分析部主營(yíng)業(yè)務(wù)利枕潤(rùn)率=主營(yíng)燕業(yè)務(wù)利潤(rùn)戒÷無(wú)主營(yíng)業(yè)務(wù)收絕入統(tǒng)=1714匹6334.績(jī)46終÷愿29928祝7847.仙13茅=5.73孤%監(jiān)公司的主營(yíng)將業(yè)務(wù)利潤(rùn)率越為5.73弄%，這與公簡(jiǎn)司的歷史水搭平相比，偏皆低。進(jìn)一步不的原因我們鞏將在后面的層動(dòng)態(tài)分析中基探討。浸資產(chǎn)凈利率開(kāi)=凈利潤(rùn)汪÷協(xié)平均資產(chǎn)淚=3742踢418.6濟(jì)0脖÷胡[（390叮56551選1.60+家27478票9946.歸39）/2繼]團(tuán)=1.12速%勸凈資產(chǎn)收益窗率=凈利潤(rùn)室÷私年度末股東烘權(quán)益=37溜42418撫.60晨÷賀51347閘859.4像8=7.2麻9%蜂與同行業(yè)的啞其它企業(yè)3著.9%的平慶均凈資產(chǎn)收以益率相比，術(shù)公司7.2索9%的凈資捉產(chǎn)收益率說(shuō)楊明了公司凈帳資產(chǎn)收益狀瘦況良好。而粱公司的資產(chǎn)蘋(píng)凈利率卻只掩有1.12謀%，這兩個(gè)伴比率之間差姜?jiǎng)e如此之大黑的主要原因獄是公司的資斷產(chǎn)負(fù)債率較南高，這反映赴了公司較強(qiáng)傲的杠桿經(jīng)營(yíng)預(yù)能力。妹2、動(dòng)態(tài)分化析（杜邦分圣析法）乞權(quán)益凈利率扛（凈資產(chǎn)收軋益率）=1\*GB3暑①猶廣徹答曬塘濃4.2肅7%=2\*GB3揭②海甘壽磨鋸玉恩5.9拾2%=3\*GB3棗③熔矮葵省諒東祥7.2蝶9%坊資產(chǎn)凈利率螺式阿映當(dāng)范×我沫夠兄襲喪權(quán)絞益乘數(shù)=1\*GB3慣①膏0.54%茫母燙股分劇復(fù)搞發(fā)相途敞7尿.88=2\*GB3殊②書(shū)0.77%粉頌悄盟忠令遮薦蠅遣笨軋7撲.72=3\*GB3妹③紡1.36%究腥隔申堤勢(shì)謠跪期掙慰濤5非.35逗主營(yíng)業(yè)務(wù)凈刻利率業(yè)荷×拆橡資產(chǎn)乘周轉(zhuǎn)率=1\*GB3枯①桂1.78%希票知搜示0旱.305=2\*GB3巾②吊2.29%口手茫氧登0蒼.336=3\*GB3綁③卡1.25%喇趣驚殼照1乒.089注凈利騎÷那鞠主營(yíng)業(yè)務(wù)收打入妙主營(yíng)業(yè)務(wù)收晚入位敲÷植唐資產(chǎn)總額=1\*GB3似①縮28456砌55.75詳1卵59989慨970.1辛5魔15填99899驢70.15斷熱劉泊52陪51878殿29.58=2\*GB3體②艦29968森78.79蜻1慚31106押781.6枝8蔑13腳11067擾81.68螺挑剖烘39擺05655眼11.60=3\*GB3跑③狡37424胞18.60喝2畝99287舊847.1凳3皺29勺92878拳47.13梯惜直旱27桌47899言46.39錄主營(yíng)業(yè)務(wù)收呈入住-域主營(yíng)業(yè)歪務(wù)成本+酷其它利潤(rùn)艘-所得刑稅祖長(zhǎng)期再資產(chǎn)鳴+邁流動(dòng)資繩產(chǎn)=1\*GB3疤①臘15998淚9970.穩(wěn)15竭1573璃34662皇.03川1疾09754戒4.16乞907定196.5乘3殼657脾49107嚷.31獲浸4壩59438鮮722.2統(tǒng)7=2\*GB3挽②據(jù)13110獅6781.墳68倍1273楚97978亡.56節(jié)7速06573炕.01紹141功8497.鑒34擁546逢49054乒.31銅秋3隸35916森457.2蹈9=3\*GB3濾③軍29928富7847.碌13仰2971敞46051吊.00換3溜30224視2.83攜170謎1620.前36川585厚02295尼.24嫁顆2虎16287船651.1豈5煎工程結(jié)算懸+工程結(jié)奉算+管乏理費(fèi)用+財(cái)鋼務(wù)費(fèi)用漫現(xiàn)金及等丹價(jià)物+鋪存貨+都--應(yīng)收賬輪款+其它粘流動(dòng)資產(chǎn)滋成本凳稅金及奪附加=1\*GB3憑①泥14041預(yù)8745.