上海某某地產(chǎn)項目前期物業(yè)管理投標文件

上海綠地某項目前期物業(yè)管理投標書上海XX物業(yè)管理二00八年八月二十八日談致全體評委劈的信警尊敬的招標逆人、專家和辮評委：哈我們真誠地待感謝各位領沫導、評委和冬專家對我公員司所編制的線“握綠地某項目啄”廢物業(yè)管理投僑標文件進行糟評審！詠本公司極其敢重視此次對較“齒綠地某項目岸”疲物業(yè)管理的騰招標活動，疤并專門成立孩了循“脈綠地某項目描”延物業(yè)管理投屈標領導小組謝，對參與本起次投標活動燒的內(nèi)容、方虎法和投標文著件的編制等黎作了認真地內(nèi)研究和討論脖，并針對本黃小區(qū)物業(yè)管燥理的要求和密特點，制訂零了一系列科織學、嚴密的菠方法和措施負。適在感謝招標低單位和各位凝評委對我們辯的信任及給躲予機會的同隸時，也表達誠了我們希望佩能與招標人間精誠合作，盒為該小區(qū)的踩前期物業(yè)管丸理提供盡善議盡美的服務想誠意。饅我們經(jīng)營的掉基本原則是意：注重的不衫是短期的經(jīng)付濟利益，而小是著眼于長疑期的服務和達發(fā)展，以及惜創(chuàng)建企業(yè)品元牌，樹立企吹業(yè)形象和社瓦會效益。鍬我們有信心享，憑借現(xiàn)代脖管理的理念肆和方法，以旬新的管理思圖路和科學的瘦管理方法，夜來爭取贏得炒“食綠地某項目賞”喂的物業(yè)管理浩權。藍如果我們中區(qū)標，我們將快盡全力為業(yè)窗主提供優(yōu)質(zhì)炸的服務，以紫回報招標人商和全體評委小對本公司的皆信任和厚愛泛！柏投標人：上哨海XX物業(yè)述管理有限公脅司攪2007年具11月28猴日臺目萌錄臟第一章賞公司島簡介押1.1公司糧簡介從桃貼暮徐損6脆第二章閥物業(yè)決概況窩2.1小區(qū)釣基本情況航虎露磚緩腔9必2.2主要熔配套設備設蛛施合炎翠艦1資0犧第三章價物放業(yè)管理總體及思路妨3.1綠地舒某項目物業(yè)命管理總體思廉路漲協(xié)1寺1唱3.2管理感整體運行流絹程圖蛇京晶縮13終3.3管理懼目標末肅果羅鉛葛13熔3.4管理烤承諾掠深投腦上網(wǎng)14栽3.5行為農(nóng)規(guī)范萍胞誓馬愿愁15近3.6窗口蔑規(guī)范噸父肅抽爛傾16冊3.7崗位邀規(guī)范浸漁撥天柳恢16浙第四章雕人探員配備與培蓄訓確4.1管理勉人員培訓藍識俯滅價住17騰4.2管理章人員管理晴宜兄媽震悟18掩4.3人員圖配備、聘用代標準殿股擇渠19論第五章抽員工宰崗位責任制沒與職責妨5.1經(jīng)理室崗位責任制梨循勾嗽翠蒼21鉗5.2副經(jīng)芒理崗位責任竟制污揚聾南2柄1叫5.3管理磁部主任崗位槽責任制嘉漆每桃22雖5.4小區(qū)煎經(jīng)理崗位責給任制右即灑腎23溜5.5保安鹿領班工作責強任辛袍贊蹤2逼4買5.6保安反員工作職責玻冷鑰照季徑24沿5.7清潔欲領班工作職巨責匆隱篇兆2媽5辨5.8清潔涼工工作職責帝疤捕攤驅堅25辛5.9綠化標工工作職責瘋吸獸課贊注26煩5.10維疲修人員工作厘職責內(nèi)頑路推2鑒6采5.11財死務出納/文緊員工作職責譽犯撥驅27撈第六章杜服務逮內(nèi)容與標準意6.1日常猜管理與服務鵲內(nèi)容舍舟繁融2陜7銀6.2前期捷介入的內(nèi)容憶與保障措施忌堤阿歸28冤6.3二次葬裝修管理使伍先怖催域30烈6.4設備免維修及養(yǎng)護金商屈論伯戒31際6.5裝修睜現(xiàn)場管理窮響乎莫狹摧31刪6.6二次上裝修管理流置程柜念畢惰刃32石6.7物業(yè)哨維修及火災慰應急措施吩榜講宗33鞭6.8設備經(jīng)維修及養(yǎng)護宇殿落陳烘導34桿6.9檔案速資料的建立映與管理紫蒜唯鋤34饒茄6.10檔飽案管理工作杜環(huán)節(jié)拐夸司闖服34躬6.11社開區(qū)文化和環(huán)砍境文化祝千釀我3其6跌6.12社怨區(qū)文化生活亦的主要內(nèi)容指貪珍納36粥第七章桐經(jīng)費皮收支預算鎮(zhèn)7.1物業(yè)就管理費預算踐匯總表批夫艙壺3途7燕7.2各項亂費用預算躺宿輕幕撲總39四7.3保安棚、消防費預欠算挑限肝濤巷40耀7.4保潔念、綠化費預照算文尖們味說40寺7.5社區(qū)仆活動、節(jié)假勁日布置躍筋圓啞4眉1字7.6稅金該及附加推裕綠暴精索4衣1輝7.7公共熱設施能耗費券乒謝吃幻麥41捷7.8核算消收支情況嫌教距勤啞恒42氧7.9開辦劣費用測算住垮昂庫暮槐42蒜第八章噸結束嶼語等8.1結束屬語醉誼劇眼拘普召44網(wǎng)附麗件厲附件京公司簡介無1、公司簡歷介章上海XX物降業(yè)管理有限綱公司是專業(yè)斥從事小區(qū)物房業(yè)管理的服取務公司，目壽前已發(fā)展成親一家規(guī)?；?、專業(yè)化、墊優(yōu)質(zhì)化的物寒業(yè)公司，具雙有獨立法人湊資格。公司午目前下設3污個物業(yè)管理提處，擔負著址8個小區(qū)，箭20萬平方厘米產(chǎn)業(yè)和1客700余戶撇的物業(yè)管理械工作。公司恒現(xiàn)有員工5磁2人，其中縮大專以上學悼歷4名，管雙理人員獲得爐專業(yè)管理證管書的有7人濫。擁有一支角技術過得硬閑、物業(yè)管理捧經(jīng)驗豐富、竿實力雄厚的怖員工隊伍，闖公司具有三渣級物業(yè)管理爺資質(zhì)證書。瞎“以滿足客戶要珠求，追求卓總越服務咬”柳的企業(yè)承諾票，恪守醬“濫誠信為民，歡服務第一鐵”希的服務理念董，力求實現(xiàn)屆開拓創(chuàng)新，勇優(yōu)質(zhì)高效，尊創(chuàng)建品牌，莊追求卓越的惕企業(yè)目標。蠻以一流的管挺理服務為廣傾大業(yè)主創(chuàng)造綠溫馨、舒適佩、文明、典躁雅、安全的末居住環(huán)境。肆我們公司將直從以下四個減方面來確保階我們物業(yè)管法理服務的高字品質(zhì)：淺★逢造就和保持制一支高素質(zhì)延、有服務心蝶、保持高度遼服務熱情的氧員工隊伍：跨我們公司將世確立把知識使、尊嚴、利杏益帶給業(yè)主獵；以新形象股、新概念塑絨造高品質(zhì)的蹈中國物業(yè)作鳴為公司使命參。我們的員曠工在公司都死受到充分的昌、平等的尊斑重，受到全繡面的培訓和牛良好的福利別待遇，他們婆因此保持著趟對公司的認價同，保持著煉高度的工作駕熱情，從而釀把愛心和優(yōu)燥質(zhì)的服務奉輩獻給業(yè)主。悶★月依法管理、雹熱心服務：目我們深知依便法經(jīng)營、依柄法管理是公求司的生命保趟證，我們遵舊循國家的法龍律、法規(guī)、偽政策條例，浮以國家和業(yè)膏主的利益為份出發(fā)點，給拘業(yè)主帶來最信高的安全保核障。疫★牧完善的員工漂培訓計劃：半我們從事的寄是服務行業(yè)怕，工作的成些敗在于員工創(chuàng)，在于員工醒對工作的熱虛愛，在于員曾工的服務心獎，在于員工梨具備的良好慘職業(yè)技能，傷因此我們建宰立一套完善加的培訓體系悔。每個員工院自進入我公緩司都要受到倚各方面、不柔斷地培訓，通我們同時給呆予員工良好鍋的個人發(fā)展危前景，使員桌工獲得尊嚴排、榮譽和工凱作的樂趣，犁從而將愛心鏡和優(yōu)質(zhì)服務糊帶給業(yè)主。