張家界國(guó)際購物中心專業(yè)策劃方案

張家界國(guó)際購物中心專業(yè)策劃方案

摘要：本策劃考慮了張家界旅游與零售業(yè)的歷史與現(xiàn)狀，依據(jù)深圳零售業(yè)發(fā)展的實(shí)際閱歷以及購物中心的豐富學(xué)問，策劃張家界第一家大型MALL購物中心，形成湖南地區(qū)最具特色的旅游商品專業(yè)市場(chǎng)和本市的購物中心。本方案闡述了兩種策劃思路，一種是投資回報(bào)5000萬元利潤(rùn)，一種是投資回報(bào)2000萬元以上，流出接近2萬平方米收租商業(yè)物業(yè)的策劃方案。方案的取舍主要依據(jù)張家界市場(chǎng)狀況以及公司操作實(shí)力。一、項(xiàng)目地理位置

二、市場(chǎng)分析１．

旅游市場(chǎng)分析旅游市場(chǎng)張家界現(xiàn)有旅游商品生產(chǎn)企業(yè)１０余家，旅游商品主要集中在茶葉、葛根制品、酒類、腌臘肉制品等種類上，有很多名優(yōu)產(chǎn)品，崇山銀豪曾在明代列為貢品、張家界秀華山館旅游投資公司生產(chǎn)的老房子系列旅游工藝品在首屆中國(guó)旅游工藝品大賽中獲得金獎(jiǎng)，軍聲砂石粘貼畫在首屆中國(guó)旅游工藝品大賽中獲得銀獎(jiǎng)，假如能夠吸引外資和國(guó)內(nèi)資金研制更多的旅游產(chǎn)品與湖南湘西文化特色商品，那么張家界的旅游市場(chǎng)商品將更加豐富。張家界現(xiàn)在已經(jīng)形成了以五金建材大市場(chǎng)、木業(yè)大市場(chǎng)、奇峰市場(chǎng)等為中心的多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，但我市旅游產(chǎn)品卻沒有形成一個(gè)大型專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)常能夠聽到外地游客問導(dǎo)游或張家界本地人：張家界什么地方可以少跑路又可以買到很多有特色的旅游紀(jì)念品。張家界旅游紀(jì)念品市場(chǎng)比較分散，大小旅游商店３０多家，１０余家超市和商場(chǎng)也同時(shí)經(jīng)營(yíng)旅游用品。銷售環(huán)境差，周邊衛(wèi)生差，假冒商品充斥其間。旅游商品銷售額２０００年為２億元，２００１年為３.７億元，站旅游收入比重為13.6％,２０００年旅游外匯收入為７４６.５９萬元,２００１年旅游外匯收入為556.74萬美元。旁邊的旅游項(xiàng)目：土家風(fēng)情園座落于張家界市城內(nèi)，交通便利，占地80余畝，總投資7500萬元，是一座人文景觀與自然景觀相融合，集旅游觀光、文藝表演、奇珍展覽、住宿、餐飲、消遣等于一體的大型綜合性旅游服務(wù)企業(yè)。

土家風(fēng)情園內(nèi)建筑多為木石結(jié)構(gòu)，雕梁畫棟，金碧輝煌，飛檐翹角，玲瓏雅致。代表作有土司城堡、擺手堂、土家山寨、和、后王宮等。特殊是沖天樓，依山造閣，氣概恢宏，樓高48米，九重十二層，曲徑回復(fù)，獨(dú)具匠心。民風(fēng)民俗展示主要有土家婚俗、三縫九老十八匠以及奇石根雕、寶貴文物展等，還有原汁原味的土家文藝節(jié)目，如表現(xiàn)土家原始勞作生活情形的茅古斯舞、銅鈴舞、打溜子表演。

