商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目知識培訓(xùn)講義

商業(yè)地產(chǎn)知識培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)知識何為商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)的類型商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式商業(yè)地產(chǎn)的客戶商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之說狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的交易場所廣義應(yīng)該包括商場、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運(yùn)營形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。何為商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)知識

商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、商業(yè)街、SHOPPINGMALL、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式其資金回收模式相對簡單商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長期持有

大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時(shí)，主要是買來自住的

大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報(bào)率較高的一種投資工具，買來作為投資用的

發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對待商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運(yùn)營中涉及到三個(gè)層面商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容資本運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)運(yùn)營管理商業(yè)地產(chǎn)知識貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過程的三種行為開發(fā)行為投資行為經(jīng)營行為商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)的四元素開發(fā)商投資客商戶消費(fèi)者商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)的市場發(fā)展條件歐美參考的主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量和公共交通條件；在國外人均GDP3000－4000美元時(shí)，家庭汽車擁有率15－20％，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ShoppingMall為例）才開始進(jìn)入發(fā)展階段；人均GDP10000美元，家庭汽車擁有率60％，才是成熟發(fā)展階段。歐美：商業(yè)地產(chǎn)知識亞洲及國內(nèi)（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量等。商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到2500美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到3000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá)10－15％。亞洲及國內(nèi)：商業(yè)地產(chǎn)知識高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)分割商鋪領(lǐng)風(fēng)騷國際資本加緊搶灘第三方經(jīng)營管理發(fā)展趨向顯著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢及特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點(diǎn)及趨勢商業(yè)地產(chǎn)知識購物中心市場型商鋪社區(qū)型商鋪底商型商鋪寫字樓商鋪按開發(fā)形式劃分地產(chǎn)投資市場產(chǎn)品類別交通設(shè)施商鋪商業(yè)地產(chǎn)知識購物中心——SHOPPINGMALL概念：Mall——林蔭道在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多商店、娛樂設(shè)施和餐館組成的大型零售綜合體。ShoppingMall——規(guī)模在10萬平方米以上，由管理商統(tǒng)一經(jīng)營管理，主要采取出租方式運(yùn)營的集零售、娛樂、餐飲、休閑等于一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)知識

1、主力店租戶：百貨主力店、超市及娛樂主力店。

2、半主力店租戶：運(yùn)動(dòng)品店、服裝旗艦店、書店、音像店等。

3、娛樂、餐飲設(shè)施：諸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娛樂設(shè)施，以及麥當(dāng)勞、肯德基等西式快餐店、主題餐廳、酒吧餐廳、美食廣場等餐飲設(shè)施。4、專賣店：包括國際一線、二線品牌及當(dāng)?shù)仄放频母鞣N專賣店品牌。

SHOPPINGMALL項(xiàng)目可能包括的商業(yè)組合內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)知識按投資價(jià)值劃分社區(qū)型專業(yè)型便利型都市型其他商鋪專業(yè)型商鋪商業(yè)地產(chǎn)知識定義：專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場里面的商鋪。該類商鋪的價(jià)值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場所經(jīng)營的產(chǎn)品關(guān)系密切。

案例：北京中關(guān)村海龍電子市場屬于專業(yè)經(jīng)營電腦整機(jī)、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場，經(jīng)過長期成功經(jīng)營，目前海龍電子市場每平米商鋪的價(jià)值達(dá)8萬人民幣，其投資價(jià)值可見一斑。商業(yè)地產(chǎn)知識按業(yè)態(tài)劃分綜合型零散型特色型商業(yè)地產(chǎn)知識銷售模式整體轉(zhuǎn)讓零散銷售自由出租返租銷售商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式商業(yè)地產(chǎn)知識概念：就是帶租約銷售，即先引進(jìn)品牌商家，然后將商場劃分若干小面積產(chǎn)權(quán)商鋪銷售給眾多小業(yè)主，并保證給小業(yè)主一定的定期租金回報(bào)，發(fā)展商即可在短期內(nèi)回籠資金并獲得超額利潤。返租銷售商業(yè)地產(chǎn)知識實(shí)質(zhì)：商品房售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其進(jìn)行外銷商商品房售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其進(jìn)行外銷商品房出售時(shí)與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，以包租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的行為。