既★丈保證質(zhì)量的補同時節(jié)約開煙支、降低成騰本：酷我們一直致渣力于在提高礦質(zhì)量的同時撿降低成本，飼學習、借鑒蒼同行或相關柄行業(yè)先進有圓效的管理經(jīng)凝驗，通過采職取各種開源果節(jié)流的措施豈，以實現(xiàn)我慎公司譽“酸將價值和利茅益帶給客戶痰”疊的使命。冰公司全體員豐工也本著圾“犁住戶的滿意垂就是我們的銜目標劣”價的宗旨，倡統(tǒng)導絮“每質(zhì)量第一淹”敬的理念，實款現(xiàn)羞“尿管理一流、秧服務一流、位員工一流、木效益一流腎”晨的目標。以詢高昂的熱情闖投入工作，若去迎接一切設挑戰(zhàn)，力爭粒為業(yè)主創(chuàng)造島一個幽雅舒奪適、服務周寸到的工作、海生活新空間江。丑法定代表人頸：張龍標俱公司注冊地援址、通訊地祖址：上海市肯南匯區(qū)惠南議鎮(zhèn)南團公路館50號彩1.2質(zhì)量逐方針賣1、以霉“杯住戶的滿意濤就是我們的猛目標售”捆為宗旨。耗2、持續(xù)提剩高員工素質(zhì)滲、持續(xù)改進魄管理與服務褲。鐮3、為住戶遍創(chuàng)造一個安仙全、清潔、枕方便、舒適宵的工作、生仗活新空間。蟻★版質(zhì)量方針的孩內(nèi)涵：曲1、符合鄙“密住戶的滿意住就是我們的舌目標證”評的公司宗旨騾，只有住戶助滿意了，公華司才能生存弄發(fā)展。導2、員工是制企業(yè)之本，狂持續(xù)提高員導工素質(zhì)是提鑒高管理與服藝務質(zhì)量的前提提，因為住銹戶的要求在獅不斷提高，湖管理與服務亞的改進應是授永無止境、飛持續(xù)不斷的汗。害3、通過持什續(xù)改進管理啦與服務，為鋼住戶創(chuàng)造一柔個安全、清圖潔、方便、足舒適的工作投、生活新空功間，然后實敬現(xiàn)匙“作住戶滿意揭”本這一總目標潛。征4、本方針朗的制定依據(jù)照、質(zhì)量管理各基本原則及荷物業(yè)管理組忙織的特點：鏡3丙組織機構圖項目經(jīng)理項目經(jīng)理副經(jīng)理管理部勞動人事業(yè)務維修接待組保安組清潔組工程組綠化養(yǎng)護組小區(qū)經(jīng)理財務組苗第二章兵物業(yè)概技況椅2.1小區(qū)燈基本情況夕本項目建造鉗的物業(yè)類型轉為：住宅叢地塊四至范丹圍：東至環(huán)工湖西三路南貧側，西至中扭漣河東北側拌，南至G5情道路，北至跳城市遙楔形綠地。塑本項目總用堡地面積雀19059底7平方米井，用地構成宋為：住宅建溉筑面積訊18489趁0平方米賠；物業(yè)用地奇720平方捕米揀；綠化用地揪37474膛平方米歸。狡本項目總建陪筑面積襯19643首6.58平境方米競。其中一期涌66339尾.76平方治米校,二期棒13009圾6.82平挨方米帽，幫其中地下總梨建筑面積蝶20311乘平方米課。地上總建具筑面積效19643睛6.58平判方米殊。住宅建筑供面積土18489柔0平方米叢。露本項目的建蠻筑密度為2權6.6%駕，綜合容積裹率1.04負；綠化率3種8%；集中糠綠化率18現(xiàn).3%。溪本項目規(guī)劃僻建設機動停協(xié)車位114叢0個。按照晴規(guī)劃設計建俗造了非機動驗車停車位。六2.2主要強配套設備設癢施暮——幫對講系統(tǒng)：柴該系統(tǒng)采用爐可視對講系矛統(tǒng)。住戶可筆與單元門口煤進行呼叫通鏟話，并通過少開啟入口防弱盜門。燦——廳電子巡更系毒統(tǒng)：在各主名要點沿線設凱置巡更點，拘系統(tǒng)選定不鳴同巡更路線特實踐間隔，壯由計算機進謠行監(jiān)控，并仗自動記錄。恥——鏡紅外周界報忍警系統(tǒng)。販——捷室內(nèi)報警系交統(tǒng)：在每戶斷住戶的室內(nèi)營安裝報警系企統(tǒng)和緊急求擔助系統(tǒng)，以輩實現(xiàn)住戶防辛盜報警和和指緊急求助。社——腳電子公告牌曉：該系統(tǒng)發(fā)銹布小區(qū)內(nèi)公麻共信息，包關括向居民發(fā)勢布時事新聞渴，天氣預報璃，物業(yè)管理摧信息，會議萍通知等，該湖系統(tǒng)能使居迷民更及時、心準確、快捷遣、便利地獲仔取有關信息恩，提高小區(qū)貴物業(yè)管理水士平。墻——各門磁開關及清天然氣泄漏妹探測器：各另住戶設有門拉磁開關及天莖然氣泄漏探茫測器，并將頁該設防信息引傳至小區(qū)管圖理計算機，趨實現(xiàn)設防報奧警系統(tǒng)。鋸——鈴二表自動遠稍程抄送（水華、天然氣）所——訴背景音樂以狂及公共廣播售系統(tǒng)。秩——荒電信寬帶網(wǎng)俗絡系統(tǒng)。蹤——造室內(nèi)分流、誰室外合流的末排水系統(tǒng)。叢第三章岸綠地某格項目管理總鉗體思路桌3.1綠地想某項目物業(yè)鋸管理總體思尸路嘆按照上海市騙優(yōu)秀物業(yè)小換區(qū)管理標準怨對劇“露綠地某項目族”橫實施管理，淺以此定位為撓準則，高起湊點、大手筆冠開展各項物疲業(yè)管理工作戰(zhàn)。收費標準誕多層為0.高99元。顛1、制定業(yè)扯主入戶的各層項程序和文不件、規(guī)范、優(yōu)嚴謹?shù)臉I(yè)主煩入住程序和打業(yè)主對各位俘必備文件的袋承諾，是今貨后有序管理遍的基礎，因殘此在物業(yè)管翻理起始階段慣按照市有關責物業(yè)管理有坦關規(guī)定，擬蔑定入戶時間艱各類文件和披表格。塔2、管理始迎終要有透明庸度，作為業(yè)牙主的挑“滴管家調(diào)”招，隨時歡迎案開發(fā)商和業(yè)分主對物業(yè)工巴作的檢查指煩導，做到定寇時公布帳目留，定期發(fā)放別業(yè)主征詢表厚。丘3、充分依含靠和發(fā)揮區(qū)伯房土局物業(yè)余科、社區(qū)辦絹、派出所、夢居委會的作滑用，齊抓共腫管，使綠地喚某項目爭創(chuàng)即上海市優(yōu)秀使小區(qū)文明小融區(qū)工作。在恥合同期內(nèi)參張加并力爭達或到寨“門上海市物業(yè)殺管理優(yōu)秀小喊區(qū)工”降、辭“棄文明小區(qū)竊”糊稱號的標準桃。情4、物業(yè)管呢理的實質(zhì)是晚服務，業(yè)主幼對物業(yè)管理漿是否滿意，橋實際上是對渡物業(yè)服務是聽否認可的主午要標志，在禾物業(yè)管理中敲我們將推行敢各項常規(guī)服孔務，同時不都斷開拓業(yè)主錦所需要的各暫種各類新項款目，把業(yè)主控的需要作為裹我們工作的慎努力方向，景盡善盡美讓袖業(yè)主滿意。蟲5、實現(xiàn)各素項目標的措梅施塵⑴狼抓培訓入手斥，層層培訓藍、崗前和在格崗培訓相結到合，使人人餅明白，物業(yè)知管理的實質(zhì)筍、任務、工摔作程序、要下求和標準，詢熟悉掌握國退家和地方有爭物業(yè)管理和招本職崗位的麗法規(guī)、政策痰，按照培訓纖要求嚴格實頸施，從嚴考量核，考核不亡合格者不得閑上崗，上崗雪后違背崗位嫌工作程序和丙標準者必須垮待崗補課或斬按情節(jié)予以姑辭退。翠⑵雞把工程設備頃管理作為現(xiàn)蜜代物業(yè)管理父的關鍵來抓凍，以熟練和災高超的專業(yè)釀技術掌握小顯區(qū)各類先進昂的設備，使被各項設備運剩行正常，延肯長設備的使宜用年限，確何實體現(xiàn)小區(qū)棕的保值升值松，我們將把閃設備設計保歌養(yǎng)和日常保脖養(yǎng)工作做得絡更好。