“碧海云天”項(xiàng)目策劃建議書

“碧海云天”項(xiàng)目策劃建議書一、可比性樓盤—乳山銀灘調(diào)查情況目前在山東省會(huì)濟(jì)南等內(nèi)陸地區(qū)銷售力度最大、影響力最大的樓盤當(dāng)屬乳山銀灘，憑著環(huán)境的干凈優(yōu)美以及價(jià)格便宜等因素打入市場(chǎng)，深入人心。在開發(fā)前景、目標(biāo)市場(chǎng)上與萊州“碧海云天”有著相似性與競(jìng)爭(zhēng)性。在此我們拿出乳山銀灘其中項(xiàng)目作為借鑒?！鋈龖c碧海華庭樓盤位置：威海乳山銀灘開發(fā)商：山東三慶置業(yè)乳山分公司樓盤類型：多層戶型：56—80平方米綠化：40%均價(jià)：1600元／平方米樓盤特色：地處銀灘濱海度假區(qū)，自然風(fēng)光優(yōu)美，總建筑面積20余萬平方米，多層公寓設(shè)計(jì)，精致簡(jiǎn)約的設(shè)計(jì)風(fēng)格。■假日海景公寓樓盤位置：威海乳山銀灘開發(fā)商：乳山長(zhǎng)城住宅開發(fā)樓盤類型：海景公寓夾裂戶型：踩67.07雕—豈121.6秤3滅平方米菠鏈綠化：舉54%骨均價(jià)：捎1680豆元／平方米深樓盤特衣色：地處國(guó)挖家刷AAAA嫌級(jí)旅游度假供區(qū)偏——民威海乳山銀籠灘旅游度假亞區(qū)，縮四毗鄰國(guó)際高被爾夫俱樂部帽，距銀灘兩肆大旅游景點(diǎn)煎“查三觀亭＂、旬“霧仙人橋＂均敲喝在僻1雞公里左右。雁綠化率高達(dá)墊54%鉆，由籍23送棟多層精品扎海景樓盤圍糧合而成，整武基體規(guī)劃設(shè)計(jì)仔繼續(xù)延續(xù)假尼日海景一期冷、二期獨(dú)有征特色。葡劇■肅毅珍珠灣花園韻樓盤位嗚置：威海乳渠山銀灘侮開發(fā)商鏈：威海旅游棄房地產(chǎn)開發(fā)酬賊售樓地夾址：東關(guān)大竟街汽9醬號(hào)研樓盤類通型：海邊住宋宅曬桂戶型：飲48.77盾—做256.5暈平方米吵拳綠化：柿42%書栗容積率：乖0.73曠渡均價(jià)：渾1800麥元／平方米圖有樓盤特腦色：珍珠灣摟花園位于目則前為止乳山似市銀灘旅游學(xué)度假區(qū)最為賞末成熟的大型絹生活社區(qū)組怪團(tuán)內(nèi)，緊鄰憂旭日廣場(chǎng)，離南向面海，攔北依百畝松曲砌林，西臨潮柴汐湖，東臨生大慶頤園小胳區(qū)。小區(qū)總貫占地約贏200援畝。灶■次付星?；▓@倆樓盤位料置：威海乳峰山銀灘掠開發(fā)商百：日照麗城淋房產(chǎn)開發(fā)公萍司解樓盤類溜型：海邊別慚墅桃劈戶型：職77.03差—揚(yáng)112軍平方米災(zāi)高綠化：慶50%惡棒容積率：關(guān)0.7爹曉均價(jià)：致1700南元／平方米席樓盤特戴色：項(xiàng)目總合占地碎5.4霜萬平方米，拌12鳥棟精品海景供住宅，寨500動(dòng)戶親海人家盜，晉濫天然海拔高仿度、特有坡魄地風(fēng)情，不夠一樣的高度傳，成就不一煎樣的星海風(fēng)留情。汪丸■糾察天安嘉·榆海景園瓣樓盤位晶置：威海乳獅山銀灘濫開發(fā)商許：天安房地元產(chǎn)開發(fā)公司追劑樓盤類臺(tái)型：海邊別斥墅炸短綠化：素50%邪賴容積率：掌0.77增霜均價(jià)：疤1700漲元／平方米視樓盤特搏色：天安海藥景園坐擁美灰麗的銀灘，率南臨珍珠灣語(yǔ)，北望潮汐炮栗湖，自然風(fēng)另情，一覽無魄余。項(xiàng)目總工占地最100籠畝，總建筑盜面積弓5.1姨萬平婚朝方米，綠化恨率高達(dá)盜40%敞，容積率僅嚇為凱0.77臂。盒信報(bào)評(píng)笛價(jià)：蘊(yùn)涵海寫之韻的多層餓住宅構(gòu)成小刑區(qū)尊貴的生仰活空間，小害搜區(qū)設(shè)計(jì)糅合粒了高尚住宅刊建筑精粹，西外型典雅，建色彩明快，告賞心悅目，罷燭充分體現(xiàn)了恨現(xiàn)代美感。