便274談33234虎8.02柳7296世515.1感952科87053接.55鞠2796耽3385.紡342廁96764環(huán)713.0兆017兇03510鋪6.08埋1176節(jié)75517孔.85=2\*GB3瓣②見(jiàn)11938廟3992.格032天05273晴2.49幻5012辱812.0盤(pán)394禾8442.蓋01蝶5172閑1564.囑841欠47559扯509.2稿913贈(zèng)80428雜4.08攤1228矛31099葛.08=3\*GB3雀③候27493你9731.臣717賢20238設(shè)0.96盟1132撤3284.藥453究68125授3.88孤1795希1894.疲959芽65912賢41.82擺16衡29529健1.55拾1723嶺81222街.83儀注：=1\*GB3?、?2\*GB3照②=3\*GB3沉③碌分別是指：壟1998、葬1999、謀2000年夠的數(shù)據(jù)固壁尚脫香訴上海建筑植裝飾（集團(tuán)構(gòu)）尸財(cái)務(wù)分析圖分析：發(fā)根據(jù)上面財(cái)匠務(wù)分析圖中線的凈資產(chǎn)收炕益率數(shù)據(jù)，玩我們可以得萌到公司近三旁年凈資產(chǎn)收湊益率的柱狀梯圖：狹由上面柱狀壟圖可以看出沸：公司近三色年來(lái)的凈資向產(chǎn)收益率平齒穩(wěn)上升，這示反映了公司霞整體財(cái)務(wù)狀貍況是越來(lái)越謙好的。凈資勒產(chǎn)收益率不衰斷上升的原母因是什么呢僑？我們?cè)倏慈嘁幌鹿窘廴甑馁Y產(chǎn)材凈利率和權(quán)善益乘數(shù)的柱愿狀圖：逢從上面兩張使圖表可以看些出，公司近脈三年來(lái)的凈手資產(chǎn)收益率勤不斷上升，交而權(quán)益乘數(shù)沾卻不斷減小統(tǒng)。所以，公情司權(quán)益凈利藍(lán)率不斷上升閱的原因主要瞎是因?yàn)楣久陙?lái)凈麻資產(chǎn)收益率蔑不斷上升。偵而權(quán)益乘數(shù)城不斷減少，手反映了公司巴在逐步實(shí)施像一種穩(wěn)健的珠財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。搜所以，公司和整體財(cái)務(wù)狀割況不斷趨好曲的同時(shí)，財(cái)南務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷伍減少。盲進(jìn)一步分析刃公司資產(chǎn)凈若利率不斷上訓(xùn)升的主要原柴因，我們可雕以考察主營(yíng)半業(yè)務(wù)收益率椅和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)窄率這兩個(gè)因抹素。根據(jù)上姿面分析圖中夜的數(shù)據(jù)，我愈們可以看到帳，公司近三籠年的主營(yíng)業(yè)豎務(wù)收益率是員處于波動(dòng)當(dāng)桌中，而資產(chǎn)巴周轉(zhuǎn)率卻不鈔斷上升，其遠(yuǎn)中２０００重年的資產(chǎn)周楚轉(zhuǎn)率比１９糟９９年的資攪產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有寬很明顯的上贊升。所以，需公司凈利率心不斷上升的灘主要原因是餅由于公司資虹產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不舍斷上升。慶進(jìn)一步分析僅公司資產(chǎn)周訴轉(zhuǎn)率不斷上垃升的主要原躬因，我們可施以考察主營(yíng)講業(yè)務(wù)收入和療資產(chǎn)總額這采兩個(gè)因素。宏根據(jù)上面分坦析圖中的數(shù)析據(jù)，我們可勤以看到，公問(wèn)司近三年的姓主營(yíng)業(yè)務(wù)收泊入處于波動(dòng)拖當(dāng)中，其中酬，２０００址年的主營(yíng)業(yè)佩務(wù)收入比１便９９９年和售１９９８年朱的主營(yíng)業(yè)務(wù)崇收入都有很龍明顯的上升虹。而資產(chǎn)總凝額卻不斷下飲降，所以，樂(lè)公司資產(chǎn)周謠轉(zhuǎn)率不斷上悔升的主要原袖因是因?yàn)楣袼镜馁Y產(chǎn)總?cè)骂~不斷下降集。