奸⑶勢技防和人防漁兩手抓，群榨防群治一體恨化，確保一厲方平安，執(zhí)坊行24小時揮值班不定時尖巡更制、定嬌崗定人、站板崗服務。每缺戶保安員須陰做到：有責隱任、有體能功、有技術、帶有應變能力盈，對于可能閃發(fā)生的各類裕事故，都有扔完整的應急繭措施，日常至定期訓練，甘同時以專業(yè)篩保安隊伍為拒主，工程、擺清潔等各工蠢種物業(yè)管理境服務人員一葡起實施保安蔬一體化、一棋體化管理使?jié)u小區(qū)晝夜沒蜜有安保的死休角。慮⑷段保潔管理實襯行檢查與抽壟查制并用，巾每天物業(yè)管腫理員進行檢拐查，由物業(yè)旬經(jīng)理進行抽棕查，雙重?？蛔C其質(zhì)量。英⑸鎮(zhèn)實施嚴格的關考核激勵制步度，個人收塑入與工作業(yè)貧績掛鉤，明熊確工作職責經(jīng)，每季有考報核，公開推鴉行獎勤罰懶直，具有透明懷度的競爭機摸制。諒⑹冶建立與開發(fā)公商領導正常察溝通渠道，漸定期每月工甘作匯報制度初，使開發(fā)商武的要求、建算議及時傳遞蘿到物業(yè)公司若，從而確保銹整個物業(yè)管芽理運行的有油效、高質(zhì)。停3.2綠地拴某項目管理爺整體運行流棒程圖前期介入前期介入機構組建崗位培訓驗收接管辦理入住裝修管理日常管理病整體運行流壤程的設計原辯則是全面、鵝合理、高效役、環(huán)環(huán)相扣哪、相互制約丸，保證各環(huán)雀節(jié)緊密銜接臥。瘡為了保證進茫駐綠地某項走目的工作有價序，迅速開款展各項管理熊工作，為住詢戶提供快捷狗、完善的服扁務。本公司椒將嚴格按照改上海市物業(yè)充管理條例規(guī)牲定，嚴格操流作，做到不難論大小，使恭每件工作都叢程序化、系款統(tǒng)化，在工榮作中一絲不拾茍、環(huán)環(huán)相弓扣、節(jié)節(jié)相只連，從根本登上保證本公澆司的服務質(zhì)致量。私3.3管理裙目標墳1、小區(qū)竣綠工交房當年袋各項管理達沒到梢“叔上海市物業(yè)嚷管理優(yōu)秀小黎區(qū)蜘”拐的標準。恩2、房屋完穩(wěn)好率98%宵以上。夏3、小區(qū)照據(jù)明和管道完譽好率96%闊以上。唯4、24小親時接受報修緩，接報修后打30分鐘到趁現(xiàn)場。抹5、房屋零經(jīng)修及時率9睬8%以上，六零修合格率驕100%以衫上，并有回售訪制度和回盛訪記錄。池6、消防設雜施設備完好艷率100%夜。有7、環(huán)境整窩潔，四季常百青。歡8、公眾庭稻院廢棄物滯拌留不超過3惡0分鐘。發(fā)9、設備資傅料齊全，管牽理完善，可辭隨時查閱；統(tǒng)設備完好率津95%以上厘。蕩10、保證掠24小時供徒電正常，出啞現(xiàn)故障，立蒸即排除。扭11、消除氧火災事故，盜杜絕火災事攀故苗子。宗12、無因站管理責任引裂發(fā)的重大刑蓮事案件和交連通事故。梅13、無重宗大投訴，一密般投訴在2樂‰猾以下，滿意擠率95%以間上。億14、道路姨完好率95幻%以上。粉15、檔案穴建立完好率撓100%。危3.4管理引承諾及1、每天設漫立業(yè)務接待淹：周一至周飄日9：00溉---17達：00。亦2、實行3民65天24唱小時全天候萍受理業(yè)務報黎修。擔3、搶險接洲報后30分士鐘趕到現(xiàn)場醬，做到急修倚不過夜，小閣修不過三天草。旋4、24小白時保安站崗交不定時巡查廚服務。園5、小區(qū)設秘備按照有關磁規(guī)定定期進跌行保養(yǎng)，每話天巡檢，記閘錄完整，設圈備完好率9廈8%以上。嘆6、檔案資毒料齊全，有繡專人整理保頃管，應用計轉算機歸檔。艘7、公用部換位多層房屋鞠每天清掃，圣每周拖洗、宿擦拭，高層擁房屋每天清爐掃、拖洗、匙擦拭兩次，今無亂張貼，爹玻璃窗每半炊月擦一次。山8、綠化工宴作做到根據(jù)挑草木特性，朵適時休整。氏9、管理處盲每半年發(fā)放甲一次《住戶蜂意見征詢表藍》，以主動惑征求使用人謹意見。帥10、每月仆由物業(yè)主管拒，物業(yè)助理瘡拜訪業(yè)主，礦聽取管理意連見。潔11、管理另處接到業(yè)主擱投訴，糞4小時內(nèi)經(jīng)綿復核給予初面步答復。采12、管理透處接到業(yè)主看書面投訴，側3天內(nèi)給予看書面回復。臭13、每年杰進行防火演搞習。男14、建立春員工工作規(guī)灰范及崗位標幅準。估3.5行為尚規(guī)范掘1、態(tài)度和昌藹講文明。遺在為住戶服鉤務時要態(tài)度給和藹，用語畫規(guī)范，耐心鉗熱情。抖2、掛牌上濤崗守紀律。娛員工在崗時棄要掛胸卡、許胸牌，儀表米整潔，管理堂員、保安人朋員持證上崗旺?？h3、公開制兔度講規(guī)范。荷要公開辦事薪制度，即各案種手續(xù)的辦哲理程序、辦軍理要求、辦線理時限在現(xiàn)廚場有告示：蹈公開辦事紀奪律，即嚴禁褲“豬吃、拿、卡餐、要刺”戲的行為，嚴掃禁發(fā)生訓斥削、推諉、刁森難現(xiàn)象，嚴藍格遵守服務免紀律；公開嫁收費項目、匯收費標準，呀即嚴格按照聯(lián)物價管理部清門制定和審夫核或物業(yè)管畏理服務合同朵約定的收費憐項目、收費留標準收費，創(chuàng)并在服務窗聚口明碼標價叫，告示不得論多收費、亂漁收費。岡4、遵章辦術事不違規(guī)。國維修及時，扮急修項目1炎小時內(nèi)到現(xiàn)豐場，24小類時內(nèi)修復；紅如不能在規(guī)促定時間完成直，須對居民境作出限時修量復的承諾。間小修項目三訓天內(nèi)修復、摧不能因雙休稱日或節(jié)假日惹順延（居民廣預約、雨天昏筑漏可不受穩(wěn)三天限制）蹄。需安排工生程修理的，垮應及時告知份報修人。梅5、做好回話訪重信譽。永經(jīng)常走訪業(yè)請主，走訪被鏟服務的對象襪，不斷改進鑄服務方式，且提高服務水按平。涉及到燦房屋安全、粒筑漏維修的拿，必須進行瓶回訪。陰3.6窗口倆規(guī)范：犬1、公開辦裹事制度，公圣開社會承諾陣，公開收費抬項目及服務稀標準。亮2、周一至覆周日全天業(yè)晨務接待。繞3、365指天，天天2欄4小時受理東居民房屋報鵲修。煩4、辦公場即所整潔有序抬，小區(qū)各項勾管理制度上乖墻公布，各鏈種規(guī)定、公木約分發(fā)到戶瞧。趕5、公開投趙訴，發(fā)寫放服務聯(lián)系洽卡，方便業(yè)其主報修及投臉訴。啄6、推行服賭務質(zhì)量，檢摔查、監(jiān)督制帽度，逐級檢西查、監(jiān)督。戒3.7崗位撥規(guī)范：蜜1、管理員山：敬業(yè)愛崗劃，熟悉業(yè)務堅，善于協(xié)調(diào)井，管理有序滅。咐2、接待員俱：熱情主動侍，登記準確限，處置及時扭，件件落實漿。部3、維修員丹：約時不誤陳，便民利民病，工完料清領，住戶簽收穴。荷4、保安員碰：舉止文明晌，熟悉環(huán)境仿，維護秩序源，防范到位會?？s5、電梯工梨：堅守崗位蓄，操作規(guī)范百，轎廂整潔格，報修及時魯。大6、保潔工摧：按時保潔齒，日清垃圾糾，定期滅害寇，環(huán)境整潔猶。脹第四章介綠地嚴某項目員工泰配備及培訓承4.1管理朗人員培訓蝶（一）培訓遲目標脈為了充分保握證綠地某項銳目的物業(yè)管錄理高質(zhì)量、青高水準完成寬，必須培養(yǎng)丟一支高層次啞、高素質(zhì)的從物業(yè)管理專始業(yè)隊伍，通惱過各種形式件的培訓，使槐管理處員工侮具備全面的種物業(yè)管理素謠質(zhì)要求，從松而實現(xiàn)預期深的管理目標蔑。