返租銷售商業(yè)地產(chǎn)險(xiǎn)知識利益：國內(nèi)的眉房地產(chǎn)藏公司融迅資渠道蜜比較單投一，為去了應(yīng)對跳銀行銀行根緊縮岡、成本謊增高的他不利局毅面，開芝發(fā)商利泳用售后跪包租融閘資進(jìn)行個(gè)發(fā)展已憶是相當(dāng)直普遍的潤做法。對于個(gè)擦人投資饑者而言高，現(xiàn)在情商鋪是握一種房宰地產(chǎn)和尿理財(cái)產(chǎn)拖品結(jié)合侵的產(chǎn)品量，不僅詢具產(chǎn)權(quán)曾的房地箏產(chǎn)特性獎(jiǎng)，同時(shí)逗在理想傷狀態(tài)下掙，又是嘩一種收匹益比較黑高的投道資理財(cái)眉產(chǎn)品。可見，栗售后包數(shù)租并非駝只是開晨發(fā)商單屯方獲益溪的模式心，其本剩質(zhì)仍是駛實(shí)現(xiàn)開雜發(fā)商與太投資人宅的雙贏涌。返租銷售商業(yè)地席產(chǎn)知識風(fēng)險(xiǎn)：由于商所鋪產(chǎn)權(quán)抱發(fā)生轉(zhuǎn)效移，作謹(jǐn)為第三率方的商風(fēng)業(yè)經(jīng)營傾管理機(jī)鴨構(gòu)要么卵是發(fā)展除商臨時(shí)孕成立的薄公司，愛要么是娃專門聘愁請的專鞋業(yè)管理她公司，染二者都稻不可能坦為發(fā)展疤商的承席諾負(fù)責(zé)雖，因?yàn)榱嫖飿I(yè)租述給大商自家的租閱金非常下之低，哀發(fā)展商削不可能憂從中獲盡取相應(yīng)是的利潤餃，承諾各給小業(yè)爆主的租辮金回報(bào)皆成為發(fā)磁展商的樣長期包得袱，很橡有可能錫無法兌懇現(xiàn)先前名承諾，擋尤其在威經(jīng)營狀醫(yī)態(tài)不佳礦的情況沖下，其每風(fēng)險(xiǎn)更肌加巨大俗。返租銷售商業(yè)地產(chǎn)設(shè)知識租金（著元/平米/天）＝銷汽售單價(jià)（裹元/平米）＊回報(bào)率／３６損５天／汗出房率公式商業(yè)地唇產(chǎn)知識6%-房誠10%左右是合喊理回報(bào)率商鋪投去資大部較分都是10-嘉12年收回投孫資成本。某些項(xiàng)派目開發(fā)勾商胡亂杜提高年耽回報(bào)率修承諾，說有的甚遍至達(dá)到20%，這完胡全背離灘了市場步規(guī)律，砍其后果雅自然落暮得一敗光涂地。商鋪定價(jià)脂操作程序商業(yè)地溫產(chǎn)知識層別總價(jià)=（目標(biāo)銷漫售總額÷總權(quán)重夜系數(shù)）X層別權(quán)重純系數(shù)憑經(jīng)驗(yàn)雁對項(xiàng)目遭不同層沖別進(jìn)行種系數(shù)設(shè)葉定（第碼一層是林項(xiàng)目價(jià)累值最高勇價(jià)格最油高的層莊別，通漲常取系功數(shù)為100%，依次勉類推越追高層別浮系數(shù)越哲小，地并下層別考亦如此瓦。）系數(shù)X銷售面積躬（建筑面渠積）=權(quán)重系祝數(shù)∑權(quán)重蠶系數(shù)=總權(quán)重系政數(shù)商業(yè)地產(chǎn)稈知識（層別姐總價(jià)÷層別總猛權(quán)重系笛數(shù)）X具體商改鋪權(quán)重械系數(shù)=具體商鋪舟總價(jià)設(shè)定各斬層別中遣各個(gè)商買鋪的系拿數(shù)，位哭置最好獸、面積啦最合適氏、能見辨度最高穴、最容細(xì)易到達(dá)辭的商鋪耍通常設(shè)填為100姥%，根據(jù)不駐同因素的啊變化遞減驕。商鋪系數(shù)X商鋪銷售低面積（建紫筑面積）=商鋪權(quán)騙重系數(shù)∑具體商史鋪權(quán)重系葬數(shù)=層別商繭鋪總權(quán)橫重系數(shù)商業(yè)地產(chǎn)冒的客戶商業(yè)地枝產(chǎn)知識投資者最引關(guān)心什么亞？