２０００卵年的資產(chǎn)周堅(jiān)轉(zhuǎn)率比１９階９９年的資蹤產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有鞠很明顯的上清升的主要原刑因是兩方面高的：一方面氣，公司資產(chǎn)雁總額下降，伯另一方面是吉由于公司２愿０００年的具主營(yíng)業(yè)務(wù)收釘入有了較往耀年明顯的增流長(zhǎng)。公司２充０００年的蝕主營(yíng)業(yè)務(wù)收屠入比往年有瓣了明顯的增抹長(zhǎng)，其主要濃原因可能是聞因?yàn)楣驹诤桑保梗梗鼓昴懼羞M(jìn)行了改遮制。傅進(jìn)一步分析咸公司資產(chǎn)總垂額不斷下降轟的原因，我脖們可以考察劃流動(dòng)資產(chǎn)和漿長(zhǎng)期資產(chǎn)這屢兩個(gè)因素。湖根據(jù)上面分跟析圖中的數(shù)他據(jù)，我們可插以看到，公知司近三年長(zhǎng)躬期資產(chǎn)處于慕波動(dòng)當(dāng)中，簽沒(méi)有明顯的業(yè)增減趨勢(shì)，污而流動(dòng)資產(chǎn)競(jìng)卻呈不斷下寨降的趨勢(shì)，歸所以，公司伍資產(chǎn)總額不肉斷下降的主壤要原因是因彎為公司的流帶動(dòng)資產(chǎn)不斷婚減少。蓮進(jìn)一步分析鏟公司流動(dòng)資姐產(chǎn)不斷下降隆的原因，我昌們可以考察縫現(xiàn)金及等價(jià)貴物、存貨、步應(yīng)收賬款、潔其它流動(dòng)資她產(chǎn)這四個(gè)因母素。根據(jù)上三面分析圖中截的數(shù)據(jù)，我槽們可以看到改，公司近三抱年的其它流懸動(dòng)資產(chǎn)處于傭不斷上升水任平，而現(xiàn)金翻及等價(jià)物、稿存貨和應(yīng)收穴賬款三者卻壺處于波動(dòng)當(dāng)賺中。所以，飾導(dǎo)致公司流復(fù)動(dòng)資產(chǎn)不斷桂減少的主要累原因是因?yàn)橹粳F(xiàn)金及等價(jià)丙物、存貨和趙應(yīng)收賬款這簡(jiǎn)三者整體水供平的不斷下期降。我們著窄重分析一下玻1999年廚和2000咳年的情況，翻因?yàn)檫@反映刺了公司改制蘿后的情況。脆從上面的分殺析圖中，我斜們可以看出俱，于１９９突９年相比，階公司的存貨砌和現(xiàn)金及等按價(jià)物都發(fā)生剃了明顯的減慘少。其中，臘公司的現(xiàn)金浪及等價(jià)物發(fā)皆生了非常明泄顯的減少（盯幾乎減小到帆了1999壩年的三分之呈一），這是非導(dǎo)致200聽(tīng)0年流動(dòng)資合產(chǎn)明顯小于零1999年爽的流動(dòng)資產(chǎn)鍬的最主要原商因，這反映穿了公司目前司各項(xiàng)業(yè)務(wù)活學(xué)動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金慚凈流量較少攜。這是個(gè)值棟得重視的問(wèn)叼題。池進(jìn)一步分析川公司各項(xiàng)業(yè)葬務(wù)活動(dòng)產(chǎn)生餃現(xiàn)金凈流量窯較少原因，碑我們可以比民較分析一下券公司199愛(ài)9年和２０攪００年的現(xiàn)置金流量表。蹲1999年誰(shuí)，公司經(jīng)營(yíng)禁活動(dòng)、投資丹活動(dòng)和籌資何活動(dòng)產(chǎn)生的方現(xiàn)金凈流量慕分別為：1正59122醋19.22潤(rùn),664歡4339.召32,-芹60023上2.43。瘡2000年芬，公司經(jīng)營(yíng)擱活動(dòng)、投資熄活動(dòng)和籌資雕活動(dòng)產(chǎn)生的豆現(xiàn)金凈流量疑分別為：3裁93550殼8.84，茅-5475羞490.3榆4，-32心22968萄8.39。毀可見(jiàn)，公司粗2000年服的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)旬、投資活動(dòng)絞和籌資活動(dòng)燙的現(xiàn)金凈流沃量均比19潔99年有大海幅度的減小饒。在經(jīng)營(yíng)活播動(dòng)中，20茫00年現(xiàn)金瀉流入、現(xiàn)金右流出分別為池：2024歐24430音.15，1涂98488資922.1捏1，199掙9年現(xiàn)金流寄入、現(xiàn)金流魂出分別為：暫12213蜓3084.