鳥（二）培訓咱方式沉1、自學吵自學是提業(yè)高學知和技讀術、增長知靜識才干的行尿之有效的方旋法。本公司更非常重視和辜鼓勵員工業(yè)緊余時間參加艇與自身崗位著相關的專業(yè)戀培訓班、大筒學考等，公密司在時間上時給予照顧和碎安排。編2、自辦培型訓班舉妖辦物業(yè)管理職及相關專業(yè)找培訓班，加遼強和提高員叮工專業(yè)素質(zhì)抄和職業(yè)道德知修養(yǎng)。墓3、外派學匹習培訓桂管理處管理律人員每年安月排數(shù)次外派鵲專業(yè)培訓，儲業(yè)務人員及蔑服務人員選遙派參加行業(yè)耽主管部門組射織的各項專聚業(yè)技能培訓謹。瓣4、參觀學園習管理各處組織全體雞員工分期、訪分批參觀同隱行業(yè)優(yōu)秀項絡目，開拓視仇野，總結經(jīng)頸驗。戲5、理論研默討或專題討嫌論針對渴物業(yè)管理工棵作中發(fā)生的依疑難、典型挪案例及時聘姥請有關專家涂同管理層舉螺行專題研討閘或專題講座啟，總結探討淚具有超前意瘡識的管理途負徑或管理措辰施。重6、崗位輪故訓通過屋崗位輪訓，長給員工提供南晉升的機會膽，通過人才但的橫向、縱扇向交流達到捉一專多能、筍一職兼容的勻目的，從而咽提高綜合素釋質(zhì)和人才培奇養(yǎng)的功能。身（三）培訓嚷計劃某簽約后根據(jù)預綠地某項目碧具體情況另峰定。響4.2管理隊人員管理衫（一）錄用倍與考核齊1、錄用：奴依照上海市帶人事局主管隊部門招、調(diào)如人員規(guī)定，毒根據(jù)公司人詠員編制、用割工條件，經(jīng)濾人事部門和伸用人單位聯(lián)胞合考核，擇諸優(yōu)錄用；錄往用后經(jīng)公司尋或管理處培萍訓部門對員罰工進行上崗登培訓和業(yè)務盈考核，試用核3-6個月頁，依據(jù)《勞穩(wěn)動法》的規(guī)軋定，以勞動浩合同書的形而式與員工確橫定勞動關系享和合同期限齡。賊2、考核：潔考核是檢驗臭工作成效、坊業(yè)績以及培次訓效果的重幻要手段，公媽司重視對員楚工的考核，塵制定了一系前列的考核制克度和實施辦鍬法。炸（二）淘汰織機制迅在實施小區(qū)駐物業(yè)管理過尺程中將嚴格棒按照公司對桂員工考核的遺淘汰機制程慢序運作，結么合小區(qū)實際剃情況，貫徹沸實施管理處起淘汰機制，貿(mào)使小區(qū)物業(yè)拳管理水平和慈員工隊伍始僻終保持在最謹佳狀態(tài)中。推（三）關系腹協(xié)調(diào)漂現(xiàn)代管理理性論的重要內(nèi)忌容之一是系顯統(tǒng)理論，一枯個機構是由駁許多相互關鴉聯(lián)的要素、海環(huán)節(jié)、部門邀有機結合而仇成，是一個乓復雜的系統(tǒng)義體系。對管臟理處而方，悶運用好系統(tǒng)霞管理理論，憐協(xié)調(diào)好內(nèi)、巴外部及各執(zhí)謹行層的關系干是搞好一體數(shù)化管理的根舉本保證。悅我們提出的哈口號是福“三工種有不同逆，工作不分洋家巧”隔。在工作中餡任何人遇到廳什么情況，淡都有義務及與時處理，不詢能處理時則應要求及時與賣管理處匯報根傳達信息，扮使各類問題京在最短的時趨間里得到解宮決。劑4.3人員寨配備聘用標嚴準篇人員配備、慰聘用標準（版一）晚1、物業(yè)項丙目經(jīng)理：1是人，45歲控以下，大專錢以上學歷，樸有較強獨立籍指揮工作能淘力，對本職界專業(yè)有一定觸理論和實際靠管理經(jīng)驗，晌曾在企業(yè)擔削任領導工作圣經(jīng)歷的優(yōu)先曲。密2、物業(yè)副街經(jīng)理：1人撈，45歲以枯下，中專以棋上學歷，熟饅悉物業(yè)管理哥工作流程，臣善于與客戶紛、業(yè)主溝通協(xié)，有一定組坐織能力和寫艙作能力的優(yōu)榆先。淚3、管理部功主任：1人市，45歲以針下，高中以存上學歷，熟逼悉、了解給炎排水、電氣聰、電梯、弱自電，達到上陣述某工種的徐應知、應會男，持有上崗王證，能按工季作規(guī)程和質(zhì)暈量要求獨立累進行工作。關4、接待員壘、財務：2港人，35歲悅以下，熟悉呈小區(qū)物業(yè)管過理區(qū)域，懂責得財務、人販事培訓，有醋二年財務以沸上專業(yè)工作駐實務，并持奉有會計上崗裳證書。忽人員配備、嚇聘用標準（基二）蔽保安員--憲----4暗5歲以下，絮1.70以持上，初中以校上學歷，身蛋體健康，品底行端正、責見任性強，退船伍軍人優(yōu)先厲。塵保潔員--蒙---46差歲以下，初疫中以上學歷尤，相貌端正心，細致認真躁，能吃苦耐咽勞，為人正坑派。悲保綠員--速---48葡歲以下，初堅中以上學歷汪，熟悉花木廁的培育和剪喂裁，相貌端沿正，細致認匠真。泳維修工--洋---50校歲以下，初盟中以上學歷杯，具備2年燭以上的工作剝經(jīng)驗，擁有未水、電工專剃業(yè)技術上崗勸證和等級證店書，能吃苦體耐勞，不計作時間，相貌辯端正，品行病正派。燒注：配備人叢數(shù)63人，巷其中：毛管理人員6賭人哨水電維曠修3人秀保安土31人痛家保潔8人鋤泥工維修2亭人尼保綠5菊人嗽車位管請理人員8人駱第五章麗員工崗計位責任制和瑞職責箭5.1經(jīng)理浴崗位責任制退1、在公司谷董事會領導姜下，貫徹執(zhí)盟行上級有關緞規(guī)定和董事僻會決議，負迷責全面領導旗和管理工作叫。繁2、負責召霜集和主持經(jīng)洗理辦公會議破，研究、處論理辦公會議醬職權內(nèi)的各狐項工作和問睬題。結3、負責健供全公司各種鈴規(guī)章制度，郊定期檢查和軌督促各部門禿工作，保證駛公司各方面押工作的順利曉進行。嫂4、負責向層董事會提出爛需經(jīng)由董事元會討論、通煉過或決定的厭問題議案?；?、負責編守制公司年度慨財務預算，東做好財務審納核監(jiān)督，并統(tǒng)積極做好雙西增雙節(jié)工作晶。輩6、負責公啄司重要的公廊關及接待工際作。舞7、批準行釀政人員的公遺出及假期安潔排。啦8、負責對抖員工的物質(zhì)時和精神文明座建設的教育扒，不斷提高賴員工隊伍的刪素質(zhì)。懷9、完成上原級領導及公遭司董事會交恒辦的其他工撐作任務。園5.2副經(jīng)耀理崗位責任獸制嶼1、在公司墻經(jīng)理領導下塊，分管財務歷組、勞動人以事、業(yè)務接匆待、維修接穿待、各小區(qū)捉經(jīng)理管理等叉工作。資2、協(xié)助經(jīng)捉理處理分管業(yè)部門的日常賊工作，當好細經(jīng)理的參謀音和助手，做權好分管部門洗之間的協(xié)調(diào)泥工作。承3、負責公都司人事工作圓，根據(jù)經(jīng)理宰指示做好員磚工接收、調(diào)伏配、辭退、利考核和營銷弄工作。妨4、負責公爪司工作計劃濾、總結、規(guī)郵章制度等各乓類文件的起搜草、審核工債作。鵲5、承辦公雀司各類會議穗的工作，做孝好會議記錄據(jù)，整理會議拜紀要。竄6、負責公豪司對外聯(lián)系餅和來信、來燈訪的接待事他宜，負責各蛇小區(qū)業(yè)主接劫待報修業(yè)務遭，并按規(guī)定題及時送交管氏理部人員修煎復。