哨閘■暢籌海韻陽(yáng)光花座園括樓盤位錯(cuò)置：威海乳耕山銀灘窮開發(fā)商吸：威海天陽(yáng)杯房地產(chǎn)開發(fā)級(jí)拒樓盤類諷型：高層，憑小高層棚痕戶型：窮62.16迫—囑86.34與平方米夕均價(jià)：靈1850按元／平方米奇售樓地賴址：濟(jì)南東督關(guān)大街侄9咸號(hào)緣樓盤特喬色：位于威舉海乳山國(guó)家犁AAAA帶級(jí)旅游度假輸區(qū)銀灘中部集，毗鄰舍濱銀灘管委會(huì)字行政中心，還南親碧波海黨岸，東靠規(guī)傳劃中的乳山彼市政務(wù)中心闖，足忘總占地面積等33000盜0緣平米，澳大滴利亞柏濤（今墨爾本）設(shè)箱計(jì)撿全景街暮規(guī)劃設(shè)計(jì)。演奮■核守金長(zhǎng)城花園己樓盤位萍置：威海乳芳山銀灘耐開發(fā)商脹：金長(zhǎng)城置冬業(yè)滑樓盤類挨型：海邊住副宅舒均價(jià)：岸1550午元／平方米竿營(yíng)綠化率墳39.2%耽丈樓盤特鈴色：小區(qū)總義規(guī)劃近敲20披萬平方米，侮綠化率幫39.2%遭，襖30較米生態(tài)綠化群魄帶，挎80惰米蔚藍(lán)海的皂視線，優(yōu)秀摩樓盤品質(zhì)，售共同締造更跑為完美的紅“索全海景＂滾技生活。區(qū)內(nèi)乳公寓、別墅遣、綜合商店蔑、超市、射餅擊場(chǎng)等商業(yè)們、娛樂功能殼配套詢?cè)糊R全，項(xiàng)目書周邊卡丁車?yán)钸\(yùn)動(dòng)場(chǎng)等娛蔽樂設(shè)施使居卸住更便利。矩信報(bào)評(píng)虧價(jià)：續(xù)80溪米蔚藍(lán)海視挎線、靜40誰(shuí)里純天然銀旅灘、完善區(qū)聲內(nèi)功能配夾繳套、精品海冊(cè)景住宅品質(zhì)本，將皮“葡旅游、度假秋、養(yǎng)生、投遣資＂四重蔚斧藍(lán)海律猶岸生活締造確的更為完美牢。孕柔■工車銀灘之心姜樓盤位車置：山東威臺(tái)海乳山爬開發(fā)商濤：乳山市大姜陶家房地產(chǎn)插開發(fā)有限公械司斃樓盤類擁型：海邊住便宅太均價(jià)：三1640膜元／平方米貪樓盤特手色：位于銀在灘整體規(guī)劃鴨中心位置，坑可以俯瞰銀早灘全貌，風(fēng)吊斑景優(yōu)美，占喜地印440疑余畝，戶型忽設(shè)計(jì)多樣，道體現(xiàn)人與自冊(cè)然、居住與峰大海袖秧的完美和諧您。猛棍■拉肯富紳海苑乘樓盤位喇置：威海乳趴山銀灘婆開發(fā)商值：威海環(huán)建刻集團(tuán)乳山環(huán)褲境房地產(chǎn)開腎發(fā)夾樓盤類斗型：海邊住皇宅樓勻均價(jià)：旅1700佛元／平方米僻慈綠化率：譽(yù)45%綢樓盤特存色：地處銀防灘黃金地段習(xí)，建筑設(shè)計(jì)狹體現(xiàn)高低有各序、層次分膀明，戶型多唱樣，總建筑聯(lián)面積二點(diǎn)五杜萬平方米，簡(jiǎn)綠化率謊45%娘?！隹偨Y(jié)：遙◎只螞從乳山銀灘紀(jì)的戶型面積宣看：多為小掏戶型，銷售音最好的也數(shù)賠小戶型，從混40怕—吳80娛是主打戶型挨。灑◎款筋從綠化面積冰以及容積率虛看：綠化從籠40%傲—句54%吉；從裝修程須度看多為粗踩裝修，少數(shù)跨為精裝修。手◎窩殺從價(jià)格上看踩：均價(jià)多在監(jiān)1600精—瓦1700賣。留◎庫(kù)貨從社區(qū)配套包看：周圍醫(yī)妨院、學(xué)校、克購(gòu)物、銀行開等設(shè)施配套砌齊全，已經(jīng)胃是成熟的社捎區(qū)?？俊蚩淇顝南M(fèi)群體員看：面向內(nèi)袋陸催35縣—孕60恰歲的中、高附檔人群。單◎錘貴從宣傳方向幕看：崇尚一鬧種休閑、旅芬游、度假的攀生活方式。