商業(yè)地厲產(chǎn)知識物業(yè)是否小能增值怎樣才重能讓投懇資者覺綢得某個(gè)亦物業(yè)能妖增值呢瘋？或者說什費(fèi)么才能保掀證物業(yè)能授增值呢？商業(yè)地銳產(chǎn)知識背景環(huán)瞎境——大的經(jīng)級濟(jì)環(huán)境貴是否健諸康發(fā)展行業(yè)環(huán)境——商業(yè)地讀產(chǎn)行業(yè)槽是否是固投資熱員點(diǎn)地塊價(jià)捉值——地產(chǎn)項(xiàng)摘目所處氣地塊是兔否在未她來有發(fā)察展同類市場稠經(jīng)營狀況——某個(gè)地昂產(chǎn)項(xiàng)目絨預(yù)計(jì)經(jīng)部營的業(yè)騰態(tài)目前烘是否有朵發(fā)展空室間項(xiàng)目規(guī)庫劃——商鋪規(guī)劃勾設(shè)計(jì)是否撲合理，是蓄否符合經(jīng)非營要求價(jià)格合糟理——銷售價(jià)叛格是否裝與實(shí)際繞價(jià)值趨泳同商業(yè)地壁產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)江知識影響客戶決斷的劍因素客戶：不僅指款投資客座，更是截針對經(jīng)紹營者，統(tǒng)因?yàn)槎滤麌槀儾攀窍鸶訉Ｙ彉I(yè)、更委加挑剔康的客戶紋。影響客戶赤決斷的因年素商業(yè)地腳產(chǎn)知識參與開發(fā)蠶的公司品尿牌項(xiàng)目本身內(nèi)在因素外在因素客戶自穴身實(shí)力濕、知識季、年齡收、偏好雙、……其他（唯一吼性）外在因素商業(yè)地薄產(chǎn)知識參與開發(fā)連的公司品切牌開發(fā)商物業(yè)、肥運(yùn)營公裙司發(fā)展商建筑設(shè)鞋計(jì)公司實(shí)力信譽(yù)經(jīng)驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)踏知識外在因隙素項(xiàng)目本身硬件軟件商業(yè)地產(chǎn)酒知識硬件軟件地理位邁置交通狀況周邊商蝦業(yè)市場同類市捷場整體焦水平周邊居廊民水平建筑形式鋪位劃分配套設(shè)錦施●●●銷售策略進(jìn)駐品棋牌優(yōu)惠政策未來前景推廣力辰度運(yùn)營管理●●●藥都項(xiàng)目愚優(yōu)勢商業(yè)地音產(chǎn)知識針對北擾方藥都胸項(xiàng)目來放說，什宰么最能港吸引潛貧在投資待者呢？光或者說束怎樣才木能打擊收到投資橫者呢？硬件優(yōu)羽勢商業(yè)地抱產(chǎn)知識近40萬人的醫(yī)墓藥營銷隊(duì)然伍遍布全睬國各地；200斗0多家醫(yī)干藥生產(chǎn)家經(jīng)營企尚業(yè)中產(chǎn)豈值和銷閃售收入燦超千萬膚元以上愧的就有18家，利稅孩超千萬元鑼的有4家；此外果，內(nèi)蒙古雨藥材資源饑豐富，蒙閃藥材223或0種、蒙湊藥藥品俊達(dá)500腸0余種，在乳國內(nèi)外都別具有很高廚的聲譽(yù)。資源優(yōu)旦勢市場優(yōu)勢呼和浩戶特一年刪兩屆藥庫交會在豪國內(nèi)醫(yī)堵藥業(yè)享伯有盛譽(yù)若，蒙藥刃不僅在卸國內(nèi)具袖有很高閘的聲譽(yù)便，而且槍在日本駐、韓國鬼、俄羅軟斯等國順十分暢狹銷。對野于藥都西來說，田所在區(qū)惰域的藥仰品市場秋整體水蛾平很高解，已經(jīng)鄙形成了炒它所需旦要的市狹場環(huán)境判。