盈7、負責市叨場管理全面粒工作，協(xié)助洽業(yè)主辦證和烘協(xié)調(diào)市場內(nèi)馬外事務。宿8、負責簽茫訂業(yè)主管理潑的公約、各衰種租房協(xié)議聞、新接管小熔區(qū)協(xié)議的工璃作。禽9、負責新拜物業(yè)小區(qū)接獅管籌辦工作濱。壽10、負責駁各小區(qū)物業(yè)植管理收費工輸作，督促財付務人員及相朋關人員按標淹準及時收費屯。珍11、完成語經(jīng)理交辦的紅其他工作。連5.3管理嘩部主任崗位煎責任制珠1、在公司胖經(jīng)理領導下吼，分管保安芬組、清潔組表、工程組、慨綠化養(yǎng)護的市工作。戲2、協(xié)助經(jīng)斃理處理分管峽部門的日常殼工作，當好次經(jīng)理的參謀丹和助手，做純好分管部門協(xié)之間的協(xié)助炕工作。把3、負責業(yè)感主報修業(yè)務嶼工作，落實慘維修人員及語時修復，做搜到收費公開朱合理，維修鄰保證質(zhì)量，孝并對業(yè)主及籠時做好回訪己工作。秩4、掌握各縱小區(qū)設施和夜性能完好情片況，負責制什定維修保養(yǎng)哄計劃和措施丸，嚴格控制錦日常管理費活用的開支。每5、負責對糕管理小區(qū)工何程技術資料娛的整理存檔珍。繡6、負責對停分管部門的煉業(yè)務培訓，工加強員工職造業(yè)道德教育猴，不斷提高絨員工業(yè)務素黃質(zhì)，每月對氣分管部門人歸員進行經(jīng)濟租責任制考核頌工作。泰7、每月組啟織召開一次苦組長例會，叨及時檢查和擾布置工作。各8、定期開就展問卷調(diào)查邪和抽樣訪問勺活動，了解灣情況，聽取式意見，與業(yè)音主保持良好屯的合作關系判，不斷提肺高公司的管帥理水平。勵9、組織專棟業(yè)技術人員事參加接管小款區(qū)前管理驗激收工作。伏10、完成叛經(jīng)理交辦的丸其他工作。柱5.4小區(qū)鏟管理員崗位殘責任制寫一、依照物劫業(yè)管理服務桶合同的約定鄙，組織落實致人員做好小鑒區(qū)內(nèi)樓宇管坦理、日常維糖修、清掃保納潔、綠化養(yǎng)童護、門衛(wèi)保帖安、衛(wèi)生消寇毒、車輛管哈理、依法制罪止違規(guī)裝修蠅和違章搭建放等具體管理妨服務工作。童二、根據(jù)物肌業(yè)管理法規(guī)繪、規(guī)定和合好同約定，制垮訂小區(qū)管理皂服務的詳細忙計劃和方案醫(yī)，保障物業(yè)翁使用的方便浙、安全，保湊持物業(yè)及其陡設施完好、歷環(huán)境優(yōu)美、助公共秩序良種好。益三、明確內(nèi)由部管理制度席，規(guī)范居住涼物業(yè)小區(qū)管必理服務人員愁的行為，及旦時處理管理倘服務人員的攝違規(guī)行為。桐四、每半年漸向業(yè)主委員痰會報送物業(yè)宰維修、更新訪費用的收支度賬目，接受縱審核。疊五、定期聽掀取業(yè)主委員殼會、業(yè)主和讀使用人的意話見和建議，棕改進和完善宣管理服務。智六、發(fā)現(xiàn)違情規(guī)行為或違愛反業(yè)主公約蠟的行為，立鑰即進行勸阻補、制止，并部向業(yè)主委員評會和有關行滲政管理部門都報告。蒜七、對業(yè)主耍之間、使用母人之間及業(yè)稅主與使用人掌之間在物業(yè)邀使用中發(fā)生叉的爭議進行怎協(xié)調(diào)。扯八、完成公步司領導交辦金的其它工作件。殺小區(qū)經(jīng)理應峰當接受街道逃辦事處、鄉(xiāng)貞（鎮(zhèn)）人民學政府和房地滿產(chǎn)管理部門堵的指導和監(jiān)挺督，配合相礦關部門做好膝社區(qū)管理工相作。達5.5保安須領班工作職嶄責掉1、協(xié)助管盒理處值班人轎員處理一切臥保安及治安籍、消防事故策。盟2、協(xié)助管雜理員管理保念安人員工作博。幻3、發(fā)生事鍋故時，到現(xiàn)霉場作出調(diào)查課，并在保安猜記錄冊內(nèi)詳雄細記錄事件趁過程。其4、按管理完員或物業(yè)主呼管要求對保祥安人員作出際調(diào)配。銹5、編排保肆安人員崗位層安排。錢6、配合對拒保安人員培云訓工作?；?、經(jīng)常巡簽視各崗位值際勤情況。亭8、經(jīng)常巡輕視正在裝修陳的單位，確通保消防及治沒安情況符合役要求。右9、對日常挑保安崗位調(diào)怠配情況及工燙作分流作出珠記錄。腰10、負責能監(jiān)管保安人點員巡邏情況敞。突11、主持爽班前集隊，忙檢查保安人深員儀表儀容眾。粥12、執(zhí)行嚇公司所委派爪的其他任務酬。票5.6保安哪員工作職責襲1、絕對服逼從上級所指鉤派工作。叮2、熟悉各仰崗位任務及豎要求。方3、熟悉各泉崗位情況，泉消防設施分無布及使用方汽法?？?、愛護通骨訊器材及崗嶺位上設施。記5、對住客拳及進出人士貸保持禮貌。賣6、巡邏時啊留意各樓情視況，發(fā)現(xiàn)問牽題時馬上向鼓上級匯報，榨檢查公共地壯方設施，如尊有損壞，填洲寫巡邏報告抓，由管理處暮派人修理。羨7、遇事故劣時馬上報告坊并遵守上級霞指示處理。區(qū)8、參與物提業(yè)主管所執(zhí)懲行培訓。四9、維持各踩崗位秩序情董況。掙10、填寫逃各崗位所規(guī)翼定記錄并保棄存完好。從11、不得沿擅自離崗調(diào)輛崗，當值時受不準睡覺、對閱讀刊物或脅抽煙、進食名。翁12、執(zhí)行勞上級所指派辣的其他任務均。驢5.7清潔碰領班工作職撞責淹1、服從執(zhí)大行管理員所強安排任務工雹作。塊2、每天檢典查員工出勤應、上班情況見、儀表儀容凳、工作效率界。你3、確保工做作質(zhì)量及考竊勤紀律。餓4、根據(jù)員天工的工作能職力，合理安悠排工作。旋5、勤巡查總，發(fā)現(xiàn)問題士及時處理，貧工作要精細匹，提高效率芽。越6、帶領做診好本班工作盡，越是困難敏越要挺身而田出。溜7、經(jīng)常向睬管理員匯報她情況，聽取摘指示，認真沃落實。田8、學習業(yè)出務知識，提纏高管理水平籠。韻9、協(xié)助清注潔主管監(jiān)督絕，督導清潔急及綠化工作津。團10、每天避做好清潔用割具、用品、腿用劑等發(fā)放巨回收工作。卷11、關心致員工的思想截和生活，及潔時反饋班內(nèi)招的信息。紛12、每天響下班之前寫歌好交班簿。廳13、執(zhí)行顆公司所委派禮的其他任務刺。料5.8清潔忘工工作職責指1、服從上蹦級指揮，認岔真學習。傅2、對工作剝要有自覺性元。漏3、愛護小恐心保管公物鵝及所配備用神具、用品。讓4、按正確贈指示使用工輕具、機械、鏟遵守安全守印則。月5、注意個痕人儀表，保吳持儀容整潔粥，注意禮貌修。僑6、執(zhí)行其兩他公司所指劈派的任務。跑5.9綠化抹工工作職責雷1、每位綠格化工，必須濱樹立強烈的劃責任心和自模覺性，嚴格桿按綠化管理狡制度來管理傷和操作，以下環(huán)境綠化為盞主體，盡心爐盡責，發(fā)揮視自已的主觀暴能動性。楊2、每天觀窮察綠化干濕球度、澆水量伶，保持植物裙有良好生長纖條件（葉面食清潔度、雜巷草率、花盆著整潔度），俘及時清除石顛磚、建筑垃震圾，處理各哀種綠化工作曉中所產(chǎn)生的舟新情況及問企題。嘩3、任何植株物布置力求董整齊、美觀捆，發(fā)現(xiàn)枯枝吳及時剪修，師同時對樓盤郊植物品種及籠數(shù)量必須全聲面了解，發(fā)朽現(xiàn)問題，及值時上報物業(yè)止主管，做到能及時處理。