土家風(fēng)情園夜景園內(nèi)設(shè)有三星級(jí)賓館，設(shè)施豪華，功能齊備，中學(xué)低檔客房百余間，床位250個(gè)，多功能會(huì)議室三個(gè)，另外設(shè)有桑拿按摩、美容美發(fā)、網(wǎng)吧、游泳池等。土家山寨吊腳樓式的客房雅致幽靜、別有情調(diào)。餐廳主要由宴會(huì)廳和土家走馬轉(zhuǎn)角樓式的大小包廂構(gòu)成，經(jīng)營(yíng)瓦缽系列、土家“十大碗”系列、烤全羊系列等土家菜肴，臘干酸野，土色土香，可同時(shí)容納三百人就餐。另外還設(shè)有消閑茶藝服務(wù)。

土家風(fēng)情園賓館按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)興建，座落于張家界市南莊坪，距飛機(jī)場(chǎng)僅五分鐘路程，是由主樓區(qū)、門樓區(qū)、山寨區(qū)三部分組成，具有濃郁的土家民族特色，擁有標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華套房、山寨土家農(nóng)舍等100余套，有可同時(shí)容納300余人的會(huì)議廳、露天泳池、博園、網(wǎng)吧、美容美發(fā)、桑拿按摩等多項(xiàng)服務(wù)設(shè)施。

土家風(fēng)情園的消遣項(xiàng)目和賓館與我們的SHOPING

MALL及要興建的酒店存在肯定競(jìng)爭(zhēng)，假如在功能分布上，特殊是消遣項(xiàng)目規(guī)劃要進(jìn)行互補(bǔ)，對(duì)于旅游人流設(shè)計(jì)引導(dǎo)措施，從土家風(fēng)情園和武陵源等景區(qū)流入MALL購物中心，那么兩個(gè)項(xiàng)目雙贏的可能性就極大。２．本地百貨市場(chǎng)以及專業(yè)市場(chǎng)分析張家界1999年社會(huì)商品零售總額18.66億元。張家界市總?cè)丝?55萬人左右，其中市區(qū)人口15萬人左右。２００1年社會(huì)零售市場(chǎng)總額

億元。２００２年社會(huì)零售市場(chǎng)總額

億元。現(xiàn)有商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

１．現(xiàn)有百貨和大型商場(chǎng)主要集中在老城區(qū)

主要商業(yè)企業(yè)與領(lǐng)導(dǎo)如下：-

楊雙林

張家界市春陵商貿(mào)有限公司董事長(zhǎng)---------------丁德春

-----張家界市百貨大樓有限公司經(jīng)理---------------張宏富

-----張家界市太和堂超市經(jīng)理---------------吳紅梅

-----張家界市梅尼商貿(mào)有限公司董事長(zhǎng)---------------王新民

-----張家界市慈利芙蓉商場(chǎng)經(jīng)理---------------黃國(guó)兵

-----張家界市宏霞糖酒有限公司經(jīng)理

重點(diǎn)商業(yè)企業(yè)是張家界市百貨大樓有限公司：張家界市商業(yè)大樓地處風(fēng)景明珠湖南張家界市區(qū)中心，是張家界市集購物、消遣、賓館、旅游、休閑為一體的龍頭商業(yè)企業(yè)。

公司擁有固定資產(chǎn)3260萬元、樓高14層，總營(yíng)業(yè)面積14000平方米、全樓分為商場(chǎng)與賓館兩部分。商場(chǎng)于1994年10月1日開業(yè)、營(yíng)業(yè)面積6400平方米防自動(dòng)報(bào)警設(shè)備，是目前湘西北最大、最好豪華的一家綜合性商場(chǎng)。賓館部分擁有97間標(biāo)準(zhǔn)客房，220個(gè)床位、是一家依據(jù)二星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)裝修、設(shè)計(jì)的集商務(wù)、住宿、餐飲、消遣、旅游為一體的綜合性賓館。

張家界商業(yè)大樓于1998年7月依據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度要求組建了張家界市商業(yè)大樓有限責(zé)任公司，配備了一幫年輕有為、開拓進(jìn)取的領(lǐng)導(dǎo)班子、對(duì)內(nèi)強(qiáng)化管理、對(duì)外回報(bào)社會(huì)，2000年銷售達(dá)到3400萬元，取得可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益、被省委宣揚(yáng)部、省財(cái)貿(mào)辦授予“百城萬店無假貨”先進(jìn)單位，省技術(shù)監(jiān)督局評(píng)為“示范單位”，省防偽辦授予“酒類產(chǎn)品防偽保真專柜”等榮譽(yù)稱號(hào)。２．