松18、10渾62208棄64.96奸?？梢?jiàn)，公將司2000耗年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)巡現(xiàn)金流入高逃于1999垃年，而經(jīng)營(yíng)邪活動(dòng)現(xiàn)金流邁出比199士9年高得更盒多，這導(dǎo)致趁了最后現(xiàn)金碌凈流入小于壺1999年膝。而在經(jīng)營(yíng)辯活動(dòng)現(xiàn)金流艦出的各項(xiàng)目臉當(dāng)中，敬“捉購(gòu)買(mǎi)商品、皆接收勞務(wù)斗”隸項(xiàng)占的比重騙和增加的數(shù)違額最大。所節(jié)以，經(jīng)營(yíng)活統(tǒng)動(dòng)現(xiàn)金凈流衛(wèi)入減少的主木要原因可能罩是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)兔活動(dòng)成本費(fèi)慈用的上升，若亦即公司銷叛售成本率的概上升。公司段投資活動(dòng)1戀999年的夾現(xiàn)金凈流入娛明顯高于2材000年的懶原因主要在覺(jué)于1999盯年處置固定超資產(chǎn)、無(wú)形侍資產(chǎn)和其他槐長(zhǎng)期資產(chǎn)收嶄回大量現(xiàn)金匠，公司20厘00年投資董活動(dòng)現(xiàn)金凈湊流入為負(fù)的決主要原因在副于花費(fèi)大量祥的現(xiàn)金購(gòu)置幻固定資產(chǎn)、團(tuán)無(wú)形資產(chǎn)和梅其他長(zhǎng)期資歲產(chǎn)。公司2堂000年籌錫資活動(dòng)現(xiàn)金望凈流量為巨勁額赤字的主捧要原因在于金公司為償還喜到期債務(wù)支樂(lè)付了大量現(xiàn)膠金。鉤另一方面，捎從前面的財(cái)剝務(wù)分析圖中繼，我們還可權(quán)發(fā)現(xiàn)，公司集的主營(yíng)業(yè)務(wù)四收入從19漏99年的1回31106平781.6背8激增至2匙000年的磨29928戰(zhàn)7847.蠅13，而公瀉司的主營(yíng)業(yè)佳務(wù)凈利率從桿1999年攪的2.29柄%降至20尤00年的1濕.25%。濱造成這一結(jié)僻果的主要原遲因可能是：黃公司采用降言價(jià)策略以擴(kuò)凝大主營(yíng)業(yè)務(wù)雁收入；另一青方面的原因杰是公司的內(nèi)碑部成本費(fèi)用菠上升了。在夾這里，我們蚊主要考察一未下公司主營(yíng)煌業(yè)務(wù)成本費(fèi)內(nèi)用率（成本灶費(fèi)用率=主昆營(yíng)業(yè)務(wù)成本屈/主營(yíng)業(yè)務(wù)水收入）的變糧化情況，從串而考察公司好內(nèi)部成本費(fèi)霉用控制情況奮。我們將主糖營(yíng)業(yè)務(wù)成本雄費(fèi)用按照工噸程結(jié)算成本未、工程結(jié)算歸稅金及附加映、管理費(fèi)用執(zhí)、財(cái)務(wù)費(fèi)用崇四個(gè)因素進(jìn)們行分別考察席。1999栽年，這四個(gè)移因素占主營(yíng)憐業(yè)務(wù)收入的旨比重分別為狡：91.0鏡6%、1.今57%、3拘.82%、調(diào)0.72%涌，2000勢(shì)年，這四項(xiàng)甚占主營(yíng)業(yè)務(wù)銀收入的比重浸分別為：9幫1.86%綱、2.41串%、3.7恭8%、1.粒23%。這賺里面，變化恢最明顯的是濁工程結(jié)算稅已金及附加和漢財(cái)務(wù)費(fèi)用兩革項(xiàng)，按照變?cè)趸?，分別款增加了53呢.50%和賓41.46染%。所以，齒公司主營(yíng)業(yè)研務(wù)凈利率下烏降的主要原葛因是工程結(jié)姨算稅金及附是加的增加和轎公司財(cái)務(wù)費(fèi)唉用的增加。寸而根據(jù)對(duì)資葬料的分析，懲公司財(cái)務(wù)費(fèi)廈用的增加主毫要是因?yàn)楣~司支付借款革利息費(fèi)用的艱增加。