傅4、每天做單好忘“榮一句話挪”頑的工作日記布，對發(fā)現(xiàn)的邀問題要認真誓記錄，碰到級困難應及時游與園藝領班費聯(lián)系。它5、積極配步合物業(yè)主管躁搞好所屬樓孝盤的綠化工咱作，結合樓添盤綠化特點斜積極有效地好做好季節(jié)調(diào)摧整工作，以律達到最佳觀記賞效果。徑6、如遇突條發(fā)事件，必柏須馬上到達博現(xiàn)場查看情蕩況（如臺風畜、雷雨等）相，不得拖延燦時間。峰7、有困難間時，園藝工饅要有凝聚力霸，要有以全懇局為重的思源想，齊心一麥致，克服困榴難，服從調(diào)尋配。發(fā)8、對業(yè)務紙要認真鉆研走，努力學習驚新知識，不抖斷提高自身棕的業(yè)務水準欲。察5.10維貼修人員工作壇職責景1、熟悉本候系統(tǒng)設備的茄情況，本工藥種技術精良酸，能獨立完貓成維修任務縱，協(xié)助各級峽主管對所轄購系統(tǒng)或樓盤識進行日常維糞護及系統(tǒng)整瘡改。濫2、協(xié)助各戒級主管收集濱所轄系統(tǒng)的衣各類技術資糠料及圖紙。炮3、嚴格執(zhí)蟲行本工種所本規(guī)定的操作果程序及規(guī)章飛制度。如是壇檢修設備，香施工前應認跪真查閱有關柿圖紙資料，輝按要求對系她統(tǒng)進行維護堅保養(yǎng)或整改罷施工，做好濱保養(yǎng)日志。慈4、絕對保屋證人身及設謊備的安全，哀嚴禁帶電操間作，注重文呈明施工。鞠5、承擔所蔬在樓盤的日畏常維修及有葉償服務。在賽工作中，千栗方百計節(jié)約得原材料和元費器件。窮6、在處理卵維修任務時睬，要求態(tài)度詢熱情，儀表委整潔，配備領維修用品及粗鞋套、手套曠、垃圾袋、賄抹布等用品擾，文明施工波，技術精良上，不允許與登業(yè)主或其他仇施工單位人量員發(fā)生爭執(zhí)鼻。泰7、遇有維騰修任務，接脈維修工作單規(guī)后，必須在吉15分鐘內(nèi)尿作出反應。已如因材料、衣工具等原因軟，一時不能紛修復的，也虜應向業(yè)主說孤明情況，并顯報領班或樓餃盤工程主管欣，一般情況賭下，領班或納工程主管應緞立即上報，僑申請解決。攏8、遇有緊痕急情況，應末犧牲個人利劍益，絕對保鏡證搶修任務寶按期完成。交9、杜絕收區(qū)取小費或收聯(lián)費不開票其手他變相收小高費現(xiàn)象。桿10、遵守珠公司規(guī)章制社度及勞動紀揮律，遵紀守驗法，服從領界導。錢11、完成同上級交辦的行任務。便5.11財債務、出納/頂文員工作職性責倡1、處理日撕常收款事務辱，制定報表比向上級部門雙及總經(jīng)理匯夢報。勁2、協(xié)助追逆收管理費用獻及其他應收瀉費用。逝3、處理日棍常文書工作霧包括打電腦規(guī)及接聽藍。旬4、所在物劑業(yè)管理處日桶常報銷，如趴有問題馬上清向上級領導貼報告。偷5、負責保湊管文具及文懇化用品，作濕出記錄。歲6、執(zhí)行其愈他所指派的康文書工作。剛第六章燦服務內(nèi)帖容與標準傾為了達到我傳公司制定的斥管理，應在父物業(yè)交付使弟用前無償提屑供物業(yè)管理稈用房個720平方忠米瓜。均日常物業(yè)管艙理階段是物熔業(yè)管理公司樓實施管理與家服務功能的夏重要階段，擠主要內(nèi)容包檢括機電、保凝安、清潔衛(wèi)配生管理與綠委化環(huán)境布置鞋等多方面內(nèi)攏容。狐6.1日常蒸管理與服務抵內(nèi)容助●侮建立健全財?shù)珓罩贫群途帿C制《綠地某撫項目物業(yè)管督理費用年度尿預算》，她按照預算嚴灘格控制費用怪支出，并跟幕蹤決算，及踩時向業(yè)主報堪告財務收支偉情況。虛●綁收集、整理括和編制小區(qū)氣的全部圖紙粘、竣工驗收尖設施設備、尾財務、物業(yè)辭管理運作、搬相關政策條葡例等各類檔覺案資料，并乳按公司規(guī)定桶統(tǒng)一歸檔。接●邁參照上海市背物業(yè)管理優(yōu)址秀小區(qū)的評詳比標準。啦●傍建立各主要固通道、區(qū)域限、設備、設錦施標志引導多系統(tǒng)，并保藏證其完好無序損、清晰明胞朗。皆●挎根據(jù)政策法央規(guī)，負責與娃有關政府職全能部門和相欄關企事業(yè)單掘位的協(xié)調(diào)工屯作，保證小滋區(qū)的管理運天作，具有良脾好的外部環(huán)走境。蜜●釋制訂《綠地喊某項目年度盛設施設備的沙保養(yǎng)計劃》朵，配備專業(yè)臣工程技工負乒責各類設施仙設備的維修邀養(yǎng)護。辟●旨開展各種無牌償和有償服詞務。泉●施策劃內(nèi)容豐抄富的社區(qū)文健化活動。午負責住戶的詢裝潢施工管皮理。做6.2前期坦介入的內(nèi)容另與保障措施慶：澤綠地某項目慌是景觀中高丈檔居住小區(qū)遺，其物業(yè)管練理要求之高豐是不言而喻劈的，因此物鳳業(yè)管理應作羞好入駐前的呆籌備工作，巧并對整個小揚區(qū)竣工交付宰前對所有設紀備隱蔽工程類予以識別和角記錄，嚴格矮根據(jù)有關程井序及法律要悄求進行接管畢驗收，采取唯相應的、系介統(tǒng)的保障措童施，對小區(qū)講內(nèi)設備設施洪進行管理與搶維護，并對聾所有業(yè)主明乳示《住宅使宵用公約》使財物業(yè)得以高呈質(zhì)量保養(yǎng)，齡達到升值潛潑力無可限量觀。羨★歇入駐前的籌懂備工作敞綠地某項目筑的物業(yè)管理啟公司將在前己期介入的基續(xù)礎上，為即醒將接管的綠雅地某項目從貴各方面作好腫充分準備，組在交樓前先僑作驗收，并題向發(fā)展商匯糾報一切承包摔商在安裝工序程未達設計捕規(guī)格及要求嬌的事項。怖1、對各相鉛關工種的人鈴員進行專業(yè)嚼培訓，確認鑄其上崗資格汽，以勝任即惱將擔負工作貿(mào)。善2、在綠地役某項目入伙粒前，根據(jù)報逢價預算案，臂向該物業(yè)所汗在地物價部館門申報物業(yè)廈管理收費標球準。鞭★環(huán)物業(yè)的接管牽驗收：失1、接管驗租收步驟。會2、在單體蒜驗收基本完漿成的基礎上悼進行全面驗躍收接管。嚼3、確定驗伶收日期。反4、組織驗許收隊伍，由須發(fā)展商指定學一名負責人但。哥5、落實物艱業(yè)驗收費用源。信6、制定驗屑收方案與有黎關表格（根怠據(jù)實際情況扎）。旁★全接管驗收時掛注意事項：敲1、物業(yè)驗距收交接時，風物業(yè)公司在謙組織安排時廟應注意的事曠項。艇2、單元的辨驗收應注意屋的事項。洲3、公共地曾方及設備的弦驗收應驗收產(chǎn)的事項。轉★城接管時應提邁供的技術資爺料：鑄●繡竣工圖紛——毫包括總平面趣圖、建筑、蹲結構、設備劫、附屬工程例及隱蔽管線詢的全套圖紙寶。坦●賢地質(zhì)勘察報縫告。討●宣工程合同及煙開、竣工報出告。擁●歪工程預、決周算。坡●憂圖紙會審記撫錄。勻●緊工程設計變星更通知及技樓術核定單（和包括質(zhì)量事姜故處理記錄酬）。疫●襯隱蔽工程驗鼓收記錄。刃●叼沉降觀察記抱錄。吹●誠竣工驗收證晴明書。亞●友鋼材、水泥率等主要材料遼的質(zhì)量保證革書。世●鬼材料、構配途件的鑒定合涼格證書。朝●艱水、電等設快備的檢驗合揉格證書。場●列砂漿、混凝幼土試塊試壓繡報告。雪●膽供水試壓報斥告。銅●兵園林綠化的號圖紙和清單艦。腦●支設備清單、顫安裝調(diào)試記濕錄、使用注矩意事項說明蔬、質(zhì)保書和拿保修單。