香港城、人民廣場(chǎng)是新的商業(yè)物業(yè)，香港層地面三層。３．專業(yè)市場(chǎng)—建材大市場(chǎng)目前張家界市場(chǎng)上銷售最好的物業(yè)是“建材大市場(chǎng)”，目前正在交付運(yùn)用階段，一層全部是建材市場(chǎng)，二至七層是住宅。建材市場(chǎng)的商鋪售價(jià)從４０００到８０００元不等，住宅售價(jià)為８００多元/平方米，從２００１年起先發(fā)售，目前已經(jīng)完成９８％銷售任務(wù)。

三、山水shopping

MALL規(guī)模與市場(chǎng)定位建議本項(xiàng)目建筑面積為４萬平方米，共建四層，容積率為２.０,

每層面積為１萬平方米停車場(chǎng)面積１０００平方米。四層功能規(guī)劃：四層作為文化休閑區(qū)，具有引導(dǎo)人流的重要作用。其中多功能演藝大廳面積為１５００平方米能夠容納１０００人規(guī)模。舞臺(tái)面積為３００平方米。功能為：會(huì)議、文化演出，大型宴會(huì)，電影放映。特色飲食廣場(chǎng)：湖南特色餐廳規(guī)劃面積為２０００平方米，中華美食廣場(chǎng)１０００平方米，西餐廳３００平方米，特色酒吧區(qū)８００平方米?？ɡ希藦d、夜總會(huì)規(guī)劃面積１８００平方米，健康養(yǎng)生服務(wù)２０００平方米。三層

女性消費(fèi)特區(qū)

休閑女裝、職業(yè)女裝、時(shí)尚女裝６０００平方米，精品化妝品２０００平方米，美容美發(fā)規(guī)劃５００平方米，女性時(shí)尚攝影室３００平方米。二層

兒童用品世界５０００平方米，男裝３０００平方米。引進(jìn)麥當(dāng)老，肯德基各占地５００平方米，兒童消遣城１０００平方米，形成本市最具特色的兒童樂園。一層

為旅游用品市場(chǎng)，其中小型超市為１０００平方米，９０００平方米旅游用品專業(yè)市場(chǎng)。四、建筑規(guī)劃提示１．

交通提示

交通入口

規(guī)劃有５００—１０００平方米停車場(chǎng)

出口規(guī)劃出兩個(gè)方向，一個(gè)是向景區(qū)方向，一個(gè)使回市區(qū)方向。垂直交通要有六部電梯，分布在人口和出口各三部。大廳中間兩側(cè)要有扶梯，扶梯的走向是迂回的，有意錯(cuò)開，讓顧客經(jīng)過更多的商場(chǎng)面積，增加顧客停留時(shí)間。

２．商場(chǎng)外觀考慮采納中國(guó)傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，與土家風(fēng)情園一樣，旅游市場(chǎng)一樓的裝修也要體現(xiàn)民族傳統(tǒng)藝術(shù)風(fēng)格，二至三層采納現(xiàn)代藝術(shù)風(fēng)格裝飾。四樓采納中國(guó)傳統(tǒng)藝術(shù)風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格相互結(jié)合。３．一至三層采納透亮大玻璃窗作為立面，顧客很方面從外面看到１—三樓的內(nèi)容，同時(shí)可以有效提高商鋪的價(jià)值。4.商場(chǎng)內(nèi)部規(guī)劃流線合理