種◎盲擔(dān)以上種種表從現(xiàn)形式說明疾乳山銀灘已午經(jīng)找準(zhǔn)了賣株點(diǎn)，因此吸四引了不少投格資、度假、插養(yǎng)老的人。居■“喪碧海云天笛”雄腰與乳山銀灘咬相比較：冬◎宜芽最大的優(yōu)勢(shì)獅就是：距魯客中最近的海鑼◎切許相似的地方輪在：小戶型扮、低價(jià)位、嚇配套齊全慎◎斬語(yǔ)不利性在于?。涵h(huán)境炒作東沒有深入人碼心、綠化率爪低滔二、坐“氏碧海云天論”雅二期策略建其議鍛（一）、產(chǎn)世品自身策略堪1聲、外立面的鉤設(shè)計(jì)鑄建議用明快浴的色調(diào)，體縣現(xiàn)悠閑、陽(yáng)奮光的度假心歇情。嗚2軟、陽(yáng)臺(tái)的設(shè)攤計(jì)墾內(nèi)陸人來海脹邊置業(yè)在很毀大程度上是憲為海的壯觀滴所吸引，陽(yáng)微臺(tái)的合理設(shè)抵計(jì)將起到至器關(guān)重要的作士用，為盡可彈能迎合客戶丈心理建議用備寬大落地飄望窗，充分體知現(xiàn)海景住宅般的優(yōu)勢(shì)，借陸以提高了頂耍層的價(jià)格。重3桿、防盜系統(tǒng)桂本項(xiàng)目陽(yáng)臺(tái)翻為未封閉式浸，如果沒有各防盜系統(tǒng)將轟影響到低層攔住戶的安全吳。癥4據(jù)、外圍墻的抹設(shè)計(jì)柳外圍墻如果英采用實(shí)體，裝必將影響到杯小區(qū)的美觀似，建議改為蕉鐵藝圍墻，扒以充分彰顯光出休閑、度位假社區(qū)的氣漲氛，與碧海蕩藍(lán)天溶為一刷體，因視野匙的開闊亦能鴨達(dá)到提升一鍵、二層住宅良售價(jià)的目的我。在安全方孝面建議用防恢越報(bào)警系統(tǒng)周。損5它、戶型、面塘積的設(shè)計(jì)聲根據(jù)一期的應(yīng)銷售情況及閉目標(biāo)客戶的辨實(shí)際情況，慌本案在戶型葬、面積的定地位是基本正堆確的，小戶沙型一期總價(jià)害較低為本案瓶的銷售做了戀成功的鋪墊漢，但是小戶幫型的設(shè)計(jì)會(huì)租增加建筑成刑本，亦會(huì)帶規(guī)來一些不同滅取向客戶群?jiǎn)腆w的遺失，偵本司建議適潮當(dāng)增加大戶機(jī)型，面積在絲110鍛左右，戶型討設(shè)計(jì)為三室?guī)r兩廳。南根據(jù)對(duì)乳山云銀灘的調(diào)查趣發(fā)現(xiàn)適當(dāng)增真加大戶型的詞策略是可以欠實(shí)施的。在康戶型設(shè)計(jì)方削面，依據(jù)海斑邊樓盤的實(shí)乖際情況及嗎“搞建筑有型，艘陽(yáng)光無價(jià)間”辜的設(shè)計(jì)理念嚴(yán)，本司建議鞠一、二居室逮所有臥室朝悟陽(yáng)。外加小怎型陽(yáng)臺(tái)。輔6予、客廳的設(shè)急計(jì)籠根據(jù)本案的虹實(shí)際情況（謹(jǐn)北面可以觀愧海），為挖清掘利用這一耳資源，本司美建議客廳置晶于北面，落糕地飄窗、觀旨景大陽(yáng)臺(tái)，雜真正實(shí)現(xiàn)海弱景住宅的優(yōu)充勢(shì)。失7代、一樓的設(shè)刻計(jì)鵲我司對(duì)沿海適樓盤的調(diào)查煌表明，一樓莖置業(yè)者以長(zhǎng)私期居住居多素，根據(jù)這一算情況建議在航戶型設(shè)計(jì)方天面，相對(duì)較蘋大的戶型定合在一樓，底忌樓空地設(shè)休鉗閑小花園，認(rèn)用籬笆裝點(diǎn)驢，做足休閑都愜意的氣氛踏。從而達(dá)到參增加賣點(diǎn)，崖緩解魯7伍棟多層帶來少的綠化面積利低、采旋光雖性低于一期滅等不利因素增，達(dá)到提高答底樓售價(jià)的韻目的。根據(jù)言置業(yè)者的實(shí)罰際情況，業(yè)吵主亦可以把嘗花園委托給抬物業(yè)代為管杰理。耳（二）、宣掠傳策略：他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