而公辛司管理費(fèi)用丸占主營(yíng)業(yè)務(wù)陜收入的比重粗呈下降趨勢(shì)久，這反映了啞公司改制以各后內(nèi)部管理師的改善和內(nèi)憐部管理效率鞏的提高。參3、財(cái)務(wù)分捐析結(jié)論動(dòng)通過(guò)上面的豪財(cái)務(wù)分析，丘我們可以發(fā)脫現(xiàn)，工程結(jié)杜算稅金及附丹加和公司財(cái)勢(shì)務(wù)費(fèi)用的上斑升是導(dǎo)致公奴司主營(yíng)業(yè)務(wù)飄凈利率下降倍的主要原因矩，這也直接似導(dǎo)致了公司廳現(xiàn)金凈流量標(biāo)的減少?gòu)亩鴬^導(dǎo)致了公司茂“災(zāi)現(xiàn)金及等價(jià)健物驕”柱的減少。而腿這當(dāng)中，財(cái)緩務(wù)費(fèi)用是公自司可控制的伴。所以，為凈了保證公司糟的現(xiàn)金流量伐，公司應(yīng)該有努力減少財(cái)貞務(wù)費(fèi)用，其鑰中一個(gè)重要讀的手段就是火減少借款從惡而減少借款糊利息。另一山方面，為了雙保證權(quán)益凈妻利率的增長(zhǎng)麗，公司又不浩能無(wú)休止地浮減少借款。睜公司應(yīng)該將剩借款減少到相什么程度，悼取決于公司粗對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和收鐵益的態(tài)度。東（二）公司豆財(cái)務(wù)策略信耽根據(jù)上面的瞧公司財(cái)務(wù)分鄭析，我們看粉到公司在短慰期內(nèi)存在著貿(mào)借款利息過(guò)街重導(dǎo)致公司齊財(cái)務(wù)費(fèi)用過(guò)舍多，公司主供營(yíng)業(yè)務(wù)凈利圈率過(guò)小，從沒(méi)而最終導(dǎo)致馬公司現(xiàn)金凈勞流量減少，瘡給公司經(jīng)營(yíng)那帶來(lái)較大壓廁力。同時(shí)，貝公司目前的門(mén)資產(chǎn)負(fù)債率影仍偏高。所根以，短期內(nèi)化，公司應(yīng)該糟堅(jiān)持減少貸滔款的民“鐵緊縮式炭”殼財(cái)務(wù)策略，裁削減信貸規(guī)榜模。中長(zhǎng)期軋內(nèi)，公司要濟(jì)逐步進(jìn)入家舟庭裝飾業(yè)務(wù)滴市場(chǎng)和房地灣產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)乖市場(chǎng)，要配歷合這兩個(gè)目濟(jì)標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，斤公司需要大絞量的資金（宗尤其是房地賽產(chǎn)業(yè)務(wù)需要眉大量資金）第。為了應(yīng)對(duì)己這些資金需熊求，一方面牙公司通過(guò)自叢身的經(jīng)營(yíng)積曠累一部分資遭金，另一方鐵面應(yīng)該建立校并維持與銀胃行等金融機(jī)運(yùn)構(gòu)之間的良垮好關(guān)系，爭(zhēng)憐取獲得貸款昆方面的優(yōu)惠艱政策，適度閉擴(kuò)大貸款規(guī)義模。察二、組織結(jié)仍構(gòu)策略蟲(chóng)（一）公司菌組織結(jié)構(gòu)現(xiàn)狹狀分析齡上海建筑裝閱飾集團(tuán)有限桌公司作為一柄個(gè)集團(tuán)性的柴大型建筑裝候飾公司，經(jīng)倆過(guò)數(shù)年的改月革、發(fā)展、消創(chuàng)新，逐步姜建立了現(xiàn)代左企業(yè)制度，摘在日趨激烈另的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)厘中處于行業(yè)土領(lǐng)先地位。儉在企業(yè)的發(fā)面展過(guò)程中，癥公司管理系薄統(tǒng)經(jīng)過(guò)風(fēng)雨炊變換的市場(chǎng)殊競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的洋整合和變革匙，已逐步形臘成為一個(gè)科蛾學(xué)規(guī)范、精酸干高效的管圓理組織。公編司管理組織渴以人力、物論力、財(cái)力管乞理為內(nèi)容，既以人力管理樹(shù)為核心，同旺時(shí)所有工作勉又都圍繞工臉程實(shí)體進(jìn)行孕，其組織空焰間結(jié)構(gòu)是正屆三角