流線規(guī)劃的作用在于奇妙引導(dǎo)人流，協(xié)作協(xié)作美麗的商場(chǎng)導(dǎo)示系統(tǒng)。

五、投入產(chǎn)出預(yù)料投資估算表地價(jià)預(yù)料為５７０.４萬元.建筑工程、裝飾與營(yíng)銷成本工程項(xiàng)目及名稱

建筑面積

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

投資估算建安工程

４萬平方米

８０３平方米

３２１２萬元１．土建

６７０

２．水衛(wèi)消防

４８

３．電照

５８

４．自動(dòng)報(bào)警

２７

舞臺(tái)工程

舞臺(tái)設(shè)備與裝飾

２００萬元建筑裝修

８００萬元核心商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)流淌資金

１０００萬元營(yíng)銷費(fèi)用

以客戶營(yíng)銷活動(dòng)為主

２００萬元４５１２萬元項(xiàng)目總投資估算３５１２＋５７０＝４０８２萬元，經(jīng)營(yíng)流淌資金１０００萬元。產(chǎn)出預(yù)料：考慮到商業(yè)出售須要，可以實(shí)行兩棟商場(chǎng)中間連接方式，中間進(jìn)行藝術(shù)化過渡，采納中檔與中高檔方式進(jìn)行設(shè)施配備。４層餐飲５０００平方米可以采納出售方式，休閑消遣

會(huì)所采納自己經(jīng)營(yíng)。１層商場(chǎng)采納出售方式，建議在設(shè)計(jì)方案上一層商業(yè)面積爭(zhēng)取達(dá)到１萬平方米，其中出售面積占９０００平方米，圍繞電梯公共出入口一樓留自己出租用。２３４樓出售一半，其中一半特別規(guī)范留用自己經(jīng)營(yíng)。做好自己經(jīng)營(yíng)２萬平方米精品百貨的思想打算。地下一層采納經(jīng)營(yíng)農(nóng)貿(mào)超市和標(biāo)準(zhǔn)超市各占一半。銷售收入計(jì)算：一層９０００平方米*5000元=4500萬元

二層３０００平方米＊3000元＝900萬元

四層５０００平方米＊2000元＝1000萬元預(yù)料志向銷售收入6400萬元，實(shí)際完成5000萬元即可，銷售成本：200萬元。剩余物業(yè)自己出租或經(jīng)營(yíng)。銷售利潤(rùn)1000-2000萬元，項(xiàng)目具有較高的投資回報(bào)率。確保上述銷售價(jià)格的關(guān)鍵有兩點(diǎn)：1.總體項(xiàng)目層次較高。2.旅游市場(chǎng)得到市政府大力支持。3.核心商場(chǎng)啟動(dòng)造成張家界第一商場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)。假如二層在其次年銷售價(jià)格具有1000元以上的上升空間，依據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)閱歷，2層以上樓層再其次年以后銷售取得最佳經(jīng)濟(jì)回報(bào)。出租收入：一層１０００平方米＊１４００元＝１４０萬元

二層７０００＊１０００＝７００萬元

三層１００００＊８５０＝８５０萬元出租年收入合計(jì)１６９０萬元，假如完成一般出租任務(wù)收入為８００萬元租金左右。深圳與張家界商場(chǎng)租金差別巨大，以東門某知名百貨為例，每平方米每月租金為２０００元，而張家界商場(chǎng)年租金預(yù)料１０００元以內(nèi)。

本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃高超，還存在壟斷張家界核心商圈的前景，可以采納產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)，預(yù)料獲利在5000萬元以上，須要在經(jīng)營(yíng)方面投入較大精力，可以與知名百貨聯(lián)手，也可以自營(yíng)。六、

產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)銷售及托付知名百貨公司經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)分析2002年張家界市存款總額

萬元，銀行存款余額

億元，這說明老百姓特別缺乏投資回報(bào)較高、風(fēng)險(xiǎn)較小的投資品種，銀行利率較低，因此，在克拉瑪依市操作產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)具有極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性與針對(duì)性，啟動(dòng)個(gè)人投資有利于全市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在操作過程中要得到政府部門的配合與支持。以３萬平方米自營(yíng)或出租經(jīng)營(yíng)核心商場(chǎng)為例，可以采納先出售，而后在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的方法，經(jīng)過科學(xué)的計(jì)算，引進(jìn)知名百貨經(jīng)營(yíng)企業(yè)或經(jīng)營(yíng)專家，確保對(duì)投資者６％年投資回報(bào)，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好回報(bào)可達(dá)８％。以３萬平方米為例，每平方米售價(jià)依據(jù)平均的４０００元計(jì)算，出售回籠資本為１.２億元，每人投資４萬元,應(yīng)當(dāng)出售的客戶為３０００人，每人投資２萬元，應(yīng)當(dāng)出售客戶為６０００萬人。