丸有關工程項邪目的其他重基要技術決定淡和文件。如★作驗收接管后是物業(yè)保修事壇宜：般按照有關規(guī)符定，發(fā)展商汽與承建單位穩(wěn)、發(fā)展商與鎮(zhèn)業(yè)主在合同湯中有明文規(guī)卷定，物業(yè)管蓋理單位在保布修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)俯原施工引起驅的質(zhì)量問題盛應及時與發(fā)暑展商聯(lián)系，碗由承建單位漠整改。保修扭范圍如下：塌●垂屋面漏水。豈●莊煙道、排氣單孔道、風道廳不通。涼●斷室內(nèi)地坪空客鼓、開裂、劣起砂、地磚仍搖動、有防盆水要求的地敞面漏水。喘●悶內(nèi)外墻及頂解棚抹灰、面感磚、墻紙、扇油漆等飾面障脫落，墻面襪起堿脫皮。上●爐門窗開關不怠靈，或縫隙泛超過規(guī)范的彈規(guī)定。撲●銹廁所、廚房組、洗手間地惕面倒泛水、跳積水。閱●急水塔、水池顛及有防水要樹求的地下室懸滲漏水。蒜●指外墻滲水、明陽臺積水。呼●它室內(nèi)上下水右管道漏水、天堵塞。施鋼、鋼筋混竿凝土、磚石龍砌體及其他織承重結構變置形、裂縫超琴過國家規(guī)范盈或設計要求慘。土6.3切二次裝修管乎理離物業(yè)管理處干將參照《上濟海市居住物底業(yè)管理條例檢》、《上海壇市居住物業(yè)督裝修管理規(guī)千定》、《關投于加強居住既物業(yè)裝修的井規(guī)定》，為芝維護全體業(yè)提戶的利益，只依法對業(yè)主型裝修過程的鏡進行監(jiān)督指聾導，對裝修岸施工隊伍進閘行管理。從遲而保障小區(qū)底居住的安全健、整潔、有社序，確保公目共建筑、設碌施、設備的蔽完好。精預6.4括業(yè)主裝修申共請削受理業(yè)戶裝搶修申請，審輩核業(yè)戶的室華內(nèi)裝修設計叫，裝修審核張通過后，與撒裝修施工單文位簽定《住阻宅裝修管理民協(xié)議》；受堵理施工單位刑和人員身份期登記，收取家出入證押金渠后向施工人屑員發(fā)放《施偏工臨時出入咸證》；施工臘單位進入施予工現(xiàn)場前，艷要求施工單羞位對所有施丑工人員，進相行防火安全陵和物業(yè)管理融相關規(guī)定的弟教育。肚澡6.5補裝修現(xiàn)場管客理途物業(yè)管理處斑將指定專門才人員，負責憐業(yè)主二次裝陜修施工現(xiàn)場船管理和安全攤監(jiān)督工作；奧業(yè)主裝修施腎工人員名單醫(yī)匯總表交物持業(yè)保安部，捆保安值勤人怖員可按表查順驗施工人員軟臨時出入證業(yè)，并巡視跟澆蹤施工隊伍犬的裝修過程規(guī)，維護小區(qū)透的安全；物殿業(yè)管理處業(yè)首主裝修專管繁員和保安人看員必須每天餓巡視檢查施翅工現(xiàn)場，隨灶機了解施工昌情況，必要嬌時可由工程得設備人員同春時前往查驗純；管理處業(yè)齡主裝修專管黎員和保安人針員負責進行圣裝修管理的組日常記錄，幫記錄應如實務地反映裝修袋管理實際情告況，月底匯夫總后按戶分怖別歸檔；業(yè)椒戶裝修竣工康后，如無違余章行為，驗崗收合格后物亡業(yè)管理處可恢在裝修申請群表上簽字確查認；對違反斃裝修管理規(guī)番定的行為，閘及時進行勸火阻，同時向具業(yè)戶發(fā)出《援裝修整改通噸知書》。對揀于執(zhí)意違反聰裝修規(guī)定，概且對其他業(yè)講主造成不良窩影響的野蠻搭施工行為，豐堅決制止決負不姑息。對割于違規(guī)業(yè)主襪，耐心說服獨，動之以情催，曉之以理壁；對于故意糠違反裝修規(guī)徒定，且不聽邪勸阻，拒不己整改的業(yè)戶靠。除發(fā)出《錘裝修整改通績知書》外，章還可通報政橡府主管部門恢加以解決。嗎為維護全體誤業(yè)戶利益，底物業(yè)管理處鑰保留通過法柄律途徑解決響問題的權利唯。緞6.6曲二次裝修管精理流程嚴格按照《管理公約》規(guī)定進行施工嚴格按照《管理公約》規(guī)定進行施工從維護全體業(yè)主的利益出發(fā)，對裝修施工現(xiàn)場進行安全檢查如有違章操作，物業(yè)管理公司立即要求停工，并采取相應步驟予以糾正和補救正常施工直至完成，物業(yè)管理公司簽收《裝修完成意見書》饑6.7漲物業(yè)維修答及火災應急錘措施鹿接到業(yè)主報延修后，維修急工迅速趕到炮現(xiàn)場，進行瓜檢查，發(fā)生慘斷水，檢查粗水閥門是否軌被人關掉，該水管是否在鹿檢修，如水刮廠突然停水防，應向業(yè)主雹及時說明，詞如發(fā)生斷電誘，電工維修逮應向業(yè)主詢塔問突然斷電尚情況，是否譽使用過什么丙電器，應用鄭萬用表檢查效斷電線路，對查明突然斷簽電情況，及量時修理恢復園用水、用電留，如水廠突宰然斷水、供夠電突然斷電妄應向業(yè)主講叔明情況。叫下水管道阻等塞或雨污水限管阻塞，維苗修人員第一娘時間趕到現(xiàn)鴉場，進行疏赴通、防止污尋水外溢造成慢不必要的損懼失，然后將堤排水設施、全污水、雨水腳管中撈出的喇污垢、雜物碌及時清理干賭凈。膨小區(qū)電梯突葬然停運或機漸電故障，迅識速組織人員匙進行搶救，續(xù)并及時向消透防隊緊急救釣助，迅速救稿助電梯內(nèi)的旁人員，查明杜停運的原因祖，及時維修奔電梯故障，遙恢復電梯運咸行。政業(yè)主室內(nèi)發(fā)扯生火災，業(yè)擱主家中無人僵怎樣處理，變首先撥打1擴19報警，互組織人員及溜時搶救，在屠搶救同時，能派人接應消明防車，當公遇安消防車趕蹈到時，保安曬人員應向消爹防隊介紹火讓災情況，并紅做好向導工慮作，配合消姥防隊做好滅陸火工作，限柳制無關人員砌進入火場，載在滅火的同錫時及時通知嗽業(yè)主迅速回翅家。件6.搏8余設備維修及號養(yǎng)護童水泵及機電齊設備的維修法養(yǎng)護，每天遼檢查及巡視艱，發(fā)現(xiàn)問題障及時維修；鑒為了保證電損梯的安全，同正常運行，獸保養(yǎng)遵照育“川電梯保養(yǎng)周膨期表徒”巴進行保養(yǎng)；纖維修人員牢糊固樹立盟“惜質(zhì)量第一，明安全運行宋”溫指導思想；雪建立電梯維水修保養(yǎng)登記貨卡（做到一夫臺一卡制）國以便對每臺訓電梯的性能囑和質(zhì)量進行異分析，以及座在年檢整修框時作為依據(jù)耐；預6.9檔案訴資料的建立毒與管理載隨著建筑設鞋計高科技、我專業(yè)化發(fā)展橫，信息成為埋管理資源中孟又一重要因模素。為此，撿我公司在綠朝地某項目的退檔案建立與犯管理中采用坦電子計算機那技術，通過凍檔案的唱“仆集中化、有嶺序化、信息逢化影”谷科學程序，橫籌建管理處霧與公司各領懶導部門的互提聯(lián)網(wǎng)絡，運炸用先進的資膝料檢索軟件雀，加強主管農(nóng)領導的工作凝檢查和監(jiān)督度，完善建檔悉流程，嚴格回檔案管理制彼度；明確建滾檔內(nèi)容，實脅行系統(tǒng)收集足、集中管理斧；推行現(xiàn)代狼化、系統(tǒng)化觸、科學化、葡多元化、規(guī)鳳范化、經(jīng)常靈化等潛“鋒六化訪”餅管理。睛6.10檔鏡案管理工作巡環(huán)節(jié)檔案利用資料歸檔資料收集資料整理檔案利用資料歸檔資料收集資料整理庭★浙資料的收集谷⑴作設立檔案室禽，采取系統(tǒng)椒化、科學化轉、電腦化的冬先進手段，猾由客戶服務承員負責，建藏立相應的規(guī)嶄章制度，對顧所有檔案進曠行嚴格管理停。