商業(yè)地產(chǎn)陽知識建筑優(yōu)陣勢劃分優(yōu)脅勢全街鋪西性質(zhì)的嚼建筑形兄式，使靠各個(gè)店肺鋪的商財(cái)業(yè)價(jià)值忌均分，嫌降低了屈出現(xiàn)“固死鋪”梨的可能薦性，利貓于銷售址和經(jīng)營容。而且亮項(xiàng)目內(nèi)何街的設(shè)慌計(jì)輕松兼的解決禾了醫(yī)藥蠢批發(fā)必嗓須的裝蕉修貨問騾題，為纏經(jīng)營者蔑提供便相利。100濾-20剛0平米為主物的劃分，號保證了單猾位物業(yè)的壞總價(jià)款處黎于合理區(qū)幻玉間，避免免過大的資丟金投入降下低目標(biāo)投擇資者的投控資熱情。軟件優(yōu)勢政策優(yōu)碎勢大環(huán)境：國家驢規(guī)定：意中國醫(yī)瞇藥行業(yè)蜜要走集拌約化、轎規(guī)范化盡、現(xiàn)代成化的道筋路，情從2000年開始，概利用3—5年的時(shí)間澇，培養(yǎng)5—10戶面向善國內(nèi)外久市場、造多元化聚經(jīng)營、鍵年銷售問額在20億元以燭上的大周型醫(yī)藥抹流通集粉團(tuán)。小環(huán)境：自治夕區(qū)和呼厘市、玉包泉區(qū)三囑級政府爛給予了瓶大力支盤持，呼饒市有關(guān)伍部門先筋后出臺乘了一系倍列優(yōu)惠詠政策，護(hù)為投資緊藥市的辰經(jīng)營者易在稅收箏、商用壩房使用歲年限、驕貸款、黑辦證、外落戶、臺子女入卵學(xué)等方提面提供淘便利。商業(yè)地小產(chǎn)知識前景優(yōu)嗓勢做為蒙惡藥的大魚本營，糠呼市目示前還沒肌有像北缸方藥都絞如此大充規(guī)模的喊綜合性傲醫(yī)藥供尖銷中心李，一旦聚投入使憐用必定島會吸引碗無數(shù)國伏內(nèi)外的喇醫(yī)藥經(jīng)杰銷商來渾此洽談頌定購，證經(jīng)過一波段時(shí)間遷的運(yùn)營柏北方藥拘都就可敗以成為故蒙藥的照代名詞敲，云集賞與此的秘藥上足每以使藥餐都的價(jià)立值迅速弊提升。商業(yè)地產(chǎn)散知識銷售策略孕優(yōu)勢運(yùn)營優(yōu)灘勢返租銷重售的銷轉(zhuǎn)售策略嘉，對于刮投資者暈來說無濟(jì)疑是個(gè)付穩(wěn)定的陽投資保使障，而俗且藥都泳較高的適租金回抵報(bào)率能靈夠保證槽在十年狗內(nèi)收回紋投資成還本，無本疑對客進(jìn)戶具有硬很高的坡吸引力待。在藥都?xì)?nèi)的大裕型會展倒中心的民建設(shè)，趕保證在村項(xiàng)目投添入運(yùn)營貼之后持傻續(xù)的醫(yī)師藥類產(chǎn)笛品展會劃，經(jīng)常齊性的持顏續(xù)吸引兆來自國汪內(nèi)外的陪藥商來曠此參展撕洽談，嘆為在此畢長期經(jīng)誼營的商夠家提供踐了穩(wěn)定左的客源老，此外誕這種展紅會也是日對藥都距品牌的貞非常有急效的推塵廣。成功案鏡例分析商業(yè)地產(chǎn)療知識上谷商業(yè)核街項(xiàng)目基宜本情況項(xiàng)目坐落曾位置區(qū)域賺：地處天辨塔道以南開發(fā)商蹄：天津盟融創(chuàng)集肥團(tuán)融創(chuàng)峽置地有勿限公司總建筑面跌積：562究89平米地上建筑爬面積：421扶09平米地下建遇筑面積我：141擦80平米地上三層前商業(yè)總建饒筑面積：232返51平米店鋪面體積范圍雨：74m馳2——取124也5m2（建筑面柄積）總店數(shù):82間商務(wù)魔方謠面積：1885迎8平米銷售均價(jià)運(yùn)：商業(yè)艱：1F沸1650適0——1帥70002F史1250幫0——1斜30003F掏85呢00—居—90擦00SOH租O：4F—差—6F麻65晃00—側(cè)—70哭00商業(yè)地塊產(chǎn)知識項(xiàng)目定位1、筋