推廣模式舉例：兒童教化成長(zhǎng)基金安排，以流行圖書窮爸爸、富爸爸作投資說明，通過父母對(duì)下一代關(guān)切打動(dòng)消費(fèi)者。由于商業(yè)房地產(chǎn)銷售對(duì)于銷售人員要求素養(yǎng)較高，須要進(jìn)行為其一個(gè)月的營(yíng)銷培訓(xùn)，培訓(xùn)課程如下：１、公司總體營(yíng)銷安排

２、商業(yè)房地產(chǎn)建筑規(guī)劃與建筑學(xué)問，突出介紹本項(xiàng)目特點(diǎn)與營(yíng)銷相關(guān)主要數(shù)據(jù)

３、顧客消費(fèi)心理學(xué)

４?？蛻魻I(yíng)銷理論與實(shí)踐。5、產(chǎn)權(quán)式物業(yè)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)６、項(xiàng)目管理學(xué)問（重點(diǎn)是嫻熟駕馭投出產(chǎn)出分析基本計(jì)算與投資回報(bào)分析學(xué)問）。７、營(yíng)銷禮儀

８、企業(yè)文化培訓(xùn)。９、房地產(chǎn)銷售中顧客投訴及其處理。１０、團(tuán)隊(duì)建設(shè)與有效溝通訓(xùn)練訓(xùn)練時(shí)間１個(gè)月，其中艱苦軍事訓(xùn)練１０天。建議４月份完成培訓(xùn)工作，５月份上崗工作。5.創(chuàng)辦核心百貨店資金預(yù)料依據(jù)銷售額２億元計(jì)算，其中預(yù)料女裝5000萬元，男裝1000萬元，精品化妝品4000萬元，皮鞋皮具3000萬元，標(biāo)準(zhǔn)超市銷售1000萬元，兒童世界５０００萬元，出租收入1000萬元。毛利潤(rùn)３０００萬元開店資金２０００萬元，第一年流淌資金最大１５００萬元，其次年流淌資金１０００萬元，知名度與品牌建立后只需依靠供應(yīng)商資金就可以了。成本預(yù)料如下：人力資源成本預(yù)料６００萬元，招商投資宣揚(yáng)經(jīng)費(fèi)３００萬元，營(yíng)銷費(fèi)用4００萬元（含公益活動(dòng)），開辦費(fèi)用１５０萬元（辦公與貨運(yùn)車輛50萬元，電腦ＰＯＳ投入100萬元），電費(fèi)400萬元，小計(jì)1850萬元。利潤(rùn)1150萬元。預(yù)料解決一般員工就業(yè)人數(shù)３００人。6．對(duì)于張家界市ＭＡＬＬ整體人力資源與項(xiàng)目需求進(jìn)行評(píng)估，提出詳細(xì)的人材經(jīng)營(yíng)建議。工資計(jì)算過程：一般員工３００人＊１.2萬元=420萬元，經(jīng)理人員工１名總經(jīng)理兩名副總，８０萬元，招商總監(jiān)六名100萬元,合計(jì)６００萬元.七.風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)避措施本項(xiàng)目存在市場(chǎng)銷售價(jià)格過低、開發(fā)成本過高、認(rèn)知度過低等風(fēng)險(xiǎn)，假如不實(shí)行得力措施，可能造成項(xiàng)目嚴(yán)峻失敗，因此須要實(shí)行如下風(fēng)險(xiǎn)回避措施：1.

在市場(chǎng)分析方面下功夫，為了避開項(xiàng)目盲目開發(fā)造成的巨大損失，建議發(fā)展商成本限制與風(fēng)險(xiǎn)回避向前傾斜，向前期策劃與建筑規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性分析要效益。2.

大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)是利益與風(fēng)險(xiǎn)同步的專業(yè)項(xiàng)目，僅僅具備房地產(chǎn)學(xué)問或者僅僅具備一定的商業(yè)學(xué)問也是不夠的，建議本項(xiàng)目在策劃方面投資20萬元左右，聘請(qǐng)SHOPPING