弱⑵茄資料的收集咬堅持內(nèi)容豐掉富的原則，砍根據(jù)實體資拐料和信息資屢料的內(nèi)容，燃在實際工作只中從需要出牢發(fā)，擴大信漸息資料的來層源渠道，從止時間上講是饒指從規(guī)劃設恥計到工程竣飽工的全部工狀程技術維修系資料；從空炕間上講是指族物業(yè)構成的色方方面面，六大到房屋本允體、公共設啄施，小到一遼樹一木都有濃詳細的資料臥收集。潮★抹資料分類整葵理收集后的昨所有信息，儲統(tǒng)一由檔案蔑室集中整理促。整理的重查點是去偽存澤真，根據(jù)檔聚案的來源、排信息的內(nèi)容紡、住處的表哨現(xiàn)形式等特在點進行細分芬，做到條理域清晰、分類盒合理。沾★揀資料歸檔管抹理繩⑴算歸檔就是按向照資料本身購的內(nèi)在規(guī)律復、聯(lián)系進行才科學的分類末與保存。根劍據(jù)實際需要佛，綠地某項依目的管理擬呀采用原始檔窗案和電腦檔倍案雙軌制。曉采用多種欣數(shù)賞的文檔儲申存方式，便娘于原始檔案光的保存，如壯錄像帶、膠戶卷、照片、繭圖景等。檔徑案組卷按不臉同業(yè)務性質(zhì)塊、編號、造駕冊、編輯并右分柜保存，豐運用計算機居等先進的管床理手段，盡著可能地把其選他形式的檔恩案資料轉化遺為電腦儲存悲，便于查找撇和調(diào)用?？v⑵獨檔案的出室醫(yī)、入室都有剖嚴格的規(guī)定猾。出室必須此由具備資格鴿的人員經(jīng)登專記后方可借持出；入室時興，須由專人迎進行檢查，歷如有破損，喪立即修復，醬并追究有關但人員的責任止，檔案管理想人員需要及唐時收回在外艦文件，嚴防錘文件的流失豪?？菈貦n案的管理女環(huán)境必須做典到裁“冒三防圣”明，即防火、蹤防潮、防霉傘等。乏★稅檔案的運用追采用先進的眉檢索軟件、各建立電腦網(wǎng)瘡絡系統(tǒng)，充倚分發(fā)揮檔案喝的儲存和使孔用價值。鼻⑴船外部網(wǎng)：與誼公司本部進獻行聯(lián)網(wǎng)，所喪有管理資料咱如住戶資料然、裝修資料興、財務狀況薯等，隨時可等以查閱調(diào)用棄，便于工作晚監(jiān)督和檢查準?？纰葡獌?nèi)部網(wǎng)：管伯理處內(nèi)各部服門聯(lián)網(wǎng)，運姜用現(xiàn)代化辦坐公手段和設賺施，對文件騎進行分級管草理、分層使學用。貢6.11社艘區(qū)文化和環(huán)騎境文化尊我們將承沿庸中國文化傳逼統(tǒng)，在此基屆礎上，進一衡步弘揚現(xiàn)代判化的生活觀聽念和生活方彈式。社區(qū)成舟員是物業(yè)管肺理的決定性協(xié)因素，我們畫強調(diào)以社區(qū)嫁成員為中心喬，尊重、相叉信、依靠，完充分運用業(yè)烘主或使用人僚，調(diào)動其積肢極性。通過早寓教于樂、躲循序漸進的啊社區(qū)文化建歇設，培育社宅區(qū)精神，整糞合共享價值拆觀念，增強翅社區(qū)凝聚力費和向心力，很使物業(yè)管理循收到事半功脹倍的效果。鑼我們的目標慰是使綠地某粗項目的文化監(jiān)建設具有代錫表性、先進蔥性和實用性鄙，使之成為隙整個文化生覺活中的一個旋標志性典范解，帶動整個頃物業(yè)管理行狂業(yè)文化建設雁上檔次上水籃平。綠地某與項目社區(qū)文喝化建設將在謎五個層面上絮全方位展開疫。艦6.12社鼓區(qū)文化生活您的主要內(nèi)容婆★浴綠地某項目干環(huán)境文化建兄設設想奉

旁環(huán)境文化建耳設的目標是膠園區(qū)文明潔識凈，環(huán)境質(zhì)乖量良好，資擱源合理利用邪，生態(tài)良性炒循環(huán)，基礎淚設施健全，奇生活舒適便妖捷，形成環(huán)遲保意識。鋼

勞我們將環(huán)境叔文化建設納蛛入物業(yè)管理剝?nèi)粘９ぷ髦兄?。設立專門襪部門環(huán)境管尼理部，專人塌負責，齊抓牌共管。擬定掉制度，及時彼監(jiān)督，并邀炒請居民代表豎組成環(huán)保小稠組，義務監(jiān)坦督，溝通信屢息，發(fā)現(xiàn)問飽題，及時處挖理。我們將結定期向社區(qū)矮成員公布環(huán)蘇境公告。啟

滋我們采取的浙主要措施有浸：排水管道匆實行雨污分嘗流、家庭污吹水進入污水哈管網(wǎng)、垃圾待分類袋裝和龍資源化回收鄭、無害化處杯理、垂直綠賤化和立體綠才化、噪音監(jiān)摩測和管制。枝第七章喬物業(yè)管菜理費收支預莊算、分析粱7.1物業(yè)尊管理費預算槐匯總表全年收入童項目爸多層導小高層田建筑面積脂12962席7急55263市單價瓦0.99甲1.41份收繳率啄90%滅90%將收入小計別13859陷72夢84154報5禾收入合計姜22275稻17元盒7.2各項艘費用預算弟㈠人員配置核及成本測算堂1、員工工窄資騰崗位設置雁人數(shù)恒平均月薪昏合計烏管伐理胞人竄員植經(jīng)理級1蛙3000薄3000書副經(jīng)理跑1扁2000偽2000白管理部主任村1稈1500鄉(xiāng)1500塵財務、出納私1雹1400誦1400劫行政遷1膀1400歲1400回小計討6受--產(chǎn)9300挪工多程熄工程領班殊1涌2000萍2000橋維修工覽4與1000作4000吹小計跳5巖--康6000么保第安機保安領班禾1百2000研2000悠保安員寨30采840槳25200釀小計糟31偽--數(shù)27200蘆清昂潔萌保能綠循清潔領班俱1差1200催1200禁清潔保棣槽12逃840盲10080烤小計濾13尸--錘11280翻合小計污55怎--尖53780榜2、工作餐清費：55*史130=7窮150元/拌月，全年8靠5800元石。從3、各項福佳利費：54島880*2觀5%=13件720元/校月（包括員疊工年終獎、肉福利費、教蹈育培訓費、徑殘疾人保障園基金、員工拴意外保險等尺），全年1稼64640賀元惜4、三金：續(xù)20295毛元/刊月（最低保燙險369元制/人/月）弓，全年24閱3540元磨。蟲加班費（節(jié)完假日）：4瀉235元喝/澤月，全年5對0820元拒加班崗位井平均日加班雙工資/人顛加班人裳數(shù)/天研平均日膽加班工資悲加班餐費張管理人員娛200課3炸600職15步工程人員料120振2都240訂10清保安人員撫80掃18擺1440慶90真清潔人員康60篩5儲300舞25信合計頌--穩(wěn)28賭2580弱140心⑴惕月平均國定裙假日加班費哈：代(崇2580+戀140貢)*10族天/12個酸月=226纏7元捉/賠月太⑵苗日常加班費股：1968由元陜/軌月跡㈡員工制服填：3946叼8/24第個月=16狀45元掩/糖月宿制服類別衛(wèi)人數(shù)板夏裝、冬裝翁單價匙金額濾管理人員乒6繞2套樂/1子套/人言300愧5400霧工程部鎮(zhèn)5紡2套物/1悅套/人細220漂3300冷清潔保綠人括員飛13雖2套謝/1昂套/人勵167讓6513部保安人員框31惜2套陷/1完套/人概235搞21855端保安棉大衣扭16齡1套察/綱2人遷150校2400那合計歷39468恐㈢辦公用費耽46湖00撥元/純月，全年5婦5200元維1、辦公用獻品500元索2、印刷費棋500元餓3、辦公設果